איך ניתן להבטיח את העברת הזכויות בדירה יד שניה מהקבלן לרוכשים?

שלום רב,

רכשנו דירה יד שניה ממוכרים שרכשו את הדירה ישירות מהקבלן.
הדירה כרוכה בחוזה חכירה ממנהל מקרקעי ישראל שטרם נחתם,
לכן הדירה עדיין לא רשומה במינהל מקרקעי ישראל ולא בטאבו.

משכך, אנחנו גם לא מתקשים להשיג הלוואת משכנתא לדירה, אך ורק בגלל מצבה המשפטי של הדירה (אנו עומדים בכל הקריטריונים הכלכליים
הדרושים לצורך נטילת ההלוואה).

שאלותיי הן :

1. איך אני יכול להיות בטוח שהזכויות של המוכר מול הקבלן עוברות במלואן אלינו ? ואיך נוכל להיות בטוחים שנוכל למכור את הדירה לקונה עתידי (אף אם הדירה לא תירשם עדיין במינהל / בטאבו ) ?
האם די בחוזה המכר בו מעבירים המוכרים את זכויותיהם ? האם נדרשת החתמת הקבלן על העיסקה ? וכו'

2. איך אנו מבטיחים שערבות חוק המכר שניתנה מהקבלן למוכרים יועברו לידינו ?

3. למה אנחנו מתקשים לקבל הלוואת משכנתא? מדוע רוכש יד ראשונה מקבלן יכול לקבל הלוואה כנ"ל (למרות שהדירה טרם נרשמה במינהל / בטאבו) ולנו קשה יותר ? ומה אנחנו יכולים לעשות
כדי לשפר את סיכויינו לקבל הלוואה זו (ערבויות / התחייבויות של צדדים כלשהם וכו') ?

תודה מראש מקרב לב,

שלום.