פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
דרישת חניה
יפעת תנעמי
20/07/16
אני גרה בבת ים ואנו מתחילים בתהליך תמא 38 בבניין. בשחתינו עם היזם נאמר לנו שאין לו אפשרות לעשות חניות בבניין גם לא לדיירים בדירות החדשות וכי הוא שילם במקום זה כופר חניה לעירייה. יש לנו בעיית חנייה חמורה בבניין וגם באיזור הבניין עוד לפני שהחל תהליך התמא וסביר להניח שזה יחמיר אחרי התמא. האם יש לנו בכל זאת זכות לדרוש מהיזם חניה עוד לפני תהליך החתימות?
דרישת חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/16
שלום יפעת
אני מניח כי מדובר בתמ"א של חיזוק ותוספת דירות. במקרה כזה בו הבנין לא נהרס- כמעט ואין אפשרות להוספת חניה בכמות מספקת גם לדירות הישנות וגם לחדשות. פשוט אין מקום פיזי להוסיף חניות ויתכן וגם אין בכך כדאיות כלכלית. אם זה המצב- גם אין טעם לדרוש.
זה חלק מהשיקולים שאתם צריכים לשקול אם בכלל להתקשר בהסכם התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מניח כי מדובר בתמ"א של חיזוק ותוספת דירות. במקרה כזה בו הבנין לא נהרס- כמעט ואין אפשרות להוספת חניה בכמות מספקת גם לדירות הישנות וגם לחדשות. פשוט אין מקום פיזי להוסיף חניות ויתכן וגם אין בכך כדאיות כלכלית. אם זה המצב- גם אין טעם לדרוש.
זה חלק מהשיקולים שאתם צריכים לשקול אם בכלל להתקשר בהסכם התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שתי (2) שאלות
אילנה אילת
19/07/16
1. נאמר לי שאם מדובר בהריסת בניין במסגרת תמ"א 38, אין היזם חיב להביא דו"ח מהנדס למצב היסודות, שכן, ממילא יבנו חדשים. תמוה בעיני, יתכו והורסים משהו טוב (יותר ממה שייבנה?). זה נכון?
2. נאמר שמאשרים 15 דירות לדונם. מאחר ויש דירות בגדלי שטח שונים, מה שטח הדירות הכולל במ"ר שניתן לבנות בדונם?
תודה על תשומת לבכם.
2. נאמר שמאשרים 15 דירות לדונם. מאחר ויש דירות בגדלי שטח שונים, מה שטח הדירות הכולל במ"ר שניתן לבנות בדונם?
תודה על תשומת לבכם.
שאלות תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/07/16
אילנה שלום!
1. לא ברור לי על איזה רשות מדובר. בדרך כלל כן מבקשים דו"ח קונסטרוקטור לגבי מצב הבנין הקיים ובמיוחד לגבי אי עמידתו בתנאי התקן של רעידות אדמה. זה נעשה כדי לתת את ההטבות הגלומות בתמ"א 38 לצורך חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
2. את שואלת שאלה מאוד כללית. בעיקרון צריך להכפיל 15 דירות לדונם * שטח המגרש = מספר דירות שניתן לבנות על המגרש. למשל - אם שטח המגרש הוא חצי דונם ניתן יהיה לבנות 8 יח"ד (מעגלים לשלם הקרוב).
מה שעניתי הוא בדר"כ לפני תוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 כך שאם מדובר על פרויקט תמ"א אז כנראה ניתן יהיה לבנות עוד דירות בהתאם למספר הקומות שאותה עיריה נותנת. למשל - אם קודם היו 2 דירות בקומה * 4 קומות = 8 דירות בסה"כ; וכעת ניתן להוסיף עוד 2.5 קומות לפי התמ"א, אז כנראה יש כאן תוספת של עוד 5 דירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. לא ברור לי על איזה רשות מדובר. בדרך כלל כן מבקשים דו"ח קונסטרוקטור לגבי מצב הבנין הקיים ובמיוחד לגבי אי עמידתו בתנאי התקן של רעידות אדמה. זה נעשה כדי לתת את ההטבות הגלומות בתמ"א 38 לצורך חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
2. את שואלת שאלה מאוד כללית. בעיקרון צריך להכפיל 15 דירות לדונם * שטח המגרש = מספר דירות שניתן לבנות על המגרש. למשל - אם שטח המגרש הוא חצי דונם ניתן יהיה לבנות 8 יח"ד (מעגלים לשלם הקרוב).
מה שעניתי הוא בדר"כ לפני תוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 כך שאם מדובר על פרויקט תמ"א אז כנראה ניתן יהיה לבנות עוד דירות בהתאם למספר הקומות שאותה עיריה נותנת. למשל - אם קודם היו 2 דירות בקומה * 4 קומות = 8 דירות בסה"כ; וכעת ניתן להוסיף עוד 2.5 קומות לפי התמ"א, אז כנראה יש כאן תוספת של עוד 5 דירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק בדירה שכורה עקב עבודות תמא
נטע
18/07/16
שלום,
אני שוכרת דירה בתל אביב בביניין שעובר עבודות תמא, ביום חמישי האחרון 14/7 הקבלן שאחראי על הבנייה נתן לעובדים הוראה לאטום את פתח הניקוז של דירתי כי זה הפריע לעבודות, כתטצאה מכך הדירה שלי מוצפת במי ביוב ואני כבר 5 ימים לא ישנה בבית בעל הדירה מעורב ומודע למצב
מה אני אמורה לעשות? האם אני יכולה לבטל צ'קים שנתתי לו לשכר דירה, לדרוש פיצוי כלשהו ואיזה בדיוק? אני אובדת עצות
אני שוכרת דירה בתל אביב בביניין שעובר עבודות תמא, ביום חמישי האחרון 14/7 הקבלן שאחראי על הבנייה נתן לעובדים הוראה לאטום את פתח הניקוז של דירתי כי זה הפריע לעבודות, כתטצאה מכך הדירה שלי מוצפת במי ביוב ואני כבר 5 ימים לא ישנה בבית בעל הדירה מעורב ומודע למצב
מה אני אמורה לעשות? האם אני יכולה לבטל צ'קים שנתתי לו לשכר דירה, לדרוש פיצוי כלשהו ואיזה בדיוק? אני אובדת עצות
נ.ב
נטע
18/07/16
הקבלן גם לא מוכן לתקן את הבעיה והיום בעל הדירה שלי פונה לעו"ד עדיין לא קבלתי תשובה סופית אך בעל הדירה עשכן אותי שהתיקון לא יקרה היום ואני גם לא יודעת מתי זה יקרה, בנתיים אני אמורה לחפש מקום לישון לפרק זמן לא ידוע
מה עושים???????
אשמח לתגובה מהירה, אין לי בית :(
מה עושים???????
אשמח לתגובה מהירה, אין לי בית :(
הערת אזהרה
מיכאל סיון
14/07/16
אני מעוניין לרכוש דירה בבניין שיש בו התקשרות מול קבלן לתמא, בנסח טאבו מופיע הערת אזהרה סעיף 126 על כל תתי החלקות של הדיירים, כרגע הדיירים תובעים את היזם על הפרה ושינוי בהסכמים, ולא מעוניינים ביזם הנוכחי , מה ההליך למחיקת הערת הזהרה מהנסח? האם יש עילה לתביעה מצד היזם?? האם זה סיכון לרכוש דירה שכזו??
