אי-שיוויון בשווי נכסים בתמ"א 38. כיצד לנהוג?

יהונתן שלום רב,

ראשית, הרשה לי לאחל בהצלחה לך ולשאר בעלי הדירות בפרוייקט. 

כעת לשאלתך-

יש לבחון ראשית על איזה סוג של תמ"א אנו מדברים?

אם מדברים על חיזוק ובנייה (תמ"א 38/1) אז גם כך כל דייר נשאר עם דירותיו הוא, אבל יש צורך במנגנון פיצוי של בעלי הנכסים העודפים (לרוב זה יתבטא בשדרוג השיפוץ בדירה הקיימת, אך במקרים חריגים אף ניתן לראות שיזמים משכנים דיירים בעלי נכסים עודפים בקומות גבוהות יותר).

אם עסקינן בהריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), יש לדרוש חוות דעת שמאית אשר תקבע את שווי הנכסים העודפים והאכלוס יבוצע על פי "מפתח" שייקבע על ידי השמאי.

בבניינים מורכבים כדוגמת שלך, נהוג למנות שמאי מקרקעין אשר יעריך את שוויו של כל חלק במארג הנכסים הקיים בבניין. לאחר מכן, השמאי נותן חוות דעת ובה בעצם יוצר "מפתח דירות" אשר מדרג את הנכסים לפי שוויים. בעת האכלוס, היזם ובעלי הנכסים מאכלסים את הבניין לפי אותו מפתח, כך ששווי הנכסים יישמר (וכמובן אף יעלה אם אפשר).

לטעמי, אתם חייבים למנות שמאי מקרקעין המנוסה בשמאות מבנים מורכבים כשלכם. לרוב, היזם אינו מעוניין לשלם על שמאות, אך במו"מ ניתן להגיע לפחות לתשלום חלקי (ואם הפרוייקט כלכלי, אף לתשלום מלא). כך בעצם תימנעו מפגיעה בערך הנכסים העודפים שלכם ותימנעו מחיכוחים מיותרים בין בעלי הנכסים השונים עקב אי השיוויון ביניכם.

מקווה שהצלחתי לסייע לכם וכולי תקווה כי הפרוייקט יצא לדרך ויעבור בקלות וללא תקלות.