פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
בקשת הקבלן לפינוי מלא של חדר שינה.
לימור מזרחי
08/11/16
שלום, בחוזה לא צויין כי יהיה שלב בו יפונה החדר. הוסכם כי יבנה קיר גבס כמטר לפני כל הריסה. כעת אנו מופתעים מהבקשה ולא ערוכים לה. תודה על מענה
בקשת הקבלן לפינוי חדר השינה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
לימור שלום!
בפרויקט תמ"א 38 של חיזוק ותוספת יש בשלב מסוים להסדיר את חיבור השטחים הנוספים לדירה הקיימת. זה יכול להיות מרפסת או ממ"ד או כל שטח נוסף אחר שמוסיפים לכם. כדי לבצע את החיבור צריך יהיה להכנס לדירה שלכם בשלב מסוים. למה הוא לא בונה קיר גבס מטר קדימה ובמקום זה מבקש פינוי מלא - לא יודע. אני לא מכיר את התוכנית. אני מבין את ההפרעה לחיים הרגילים אבל אני חושב שמה שתוודאו הוא כמה זמן זה ימשך. אין שום סיבה שכל העבודות הללו בתוך הדירה לא יארכו יותר מכמה ימים ספורים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם תמ"א 38 הריסה
מימי
08/11/16
האם צריך לצרף לתוכניות בקשה להיתר בניית פרוייקט תמ"א הריסה, גם ההסכם שנחתם בין הדיירים לבין היזם ?
האם ניתן להביא סרבן למפקחת כל עוד שאין תוקף לתוכנית הרובעים , רובע 4 תל אביב ?
תודה
האם ניתן להביא סרבן למפקחת כל עוד שאין תוקף לתוכנית הרובעים , רובע 4 תל אביב ?
תודה
בקשה להיתר בניה תמ"א 38 הריסה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
מימי שלום!
לבקה להיתר לא צריך לצרף את ההסכם אבל כן צריך להראות קשר בין המבקש לבעל הזכויות הרשום. כך שאם היזם הוא המבקש הוא צריך לתת יפוי כוח או די בעמוד ראשון של ההסכם כדי שיראו מכוח מה הוא בכלל מגיש את הבקשה להיתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לבקה להיתר לא צריך לצרף את ההסכם אבל כן צריך להראות קשר בין המבקש לבעל הזכויות הרשום. כך שאם היזם הוא המבקש הוא צריך לתת יפוי כוח או די בעמוד ראשון של ההסכם כדי שיראו מכוח מה הוא בכלל מגיש את הבקשה להיתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נספחים הגוברים על ההסכם
CHEMA'
16/11/16
לדעתי המפקחת חייבת לדרוש את החוזה שעליו חתמו הרוב של 80% . ואם זה חסר כסעיף בחוק אזי : לא יהייה שיפוט הוגן . ויש זכות לסרבן לדחות כל תביעה עד אשר יתקבל היתר בנייה . ורק אחרי קבלת ההיתר יהייה הוגן מצד היזם לתבוע את הסרבן.!!!
לחוזה ישנם נספחים מאוד חשובים הקובעים את המצב הקיים של הבניין . כיווני אויר ותיאור הדירות כפי שנבנו בהיתר וכפי המצב הקיים : הרי אחרי 50 שנה נוצרו שינויים בדירות מצד הדיירים . וקל וחומר שהשינויים שנעשו הינם בהיתר ולא בהיתר ועוד יותר גרוע ששינויים אלו לא נרשמו בטאבו בצורה מסודרת. ועוד יותר חמור שהרישום בטאבו כלל לא תואם את ההיתר המקורי.
שלא נדבר על החוזה אשר נספחיו גוברים על החוזה. ונספחים אלו מתארים את הנ"ל:
באופן מדוייק את התמורות עם השטחים כך שלמפקחת יהייה בצורה קלה וברורה לראות את יחסי התמורה של הדיירים . ( לא כל מפקח או מפקחת הינה גם אדריכלית ) .
בכבוד רב
הגדרה של קומה בבניין -ממ"ד
יששכר
08/11/16
לפי הגדרה של קומה : ניתן להבין שדירה אחרונה, אשר בנוייה בבניין של קומה וחצי קומה . אז בנו בניין על עמודים קומה וחצי קומה. ., האם הדירה הנ"ל מהווה קומה כשלעצמה. ?
.''קומה'' – חלל בכל צורה גיאומטרית שהיא בין רצפת החלל ובין התקרה שמעליו לרבות חלל מתחת לפני הקרקע או על הגג.
"ממ"ד " מוגדר כחדר שרות, ושטחו חייב להיות 12 מ"ר ברוטו ו9 מ"ר נטו. לפי ההגדרה הנ"ל : . כיצד זה הוגן ?שיזם לא מגדיל את שטח הדירה החדשה ומרשה לעצמו להפוך חדר שינה של הדירה הישנה לממ"ד (תמ"א 38/2)?. אודה לכם על כל מענה.
.''קומה'' – חלל בכל צורה גיאומטרית שהיא בין רצפת החלל ובין התקרה שמעליו לרבות חלל מתחת לפני הקרקע או על הגג.
"ממ"ד " מוגדר כחדר שרות, ושטחו חייב להיות 12 מ"ר ברוטו ו9 מ"ר נטו. לפי ההגדרה הנ"ל : . כיצד זה הוגן ?שיזם לא מגדיל את שטח הדירה החדשה ומרשה לעצמו להפוך חדר שינה של הדירה הישנה לממ"ד (תמ"א 38/2)?. אודה לכם על כל מענה.
הגדרה של קומה בבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
יששכר שלום רב!
לא בטוח שהבנתי את כל הנתונים ואשמח אם תחזור עליהם. אני מבין ממה שכתבת שמדובר על בנין הבנוי מעל קומת עמודים. לא הבנתי מה הכוונה שבנו קומה וחצי. נא הסבר.
אני לא יודע אם זה המצב אבל בעבר התירו חצאי קומות שישמשו כגלריה מעל קומה מסחרית. אני מבין שלא זה המצב ולכן לא ברור לי איך אפשר לבנות חצי קומה. תקנות התכנון והבניה מדירות גובה מינימאלי לדירה 2.6 מ'.