הערת אזהרה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/07/16
מיכאל שלום!
אני מבין שאתה רוצה לרכוש דירה קיימת בבנין שחתם עם יזם על הסכם תמ"א 38, כי בהתאם להסכם התמ"א היזם רשם הערת אזהרה על הדירות בבנין וכן כי כרגע יש סכסוך בין הבעלים הקיימים בבנין והיזם.
בדרך כלל בהסכמי תמא היזם מפקיד יפוי כוח לביטול הערת האזהרה בידי ב"כ הדיירים. לא יודע אם כך נעשה כאן ובכל מקרה- גם אם זה המצב - לא במהירה ישתמשו ביפוי הכוח אם יש מחלוקת משפטית.
מאחר ונרשמה הערת אזהרה מכוח הסכם התמא לטובת היזם על הדירה שאתה רוצה לרכוש, אז אני בספק אם תוכל לרשום הערת אזהרה לטובתך ללא הסכמתו.
לגבי עילת תביעה מצד היזם - אני לא יודע מה הטענות נגדו אבל ברור שאם ליזם יש טענות נגדיות והן ימצאו נכונות אזי יש לו עילת תביעה כנגד הדיירים.
האם לקנות את הדירה- תלוי במחיר. אם משקף עלית מחיר בגלל הסכם התמא אז תיקח בחשבון את כל התסבוכת הזאת. אם לא ומשקף רק את שווי הדירה- אני לא רואה מה יש לך להפסיד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כפל חניה
משה
12/07/16
בבעלותי חניה פרטית,בבניין שבו מתבצע פרוייקט תמ"א 38
הקבלן רוצה לנצל את החניה שלי, ולבנות בה כפל חניה, לשימוש דייר נוסף בבניין. שאלתי היא:
1. האם הבעלות שלי על שטח החנייה, כתוצאה מכך, תהיה רק על חצי ממנה,ותתחלק ביני לבין הדייר הנוסף והאם שטח החניה שברשותי יקטן ולא יהיה כפי שרשום בטאבו, בעת הרכישה?
2. מהם ההשלכות על זכויותי לגבי החנייה הפרטית שלי לאור
התקנת כפל החניה ?
הקבלן רוצה לנצל את החניה שלי, ולבנות בה כפל חניה, לשימוש דייר נוסף בבניין. שאלתי היא:
1. האם הבעלות שלי על שטח החנייה, כתוצאה מכך, תהיה רק על חצי ממנה,ותתחלק ביני לבין הדייר הנוסף והאם שטח החניה שברשותי יקטן ולא יהיה כפי שרשום בטאבו, בעת הרכישה?
2. מהם ההשלכות על זכויותי לגבי החנייה הפרטית שלי לאור
התקנת כפל החניה ?
כפל חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/07/16
משה שלום!
אם אתה מוותר על השטח המשמש רק אותך לחניה ומאפשר לאדם נוסף לעשות בו שימוש לחניה באמצעות מכפיל אז בפועל השטח הנ"ל כבר הופך להיות משותף של שניכם.
יתכן ובאופן משפטי אתה תשאר רשום כבעלים וזכויות הדירה הנוספת יוסדרו בתקנון או בדרך אחרת. אבל זה לא משנה מהמהות שהיא שהחניה הנ"ל הופכת למשותפת לשניכם.
לא הבנתי את השאלה השניה. מרגע שיש שם מכפיל אז גם אתה וגם בעל הדירה הנוספת יכולים להשתמש במכפיל שיושב על אותו חלק קרקע לפי הסדר שימוש בינכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות יזם,קבלן
דור
12/07/16
יש לי מספר שאלות
מי אחראי לפרויקט יזם או קבלן.
בתמא 38/1 נמסר לנו שבנית ממד טעונה אישורים
האם לא כל פרויקט מחייב ממד
האם יש רשימת יזמים אמינה ,הפחד שלנו שלא יסתיים הפרויקט (לצערנו בשכנות לנו החלו בפרויקט ונתקעו כבר מעל שנתיים)
האם עלות אדריכל שיפקח על הבניה,ועוד שייצג הדיירים היא במימון הקבלן-היזם רוב הקבלנים פותחים חברה במיוחד לפרויקט האם יש פחד מהתנהלות כספית
תודה
מי אחראי לפרויקט יזם או קבלן.
בתמא 38/1 נמסר לנו שבנית ממד טעונה אישורים
האם לא כל פרויקט מחייב ממד
האם יש רשימת יזמים אמינה ,הפחד שלנו שלא יסתיים הפרויקט (לצערנו בשכנות לנו החלו בפרויקט ונתקעו כבר מעל שנתיים)
האם עלות אדריכל שיפקח על הבניה,ועוד שייצג הדיירים היא במימון הקבלן-היזם רוב הקבלנים פותחים חברה במיוחד לפרויקט האם יש פחד מהתנהלות כספית
תודה
אחריות יזם או קבלן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/07/16
דור שלום!
1. מבחינתכם אחראי לפרויקט מי שחתמתם איתו הסכם. גוף זה נקרא היזם. לפעמים היזם הוא גם קבלן - מי שמבצע את עבודת הבניה.
2. בעיקרון לא כל פרויקט של תמ"א 38/1 מחייבת תוספת ממ"ד. אבל יש רשויות שדורשות זאת כתנאי להיתר הבניה.
3. אין רשימת יזמים אמינה. אני ממליץ שלפני שאתם בוחרים יזם תבדקו פרויקטים קודמים שלו ותנסו לבדוק גם מי האיש שעומד מאחורי החברה. בכל מקרה זו לא ערובה. יש חברות לא ידועות שעמדו במילתן עד הסוף ויש חברות גדולות שהתרסקו.
מעבר לבדיקת היזם עימו מתקשרים גם יש לוודא שההסכם עצמו מגן עליכם מבחינת פרוט התחייבויות היזם ומבחינת הבטחונות החלים עליו.
אכן רוב היזמים מקימים חברת פרויקט חדשה. במקרה כזה תדרשו ערבות של החברה האם להתחייבויות חברת הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. מבחינתכם אחראי לפרויקט מי שחתמתם איתו הסכם. גוף זה נקרא היזם. לפעמים היזם הוא גם קבלן - מי שמבצע את עבודת הבניה.
2. בעיקרון לא כל פרויקט של תמ"א 38/1 מחייבת תוספת ממ"ד. אבל יש רשויות שדורשות זאת כתנאי להיתר הבניה.
3. אין רשימת יזמים אמינה. אני ממליץ שלפני שאתם בוחרים יזם תבדקו פרויקטים קודמים שלו ותנסו לבדוק גם מי האיש שעומד מאחורי החברה. בכל מקרה זו לא ערובה. יש חברות לא ידועות שעמדו במילתן עד הסוף ויש חברות גדולות שהתרסקו.
