פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
עזרה דחופה!
שלומי
04/09/16
שלום רב.
ברשותינו דירה באשדוד שעוברת תמא 38. בתהליכי סיום. אנחנו קומה 1. מסתבר שבגלל תיכנון לוקה של הקבלן יזם, אותה צנרת ביוב ישנה של 4 הדירות הישנות יורדת למטה היישר לתקרה של אחד מהחדרים של דירת הגן שהוסיפו. לטענת יועץ האיסטלציה, היזם וכו, הוא רוצה את אותו צינור ביוב ישן להוציא מחוץ לבניין דרך הדירה שלנו.(וכמובן לא דרך הדירה החדשה למטה)(על מנת שלא יעבור לדייר למטה בדירה החדשה צינור ביוב בחדר מעל הראש.) אז על חשבנינו הם רוצים לשבור את הצינור בזוית בתוך השרותים שלנו, להוציא אותו דרך קיר השרותים לחדר שירות שהוסיפו ומחדר השרות החוצה. כל זה אומר מבחינתינו, הוספת צינורות גלויים בשרותים ובחדר שירות, שבירה של כל הרצפה קרמיקה וכו, בנוסף החיבור של השרותים שלנו לצנרת המשתנה בעייתי בזווית גרועה( הכל בגובה 0) ובנוסף יש דיירת שמשכירה את הדירה. מה עלי לעשות? לא מפסיקים להלחיץ ולהגיד לנו שאנחנו מעכבים עבודה. אנחנו לא רוצים שיכנסו לדירה . האם יש לנו אפשרות לסרב? החוזה לא נראה לטובתינו. האם אנו זקוקים לייעוץ משפטי? ליווי של עורך דין? נשמח לכל תגובה וייעוץ תודה רבה
ברשותינו דירה באשדוד שעוברת תמא 38. בתהליכי סיום. אנחנו קומה 1. מסתבר שבגלל תיכנון לוקה של הקבלן יזם, אותה צנרת ביוב ישנה של 4 הדירות הישנות יורדת למטה היישר לתקרה של אחד מהחדרים של דירת הגן שהוסיפו. לטענת יועץ האיסטלציה, היזם וכו, הוא רוצה את אותו צינור ביוב ישן להוציא מחוץ לבניין דרך הדירה שלנו.(וכמובן לא דרך הדירה החדשה למטה)(על מנת שלא יעבור לדייר למטה בדירה החדשה צינור ביוב בחדר מעל הראש.) אז על חשבנינו הם רוצים לשבור את הצינור בזוית בתוך השרותים שלנו, להוציא אותו דרך קיר השרותים לחדר שירות שהוסיפו ומחדר השרות החוצה. כל זה אומר מבחינתינו, הוספת צינורות גלויים בשרותים ובחדר שירות, שבירה של כל הרצפה קרמיקה וכו, בנוסף החיבור של השרותים שלנו לצנרת המשתנה בעייתי בזווית גרועה( הכל בגובה 0) ובנוסף יש דיירת שמשכירה את הדירה. מה עלי לעשות? לא מפסיקים להלחיץ ולהגיד לנו שאנחנו מעכבים עבודה. אנחנו לא רוצים שיכנסו לדירה . האם יש לנו אפשרות לסרב? החוזה לא נראה לטובתינו. האם אנו זקוקים לייעוץ משפטי? ליווי של עורך דין? נשמח לכל תגובה וייעוץ תודה רבה
העברת צנרת ביוב בתוך הדירה
מירית רבינוביץ
05/09/16
שלומי שלום,
ללא קריאת החוזה אכן יהיה קשה מאד להבין מה מצבכם המשפטי.
האם נועצתם במפקח הדיירים? בעוה"ד של הדיירים?
אולי ניתן למצוא פתרון יישומי אחר?
אם לאו אכן לטעמי נכון יהיה לפנות באופן מיידי לייעוץ משפטי נקודתי.
שיהיה בהצלחה
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
אי שוויון בדירות החדשות בפרוייקט תמא פינוי בינוי
הילה
03/09/16
עו"ד הלוי שלום רב,אנחנו במו"מ עם יזם לקראת תמ"א של פינוי בינוי. מדובר בבנין ישן של 3 קומות וכל הדירות הן בעלות שטח זהה. 2 שכנים שדירותיהם משופצות/מושקעות יותר משלנו דורשים מהיזם לקבל דירות בעלות מפרט גבוה יותר משלנו בבנין החדש. האם זה מקובל? האם נתקלת בתופעה כזו? לנו זה נראה לא הוגן. לכולנו יש דירה בדיוק באותו גודל ואנחנו "מוכרים" ליזמים את אותו השטח ולכן לא נראה לנו שמישהו מהשכנים צריך לקבל מפרט יותר גבוה בדירה החדשה. אלא כולנו צריכים לקבל בדיוק אותן דירות. מה דעתך? האם מנסיונך יש מקרים בהם השיפוץ הפנימי של דירה ישנה משפיע על רמת המפרט של הדירה החדשה בפרוייקט פינוי בינוי?
האם לדייר שדירתו משופצת מגיע מפרט משודרג מהשאר?
מירית רבינוביץ
05/09/16
הילה שלום,
ראית אציין כי מדובר בשאלה מסחרית, כזו שאינה מאפשרת תשובה אחת. והיא יכולה להיות נכונה לדיירים מסוימים בפרויקט מסוים אך לא נכונה לדיירים אחרים בפרויקט אחר.
לגופו של עניין, אפשר למצוא הגיון מסחרי במתן פיצוי הולם לדיירים שהשקיעו את מיטב כספם בשיפוץ הדירה.
אם היית את בנעליהם האם לא היית חושבת שראוי לפצות אותך על האובדן הכספי?
ככל שאת מקבלת מפרט טכני טוב המספק אותך, האם נכון לך להפסיד את הפרויקט רק כיוון שהשכן מקבל אריח יקר יותר? הם הרי לא מקבלים שטחים גדולים יותר....
הייתי מציעה לבחון את תנאי ההסכם, התמורות והמפרט הטכני בצורה ממוקדת ביחס לדירתך שלך ואם לאחר מו"מ שלך מול היזם התמורות הוגנות וטובות - צאי לדרך.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
9.8 % ברכוש נהפך ללא היתר מחדרי משרד לדירות
פנינה
31/08/16
בבניין יש סרבן אשר בחזקתו 16.3 % בבניין וברכוש המשותף .
ישנם שני חדרי משרד שנהפכו לדירות ללא היתר המהווים 9.8% ברכוש ללא היתר. אבל בעליהם חתמו על התמ"א
לפי דעתי אין 80% הסכמות ליזם בגלל ש9.8 % נבנו ללא היתר .
16.8 % סרבן
9.8 % ללא היתר האים ליזם יש תעוזה להביא את הסקבן למפקחת?. כי אין לו 80% אבסולוטי של הסכמה !!. אודה לכם על מענה
ישנם שני חדרי משרד שנהפכו לדירות ללא היתר המהווים 9.8% ברכוש ללא היתר. אבל בעליהם חתמו על התמ"א
לפי דעתי אין 80% הסכמות ליזם בגלל ש9.8 % נבנו ללא היתר .
16.8 % סרבן
9.8 % ללא היתר האים ליזם יש תעוזה להביא את הסקבן למפקחת?. כי אין לו 80% אבסולוטי של הסכמה !!. אודה לכם על מענה
תוקף חתימת בעל יחידה הבנויה ללא היתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/09/16
פנינה שלום!
המצב שאת מתארת די שכיח בתל אביב ובערים נוספות. בעבר לא היה תאום בין העיריה ובין לשכת רישום המקרקעין כך שלא היתה חפיפה מלאה בין מה שניתן היה לבנות על פי היתר הבניה ובין מה שנרשם כיחידה בבית המשותף על פי תשריט הרישום שהוגש ללשכת רישום המקרקעין.
