איך תוכלו להפסיק להיות פראיירים בתמ"א 38 ולקבל תמורה הוגנת?

הפוסט הזה מיועד לכל הדיירים שנואשו מקבלנים שאומרים "לא כלכלי"
ורוצים לקחת את הכח בחזרה לידיים במו"מ בתמ"א 38/2 (פינוי בינוי).

"לא כלכלי" לתת תמורה גדולה יותר

ראשית הקדמה: אני ועוד כמה שכנים מהבניין מנסים לקדם פרויקט של תמ"א
38/2 פינוי בינוי ולקבל את מקסימום הזכויות שהתמ"א מאפשרת, כלומר – תוספת שטח
של 25 מ"ר פלדלת + 12 מ"ר מרפסת. מדובר בפרויקט באיזור המרכז ומחירי
המכירה בסביבות 20,000 ש"ח למ"ר, ואפשר להרוס ולבנות כמעט פי 3 ממספר
הדירות הקיימות (יש גם זכויות לא מנוצלות מכח תב"ע), ואין מגבלות תכנוניות או אחרות שמונעות את ניצול הזכויות.

נתקלנו כבר בכמה יזמים שאמרו את המשפט הידוע ש"לא כלכלי להם" לתת
יותר מ-15 מ"ר תוספת ושהם מוצפים בפרויקטים שמסכימים גם לפחות מכך. עשינו
בדיקה כלכלית עצמאית ומעמיקה וראינו שהפרויקט שלנו יוצא כלכלי מאוד אם נותנים 25
מ"ר, עבור יזמים שמוכנים לרווח הוגן, לא חזירי.

"לא כלכלי" או לא חזירי?

הביטוי "לא כלכלי" מעיד כביכול על הבנה "כלכלית" עמוקה
של הדובר, במיוחד אם הוא לבוש יפה ומדבר בטון עמוק ובטוח, אבל אל תטעו – מאחוריו
מסתתר פעמים רבות בעיקר דבר אחד, והוא – חזירות של יזמים. הם רוצים להרוויח כמה
שיותר ולתת לדיירים כמה שפחות, והם יעטפו את זה בכל מיני מילים יפות ומלומדות
לכאורה. כמובן שאסור להכליל ויש גם יזמים הוגנים, אבל לצערי לא כל כך נתקלנו בהם
עד עכשיו.

איך נמדדת כלכליות אמיתית של פרויקט?

חשוב להבין שרווחיות סבירה של פרויקט נדל"ן רגיל (על מנת שהבנק יסכים
לאשר את הפרויקט) היא בסביבות 15% על עלויות הפרויקט, ואפילו לפעמים קצת פחות מזה.
בפינוי בינוי המבוסס על זכויות מכח תכניות בניה מאושרות נהוג לפעמים לקחת פרמיה
ולעבוד על רווחיות גבוהה יותר, נניח של 15-20% כולל עלויות המימון, אבל לא יותר
מכך (הדבר גם מעוגן בתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין). אבל עם האוכל בא התיאבון,
והרבה מאוד יזמים היום רוצים רווחיות של 25% ואפילו של 30% (כולל עלויות המימון).
הם כמובן לא יגידו לכם את זה בפנים, אלא ינמקו את זה בכל מיני נימוקים מלומדים
כביכול, ינפחו את העלויות שהם אומרים לכם הרבה מעבר לעלויות האמיתיות, אבל אין מה
לעשות – זאת המציאות. למה הם עושים את זה? פשוט כי אפשר, כי הם מנצלים את חוסר
ההבנה שלנו וכי אנחנו כבעלי דירות מאפשרים להם לעשות את זה!

למה שיהיה לי אכפת כמה היזם מרוויח?

יש את הדיירים שבאים בגישה של "מה שנותנים לי אני אקח כי זה
"בחינם", מה אכפת לי שהיזם ירוויח מעבר לזה כמה שהוא רוצה?". גישה
כזו מעידה על טעות בסיסית בהבנה, כי בפועל הרווח בא על חשבון הדיירים, וזה לא
"בחינם" – מדובר בזכויות בניה ששייכות לנו כדיירים, ולא ליזמים. האם
הייתם מסכימים שמישהו יתן לכם מיליון ש"ח על דירה ששווה 1.5 מיליון ש"ח,
בנימוק של "מה אכפת לי, אני מקבל מיליון ש"ח ואומר תודה, לא צריך
יותר"? כמובן שלא, אבל זה בדיוק מה שהיזמים מנסים לעשות. והם מנצלים לרעה את
חוסר ההבנה של בעלי הדירות, קונים מהם את זכויות הבניה תמורת נזיד עדשים ועוד
עושים הצגה כאילו "להם זה עולה יותר".

הכח בידיים שלנו!

אני כותב את זה מסיבה אחת – חשוב לי להגביר את המודעות לנושא בקרב בעלי
הדירות. שלא יעשקו אותנו, שלא יעבדו עלינו. ככל שאנחנו כבעלי הדירות נהיה מודעים
יותר לזכויות שלנו ואיך לתמחר אותן נכון, הטירוף והעיוות שיש עכשיו בשוק שמוטה
לחלוטין לטובת היזמים ירגע. היזמים ידעו שהם לא יכולים להמשיך ולמרוח בטיעונים של
"לא כלכלי". הם ירגישו שהם פחות ופחות יכולים למצוא פראיירים שיסכימו
להצעות הנמוכות שלהם, בשיטת "מצליח", ובסופו של דבר היזמים ירוויחו
באופן הוגן (כי ברור שחשוב שירוויחו אחרת לא יהיה פרויקט) וגם אנחנו כבעלי דירות
נקבל תמורה הוגנת, כלומר – win-win situation אמיתי ולא
מעוות.

אני מתאר לעצמי שעכשיו כמה "כותבים מטעם" ויזמים למיניהם יתקפו
את מה שאני כותב, יטענו שזה שטויות, שאני לא מאפשר ליזמים להרוויח וכו', וזה צפוי
כי הרי זה נוגע בדיוק בנקודה הכואבת שלהם.

אבל אני מכוון את ההודעה לא להם, אלא לבעלי הדירות שחשוב להם לקבל תמורה
הוגנת (לצד תמורה הוגנת ליזמים). רק אם ניקח את עצמנו בידיים ונדרוש את מה שמגיע
לנו הטירוף הזה יפסק. אם לא, אח"כ אנחנו נהיה חייבים הרבה תשובות לעצמנו
ולמשפחתנו לשאלה איך מכרנו את הנכס העיקרי שיש לנו בחיים כל כך בזול.

יש כל מיני דרכים להתמודד עם זה, כגון הגברת הבקיאות שלנו כבעלי דירות
באופן חישוב הרווחיות של היזמים, שיתוף מידע בינינו כבעלי דירות, דרישה שהיזם יממן לנו את העלות של שמאי
עצמאי שנבחר כדי שיבחן אם הרווחיות סבירה או מופרזת ואם התמורה ראויה וכו'. אם יש
לכם רעיונות נוספים תכתבו.

אשמח אם תפיצו את זה לכל האנשים שאתם מכירים שמעורבים בקידום תמ"א
כבעלי דירות, חשוב להגביר את המודעות לנושא כמה שיותר, תודה מראש.