מעבר לבדיקת היזם עימו מתקשרים גם יש לוודא שההסכם עצמו מגן עליכם מבחינת פרוט התחייבויות היזם ומבחינת הבטחונות החלים עליו.
אכן רוב היזמים מקימים חברת פרויקט חדשה. במקרה כזה תדרשו ערבות של החברה האם להתחייבויות חברת הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שנוי בחוזה תמ"א 38 לאחר שקיבל את כל האישורים,
תום
12/07/16
שלום,לאחר שחתמנו על תמ"א 38,וקיבלנו את כל האישורים של העירייה,היזם שלנו מכר את הזכויות ליזם אחר.היזם החדש עשה מספר שנויים בתמ"א וביקש שנחתום,ארבעה חתמו,שניים לא מסכימים,היזם טוען שיוכל להתחיל לעבוד גם ללא שתי החתימות.האם זה מותר אל פי החוק ,גם אם שני דיירים לא חותמים,או אחד.תודה
שינוי בחוזה התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/07/16
שלום תום!
בשביל לענות לך על השאלה ברצינות צריך לעבור קודם על ההסכם שחתמתם עם היזם הראשון וגם להבין את השתלשלות הענינים מאז.
ראשית הייתי בודק אם בהסכם יש התיחסות לאפשרות שיזם א' יעביר את ההסכם ליזם ב'.
גם אם כן - צריך לבדוק מה היה המעמד שלכם על פי ההסכם לפני שהעביר ליזם ב'. אם למשל הוא היה בהפרת הסכם מבחינת מועדים אז ניתן לטעון כי לא היה לו מה להעביר הלאה.
אני מניח כי כולם רוצים את הפרויקט אבל בשל משך הזמן וההתנהלות יש חשדנות גדולה. יתכן גם כי השינויים שביצע היזם ב' אכן חורגים ממה שהסכמתם עליו. על כל הדברים האלו צריך לענות כאמור לאחר שההסכם ויתר העובדות ילמדו ובמידת הצורך להגיע אז להסכמות מול יזם ב'.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בשביל לענות לך על השאלה ברצינות צריך לעבור קודם על ההסכם שחתמתם עם היזם הראשון וגם להבין את השתלשלות הענינים מאז.
ראשית הייתי בודק אם בהסכם יש התיחסות לאפשרות שיזם א' יעביר את ההסכם ליזם ב'.
גם אם כן - צריך לבדוק מה היה המעמד שלכם על פי ההסכם לפני שהעביר ליזם ב'. אם למשל הוא היה בהפרת הסכם מבחינת מועדים אז ניתן לטעון כי לא היה לו מה להעביר הלאה.
אני מניח כי כולם רוצים את הפרויקט אבל בשל משך הזמן וההתנהלות יש חשדנות גדולה. יתכן גם כי השינויים שביצע היזם ב' אכן חורגים ממה שהסכמתם עליו. על כל הדברים האלו צריך לענות כאמור לאחר שההסכם ויתר העובדות ילמדו ובמידת הצורך להגיע אז להסכמות מול יזם ב'.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בהליך פינוי בינוי
מירים
11/07/16
היזם ביקש שנחתום על מסמך שאומר שאם נחליט למכור את הדירה אלו שיקנו מאיתנו יהיו חייבים לחתום על ההסכם של פינוי בינוי. האם זה לגיטימי?
חיוב הקונה לחתום על מסמכי ההסכם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/07/16
מרים שלום רב!
הבקשה לגיטימית משום שאנו לא רוצים שהקונה יטען שהוא לא מחויב בהסכם עליו חתמתם. הקונה נכנס לנעלי המוכרים גם בכל הקשור להסכם התמ"א ולצורך כך הוא חייב לחתום על מסמכים בדומה למה שאתם חתמתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הבקשה לגיטימית משום שאנו לא רוצים שהקונה יטען שהוא לא מחויב בהסכם עליו חתמתם. הקונה נכנס לנעלי המוכרים גם בכל הקשור להסכם התמ"א ולצורך כך הוא חייב לחתום על מסמכים בדומה למה שאתם חתמתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשומות בנייה מוצמד
07/07/16
רכשתי דירה בפרוייקט תמא 38 כניסה בעוד כשנה וחצי .
מוצמד לתשומות הבנייה
שולם רק 7% בעת חתימת חוזה המכר והיתרה לפי התקדמות הבנייה ... הרי הקומה עדיין לא נבנתה ... רק אחכ אמורים לשלם עוד כ 40%
מימתי אמורים להצמיד את המס הזה? והאם הוגן או חוקי להצמיד את כלל היתרה כבר בשלב ראשוני זה ?
תודה ,
מוצמד לתשומות הבנייה
שולם רק 7% בעת חתימת חוזה המכר והיתרה לפי התקדמות הבנייה ... הרי הקומה עדיין לא נבנתה ... רק אחכ אמורים לשלם עוד כ 40%
מימתי אמורים להצמיד את המס הזה? והאם הוגן או חוקי להצמיד את כלל היתרה כבר בשלב ראשוני זה ?
תודה ,
הצמדה לתשומות בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/07/16
אין עם זה בעיה. בהרבה מאוד הסכמים כל סכום על חשבון מחיר הדירה שטרם שולם נושא הפרשי הצמדה למדד.
יחד עם זאת זה ענין של הסכמה ואם עוד אפשר אז תנסה להתמקח על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יחד עם זאת זה ענין של הסכמה ואם עוד אפשר אז תנסה להתמקח על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכפיל חנייה אחזקה
07/07/16
בביניין של תמא 38 קיבלתי זכות לחנייה ( במכפיל) לדירה החדשה .
מה מקובל ומה נהוג לשלם דמי אחזקה חודשיים בעבור החנייה
והאם זה לא כמו אחזקת מעלית בביניין או מיסי ועד בית חודשיים שכלל הדיירים משלמים ?
האם בקשה של 120$ בחודש עבור חנייה שהובטחה בטאבו לא מוגזם ??
תודה .
אחזקת מכפיל חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/07/16
מוגזם מאוד..
אחזקה של חניה במתקן צריכה להיות בסביבות 50 ש"ח לחודש. נהוג שבעל הניה נושא בהוצאות התחזוקה של החניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אחזקה של חניה במתקן צריכה להיות בסביבות 50 ש"ח לחודש. נהוג שבעל הניה נושא בהוצאות התחזוקה של החניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח לעו"ד בפרויקט פינוי בינוי
רוחלה
07/07/16
אנחנו בשלבי פרויקט פינוי בינוי, כחלק מהשלב העיקרי חתמנו כל הדיירים
על יפוי כח לעו"ד ואני לא רגועה כ"כ.האם יש לי על מה? במידה וחס וחלילה העו"ד יתגלה
כאיש לא ישר האם הוא יכול לבצע עסקאות מכירה
על הדירות?
על יפוי כח לעו"ד ואני לא רגועה כ"כ.האם יש לי על מה? במידה וחס וחלילה העו"ד יתגלה
כאיש לא ישר האם הוא יכול לבצע עסקאות מכירה
על הדירות?
יפוי כוח לעו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/07/16
רוחלה שלום!
