האם ההצעה הוגנת - תמ"א 38

יואב שלום!





קשה לי לענות ללא נתונים מפורטים יותר אם ההצעה הוגנת או לא. אתן רק כמה קווים למחשבה, חלקם כבר עלה מספר פעמים בדיונים כאן.



בעיקרון עיסקה הוגנת צריכה לתת ליזם רווח מקובל והוגן על השקותיו הכספיות, על הזמן שאורך ]רויקט כזה ועל הסיכון שהוא לוקח. לדעתי שעור הרווח ההוגן הוא כ- 20- 25 אחוזים על ההוצאות. מה שנשאר מעבר לרווח סביר זה צריך להגיע לבעלי הדירות.

הדרך הטבעית והברורה שהוא יגיע לבעלי הדירות הוא בדרך של קבלת דירה חדשה במקום הישנה, הכוללת ממ"ד ומרפסות וכן חניה והכל בבנין חדש.

כבר עמדתי על כך שבהרבה פרויקטים ובשל מגבלות של קווי בנין- יש מקסימום שטח שניתן לתת לכל דירה ושטח זה אף לעיתים קטן מהקיים בשל הצורך בהגדלת לובי קומתי ובאובדן שטחי מרפסת שנסגרה לדירה.



אם התמורה הנ"ל עונה על משוואת הרווח הסביר שפרטתי קודם -הכל בסדר. אם לא - צריך לבדוק איך ניתן לאזן זאת. אולי על ידי שיפור מפרט, תוספת מחסן או חניה וכו'.



אני לא יודע על איזה רחוב מדובר בתל אביב ומה מצב הבנין כיום. נניח לרגע ששווי מ"ר ישן הוא כ- 35 אלפי ש"ח ושל דירה חדשה בבבנין חדש כ- 50 אלפי ש"ח. ברור ך שגם אם מקטינים את שטח הדירה עדין יש כאן רווח לבעלים של כ- 400 אלף ש"ח לדירה ובצרוף שווי חניה בתל אביב כ- 600,000 ש"ח לדירה.

אז קודם כל לי נראה שהקטנת שטח בכ- 5 מ"ר אינה גורמת להפסד אלא עדין בעל הדירה יוצא ברווח ניכר מהפרויקט. בנוסף - תכנון הפנים של דירה חדשה הוא הרבה יותר פונקציונלי מתכנון פנים של דירה ישנה כך שלמרות הקטנת השטח בכ- 5 מ"ר לא בטוח שתהיה גם פגיעה פונקציונלית בשימוש בדירה.



לגבי הסבירות של חלוקת הרווח- אתה צריך לבדוק בנפרד. באופן גס נראה לי שחלוקה של 55% מהדירות לבעלים לעומת 45% ליזם נראית לי סבירה.





בברכה,



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38