כיצד משפיעות מרפסות על זכויות הבנייה לפי תמ"א 38?
תמא 38 חיזוק
מקריאה בפורום הבנתי כי מכח התמא 38 ניתן לתת לדיירים זכויות בניה של עד 25 מ"ר לכל דירה קיימת וזאת ללא קשר למרפסת.
השאלות שלי הן:
1. האם המרפסת נבנת בהכרח מכח חוק המרפסות ומצטרפת לעד 25 מטר מכח התמא?
2. האם יזם שהוסיף 13 מטר ממד + 8 מטר מרפסת שירות (צמודה למטבח) + 12 מטר מרפסת - ניתן לומר בהכרח שהוא ניצל את הזכויות של התמא לצורך בניית הממד ומרפסת השרות (ששטחם יחד הוא 21 מטר) וניצל את חוק המרפסת לצורך בניית המרפסת?
האם אפשר להסביר בדרך אחרת את סך השטח שבנה (13 ממד + 8 שרות + 12 מרפסת)? הרי הוא יכול לבנות עד 25 מטר מכח התמא.
אשמח לשמוע ולהחכים ממנוסים ממני.
תודה
הוספת 25 מ"ר
רונן שלום!
הוראות תמ"א 38 אכן מאפשרות להוסיף 25 מ"ר לכל דירה (מתוכן חובה להוסיף 12 מ"ר ממ"ד) לא כולל הוספת מרפסות שמש. אבל זו רק מסגרת כללית והיא כפופה לעוד מספר אילוצים שקובעים למעשה את הזכויות הניתנות לבניה.
בכל חלקה יש חובה לשמור על מרחקים בין הבנין הנבנה לגבול המגרש. אם ניסוג מגבול המגרש בכל 4 צדדיו את המרחק הדרוש על פי התוכניות החלות, נקבל שטח שרק בו ניתן לבנות או להוסיף (יש שוני קל בין תמ"א 38/2 לתמ"א 38/1 בענין זה אבל לא אפרט כאן).
בהחלט יתכן כי שטח זה אינו מאפשר תוספת של 25 מ"ר לכל דירה אלא פחות מכך ולעיתים אף בכלל לא (שכן יש צורך גם להגדיל את שטח הלובי הקומתי להוספת מעלית, עמידה תקנים חדשים וכו').
בנוסף - יש עיריות שמכוח סמכותן על פי ס' 23 להוראות תמ"א 38 קבעו כי התוספת של 25 מ"ר כוללת את שטחי מרפסות השמש.
עוד אני יכול לאמר כי יזמים בדר"כ משתדלים למצות את מלוא זכויות הבניה שניתן לבנות.
זו המסגרת הכללית. מעבר לכך אני לא יכול לאמר האם מה שהיזם בנה זה המקסימום האפשרי או לא. כמו שכתבתי זה תלוי בעוד גורמים ובהחלט לא אוטומטית מדובר בהגדלה של 25 מ"ר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
