איך אפשר לבטל חוזה שכירות כאשר יש בעיות חמורות בדירה?

שלום רב
לפני כחודש אני ובן זוגי הלכנו לראות דירה למטרת השכרה. בעלי הדירה קבע איתנו ביום שבת (כנראה לא במקרה) והדירה מצאה חן בעינינו ולכן חתמנו איתו על חוזה שכירות. מספר ימים לאחר מכן הגענו לנקות ולסדר את הדירה וחשכו עינינו - החלון היחיד בדירה הממוקמת מעל מסעדת שווארמה נמצא מול ארובת המסעדה ואין כל אפשרות לפתוח חלון בלי לקבל עננת עשן לתוך הדירה. מה גם שגילינו חולדות ועכברושים בחדר המדרגות ומסר ימים לאחר ניסונות להתגורר שם הבנו שזה לא אנושי ולא תברואתי. ביקשנו מבעל הדירה לבטל החוזה והתחייבנו בפניו למצוא דיירים חלופיים. הבעיה - בעל הדירה כנראה התקשה להשכירה בעבר ולכן מסרב לשחרר אותנו מההתחייבות ועושה זאת על ידי דחיית כל מועמד המעוניין בדירה על אף מגרעותיה. לפתע מפריעה לו נוכחות בע"ח, או פתאום מבקש ערבים וערבויות לא סבירים (שבחוזה עמנו לא הופיעו). אנחנו נואשים הוא מיהר לפרוע את ההמחאה הראשונה ולאמוכן לדבר או לוותר או לקבל דיירים (כבר הבאנו 5 שהרצו לחתום במקומנו) - מה עושים?????? יש בסיס משפטי לבטל החוזה?