פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
בעל דירה בתמ"א 38 עובד עבור יזם
יורי
28/07/16
שלום ,
יזם פונה לדיירים בהצעה לבצע תמ"א 38 ומודיע כבדרך אגב שבעל דירה בבניין ילווה את הפרויקט מטעמו כמהנדס.
האם אין טעם לפגם בהעסקת הדייר ? האם אין כאן פתח למתן תמורות עודפות לדייר ? למשל שכר ,למשל שדרג דירה ? קומה ,כיוון וכדומה .איזה אמצעים ניתן לנקוט ואם בכלל ניתן לנקוט אמצעי זהירות
אודה לתשובתך
יזם פונה לדיירים בהצעה לבצע תמ"א 38 ומודיע כבדרך אגב שבעל דירה בבניין ילווה את הפרויקט מטעמו כמהנדס.
האם אין טעם לפגם בהעסקת הדייר ? האם אין כאן פתח למתן תמורות עודפות לדייר ? למשל שכר ,למשל שדרג דירה ? קומה ,כיוון וכדומה .איזה אמצעים ניתן לנקוט ואם בכלל ניתן לנקוט אמצעי זהירות
אודה לתשובתך
בעל דירה בתמ"א 38 עובד עבור יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/07/16
יורי שלום!
יש בכך טעם לפגם משום שאותו דייר מעמיד את עצמו במצב בו יכול להיות לו ניגוד אינטרסים בין עצמו כחלק מקבוצת בעלי דירות בפרויקט שערכו הסכם עם היזם ובינו כמפקח המייצג ופועל עבור היזם.
גם אם אין תמורות עודפות לאותו דייר הדבר אינו תקין (התמורה העודפת יכולה להיות כבר בעצם העסקתו).
פשוט תדרשו מהיזם שזה לא יקרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש בכך טעם לפגם משום שאותו דייר מעמיד את עצמו במצב בו יכול להיות לו ניגוד אינטרסים בין עצמו כחלק מקבוצת בעלי דירות בפרויקט שערכו הסכם עם היזם ובינו כמפקח המייצג ופועל עבור היזם.
גם אם אין תמורות עודפות לאותו דייר הדבר אינו תקין (התמורה העודפת יכולה להיות כבר בעצם העסקתו).
פשוט תדרשו מהיזם שזה לא יקרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א בבניין צמוד
אור גוט
27/07/16
שלום,
נכנסתי לדירה שכורה בחודש אפריל השנה. בעלת הבית לא ציינה בפניי כי מתחילים תמ"א בבניין שצמוד אלינו (בנוסף, החלונות שלי פונים לבניין עם התמ"א). האם זה חוקי? האם זה נחשב הפרת חוזה?
נכנסתי לדירה שכורה בחודש אפריל השנה. בעלת הבית לא ציינה בפניי כי מתחילים תמ"א בבניין שצמוד אלינו (בנוסף, החלונות שלי פונים לבניין עם התמ"א). האם זה חוקי? האם זה נחשב הפרת חוזה?
תמ"א בנין צמוד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/07/16
שלום אור
הטענה שלך כלפי בעל הבית יכולה להיות בגין ניהול מו"מ בחוסר תום לב, זאת במידה והוא ידע על הפרויקט ולא גילה לך. בכל מקרה המשימה קשה להוכיח את הידיעה וכן את הנזק שנגרם לך, שהרי לא מדובר בבנין בו מבוצעת העבודה אלא בבנין צמוד. בקיצור- אני חושב שהטוב ביותר הוא לנסות ולהגיע להסכמות מול בעל הבית שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הטענה שלך כלפי בעל הבית יכולה להיות בגין ניהול מו"מ בחוסר תום לב, זאת במידה והוא ידע על הפרויקט ולא גילה לך. בכל מקרה המשימה קשה להוכיח את הידיעה וכן את הנזק שנגרם לך, שהרי לא מדובר בבנין בו מבוצעת העבודה אלא בבנין צמוד. בקיצור- אני חושב שהטוב ביותר הוא לנסות ולהגיע להסכמות מול בעל הבית שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב תוספת לדירה בתמ"א הריסה ובניה
אבי
26/07/16
שלום, בבניין שלי אמורים לעשות תמ"א במתכונת הריסה ובניה.בהנחה ששטח הדירה ברוטו הוא 68 מ"ר, שטח הדירה נטו הוא 60 מ"ר (כפי שכתוב בטאבו), והארנונה משולמת לפי 54 מ"ר, מהו השטח שלפיו תחושב התוספת של 25 מ"ר לפי התמ"א?
שאלה נוספת - לפי מה שאני מבין, ליזם לא אמורה להיות מגבלה לתת יותר מ-25 מ"ר תוספת פר דירה, כי הוא מקבל "סל זכויות" מכח התמ"א (שמבוסס על תוספת 25 מ"ר+זכויות תב"ע) ואת זה הוא יכול לחלק בינו לבין הדיירים כראות עיניו כל עוד זה משתלם לו. לכן יכול להיות שהוא יצטרך לשלם יותר מס על החלק העודף (וזה מן הסתם נכנס לחישוב העלויות והרווחיות שלו) אבל עדיין זה כשלעצמו לא מונע ממנו לתת תוספת אם זה עדיין יוצא לו רווחי. האם הבנתי נכון?תודה מראש!
שאלה נוספת - לפי מה שאני מבין, ליזם לא אמורה להיות מגבלה לתת יותר מ-25 מ"ר תוספת פר דירה, כי הוא מקבל "סל זכויות" מכח התמ"א (שמבוסס על תוספת 25 מ"ר+זכויות תב"ע) ואת זה הוא יכול לחלק בינו לבין הדיירים כראות עיניו כל עוד זה משתלם לו. לכן יכול להיות שהוא יצטרך לשלם יותר מס על החלק העודף (וזה מן הסתם נכנס לחישוב העלויות והרווחיות שלו) אבל עדיין זה כשלעצמו לא מונע ממנו לתת תוספת אם זה עדיין יוצא לו רווחי. האם הבנתי נכון?תודה מראש!
חישוב תוספת לדירה בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/07/16
אבי שלום!
1. התמ"א מאפשרת לתת עד 25 מ"ר נוספים לכל דירה, כאשר שטח זה כולל ומותנה בהוספת ממ"ד לדירה. בפרויקט של הריסה ובניה לשאלה שלך אין עדין תשובה סופית. עד לא מזמן חשבו מה שטח הדירה האפשרי לפי התוכניות החלות על החלקה ולכך הוסיפו 25 מ"ר לדירה. לפני כשנה יצאה הנחית היועץ המשפטי לממשלה כי התוספת היא משטח הדירה בפועל (שטח עיקרי) ולא ממה שניתן לבנות על פי התוכניות. בשיטה זו מה שחשוב הוא לא השטח בארנונה ולא השטח בתשריט הבית המשותף אלא השטח הנקוב בהיתר הבניה המקורי.