לגבי התמורה לדירה החדשה - אם זה הון או לא צריך לבחון לפי נתוני המגרש. מה אפשר לבנות שם, מה בנוי כבר וכו'. לכן קשה לי לתת לך תשובה לגבי שאלה זו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא בטוח שהבנתי את כל הנתונים ואשמח אם תחזור עליהם. אני מבין ממה שכתבת שמדובר על בנין הבנוי מעל קומת עמודים. לא הבנתי מה הכוונה שבנו קומה וחצי. נא הסבר.
אני לא יודע אם זה המצב אבל בעבר התירו חצאי קומות שישמשו כגלריה מעל קומה מסחרית. אני מבין שלא זה המצב ולכן לא ברור לי איך אפשר לבנות חצי קומה. תקנות התכנון והבניה מדירות גובה מינימאלי לדירה 2.6 מ'.
לגבי התמורה לדירה החדשה - אם זה הון או לא צריך לבחון לפי נתוני המגרש. מה אפשר לבנות שם, מה בנוי כבר וכו'. לכן קשה לי לתת לך תשובה לגבי שאלה זו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם לחתום עם משרד עוה"ד
רחל
05/11/16
שלום רב,
בפרויקט
פינוי-בינוי אני חולקת על התמורה הניתנת לבעלי הדירות (עדיפות לדירות הקטנות). וועד
הדיירים לוחצים עלי לחתום על ההסכם עם משרד עורכי הדין שאמור לייצגנו מול היזמים ולאחר
מכן גם על ההסכם עם היזמים. האם עלי לחתום ולצפות שיתחשבו בי מאוחר יותר, או,
לפחות בשלב זה לסרב לחתום עד שיעשה מאמץ להתפשר איתי.
בתודה מראש
רחל
בפרויקט
פינוי-בינוי אני חולקת על התמורה הניתנת לבעלי הדירות (עדיפות לדירות הקטנות). וועד
הדיירים לוחצים עלי לחתום על ההסכם עם משרד עורכי הדין שאמור לייצגנו מול היזמים ולאחר
מכן גם על ההסכם עם היזמים. האם עלי לחתום ולצפות שיתחשבו בי מאוחר יותר, או,
לפחות בשלב זה לסרב לחתום עד שיעשה מאמץ להתפשר איתי.
בתודה מראש
רחל
האם לחתום למשרד עוה"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/16
רחל שלום
לא ברור לי למה את חולקת על התמורה לדירות הקטנות. אולי כדאי שתבררי נקודה זו אם את צודקת או לא. בכל מקרה אני לא יודע על מה את אמורה לחתום לעו"ד. את יכולה להגיד להם כי את מסמכיה אותם בכל הקשור לצד המשפטי שבהסכם אותו הם צריכים לערוך אבל לא לגבי חלוקת התמורות לבעלים. ממילא תדרש חתימתך על ההסכם ואם הוא לא יהא לשביעות רצונך תוכלי לא לחתם עליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברור לי למה את חולקת על התמורה לדירות הקטנות. אולי כדאי שתבררי נקודה זו אם את צודקת או לא. בכל מקרה אני לא יודע על מה את אמורה לחתום לעו"ד. את יכולה להגיד להם כי את מסמכיה אותם בכל הקשור לצד המשפטי שבהסכם אותו הם צריכים לערוך אבל לא לגבי חלוקת התמורות לבעלים. ממילא תדרש חתימתך על ההסכם ואם הוא לא יהא לשביעות רצונך תוכלי לא לחתם עליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסגת גבול ונזקים
ליילי
04/11/16
שלום ובכרכה
דירתי במסגרת תמא 38 אני לא גרה בדירה הקבלן או מי טעמו פלשו לדירתי והפכו אותה למחסן השאירו כלים גרמו לי נזק גדול . הגעתי לדירה הדלת היתה פתוחה המנעול נפרץ והיה תוהו ובוהו בדירה כמו כן ראיתי הכבל מחובר לשקע החשמל בדירתי ופועל עובד בחדר המדרגות הגשתי תלונה במשטרה החלפתי מנעול ונעלתי הדירה בתוך הדירה נותרו חומרי עבודה של הקבלן האחראים כולל מפקח עבודה מטעם היזם טוענים שלא ראו ולא שמעו איזה תביעה עלי להגיש לגבי הנזקים שנגרמו לי
דירתי במסגרת תמא 38 אני לא גרה בדירה הקבלן או מי טעמו פלשו לדירתי והפכו אותה למחסן השאירו כלים גרמו לי נזק גדול . הגעתי לדירה הדלת היתה פתוחה המנעול נפרץ והיה תוהו ובוהו בדירה כמו כן ראיתי הכבל מחובר לשקע החשמל בדירתי ופועל עובד בחדר המדרגות הגשתי תלונה במשטרה החלפתי מנעול ונעלתי הדירה בתוך הדירה נותרו חומרי עבודה של הקבלן האחראים כולל מפקח עבודה מטעם היזם טוענים שלא ראו ולא שמעו איזה תביעה עלי להגיש לגבי הנזקים שנגרמו לי
הסגת גבול ונזקים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/16
ליילי שלום
ההתנהלות של הקבלן לא ברורה אין שם הצדקה לפלוש לדירה וטוב עשית כשהגשת תלונה במטרה.
אין בעיה מבחינתך להגיש תביעה כנגד הקבלן על נזקייך. מציע שתתיעצי עם עו"ד לצורך הכנת התביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יזם קבלן יכול למכור את רוב המנייות
נתן
03/11/16
היזם שהוא גם קבלן פתח חברה בע"ם לצורך הפרוייקט של תמ"א/2. האם בשלב מסויים יכול הוא למכור את רוב המניות של החברה לאחר.
אם כן מה קורה במקרה כזה במקרים שהפרוייקט מתנהל לא כפי ההסכם.
האם הבנק המלווה ימשיך לעמוד ולכבד את הערבות המכר שהנפיק ויעמוד בכל ההתחייבויות?
