נא לפנות לפורום נדל"ן

שלום רב,

 

לפני זמן מה רכשתי דירה יד שנייה להשקעה.

בכדי לבצע את עסקת הרכישה מול מוכר הדירה, התקשרתי עם עורך דין
שייצג אותי כשקיבלתי עליו המלצות מחבר שאמר שמדובר בעו"ד מקצועי ובקיא בתחום
הנדל"ן.

 

בחוזה המכר, נכתב ואני מצטט: "הובהר לצדדים והצדדים
מסכימים לכך, כי אין זה מתפקידו של עוה"ד המטפל מטעמם בחוזה זה, לבדוק ולוודא
קיומם ותוקפם של היתרי בניה ו/או המצב התכנוני הקיים ו/או זכויות בניה ו/או פטור
או חיוב בהיטל השבחה, בנוגע לנכס נשוא חוזה זה, וכי יש לפנות בנדון לגורמים
המוסמכים ברשות המקומית לרבות אצל מדור המידע ואצל היטל ההשבחה ברשות המקומית ו/או
לבעלי מקצוע מוסמכים בנדון".

 

לאחר רכישת הנכס והעברת התמורה לרוכש, התחלתי בתהליך הריסה
ושיפוץ של הדירה במטרה להשביח אותה ושילמתי סך של כ-200,000 ₪.

בחנתי את מחיר השוק והגעתי למחיר המבוקש על ידי בהתחשב במיקומה,
בגודלה ובמצבה של הדירה לאחר השיפוץ.

 

לימים מצאתי קונה פוטנציאלי שרכש את הנכס ושילם כבר מקדמה.

יצוין כי אותו עו"ד שייצג אותי ברכישה ייצג אותי גם
במכירה.

 

באופן מקרי לחלוטין מאחר והיה לי סכסוך עם אחד השכנים בנוגע
לזכויות בבניין, ניגשתי ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) והוצאתי בעצמי דיסק המכיל את
תקנון הבית המשותף והתשריט.

לאחר שעיינתי בו יחד עם עורך דין אחר, חשכו עיניי כשנדהמתי
לגלות כי הייתה באפשרותי הזכות להרחיב את הנכס בעוד 125% ובכך להעלות את מחיר הנכס
של הדירה במאות אלפי שקלים.

כמובן שכעת, לאחר שמכרתי את הדירה, גיליתי זאת וכעת אינני יכול
לעשות דבר – כך שהפסדתי, פוטנציאלית, סכום גבוה ביותר של כסף כתוצאה מכך שהמידע
הנ"ל לא נבדק בשלב רכישת הנכס (כפי שהיה צריך להיבדק) או לכל המאוחר טרם
מכירת הנכס.

 

בנושא הנ"ל יש לי שאלות:

1.    
האם, בטרם עריכת חוזה המכר, אין זה מתפקידו של עורך הדין המייצג אותי
(במקרה זה, הן ברכישה והן במכירה) לבדוק את נושא הזכויות הפוטנציאליות מול לשכת
רישום המקרקעין? אני מבקש לקבל תשובה מנומקת בנושא. האם הוא חייב לעשות את
זה כחלק משכר הטירחה ששילמתי לו או האם יש נורמה שעליו לעשות זאת?

2.    
שמעתי על גישה, לפיה בדיקות אלה דורשות מומחיות גדולה יותר שיש לבצעה
באמצעות מהנדסים, אדריכלים וכ'ו. האם כך הדברים?

3.    
האם מאחר ועורך הדין שייצג אותי לא הסביר לי את המשמעות של כל העובדות
הרלוונטיות שהיו בידיעתו או שהיה עליו לדעת, מהווים מחדל הנחשב כרשלנות מקצועית? (בהנחה
ואוכיח קשר סיבתי בין הטעות של עוה"ד ובין הנזקים שנגרמו לי).