2. אין מניעה לחלק את הזכויות בין היזם ובעלי הדירות בכל דרך מוסכמת. כמו שציינת - מעל 25 מ"ר יהיו לכך השלכות מס שיש לקחת בחשבון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. התמ"א מאפשרת לתת עד 25 מ"ר נוספים לכל דירה, כאשר שטח זה כולל ומותנה בהוספת ממ"ד לדירה. בפרויקט של הריסה ובניה לשאלה שלך אין עדין תשובה סופית. עד לא מזמן חשבו מה שטח הדירה האפשרי לפי התוכניות החלות על החלקה ולכך הוסיפו 25 מ"ר לדירה. לפני כשנה יצאה הנחית היועץ המשפטי לממשלה כי התוספת היא משטח הדירה בפועל (שטח עיקרי) ולא ממה שניתן לבנות על פי התוכניות. בשיטה זו מה שחשוב הוא לא השטח בארנונה ולא השטח בתשריט הבית המשותף אלא השטח הנקוב בהיתר הבניה המקורי.
2. אין מניעה לחלק את הזכויות בין היזם ובעלי הדירות בכל דרך מוסכמת. כמו שציינת - מעל 25 מ"ר יהיו לכך השלכות מס שיש לקחת בחשבון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמחור דירות בהליך תמא
דני
24/07/16
האם קיים קישור שמסביר איך מתמחרים שווי דירות, שנמצאות בהליך תמא, לפי שלבים, לקונה פוטנציאלי?
תמחור דירות בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/16
שלום דני!
שאלה מענינת. לא מכיר קישור כזה.
בוא נניח שמחיר הדירה ללא פרויקט תמא הוא X ובסוף התהליך נקבל דירה ששווה מקדם מסוים הגדול מ- 1 כפול X.
למשל - דירה שכמו שהיא שווה מליון ש"ח ובסוף התהלי נקבל דירה של 2 מליון ש"ח. המכפיל הוא 2.
אבני דרך בתהליך שמעלים מחיר-
חתימת הסכם התמ"א
אישור ועדה
קבלת היתר בניה
תחילת פרויקט
סיום פרויקט.
כל שלב כזה מסיר חלק מאי הוודאות שבהשלמת הפרויקט וקבלת הדירה החדשה. כמה? ענין של הערכה. לדעתי אלו לא שלבים זהים מבחינת הסרת אי הוודאות.
מעבר לכך אני מניח שיש לבצע מחקר יותר מעמיק. מקווה שנתן לך נקודות לחשיבה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה מענינת. לא מכיר קישור כזה.
בוא נניח שמחיר הדירה ללא פרויקט תמא הוא X ובסוף התהליך נקבל דירה ששווה מקדם מסוים הגדול מ- 1 כפול X.
למשל - דירה שכמו שהיא שווה מליון ש"ח ובסוף התהלי נקבל דירה של 2 מליון ש"ח. המכפיל הוא 2.
אבני דרך בתהליך שמעלים מחיר-
חתימת הסכם התמ"א
אישור ועדה
קבלת היתר בניה
תחילת פרויקט
סיום פרויקט.
כל שלב כזה מסיר חלק מאי הוודאות שבהשלמת הפרויקט וקבלת הדירה החדשה. כמה? ענין של הערכה. לדעתי אלו לא שלבים זהים מבחינת הסרת אי הוודאות.
מעבר לכך אני מניח שיש לבצע מחקר יותר מעמיק. מקווה שנתן לך נקודות לחשיבה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בלעדיות בתמ"א
יערית
24/07/16
שלום,
האם מתן לבעדיות לייזם לצורך בדיקה תכנונית של פרויקט מוגבלת בזמן? בדרך כלל נהוג להחתים על בלעדיות של 6 חודשים.. אך האם ניתן יותר? יש חקיקה במגבילה זאת בזמן?
האם מתן לבעדיות לייזם לצורך בדיקה תכנונית של פרויקט מוגבלת בזמן? בדרך כלל נהוג להחתים על בלעדיות של 6 חודשים.. אך האם ניתן יותר? יש חקיקה במגבילה זאת בזמן?
בלעדיות בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/07/16
יערית שלום!
אין לכך שום התיחסות בחוק. זה ענין של הסכמה בין הצדדים.
באופן אישי אני לא ממליץ על כך. יזם שבקי בנתונים יודע מה ניתן לבנות ולא צריך בלעדיות בכדי לתת לכם הצעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין לכך שום התיחסות בחוק. זה ענין של הסכמה בין הצדדים.
באופן אישי אני לא ממליץ על כך. יזם שבקי בנתונים יודע מה ניתן לבנות ולא צריך בלעדיות בכדי לתת לכם הצעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה בבניין מת"א 38
סלסה
24/07/16
שלום רב
רציתי לשאול מה ניתן לעשות כאשר רוכשים דירה חדשה בפרוייקט תמ"א 38 וחתימה על חוזה לפי חוק מכר ללא ערבויות בנקאיות מאחר והקבלן קיבל מימון מקרנות תמ"א 38 (מן קרן משקיעים ) ולקראת סיום הפרוייקט ממש לפני טופס 4 הקבלן פשוט נעלם ואין אם מי לדבר . מה ניתן לעשות , מה הדייירם החדשים יכולים לעשות או לפעול כדי לזרז את טופס 4 ולקבל את הדירות?
בתודה מראש
רציתי לשאול מה ניתן לעשות כאשר רוכשים דירה חדשה בפרוייקט תמ"א 38 וחתימה על חוזה לפי חוק מכר ללא ערבויות בנקאיות מאחר והקבלן קיבל מימון מקרנות תמ"א 38 (מן קרן משקיעים ) ולקראת סיום הפרוייקט ממש לפני טופס 4 הקבלן פשוט נעלם ואין אם מי לדבר . מה ניתן לעשות , מה הדייירם החדשים יכולים לעשות או לפעול כדי לזרז את טופס 4 ולקבל את הדירות?
בתודה מראש
רכישת דירה חדשה בבנין תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/16
סלסה שלום!
קשה לי לתת לך תשובה ככה בלי לדעת את כל הנתונים. במצב כזה בו הקבלן ברח (אני מניח שאת מתכוונת ליזם ממנו רכשתם את הדירה) אני ממליץ כי תלכו לעו"ד שילמד את נתונים ויתן לכם תשובה מקיפה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קשה לי לתת לך תשובה ככה בלי לדעת את כל הנתונים. במצב כזה בו הקבלן ברח (אני מניח שאת מתכוונת ליזם ממנו רכשתם את הדירה) אני ממליץ כי תלכו לעו"ד שילמד את נתונים ויתן לכם תשובה מקיפה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה משמעותו של פרסום ברחוב?