האם על הדיירים לדרוש סעיפים בחוזה לצורך הגנתם במקרה של קבלן חילופי ?.
אם כן מה קורה במקרה כזה במקרים שהפרוייקט מתנהל לא כפי ההסכם.
האם הבנק המלווה ימשיך לעמוד ולכבד את הערבות המכר שהנפיק ויעמוד בכל ההתחייבויות?
האם על הדיירים לדרוש סעיפים בחוזה לצורך הגנתם במקרה של קבלן חילופי ?.
מכירת מניות החברה היזמית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/16
נתן שלום!
אם לא נכתב אחרת בהסכם אין מניעה שאותו קבלן ימכור את מניותיו בחברה לאחר או יקצה מניות בחברה או יעביר חלק ממניותיו בחברה.
ההתקשרות של בעלי הדירות היא מול החברה (בהעדר קביעה אחרת בהסכם) ולכן אם הפרויקט מתנהל לא כמו שצריך אז עומדות לכם כל הטענות על פי ההסכם או החוק כלפי החברה.
מבחינת הבנק המלווה - ברגע שהוא הוציא ערבות הוא מחויב בערבות ושינוי בעלי מניות בחברה הקבלנית לא משפיעה על כך. אבל יתכן ובמסגרת הסכם הליווי יש איסור על העברת מניות.
הדיירים יכולים לדרוש כי בהסכם יהיו סעיפיפ מפורשים האוסרים על העברת מניות בחרה הקבלנית. זה מקובל (לפחו שישאיר בידו את השליטה בחברה)
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אח ,ארובה : יוצאת מהדירה שלי ומקורית
מימי
03/11/16
הדירה שלי היא אחרונה בבניין : בזמנו 1954 כנראה קראו לדירה שלי פנטהאיז , ויוצאת ארובה מתוך הדירה שלי ישר לגג. בזמנו לא באנו מחסנים ולא חניות אז לא יישמו את המושג " הצמדה" . אבל הארובה יוצאת מתוך הדירה שלי וגובהה מעבר לגג כמעט 170 ס"מ . הגג מעל הדירה שלי פנוי מכל חפץ . הדוודים של הבניין ממוקמים בגג אחורי ולא מעל הדירה שלי.
האם הארובה שתוכננה ובנוייה מאז קום הבניין תועיל לי לדרוש זכויות להמשיך להיות בקומה האחרונה .?
בינתיים התוכנית היא שבקומה האחרונה יהייה פנטהאויז ליזם .
האם אוכל לדרוש שהדירה החדשה בבניין החדש גם תמוקם אחרונה בבניין ?.
תודה רבה
האם הארובה שתוכננה ובנוייה מאז קום הבניין תועיל לי לדרוש זכויות להמשיך להיות בקומה האחרונה .?
בינתיים התוכנית היא שבקומה האחרונה יהייה פנטהאויז ליזם .
האם אוכל לדרוש שהדירה החדשה בבניין החדש גם תמוקם אחרונה בבניין ?.
תודה רבה
ארובה יוצאת מהדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/16
מימי
מקרה יחודי. אבל לצערי אני לא רואה איך זה יכול לתת לך זכויות נוספות או לדרוש להיות בקומה האחרונה. מצטער.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מקרה יחודי. אבל לצערי אני לא רואה איך זה יכול לתת לך זכויות נוספות או לדרוש להיות בקומה האחרונה. מצטער.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
רעות
03/11/16
הקבלן סיים את בניית התוספת לפי תמא 38/3. ברצוני למכור את הדירה החדשה. האם זכאית לפטור בגין דירה יחידה?
פטור במכירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/16
רעות שלום
אם זו דירתך היחידה ולא מכרת ב- 18 החודשים האחרונים דירה אחרת בפטור ממס שבח את תההיי זכאית לפטור. מאחר ולשאלה שלך יש משמעות כספית גדולה והשובה גם מבוססת על הנתונים החלים - רצוי שתתיעצי עם עורך הדין המטפל במכירת הדירה עוד לפני שתתקשרי בהסכם המכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם זו דירתך היחידה ולא מכרת ב- 18 החודשים האחרונים דירה אחרת בפטור ממס שבח את תההיי זכאית לפטור. מאחר ולשאלה שלך יש משמעות כספית גדולה והשובה גם מבוססת על הנתונים החלים - רצוי שתתיעצי עם עורך הדין המטפל במכירת הדירה עוד לפני שתתקשרי בהסכם המכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפסד שכ"ד במהלך תמא 38 (חיזוק יסודות ותוסםת)
רוני
03/11/16
בבעלותי דירה בהדר יוסף המושכרת למשפחה. בכוונת הדיירים להתקשר לקבלן לצורך תמ"א 38.( תוספת לכל דירה וחיזוק יסודות).סביר כי במהלך הבניה לא אוכל להשכיר את הדירה או להשכירה במחיר מופחת , האם אוכל לדרוש מהקבלן פיצוי כנגד הפסד ההכנסה? במידה ויסרב האם באפשרותי להתנות את הסכמתי בקבלת פיצוי?
תודה , רוני
תודה , רוני
הפסד שכר דירה במהלך הפרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/16
רוני שלום!
ההנחות שלך נכונות. סביר מאוד כי תקבלו פחות הכנסות משכר דירה בתקופת העבודות. יחד עם זאת כנראה תוכלו לקבל יותר שכר דירה לאחר גמר הביצוע.
מעבר לכך קבלת פיצוי על הפסד שכר דירה הוא ענין מסחרי שיש לסכם מול היזם. יש לזכור כי היזם לא יכול להתחייב רק כלפיכם אלא המשמעות הכספית מבחינתו היא כפול מספר הדירות בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפסד שכר דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/16
והכי חשוב - זו אינה עילה מוצדקת להתנות את חתימתך על ההסכם. במקרה כזה די סביר שיאכפו עליך את ההסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי "זכויות יתר"
אילנה
02/11/16
שלום רב
בבית משותף מתארגנת תמ"א 38. כבר היו מריבות והתגלה שאחד מהדיירים מבקש שלא באופן פומבי, הטבות יתר מהיזמים.