צריך להבין שבדרך כלל מצב זה נוצר כבר לפני חמישים ושישים שנים ולפעמים בעלי אותה יחידה הם לא ה"חוטאים" הראשונים. לכן אני לא רואה את המפקחת מבטלת את זכותם להמנות במנין בעלי הדירות בודאי בלי שיש הכרעה שיפוטית בבית המשפט המחוזי לגבי שינוי המצב הקיים.
בכל מקרה אני לא מכיר הכרעה שיפוטית בענין אלא זו רק דעתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
המצב שאת מתארת די שכיח בתל אביב ובערים נוספות. בעבר לא היה תאום בין העיריה ובין לשכת רישום המקרקעין כך שלא היתה חפיפה מלאה בין מה שניתן היה לבנות על פי היתר הבניה ובין מה שנרשם כיחידה בבית המשותף על פי תשריט הרישום שהוגש ללשכת רישום המקרקעין.
צריך להבין שבדרך כלל מצב זה נוצר כבר לפני חמישים ושישים שנים ולפעמים בעלי אותה יחידה הם לא ה"חוטאים" הראשונים. לכן אני לא רואה את המפקחת מבטלת את זכותם להמנות במנין בעלי הדירות בודאי בלי שיש הכרעה שיפוטית בבית המשפט המחוזי לגבי שינוי המצב הקיים.
בכל מקרה אני לא מכיר הכרעה שיפוטית בענין אלא זו רק דעתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האדריכל לא נותן תשריט מלא של הבניין החדש.
פנינה
31/08/16
האדריכל לא נותן תשריט של הבניין החדש. שלא נדבר על תלת מימד. לפי התמ"א מגיע לדיירים לפחות תוספת ממד בגודל 10-12 מ"ר . בדירה הישנה יש שני חדרי שינה בדירה החדשה יהייה חדר אחד והשני , חדר הורים ישמש כממ"ד אשר קיר אחד הינו משותף עם המעלית. ולפי השרתוטים הדירה החדשה תהייה ב5 מ"ר פחות מהדירה הקיימת כיום. והדירה החדשה מפסידה כיוון אויר שלישי. הדירה כיום הינה משופצת למופת בקומה עליונה ולה 3 כיווני אויר . האים לאור הנ"ל ליזם בכלל יש חוצפה להביא אותי לפני המפקחת ?. גם מעלים מימני את מספר הדיחרות בבניין החדש וגם יקטין לי את הדירה ויבטל לי כיוון אויר . מה דעתיכם ?. האים התוכנית של התמ"א באה לנשל את הדיירים מנכסם?. ואם זוהי תוכנית של המדינה אז למה אין חוקים וכללים אשר לפיהם ניתן לדייר להבין מה עליו לעשות בלי לגרום לבעיות בין הדיירים. ולגרום לילות שחורים לדייר הסרבן בצדק . אודה לכם על כל מענה . אני לפחות מוצאת קצת נחמה אצל עו"ד הלוי בפורום זה
האדריכל לא נותן תשריט מלא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/09/16
פנינה שלום!
אני מבין שאתם חתמתם או עומדים לחתום על פרויקט של תמ"א 38/2, הריסה ובניה. בשלב התחלתי האדריכל יכול להציג רק תוכניות ראשוניות ועקרונויות. הן לא אמורות להיות שונות לגמרי מהתוכנית הסופית אבל יתכנו בה שינויים קלים.
לגבי התמורות שאתם מקבלים - קשה לי לענות בלי להכיר את המגרש ואת האילוצים שבו ובעיסקה. בכל מקרה אני מבין ש- 80% מבעלי הדירות כן מסתפקים בהצעה זו. במקרה כזה אני לא בטוח שהמפקח על המקרקעין יקבל טענה כאילו התמורה אינה מספיק טובה. צר לי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאתם חתמתם או עומדים לחתום על פרויקט של תמ"א 38/2, הריסה ובניה. בשלב התחלתי האדריכל יכול להציג רק תוכניות ראשוניות ועקרונויות. הן לא אמורות להיות שונות לגמרי מהתוכנית הסופית אבל יתכנו בה שינויים קלים.
לגבי התמורות שאתם מקבלים - קשה לי לענות בלי להכיר את המגרש ואת האילוצים שבו ובעיסקה. בכל מקרה אני מבין ש- 80% מבעלי הדירות כן מסתפקים בהצעה זו. במקרה כזה אני לא בטוח שהמפקח על המקרקעין יקבל טענה כאילו התמורה אינה מספיק טובה. צר לי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקרה יוצא דופן באירגון התמ"א 38 /2
פנינה
31/08/16
אדריכל אסף את הדיירים והוא אירגן אספות אשר בהם נבחר עו"ד דיירים וגם יזם. האדריכל שאסף ,כמובן הוא יעשה את התוכניות של הפרוייקט . במידה וקיים כשל בגלל התוכניות של האדריכל הזה האים לקבלן יהיו טענות שאנחנו , הדיירים בחרנו את האדריכל ?.
במילים פשוטות האים צריך לציין בחוזה התמ"א 38/2 כי האדריכל מקובל על היזם ולא תהיינה לו כל טענות בהקשר לתוכניות .?.
במילים פשוטות האים צריך לציין בחוזה התמ"א 38/2 כי האדריכל מקובל על היזם ולא תהיינה לו כל טענות בהקשר לתוכניות .?.
אדריכל הפרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/09/16
שלום פנינה!
לא רואה בעיה עם זה. גם אם אתם בחרתם באדריכל עדין היזם הסכים לו והוא זה שיעבוד איתו בצמוד להכנת התוכניות להיתר. התוכניות שאתם רואים עכשיו מהאדריכל הן ראשוניות בלבד. כך שלא רואה מקום שיקבלו טענות כאלו של היזם. יחד עם זאת - אפשר להוסיף בהסכם כי האדריכל נבדק ומקובל על היזם או כל לשון אחר דומה
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא רואה בעיה עם זה. גם אם אתם בחרתם באדריכל עדין היזם הסכים לו והוא זה שיעבוד איתו בצמוד להכנת התוכניות להיתר. התוכניות שאתם רואים עכשיו מהאדריכל הן ראשוניות בלבד. כך שלא רואה מקום שיקבלו טענות כאלו של היזם. יחד עם זאת - אפשר להוסיף בהסכם כי האדריכל נבדק ומקובל על היזם או כל לשון אחר דומה
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
באיזה שלב היזם תובע את הסרבן על חוזה תמ"א 38/2
נינה
31/08/16
בבניין בין 3 קומות המכיל 11 דירות ושני חדרי משרד . 9 דיירים חתמו וגם שני חדרי משרד חתמו על הסכם הריסה ובנייה באיזור יהודה המכבי. ניתן לאמר 80 % חתמו על ההסכם ללא כל התעמקות בחוזה.ואף לפני שקבלו נספחים. אני לא חותמת כי לא קבלתי את תשריט של כל הבניין . הדיירים מקבלים בתמורה רק את הדירה שלהם ואף ייתכן ושטח נטו של החדשה יקטן. האדריכל לא מוסר # סופי של הדירות בבניין החדש . וטוען כי בשתי הקומות העליונות עדיין לא החליט היזם האם יהיו מיני פנטהאויזים או דירות , לכן לא מוסר את מספר הדירות הסופי. מאחר וכיום אני בקומה העליונה של הבניין עם שתי דירות אני מסרבת לחתום. השאלה שלי מתי היזם יתבע אותי אצל המפקחת ?. האם זה יהייה אחרי שקיבל היתר בנייה או לפני כן ?. אודה לכם על כל מענה שיכול לעזור .
באיזה שלב תובעים את הסרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/08/16
נינה שלום!
ניתן להגיש תביעה המתבררת בפני המפקח רק במידה וחתמו רוב נדרש מבין בעלי הדירות (במקרה שלך - 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף) וכן במידה והתקבל אישור הוועדה לתכנון ובניה בתנאים (לפני קבלת היתר הבניה).