יבגני
22/07/16
שלום,
בבניין ליד פורסם שלט עירייה המודיע על ביצוע תמ"א 38.
האם זה בהכרח אומר שהבניין הולך להיות מושמד או שזה שלב של הגשת התנגדויות?
תודה
בבניין ליד פורסם שלט עירייה המודיע על ביצוע תמ"א 38.
האם זה בהכרח אומר שהבניין הולך להיות מושמד או שזה שלב של הגשת התנגדויות?
תודה
פרסום ברחוב לגבי פרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/16
יבגני שלום!
כל פרויקט תמ"א מתחיל בשלב של פרסום דבר הגשת הבקשה להיתר לצורך שמיעת התנגדויות.
יכול להיות גם שמדובר בפרויקט של תוספת בניה ולוא דוקא הריסה ובניה.
כעת מי שחושב שיש לו סיבה לכך יכול להגיש התנגדות לבקשה להיתר. בהמשך העיריה תדון בהתנגדויות ותכריע בהם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל פרויקט תמ"א מתחיל בשלב של פרסום דבר הגשת הבקשה להיתר לצורך שמיעת התנגדויות.
יכול להיות גם שמדובר בפרויקט של תוספת בניה ולוא דוקא הריסה ובניה.
כעת מי שחושב שיש לו סיבה לכך יכול להגיש התנגדות לבקשה להיתר. בהמשך העיריה תדון בהתנגדויות ותכריע בהם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגדלת ארנונה לאחר תמא 38
איסי
22/07/16
שמעתי כי שיטת מדידת שטח הדירה, שינוי סוג הבניין לבנין חדש והוספת שטחים משותפים עלולים להגדיל מאוד את תשלום הארנונה. בדירתי המקורית שלוש מרפסות סגורות, הרבה קירות פנים, ללא חניה וללא מעלית או לובי. האם תוכל לפרט בנושא?
תודה
תודה
הגדלת ארנונה לאחר תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/16
איסי שלום רב!
לצורך חישוב הארנונה מחשבים שטח דירה. קירות פנים לא רלבנטי. גם היום העיריה יכולה לחייב אותך בארנונה גם על שטחי המרפסות שנסגרו. לא קשור לתמ"א אבל יתכן שביצוע הפרויקט יסב את תשומת לב העיריה לכך ששטח הדירה שלך הוא גדול יותר ממה שהם מחייבים.
חניה/מעלית /לובי - לא רלבנטי לארנונה.
בנין חדש/ישן - לא רלבנטי לארנונה.
על פי רוב העיריה מחלקת את שטח העיר לאזורים שונים ובכל אזור יכולה להטיל חיוב ארנונה שונה למ"ר. אבל אם זה אותו בנין ואותו מקום אז לא יהיה הבדל בתעריף. הארנונה כן תגדל לפי שינויי שטח הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לצורך חישוב הארנונה מחשבים שטח דירה. קירות פנים לא רלבנטי. גם היום העיריה יכולה לחייב אותך בארנונה גם על שטחי המרפסות שנסגרו. לא קשור לתמ"א אבל יתכן שביצוע הפרויקט יסב את תשומת לב העיריה לכך ששטח הדירה שלך הוא גדול יותר ממה שהם מחייבים.
חניה/מעלית /לובי - לא רלבנטי לארנונה.
בנין חדש/ישן - לא רלבנטי לארנונה.
על פי רוב העיריה מחלקת את שטח העיר לאזורים שונים ובכל אזור יכולה להטיל חיוב ארנונה שונה למ"ר. אבל אם זה אותו בנין ואותו מקום אז לא יהיה הבדל בתעריף. הארנונה כן תגדל לפי שינויי שטח הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המתנה של מעל 12 וחצי שעות
רוני
21/07/16
שלום רב,
ברצוני לברר דבר מה בנוגע לעיכוב כניסה לדירה בעקבות יציקות בטון על מדרגות בפרויקט תמא 38 בו אני מתגוררת.
בפרויקט זה לאחר שחזרנו מפינוי עקב הריסת מדרגות קיבלנו הודעה כי שבוע שלאחר מכן לא נוכל הליכנס או לצאת מהבנין מ7:00-15.30 אחר הצהריים. לא משנה שגם הענין הזה היה מסובך ולא הגיוני אבל עמדנו בזה. לפני כמה ימים חזרנו הביתה בשעה 17.30 ומצאנו משאית בטון יוצקת וכמובן לא ניתן היה להיכנס לבנין . לאחר טלפונים הסבירו לנו שנוכל להיכנס תוך חצי שעה אך הדבר לא קרה ובמשך שעתים וחצי הבאות עמדנו ברחוב ללא אפשרות אפילו איפה לשבת , ללא אפשרות להיכנס לבית , ללא שתיה או אוכל או גישה לתרופות ( חולה כרוני ) . כשסהכ שעות שלא היינו בבית לפי דרישות היה מעל 12 וחצי שעות . מלבד התנצלות טלפונית לא קיבלנו דבר. האם במקרה זה מגיע לנו פיצוי על הכל השעות של ההמתנה ?
ברצוני לברר דבר מה בנוגע לעיכוב כניסה לדירה בעקבות יציקות בטון על מדרגות בפרויקט תמא 38 בו אני מתגוררת.
בפרויקט זה לאחר שחזרנו מפינוי עקב הריסת מדרגות קיבלנו הודעה כי שבוע שלאחר מכן לא נוכל הליכנס או לצאת מהבנין מ7:00-15.30 אחר הצהריים. לא משנה שגם הענין הזה היה מסובך ולא הגיוני אבל עמדנו בזה. לפני כמה ימים חזרנו הביתה בשעה 17.30 ומצאנו משאית בטון יוצקת וכמובן לא ניתן היה להיכנס לבנין . לאחר טלפונים הסבירו לנו שנוכל להיכנס תוך חצי שעה אך הדבר לא קרה ובמשך שעתים וחצי הבאות עמדנו ברחוב ללא אפשרות אפילו איפה לשבת , ללא אפשרות להיכנס לבית , ללא שתיה או אוכל או גישה לתרופות ( חולה כרוני ) . כשסהכ שעות שלא היינו בבית לפי דרישות היה מעל 12 וחצי שעות . מלבד התנצלות טלפונית לא קיבלנו דבר. האם במקרה זה מגיע לנו פיצוי על הכל השעות של ההמתנה ?
המתנה מעל 12 שעות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/16
רוני שלום!