איננו יודעים האם אלה הובטחו לו או לא.
אי אפשר לברר אצל עורכי הדין.
האם זה חוקי?- שהוא מבקש הטבות לעצמו?
איך אפשר לעצור את זה?
תודה אילנה
בבית משותף מתארגנת תמ"א 38. כבר היו מריבות והתגלה שאחד מהדיירים מבקש שלא באופן פומבי, הטבות יתר מהיזמים.
איננו יודעים האם אלה הובטחו לו או לא.
אי אפשר לברר אצל עורכי הדין.
האם זה חוקי?- שהוא מבקש הטבות לעצמו?
איך אפשר לעצור את זה?
תודה אילנה
זכויות יתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/16
אילנה שלום
לא יודע למה הוא מבקש זכויות יתר. מציע כי תדרשו מהיזם לגלות את כל ההסכמים שיש לו עם בעלי הדירות ותסבירו לו שאם לא יעשה זאת ואם לא יכלל בהסכם סעיף הקבוע כי אין הסכמים נוספים מעבר למה שפתוח וגלוי לכולם אז פשוט לא תחתמו על ההסכם. אני מניח שיש לכם עו"ד שמיצג אותכם. תנחו אותו בהתאם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא יודע למה הוא מבקש זכויות יתר. מציע כי תדרשו מהיזם לגלות את כל ההסכמים שיש לו עם בעלי הדירות ותסבירו לו שאם לא יעשה זאת ואם לא יכלל בהסכם סעיף הקבוע כי אין הסכמים נוספים מעבר למה שפתוח וגלוי לכולם אז פשוט לא תחתמו על ההסכם. אני מניח שיש לכם עו"ד שמיצג אותכם. תנחו אותו בהתאם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרבני תמ"א 38
דוד שוקרון
02/11/16
אני במיבנה עם 6 משפחות, 3 קומות, כל קומה שתי דיירים ..
אבל יש לי שתי דיירים שמתנגדים.
מה לעשות?
אבל יש לי שתי דיירים שמתנגדים.
מה לעשות?
סרבני תמא 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/16
דוד שלום!
לתמ"א 38 של הריסה ובניה צריך רוב של 80% מבעלי הדירות. אין לכם רוב כזה ולכן פרויקט כזה לא על הפרק.
לתמא 38 של תוספת וחיזוק די ברוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף. לפי מה שכתב יש לכם תמייכה של 4 מתוך 6 בעלי דירות. אם הם מחזיקים גם ב 2/3 מהרכוש המשותף אז אתם יכולים להתקדם.
מעבר לכך - תנסו לשכנע את המסרבים. בעיקר להבין למה הם מסרבים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לתמ"א 38 של הריסה ובניה צריך רוב של 80% מבעלי הדירות. אין לכם רוב כזה ולכן פרויקט כזה לא על הפרק.
לתמא 38 של תוספת וחיזוק די ברוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף. לפי מה שכתב יש לכם תמייכה של 4 מתוך 6 בעלי דירות. אם הם מחזיקים גם ב 2/3 מהרכוש המשותף אז אתם יכולים להתקדם.
מעבר לכך - תנסו לשכנע את המסרבים. בעיקר להבין למה הם מסרבים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוש להחלטה מאתמול
אבי
02/11/16
מהו שטח הבניה המותר במגרש בן 882מ"ר עליו בנויים כיום 2 דירות:דירת קרקע בת 127מ"ר ומעליה דופלקס בן 280 מ"ר (כל קומה 140מ"ר)בהתאם להחלטה מאתמול לגבי תמא 38 הריסה ובניה מחדש.
תודה מראש
תודה מראש
תיקון :שטח המגרש 982 מ"ר
אבי
02/11/16
פרוש להחלטה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/16
שלום אבי
על חלקה יש זכויות הן מכוח תמא 38 והן מכוח תוכניות אחרות החלות על החלקה. יש לבדוק את מכלול הזכויות כדי לדעת מה ניתן לבנות על החלקה. למקור הזכויות (מכוח תמ"א 38 או מכוח תוכניות אחרות) יש משמעויות מיסויות ואחרות.
ההחלטה מאתמול מאפשרת להוסיף מכוח תמא 38 עוד 25 מ"ר לדירה (כולל ממ"ד). במקרה שלך ניתן יהיה להוסיף עוד 50 מ"ר לקומה עבור שתי הדירות. זכויות אלו פטורות למשל מתשלום היטל השבחה לרשות המקומית. יתכן וניתן על אותה חלקה לבנות עוד שטחים בכל קומה. שטחים נוספים אלו כן יהיו חייבים בהיטל השבחה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
על חלקה יש זכויות הן מכוח תמא 38 והן מכוח תוכניות אחרות החלות על החלקה. יש לבדוק את מכלול הזכויות כדי לדעת מה ניתן לבנות על החלקה. למקור הזכויות (מכוח תמ"א 38 או מכוח תוכניות אחרות) יש משמעויות מיסויות ואחרות.
ההחלטה מאתמול מאפשרת להוסיף מכוח תמא 38 עוד 25 מ"ר לדירה (כולל ממ"ד). במקרה שלך ניתן יהיה להוסיף עוד 50 מ"ר לקומה עבור שתי הדירות. זכויות אלו פטורות למשל מתשלום היטל השבחה לרשות המקומית. יתכן וניתן על אותה חלקה לבנות עוד שטחים בכל קומה. שטחים נוספים אלו כן יהיו חייבים בהיטל השבחה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוש להחלטה מאתמול
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/16
תוספת-
מאוד חשוב גם היכן החלקה נמצאת. בתל אביב למשל יש בחלקים שונים של העיר תוכניות מכוח סעיף 23 לתמא 38 הקובעות מה ניתן לבנות בכל קומה וכמה קומות ניתן לבנות. כך יש גם בעוד ערים. מאחר והבנין הוא בן 2 קומות תוכלו להוסיף עוד 2.5 קומות במסגרת תמא 38.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 מבנה עסקי
ישראלה
01/11/16
מה הזכויות המוקנות למקרקעין בגין תמ"א 38 למבנה עסקי ללא שילוב מגורים.