אני לא יודע בדיוק על איזה שלב מדובר אבל זה נהוג לחתום על יפוי כוח לעורך הדין. יש הרבה מסמכים ופעולות לעשות גם לאחר חתימת ההסכם ולכן במקום לאסוף חתימות מכול הבעלים נותנים יפוי כוח לעורך הדין.
לא נראה לי שיש מקום לחשש שהוא מכור את הדירות שלכם באמצעות יפוי הכוח. היום גם קונים זהירים יותר ובודקים מי מוכר להם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני לא יודע בדיוק על איזה שלב מדובר אבל זה נהוג לחתום על יפוי כוח לעורך הדין. יש הרבה מסמכים ופעולות לעשות גם לאחר חתימת ההסכם ולכן במקום לאסוף חתימות מכול הבעלים נותנים יפוי כוח לעורך הדין.
לא נראה לי שיש מקום לחשש שהוא מכור את הדירות שלכם באמצעות יפוי הכוח. היום גם קונים זהירים יותר ובודקים מי מוכר להם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח פרטי
אבי
05/07/16
מתחילים אצלנו תהליך זה. הדירה שלי היא דירת קרקע עם גינה (וגם לשכן שלידי). כפועל יוצא של הרחבה אני נדרש למסור שטח ששייך לדירתי בטאבו - שטח הגינה או חלקה.
1. האם יש לי זכות להתנגד לכל התהליך בשל כך?
2. במקרה שאני מסכים להרחבה או שכופים עלי האם אני זכאי לפיצוי. מה הקריטריון לפיצוי.
3. תודה רבה!!
1. האם יש לי זכות להתנגד לכל התהליך בשל כך?
2. במקרה שאני מסכים להרחבה או שכופים עלי האם אני זכאי לפיצוי. מה הקריטריון לפיצוי.
3. תודה רבה!!
שטח פרטי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/16
אבי שלום!
בעיקרון לא ניתן לכפות עליך למסור שטח פרטי שלך לטובת הפרויקט. רק בהסכמה. לגבי הפיצוי - זה ענין של מו"מ. צריך לבדוק כמה אתה מפסיד מכך. אני לא יכול לתת לך תשובה נכונה בלי להכיר את הנתונים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון לא ניתן לכפות עליך למסור שטח פרטי שלך לטובת הפרויקט. רק בהסכמה. לגבי הפיצוי - זה ענין של מו"מ. צריך לבדוק כמה אתה מפסיד מכך. אני לא יכול לתת לך תשובה נכונה בלי להכיר את הנתונים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העם בעל מרתף כדין בעל דירה בתמ"א 38 1
אפרת ש
04/07/16
שלום רב
שאלתי נוגעת לבניין ךיד רחוב ארלוזרוב בת"א?
בבניין 7 יחידות המוגדרות כךבנסח הטאבו -
- 5 דירות (שגודלן בין 42 ל60 מ"ר)
- שתי יחידות על הקרקע המוגדרות כמרתפים:
אחת של 55 מ"ר המשמשת כמשרד (באישור עיריה)
השניה של 27 מ"ר גם מוגדרת כמרתף ומשמשת כדירה.
שאלתי - האם הבעלים של שתי היחידות המוגדרות בנסח כמרתפים - נספרים כבעלי דירות לחישוב אחוז בעלי הדירות התומכים בתמ"א 1?
תודה!
האם בעל המרתף
שאלתי נוגעת לבניין ךיד רחוב ארלוזרוב בת"א?
בבניין 7 יחידות המוגדרות כךבנסח הטאבו -
- 5 דירות (שגודלן בין 42 ל60 מ"ר)
- שתי יחידות על הקרקע המוגדרות כמרתפים:
אחת של 55 מ"ר המשמשת כמשרד (באישור עיריה)
השניה של 27 מ"ר גם מוגדרת כמרתף ומשמשת כדירה.
שאלתי - האם הבעלים של שתי היחידות המוגדרות בנסח כמרתפים - נספרים כבעלי דירות לחישוב אחוז בעלי הדירות התומכים בתמ"א 1?
תודה!
האם בעל המרתף
האם בעל מרתף נחשב כבעל דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/16
אפרת שלום!
יש בהרבה בנינים בתל אביב של אי התאמה בין היתר הבניה ובין רישום הבית המשותף. כככל הייתי אומר כי לצורך חישוב בעלי הדירות הולכים לפי בעלי תתי החלקות בבית המשותף, בין אם מדובר בדירות, משרדים או אחר. כל עוד זה רשום כתת חלקה הוא נספר.
אם יש טענה כי הבניה היתה לא חוקית (וכנראה זה המצב) יתכן ויש צורך להגיש קודם תביעה לתיקון צו הבית המשותף או בדומה לכך. בכל מקרה לא נראה לי כי המפקח על המקרקעין יכנס לשאלה זו.
מבחינת העיריה הסיפור שונה - העיריה מסתכלת בעיקר על היתר הבניה המקורי ועל כן יתכן כי במסגרת היתר הבניה החדש + כל המשמעות הנגזרת מכך לענין אגרות והיטלים, היא לא תכיר בבניה הבלתי חוקית.
לא ברור לי למה הכוונה "באישור העיריה". אם הכוונה שהם משלמים ארנונה על שטחים אלו זה לא רלבנטי לבעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש בהרבה בנינים בתל אביב של אי התאמה בין היתר הבניה ובין רישום הבית המשותף. כככל הייתי אומר כי לצורך חישוב בעלי הדירות הולכים לפי בעלי תתי החלקות בבית המשותף, בין אם מדובר בדירות, משרדים או אחר. כל עוד זה רשום כתת חלקה הוא נספר.
אם יש טענה כי הבניה היתה לא חוקית (וכנראה זה המצב) יתכן ויש צורך להגיש קודם תביעה לתיקון צו הבית המשותף או בדומה לכך. בכל מקרה לא נראה לי כי המפקח על המקרקעין יכנס לשאלה זו.
מבחינת העיריה הסיפור שונה - העיריה מסתכלת בעיקר על היתר הבניה המקורי ועל כן יתכן כי במסגרת היתר הבניה החדש + כל המשמעות הנגזרת מכך לענין אגרות והיטלים, היא לא תכיר בבניה הבלתי חוקית.
לא ברור לי למה הכוונה "באישור העיריה". אם הכוונה שהם משלמים ארנונה על שטחים אלו זה לא רלבנטי לבעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א38 /1 שלא יצא לפועל
שולי
04/07/16
שלום!
שאלה לגבי הפרויקט תמ"א 38/1
הגיע נציג שלהם החתים אותנו ועוד שכנים. בבניין שלנו יש הרבה דירות יחסית(3 קומות ,כאשר בכל קומה 6 דירות )
ועוד בקרקע שתי דירות.
כמעט כולם חתמו למעט בודדים. פתאום ההתלהבות צנחה ,הנציג של החברה לא מגיע ולא מתקשר. עברו כבר חודשיים. מה זה אומר ? האם ניתן לעשות משהו?
למידע כללי, מדובר בבניין במרכז נתניה שהוא נמצא במצב נוראי גם מבחוץ וגם מבפנים.