רק החל מקיום תנאים אלו ניתן להגיש תביעה כנגד דייר סרבן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ניתן להגיש תביעה המתבררת בפני המפקח רק במידה וחתמו רוב נדרש מבין בעלי הדירות (במקרה שלך - 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף) וכן במידה והתקבל אישור הוועדה לתכנון ובניה בתנאים (לפני קבלת היתר הבניה).
רק החל מקיום תנאים אלו ניתן להגיש תביעה כנגד דייר סרבן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח בתמא 38/2
עילם זהר
30/08/16
האם חלה חובת מס שבח על פרויקט תמא 38/2 בתל אביב
חובת מס שבח בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/08/16
שלום עילם!
הסכם תמ"א 38 הוא הסכם על פיו מוכרים בעלי הזכויות בחלקה חלק מזכויות הבניה הקיימות בתמורה לביצוע עבודות בניה לבנית דירות הבעלים ולקבלת עוד הטבות (בעיקר שכ"ד). זו עיסקה במקרקעיין לכל דבר. חוק מיסוי מקרקעין פטר מכר של זכויות בניה שמקורן בתמ"א 38 מתשלום מס שבח. יש מקרים רבים בהם פטור זה אינו מספק (כי ישנם זכויות גם לא מכוח התמ"א) ובמקרה כזה משתמשים היום בפטורים אחרים שבחוק (פטור דירה יחידה, פטור ליניארי). עדין זו עיסקה במקרקעין המחייבת דיווח ועשית שומה וכן לעיתים קרובות גם תשלום סכום כסף כמס שבח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הסכם תמ"א 38 הוא הסכם על פיו מוכרים בעלי הזכויות בחלקה חלק מזכויות הבניה הקיימות בתמורה לביצוע עבודות בניה לבנית דירות הבעלים ולקבלת עוד הטבות (בעיקר שכ"ד). זו עיסקה במקרקעיין לכל דבר. חוק מיסוי מקרקעין פטר מכר של זכויות בניה שמקורן בתמ"א 38 מתשלום מס שבח. יש מקרים רבים בהם פטור זה אינו מספק (כי ישנם זכויות גם לא מכוח התמ"א) ובמקרה כזה משתמשים היום בפטורים אחרים שבחוק (פטור דירה יחידה, פטור ליניארי). עדין זו עיסקה במקרקעין המחייבת דיווח ועשית שומה וכן לעיתים קרובות גם תשלום סכום כסף כמס שבח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרבנים בפרויקט תמ"א 38/2
פלוני
29/08/16
היי, ברצוני לדעת מה קורה במצב בו בבניין מסוים יש פרויקט תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) ולשם השגת הרוב הדרוש (80%) נדרש אישור מדירה המורכבת מ- 3 יורשים, כאשר רק 2 מתוכם מסכימים לביצוע הפרויקט ואילו היורש השלישי מסרב לביצוע הפרויקט. השאלה היא: האם סירובו של היורש השלישי לחתימה על ההסכם גוברת על הסכמתם של שני היורשים האחרים שרוצים את הפרויקט?. במילים אחרות: הפרויקט יכול לצאת לדרך רק אם תושג החתימה של הדירה הנ"ל אך הבעיה היא שיש יורש אחד בדירה שמסרב לביצוע הפרויקט, ואילו שני האחים שלו מצדדים בביצוע הפרויקט. מי גובר במצב כזה?. כמו כן, אשמח אם תפנה אותי לפסיקה בנושא
בעל 1/3 בדירה >>>
אני לא עו"ד רק מבקרת
31/08/16
לגבי המיסים 1/3 דירה נחשב כבעל דירה . ייתכן והמצב זהה גם לגבי התמ"א . ועוד יותר חזק אם בעל ה1/3 מתגורר בדירה .
אני לא עו"ד רק מבקרת בפורום וגם לי יש מלא בעיות עם התמ"א הזאת.
אני לא עו"ד רק מבקרת בפורום וגם לי יש מלא בעיות עם התמ"א הזאת.
סרבנים בפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/08/16
שלום רב!
לצערי אני לא מכיר תקדים דומה. השאלה היא בעצם האם הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות בדירה מחייבת גם את השליש הנותר לגבי פרויקט של תמ"א 38/2, קרי הריסה ובניה. בעיקרון לא נראה הגיוני שמיעוט בדירה יגבר על הסכמת הרוב בדירה. האם ד ברוב רגיל או שצריך רוב מיוחד? אולי רוב של 80% מבין בעלי הדירה? להרגשתי ברגע שיש רוב בולט בעד הפרויקט, כאשר בעל החלק הנוסף לא מתגורר בדירה עצמה - יתכן ויראו בהתנגותו כחסרת תום לב במיוחד לאור החשיבות הגדולה שיש היום בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ויראו בהסכמת השניים האחרים כסכמת הדירה כולה לצורך ספירת הרוב הנדרש.
אם אני הייתי היזם - הייתי הולך על זה. אבל אני לא יכול להבטיח לו וודאות וגם לא שהענין המשפטי לא יעכב אותו בקידום הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לצערי אני לא מכיר תקדים דומה. השאלה היא בעצם האם הסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות בדירה מחייבת גם את השליש הנותר לגבי פרויקט של תמ"א 38/2, קרי הריסה ובניה. בעיקרון לא נראה הגיוני שמיעוט בדירה יגבר על הסכמת הרוב בדירה. האם ד ברוב רגיל או שצריך רוב מיוחד? אולי רוב של 80% מבין בעלי הדירה? להרגשתי ברגע שיש רוב בולט בעד הפרויקט, כאשר בעל החלק הנוסף לא מתגורר בדירה עצמה - יתכן ויראו בהתנגותו כחסרת תום לב במיוחד לאור החשיבות הגדולה שיש היום בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ויראו בהסכמת השניים האחרים כסכמת הדירה כולה לצורך ספירת הרוב הנדרש.
אם אני הייתי היזם - הייתי הולך על זה. אבל אני לא יכול להבטיח לו וודאות וגם לא שהענין המשפטי לא יעכב אותו בקידום הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנהלות לא כשרה של נציגי הדיירים ושל העו"ד המלווה
K PINATI
28/08/16
שלום למנהלי ולחברי הפורום,
שמי פנינית ראיתי בפורום את הוידאו של עו"ד אילן הלוי בנושא "סוגיית חוסר האמון בעורך הדין ונציגות הדיירים לקראת עסקת תמ"א 38". בוידאו עו"ד הלוי מייעץ איך להימנע מנושא זה ואני רוצה לשאול מה אנחנו כדיירים יכולים לעשות משפטית כאשר הדבר כבר קרה. להלן בקצרה הפרטים: בבניין שלנו ברעננה התאחדו מספר שכנים לבדיקת נושא תמא 38. לבסוף הזמינו את כל השכנים לחתום. כאשר העלינו מספר שאלות באשר לפרויקט עלו הנתונים הבאים:
1. הדיירים נפגשו רק עם יזם אחד, ולא בדקו אלטרנטיבות נוספות. לאחר בדיקה התברר לנו שקיימת היכרות מוקדמת בין אחד הדיירים שהיה בנציגות לבין היזם. כמובן שהוא לא דיווח על כך לשכנים.
2. הסתבר שיש הכרות מוקדמת בין העו"ד המלווה של הדיירים לבין היזם ועורכי דינו. באחד ההתכתבויות הפנימיות בינינו במייל העו"ד אף הוסיף את היזם ועורכי דינו כמכותבים.
3. נציגי הדיירים והעו"ד מסרבים לענות מדוע לא נבדקו יזמים נוספים, וכן מסרבים להליך של גילוי נאות על קשרים מוקדמים בין מי מדיירי הנציגות ליזם ועורכי דינו וכן בין העו"ד המלווה ליזם ולעורכי דינו.