תמא 38 מבנה עיסקי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/11/16
ישראלה שלום!
אני מבין שבמקרה שלך הבנין כולו משמש לעסק. סעיף 11 לתמא 38 ובע כי הזכויות על פיו מוענקות למבנה מגורים כך שלצערי כרגע אין זכויות נוספות המוענקות לחלקה מכוח התמ"א. כדי לדעת מה ניתן לבנות על המגרש צריך לבדוק את התוכניות החלות עליה.
יש כוונה לתת עידוד למבנים מסחריים וההנחה היא כי במסגרת התיקון הבא נושא זה יוסדר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שבמקרה שלך הבנין כולו משמש לעסק. סעיף 11 לתמא 38 ובע כי הזכויות על פיו מוענקות למבנה מגורים כך שלצערי כרגע אין זכויות נוספות המוענקות לחלקה מכוח התמ"א. כדי לדעת מה ניתן לבנות על המגרש צריך לבדוק את התוכניות החלות עליה.
יש כוונה לתת עידוד למבנים מסחריים וההנחה היא כי במסגרת התיקון הבא נושא זה יוסדר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת עו"ד בהליך פינוי בינוי
אסנת
01/11/16
אנו לקראת פרויקט פינוי בינוי, בשלב הראשוני עבר בין כל הדיירים עו"ד והחתים אותנו
על יפוי כח, מאז שהוא נכנס לתמונה אין התקדמות כלל ואנו שוקלים להחליף עו"ד. האם
אנחנו יכולים?
על יפוי כח, מאז שהוא נכנס לתמונה אין התקדמות כלל ואנו שוקלים להחליף עו"ד. האם
אנחנו יכולים?
החלפת עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/11/16
שלום אסנת!
לפני שמחליפים מציע שתפגשו עם אותו עו"ד ותבינו האם מדובר בחוסר מעש או שאתם פשוט לא מעדכנים לגבי אופן ההתקדמות.
מעבר לכך - אתם צריכים להרגיש נוח עם מי שמייצג אותכם ומצד שני לא לתת לעו"ד (או לכל בעל מקצוע אחר) לעבוד לחינם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אנא הסבר פשוט!!!
אנונימית
29/10/16
שלום רב .
מבקשת את עזרתכם, אנחנו בבניין נמצאים כעת בטיוטת חוזה לתמא 38/2.
מה אומר הסעיף אשר אני מצרפת בזה.
תודה מראש.
מבקשת את עזרתכם, אנחנו בבניין נמצאים כעת בטיוטת חוזה לתמא 38/2.
מה אומר הסעיף אשר אני מצרפת בזה.
תודה מראש.
הסבר פשוט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/11/16
הסעיף אומר שתנאי ראשון לקיום ההסכם הוא כי יחתמו 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף על ההסכם בתוך 90 יום מהחתימה הראשונה. היזם יוסיף את חתימתו לאחר מכן.
סעיף מנוסח בסדר גמור.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
סעיף מנוסח בסדר גמור.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת היזם
עמירה
28/10/16
שלום,
אני קוראת בהרבה מקומות עד כמה חשוב לבדוק את הנסיון הקודם ואת האיתנות של היזם. אבל אני לא כל כך מבינה מדוע יש בכך צורך בתמ"א של 38/2.
הרי ממילא אם היזם יפשוט רגל - נקבל ערבות מלאה של הבנק. אז מדוע יש צורך בכלל בבדיקה של היזם?
תודה,
עמירה
אני קוראת בהרבה מקומות עד כמה חשוב לבדוק את הנסיון הקודם ואת האיתנות של היזם. אבל אני לא כל כך מבינה מדוע יש בכך צורך בתמ"א של 38/2.
הרי ממילא אם היזם יפשוט רגל - נקבל ערבות מלאה של הבנק. אז מדוע יש צורך בכלל בבדיקה של היזם?
תודה,
עמירה
בדיקת היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/11/16
שלום עמירה
הסיבה היא כי את מעדיפה מראש לצמצם את הסיכוי שתתקשרי עם יזם שעשוי להגיע לפרוק/פשיטת רגל.
נכון שאתם מקבלים ערבות בנקאית על מלוא שווי הדירה החדשה - אבל שלא יהיו ספיקות שבמקרה בו הפרויקט נעצר ועד שיושלם ואם יושלם עשויים להגרם לכם נזקים כספיים.
בנוסף תזכרי תמיד כי את לא מקבלת גם דירה וגם פרעון של הערבות. ברגע שאת פורעת את הערבות את למעשה מוותרת על זכותך לדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסיגה מחתימה על הסכם תמ"א 38 (לטובת 38 ב')
יהודה
27/10/16
רוב הדיירים בבניין חתמו מול היזם (בת"א) על הסכם לתמא 38. בינתיים נוצרו נסיבות חדשות בעיר - תכנית רובעים, החלטת ממשלה בעניין תיקון 3 א' ועוד. האם ניתן משפטית לפתוח ההסכם ? הכוונה לנסות לממש תמא 38 ב' - פינוי בינוי במקום 38 . סביר שבהסכמת מול היזם ובהוכחת כדאיות כלכלית הדבר עשוי להתאפשר. השאלה היא אם ניתן לפתוח ההסכם ללא הסכמת היזם וזאת לאור הנסיבות החדשות שלא היו בעת החתימה.
נסיגה מחתימה מול יזם כדי להחליף לפרויקט 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/11/16
יהודה שלום!
כדי לתת תשובה יסודית צריך לקרוא את ההסכם עליו חתמתם ולקרוא מה כתוב שם ובמיוחד אם ישנן הפרות של היזם שיעזרו "לשכנע" אותו לשנות את מתווה הפרויקט.