שאלה לגבי הפרויקט תמ"א 38/1
הגיע נציג שלהם החתים אותנו ועוד שכנים. בבניין שלנו יש הרבה דירות יחסית(3 קומות ,כאשר בכל קומה 6 דירות )
ועוד בקרקע שתי דירות.
כמעט כולם חתמו למעט בודדים. פתאום ההתלהבות צנחה ,הנציג של החברה לא מגיע ולא מתקשר. עברו כבר חודשיים. מה זה אומר ? האם ניתן לעשות משהו?
למידע כללי, מדובר בבניין במרכז נתניה שהוא נמצא במצב נוראי גם מבחוץ וגם מבפנים.
אין יותר התלהבות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/16
שלום שולי
לא יודע על מה חתמתם אבל אני מציע פשוט לנסות ולהתקשר לאותו נציג ולהבין היכן הדברים עומדים. אם לא מתקדם איתו בתוך חודש נניח תתחילו לחפש יזם אחר. אני מבין שיש נכונות בבנין לבצע פרוקיט תמ"א 38 וחבל לאבד את ההתלהבות שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא יודע על מה חתמתם אבל אני מציע פשוט לנסות ולהתקשר לאותו נציג ולהבין היכן הדברים עומדים. אם לא מתקדם איתו בתוך חודש נניח תתחילו לחפש יזם אחר. אני מבין שיש נכונות בבנין לבצע פרוקיט תמ"א 38 וחבל לאבד את ההתלהבות שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניסוח לא ברור של תמורה בהצעה לתמ"א 38.2
דרור
03/07/16
בוקר טוב ,
אודה להבהרה נוסח פניה ראשונה של יזם לדיירים בהצעה לתמ"א 38.2 . בין היתר הוא כותב :
"כל בעל דירה יקבל בבנין החדש דירה ששטחה יהיה כשטח דירתו הקיימת נטו ע"פ מדידה,בתוספת חדר אחד שיהיה ממ"ד ובתוספת מרפסת שמש"
כל הדירות סגרו מרפסות והן הפכו לחלק אינטגרלי משטח המחיה . מה משמעות המושג שטח דירתו נטו ע"פ מדידה בו עושה שימוש היזם ? האם שטח בלטות ?
תודה על הארותיך
אודה להבהרה נוסח פניה ראשונה של יזם לדיירים בהצעה לתמ"א 38.2 . בין היתר הוא כותב :
"כל בעל דירה יקבל בבנין החדש דירה ששטחה יהיה כשטח דירתו הקיימת נטו ע"פ מדידה,בתוספת חדר אחד שיהיה ממ"ד ובתוספת מרפסת שמש"
כל הדירות סגרו מרפסות והן הפכו לחלק אינטגרלי משטח המחיה . מה משמעות המושג שטח דירתו נטו ע"פ מדידה בו עושה שימוש היזם ? האם שטח בלטות ?
תודה על הארותיך
שטח דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/16
שלום דרור
לפי מה שכתבת נראה שהכוונה היא לשטח הדירה בפועל, כולל המרפסות שנסגרו פנימה. בגלל זה עושים מדידה אחרת ניתן היה להוציא נתוני שטח מהיתר הבניה. בכל מקרה- על מנת שתהיו שקטים תבקשו ממנו שיבהיר את הנקודה הזאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפי מה שכתבת נראה שהכוונה היא לשטח הדירה בפועל, כולל המרפסות שנסגרו פנימה. בגלל זה עושים מדידה אחרת ניתן היה להוציא נתוני שטח מהיתר הבניה. בכל מקרה- על מנת שתהיו שקטים תבקשו ממנו שיבהיר את הנקודה הזאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיון מול יזם לפיצוי אובדן שכר דירה
רני
02/07/16
תמא 38/1 ת״ א 9 דירות 7 חתמו. אני משכיר דירה ומנסיון באיזור בזמן הבניה אי אפשר להשכיר או בהנחה של אלפי שקלים לחודש אני דורש פיצוי היזם מסרב ויש לו מספיק חתימות מה האפשרויות שלי
תודה
תודה
פיצוי בגין ירידה בשכ"ד
ירון
03/07/16
בסוף הכל עניין מסחרי...
כל הדיירים נפגעים, בין אם משכירים את הדירה ובין אם לאו..
בפיצוי חייב כמובן להיות אחיד לכולם וההסכמות היו צריכות להתקבע בשלב החוזי,
אם ניהלתם מו"מ מקצועי אל מול היזם אז סביר להניח שהשגתם את מה שניתן, והכל כאמור נגזרת של כדאיות כלכלית.
תוכל להכנס להאתר המרכז להתחדשות עירונית ולהוריד מחשבון תמ"א 38 להבין באופן גס את הרווחיות היזם.
בהצלחה
כל הדיירים נפגעים, בין אם משכירים את הדירה ובין אם לאו..
בפיצוי חייב כמובן להיות אחיד לכולם וההסכמות היו צריכות להתקבע בשלב החוזי,
אם ניהלתם מו"מ מקצועי אל מול היזם אז סביר להניח שהשגתם את מה שניתן, והכל כאמור נגזרת של כדאיות כלכלית.
תוכל להכנס להאתר המרכז להתחדשות עירונית ולהוריד מחשבון תמ"א 38 להבין באופן גס את הרווחיות היזם.
בהצלחה
דיון מול יזם לפיצוי שכר דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/16
רני שלום!
לדעתי אין לך הרבה אפשרויות אם יש לו רוב. תמשיך לא לחתום ותתעקש על הפיצוי. יכול להיות שבשלב מסוים היזם לא ירצה להגיש תביעה ויגיע איתך להסדר. בכל מקרה- אני מניח שאותה בעיה קיימת גם לאחרים בבנין ואני לא רואה סיבה שיקבלו את הטענה הזאת דוקא לגביך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לדעתי אין לך הרבה אפשרויות אם יש לו רוב. תמשיך לא לחתום ותתעקש על הפיצוי. יכול להיות שבשלב מסוים היזם לא ירצה להגיש תביעה ויגיע איתך להסדר. בכל מקרה- אני מניח שאותה בעיה קיימת גם לאחרים בבנין ואני לא רואה סיבה שיקבלו את הטענה הזאת דוקא לגביך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב גודל הדירה בתמ"א 38/2
משה
01/07/16
גודל הדירה שלי כפי שהוא מופיע בטאבו הוא 70 מ"ר אך בארנונה לעייריה אני משלם על 80 מ"ר (גודל נטו + מרפסת).
האם במסגרת פרויקט של תמ"א 38/2, התוספת של 25 מ"ר לדירה החדשה תתווסף לגודל הדירה כפי שהוא מופיע בטאבו או לגודל שמופיע במסמכי הארנונה ?
תודה,
משה
האם במסגרת פרויקט של תמ"א 38/2, התוספת של 25 מ"ר לדירה החדשה תתווסף לגודל הדירה כפי שהוא מופיע בטאבו או לגודל שמופיע במסמכי הארנונה ?
תודה,
משה
חישוב גודל דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/16
משה שלום!