להתנהלות הזו יש השלכות גם מעבר לביצוע התמא ונשאלת השאלה באיזה חובות משפטיות עומדים חברי הנציגות והעו"ד המלווה ואיזה דרכים משפטיות עומדות בפנינו על מנת לפעול כנגד ההתנהלות הבעייתית והלא כשרה של הדיירים והעו"ד. דרך אגב, ידוע לי כי אחד הדיירים פנה מיוזמתו והתלונן על העו"ד המלווה בלשכת עורכי הדין. תודה מראש - פנינית
שמי פנינית ראיתי בפורום את הוידאו של עו"ד אילן הלוי בנושא "סוגיית חוסר האמון בעורך הדין ונציגות הדיירים לקראת עסקת תמ"א 38". בוידאו עו"ד הלוי מייעץ איך להימנע מנושא זה ואני רוצה לשאול מה אנחנו כדיירים יכולים לעשות משפטית כאשר הדבר כבר קרה. להלן בקצרה הפרטים: בבניין שלנו ברעננה התאחדו מספר שכנים לבדיקת נושא תמא 38. לבסוף הזמינו את כל השכנים לחתום. כאשר העלינו מספר שאלות באשר לפרויקט עלו הנתונים הבאים:
1. הדיירים נפגשו רק עם יזם אחד, ולא בדקו אלטרנטיבות נוספות. לאחר בדיקה התברר לנו שקיימת היכרות מוקדמת בין אחד הדיירים שהיה בנציגות לבין היזם. כמובן שהוא לא דיווח על כך לשכנים.
2. הסתבר שיש הכרות מוקדמת בין העו"ד המלווה של הדיירים לבין היזם ועורכי דינו. באחד ההתכתבויות הפנימיות בינינו במייל העו"ד אף הוסיף את היזם ועורכי דינו כמכותבים.
3. נציגי הדיירים והעו"ד מסרבים לענות מדוע לא נבדקו יזמים נוספים, וכן מסרבים להליך של גילוי נאות על קשרים מוקדמים בין מי מדיירי הנציגות ליזם ועורכי דינו וכן בין העו"ד המלווה ליזם ולעורכי דינו.
להתנהלות הזו יש השלכות גם מעבר לביצוע התמא ונשאלת השאלה באיזה חובות משפטיות עומדים חברי הנציגות והעו"ד המלווה ואיזה דרכים משפטיות עומדות בפנינו על מנת לפעול כנגד ההתנהלות הבעייתית והלא כשרה של הדיירים והעו"ד. דרך אגב, ידוע לי כי אחד הדיירים פנה מיוזמתו והתלונן על העו"ד המלווה בלשכת עורכי הדין. תודה מראש - פנינית
שאלת אמון בעורך דין הדיירים ובנציגות
מירית רבינוביץ
29/08/16
פנינית שלום,
אכן, לא מקובל ולא כדאי להתקשר עם יזם כאשר לא נבחנו הצעות מיזמים אחרים נוספים.
לא הצלחתי להבין האם חתמתם על מסמך ראשוני או על הסכם?
מציעה לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד אשר יעבור על המסמך החתום ויראה אם עדיין יש דרך לשנות את המצב ולאפשר הצעות נוספות מיזמים נוספים.
הכרות מוקדמת בין עו"ד של הצדדים אינה חריגה. בסה"כ אנחנו מדינה קטנה ובעולם התמ"א עוה"ד אינם רבים ומכירים אחד את השני מעסקאות קודמות.
אני לא רואה בכך שום פגם אלא להפך רק יכולת לקדם את הפרויקט בצורה טובה יותר.
באשר לנציגות אם עולה חשש כאמור הייתי ממליצה לכנס אסיפת דיירים ולבחור נציגות חדשה.
מקווה שתצליחי להתקדם בתחושת בטחון טובה יותר בהמשך.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
אכן, לא מקובל ולא כדאי להתקשר עם יזם כאשר לא נבחנו הצעות מיזמים אחרים נוספים.
לא הצלחתי להבין האם חתמתם על מסמך ראשוני או על הסכם?
מציעה לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד אשר יעבור על המסמך החתום ויראה אם עדיין יש דרך לשנות את המצב ולאפשר הצעות נוספות מיזמים נוספים.
הכרות מוקדמת בין עו"ד של הצדדים אינה חריגה. בסה"כ אנחנו מדינה קטנה ובעולם התמ"א עוה"ד אינם רבים ומכירים אחד את השני מעסקאות קודמות.
אני לא רואה בכך שום פגם אלא להפך רק יכולת לקדם את הפרויקט בצורה טובה יותר.
באשר לנציגות אם עולה חשש כאמור הייתי ממליצה לכנס אסיפת דיירים ולבחור נציגות חדשה.
מקווה שתצליחי להתקדם בתחושת בטחון טובה יותר בהמשך.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
זכויות מתנגדים
צילה
27/08/16
שלום רב
בבניין שלי ובבניינים השכנים החליטו לעשות תמ"א הריסה ובנייה.הייתי חברה בועד ומעורת בפגישו וישיבות אבל החלטתי לא לחתוםמאז מודרתי מהועד וכמובן איני מקבלת גם את המידע שקיבלו השכנים שאינם חברי ועדהאם זה חוקי?בנוסף בלעדיי ובלעדי שכן נוסף בבנין יש רק 79 אחוזי הסכמה ונודע לנו שהוחלט לצאת לדרך עם עוד 3 בניינים צמודים ולאחד חלקותמה זה אומר? האם זה מותר? האם ניתן לצאת לדרך כשאין 80 אחוזי הסכמה שלנו?תודה
בבניין שלי ובבניינים השכנים החליטו לעשות תמ"א הריסה ובנייה.הייתי חברה בועד ומעורת בפגישו וישיבות אבל החלטתי לא לחתוםמאז מודרתי מהועד וכמובן איני מקבלת גם את המידע שקיבלו השכנים שאינם חברי ועדהאם זה חוקי?בנוסף בלעדיי ובלעדי שכן נוסף בבנין יש רק 79 אחוזי הסכמה ונודע לנו שהוחלט לצאת לדרך עם עוד 3 בניינים צמודים ולאחד חלקותמה זה אומר? האם זה מותר? האם ניתן לצאת לדרך כשאין 80 אחוזי הסכמה שלנו?תודה
הרוב הדרוש לתמא 38 הריסה ובניה
מירית רבינוביץ
29/08/16
שלום צילה,
מצטערת מאד לשמוע כי יחסיך עם יתר חברי הוועד עלו על שרטון.
בכל מקרה לאור העובדה שאת ממאנת לחתום על ההסכם הרי שמבחינת הבניין את מוגדרת כ"דיירת סרבנית". ומכאן כי ההתנהלות מולך צפויה להיות במסגרת תביעה למפקח/ת.
הרוב הדרוש הינו 80% מבעלי הדירות אשר להם צמוד 80% מהרכוש המשותף, ביחס לכל בניין בנפרד.
אם אין רוב דרוש בבניין הרי שלא ניתן יהיה גם להגיש נגדך תביעה אצל המפקחת.
אני ממליצה לך בחום לנסות ולהגיע להבנות ולהסכמות להנעת הליך התמ"א בבניין ,לרווחתך ולרווחת יתר הבעלים. ייתכן וליווי משפטי אישי עבורך יוכל לסייע לך להתקדם.
אין ספק שפרויקט תמ"א מטרתו להיטיב עם הבעלים ולעתים בתוך כל העשיה והויכוחים הרעיון הבסיסי נשכח ... וחבל...
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
מצטערת מאד לשמוע כי יחסיך עם יתר חברי הוועד עלו על שרטון.
בכל מקרה לאור העובדה שאת ממאנת לחתום על ההסכם הרי שמבחינת הבניין את מוגדרת כ"דיירת סרבנית". ומכאן כי ההתנהלות מולך צפויה להיות במסגרת תביעה למפקח/ת.
הרוב הדרוש הינו 80% מבעלי הדירות אשר להם צמוד 80% מהרכוש המשותף, ביחס לכל בניין בנפרד.
אם אין רוב דרוש בבניין הרי שלא ניתן יהיה גם להגיש נגדך תביעה אצל המפקחת.
אני ממליצה לך בחום לנסות ולהגיע להבנות ולהסכמות להנעת הליך התמ"א בבניין ,לרווחתך ולרווחת יתר הבעלים. ייתכן וליווי משפטי אישי עבורך יוכל לסייע לך להתקדם.