צריך להבין שפרויקט של הריסה ובניה שונה מבחינת היקפו הכספי ויתכן שהיזם בו מדובר לו בנוי לכך. מעבר לכך - צריך לשכנע אותו כי החלפת הפרויקט להריסה ובניה לא תזיק לו אלא הוא ירוויח בצורה הוגנת גם כך. תזכרו שמעבר לעלויות הבניה הגדולות בהרבה בפרויקט של הריסה ובניה יש עוד תשלומים נלווים ובעיקר הצורך לשלם דמי שכירות במהלך הפרויקט וכן עלויות המימון בשל הצורך להעזר בבנק מלווה.
יתכן והיזם כבר החל בהליכי התכנון במתווה הקיים וכעת הוא נדרש גם לעצור הכל וגם לזרוק לפח את הכספים שהוציא.
ועוד- הרוב הנדרש לפרויקט של הריסה ובניה הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. זאת בניגוד לרוב של 2/3 בפרויקט של חיזוק. כך שעליכם לבדוק אם בכלל יש לכם רוב לפרויקט כזה.
מה שאני מציע -
תיפנו ליזם ותגישו לו שזה מה שאתם רוצים ותסבירו לו למה זה כדאי גם לו.
תבקשו ממנו שיכין הצעה ראשונית למתווה חדש של הפרויקט.
לאחר קבלת המתווה תערכו כנס של בעלי הדירות ותראו אם יש רוב נדרש למתווה החדש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כדי לתת תשובה יסודית צריך לקרוא את ההסכם עליו חתמתם ולקרוא מה כתוב שם ובמיוחד אם ישנן הפרות של היזם שיעזרו "לשכנע" אותו לשנות את מתווה הפרויקט.
צריך להבין שפרויקט של הריסה ובניה שונה מבחינת היקפו הכספי ויתכן שהיזם בו מדובר לו בנוי לכך. מעבר לכך - צריך לשכנע אותו כי החלפת הפרויקט להריסה ובניה לא תזיק לו אלא הוא ירוויח בצורה הוגנת גם כך. תזכרו שמעבר לעלויות הבניה הגדולות בהרבה בפרויקט של הריסה ובניה יש עוד תשלומים נלווים ובעיקר הצורך לשלם דמי שכירות במהלך הפרויקט וכן עלויות המימון בשל הצורך להעזר בבנק מלווה.
יתכן והיזם כבר החל בהליכי התכנון במתווה הקיים וכעת הוא נדרש גם לעצור הכל וגם לזרוק לפח את הכספים שהוציא.
ועוד- הרוב הנדרש לפרויקט של הריסה ובניה הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. זאת בניגוד לרוב של 2/3 בפרויקט של חיזוק. כך שעליכם לבדוק אם בכלל יש לכם רוב לפרויקט כזה.
מה שאני מציע -
תיפנו ליזם ותגישו לו שזה מה שאתם רוצים ותסבירו לו למה זה כדאי גם לו.
תבקשו ממנו שיכין הצעה ראשונית למתווה חדש של הפרויקט.
לאחר קבלת המתווה תערכו כנס של בעלי הדירות ותראו אם יש רוב נדרש למתווה החדש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ארנונה מים וחשמל בזמן תמ"א 38 /1
שוקי
26/10/16
שלום,ברצוני לדעת אם בזמן שעושים אצלינו בבניין תמ"א 38/1,אנו צריכים לשלם ארנונה כרגיל בזמן שגרים בבניין?ומה לגבי מים וחשמל?תודה רבה.
תשלומים שוטפים של ארנונה, חשמל ומים בזמן ביצוע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/16
שוקי שלום!
כל עוד הדירה אינה הרוסה משלמים ארנונה. אם לא מתגוררים בה ולא עושים בה כל שימוש - ניתן לבקש מהעיריה פטור לתקופה של חצי שנה כנכס ריק.
לגבי חשמל /מים - התשלום הוא ממילא על פי צריכה בפועל. אז אם אתה צורך - תשלם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל עוד הדירה אינה הרוסה משלמים ארנונה. אם לא מתגוררים בה ולא עושים בה כל שימוש - ניתן לבקש מהעיריה פטור לתקופה של חצי שנה כנכס ריק.
לגבי חשמל /מים - התשלום הוא ממילא על פי צריכה בפועל. אז אם אתה צורך - תשלם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב מטעם היזם
חנה
26/10/16
אנחנו בעיצומו של פרויקט תמ"א היזם אמר לנו שהוא רוצה קצת להמתין עם הגשת התוכניות
כי הולך להיות תיקון לטופס 4. על מה הוא מדבר
בדיוק?
כי הולך להיות תיקון לטופס 4. על מה הוא מדבר
בדיוק?
עיכוב מטעם היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/10/16
חנה שלום!
לא ברור לי. את בטוחה שהוא דיבר על תיקון לטופס 4??
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אינגלאינוסט
פנינה
19/10/16
אבקש מידע לגבי היזם אינגלאינווסט שמבצע פרויקטים של תמ"א בר"ג. האם אמין? עומד בזמנים וכד'.
כמו כן האם מקובל לשלם 15% מערך החוזה לחשבון נאמנות ללא ערבויות של בנק מלווה.
כמו כן האם מקובל לשלם 15% מערך החוזה לחשבון נאמנות ללא ערבויות של בנק מלווה.
אנגלאינווסט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/10/16
פנינה שלום!
אנגלאינווסט היא חברת בת של קבוצת אנגל שמתעסקת בפרויקטים של תמ"א 38. אני מציע שפשוט תעברו בפרויקטים שהחברה ביצעה ותשאלו בעלי דירות שם מה דעתם על החברה. תזכרו גם שכל פרויקט והמורכבות שלו. יתכן ובמקום אחד אין בעיות ועיכובים ובמקום אחר יש וגם ההיפך נכון.
