מה הסיבה לרישום ההלוואה אצל רשם המשכונות בהסכם תמ"א 38/2?
" אַלְיָה בָּהּ חֲפָצִים"
אבנר
16/01/17
בהסכם התמ"א 38/2 הקבלן לוקח הלוואה ומשעבד את הקרקע תמורת זה נותן ערבות מכר.
למה ההלוואה הזאת חייבת להירשם אצל רשם המשכונות?.
הרי הרישום כמשכון מקנה זכות קינינית על הנכס לבנק , ועל כל צרה שלא תבוא הבנק הוא בעל הנכס ולו זכות קניינית . אז נראה לי שערבות המכר היא סתם "למראית עיין ולמרגוע של הדייר". לפי ההיגיון הערבות מכר בשבילי תוגדר " אַלְיָה בָּהּ חֲפָצִים". ההיגיון של דייר לא יכול כלל לנוח לפי כל ההגדרות הנ"ל. וצריך באמת שהדייר ידרוש ערבות בנקאית מוגבלת לפרעון בתווח של זמן : למשל הערבות הבנקאית תמומש אחרי 5-6 שנים במידה ואין טופס 4 .
למה ההלוואה הזאת חייבת להירשם אצל רשם המשכונות?.
הרי הרישום כמשכון מקנה זכות קינינית על הנכס לבנק , ועל כל צרה שלא תבוא הבנק הוא בעל הנכס ולו זכות קניינית . אז נראה לי שערבות המכר היא סתם "למראית עיין ולמרגוע של הדייר". לפי ההיגיון הערבות מכר בשבילי תוגדר " אַלְיָה בָּהּ חֲפָצִים". ההיגיון של דייר לא יכול כלל לנוח לפי כל ההגדרות הנ"ל. וצריך באמת שהדייר ידרוש ערבות בנקאית מוגבלת לפרעון בתווח של זמן : למשל הערבות הבנקאית תמומש אחרי 5-6 שנים במידה ואין טופס 4 .
אליה בה חפצים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/01/17
אבנר שלום רב
הפרויקט ממומן באמצעות בנק שמעמיד כספים ליזם לביצוע הפרויקט.
הבנק מבקש בטחונות על כספו והבטוחה העיקרית היא משכנתא לטובתו על המקרקעין של הפרויקט השייכים כרגע לבעלים במשותף. המשכנתא נרשמת בלשכת רישום המקרקעין ובנוסף רושמים גם ברשם המשכונות משכון על זכויות היזם בפרויקט.
על מנת שהבעלים יהיו בטוחים הם מקבלים מהבנק ערבות חוק מכר על מלוא שווי דירתם החדשה. לערבות חוק מכר יש נוסח ותנאים למימוש הקבועים בחוק. ערבות חוק מכר לא נועדה לפצות על איחור במסירה או על מחלוקות אחרות מול היזם אלא אך ורק למקרה בו היזם נקלע לפרוק ואינו יכול למעשה לסיים את הפרויקט כוחות עצמו.
במקרה כזה יש שתי אפשרויות. האחת שהבנק ישלים את הפרויקט ולצורך כך יעשה שימוש בהון העצמי שהיזם השקיע
וכן מתקבולים שטרם שולמו עבור דירות היזם. במקרה כזה אתם תקבלו את הדירות המובטחות, יתכן באיחור אבל תקבלו.
אפשרות שניה היא שתממשו את ערבות חוק המכר. במקרה כזה תקבלו את שווי הדירה המובטת לכם אבל למעשה אתם לא זכאים עוד לדירה עצמה.
כמו שכתבתי הערבות אינה לפיצוי בגין איחור במסירה. אם היזם מאחר אז אתם רשאים להגיש נגדו תביעה על איחור וטענות הצדדים יתבררו כמו כל סכסוך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הפרויקט ממומן באמצעות בנק שמעמיד כספים ליזם לביצוע הפרויקט.
הבנק מבקש בטחונות על כספו והבטוחה העיקרית היא משכנתא לטובתו על המקרקעין של הפרויקט השייכים כרגע לבעלים במשותף. המשכנתא נרשמת בלשכת רישום המקרקעין ובנוסף רושמים גם ברשם המשכונות משכון על זכויות היזם בפרויקט.
על מנת שהבעלים יהיו בטוחים הם מקבלים מהבנק ערבות חוק מכר על מלוא שווי דירתם החדשה. לערבות חוק מכר יש נוסח ותנאים למימוש הקבועים בחוק. ערבות חוק מכר לא נועדה לפצות על איחור במסירה או על מחלוקות אחרות מול היזם אלא אך ורק למקרה בו היזם נקלע לפרוק ואינו יכול למעשה לסיים את הפרויקט כוחות עצמו.
במקרה כזה יש שתי אפשרויות. האחת שהבנק ישלים את הפרויקט ולצורך כך יעשה שימוש בהון העצמי שהיזם השקיע
וכן מתקבולים שטרם שולמו עבור דירות היזם. במקרה כזה אתם תקבלו את הדירות המובטחות, יתכן באיחור אבל תקבלו.
אפשרות שניה היא שתממשו את ערבות חוק המכר. במקרה כזה תקבלו את שווי הדירה המובטת לכם אבל למעשה אתם לא זכאים עוד לדירה עצמה.
כמו שכתבתי הערבות אינה לפיצוי בגין איחור במסירה. אם היזם מאחר אז אתם רשאים להגיש נגדו תביעה על איחור וטענות הצדדים יתבררו כמו כל סכסוך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