אין ספק שפרויקט תמ"א מטרתו להיטיב עם הבעלים ולעתים בתוך כל העשיה והויכוחים הרעיון הבסיסי נשכח ... וחבל...
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
חישוב שטח קומה טיפוסית
מירב ב
26/08/16
שלום, בניין סמוך לבייתי הגיש תוכניות לתמ״א 38/3. על המגרש שלו (ששטחו 1000 מ״ר) קיימת כיום מעיין וילה (שרשומה כ 3 יחידות דיור). למבנה קומת קרקע בת 320 מטר וקומה ראשונה בת 90 מטר. היזם כמובן ביצע חישובים של תוספת זכויות בניה המטיבים עמו, לפי שטח קומה טיפוסית: 320 מ״ר. אם לבניין 2 קומות שאינן שוות בגודלן, מה היא הדרך הנכונה לחשב שטח קומה טיפוסית לטובת חישוב זכויות לפי תמ״א 38/3? (אציין שמדובר בחיפה וכי התב״ע באזור הוא 60%. ) האם בכלל יש הגדרה ברורה לכך? האם מיצוע שטח 2 הקומות יכולה להחשב פרשנות סבירה למהי שטח קומה טיפוסית?? (ברצוננו להגיש התנגדות לבניה).
חישוב שטח קומה טיפוסית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/08/16
מירב שלום רב!
אין כאן ענין של פרשנות אלא בדיקה מה קובעות תוכניות בנין עיר החלות על המגרש הנ"ל. כתבת שזכויות הבניה הן 60%. אני מניח שקראת את זה בתוכניות. אפשר גם לקרוא שם נתונים נוספים כגון- מספר קומות מותר, קווי בנין, מס' דירות וכו'.
במידה ומותר על התוכניות החלות בניה של 320 מ"ר בקומה המשמעות היא שהמגרש הצמוד בנוי בחסר. לכן הוא יכול להשלים זכויות מכות תוכניות קיימות ועוד 2.5 קומות מתמ"א 38. יתכן וזה לא מה שכתוב בתוכניות. בכל מקרה אני שב וממליץ לבדוק קודם כל מה כתוב בהן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין כאן ענין של פרשנות אלא בדיקה מה קובעות תוכניות בנין עיר החלות על המגרש הנ"ל. כתבת שזכויות הבניה הן 60%. אני מניח שקראת את זה בתוכניות. אפשר גם לקרוא שם נתונים נוספים כגון- מספר קומות מותר, קווי בנין, מס' דירות וכו'.
במידה ומותר על התוכניות החלות בניה של 320 מ"ר בקומה המשמעות היא שהמגרש הצמוד בנוי בחסר. לכן הוא יכול להשלים זכויות מכות תוכניות קיימות ועוד 2.5 קומות מתמ"א 38. יתכן וזה לא מה שכתוב בתוכניות. בכל מקרה אני שב וממליץ לבדוק קודם כל מה כתוב בהן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות משפטית של עורך דין כלפי דיירים שהוא מייצג
פאני
24/08/16
שלום רב
שמי פאני ואני גרה בחולון
בחרנו יזם לביצוע תמ"א 38 וגם בחרנו עורך דין שמייצג אותנו
היזם והעורך דין הגיעו להסכמה לגבי השכר טירחה בניהם
כרגע המצב הוא כזה-היזם שלח טיוטת חוזה לעורך דין והעורך דין לא מחזיר לו טיוטה עם הערות ופשוט אמר ליזם שהחוזה לא לטעמו(היזם בתגובה אמר לעורך דין שיכתוב את הערותיו והוא ישנה את זה בחוזה)
כמו כן העורך דין שמייצג אותנו לא מוכן להחזיק את הערבויות שמספק היזם(האם זה הגיוני)העורך דין רוצה שהערביות ישארו אצל היזם
היזם התחייב בהסכם שהוא מתחייב לליוי בנקאי בעוד העורך דין מעדיף הסכם שבו היזם לא מתחייב לליוי בנקאי
כרגע יש נתק מוחלט בין היזם לעורך דין מאחר והעורך דין לא מוכן לערוך חוזה לפי ראות עיניו
מהי האחריות המשפטית של העורך דין במצב כזה שהערביות ישארו אצל היזם(אם היזם יפשוט את הרגל)
מי צריך לערוך את החוזה היזם או עורך דין הדיירים?
אשמח לתשובה
תודה רבה
שמי פאני ואני גרה בחולון
בחרנו יזם לביצוע תמ"א 38 וגם בחרנו עורך דין שמייצג אותנו
היזם והעורך דין הגיעו להסכמה לגבי השכר טירחה בניהם
כרגע המצב הוא כזה-היזם שלח טיוטת חוזה לעורך דין והעורך דין לא מחזיר לו טיוטה עם הערות ופשוט אמר ליזם שהחוזה לא לטעמו(היזם בתגובה אמר לעורך דין שיכתוב את הערותיו והוא ישנה את זה בחוזה)
כמו כן העורך דין שמייצג אותנו לא מוכן להחזיק את הערבויות שמספק היזם(האם זה הגיוני)העורך דין רוצה שהערביות ישארו אצל היזם
היזם התחייב בהסכם שהוא מתחייב לליוי בנקאי בעוד העורך דין מעדיף הסכם שבו היזם לא מתחייב לליוי בנקאי
כרגע יש נתק מוחלט בין היזם לעורך דין מאחר והעורך דין לא מוכן לערוך חוזה לפי ראות עיניו
מהי האחריות המשפטית של העורך דין במצב כזה שהערביות ישארו אצל היזם(אם היזם יפשוט את הרגל)
מי צריך לערוך את החוזה היזם או עורך דין הדיירים?
אשמח לתשובה
תודה רבה
עורך דין דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/08/16
שלום פאני!
לא יודע למה עורך הדין שלכם לא מוכן לתת הערות לטיוטא. סביר שיעביר טיוטא עם הערות מסומנות וכך עד שיגיעו להסכמות.
לגבי אחזקת ערבויות - גם לא ברור לי. סביר שיחזיק בערבויות.
אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה - אז ברור שיש צורך בליווי בנקאי. לגבי פרויקטים של חיזוק ותוספת- ניתן לבצע גם ללא ליווי בנקאי אבל בודאי שאין בכך דבר רע מבחינתכם. אם כבר אז ההפך. טוב לדעת שמאחורי היזם עומד בנק שמאמין גם ביזם וגם בפרויקט ומוכן למממן אותו.
אם יש נתק לא בר גישור - אין מנוס או להחליף יזם או להחליף עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא יודע למה עורך הדין שלכם לא מוכן לתת הערות לטיוטא. סביר שיעביר טיוטא עם הערות מסומנות וכך עד שיגיעו להסכמות.
לגבי אחזקת ערבויות - גם לא ברור לי. סביר שיחזיק בערבויות.
אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה - אז ברור שיש צורך בליווי בנקאי. לגבי פרויקטים של חיזוק ותוספת- ניתן לבצע גם ללא ליווי בנקאי אבל בודאי שאין בכך דבר רע מבחינתכם. אם כבר אז ההפך. טוב לדעת שמאחורי היזם עומד בנק שמאמין גם ביזם וגם בפרויקט ומוכן למממן אותו.
אם יש נתק לא בר גישור - אין מנוס או להחליף יזם או להחליף עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי הצגת אישורי תשלום מס שבח/רכישה מצד הקבלן
ארן
24/08/16
צהריים טובים,רכשנו דירה מקבלן בפרוייקט תמ"א,
פרוייקט ללא ליווי בנקאי ומסתיים בעוד כ4 חודשים,
כעת אנחנו בסטטוס לפני פתיחת תיק לקיחת משכנתא
ואת הכסף שלאחר המקדמה עלינו להעביר בשבועיים הקרובים,
אך הבנק דורש אישורי תשלום מיסים על מס השבח/רכישה,
העו"ד המייצג את הקבלן מציין שאין לו כעת אישורים אלו, ב
נקים לא מוכנים לפתוח תיק/לשלוח שמאי ללא טפסים אלו,
ואילו הקבלן מצידו מפנה ל2 בנקים אחרים שניתן בהם אישור לדיירים אחרים ללא אישורי המיסים,
האם אין הגנה על הרוכש במקרה כזה?
