האם חתימה על הסכם עם יזם ללא אספה כללית יכולה להיות תוקפה משפטי?
הסכם מחויבות ליזם לפינוי בינוי
גיל
15/02/15
שלום.
ידוע לי שצריך הסכמה של כלל הדיירים בבית משותף לגבי שינוים שיחולו על כלל הדיירים. לדוגמא עקירת עץ או הוספה מסוימת בבניין. ההסכמה חייבת לבוא באספת דיירים שמארגן אותו אחד שרוצה את השינוי. ההחלטה מתקבלת בהצבעת וברוב הנוכחים באספה. כאשר יזם בא לדירות ומתחיל להציע הצעות הוא מחתים את הדיירים ללא אספה ובמעיין חוזה אישי ובחוזה שהסעיף היחיד שמחייב את אותו דייר לא לפנות ליזמים אחרים לתקופה מסוימת. הדבר למעשה שקול לחברת גינון שתבוא לדייר X ותחתים אותו על שאסור לו לנהל משא ומתן עם חברת גינון אחרת לגבי חלק מהרכוש המשותף - הדשא והגינה. יוצא מזה דבר מוזר שמפר את ההוראה שכל שינוי ברכוש המשותף חייבת לעשות דרך אספה הסבר על השינוי הצבעה ובהחלטת ברוב הנוכחים באספה.
כאן לא מדובר בבלעדיות של חברת הגננות זו או אחרת ולא אם רוצים ריצוף חדש בלובי או לא. כאן יש משהו שמשנה לגמרי את הבניין- הריסתו ובנייתו מחדש.
שאלתי היא איך זה שבהסכם שנחתם עם היזם יש תוקף משפטי לסעיף שלא מאפשר במידה ויהיה רוב בבניין באספה חוקית לבחירת דווקא יזם אחר שיהיה הוא הנערץ והמתאים יותר לכלל הדיירים - ברוב נוכחי האספה ולא רק לדייר אחד או מספר בודד שלהם שאותו יזם הצליח להחתים אותו על אותו חוזה העקרונות מבלי לשתף את האחרים או שאולי לא היו מרוצים מאותו חוזה והיו רוצים לבצע עליו שינויים ןלכן לא חתמו.
האם לפיכך במידה ומתקיימת אספת דיירים ונקבע שיזם Y יבצע את העבודה ולא יזם X שחלק מהדירים כבר חתמו לו רק האספה היא שתקבע ולא אותם קומץ דיירים שחתמו ללא עירוב בהחלטתם אל כלל השכנים?
הרי זה תוקע את כל הפרויקט אם מספר דיירים יהיו חתומים שאסור לפנות ( לחתום ) לחברה אחרת ומספר דיירים אחר באותו הבניין יעדיפו דווקא את החברה האחרת.
הדבר הזה שיזם פונה באופן אישי וללא אספה ומחתים דיירים בלא מודע למה שהם חותמים עוד טרם אספה בבניין על הנושא בכלל יכול בקלות לתקוע את הפרויקט.
אשמח להתייחסות לנושא החוק שכל דבר שרוצים לעשות ברכוש הציבורי בבניין צריך להיעשות עם אספה, הצבעה וקביעת השינוי על פי רוב הנוכחים בהצבעה בניגוד להחתמת היזם שנעשה בצורה פרטית לכל דייר בנפרד.
ידוע לי שצריך הסכמה של כלל הדיירים בבית משותף לגבי שינוים שיחולו על כלל הדיירים. לדוגמא עקירת עץ או הוספה מסוימת בבניין. ההסכמה חייבת לבוא באספת דיירים שמארגן אותו אחד שרוצה את השינוי. ההחלטה מתקבלת בהצבעת וברוב הנוכחים באספה. כאשר יזם בא לדירות ומתחיל להציע הצעות הוא מחתים את הדיירים ללא אספה ובמעיין חוזה אישי ובחוזה שהסעיף היחיד שמחייב את אותו דייר לא לפנות ליזמים אחרים לתקופה מסוימת. הדבר למעשה שקול לחברת גינון שתבוא לדייר X ותחתים אותו על שאסור לו לנהל משא ומתן עם חברת גינון אחרת לגבי חלק מהרכוש המשותף - הדשא והגינה. יוצא מזה דבר מוזר שמפר את ההוראה שכל שינוי ברכוש המשותף חייבת לעשות דרך אספה הסבר על השינוי הצבעה ובהחלטת ברוב הנוכחים באספה.
