מהן ההשלכות המשפטיות והפיזיות של הפקעה על מגרש בבעלותי?

בבעלותי מגרש ששטחו ברוטו כ-750 מ"ר וחזיתו 15 מ"א. הפקעה ראשונה שתוכננה לפני כ- 40 שנה היתה 3 מ"א מעומק המגרש, משמע 45 מ"ר. בשנת 1980 אושרה תב"ע שכללה הפקעה של 4 מ"א, כלומר ההפקעה התיאורטית הוגדלה מ-45 ל- 60 מ"ר. מביא אותי לנטו לאחר הפקעה לכ- 690 מ"ר.
ההפקעה תוכננה לצורך הרחבת כביש. בפועל, לא הורחב כביש והשטח כמעט כלו בשימושי ולא הופקע בפועל. הפקעה בוצעה במגרשים שבנו עליהם מאז 1980.
כעת, אני בשלב אישור תכניות הרחבת הבית הקיים וההפקעה רלוונטית גם בהיבט הפיזי וגם בנושא זכויות.
1. האם % בניה נגזרים מהברוטו או מהנטו לאחר הפקעה?
2. בעירי, 700 מ"ר היא נק' מהפך בנושא זכויות. מעל 700 מ"ר, ניתן לבנות בריכה. בקשתי נדחתה. מעל 700 מ"ר ניתן לחלק חלקה ל-2 יח' (לא בקשתי ולא ידועה תשובה, אך מדובר במאות אלפי ש"ח הבדל שווי). האם לצורך נושאים אלו יש להתייחס לנטו או לברוטו? אולי לפחות הקלה כלשהי?
4. האם ניתן לדרוש התיישנות הפקעה, בשל אי מימוש תב"ע (תכנון גמר ביצוע הפקעה וסלילה היה כעבור 10 שנים מ- 1980)? האם לא מגיע לי פיצוי בשל כל ההשלכות שתארתי?

תודה מראש,
ענת