תודה רבה
פרוייקט ללא ליווי בנקאי ומסתיים בעוד כ4 חודשים,
כעת אנחנו בסטטוס לפני פתיחת תיק לקיחת משכנתא
ואת הכסף שלאחר המקדמה עלינו להעביר בשבועיים הקרובים,
אך הבנק דורש אישורי תשלום מיסים על מס השבח/רכישה,
העו"ד המייצג את הקבלן מציין שאין לו כעת אישורים אלו, ב
נקים לא מוכנים לפתוח תיק/לשלוח שמאי ללא טפסים אלו,
ואילו הקבלן מצידו מפנה ל2 בנקים אחרים שניתן בהם אישור לדיירים אחרים ללא אישורי המיסים,
האם אין הגנה על הרוכש במקרה כזה?
תודה רבה
אישורי מס שבח/רכישה בעיסקת תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/08/16
ארן שלום!
בעיסקת תמ"א יום המכירה נדחה למעשה עד להוצאת היתר הבניה. כך שיתכן ועדין אין שומות סופיות. אבל בשלב זה היזם כן היה צריך לשלם כבר את מס הרכישה ואף סביר כי יש בידו שומות מס שבח. לכן התשובה שלו לא ברורה לי עד הסוף. מציע שתבקש ממנו מה שיש לו או שיתן לך מכתב שלו לגבי הסטטוס מול רשויות המס ותראה אם זה מרצה את הבנק שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיסקת תמ"א יום המכירה נדחה למעשה עד להוצאת היתר הבניה. כך שיתכן ועדין אין שומות סופיות. אבל בשלב זה היזם כן היה צריך לשלם כבר את מס הרכישה ואף סביר כי יש בידו שומות מס שבח. לכן התשובה שלו לא ברורה לי עד הסוף. מציע שתבקש ממנו מה שיש לו או שיתן לך מכתב שלו לגבי הסטטוס מול רשויות המס ותראה אם זה מרצה את הבנק שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למי שייכות הזכויות ?
אליעז
23/08/16
שלום רב
לפני מספר שנים בעלי הדירות בבניין עשו תקנון לפיו הזכויות לבנייה על הגג שייכות לדייר ספציפי.
כיום הדיירים נדרשים לתמ"א 38 שאומרת - תחזקו את המבנה ותקבלו זכות לבנות על הגג.
בא הדייר שקיבל את הזכויות לפי התקנון וטוען שהזכויות לבנייה על הגג שייכות רק לו, ותמ"א 38 אינה יכולה לקחת זאת ממנו.
מנגד, באים יתר הדיירים וטוענים שהתמ"א 38 משנה את המצב.
חיפשתי בחוק המקרקעין חיזוק מבנים, וגם בתמ"א 38, ולא מצאתי תשובה שמתייחסת לנושא.
אודה על מתן מענה והפנייה למקור חוקי כלשהו שיעזור.
תודה
אליעז
לפני מספר שנים בעלי הדירות בבניין עשו תקנון לפיו הזכויות לבנייה על הגג שייכות לדייר ספציפי.
כיום הדיירים נדרשים לתמ"א 38 שאומרת - תחזקו את המבנה ותקבלו זכות לבנות על הגג.
בא הדייר שקיבל את הזכויות לפי התקנון וטוען שהזכויות לבנייה על הגג שייכות רק לו, ותמ"א 38 אינה יכולה לקחת זאת ממנו.
מנגד, באים יתר הדיירים וטוענים שהתמ"א 38 משנה את המצב.
חיפשתי בחוק המקרקעין חיזוק מבנים, וגם בתמ"א 38, ולא מצאתי תשובה שמתייחסת לנושא.
אודה על מתן מענה והפנייה למקור חוקי כלשהו שיעזור.
תודה
אליעז
למי שייכות זכויות הבניה מכוח התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/08/16
אליאז שלום!
קודם כל צריך לקרוא בעיניים של עורך דין את התקנון ולראות האם באמת כתוב שם שזכויות הבניה צמודות לגג או רק (למשל) הצמדיו את הגג פיזית. ההלכה היא שאם לא ציינו במפורש הצמדת זכויות אז זכויות הבניה אינן שייכות לגג.
גם אם ציינו זאת - זכויות התמ"א ניתנו למטרה מסוימת של חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה. לא ניתן לנצל זכויות אלו ללא חיזוק הבנין.
ממליץ כי תגשו לקבל חוות דעת פרטנית מעורך דין לאחר שיעבור על כל המסמכים הרלבנטים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל צריך לקרוא בעיניים של עורך דין את התקנון ולראות האם באמת כתוב שם שזכויות הבניה צמודות לגג או רק (למשל) הצמדיו את הגג פיזית. ההלכה היא שאם לא ציינו במפורש הצמדת זכויות אז זכויות הבניה אינן שייכות לגג.
גם אם ציינו זאת - זכויות התמ"א ניתנו למטרה מסוימת של חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה. לא ניתן לנצל זכויות אלו ללא חיזוק הבנין.
ממליץ כי תגשו לקבל חוות דעת פרטנית מעורך דין לאחר שיעבור על כל המסמכים הרלבנטים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיבושים בחשמל
יצחק
23/08/16
הבניין שלנו עבר תמ"א ויש מידי פעם שיבושים בהספקת החשמל לבתים, הקבלן מתנער מאחריות. מה ניתן לעשות?
שיבושים בחשמל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/08/16
יצחק שלום!
לא בטוח שהבנתי את הנתונים. אם הבנין שלכם כבר עבר פרויקט תמ"א ועבודה הסתיימה, ויש מפעם לפעם שיבושים בחשמל שאתם חושבים שהם קשורים לפרויקט התמ"א אזי האחריות עליו לתקן. ככל שהוא מתנער מאחריותו - בשביל זה נולדו עורכי הדין...
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא בטוח שהבנתי את הנתונים. אם הבנין שלכם כבר עבר פרויקט תמ"א ועבודה הסתיימה, ויש מפעם לפעם שיבושים בחשמל שאתם חושבים שהם קשורים לפרויקט התמ"א אזי האחריות עליו לתקן. ככל שהוא מתנער מאחריותו - בשביל זה נולדו עורכי הדין...
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 תכנית היזם- פוגמת באור ואויר
טובה
21/08/16
על פי תכנית היזם, אנו נפסיד חדר הואיל והוא רוצה לחסום לנו את החלון ע"י מרפסת וכך לא יהיה לנו אויר ואור. הוא יכול כמובן לא לעשות זאת, ולשנות את התכנית. כיצד ניתן לגרום לו לשינוי התכנית תודה מראש
חסימת חלון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/08/16
טובה שלום
אני הייתי מנסה קודם כל לדבר עם היזם ולהבין ולבדוק האם יש פתרון אחר. בדרך כלל חסימת קור אור ואויר באה בגלל תוספת שטח וכנראה שלא ניתן להנות משני הדברים ביחד.
מבחינה משפטית - צריך לקרוא את ההסכם עליו חתמתם ולבדוק מה כתוב שם. אם אין שם פתח אז לצערי לא ניתן להכריח אותו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני הייתי מנסה קודם כל לדבר עם היזם ולהבין ולבדוק האם יש פתרון אחר. בדרך כלל חסימת קור אור ואויר באה בגלל תוספת שטח וכנראה שלא ניתן להנות משני הדברים ביחד.
מבחינה משפטית - צריך לקרוא את ההסכם עליו חתמתם ולבדוק מה כתוב שם. אם אין שם פתח אז לצערי לא ניתן להכריח אותו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 דייר מוגן
יוני אלוני
21/08/16
אני דייר מוגן בבניין, אני רוצה לקדם תמ"א 38 האם אני זקוק לאישור הבעלים? כיצד למעשה אני יכול לרדם את זה.