כאן לא מדובר בבלעדיות של חברת הגננות זו או אחרת ולא אם רוצים ריצוף חדש בלובי או לא. כאן יש משהו שמשנה לגמרי את הבניין- הריסתו ובנייתו מחדש.
שאלתי היא איך זה שבהסכם שנחתם עם היזם יש תוקף משפטי לסעיף שלא מאפשר במידה ויהיה רוב בבניין באספה חוקית לבחירת דווקא יזם אחר שיהיה הוא הנערץ והמתאים יותר לכלל הדיירים - ברוב נוכחי האספה ולא רק לדייר אחד או מספר בודד שלהם שאותו יזם הצליח להחתים אותו על אותו חוזה העקרונות מבלי לשתף את האחרים או שאולי לא היו מרוצים מאותו חוזה והיו רוצים לבצע עליו שינויים ןלכן לא חתמו.
האם לפיכך במידה ומתקיימת אספת דיירים ונקבע שיזם Y יבצע את העבודה ולא יזם X שחלק מהדירים כבר חתמו לו רק האספה היא שתקבע ולא אותם קומץ דיירים שחתמו ללא עירוב בהחלטתם אל כלל השכנים?
הרי זה תוקע את כל הפרויקט אם מספר דיירים יהיו חתומים שאסור לפנות ( לחתום ) לחברה אחרת ומספר דיירים אחר באותו הבניין יעדיפו דווקא את החברה האחרת.
הדבר הזה שיזם פונה באופן אישי וללא אספה ומחתים דיירים בלא מודע למה שהם חותמים עוד טרם אספה בבניין על הנושא בכלל יכול בקלות לתקוע את הפרויקט.
אשמח להתייחסות לנושא החוק שכל דבר שרוצים לעשות ברכוש הציבורי בבניין צריך להיעשות עם אספה, הצבעה וקביעת השינוי על פי רוב הנוכחים בהצבעה בניגוד להחתמת היזם שנעשה בצורה פרטית לכל דייר בנפרד.
החתמת דיירים שלא דרך אסיפה כללית
עו"ד גילי לוי
מנהל
16/02/15
גיל שלום,
דבריך קשורים קשר ישיר לחופש החוזים.
אכן, ניתן להחתים כל דייר על הסכמה ספציפית או ככלית כל עוד ההסכמה היא חוקית.
ניתן לקבוע אם רוצים, ספציפית בתקנון של הבית המשותף שהחלטות תתקבלנה רק באסיפה כללית, אולם אם לא נעשה כך, כל אדם יכול להתחייב התחייבות אישית אשר לבסוף יכולה להיות כלולה בהסכמות אישיות היוצרות רוב של הכלל. מגינון ועד הריסת המבנה.
ככל וההחתמה נעשתה דרך הטעיה, בחוסר תום לב וכיו"ב ניתן לבטלה, שוב - כפוף לחוק החוזים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
דבריך קשורים קשר ישיר לחופש החוזים.
אכן, ניתן להחתים כל דייר על הסכמה ספציפית או ככלית כל עוד ההסכמה היא חוקית.
ניתן לקבוע אם רוצים, ספציפית בתקנון של הבית המשותף שהחלטות תתקבלנה רק באסיפה כללית, אולם אם לא נעשה כך, כל אדם יכול להתחייב התחייבות אישית אשר לבסוף יכולה להיות כלולה בהסכמות אישיות היוצרות רוב של הכלל. מגינון ועד הריסת המבנה.
ככל וההחתמה נעשתה דרך הטעיה, בחוסר תום לב וכיו"ב ניתן לבטלה, שוב - כפוף לחוק החוזים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