צריך להבין שמלאכת הבניה היא מורכבת ומסובכת ותלויה בהרבה גורמים. יתכן ובאותו יום משאית הבטון או משאבת הבטון, שהם ספקים של הקבלן, הגיעו באיחור ועל כן הכל התעכב. או שהם נתקלו בבעיה מיוחדת. לא נראה לי הגיוני להתחיל להתחשבן על כל דבר כזה. אם זה יהפוך לנוהג אז אולי תעמוד לכם זכות לפיצוי אבל בטח לא אחרי פעם אחת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
צריך להבין שמלאכת הבניה היא מורכבת ומסובכת ותלויה בהרבה גורמים. יתכן ובאותו יום משאית הבטון או משאבת הבטון, שהם ספקים של הקבלן, הגיעו באיחור ועל כן הכל התעכב. או שהם נתקלו בבעיה מיוחדת. לא נראה לי הגיוני להתחיל להתחשבן על כל דבר כזה. אם זה יהפוך לנוהג אז אולי תעמוד לכם זכות לפיצוי אבל בטח לא אחרי פעם אחת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה מתמא
מלקמו גגנה
20/07/16
אני מעוניין לרכוש דירה חדשה של תמא 38. יש לבניין משווק בלעדי. הוא לוקח אחוזי שיווק של 2אחוז כמובן וגם הוסיף ואמר שיש תוספת תשלום של עוד 2 אחוז לעו''ד של הדיירים הקיימים. אני יודע שעל עורך דין שמייצג את הדיירים הקיימים של תמא 38 היזם משלם. האם אני כדייר חדש שמעוניין לרכוש דירה בבניין צריך לשלם 18000 שח לעו''ד שמייצג את הדיירים?
רכישת דירה חדשה מתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/16
שלום רב!
לגבי משווק בלעדי - זה ענין מסחרי. בסופו של דבר אתה צריך לראות מה הסכום הכולל שאתה משלם.
לגבי עו"ד - עו"ד בפרויקט לא יכול לגבות יותר מ- 5000 ש"ח + מע"מ בגין טיפול בדירה חדשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לגבי משווק בלעדי - זה ענין מסחרי. בסופו של דבר אתה צריך לראות מה הסכום הכולל שאתה משלם.
לגבי עו"ד - עו"ד בפרויקט לא יכול לגבות יותר מ- 5000 ש"ח + מע"מ בגין טיפול בדירה חדשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישת חניה
יפעת תנעמי
20/07/16
אני גרה בבת ים ואנו מתחילים בתהליך תמא 38 בבניין. בשחתינו עם היזם נאמר לנו שאין לו אפשרות לעשות חניות בבניין גם לא לדיירים בדירות החדשות וכי הוא שילם במקום זה כופר חניה לעירייה. יש לנו בעיית חנייה חמורה בבניין וגם באיזור הבניין עוד לפני שהחל תהליך התמא וסביר להניח שזה יחמיר אחרי התמא. האם יש לנו בכל זאת זכות לדרוש מהיזם חניה עוד לפני תהליך החתימות?
דרישת חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/16
שלום יפעת
אני מניח כי מדובר בתמ"א של חיזוק ותוספת דירות. במקרה כזה בו הבנין לא נהרס- כמעט ואין אפשרות להוספת חניה בכמות מספקת גם לדירות הישנות וגם לחדשות. פשוט אין מקום פיזי להוסיף חניות ויתכן וגם אין בכך כדאיות כלכלית. אם זה המצב- גם אין טעם לדרוש.
זה חלק מהשיקולים שאתם צריכים לשקול אם בכלל להתקשר בהסכם התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מניח כי מדובר בתמ"א של חיזוק ותוספת דירות. במקרה כזה בו הבנין לא נהרס- כמעט ואין אפשרות להוספת חניה בכמות מספקת גם לדירות הישנות וגם לחדשות. פשוט אין מקום פיזי להוסיף חניות ויתכן וגם אין בכך כדאיות כלכלית. אם זה המצב- גם אין טעם לדרוש.
זה חלק מהשיקולים שאתם צריכים לשקול אם בכלל להתקשר בהסכם התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שתי (2) שאלות
אילנה אילת
19/07/16
1. נאמר לי שאם מדובר בהריסת בניין במסגרת תמ"א 38, אין היזם חיב להביא דו"ח מהנדס למצב היסודות, שכן, ממילא יבנו חדשים. תמוה בעיני, יתכו והורסים משהו טוב (יותר ממה שייבנה?). זה נכון?
2. נאמר שמאשרים 15 דירות לדונם. מאחר ויש דירות בגדלי שטח שונים, מה שטח הדירות הכולל במ"ר שניתן לבנות בדונם?
תודה על תשומת לבכם.
2. נאמר שמאשרים 15 דירות לדונם. מאחר ויש דירות בגדלי שטח שונים, מה שטח הדירות הכולל במ"ר שניתן לבנות בדונם?
תודה על תשומת לבכם.
שאלות תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/07/16
אילנה שלום!
1. לא ברור לי על איזה רשות מדובר. בדרך כלל כן מבקשים דו"ח קונסטרוקטור לגבי מצב הבנין הקיים ובמיוחד לגבי אי עמידתו בתנאי התקן של רעידות אדמה. זה נעשה כדי לתת את ההטבות הגלומות בתמ"א 38 לצורך חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
2. את שואלת שאלה מאוד כללית. בעיקרון צריך להכפיל 15 דירות לדונם * שטח המגרש = מספר דירות שניתן לבנות על המגרש. למשל - אם שטח המגרש הוא חצי דונם ניתן יהיה לבנות 8 יח"ד (מעגלים לשלם הקרוב).
מה שעניתי הוא בדר"כ לפני תוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 כך שאם מדובר על פרויקט תמ"א אז כנראה ניתן יהיה לבנות עוד דירות בהתאם למספר הקומות שאותה עיריה נותנת. למשל - אם קודם היו 2 דירות בקומה * 4 קומות = 8 דירות בסה"כ; וכעת ניתן להוסיף עוד 2.5 קומות לפי התמ"א, אז כנראה יש כאן תוספת של עוד 5 דירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. לא ברור לי על איזה רשות מדובר. בדרך כלל כן מבקשים דו"ח קונסטרוקטור לגבי מצב הבנין הקיים ובמיוחד לגבי אי עמידתו בתנאי התקן של רעידות אדמה. זה נעשה כדי לתת את ההטבות הגלומות בתמ"א 38 לצורך חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
2. את שואלת שאלה מאוד כללית. בעיקרון צריך להכפיל 15 דירות לדונם * שטח המגרש = מספר דירות שניתן לבנות על המגרש. למשל - אם שטח המגרש הוא חצי דונם ניתן יהיה לבנות 8 יח"ד (מעגלים לשלם הקרוב).