דייר מוגן מקדם תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/08/16
שלום יוני
דיירות מוגנת אינה זכות במקרקעין. אם אתה רוצה לקדם פרויקט תמ,א אז קודם כל לא פרויקט של הריסה ובניה (תמ"א 38/2). במקרה כזה יש חשש כי יוציאו אותך מהבנין (גם אם הבעלים ידאג לדיור חלופי זה כנראה לא מענין אותך).
מאחר ואתה לא בעל זכויות בדירה אז ברור שבסופו של דבר יהיה צורך באישור בעלי הדירה לפרויקט. אתה יכול לשמש כמקדם הפרויקט (לצורך כך אין צורך בזיקה לדירה) אבל כשיגיעו לשלב החתימות וההסכמות יהיה צורך בבעל הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא חברה משכנת ובעלים שלא מאתרים
שואל
21/08/16
מה אפשר לעשות כשבבניין רוצים לעשות תמא ויש דייר הגר בדירה ברשות של קרוב משפ' ללא
תשלום. שהרשה למשפ' לגור בדירה כי לא היה להם מקום לגור וכמה שנים שאין להם קשר
איתו.הם לא מצליחים לאתר אותו. מי יחתום על החוזה לתמא.איך? יכולים לשות משהו נגד הדייר הזה או שזה מול הבעלים?
הדייר הוא לא הבעלים, איך אפשר לבצע את
התמא?. גם לא ידוע האם הבעלים הספציפי קנה את הדירה מהחברה המשכנת, זה יכול להכשיל?
תודה
תשלום. שהרשה למשפ' לגור בדירה כי לא היה להם מקום לגור וכמה שנים שאין להם קשר
איתו.הם לא מצליחים לאתר אותו. מי יחתום על החוזה לתמא.איך? יכולים לשות משהו נגד הדייר הזה או שזה מול הבעלים?
הדייר הוא לא הבעלים, איך אפשר לבצע את
התמא?. גם לא ידוע האם הבעלים הספציפי קנה את הדירה מהחברה המשכנת, זה יכול להכשיל?
תודה
לא מאתרים את הבעלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/16
אין ברירה וצריך לאתר את הבעלים הרשום. גם אם אין להם קשר עימו אני בטוח שיש להם יותר מקצה חוט להגיע אליו. תבדקו גם העיריה על שם הארנונה ואם יש כתובת למשלוח וכן ואם אין ברירה - אפשר לקחת גם חוקר פרטי שיאתר את הבעלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בנייה לאחר 80
ליאורה
20/08/16
שלום, הבניין נבנה בשנות השבעים אך בגלל סיבות שונות קיבל היתר בניה בשנת 85. בתיק העירייה ישנם מסמכים רבים המעידים על כך שהבניין נבנה בשנות השבעים. היועץ המשפטי של העיריה לא מוכן לאשר תמ´´א לבניין. האם יש סיכוי לקבל אישור לתממ´´א למרות הכל?
היתר בניה לאחר 1980
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/16
שלום ליאורה!
הוראות התמ"א קובעות כתנאי לתכולתן כי היתר הבניה יצא לפני 1.1.1980. לא כתוב אפילו בניה בפועל. לכל הפחות אני מציע לאסוף את כל הראיות המראות כי הבנין אכן נבנה כנראה ללא היתר כבר בשנות השבעים. אם העיריה לא תשתכנע לתת לכם את ההקלות שיש לפרויקט תמ"א, לא תהא בררה אלא לפנות בהליך משפטי בו תראו כי הבנין אכן נבנה קודם לשנת 1980 ולכן זכאי להטבות התמ"א.
לא ברור לי מהן אותן סיבות שונות. מציע כי תחפשו היטב בתיק הבנין בעיריה אם לא היה היתר מוקדם יותר מההיתר שבידיכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הוראות התמ"א קובעות כתנאי לתכולתן כי היתר הבניה יצא לפני 1.1.1980. לא כתוב אפילו בניה בפועל. לכל הפחות אני מציע לאסוף את כל הראיות המראות כי הבנין אכן נבנה כנראה ללא היתר כבר בשנות השבעים. אם העיריה לא תשתכנע לתת לכם את ההקלות שיש לפרויקט תמ"א, לא תהא בררה אלא לפנות בהליך משפטי בו תראו כי הבנין אכן נבנה קודם לשנת 1980 ולכן זכאי להטבות התמ"א.
לא ברור לי מהן אותן סיבות שונות. מציע כי תחפשו היטב בתיק הבנין בעיריה אם לא היה היתר מוקדם יותר מההיתר שבידיכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מי שעושה תמא 38 יכול להתנגד לבניינים סמוכים?
רמי
20/08/16
התנגדות לבנינים סמוכים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/16
אפשר להתנגד אבל כאשר ישמעו את ההתנגדויות יקחו בחשבון כי המתנגד בעצמו כבר נהנה מבניה נוספת על פי התמ"א. הכלל בגדול הוא שמי שביצע תוספת בניה אצלו מסכים לתוספות הבניה בפרויקטים דומים לידו. אבל כפי שציינתי- אפשר להגיש התנגדות ולנסות לשכנע כי המקרה הזה הוא מיוחד וחריג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות מכר : האם חוקי יישום ערבוצ מכר על הסכם תמ"א
פנינה
18/08/16
היזם מציע ערבות מכר בשווי הדירה החדשה.
מאחר
ואני מודאגת מהשוק אחרי כל הפרשות של אדמה ועינבל אור.
התחלתי להיכנס
לחרדות שמה אאבד את הדירה שמשמשת אותי למחייה עקב חתימה על הסכם תמ"א 38/2.
ערבות
מכר נוצרה על ידי הממשלה לשמור על כספים שהושקעו . בתמ"א 38/2
אני
מעבירה את הנכס שלי ליזם (בנק) ועם הליווי הבנקאי הוא יבנה .
עסקת
התמ"א הינה עסקה ודומה במהותה לרכישת דירה בקבוצת רכישה , ואפילו בסיכון
יותר
גדול. רוכש ששילם 20 % מהדירה יאבד אותם 20 % אם הקבלן נקלע לבעיות.
החוקים
בארץ משתנים מידי יום ביומו .
השאלה
שלי : האם בכלל חוק " ערבות מכר " שחוקקה המדינה להבטיח את
השקעת רוכשי דירות מקבלן
ניתן
ליישןם באופן חוקי בהסכם תמ"א 38/2 ?.
הרי ההגדרות
של חוק מכר ושוברים שהבנק מנפיק לרוכשים אינם בעסקת קומבינצייה .
איך אוכל
להבטיח לעצמי את התמורה , הדירה החדשה , או מימוש ערבות מכר, אם יכשל הקבלן ,
ללא כל
תהליך מייגע בבתי משפט עם הבנק?.
אני פשוט
דואגת עקב הגיל שלי והדירה שלי משמשת למחייתי .
אני אודה
לך אם תואיל בטובך לענות לי כיצד ניתן להוסיף עוד בטוחה לערבות מכר.
בכבוד רב
,
ערבות חק מכר בעיסקאות תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/16
פנינה שלום!
אין כל בעיה לקבל ערבות בנקאית בנוסח לפי חוק המכר (דירות)(...) בהסכמי תמ"א 38. נושא השוברים אינו רלבנטי כי אתם כאילו שילמתם כבר מראש את מלוא מחיר הדירה החדשה. אם הקבלן/יזם נקלע לצרות ובהנחה שיש ליווי בנקאי - על פי רוב הבנק המלווה משלים את הפרויקט. בכל מצב את יכולה לגשת עם הערבות לבנק ולבקש לממש את הערבות ולקבל כסף. אין כאן הליך משפטי מייגע אלא פניה לבנק בלבד.
