תמ"א 38 - נזק לדיירים בבנין סמוך
תמ"א 38 בפתח תקווה – נזק לדיירים בבניין סמוך
דורון
04/09/13
שנה טובה!
בכוונת הדיירים כבר לפני 3 שנים לבנות 3 קומות כחלק מתמ"א 38 על פי:
1. בתחתית דירת גן.
2. למעלה קומה 4 - 3 דירות
3. למעלה קומה 5+6 - 3 דירות נוספות שכל אחת מהן עם גג (הגג זה קומה 6 עם חדרים על הגג! - כלומר מבחינתנו חסימה מלאה של 6 קומות שכיום קיים רק 3 קומות שהקומה 3 נמוכה בכמעט קומה שלמה מאיתנו).
4. מעל קומה 6 עוד קומה וזה הדודים ומערכת הסולארית.
5. לציין שאין מספיק חניה לכל הדיירים במצב הנוכחי. וגם אין עמידה בתקינה של כל 120 מ"ר 1.5 חניות.
יחד עם זאת העיריה מאשרת והועדה המחוזית הקפיאה עד דיון. המתכננים חזרו בהם ויבשו זאת שנה וחצי ומגישים שוב דרך הועדה המקומית.
א. האם החלטת ועדה מחוזית על אותו פרוייקט שהוגש מחדש תופסת שוב?
ב. אין לו התנגדות לחיזוק בניין לרעידות אדמה, יש התנגדות שזה יגרום לפגיעה בנוף בקומות בעיקר 4+5 (אצלנו). והפיכת המקום לאזור בנייה זמן ממושך, ובשל בורות שנפערו בין 2 הבנייינים החשש שרעידה בעת הבניה תביא להיזק.
ג. ניכר שהדיירים במכוון מזניחים את הבניין, האם יש אפשרות להגדיל את הנזק כלפיהם בכך שהם עושים הכל כדי שיאשרו להם תמ"א 38? (לפני כשנתיים הבניין שלהם היה בסדר יחסית ומאז שעלתה הטענה שהוא בסדר ניכרת הזנחה משמעותית).
ד. בריאות הדיירים הרגישים לאבק, האם יכולה להיות טענה שתמנע את הפרוייקט?
ה. אנשים עם בעיות קשב וריכוז ובמיוחד תלמידים שהדבר עלול לפגוע בלימודיהם נוכח הרעש של העבודות בשעות הערנות.
ו. התברר שהייתה חריגת בנייה בנושא מרפסות, האם ניתן בכלל לאשר פרוייקט שנעשתה עבירת בנייה בבניין הקיים מבלי קודם להחזיר את המצב לקדמותו? (הבניינים קרובים אחד לשני באופן קיצוני).
תודה רבה.
מה זה סעיף 97 לחוק או 197 לחוק שניתן לתבוע.
בכוונת הדיירים כבר לפני 3 שנים לבנות 3 קומות כחלק מתמ"א 38 על פי:
1. בתחתית דירת גן.
2. למעלה קומה 4 - 3 דירות
3. למעלה קומה 5+6 - 3 דירות נוספות שכל אחת מהן עם גג (הגג זה קומה 6 עם חדרים על הגג! - כלומר מבחינתנו חסימה מלאה של 6 קומות שכיום קיים רק 3 קומות שהקומה 3 נמוכה בכמעט קומה שלמה מאיתנו).
4. מעל קומה 6 עוד קומה וזה הדודים ומערכת הסולארית.
5. לציין שאין מספיק חניה לכל הדיירים במצב הנוכחי. וגם אין עמידה בתקינה של כל 120 מ"ר 1.5 חניות.
יחד עם זאת העיריה מאשרת והועדה המחוזית הקפיאה עד דיון. המתכננים חזרו בהם ויבשו זאת שנה וחצי ומגישים שוב דרך הועדה המקומית.
א. האם החלטת ועדה מחוזית על אותו פרוייקט שהוגש מחדש תופסת שוב?
ב. אין לו התנגדות לחיזוק בניין לרעידות אדמה, יש התנגדות שזה יגרום לפגיעה בנוף בקומות בעיקר 4+5 (אצלנו). והפיכת המקום לאזור בנייה זמן ממושך, ובשל בורות שנפערו בין 2 הבנייינים החשש שרעידה בעת הבניה תביא להיזק.
ג. ניכר שהדיירים במכוון מזניחים את הבניין, האם יש אפשרות להגדיל את הנזק כלפיהם בכך שהם עושים הכל כדי שיאשרו להם תמ"א 38? (לפני כשנתיים הבניין שלהם היה בסדר יחסית ומאז שעלתה הטענה שהוא בסדר ניכרת הזנחה משמעותית).