לגבי ערבויות - אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת וחיזוק ולא הריסה ובניה מחדש. עוד אני מבין שבמקום לתת לכם ערבות ביצוע היזם מבקש להפקיד 15% )מכמה?) לחשבון נאמנות. יש לוודא שהנאמן בחשבון הוא עו"ד מטעמכם על מנת שבמקרה הצורך ניתן יהיה לעשות שימוש בכספים אלו. מעבר לכך - אני לא רואה בעיה שמפקידים כסף ולא ערבות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אנגלאינווסט היא חברת בת של קבוצת אנגל שמתעסקת בפרויקטים של תמ"א 38. אני מציע שפשוט תעברו בפרויקטים שהחברה ביצעה ותשאלו בעלי דירות שם מה דעתם על החברה. תזכרו גם שכל פרויקט והמורכבות שלו. יתכן ובמקום אחד אין בעיות ועיכובים ובמקום אחר יש וגם ההיפך נכון.
לגבי ערבויות - אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת וחיזוק ולא הריסה ובניה מחדש. עוד אני מבין שבמקום לתת לכם ערבות ביצוע היזם מבקש להפקיד 15% )מכמה?) לחשבון נאמנות. יש לוודא שהנאמן בחשבון הוא עו"ד מטעמכם על מנת שבמקרה הצורך ניתן יהיה לעשות שימוש בכספים אלו. מעבר לכך - אני לא רואה בעיה שמפקידים כסף ולא ערבות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה בטאבו של חניות בבנין משותף
אילנה כהן
16/10/16
בבניין יש מספר חניות שאינן רשומות בטאבו. מכיוון שהבניין עומד לפני תמא 38 (חיזוק מפני רעידות אדמה) שבעקבותיו יגיעו דיירים חדשים , אנו רוצים להעביר את החניות לרישום בטאבו. כיצד יש לפעול?
העברה בטאבו של חניות בבית משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/10/16
היי אילנה
אם את ממילא מתכוונים ללכת לפרויקט של תמ"א 38 אני מציע כי תציבו את המשימה הזאת כתנאי ליזם ולא תתעסקו בכך בעצמכם.
ניתן לבצע רישום חניות כאמור. זה מחייב פרוצדורה של הסכמות ותיקון מסמכי הבית המשותף. ממילא יהיה לכם עו"ד שייצג אותכם בהסכם התמ"א כך שלאחר שהוא יבדוק את מסמכי הבית המשותף ואת מצב ההסכמות כיום תוכלו לבדוק מה ואיך לעשות זאת. בכל מקרה- ההצעה שלי היא להטיל את זה על היזם.
קחו בחשבון כי אם מדובר על תמ"א 38/1 - לא בטוח שהיזם יסכים לכך. אם מדובר על תמ"א 38/2 - ממילא תקבלו חניה לכל דירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם את ממילא מתכוונים ללכת לפרויקט של תמ"א 38 אני מציע כי תציבו את המשימה הזאת כתנאי ליזם ולא תתעסקו בכך בעצמכם.
ניתן לבצע רישום חניות כאמור. זה מחייב פרוצדורה של הסכמות ותיקון מסמכי הבית המשותף. ממילא יהיה לכם עו"ד שייצג אותכם בהסכם התמ"א כך שלאחר שהוא יבדוק את מסמכי הבית המשותף ואת מצב ההסכמות כיום תוכלו לבדוק מה ואיך לעשות זאת. בכל מקרה- ההצעה שלי היא להטיל את זה על היזם.
קחו בחשבון כי אם מדובר על תמ"א 38/1 - לא בטוח שהיזם יסכים לכך. אם מדובר על תמ"א 38/2 - ממילא תקבלו חניה לכל דירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גבול הבנייה המותר בתמ"א 38
שמואל
12/10/16
האם מותר בתמ"א 38 לבנות עד לקו 0 של הבניין הנמצא לצד הבניין שבתמ"א 38?
כבר שאלת את זה מאה פעמים
טרחן שכל
13/10/16
גבול הבניה המותר בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/10/16
שמואל שלום!
כל בניה מותרת בתחום קווי הבניה החלים על המגרש. בדר"כ תוכניות הבניה מגדירות מה המרחק מקדימה/אחורה/ומהצדדים שיש לשמור מגבול המגרש. למשל - 3 מ' מכל צד מגרש / 5 מ' מקדימה / 5 מ' מאחורה. זה מגדיר את התכסית המקסימאלית שניתן לבנות בה.
חריגים - תמ"א 38 וכן תוכניות מכוחה מאפשרות לחרוג מקווי בנין לצורך הוספת ממ"ד. ברמת גן למשל אפשר להגיע עד קו בנין 0 בצידי המגרש, קרי - לבנות ממש עד קו המגרש.
לריג נוסף הוא אפשרות לבנות בקו 0 עם בנין צמוד במקרים בהם זה המצב גם כיום/בהסכמה של שני המגרשים (אבל גם חריג זה תלוי בהוראות התוכניות החלות על המגרש).
השאלה שלך היא כללית מאוד. לא ציינת אהיכן המגרש נמצא והאם כיום הבנין הקיים בנוי בקיר אפס. בהתאם לכך יש לבדוק קודם כל את התוכניות החלות על המגרש ולבדוק אם יש בהן התיחסות ספציפית לנושא זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגורים בבית השכן לבניין בו נעשה תמ"א
ישראל
10/10/16
שלום
בבית השכן לנו מתחילים עוד מעט עבודות תמ"א.
אין ספק שזה יגרום לנו קשיים גדולים בחיים השוטפים (אנחנו אנשים מבוגרים וחולים).
האם יש לנו זכויות כלשהן למנוע את הבניה או לקבל דיור חילופי בתקופת העבודות?
תודה
בבית השכן לנו מתחילים עוד מעט עבודות תמ"א.
אין ספק שזה יגרום לנו קשיים גדולים בחיים השוטפים (אנחנו אנשים מבוגרים וחולים).
האם יש לנו זכויות כלשהן למנוע את הבניה או לקבל דיור חילופי בתקופת העבודות?
תודה
האם לכלוך ואבק הם עילה להתנגדות לתמ"א?
מירית רבינוביץ
10/10/16
ישראל שלום,
תודה על פנייתך.
לאור הפסיקה בנושא נראה כי עילה של לכלוך ואבק לא יתקבלו כעילת סירוב לפרויקט תמ"א. ודאי לא כשמדובר בדיירים מהבניין הסמוך לפרויקט.
