האם אני זכאי להטבת מס רכישה לדירה יחידה כשבבעלותי חלקי דירות שירשתי?

אלכס שלום,

תודה על שהצפת שאלה מעניינת!

אתחיל דווקא במי שמעוניין למכור דירה – כי סוגיה זו כבר נדונה מפורשות.

העמדה הרווחת היא שגם אם למוכר דירת מגורים יש כמה חלקי-דירות, שאף לא אחד מהם עולה על שליש (או על מחצית במקרה של ירושה), ואפילו כולם ביחד עולים על הסף האמור, חלקי דירות אלה לא ימנעו ממנו ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.

"חזקת דירה יחידה" אם כן חלה לא רק לגבי חלק-דירה אחד, אלא גם עבור כמה חלקי דירות.

עם זאת, אם חלקי הדירות (או חלק מהם) מצויים בבניין אחד, רשויות המס עלולות לטעון כי יש לצרף את כל חלקי הדירות באותו בניין. כך, שאם סך חלקי הדירות של המוכר בבניין מסויים עולים על שליש דירה (או מחצית במקרה של ירושה), יישלל ממנו הפטור.

עמדה זו מקורה בפסיקה (פרשות רחל מנחם, לודמילה מאיר) והיא הובעה גם על ידי רשות המסים, בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013. שם  דנה רשות המסים בחזקת דירה יחידה שלפיה לא יימנה חלק מדירה ששיעור החזקתו של המוכר בה לא עלה על 1/3, ומייד בהמשך מדגישה "יובהר כי אין לצרף חלקי זכויות במספר דירות שונות שאינן באותו בניין לעניין זה. לדוגמא מי שמחזיק בנוסף לדירה הנמכרת 20% בדירה בירושלים ו-25% בדירה בנתניה תחול עליו החזקה שבסעיף, כך שהדירה הנמכרת תחשב לדירה יחידה".

הבהרה זו – ובכלל הדיון הנ"ל – נעשו בקונטקסט של מס שבח; השאלה שנשאלה באותם מקרים היא: האם חלקי זכויות בדירות יפגעו בפטור ממס שבח במכירתה של דירה יחידה.

אך בשאלה נשאל מה דינו של אדם שמבקש לרכוש דירה, וברשותו כמה חלקי דירות? האם גם במקרה זה ניתן יהיה ליהנות מהטבות מס רכישה בגין דירה יחידה, מבלי שיצטרפו חלקי הדירות זו לזו וימנעו את ההטבה, כל עוד כל חלק בפני עצמו קטן משליש דירה (או מחצית – במקרה של ירושה)?

לדעתי, אין סיבה להבחין בין שני המקרים, וגם במקרה של רכישת דירה על ידי מי שבבעלותו כמה חלקי-דירות, ראוי ליישם את אותו סטנדרט.

גם כאן, אם לרוכש כמה חלקי דירות שאינן באותו בניין, אין לשלול ממנו את הטבת מס רכישה דירה יחידה ברכישת דירה אחרת. זאת, גם אם שיעורם של סך החלקים גם יחד, עולה על הרף הקבוע – שליש דירה או מחציתה (בירושה), אך כל עוד כל אחד מהם, לבדו, אינו עולה על הרף הזה.

במקרה בו עוסקת השאלה, מדובר בשני חלקי דירות שהורשו, שאף לא אחד מהם עולה על 25%, וביחד הם אינם עולים על מחצית, לכן לדעתי, ניתן יהיה ליהנות מהטבות מס רכישה בגין דירה יחידה חרף הבעלות בחלקי דירות אלה.

בהצלחה,