יחד עם זאת ברור כי כל עיסקה יש בה סיכון מסוים. עדין ולדעתי התועלת והרווח הצפויים מעיסקת תמ"א 38 וכן הבטחונות שנהוג לקבל בעיסקאות כאלו צריך להשקיט את החשש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין כל בעיה לקבל ערבות בנקאית בנוסח לפי חוק המכר (דירות)(...) בהסכמי תמ"א 38. נושא השוברים אינו רלבנטי כי אתם כאילו שילמתם כבר מראש את מלוא מחיר הדירה החדשה. אם הקבלן/יזם נקלע לצרות ובהנחה שיש ליווי בנקאי - על פי רוב הבנק המלווה משלים את הפרויקט. בכל מצב את יכולה לגשת עם הערבות לבנק ולבקש לממש את הערבות ולקבל כסף. אין כאן הליך משפטי מייגע אלא פניה לבנק בלבד.
יחד עם זאת ברור כי כל עיסקה יש בה סיכון מסוים. עדין ולדעתי התועלת והרווח הצפויים מעיסקת תמ"א 38 וכן הבטחונות שנהוג לקבל בעיסקאות כאלו צריך להשקיט את החשש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם שלא מסיים את העבודה
יעל
18/08/16
איך נוכל ל"בטח" את עצמנו מפני היזם? ההורים אנשים מאוד מבוגרים והם חוששים שהיזם לא יסיים את עבודות ושהם יאלצו לחיות באתר בניה
יזם שלא מסיים עבודה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/16
יעל שלום!
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א של חיזוק ותוספת בניה. ה"ביטוח" הפשוט ביותר הוא לדעת עם מי אתה עושה עסק וכי הוא מסוגל להתחיל ולסיים את הפרויקט.
מעבר לכך ולפני הביצוע אתם אמורים לקבל בטחונות מסוימים (ערבות בנקאית, הדרגה בקצב המכירות וכו') להבטחת התחייבויות היזם.
עדין אם הוא יכנס לפירוק תגרם לכם עוגמת נפש מסוימת. אני סבור שהסיכוי לכך והערבויות שאתם תקבלו מצדיק את התועלת הרבה שתצמח לכם בפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א של חיזוק ותוספת בניה. ה"ביטוח" הפשוט ביותר הוא לדעת עם מי אתה עושה עסק וכי הוא מסוגל להתחיל ולסיים את הפרויקט.
מעבר לכך ולפני הביצוע אתם אמורים לקבל בטחונות מסוימים (ערבות בנקאית, הדרגה בקצב המכירות וכו') להבטחת התחייבויות היזם.
עדין אם הוא יכנס לפירוק תגרם לכם עוגמת נפש מסוימת. אני סבור שהסיכוי לכך והערבויות שאתם תקבלו מצדיק את התועלת הרבה שתצמח לכם בפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על תמ"א בעמת מעבר דירה
א.ב
16/08/16
אנו גרים בבניין בן 4 דירות, שלושת הדיירים חתמו ליזם, אנו מנסים למכור את הדירה ולא חתמנו ליזם. אנו רוצים שהקונה יתעסק איתו, הרי אם נחתום ליזם אנו מחויבים להחתים גם את הקונה,לפי החוזה. האם יש ליזם או לדיירים עילה לתבוע אותנו כסרבנים? כשיש לנו הוכחה ברורה שאנו אכן מנסים למכור את הדירה וגם היזם עצמו בא איתנו במו"מ לגבי רכישת הדירה,
תודה רבה
תודה רבה
רצון למכור דירה לפני חתימה על הסכם תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/08/16
א.ב. שלום רב!
אין מה לחשוש. אם מדובר על הריסה ובניה ממילא הוא זקוק לחתימה שלכם או של מי שיבוא במקומכם.
אם מדובר על תוספת וחיזוק על הקיים - יש לכם עדין זמן עד שיאשרו את הבקשה להיתר ורק לאחר מכן הוא יכול להגיש תביעה. עד אז (כשנה וחצי) אני מניח כי תמכרו את הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין מה לחשוש. אם מדובר על הריסה ובניה ממילא הוא זקוק לחתימה שלכם או של מי שיבוא במקומכם.
אם מדובר על תוספת וחיזוק על הקיים - יש לכם עדין זמן עד שיאשרו את הבקשה להיתר ורק לאחר מכן הוא יכול להגיש תביעה. עד אז (כשנה וחצי) אני מניח כי תמכרו את הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שכט של עו"ד מול היזם
חיים
15/08/16
התברר לי שאסור לעו"ד לחתום עם הסכם שכר טרחה עם היזם...אך איפה ההגיוני? הרי ידוע שהיזם משלם לעו"ד
הסכם שכ"ט של עו"ד מול יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/08/16
היי חיים!
יש החלטה של ועדת האתיקה של לשכת עו"ד בענין זה האוסרת הסכם ישיר בין עו"ד הדיירים ליזם. זאת כדי למנוע אולי ניגוד אינטרסים ביצוגו את בעלי הדירות.
בפועל מה שעושים הוא הסכם שכר טרחה המופנה לבעלי הדירות, אותו היזם מאשר (כי כמו שאמרת הוא משלם בסופו של דבר) וההסכם מהווה נספח להסכם כולו כך שהוא שקוף וגלוי לכולם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש החלטה של ועדת האתיקה של לשכת עו"ד בענין זה האוסרת הסכם ישיר בין עו"ד הדיירים ליזם. זאת כדי למנוע אולי ניגוד אינטרסים ביצוגו את בעלי הדירות.
בפועל מה שעושים הוא הסכם שכר טרחה המופנה לבעלי הדירות, אותו היזם מאשר (כי כמו שאמרת הוא משלם בסופו של דבר) וההסכם מהווה נספח להסכם כולו כך שהוא שקוף וגלוי לכולם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי לחנות
גיל
13/08/16
בפרויקט תמ"א בו יש חנות היזם מפצה את הדיירים בין השאר בסכום מסוים עבור שיפוץ פנימי של הדירה שלהם.
כבעל חנות איני מעוניין בשיפוץ, אלא בפיצוי כספי כולל עבור הפרויקט.
שאלות:
- האם % עליית ערך הדירות המשוער אמור להיות קנה מידע לפיצוי הכספי, קרי פיצוי כספי ב % עליית ערך דומה עבור חנות (גם אם ערך החנות אינו עולה כמו דירה)?
- האם פיצוי כספי לחנות אמור להיות חייב במס ולפי איזה % מס אמור להיות מחושב? האם היזם יכול לשאת בעלויות מס אילו?
כבעל חנות איני מעוניין בשיפוץ, אלא בפיצוי כספי כולל עבור הפרויקט.
שאלות:
- האם % עליית ערך הדירות המשוער אמור להיות קנה מידע לפיצוי הכספי, קרי פיצוי כספי ב % עליית ערך דומה עבור חנות (גם אם ערך החנות אינו עולה כמו דירה)?
- האם פיצוי כספי לחנות אמור להיות חייב במס ולפי איזה % מס אמור להיות מחושב? האם היזם יכול לשאת בעלויות מס אילו?
פיצוי לחנות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/08/16
שלום גיל!
כל פיצוי כספי מחויב בתשלום מס. זה לא משנה אם אתה משלם או היזם משלם במקומך כי בסופו של דבר היזם יעשה את החישובים לגבי תשלום המס ויפחית זאת מהסכום הכולל.
לגבי הסכום - אני חושב שהחלק ברכוש המשותף צריך להיות קנה מידה סביר לחישוב הסכום עבורך. פושט תראה בנסח מה חלקך ובהתאם תחשב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל פיצוי כספי מחויב בתשלום מס. זה לא משנה אם אתה משלם או היזם משלם במקומך כי בסופו של דבר היזם יעשה את החישובים לגבי תשלום המס ויפחית זאת מהסכום הכולל.
לגבי הסכום - אני חושב שהחלק ברכוש המשותף צריך להיות קנה מידה סביר לחישוב הסכום עבורך. פושט תראה בנסח מה חלקך ובהתאם תחשב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