ד. בריאות הדיירים הרגישים לאבק, האם יכולה להיות טענה שתמנע את הפרוייקט?
ה. אנשים עם בעיות קשב וריכוז ובמיוחד תלמידים שהדבר עלול לפגוע בלימודיהם נוכח הרעש של העבודות בשעות הערנות.
ו. התברר שהייתה חריגת בנייה בנושא מרפסות, האם ניתן בכלל לאשר פרוייקט שנעשתה עבירת בנייה בבניין הקיים מבלי קודם להחזיר את המצב לקדמותו? (הבניינים קרובים אחד לשני באופן קיצוני).
תודה רבה.
מה זה סעיף 97 לחוק או 197 לחוק שניתן לתבוע.
תמ"א 38 - נזק לדיירים בבנין סמוך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/13
שלום דורון! הרבה שאלות ואני מקווה שהבנתי את המצב ואצליח לענות לך על כולם.
אם יש תוכניות בנין עיר בתוקף אשר מאפשרות לבצע את מה שתארת אז הוצאת היתר הבניה היא בסמכות הוועדה המקומית .
אין זכות קנויה שלא יבנה בנין גבוה יותר בסמיכות כל עוד ההיתר ניתר כדין. האזור יהיה אתר בניה למשך הבניה. זה אכן יגרום רעש ולכלוך וכל עוד הם ברמה נסבלת לעצם ביצוע הפרויקט אין כנגד כך כל טענה בודאי לא טענה המונעת קבלת היתר בניה.
הוראות תמ"א 38 אינן חלות רק על בנינים מוזנחים אלא על כל בנין שנבנה לפני 1980 ועל כן ההנחה היא שהוא נבנה לא לפי התקן מפני רעידות אדמה. אין כל משמעות לכך שדיירי הבנין מזניחים או לא מזניחים, בכוונה או לא, את הבנין שלהם.
המדינה והרשויות רואות בחיזוק הבנינים מפני רעידות אדמה חשיבות גדולה. רגישות לאבק או הפרעה לתמידים עם הפרעות קשב וריכוז אינן סיבות מספיקות למנוע פרויקט כזה.
את חריגת הבניה צריך להכשיר במסגרת היתר הבניה שינתן ואם לא ניתן אז יש לתקן את החריגה.
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאפשר במקרה שבו הוחלט על תוכנית בנין עיר אשר פוגעת בשווי של המקרקעין הגולים בה, לאפשר לאותם בעלי מקרקעים גובלים להגיש תביעה בגין ירידת ערך. זכות התביעה מתישנת אחרי 3 שנים מקבלת התוכנית. בכל מקרה צריך להוכיח ירידת ערך ולא אי נוחות במהלך הבניה.
מקווה שעניתי על כל השאלות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש תוכניות בנין עיר בתוקף אשר מאפשרות לבצע את מה שתארת אז הוצאת היתר הבניה היא בסמכות הוועדה המקומית .
אין זכות קנויה שלא יבנה בנין גבוה יותר בסמיכות כל עוד ההיתר ניתר כדין. האזור יהיה אתר בניה למשך הבניה. זה אכן יגרום רעש ולכלוך וכל עוד הם ברמה נסבלת לעצם ביצוע הפרויקט אין כנגד כך כל טענה בודאי לא טענה המונעת קבלת היתר בניה.
הוראות תמ"א 38 אינן חלות רק על בנינים מוזנחים אלא על כל בנין שנבנה לפני 1980 ועל כן ההנחה היא שהוא נבנה לא לפי התקן מפני רעידות אדמה. אין כל משמעות לכך שדיירי הבנין מזניחים או לא מזניחים, בכוונה או לא, את הבנין שלהם.
המדינה והרשויות רואות בחיזוק הבנינים מפני רעידות אדמה חשיבות גדולה. רגישות לאבק או הפרעה לתמידים עם הפרעות קשב וריכוז אינן סיבות מספיקות למנוע פרויקט כזה.
את חריגת הבניה צריך להכשיר במסגרת היתר הבניה שינתן ואם לא ניתן אז יש לתקן את החריגה.
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאפשר במקרה שבו הוחלט על תוכנית בנין עיר אשר פוגעת בשווי של המקרקעין הגולים בה, לאפשר לאותם בעלי מקרקעים גובלים להגיש תביעה בגין ירידת ערך. זכות התביעה מתישנת אחרי 3 שנים מקבלת התוכנית. בכל מקרה צריך להוכיח ירידת ערך ולא אי נוחות במהלך הבניה.
מקווה שעניתי על כל השאלות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
