כיצד יש לפעול לאחר פטירת המוכר בנוגע להעברת הזכויות לקונה?

לפני שנים רבות ייצגתי בני זוג במכירת דירתם, והתמורה שולמה וכל המסמכים לצורך רישום הזכויות הועברו על פי ההסכם לב"כ הקונה לצורך רישום הזכויות לשמה. ב"כ הקונה תמהמה, ובהמשך גם איבד את המסמכים... בינתיים אחד מיחידי המוכר הלך לעולמו. הקונה התעוררה ורוצה להיכנס לעסקה בקרקע ועכשיו מלחיצה את כולם... בטאבו כמובן הזכויות רשומות עדיין לשם שני בני הזוג ויש הערת אזהרה לטובת הקונה. שאלתי - 1. בהנחה שעליי להגיש בקשה לצו קיום צוואה (יש צוואה) האם יש צורך גם בצו נוסף מופנה לרשם להעביר לשם בת הזוג כי יש הערת האזהרה לקונה או שאין צורך בכך ודי בצו קיום צוואה?

2. כשמתמחרים הוצאת צו קיום צוואה עליי לקחת בחשבון את כל הנכסים? מדובר בנכסים רבים, הדירה שנמכרה היא שליש העיזבון כולו...

3. לדעתכם יש מקום לבקש בנוסף פיצוי על הפרה יסודית כי משפחת הנפטר תכננה לבקש בכלל צו קיום צוואה שפותח  עכשיו תיבת פנדורה לפני מות האישה...........

תודה מראש.