מה שעניתי הוא בדר"כ לפני תוספת הזכויות מכוח תמ"א 38 כך שאם מדובר על פרויקט תמ"א אז כנראה ניתן יהיה לבנות עוד דירות בהתאם למספר הקומות שאותה עיריה נותנת. למשל - אם קודם היו 2 דירות בקומה * 4 קומות = 8 דירות בסה"כ; וכעת ניתן להוסיף עוד 2.5 קומות לפי התמ"א, אז כנראה יש כאן תוספת של עוד 5 דירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק בדירה שכורה עקב עבודות תמא
נטע
18/07/16
שלום,
אני שוכרת דירה בתל אביב בביניין שעובר עבודות תמא, ביום חמישי האחרון 14/7 הקבלן שאחראי על הבנייה נתן לעובדים הוראה לאטום את פתח הניקוז של דירתי כי זה הפריע לעבודות, כתטצאה מכך הדירה שלי מוצפת במי ביוב ואני כבר 5 ימים לא ישנה בבית בעל הדירה מעורב ומודע למצב
מה אני אמורה לעשות? האם אני יכולה לבטל צ'קים שנתתי לו לשכר דירה, לדרוש פיצוי כלשהו ואיזה בדיוק? אני אובדת עצות
אני שוכרת דירה בתל אביב בביניין שעובר עבודות תמא, ביום חמישי האחרון 14/7 הקבלן שאחראי על הבנייה נתן לעובדים הוראה לאטום את פתח הניקוז של דירתי כי זה הפריע לעבודות, כתטצאה מכך הדירה שלי מוצפת במי ביוב ואני כבר 5 ימים לא ישנה בבית בעל הדירה מעורב ומודע למצב
מה אני אמורה לעשות? האם אני יכולה לבטל צ'קים שנתתי לו לשכר דירה, לדרוש פיצוי כלשהו ואיזה בדיוק? אני אובדת עצות
נ.ב
נטע
18/07/16
הקבלן גם לא מוכן לתקן את הבעיה והיום בעל הדירה שלי פונה לעו"ד עדיין לא קבלתי תשובה סופית אך בעל הדירה עשכן אותי שהתיקון לא יקרה היום ואני גם לא יודעת מתי זה יקרה, בנתיים אני אמורה לחפש מקום לישון לפרק זמן לא ידוע
מה עושים???????
אשמח לתגובה מהירה, אין לי בית :(
מה עושים???????
אשמח לתגובה מהירה, אין לי בית :(
הערת אזהרה
מיכאל סיון
14/07/16
אני מעוניין לרכוש דירה בבניין שיש בו התקשרות מול קבלן לתמא, בנסח טאבו מופיע הערת אזהרה סעיף 126 על כל תתי החלקות של הדיירים, כרגע הדיירים תובעים את היזם על הפרה ושינוי בהסכמים, ולא מעוניינים ביזם הנוכחי , מה ההליך למחיקת הערת הזהרה מהנסח? האם יש עילה לתביעה מצד היזם?? האם זה סיכון לרכוש דירה שכזו??
הערת אזהרה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/07/16
מיכאל שלום!
אני מבין שאתה רוצה לרכוש דירה קיימת בבנין שחתם עם יזם על הסכם תמ"א 38, כי בהתאם להסכם התמ"א היזם רשם הערת אזהרה על הדירות בבנין וכן כי כרגע יש סכסוך בין הבעלים הקיימים בבנין והיזם.
בדרך כלל בהסכמי תמא היזם מפקיד יפוי כוח לביטול הערת האזהרה בידי ב"כ הדיירים. לא יודע אם כך נעשה כאן ובכל מקרה- גם אם זה המצב - לא במהירה ישתמשו ביפוי הכוח אם יש מחלוקת משפטית.
מאחר ונרשמה הערת אזהרה מכוח הסכם התמא לטובת היזם על הדירה שאתה רוצה לרכוש, אז אני בספק אם תוכל לרשום הערת אזהרה לטובתך ללא הסכמתו.
לגבי עילת תביעה מצד היזם - אני לא יודע מה הטענות נגדו אבל ברור שאם ליזם יש טענות נגדיות והן ימצאו נכונות אזי יש לו עילת תביעה כנגד הדיירים.
האם לקנות את הדירה- תלוי במחיר. אם משקף עלית מחיר בגלל הסכם התמא אז תיקח בחשבון את כל התסבוכת הזאת. אם לא ומשקף רק את שווי הדירה- אני לא רואה מה יש לך להפסיד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כפל חניה
משה
12/07/16
בבעלותי חניה פרטית,בבניין שבו מתבצע פרוייקט תמ"א 38
הקבלן רוצה לנצל את החניה שלי, ולבנות בה כפל חניה, לשימוש דייר נוסף בבניין. שאלתי היא:
1. האם הבעלות שלי על שטח החנייה, כתוצאה מכך, תהיה רק על חצי ממנה,ותתחלק ביני לבין הדייר הנוסף והאם שטח החניה שברשותי יקטן ולא יהיה כפי שרשום בטאבו, בעת הרכישה?
2. מהם ההשלכות על זכויותי לגבי החנייה הפרטית שלי לאור
התקנת כפל החניה ?
הקבלן רוצה לנצל את החניה שלי, ולבנות בה כפל חניה, לשימוש דייר נוסף בבניין. שאלתי היא:
1. האם הבעלות שלי על שטח החנייה, כתוצאה מכך, תהיה רק על חצי ממנה,ותתחלק ביני לבין הדייר הנוסף והאם שטח החניה שברשותי יקטן ולא יהיה כפי שרשום בטאבו, בעת הרכישה?
2. מהם ההשלכות על זכויותי לגבי החנייה הפרטית שלי לאור
התקנת כפל החניה ?
כפל חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/07/16
משה שלום!
אם אתה מוותר על השטח המשמש רק אותך לחניה ומאפשר לאדם נוסף לעשות בו שימוש לחניה באמצעות מכפיל אז בפועל השטח הנ"ל כבר הופך להיות משותף של שניכם.
יתכן ובאופן משפטי אתה תשאר רשום כבעלים וזכויות הדירה הנוספת יוסדרו בתקנון או בדרך אחרת. אבל זה לא משנה מהמהות שהיא שהחניה הנ"ל הופכת למשותפת לשניכם.
לא הבנתי את השאלה השניה. מרגע שיש שם מכפיל אז גם אתה וגם בעל הדירה הנוספת יכולים להשתמש במכפיל שיושב על אותו חלק קרקע לפי הסדר שימוש בינכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות יזם,קבלן
דור
12/07/16
יש לי מספר שאלות
מי אחראי לפרויקט יזם או קבלן.
בתמא 38/1 נמסר לנו שבנית ממד טעונה אישורים
האם לא כל פרויקט מחייב ממד
האם יש רשימת יזמים אמינה ,הפחד שלנו שלא יסתיים הפרויקט (לצערנו בשכנות לנו החלו בפרויקט ונתקעו כבר מעל שנתיים)
האם עלות אדריכל שיפקח על הבניה,ועוד שייצג הדיירים היא במימון הקבלן-היזם רוב הקבלנים פותחים חברה במיוחד לפרויקט האם יש פחד מהתנהלות כספית
תודה
מי אחראי לפרויקט יזם או קבלן.
