מה הקשר בין דרישת ערבות בנקאית לרישום משכון ופתיחת תיק בבנק?

שלום רב,
החלטתי להשכיר את הדירה שלי ומצאתי שוכר. אמרתי לו מראש שאני דורש ערבות בנקאית הניתנת למימוש מיידי בסכום 10,000 למשך שנת השכירות. הוא הסכים וחתמנו זכרון דברים, כאשר כתוב שם שהוא מתחייב להסדיר את הנושא של הערבות מול הבנק שלו ולהביא לי. לקחתי בחשבון שיש עמלה ואני מוכן להתחלק איתו או לשלם את כולה. אנחנו אמורים לחתום על החוזה תוך שבוע מיום החתימה על זכרון הדברים.דיברתי איתו אתמול ושאלתי אותו מה קורה עם הערבות, הוא אמר שהוא התקשר לבנק שלו ובירר והם רוצים סכום שמתקרב ל-1500 ש"ח, כאשר המחיר מורכב מ: סכום עמלה מינילי - 600 ש"ח + רישום מישכון ברשם משכונות - 170 ש"ח + פתיחת תיק - סכום של בערך 700 ש"ח נוספים. אמרתי לו שזה לא יכול להיות כי חבר שלי גם השכיר את דירתו וביקש ערבות מהשוכר, אמנם בסכום קטן יותר, אבל לא נתקל בכל הקשיים האלה. ביררתי גם אני וכל אחד אומר משהו אחר. אני לא מבין במושגים של רישום מישכון, מה זה בכלל ולמה צריך את זה? האם הוא צודק ומדבר אמת או סתם רוצה להוריד אותי מהנושא? זו פעם ראשונה שאני משכיר את דירתי. היא בת 5 שנים במצב חדש, מושקעת מאוד וחשוב לי מאוד הבטחון של הערבות הבנקאית.