פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
עזיבה מתמא 38
דוד
28/11/16
שלום
נכנסו מראש לדירה המיועדת לתמא ולא העלינו בדעתנו למה אנחנו נכנסים. ברצוננו לעזוב אך לא הסכימו בטענה שחתמנו על תמא38
רצינו לדעת האם היו חייבים לפרט לנו בחוזה במה מדובר.לא ידענו שינתקו את הגז ושבשלב מסויים ייכנסו לנו לבית לכל מיני עבודות.
ובנוסף האם ישנה דרך כלשהי שלפיה נוכל לעזוב.
והאם ניתן בבקשה לרשום מה הסטנדרט שעושים בתמא? תודה ושבוע טוב
נכנסו מראש לדירה המיועדת לתמא ולא העלינו בדעתנו למה אנחנו נכנסים. ברצוננו לעזוב אך לא הסכימו בטענה שחתמנו על תמא38
רצינו לדעת האם היו חייבים לפרט לנו בחוזה במה מדובר.לא ידענו שינתקו את הגז ושבשלב מסויים ייכנסו לנו לבית לכל מיני עבודות.
ובנוסף האם ישנה דרך כלשהי שלפיה נוכל לעזוב.
והאם ניתן בבקשה לרשום מה הסטנדרט שעושים בתמא? תודה ושבוע טוב
ביטול הסכם שכירות עקב עבודות תמ,א
מירית רבינוביץ
28/11/16
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
ביטול הסכם שכירות עקב עבודות תמ"א בבניין
מירית רבינוביץ
28/11/16
דוד שלום,
אני מבינה כי אתם שוכרים דירה המצויה בבנין המצוי בהליכי תמ"א מסוג חיזוק ותוספת בניה, במסגרתו מבוצעות עבודות התאמה והרחבה בדירה.
כדי להבין מה אתם רשאים לעשות יש צורך לקרוא את הסכם השכירות עליו חתמתם ולהבין מה היו ההצהרות של המשכיר ושלכם ואילו סעיפים נקבעו לעניין העבודות הצפויות ועזיבה מוקדמת.
אפשרות נוספת היא להביא שוכר חליפי (בתנאי שההסכם מאפשר זאת).
ניתוק גז למספר שעות הוא סביר, מרגע שזה למעלה מכ- 12 שעות אמורים לדאוג לכם לפתרון חליפי (כירים חשמליים למשל) אבל הכל כפוף להסכמות שהושגו בין הבעלים ליזם במסגרת הסכם התמ"א.
מאחלת לכם כי תעברו את התקופה בשלום.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
מה עם אגרת רישוי בניה
יוסף בלוי
26/11/16
האם יש הנחות או פטור מאגרות רישוי בניה בבניה לפי תמ"א 38?
אגרות בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/16
שלום יוסף
יש סמכות לשר הפנים מכוח חוק התכנון והבניה לתת הנחה של עד 50% מאגרות הבניה לגבי תמ,א 38. טרם נקבעו על ידו הערים בהם תחול הנחה זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד דיירים = "מאגרי חתימות""
ירמיהו
25/11/16
האם יש זכות לעו"ד הדיירים להחתים את הדיירים לוותר על כל זכויות הבנייה מטעם כל הטעמים והתוכניות איך לא יהייה שמם אחר כך . : אם זה תב"ע תמ"א או כל תוכנית שעלולה להיקרא מכל טעם אחר. ובמיוחד שהעו"ד מודע לכך שאין שמאי ואין מדידה של הדירות הקיימות כי ( נתווספו בינתיים מרפסות) . וגם הטאבו לא מתאים כלל למצב הקיים של הבניין .האם עו"ד של הדיירים נוהג בהגינות לזרז את הדיירים לחתום בבר בחודש אוקטובר 2016 כל עוד שהו בוודאי מודע שעדיין אין תוקף לתוכנייות של רובע 3+4 . ודיירים שקוראים באינטרנט את כל הפחד של " המפקחת" אחרי חתימה של 80 % מתחילים הם לבזבז כסף לעורכי דין ולשמאים ולמודדים על מנת להבין מה באמת תהייה תמורה מוצדקת על מנת לקבל את הכפייה של אותו עו"ד שבעצם היייה אמור לשמור אינטרסים של הדיירים ולדאוג שכן התוכניות לדירות התמורה יהיו בצורה מוצדקת לאחר , לפחות מדידה של הקיים!!. ? .ישנם דיירים שלא רוצים לסחוט את היזם אבל מעוניינים בצדק לתמורה ,לאחר ששמרו על הנכס שלהם במשך 40 שנה . למה שיבוא יזם שינשל את הזכויות של הדיירים כל עוד שלא ידוע מה באמת הן הזכויות לפי העירייה . כל עוד שאין תוקף לתוכניות אין לאף עו"ד ,שמכבד את עצמו ,את הזכות לחייב דייר לחתום על הסכם, ולכנות אותו סרבן באסיפת דיירים. כי בכך העו"ד עצמו יוצר מפח נפש והתעלות בזכויות הקניין של דייר שרוצה להבין מה באמת הזכויות שלו לאחר שהחזיק בנכס שלו 40 שנה . בינתיים זה עורכי דין של אוספי החתימות הם "סוחטי הקניין " . "ואוי לבונה ביתו ללא צדק .".... ובמיוחד ניצול דיירים תמימים אשר כלל לא בקיאים .