בתמא 38/1 נמסר לנו שבנית ממד טעונה אישורים
האם לא כל פרויקט מחייב ממד
האם יש רשימת יזמים אמינה ,הפחד שלנו שלא יסתיים הפרויקט (לצערנו בשכנות לנו החלו בפרויקט ונתקעו כבר מעל שנתיים)
האם עלות אדריכל שיפקח על הבניה,ועוד שייצג הדיירים היא במימון הקבלן-היזם רוב הקבלנים פותחים חברה במיוחד לפרויקט האם יש פחד מהתנהלות כספית
תודה
אחריות יזם או קבלן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/07/16
דור שלום!
1. מבחינתכם אחראי לפרויקט מי שחתמתם איתו הסכם. גוף זה נקרא היזם. לפעמים היזם הוא גם קבלן - מי שמבצע את עבודת הבניה.
2. בעיקרון לא כל פרויקט של תמ"א 38/1 מחייבת תוספת ממ"ד. אבל יש רשויות שדורשות זאת כתנאי להיתר הבניה.
3. אין רשימת יזמים אמינה. אני ממליץ שלפני שאתם בוחרים יזם תבדקו פרויקטים קודמים שלו ותנסו לבדוק גם מי האיש שעומד מאחורי החברה. בכל מקרה זו לא ערובה. יש חברות לא ידועות שעמדו במילתן עד הסוף ויש חברות גדולות שהתרסקו.
מעבר לבדיקת היזם עימו מתקשרים גם יש לוודא שההסכם עצמו מגן עליכם מבחינת פרוט התחייבויות היזם ומבחינת הבטחונות החלים עליו.
אכן רוב היזמים מקימים חברת פרויקט חדשה. במקרה כזה תדרשו ערבות של החברה האם להתחייבויות חברת הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. מבחינתכם אחראי לפרויקט מי שחתמתם איתו הסכם. גוף זה נקרא היזם. לפעמים היזם הוא גם קבלן - מי שמבצע את עבודת הבניה.
2. בעיקרון לא כל פרויקט של תמ"א 38/1 מחייבת תוספת ממ"ד. אבל יש רשויות שדורשות זאת כתנאי להיתר הבניה.
3. אין רשימת יזמים אמינה. אני ממליץ שלפני שאתם בוחרים יזם תבדקו פרויקטים קודמים שלו ותנסו לבדוק גם מי האיש שעומד מאחורי החברה. בכל מקרה זו לא ערובה. יש חברות לא ידועות שעמדו במילתן עד הסוף ויש חברות גדולות שהתרסקו.
מעבר לבדיקת היזם עימו מתקשרים גם יש לוודא שההסכם עצמו מגן עליכם מבחינת פרוט התחייבויות היזם ומבחינת הבטחונות החלים עליו.
אכן רוב היזמים מקימים חברת פרויקט חדשה. במקרה כזה תדרשו ערבות של החברה האם להתחייבויות חברת הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שנוי בחוזה תמ"א 38 לאחר שקיבל את כל האישורים,
תום
12/07/16
שלום,לאחר שחתמנו על תמ"א 38,וקיבלנו את כל האישורים של העירייה,היזם שלנו מכר את הזכויות ליזם אחר.היזם החדש עשה מספר שנויים בתמ"א וביקש שנחתום,ארבעה חתמו,שניים לא מסכימים,היזם טוען שיוכל להתחיל לעבוד גם ללא שתי החתימות.האם זה מותר אל פי החוק ,גם אם שני דיירים לא חותמים,או אחד.תודה
שינוי בחוזה התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/07/16
שלום תום!
בשביל לענות לך על השאלה ברצינות צריך לעבור קודם על ההסכם שחתמתם עם היזם הראשון וגם להבין את השתלשלות הענינים מאז.
ראשית הייתי בודק אם בהסכם יש התיחסות לאפשרות שיזם א' יעביר את ההסכם ליזם ב'.
גם אם כן - צריך לבדוק מה היה המעמד שלכם על פי ההסכם לפני שהעביר ליזם ב'. אם למשל הוא היה בהפרת הסכם מבחינת מועדים אז ניתן לטעון כי לא היה לו מה להעביר הלאה.
אני מניח כי כולם רוצים את הפרויקט אבל בשל משך הזמן וההתנהלות יש חשדנות גדולה. יתכן גם כי השינויים שביצע היזם ב' אכן חורגים ממה שהסכמתם עליו. על כל הדברים האלו צריך לענות כאמור לאחר שההסכם ויתר העובדות ילמדו ובמידת הצורך להגיע אז להסכמות מול יזם ב'.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בשביל לענות לך על השאלה ברצינות צריך לעבור קודם על ההסכם שחתמתם עם היזם הראשון וגם להבין את השתלשלות הענינים מאז.
ראשית הייתי בודק אם בהסכם יש התיחסות לאפשרות שיזם א' יעביר את ההסכם ליזם ב'.
גם אם כן - צריך לבדוק מה היה המעמד שלכם על פי ההסכם לפני שהעביר ליזם ב'. אם למשל הוא היה בהפרת הסכם מבחינת מועדים אז ניתן לטעון כי לא היה לו מה להעביר הלאה.
אני מניח כי כולם רוצים את הפרויקט אבל בשל משך הזמן וההתנהלות יש חשדנות גדולה. יתכן גם כי השינויים שביצע היזם ב' אכן חורגים ממה שהסכמתם עליו. על כל הדברים האלו צריך לענות כאמור לאחר שההסכם ויתר העובדות ילמדו ובמידת הצורך להגיע אז להסכמות מול יזם ב'.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בהליך פינוי בינוי
מירים
11/07/16
היזם ביקש שנחתום על מסמך שאומר שאם נחליט למכור את הדירה אלו שיקנו מאיתנו יהיו חייבים לחתום על ההסכם של פינוי בינוי. האם זה לגיטימי?
חיוב הקונה לחתום על מסמכי ההסכם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/07/16
מרים שלום רב!
הבקשה לגיטימית משום שאנו לא רוצים שהקונה יטען שהוא לא מחויב בהסכם עליו חתמתם. הקונה נכנס לנעלי המוכרים גם בכל הקשור להסכם התמ"א ולצורך כך הוא חייב לחתום על מסמכים בדומה למה שאתם חתמתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הבקשה לגיטימית משום שאנו לא רוצים שהקונה יטען שהוא לא מחויב בהסכם עליו חתמתם. הקונה נכנס לנעלי המוכרים גם בכל הקשור להסכם התמ"א ולצורך כך הוא חייב לחתום על מסמכים בדומה למה שאתם חתמתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשומות בנייה מוצמד
07/07/16
רכשתי דירה בפרוייקט תמא 38 כניסה בעוד כשנה וחצי .
