האם ניתן להעביר דירה במתנה בין אחים בפטור ממס שבח ומס רכישה?

בר שלום,

שאלת שאלה מצוינת. זו אחת מהשאלות המעניינות בתחום מיסוי מקרקעין.

את מציינת שאחותך מבקשת להעביר לך במתנה דירה שמומנה כולה מכספי ירושה מהוריכם. השאלה היא אם העברה זו תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה?

העברה ללא תמורה (כלומר, מתנה) של נכס מקרקעין בישראל מחייבת בדיקה משפטית ומיסויית מדוקדקת, בעיקר כאשר מדובר בהעברה בין אחים.

מה קובע החוק?

לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין,  ניתן פטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה בין "קרובים". ואולם, החל מתיקון החוק ביום 1.8.2013, אחים אינם נחשבים כקרובים המזכים בפטור מלא, אלא אם כן מתקיים תנאי מיוחד: ההעברה בין האחים תזכה לפטור ממס שבח רק אם מדובר ב"זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה, בלא תמורה או בירושה".

כלומר, אם הזכות במקרקעין התקבלה מההורים, פטור ממס שבח יחול גם בהעברה בין אחים.

האם דירה שנרכשה מכספי ירושה מההורים עומדת בתנאי?

נשאלת אפוא השאלה, ומה אם לא הנכס המועבר עצמו התקבל מההורים, אלא נכס אחר, כמו מזומן ששימש לרכישת הנכס המועבר בין האחים במתנה?

לפי החלטת מיסוי 6642/21, וגם לפי רוח הפסיקה שהעניקה פרשנות רחבה להוראות החוק נוכח תכליתו, אם הדירה נרכשה מכספים שהתקבלו מההורים במתנה או בירושה, ניתן לראות בכך "זכות שהתקבלה מההורים" לעניין הפטור.

זאת, גם אם ההורים לא העבירו את הדירה עצמה אלא רק את הכסף למימונה.

למעשה, רשות המיסים הסכימה לכך שהעברה בין אחים תהיה פטורה ממס שבח גם כאשר רק 95% ממימון הדירה הגיע מההורים. אגב, לדעתי גם שיעור נמוך יותר עשוי להספיק – למשל 90% או אף פחות מכך.

שאלה מעניינת: אם ההורים מימנו רק חלק מהדירה?

אמנם זה לא המקרה שמופיע בשאלתך, אבל על מנת להשלים את התמונה אציין כי שאלה מעניינת מתעוררת כשההורים מימנו רק חלק מהדירה.

לדעתי, בהחלט יש בסיס לטענה כי הפטור יחול ביחס לחלק שמומן מהמקור ההורי.

לדוגמה: אם מחצית ממימון הדירה הגיע מכספי ירושה או מתנה מההורים, אז מחצית מהשווי תהיה פטורה ממס שבח בהעברה בין האחים. החלק השני יחויב במס מלא, שכן מקורו אינו מההורים.

לדעתי, זה יישום רצוי להוראות החוק ולפרשנות שהוענקה לו על ידי בתי המשפט (ראי למשל בפרשת ארבטמן ומנדלסון שניתנה לאחרונה). יישום כזה יקדם את תכלית החוק והוא אחוז היטב בלשונו.

עם זאת, זה לא המקרה שנדון בהחלטת המיסוי ולכן יש לנקוט בזהירות הראויה ולהתייעץ בטרם נוקטים כזו עמדה.

ומה לגבי מס רכישה?

לפי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין, העברת דירה בין אחים ללא תמורה תחויב במס רכישה בשיעור של שליש בלבד מהשיעור הרגיל.

אגב, הדבר נכון גם אם מקור הדירה אינו מההורים. כלומר, הטבת מס הרכישה חלה באופן רחב יותר מהפטור ממס שבח.

בהצלחה!