עורכי דין דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/16
שלום ירמיהו!
אני מבין שיש לך בטן מלאה על עורך הדין המייצג אותכם. יתכן ובצדק אבל בהחלט יתכן גם שהתחושה שלך נובעת גם מחוסר הכרות עם ההליכים הנדרשים והוראות החוק.
ויתור על זכויות - הבעלים לא מוותרים על זכויות אלא מוכרים אותם ליזם כנגד התחייבות היזם לבנות עבורם את דירותיהם החדשות. זאת העיסקה.
אין מדידה של דירות קיימות - מבצעים מדידה רק כדי שבעלי הדירות ידעו להשוות בין שטח הדירה כיום ובין שטח הדירה החדשה שיקבלו. המדידה כן אמורה לכלול שטחי מרפסות ישנות ש"נסגרו" לתוך הדירה ומהוות היום למעשה חלק מהדירה. אבל יש להבין שאין לכך כמעט קשר למה שניתן לקבל בבניה חדשה שהיא תלויה בצורת מגרש, קווי בנין, תוכניות בנין עיר החלות על החלקה וכו'.
טאבו לא מתאים - כמעט בכל הדירות הישנות השטח שרשום בטאבו אינו חופף לשטח הדירה. זאת משום שאז לא רשמו את שטחי המרפסות ושטחי השירות כחלק משטח הדירה וגם שיטת המדידה שונה. בכל מקרה אין לכך חשיבות רבה.
אין תוקף לתוכנית הרובעים - אז מה? התוכניות הללו יאשורו בקרוב, יודעים מה כתוב בהם (יתכנו שינויים אבל לא מהותיים) ועל כן מתקדמים בתכנון על בסיס ההנחה שהם יאושרו עד שיגיע המועד לקבלת היתר הבניה. במקום להמתין אפשר בהחלט לחתום על ההסכם ולהתחיל לקדם את הליכי התכנון. כל התהליכים האלו לוקחים הרבה זמן וחבל לעבוד בטור.
תמורה מוצדקת - אין בכלל ויכוח שהתמורה לדיירים צריכה להיות מוצדקת ושהיזם צריך להרוויח בפרויקט אבל לא להרוויח באופן מוגזם.
דיירים לא בקיאים - זו אחת הבעיות הגדולות לדעתי בתמ"א 38. לשם כך רצוי שתעזרו בבעלי מקצוע ותעזרו בנסיונם ובשיקול דעתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שיש לך בטן מלאה על עורך הדין המייצג אותכם. יתכן ובצדק אבל בהחלט יתכן גם שהתחושה שלך נובעת גם מחוסר הכרות עם ההליכים הנדרשים והוראות החוק.
ויתור על זכויות - הבעלים לא מוותרים על זכויות אלא מוכרים אותם ליזם כנגד התחייבות היזם לבנות עבורם את דירותיהם החדשות. זאת העיסקה.
אין מדידה של דירות קיימות - מבצעים מדידה רק כדי שבעלי הדירות ידעו להשוות בין שטח הדירה כיום ובין שטח הדירה החדשה שיקבלו. המדידה כן אמורה לכלול שטחי מרפסות ישנות ש"נסגרו" לתוך הדירה ומהוות היום למעשה חלק מהדירה. אבל יש להבין שאין לכך כמעט קשר למה שניתן לקבל בבניה חדשה שהיא תלויה בצורת מגרש, קווי בנין, תוכניות בנין עיר החלות על החלקה וכו'.
טאבו לא מתאים - כמעט בכל הדירות הישנות השטח שרשום בטאבו אינו חופף לשטח הדירה. זאת משום שאז לא רשמו את שטחי המרפסות ושטחי השירות כחלק משטח הדירה וגם שיטת המדידה שונה. בכל מקרה אין לכך חשיבות רבה.