מוצמד לתשומות הבנייה
שולם רק 7% בעת חתימת חוזה המכר והיתרה לפי התקדמות הבנייה ... הרי הקומה עדיין לא נבנתה ... רק אחכ אמורים לשלם עוד כ 40%
מימתי אמורים להצמיד את המס הזה? והאם הוגן או חוקי להצמיד את כלל היתרה כבר בשלב ראשוני זה ?
תודה ,
מוצמד לתשומות הבנייה
שולם רק 7% בעת חתימת חוזה המכר והיתרה לפי התקדמות הבנייה ... הרי הקומה עדיין לא נבנתה ... רק אחכ אמורים לשלם עוד כ 40%
מימתי אמורים להצמיד את המס הזה? והאם הוגן או חוקי להצמיד את כלל היתרה כבר בשלב ראשוני זה ?
תודה ,
הצמדה לתשומות בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/07/16
אין עם זה בעיה. בהרבה מאוד הסכמים כל סכום על חשבון מחיר הדירה שטרם שולם נושא הפרשי הצמדה למדד.
יחד עם זאת זה ענין של הסכמה ואם עוד אפשר אז תנסה להתמקח על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יחד עם זאת זה ענין של הסכמה ואם עוד אפשר אז תנסה להתמקח על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכפיל חנייה אחזקה
07/07/16
בביניין של תמא 38 קיבלתי זכות לחנייה ( במכפיל) לדירה החדשה .
מה מקובל ומה נהוג לשלם דמי אחזקה חודשיים בעבור החנייה
והאם זה לא כמו אחזקת מעלית בביניין או מיסי ועד בית חודשיים שכלל הדיירים משלמים ?
האם בקשה של 120$ בחודש עבור חנייה שהובטחה בטאבו לא מוגזם ??
תודה .
אחזקת מכפיל חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/07/16
מוגזם מאוד..
אחזקה של חניה במתקן צריכה להיות בסביבות 50 ש"ח לחודש. נהוג שבעל הניה נושא בהוצאות התחזוקה של החניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אחזקה של חניה במתקן צריכה להיות בסביבות 50 ש"ח לחודש. נהוג שבעל הניה נושא בהוצאות התחזוקה של החניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח לעו"ד בפרויקט פינוי בינוי
רוחלה
07/07/16
אנחנו בשלבי פרויקט פינוי בינוי, כחלק מהשלב העיקרי חתמנו כל הדיירים
על יפוי כח לעו"ד ואני לא רגועה כ"כ.האם יש לי על מה? במידה וחס וחלילה העו"ד יתגלה
כאיש לא ישר האם הוא יכול לבצע עסקאות מכירה
על הדירות?
על יפוי כח לעו"ד ואני לא רגועה כ"כ.האם יש לי על מה? במידה וחס וחלילה העו"ד יתגלה
כאיש לא ישר האם הוא יכול לבצע עסקאות מכירה
על הדירות?
יפוי כוח לעו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/07/16
רוחלה שלום!
אני לא יודע בדיוק על איזה שלב מדובר אבל זה נהוג לחתום על יפוי כוח לעורך הדין. יש הרבה מסמכים ופעולות לעשות גם לאחר חתימת ההסכם ולכן במקום לאסוף חתימות מכול הבעלים נותנים יפוי כוח לעורך הדין.
לא נראה לי שיש מקום לחשש שהוא מכור את הדירות שלכם באמצעות יפוי הכוח. היום גם קונים זהירים יותר ובודקים מי מוכר להם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני לא יודע בדיוק על איזה שלב מדובר אבל זה נהוג לחתום על יפוי כוח לעורך הדין. יש הרבה מסמכים ופעולות לעשות גם לאחר חתימת ההסכם ולכן במקום לאסוף חתימות מכול הבעלים נותנים יפוי כוח לעורך הדין.
לא נראה לי שיש מקום לחשש שהוא מכור את הדירות שלכם באמצעות יפוי הכוח. היום גם קונים זהירים יותר ובודקים מי מוכר להם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח פרטי
אבי
05/07/16
מתחילים אצלנו תהליך זה. הדירה שלי היא דירת קרקע עם גינה (וגם לשכן שלידי). כפועל יוצא של הרחבה אני נדרש למסור שטח ששייך לדירתי בטאבו - שטח הגינה או חלקה.
1. האם יש לי זכות להתנגד לכל התהליך בשל כך?
2. במקרה שאני מסכים להרחבה או שכופים עלי האם אני זכאי לפיצוי. מה הקריטריון לפיצוי.
3. תודה רבה!!
1. האם יש לי זכות להתנגד לכל התהליך בשל כך?
2. במקרה שאני מסכים להרחבה או שכופים עלי האם אני זכאי לפיצוי. מה הקריטריון לפיצוי.
3. תודה רבה!!
שטח פרטי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/16
אבי שלום!
בעיקרון לא ניתן לכפות עליך למסור שטח פרטי שלך לטובת הפרויקט. רק בהסכמה. לגבי הפיצוי - זה ענין של מו"מ. צריך לבדוק כמה אתה מפסיד מכך. אני לא יכול לתת לך תשובה נכונה בלי להכיר את הנתונים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון לא ניתן לכפות עליך למסור שטח פרטי שלך לטובת הפרויקט. רק בהסכמה. לגבי הפיצוי - זה ענין של מו"מ. צריך לבדוק כמה אתה מפסיד מכך. אני לא יכול לתת לך תשובה נכונה בלי להכיר את הנתונים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העם בעל מרתף כדין בעל דירה בתמ"א 38 1
אפרת ש
04/07/16
שלום רב
שאלתי נוגעת לבניין ךיד רחוב ארלוזרוב בת"א?
בבניין 7 יחידות המוגדרות כךבנסח הטאבו -
- 5 דירות (שגודלן בין 42 ל60 מ"ר)
- שתי יחידות על הקרקע המוגדרות כמרתפים:
אחת של 55 מ"ר המשמשת כמשרד (באישור עיריה)
השניה של 27 מ"ר גם מוגדרת כמרתף ומשמשת כדירה.
שאלתי - האם הבעלים של שתי היחידות המוגדרות בנסח כמרתפים - נספרים כבעלי דירות לחישוב אחוז בעלי הדירות התומכים בתמ"א 1?
תודה!
האם בעל המרתף
שאלתי נוגעת לבניין ךיד רחוב ארלוזרוב בת"א?
בבניין 7 יחידות המוגדרות כךבנסח הטאבו -
- 5 דירות (שגודלן בין 42 ל60 מ"ר)
- שתי יחידות על הקרקע המוגדרות כמרתפים:
אחת של 55 מ"ר המשמשת כמשרד (באישור עיריה)
השניה של 27 מ"ר גם מוגדרת כמרתף ומשמשת כדירה.
שאלתי - האם הבעלים של שתי היחידות המוגדרות בנסח כמרתפים - נספרים כבעלי דירות לחישוב אחוז בעלי הדירות התומכים בתמ"א 1?
