כיצד כדאי לפעול לפני רכישת דירה יד שניה כדי להגן על זכויותינו?

Question

שלום
אנו לפני רכישת דירה יד שניה (בית ראשון).
שווי הדירה:590,000 ש"ח.
המוכר ניסח זכרון דברים לפיו עלינו לשלם 10 אחוז עם עריכת חוזה,
126 אלף ב-1.7.08 והיתרה יומיים לפני מסירת המפתחות.
בנוסף,הוא התחיל להסביר כיצד להתקזז עם חשבון הארנונה מאחר ומשלם חודשיים מראש כך שיווצר מצב שכשאנו נכנסים נהיה חייבים לו כסף...
1.האם לוח התשלומים הגיוני? מדוע צויין יומיים לפני מסירת המפתחות?
2.כיצד פותרים את בעיית התשלומים השוטפים והעברתם אלינו ללא גרירת חובות?
3.האם טרם זכרון הדברים חייבים לראות מצב זכויות
 ואם לא -  האם מספיקה הערה כי אם חל שיעבוד/משכון העיסקה תבוטל ללא קנסות?
4.במצב שהדירה נקנתה מקבלן-האם מצב הזכויות הוא רק מהמנהל או גם מהעו"ד המטפל בפרוייקט (מה ההבדל ביניהם?)  
 דירה לא רשומה בטאבו.
5.ושאלה אחרונה חביבה - ביטול זכרון דברים כרוך בסכום 5000 ש"ח - האם מקובל לנקוב בסכום קטן שכזה??

**תודה רבה.

עו"ד טלי קסלר · Accepted Answer

ראשית, גם אם סכום העיסקה "רק" 590,000 ש"ח מומלץ מאוד שלא תבצעו אותה מבלי להתייעץ בעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן (אפשר ומומלץ באמצעות פנייה דחופה בפורום) שיבדוק עבורכם את הזכויות וינסח הסכם שמגן על זכויותיכם.
כעיקרון מאוד לא מומלץ לחתום על זכרון דברים. אם תפנו לעורך דין נמרץ הוא יוכל לטפל עבורכם בעיסקה עד לחתימה בתוך ימים ספורים. בנסיבות האלה אין סיבה לחתום על זכרון דברים, בטח מבלי שבדקתם שהנכס תקין, שאין חריגות בנייה, שהנכס אינו משועבד ושהאדם שמציג עצמו כבעלי הדירה הוא אכן בעליה.