לא כל הדיירים מסכימים לשפץ את הרכוש המשותף - מה עושים? מה הרוב הנדרש?

יש את תקנון הבית המשותף, גם כשאין כדי לדעת איזה רוב נדרש יש לעיין בשני מקורות: החוק והתקנון. תחילה יש לפנות לחוק המקרקעין בפרק העוסק בבתים משותפים ואחר-כך לתקנון הבית המשותף. בחוק יש הוראות שונות, הנוגעות לרוב הנדרש בעניינים כאלה ואחרים. כאשר יש הוראה מפורשת, הרי שהחוק הוא שקובע ולא ניתן לשנות את הרוב הנדרש, גם לא על-ידי קביעת רוב אחר בתקנון. אבל יש בחוק גם סעיפים שקובעים רוב מסוים ומציינים, כי את הרוב הזה ניתן לשנות בתקנון.

אם לדוגמא במקרה שלך - נניח שמה שקיים הוא התקנון המצוי, אז המצב המשפטי הוא כזה:

התקנון המצוי קובע, באחד מסעיפיו החשובים ביותר, שכל החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא נקבע מפורש בחוק או בתקנון, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה, אלא אם הסכים לה. נניח שרוצים להחליט על הקמת מתקני משחקים לילדים בגינת הבית המשותף . זו הוצאה שאינה נמצאת בחוק ולא בתקנון המצוי. לפיכך, לא ניתן יהיה לחייב דיירים בתשלום זה, אלא אם הסכימו לשלמו. אולם, קיימת מגמה אצל המפקח על המקרקעין וגם בבתי המשפט, להקל בסוגיות אלה. המטרה היא לשאוף להסכמה פה אחד ולאו דווקא לחייב אותה באופן מוחלט, כדי למנוע מצבים של שיתוק או סרבנות בלתי סבירה של דייר בודד.לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק-דין שנגע להחלטת אסיפת דיירים לבצע שיפורים ותיקונים שונים בבניין בניגוד לדעתו של דייר בודד. באותו בניין חל התקנון המצוי. השופט קבע, כי כל ההחלטות הנוגעות להחזקתו השוטפת של הבניין ולרבות שיפורים מקובלים, יתקבלו ברוב רגיל. לא מדובר רק בשמירה על המצב הקיים, אלא גם למשל החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנת ארון לשעוני המים, התקנת תיבות דואר חדשות וגם התקנת דלת חיצונית עם אינטרקום. למרות שמדובר בשיפורים, ולא בשמירה על הקיים, אין לאפשר לבעלי דירות הטלת וטו על הוצאות מסוג זה, או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב עליה. זו דוגמה מייצגת, המעידה על נטייה להרחיב את סוג העניינים שיכולים לקבל ברוב רגיל, למרות לשון החוק והתקנון. במקרה זה, ההרחבה נגעה ל"שיפורים מקובלים", אבל גם בעניינים אחרים, המפקח או בית המשפט יכולים להתערב כדי לחלץ בית משיתוק בלתי סביר שנקלע אליו.



תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין 

מנהל הפורום.