בטחונות ועוד

אנסה לענות לשאלותיך ואם החמצתי משהוא או לא ברור אתה מוזמן לחזור ו"להציק" לי -
בפרקטיקה מי שמכין את הטיוטא הראשונה של ההסכם הוא ב"כ היזם. אבל אתם מיוצגים ע"י עו"ד מטעמכם וזה תפקידו לעבור על ההסכם ולוודא שהוא מאוזן ומשקף את המוסכם.
לגבי ערבות ביצוע- מקובל 5%-10% מהיקף הפרויקט (יש כאלו שמסכמים כאחוז משווי העבודות לדיירים, העדפה שלי כאחוז מכלל הפרויקט). אם סך של 500,000 משקף פרויקט ביצוע של 5 מליון ש"ח בערך.
לגבי ערבות הטיב- נראה לי נמוך. ערבות זאת אמורה להבטיח ביצוע תיקונים לאחר מסירת הדירות. בסביבות 150אש"ח יותר הגיוני.
לגבי קצב המכירה - קצב המכירה גם הוא סוג של בטחון לדיירים. אתם רוצים לדעת שאם הביצוע נתקע יש מספיק דירות לא מכורות בקנה כדי שניתן יהיה להשלים באמצעותם את הפרויקט. מצד שני היזם צריך למכור דירות כדי לממן את הביצוע . אם כמו שהבנתי מוסיפים 10 דירות בבנין נראה לי סביר יותר להתחיל מ-2 דירות בהיתר ולבנות את הקצב בהדרגה עד סיום הפרויקט.
כמעט כל ההסכמים נחתמים מול חברה שהוקמה לפרויקט. אתם יכולים לבדוק מי בעלי המניות של החברה הזאת ולוודא שבאמת מדובר על מי שמדבר איתכם.
ההסכם ארוך וכתוב ברובו בשפה משפטית לא פשוטה. אני חושב שאתה צריך להתמקד במפרט עבורכם (מה אתם מקבלים). מעבר לכך בהסכם תתמקד בסעיפי הצהרות והתחייבויות של הדיירים ובבטחונות. כל היתר תשאיר לעו"ד.
אני לא מכיר את הפרויקט- היכן נמצא ומה מתוכנן- ולכן תשובותי מסויגות בהתאם.


אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38