אין תוקף לתוכנית הרובעים - אז מה? התוכניות הללו יאשורו בקרוב, יודעים מה כתוב בהם (יתכנו שינויים אבל לא מהותיים) ועל כן מתקדמים בתכנון על בסיס ההנחה שהם יאושרו עד שיגיע המועד לקבלת היתר הבניה. במקום להמתין אפשר בהחלט לחתום על ההסכם ולהתחיל לקדם את הליכי התכנון. כל התהליכים האלו לוקחים הרבה זמן וחבל לעבוד בטור.
תמורה מוצדקת - אין בכלל ויכוח שהתמורה לדיירים צריכה להיות מוצדקת ושהיזם צריך להרוויח בפרויקט אבל לא להרוויח באופן מוגזם.
דיירים לא בקיאים - זו אחת הבעיות הגדולות לדעתי בתמ"א 38. לשם כך רצוי שתעזרו בבעלי מקצוע ותעזרו בנסיונם ובשיקול דעתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון 3 /א לתמ"א פותר ממס שבח. מה עם מ"עמ?
אבישי
23/11/16
מע"מ תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/16
אבישי שלום!
על פי חוק מע"מ יש פטור ממע"מ בפרויקטים של תמ"א 38 בתנאים הקבועים בחוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א פינוי בינוי
רחלי
22/11/16
שלום רב
רציתי לדעת כמה מקסימום דירות וקומות אפשר לבנות בשטח של 2 דונם ברחוב קטן ללא מוצא ,,,,,אציין שברחוב שלנו יש בניינים ישנים 4 קומות ובני 65 שנים
תודה מראש
רציתי לדעת כמה מקסימום דירות וקומות אפשר לבנות בשטח של 2 דונם ברחוב קטן ללא מוצא ,,,,,אציין שברחוב שלנו יש בניינים ישנים 4 קומות ובני 65 שנים
תודה מראש
כמה אפשר לבנות?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/11/16
רחלי שלום!
תשובה קצרה - לא יודע.
כדי לדעת מה ניתן לבנות צריך לברר ברשות המקומית (או בוועדה המקומית) המטפלת בנכס זה (לא ציינת היכן הבית נמצא). בדר,כ ניתן לברר נתונים לפחות ראשוניים גם דרך אתרי האינטרנט של הרשות/הוועדה.
דבר אחד - שטח של 2 דונם הוא גדול ועל כן מדובר במגרש יפה מאוד מבחינת אפשרויות הבניה שבו. שטח כזה יכול להספיק לבניה של מספר בנינים עליו.
אתם יכולים לגשת לעיריה ולברר אפשרויות בניה או להעזר באנשי מקצוע לצורך כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תשובה קצרה - לא יודע.
כדי לדעת מה ניתן לבנות צריך לברר ברשות המקומית (או בוועדה המקומית) המטפלת בנכס זה (לא ציינת היכן הבית נמצא). בדר,כ ניתן לברר נתונים לפחות ראשוניים גם דרך אתרי האינטרנט של הרשות/הוועדה.
דבר אחד - שטח של 2 דונם הוא גדול ועל כן מדובר במגרש יפה מאוד מבחינת אפשרויות הבניה שבו. שטח כזה יכול להספיק לבניה של מספר בנינים עליו.
אתם יכולים לגשת לעיריה ולברר אפשרויות בניה או להעזר באנשי מקצוע לצורך כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יחס הרכוש המשותף של שנות ה50 לעומת הרישום כיום
אבישי
22/11/16
יש לי דירה בגודל 180 מ"ר עם רכוש משותף של 180/1400 רשומה בטאבו. דירה זאת פוצלה לשתי דירות 90 מ"ר לכל דירה עם היתר חוקי לחלוטין . לכל הדירות בבניין חוברו מרפסות אבל הטאבו של שנות ה-50 עדיין לא עודכן עם תוספת המרפסות .
מאחר שהדיירים חתמו הסכם הריסה עם היזם ומאחר שהיזם לא מתחשב בפיצול שלי לשתי דירות , אני מעוניין לתקן את הרישום בטאבו לתת חלקה שלי כך שלכל דירה יהייה רישום בטאבו לחוד .?.
האם הרישום כיום ימשיך להתבצע ללא התחשבות בתוספת המרפסות ?.
ואם משרד הרישום ידרוש תוספת מרפסות לטאבו אז כל הדירות בבניין יתחיבו לעשות תיקון טאבו . אחרת יהייה אי איזון ברכוש המשותף !!!
האם אוכל לדרוש מהיזם לבצע על חשבונו מדידות חדשות לכל הדירות בבניין וכך לתקן את הטאבו לכל הדירות לפני ההריסה לצורך ביצוע תמ"א 38/2 .