מאחלת לכם רק בריאות.
גמר חתימה טובה.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
תודה על פנייתך.
לאור הפסיקה בנושא נראה כי עילה של לכלוך ואבק לא יתקבלו כעילת סירוב לפרויקט תמ"א. ודאי לא כשמדובר בדיירים מהבניין הסמוך לפרויקט.
מאחלת לכם רק בריאות.
גמר חתימה טובה.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
הסכם שכירות בפרויקט תמא
עמוס
10/10/16
שלום, השכרתי את הדירה ל-5 שנים במחיר קבוע
ובתשלום חד שנתי. השוכר שלי לא מוכן שבבניין יתחילו בפעילות תמא – האם יש לו את
הזכות להפר את הסכם השכירות שלנו? האם אני יכול להתנגד לתמ"א בגלל העניין
הזה?
ובתשלום חד שנתי. השוכר שלי לא מוכן שבבניין יתחילו בפעילות תמא – האם יש לו את
הזכות להפר את הסכם השכירות שלנו? האם אני יכול להתנגד לתמ"א בגלל העניין
הזה?
האם אפשר להתנגד לביצוע לתמ"א בשל הפסד דמי שכירות?
מירית רבינוביץ
10/10/16
עמוס שלום,
ראשית תודה על פנייתך.
מבחינת השוכר השאלה האי בתחום המקרקעין ולא בתחום התמ"א, ועל כן אני מציעה כי תפנה בשאלה זו למנהלי הפורום בתחום המקרקעין. על פניו אני סבורה ששינוי כה מהותי לרעת השוכר אכן מאפשר לו פתח מילוט מההסכם, הכל תלוי כמובן בתוכן הסכם השכירות ובשאלה האם נושא התמ"א היה ידוע לשוכר בעת חתימת ההסכם...
מבחינת ההתנגדות שלך לפרויקט - צריך הבין כי ההחלטה של המפקח על המקרקעין היא למעשה בניסיון לבצע איזון בין האינטרסים של כלל הדיירים בבניין המעוניינים בביצוע הפרויקט וכן האינטרס הציבורי הגדול בביצוע פרויקטים מסוג זה אל מול האינטרס שלך והפגיעה הכלכלית.
אני סבורה שמקרה שלך כדאי היה קודם כל לפני בחינת הסיכונים והסיכויים בהגשת התנגדות שכזו - לפנות ליזם ולהציג לו את הבעיה ולראות האם תוכל להגיע אתו לפתרון שיניח את דעתך.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
ראשית תודה על פנייתך.
מבחינת השוכר השאלה האי בתחום המקרקעין ולא בתחום התמ"א, ועל כן אני מציעה כי תפנה בשאלה זו למנהלי הפורום בתחום המקרקעין. על פניו אני סבורה ששינוי כה מהותי לרעת השוכר אכן מאפשר לו פתח מילוט מההסכם, הכל תלוי כמובן בתוכן הסכם השכירות ובשאלה האם נושא התמ"א היה ידוע לשוכר בעת חתימת ההסכם...
מבחינת ההתנגדות שלך לפרויקט - צריך הבין כי ההחלטה של המפקח על המקרקעין היא למעשה בניסיון לבצע איזון בין האינטרסים של כלל הדיירים בבניין המעוניינים בביצוע הפרויקט וכן האינטרס הציבורי הגדול בביצוע פרויקטים מסוג זה אל מול האינטרס שלך והפגיעה הכלכלית.
אני סבורה שמקרה שלך כדאי היה קודם כל לפני בחינת הסיכונים והסיכויים בהגשת התנגדות שכזו - לפנות ליזם ולהציג לו את הבעיה ולראות האם תוכל להגיע אתו לפתרון שיניח את דעתך.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
הוספת מעלית בפרויקט תמ"א
ויקטור
06/10/16
תוכנית תמ"א 38 הגיעה גם לבניין שלנו, לשמחתנו הרבה הדיבור הראשוני היה על
הוספת מעלית, עכשיו שאנחנו בשלבים מתקדמים אמרו לנו שיצטרכו להקטין את שטח הכניסה
של כל הבתים בצד של המעלית. האם נוכל לדרוש פיצוי על השינוי המאוד מכעיס הזה?
הוספת מעלית, עכשיו שאנחנו בשלבים מתקדמים אמרו לנו שיצטרכו להקטין את שטח הכניסה
של כל הבתים בצד של המעלית. האם נוכל לדרוש פיצוי על השינוי המאוד מכעיס הזה?
הוספת מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/16
ויקטור שלום!
לא צריך לכעוס. יכול להיות שיש בעיה תכנונית ואין ברירה, אם רוצים לעשות את הפרויקט, אלא לקחת שטח קטן מהדירות לטובת המעלית.
שאלת הפיצוי אם בכלל וכמה - היא שאלה מסחרית בינכם ובין היזם. כמובן שלא ניתן להכריח אותכם לוותר על חלק מהדירה. אני מניח שזה נכון לא רק לגביכם אלא לגבי כל הדירות באותו צד לפחות.
בסיכום - אפשר לדרוש פיצוי אבל בסופו של דבר צריך להגיע להסכמה מול היזם. תחשבו בינכם ובין עצמכם האם במידה והיזם לא נותן פיצוי בכלל או כפי שאתם רוצים האם זה
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא צריך לכעוס. יכול להיות שיש בעיה תכנונית ואין ברירה, אם רוצים לעשות את הפרויקט, אלא לקחת שטח קטן מהדירות לטובת המעלית.
שאלת הפיצוי אם בכלל וכמה - היא שאלה מסחרית בינכם ובין היזם. כמובן שלא ניתן להכריח אותכם לוותר על חלק מהדירה. אני מניח שזה נכון לא רק לגביכם אלא לגבי כל הדירות באותו צד לפחות.
בסיכום - אפשר לדרוש פיצוי אבל בסופו של דבר צריך להגיע להסכמה מול היזם. תחשבו בינכם ובין עצמכם האם במידה והיזם לא נותן פיצוי בכלל או כפי שאתם רוצים האם זה
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