תודה!
האם בעל המרתף
האם בעל מרתף נחשב כבעל דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/16
אפרת שלום!
יש בהרבה בנינים בתל אביב של אי התאמה בין היתר הבניה ובין רישום הבית המשותף. כככל הייתי אומר כי לצורך חישוב בעלי הדירות הולכים לפי בעלי תתי החלקות בבית המשותף, בין אם מדובר בדירות, משרדים או אחר. כל עוד זה רשום כתת חלקה הוא נספר.
אם יש טענה כי הבניה היתה לא חוקית (וכנראה זה המצב) יתכן ויש צורך להגיש קודם תביעה לתיקון צו הבית המשותף או בדומה לכך. בכל מקרה לא נראה לי כי המפקח על המקרקעין יכנס לשאלה זו.
מבחינת העיריה הסיפור שונה - העיריה מסתכלת בעיקר על היתר הבניה המקורי ועל כן יתכן כי במסגרת היתר הבניה החדש + כל המשמעות הנגזרת מכך לענין אגרות והיטלים, היא לא תכיר בבניה הבלתי חוקית.
לא ברור לי למה הכוונה "באישור העיריה". אם הכוונה שהם משלמים ארנונה על שטחים אלו זה לא רלבנטי לבעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש בהרבה בנינים בתל אביב של אי התאמה בין היתר הבניה ובין רישום הבית המשותף. כככל הייתי אומר כי לצורך חישוב בעלי הדירות הולכים לפי בעלי תתי החלקות בבית המשותף, בין אם מדובר בדירות, משרדים או אחר. כל עוד זה רשום כתת חלקה הוא נספר.
אם יש טענה כי הבניה היתה לא חוקית (וכנראה זה המצב) יתכן ויש צורך להגיש קודם תביעה לתיקון צו הבית המשותף או בדומה לכך. בכל מקרה לא נראה לי כי המפקח על המקרקעין יכנס לשאלה זו.
מבחינת העיריה הסיפור שונה - העיריה מסתכלת בעיקר על היתר הבניה המקורי ועל כן יתכן כי במסגרת היתר הבניה החדש + כל המשמעות הנגזרת מכך לענין אגרות והיטלים, היא לא תכיר בבניה הבלתי חוקית.
לא ברור לי למה הכוונה "באישור העיריה". אם הכוונה שהם משלמים ארנונה על שטחים אלו זה לא רלבנטי לבעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א38 /1 שלא יצא לפועל
שולי
04/07/16
שלום!
שאלה לגבי הפרויקט תמ"א 38/1
הגיע נציג שלהם החתים אותנו ועוד שכנים. בבניין שלנו יש הרבה דירות יחסית(3 קומות ,כאשר בכל קומה 6 דירות )
ועוד בקרקע שתי דירות.
כמעט כולם חתמו למעט בודדים. פתאום ההתלהבות צנחה ,הנציג של החברה לא מגיע ולא מתקשר. עברו כבר חודשיים. מה זה אומר ? האם ניתן לעשות משהו?
למידע כללי, מדובר בבניין במרכז נתניה שהוא נמצא במצב נוראי גם מבחוץ וגם מבפנים.
שאלה לגבי הפרויקט תמ"א 38/1
הגיע נציג שלהם החתים אותנו ועוד שכנים. בבניין שלנו יש הרבה דירות יחסית(3 קומות ,כאשר בכל קומה 6 דירות )
ועוד בקרקע שתי דירות.
כמעט כולם חתמו למעט בודדים. פתאום ההתלהבות צנחה ,הנציג של החברה לא מגיע ולא מתקשר. עברו כבר חודשיים. מה זה אומר ? האם ניתן לעשות משהו?
למידע כללי, מדובר בבניין במרכז נתניה שהוא נמצא במצב נוראי גם מבחוץ וגם מבפנים.
אין יותר התלהבות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/16
שלום שולי
לא יודע על מה חתמתם אבל אני מציע פשוט לנסות ולהתקשר לאותו נציג ולהבין היכן הדברים עומדים. אם לא מתקדם איתו בתוך חודש נניח תתחילו לחפש יזם אחר. אני מבין שיש נכונות בבנין לבצע פרוקיט תמ"א 38 וחבל לאבד את ההתלהבות שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא יודע על מה חתמתם אבל אני מציע פשוט לנסות ולהתקשר לאותו נציג ולהבין היכן הדברים עומדים. אם לא מתקדם איתו בתוך חודש נניח תתחילו לחפש יזם אחר. אני מבין שיש נכונות בבנין לבצע פרוקיט תמ"א 38 וחבל לאבד את ההתלהבות שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניסוח לא ברור של תמורה בהצעה לתמ"א 38.2
דרור
03/07/16
בוקר טוב ,
אודה להבהרה נוסח פניה ראשונה של יזם לדיירים בהצעה לתמ"א 38.2 . בין היתר הוא כותב :
"כל בעל דירה יקבל בבנין החדש דירה ששטחה יהיה כשטח דירתו הקיימת נטו ע"פ מדידה,בתוספת חדר אחד שיהיה ממ"ד ובתוספת מרפסת שמש"
כל הדירות סגרו מרפסות והן הפכו לחלק אינטגרלי משטח המחיה . מה משמעות המושג שטח דירתו נטו ע"פ מדידה בו עושה שימוש היזם ? האם שטח בלטות ?
תודה על הארותיך
אודה להבהרה נוסח פניה ראשונה של יזם לדיירים בהצעה לתמ"א 38.2 . בין היתר הוא כותב :
"כל בעל דירה יקבל בבנין החדש דירה ששטחה יהיה כשטח דירתו הקיימת נטו ע"פ מדידה,בתוספת חדר אחד שיהיה ממ"ד ובתוספת מרפסת שמש"
כל הדירות סגרו מרפסות והן הפכו לחלק אינטגרלי משטח המחיה . מה משמעות המושג שטח דירתו נטו ע"פ מדידה בו עושה שימוש היזם ? האם שטח בלטות ?
תודה על הארותיך
שטח דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/16
שלום דרור
לפי מה שכתבת נראה שהכוונה היא לשטח הדירה בפועל, כולל המרפסות שנסגרו פנימה. בגלל זה עושים מדידה אחרת ניתן היה להוציא נתוני שטח מהיתר הבניה. בכל מקרה- על מנת שתהיו שקטים תבקשו ממנו שיבהיר את הנקודה הזאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפי מה שכתבת נראה שהכוונה היא לשטח הדירה בפועל, כולל המרפסות שנסגרו פנימה. בגלל זה עושים מדידה אחרת ניתן היה להוציא נתוני שטח מהיתר הבניה. בכל מקרה- על מנת שתהיו שקטים תבקשו ממנו שיבהיר את הנקודה הזאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
