האם השוכר מחויב לתקן את הנזקים בדירה למרות שהחוזה לא חוקי?

קניתי דירה לפני שנה וחצי, שיפצתי אותה וחילקתי אותה ל2, השכרתי אותה ל2 סטודנטים.
לפני כחודש מכרתי את הדירה.
בהסכם מכר התחייבתי בפני הקונה שאני מסדר את כל התיקונים והסדקים שיש בדירה. 
שוחחתי עם הדייר שגר באותה דירה ואמרתי לו שאני מכרתי את הדירה ואני צריך לבצע בה תיקונים.
שאלתי מה יותר נוח לו, שאני יכניס פועלים ליומיים שלושה או שהוא מעדיף שאני ישלם לו ובסיום החוזה שלו הוא יבצע את התיקונים בעצמו ויחזיר את הדירה במצב טוב לבעל הבית החדש.
הדייר החליט שהוא מוכן עבור 550 שח לתקן בעצמו את הנזקים.
נחתם חוזה בין בעל הדירה היוצא לבן הדייר כאשר הוא מתחייב לבצע את התיקונים בעבור 550 שח שקיבל.
לאחר כחודש הדייר מתקשר אלי ואומר לי שהוא לא מוכן לבצע את התיקונים, אין לו זמן ושעבדתי עליו. 
כמו כן , הוא טוען שהוא לא מחוייב לכלום כי החוזה לא חוקי בגלל שהדירה מחולקת וזה לא חוקי.
מה עושים במצב כזה ?
אם אני מביא בעל מקצוע הוא רוצה לקחת 3000 שקל, אבל אם מתקנים לבד זה עלויות של 300-400 שקל חומר.
האם הדייר צודק והוא לא מחוייב לכלום בגלל שהדירה לא חוקית , או שהוא מחוייב על פי חוזה.
והאם מותר לי כאשר אני לא בעל הדירה להשתמש בצק בטחון שקיבלתי ממנו בחתימת החוזה ?