כיצד משפיע חלק זניח בדירה על פטור ממס שבח במכירה?

אני ו-2 ילדי ( בוגרים בתחילת דרכם) ירשנו בחלקים לא שווים (כשלילדי חלק זניח) , דירה יקרה מסבתי (שזו לא היתה דירתה היחידה) ואותה נצטרך למכור אחרי סוף 2012.
ידוע לנו שבמכירת הדירה - יחול מס שבח גדול מאד . במצב זה - שלושתנו נאלץ "לבזבז" את הפטור ממס שבח , וילדי גם את הפטור ממס רכישה עתידי ברכישת דירה ראשונה או כל הקלה אחרת שתהיה.
אמרו לנו שלילדי קיימת אפשרות לפני צו קיום צוואה להסתלק מחלקם בדירה כדי לא לבזבז את הפטורים שלהם. או לחלק את הדירה בינינו בחלקים אחרים.
שאלותינו:
1. האם על חלק מזערי בדירה כ- 10%- מבזבזים פטור כמו על דירה שלמה? או עד 25% זה לא נחשב דירה (כמו בדירה שניה)?
2. האם במכירת דירה לראשונה יש תקרה לשבח הדירה הנמכרת בפטור רגיל. בין אם הפטור לדירה יחידה או בפטור כל 4/ 8 שנים ?
3. אם יש תקרה- אולי כדאי לרשמה ביחס שווה בין שלושתנו - 33% לכל אחד. וכך הפטור יהיה יותר גדול.
והאם אפשר לרשום זאת כך במסגרת חלוקה בין יורשים? או בהסתלקות חלקית שלי לטובתם? – (טרם ניתן צו קיום צוואה)?
4. אם על שמי רשומה כבר דירה. האם אוכל למוכרה רק אחרי 8 שנים?
5. האם יש יתרון במצב הזה למכור את הדירה לפני סוף 2012 . או שבמקרה שלנו זה לא משנה.

נודה לכם על תשובה לכל אחת מהשאלות