שיטות המדידה של גודל דירה השתנו במהלך השנים. כך למשל לצרכי רישום בטאבו לא לקחו בחשבון שטחי מרפסות שכנראה סגרתם לתוך הדירה וגם לא שטחי מרפסות שירות.
גם שטח לצורכי ארנונה לא תמיד מעודכן וגם שיטת המדידה לצרכי ארנונה היא שונה.
כך שמה שחשוב זה המצב בפועל על פי מדידה עדכנית שתעשו לגבי שטח הדירה בפועל. זה צריך להיות הבסיס לכל תוספת. מודדים את כל שטח הדירה כולל עובי הקירות (או מחצית עובי הקיר אם הוא משותף לעוד דירה).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שיטות המדידה של גודל דירה השתנו במהלך השנים. כך למשל לצרכי רישום בטאבו לא לקחו בחשבון שטחי מרפסות שכנראה סגרתם לתוך הדירה וגם לא שטחי מרפסות שירות.
גם שטח לצורכי ארנונה לא תמיד מעודכן וגם שיטת המדידה לצרכי ארנונה היא שונה.
כך שמה שחשוב זה המצב בפועל על פי מדידה עדכנית שתעשו לגבי שטח הדירה בפועל. זה צריך להיות הבסיס לכל תוספת. מודדים את כל שטח הדירה כולל עובי הקירות (או מחצית עובי הקיר אם הוא משותף לעוד דירה).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 חיזוק – האם סרבנות דיירת מבוגרת מזכה בפיצוי
די
30/06/16
שלום רב,
בבניין שלנו מעוניינים בתמא חיזוק.
יש 2 דיירות מבוגרות מאד של 2 דירות שמתנגדות לפרוייקט מפאת גילן. וטוענות שלא צריכות דירה גדולה יותר ולא מעניין אותן הבנייה.
האם היזם חייב להציע להם פיצוי או פתרון כלשהו או שהוא לא חייב ומקסימום נתבע אותן כדיירות סרבניות?
בבניין שלנו מעוניינים בתמא חיזוק.
יש 2 דיירות מבוגרות מאד של 2 דירות שמתנגדות לפרוייקט מפאת גילן. וטוענות שלא צריכות דירה גדולה יותר ולא מעניין אותן הבנייה.
האם היזם חייב להציע להם פיצוי או פתרון כלשהו או שהוא לא חייב ומקסימום נתבע אותן כדיירות סרבניות?
דיירות סרבניות מבוגרות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/16
שלום רב!
היזם לא חייב להציע להם כל פיצוי. בכל הכבוד הן צריכות להבין שאין להן זכות וטו והן לא יכולות לעצור פרויקט חשוב בגלל זה. אגב- מנסיוני יש הרבה מאוד דיירים מבוגרים שמאוד מעונינים בפרויקט בגלל המעלית. אחרת הם נהיים כלואים בדירה שלהם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
היזם לא חייב להציע להם כל פיצוי. בכל הכבוד הן צריכות להבין שאין להן זכות וטו והן לא יכולות לעצור פרויקט חשוב בגלל זה. אגב- מנסיוני יש הרבה מאוד דיירים מבוגרים שמאוד מעונינים בפרויקט בגלל המעלית. אחרת הם נהיים כלואים בדירה שלהם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצויי על פרויקט שמבריח דיירים
עזרא
29/06/16
הבניין שלנו עתיד לעבור פרויקט תמא, אני משכיר את הדירה הזו והדיירים אמרו שהם לא ירצו לחתום על שנה נוספת במידה ויתבצע הפרויקט, מה עליי לעשות? האם נהוג שהקבלן ייתן פיצוי על התקופה הזו?
פיצוי על הברחת דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/06/16
עזרא שלום!
אני מבין שמדובר על פרויקט תמא של חיזוק ותוספת. פיצוי זה ענין מסחרי שצריך לסכם עם היזם. בדר"כ הם לא מסכימים אם אין צורך טכני בפינוי. אבל אפשר לנסות.
מנסיוני בסופו של דבר תמצא שוכר לדירה. אני מניח שבמחיר נמוך יותר. יתכן וגם הדיירים הנוכחיים אם תציע להם הנחה משמעותית בשכר הדירה הם יסכימו להשאר. כך שהפגיעה היא בדרך כלל לא על כל סכום השכירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שמדובר על פרויקט תמא של חיזוק ותוספת. פיצוי זה ענין מסחרי שצריך לסכם עם היזם. בדר"כ הם לא מסכימים אם אין צורך טכני בפינוי. אבל אפשר לנסות.
מנסיוני בסופו של דבר תמצא שוכר לדירה. אני מניח שבמחיר נמוך יותר. יתכן וגם הדיירים הנוכחיים אם תציע להם הנחה משמעותית בשכר הדירה הם יסכימו להשאר. כך שהפגיעה היא בדרך כלל לא על כל סכום השכירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החדרת עמוד תומך + עיכוב בבנייה
משה
27/06/16
שלום רב,
מבצעים תמ"א בבניין בו אני מתגורר. במסגרת הבנייה יש צורך להחדיר קורות פלדה לקירות של הדירות הקיימות.
בדירתי התקינו כבר עמוד אחד - שנכנס כ10 ס"מ לתוך קו הדירה (לא בהסכמה), חשוב לציין שלקח שלושה חודשים עד לביצוע מלא של התיקון (סתימת הפריצה בקיר, צביעה, התקנת ארון וכו').
כעת יש צורך להחדיר עמוד נוסף.
כמובן שאינני מוכן לאפשר זאת בלי התחייבויות מצד היזם/קבלן. מה לדעתך צריך לבקש בהסכם שכזה? האם נהוג לבקש צ'ק ביטחון שבמידה והקבלן לא עומד בהתחייבות שלו לתיקון הנזק נשכור קבלן חיצוני?
חשוב לציין שהבנייה בבניין בכללותה מתבצעת בעצלתיים שכן ישנו עיכוב בקבלת היתר לקומה וחצי נוספת מכח תיקון החוק. הבנייה שאושרה הייתה לתוספת של קומה אחת, בעוד שלאחר תיקון החוק נשלחה בקשה להיתר ל2.5 קומות.
נאמר לנו שבדרך כלל היזם אינו שש לשלם את הפיצוי לדיירים וימציא את כל הסיבות שעיכבו אותו ולא היו תלויות בו. השאלה היא האם יש מנוס מתביעה? כמובן שנעדיף לתבוע רק לאחר סיום הבנייה, דבר שיכול לקחת זמן ולא יעזור לנו הרבה שכן מטרת הפיצוי היא יציאה לשכירות.
תודה על העזרה,
משה.
מבצעים תמ"א בבניין בו אני מתגורר. במסגרת הבנייה יש צורך להחדיר קורות פלדה לקירות של הדירות הקיימות.
בדירתי התקינו כבר עמוד אחד - שנכנס כ10 ס"מ לתוך קו הדירה (לא בהסכמה), חשוב לציין שלקח שלושה חודשים עד לביצוע מלא של התיקון (סתימת הפריצה בקיר, צביעה, התקנת ארון וכו').
כעת יש צורך להחדיר עמוד נוסף.
