כיצד ניתן להתמודד עם בעיית ניגוד העניינים בעו"ד בפרויקטים של התחדשות עירונית?
בעיית ניגוד העניינים העמוקה – העו"ד כשותף בפרויקט
המודל הזה, להבנתי, יוצר בעיית ניגוד עניינים עמוקה, זה מודל שבעצם הופך את העו"ד לסוג של שותף בפרויקט ויוצר לו תמריץ חזק לעשות הכל כדי שהפרויקט יושלם כמה שיותר מהר, גם אם זה לא בהכרח עולה בקנה אחד עם טובת בעלי הדירות שהוא לכאורה מייצג, כפי שהם מבינים אותה.
זה מודל שמעודד את העו"ד לקצר תהליכים ולעגל פינות ולדחוק בבעלי הדירות להתפשר רק כדי להתקדם כמה שיותר מהר בפרויקט כדי שהעו"ד יוכל לקבל את שכר הטרחה שלו בסוף.
תמריץ בעייתי נוסף זה שהעו"ד בתחום מסתובבים עם "טבלת פרויקטים" שהיא בעצם כרטיס הביקור העיקרי שלהם שבאמצעותו הם מגייסים לקוחות חדשים, ולכן יש להם אינטרס להגדיל את הטבלה כמה שיותר מהר עם כמה שיותר פרויקטים בשלבים מתקדמים או שהושלמו, שוב, גם במחיר של התפשרות על האינטרסים של בעלי הדירות.
בנוסף, מכיוון ששכר הטרחה במודל הזה לא תלוי בשעות עבודה, אז הוא בעצם מתמרץ את העו"ד לעבוד כמה שפחות עבור בעלי הדירות כי ממילא הוא יקבל בסוף את אותו סכום של כסף.
השאלה היא איך אפשר להתמודד עם הבעיה הזו? האם ישנם מודלים חלופיים של שכר טרחה שיהלמו יותר את האינטרסים של בעלי הדירות גם אם המשמעות היא עיכוב בפרויקט?
שכר טרחה
ניתן להתמודד עם המודל הזה על ידי זה שהדיירים בעצמם ישלמו את שכר הטרחה.
בפועל ברגע שהדיירים לא משלמים את שכר הטרחה נוצר כשל שוק.
אין ספק שיש בפרויקטים מהסוג הזה עבודה רבה על פני שנים רבות, שקשה מאוד אם בכלל אפשר לכמת לשעות עבודה.
חובת עורך הדין כלפי הלקוח אינה קשורה רק לתשלום שכר הטרחה שכן מראש ולפני התחלתהעבודה יש הסכם שכר טרחה מול הדיירים ובו קובעי הזמן לתשלום השכט וכו'
עורך הדין אינו שותף בפרוייקט והעובדה שהוא מקבל שכר כנגזרת של השווי אינה קשורה בהכרח לניגוד העניינים.
המלצתי היא להתקשר עם עורך דין -לפני- בחירת יזם- ואז היזם מקבל את עורך הדין כעובדה ולא צריך לנהל מומ מול עורך הדין על שכר טרחתו ובכך אולי להחליש את היכולת של עורך הדין לנהל מומ על הסכם התמא.
האם מחסן באישור הדיירים נחשב למחסן מאושר מבחינת הרשויות?
האם חוק הדייר הקשיש מעניק זכויות יתר ליורשי הקשיש במידה שהקשיש נפטר
האם חתימה של בעל זכויות אחד בלבד על הסכם תמ"א 38 פוסלת את הדירה מהספירה?
האם בעל דירה בבניין ישן המיועדת לחדר פעילות זכאי לתמורות בפרויקט פינוי-בינוי?
תמורה אחידה בתת מתחם אחד