איך משפיעה התנגדות של דייר על בניית מרפסת בבניין משותף?

שלום רציתי לדעת בבניין משתוף 3 קומות קיימת מרפסת פתוחה בקומות מעל אין מרפסות . נניח והשכן מעל רוצה לבנות לאחר מספר שנים מרפסת מעל אותה מרפסת קיימת והשכן מלמטה מתנגד מסיבות מסויימות וכמובן לא מוכן לחתום . שאלתי היא במצב כזה אותו דייר שרוצה לבנות צריך הסכמה של 75% מהדיירים כדי לבנות למרות התנגדותו של השכן מלמטה? או התנגדותו לבד תוכל למנוע את הבנייה?
עוד שאלה קטנה מרפסת שנבנתה באישורים וחלק קטן ממנה כ-20 % היה קיים ללא אישור לפני ההרחבה כלומר הגודל עכשיו 25 מ"ר כ-10 מטר היה בנוי עם חריגה מהדייר הקודם . מה במצב כזה יכולה לעשות העירייה והאם הם מחמירים במצב כזה? (אני יודע שיש המון חריגות בנייה גדולות על גגות וכדומה והעירייה לא ממש עושה משהו) נ"ב שאותו לקוח מוכר את אותה דירה ומיידע את הקונה שיש חלק לא חוקי מהמרפסת יהיה לכך סעיף בהסכם המחייב אצל עו"ד? כמו למשל שאם יהיה קנס זה ייפול על המוכר? מודה לכם מראש על התשובה