חיוב במס שבח כשהדירה התחליפית נתקבלה במתנה

משה שלום,

אדם שמוכר דירתו היחידה זכאי, בתנאים מסויימים, לפטור ממס שבח בעת המכירה.

עם זאת, הפטור לא יישלל, גם אם יש לו, בנוסף לדירה הנמכרת, דירת מגורים אחרת, שהתקיים בה אחד מאלה ("חזקת דירת מגורים יחידה"):

(1) דירה תחליפית - נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה (ככל שנרכשה בין 01.06.23 ל-31.05.25) או ב-24 החודשים שקדמו למכירה (ככל שנרכשה לפני 01.06.23 או לאחר 31.05.25);

(2) דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ינואר 1997;

(3) חלק בדירה שאינו עולה על שליש (או מחצית - במקרה של ירושה);

(4) דירה שהתקבלה בירושה בתנאים מסויימים.

במקרה שלנו, בעת מכירת דירתך הפרטית, תחזיק בדירת המתנה שקבלת מאביך (אגב, המתנה עצמה פטורה ככל הנראה ממס שבח מצד אביך, וחייבת, מצדך, בשליש השיעור הרגיל של מס הרכישה - אך יש להקפיד לדווח על המתנה כדבעי; ולגבי מכירתה, היא עצמה, בפטור, נדרשת תקופות צינון כמפורט בסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין).

עתה נשאלת השאלה, האם דירת המתנה עשויה לבוא בגדרי דירה תחליפית?

או במילים אחרות: האם "רכישת" דירה תחליפית, כוללת גם קבלתה במתנה, ובאופן כזה, וככל שיתר תנאי החוק מתקיימים, מכירת הדירה האחרת, הפרטית, תהיה זכאית לפטור דירה יחידה?

לדעתי, התשובה חיובית. זאת, מאחר ש"רכישה" לצורך חוק מיסוי מקרקעין, עשויה להיות בכמה דרכים, ובין היתר במתנה. מילות החוק אינן מגבילות "רכישה" של דירה חליפית, לרכישת בתמורה בלבד, ונדמה כי אף תכליתו אינה תומכת במגבלה כזו.

בטרם ביצוע המהלך, המלצתי להשלים בבדיקה משפטית פרטנית.

בהצלחה!