כמובן שאינני מוכן לאפשר זאת בלי התחייבויות מצד היזם/קבלן. מה לדעתך צריך לבקש בהסכם שכזה? האם נהוג לבקש צ'ק ביטחון שבמידה והקבלן לא עומד בהתחייבות שלו לתיקון הנזק נשכור קבלן חיצוני?
חשוב לציין שהבנייה בבניין בכללותה מתבצעת בעצלתיים שכן ישנו עיכוב בקבלת היתר לקומה וחצי נוספת מכח תיקון החוק. הבנייה שאושרה הייתה לתוספת של קומה אחת, בעוד שלאחר תיקון החוק נשלחה בקשה להיתר ל2.5 קומות.
נאמר לנו שבדרך כלל היזם אינו שש לשלם את הפיצוי לדיירים וימציא את כל הסיבות שעיכבו אותו ולא היו תלויות בו. השאלה היא האם יש מנוס מתביעה? כמובן שנעדיף לתבוע רק לאחר סיום הבנייה, דבר שיכול לקחת זמן ולא יעזור לנו הרבה שכן מטרת הפיצוי היא יציאה לשכירות.
תודה על העזרה,
משה.
החדרת עמוד תומך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/06/16
משה שלום!
מבין את החשש. קשה לי להאמין שקבלן יתן לך שיק בטחון או משהוא אחר. אבל אפשר לנסות. אם אתה רואה שהבניה לא מתקדמת אז פשוט אל תיתן להם להכנס לדירה לפני שהם מתחייבים לך כמה זמן זה יקח כולל התיקון.
לגבי תביעה - כמו שכתבת. אף אחד לא שש לשלם פיצוי וכמובן שהתרוצים מצידו יהיו רבים. אין ברירה אלא לחכות ולקוות שיסיים מהר את הפרויקט ואז תתחשבנו איתו. בכל מקרה אל תתנו לו להבין בהסכמה או בהנגות שאתם מוותרים לו על האיחור.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה המשמעות של חתימה על הסכם עם היזם במסגרת תמ"א 38
נירית
26/06/16
כאשר טרם נעשתה העברה בטאבו ע"י של החצי שמחזיק בן הזוג במסגרת הסכם גרושין שקיבל תוקף ע"י שופטת. העו"ד שמייצג את הדיירים התעלם מהעובדה שטרם נעשתה הפרוצדורה.
חתימה על הסכם עם היזם על ידי הגרוש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/06/16
נירית שלום
אם הבנתי נכון הדירה רשומה במלואה על שם הגרוש או בחלקים שווים על שניכם. במסגרת חלוקת רכוש הזכויות של הגרוש בדירה עברו אליך. בין לבין חתם הגרוש על הסכם התמ"א.
אם היו לך גם קודם זכויות בדירה אז בודאי יש צורך גם הסכמתך. אם לא - אם את מסכימה להסכם התמא אני לא רואה מה הבעיה כאן. פשוט עליך לחתום על ההסכם ונספחיו. אם את מתנגדת - מציע שתפני במכתב של עו"ד מטעמך אל עו"ד הדיירים ואל היזם ותזהירי אותו שהחתימה של הגרוש על ההסכם היא חסרת משמעות משום שהוא לא בעל הזכויות בדירה. בכל מקרה כדאי לבדוק אם אין רוב להסכם גם בלעדייך.
מאוד תלוי באיזה
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם הבנתי נכון הדירה רשומה במלואה על שם הגרוש או בחלקים שווים על שניכם. במסגרת חלוקת רכוש הזכויות של הגרוש בדירה עברו אליך. בין לבין חתם הגרוש על הסכם התמ"א.
אם היו לך גם קודם זכויות בדירה אז בודאי יש צורך גם הסכמתך. אם לא - אם את מסכימה להסכם התמא אני לא רואה מה הבעיה כאן. פשוט עליך לחתום על ההסכם ונספחיו. אם את מתנגדת - מציע שתפני במכתב של עו"ד מטעמך אל עו"ד הדיירים ואל היזם ותזהירי אותו שהחתימה של הגרוש על ההסכם היא חסרת משמעות משום שהוא לא בעל הזכויות בדירה. בכל מקרה כדאי לבדוק אם אין רוב להסכם גם בלעדייך.
מאוד תלוי באיזה
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה רשומה כ"מירי"
דלית
25/06/16
לאמי יש דירה בבית משותף בגוש דן שירשה מהוריה. יש קבלן שמעוניין לעשות בבנין תמ"א 28/2 (הריסה ובניה מחדש).
א. הבנין רשום בטאבו כ"מירי". האם יש משמעות לכך? האם זה מסבך ומייקר את התהליך?
ב. לבנין יש בעלים רבים, חלקם יורשים עם חלקים זעירים. האם מספיק אדם אחד שלא יחתום/לא יאותר כדי לטרפד את הפרויקט?
א. הבנין רשום בטאבו כ"מירי". האם יש משמעות לכך? האם זה מסבך ומייקר את התהליך?
ב. לבנין יש בעלים רבים, חלקם יורשים עם חלקים זעירים. האם מספיק אדם אחד שלא יחתום/לא יאותר כדי לטרפד את הפרויקט?
דירה הרשומה כ"מירי"
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/06/16
שלום דלית
קרקע מסוג "מירי" היא בדר"כ קרקע בחכירה. למשל - דירות שהזכויות בהן הן חכירה מרשות מקרקעי ישראל.
לא נראה לי שיש עם זה בעיה. בכל מקרה צריך לראות נסח טאבו כדי לוודא.
צריך 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. ברגע שיש רוב כזה אזפתוחה הדלת להגיש תביעה כנגד כל בעלי הדירות שטרם חתמו. כך שבמסגרת זאת ניתן להגיש תביעה גם נגד אותם בעלי חלקים זעירים.
המקרה היחידי שלא ברור הוא האם צריך הסכמה 100% או רוב אחר של הבעלים באותה דירה (להבדיל מרוב בבנין). להבנתי אין צורך בכולם. אבל יש צורך לפחות ברוב בכל דירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קרקע מסוג "מירי" היא בדר"כ קרקע בחכירה. למשל - דירות שהזכויות בהן הן חכירה מרשות מקרקעי ישראל.
לא נראה לי שיש עם זה בעיה. בכל מקרה צריך לראות נסח טאבו כדי לוודא.
צריך 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. ברגע שיש רוב כזה אזפתוחה הדלת להגיש תביעה כנגד כל בעלי הדירות שטרם חתמו. כך שבמסגרת זאת ניתן להגיש תביעה גם נגד אותם בעלי חלקים זעירים.
המקרה היחידי שלא ברור הוא האם צריך הסכמה 100% או רוב אחר של הבעלים באותה דירה (להבדיל מרוב בבנין). להבנתי אין צורך בכולם. אבל יש צורך לפחות ברוב בכל דירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 איחור במסירת הדירה
שני ששון
25/06/16
שלום רב
קנינו דירה בפרוייקט תמא, הקבלן היה אמור למסור את הדירה ביום 14.2.16, כיום ארבעה וחצי חודשים לאחר תאריך זה טרם קיבלנו טופס 4 ולכן מתעכבת הכניסה לדירה.
עפ חוק המכר לאחר 60 יום עליו לפצות אותנו, האם אי קבלת טופס 4 נחשב ל"לא נשלט ע"י הקבלן"? כלומר זה לא בשליטתו ולכן הוא לא אמור לפצות אותנו?
אשמח לעזרה לפני שאני שולחת דרישה לפיצוי
שני
קנינו דירה בפרוייקט תמא, הקבלן היה אמור למסור את הדירה ביום 14.2.16, כיום ארבעה וחצי חודשים לאחר תאריך זה טרם קיבלנו טופס 4 ולכן מתעכבת הכניסה לדירה.
עפ חוק המכר לאחר 60 יום עליו לפצות אותנו, האם אי קבלת טופס 4 נחשב ל"לא נשלט ע"י הקבלן"? כלומר זה לא בשליטתו ולכן הוא לא אמור לפצות אותנו?
אשמח לעזרה לפני שאני שולחת דרישה לפיצוי
שני
איחור במסירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/06/16
אי קבלת טופס 4 כשלעצמה אינה סיבה לפטור מפיצוי. רוב המסמכים הנדרשים לקבלת טופס 4 אמורים להיות בשליטת היזם. הצעתי היא לשלוח לו מכתב דרישה לקבלת פיצוי. המצב שלך טוב יותר שכן הוא זה שצריך להוכיח כי היו נסיבות שלא בשליטתו כדי להיות פטור מפיצוי. הכל כמובן מותנה וקשור לנוסח הסכם המכר בינכם ועל מנת לתת תשובה מלאה יותר רצוי לדעת מה כתוב שם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקה של היזמים
אהרון
24/06/16
שלום,
יש לנו שתי הצעות של יזמים. עלולה להיות בעיה עם היזם שדווקא נתן הצעה טובה יותר: יש לנו חשש כי עקב פרוייקט קודם שלו, הוא מצוי בסכסוך משפטי עם מס הכנסה ויכול להיות שהוא חייב להם כספים.
מצד שני - יש לנו בטחונות של חוק מכר בהצעה שהגיש.
השאלות הן :
עד כמה הבטחונות (ערבות חוק מכר) מכסה מקרה כזה?והאם קיימת דרך לברר האם באמת הוא שילם את כל המיסים שהיה צריך לשלם עבור הפרוייקט הקודם שלו. אני מניח שמס הכנסה לא יסכים לתת לנו פרטים.
תודה
יש לנו שתי הצעות של יזמים. עלולה להיות בעיה עם היזם שדווקא נתן הצעה טובה יותר: יש לנו חשש כי עקב פרוייקט קודם שלו, הוא מצוי בסכסוך משפטי עם מס הכנסה ויכול להיות שהוא חייב להם כספים.
מצד שני - יש לנו בטחונות של חוק מכר בהצעה שהגיש.
השאלות הן :
עד כמה הבטחונות (ערבות חוק מכר) מכסה מקרה כזה?והאם קיימת דרך לברר האם באמת הוא שילם את כל המיסים שהיה צריך לשלם עבור הפרוייקט הקודם שלו. אני מניח שמס הכנסה לא יסכים לתת לנו פרטים.
תודה
בדיקה של יזמים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/06/16
אהרון שלום!
לא ברור לי מהיכן החשש. האם זו ידיעה שהוא בסכוסך משפטי או סתם רעיון שחלף בראש? בכל מקרה- ההסכם אמור להסדיר את כל נושא הבטחונות מול היזם גם אם יש לו סכסוך עם מס הכנסה. בנוסף - מציע שתשאלו אותו באופן ברור בענין זה וכן תבקשו ממנו מכתבי יכולת מהבנק שלו וכו'. מס הכנסה לא יסכים לתת לכם פרטים על היזם. אתם יכולים לנסות ולהוציא דו,ח לגבי איתנות פיננסית של היזם מחברות העוסקות בכך (כנגד תשלום).
אם כל הבטחונות מוסדרים לא נראה לי שאתם צריכים להיות בלחץ מענין זה.
אני
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברור לי מהיכן החשש. האם זו ידיעה שהוא בסכוסך משפטי או סתם רעיון שחלף בראש? בכל מקרה- ההסכם אמור להסדיר את כל נושא הבטחונות מול היזם גם אם יש לו סכסוך עם מס הכנסה. בנוסף - מציע שתשאלו אותו באופן ברור בענין זה וכן תבקשו ממנו מכתבי יכולת מהבנק שלו וכו'. מס הכנסה לא יסכים לתת לכם פרטים על היזם. אתם יכולים לנסות ולהוציא דו,ח לגבי איתנות פיננסית של היזם מחברות העוסקות בכך (כנגד תשלום).
אם כל הבטחונות מוסדרים לא נראה לי שאתם צריכים להיות בלחץ מענין זה.
אני
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות גן לא על דעת הדיירים
עוז
22/06/16
שלום וברכה, יש לנו פרויקט בנתניה, והיזם עשה הרבה דברים לא על דעתנו - כולל שיכנוע לליקחת עו"ד על חשבוננו ( ולא על חשבון היזם ), וכן אחד כזה שלא עושה כלום לטובת הדיירים. כחלק מהחוזה התקשרות ( מסתבר בדיעבד ) שחתמנו על יפוי כח שמאפשר ליזם לחתום בשמנו על טפסים. היזם, הלך וחתם בשמנו על דירות גן, למרות שאנחנו הדיירים לא מוכנים לכך ( וכן זה כתוב בחוזה התקשרות שהוא מחוייב לא לבנות דירות גן ). אנחנו שמענו על זה בדיעבד כי בדקנו בעייריה ונאמר שהוגשו תוכניות לדירות גם כאשר הוא חתם בשם הדיירים ( כנראה מתוקף אותו ייפוי כח ). השאלה היא, האם הוא מורשה לעשות זאת ? ובמידה וכן, במידה ונציג חתימות של הדיירים שרושמים בפירוש הם מתנגדים לכך - האם זה תופס כדי למנוע את הדירות גן ? תודה רבה!
דירות גן ללא הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/16
שלום עוז!
יפוי הכוח לא מיועד לעקוף התחייבויות בהסכם. כך שאם היזם התחייב לכם בהסכם שלא לבנות דירות גן ובפועל הוא הגיש תוכנית להיתר הכוללת דירות גן וחתם עליה בשמכם - יש כאן לכאורה הפרה של ההסכם מצידו.
מציע לכם להגיש התנגדות לעיריה ובמקביל להוציא מכתב דרישה מהנציגות ליזם שהוא בהפרה וכי עליו להסיר את דירת הגן מהבקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יפוי הכוח לא מיועד לעקוף התחייבויות בהסכם. כך שאם היזם התחייב לכם בהסכם שלא לבנות דירות גן ובפועל הוא הגיש תוכנית להיתר הכוללת דירות גן וחתם עליה בשמכם - יש כאן לכאורה הפרה של ההסכם מצידו.
מציע לכם להגיש התנגדות לעיריה ובמקביל להוציא מכתב דרישה מהנציגות ליזם שהוא בהפרה וכי עליו להסיר את דירת הגן מהבקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