תודה רבה
מאחר שהדיירים חתמו הסכם הריסה עם היזם ומאחר שהיזם לא מתחשב בפיצול שלי לשתי דירות , אני מעוניין לתקן את הרישום בטאבו לתת חלקה שלי כך שלכל דירה יהייה רישום בטאבו לחוד .?.
האם הרישום כיום ימשיך להתבצע ללא התחשבות בתוספת המרפסות ?.
ואם משרד הרישום ידרוש תוספת מרפסות לטאבו אז כל הדירות בבניין יתחיבו לעשות תיקון טאבו . אחרת יהייה אי איזון ברכוש המשותף !!!
האם אוכל לדרוש מהיזם לבצע על חשבונו מדידות חדשות לכל הדירות בבניין וכך לתקן את הטאבו לכל הדירות לפני ההריסה לצורך ביצוע תמ"א 38/2 .
תודה רבה
פיצול דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/16
שלום אבישי
אם הדירה פוצלה כגדין ובהיתר אין כל מניעה להמשיך ולתקן את מסמכיהבית המשותף באופן שהנסח יבטא את קיומן של שתי הדירות במקום דירה אחת. שיטת החישוב של הדירות לא משתנה. הסה"כ שלהם צריך להסתכם ב- 180 מ"ר. כך גם החלק ברכוש המשותף. היה לך 180 חלקים בדירה אחת ועכשיו (אולי) 90 חלקים בכל אחת המדירות. אתה לא מקבל עוד חלקים ברכוש המשותף בגלל הפיצול ועל כן אין מה לתקן ליתר הבעלים.
מציע שתזדזרז בענין זה על מנת שלא תהיה בעיה בהיבטי מס ואחרים במסגרת הסכם התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כדאיות ליזם לעומת זכויות הקניין
אלי
22/11/16
מדברים תמיד על כדאיות היזם. מה קורה כש דייר ביצע שיפוץ בדיוק שנה לפני חתימת הדיירים על הסכם הריסה בעלות של 250000 שקל. לעומת יתר הדיירים שלא מוכנים להוציא שקל על הדירה שלהם ומזדרזים לחתום?
האים הדייר המתנגד יכול לחייב את היזם בהוצאות אלו.
עד כה ישנם תיקונים רק לטובת היזם ומדברים רק על הכדאיות של היזם . בתיקונים החדשים מתבטל מס שבח על זכויות התמ"א ועל זכויות התב"ע . ואם חושב 25 % רווח ליזם עד כה לפני התיקונים אז כעת כנראה הרווח עולה על 30 % . אז לפחות שהרשויות יקבעו גם את גבול הרווח ליזם על מנת שהדייר שמסרב לחתום גם יבין שאין לו מה להתנגד והיזם חייב להרויח מינימום של XY % . אחרת כל התיקונים לאחרונה באים על חזבון פיקוח זכויות הקניין .
האים הדייר המתנגד יכול לחייב את היזם בהוצאות אלו.
עד כה ישנם תיקונים רק לטובת היזם ומדברים רק על הכדאיות של היזם . בתיקונים החדשים מתבטל מס שבח על זכויות התמ"א ועל זכויות התב"ע . ואם חושב 25 % רווח ליזם עד כה לפני התיקונים אז כעת כנראה הרווח עולה על 30 % . אז לפחות שהרשויות יקבעו גם את גבול הרווח ליזם על מנת שהדייר שמסרב לחתום גם יבין שאין לו מה להתנגד והיזם חייב להרויח מינימום של XY % . אחרת כל התיקונים לאחרונה באים על חזבון פיקוח זכויות הקניין .
כדאיות ליזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/11/16
אלי שלום!
נושא החזר שיפוצים שנעשו בדירה הוא ענין למו"מ מסחרי מול היזם. מציע שתדבר עם היזם לגבי כך ותנסו להגיע להסדר. לחייב אותו אתה לא יכול, אבל כל יזם מעונין להגיע להסכמות עם כמה שיותר בעלי דירות ואני משוכנע שתדעו למצוא פתרון (יכול להיות שדרוג מפרט הדירה שלך לדוגמא).
לגבי רווחיות מוגזמת ליזם - בעלי הדירות תמיד יכולים לבדוק מראש רווחיות צפויה ובמקרה הצורך לעשות התאמות דרך דרישותיהם מהיזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נושא החזר שיפוצים שנעשו בדירה הוא ענין למו"מ מסחרי מול היזם. מציע שתדבר עם היזם לגבי כך ותנסו להגיע להסדר. לחייב אותו אתה לא יכול, אבל כל יזם מעונין להגיע להסכמות עם כמה שיותר בעלי דירות ואני משוכנע שתדעו למצוא פתרון (יכול להיות שדרוג מפרט הדירה שלך לדוגמא).
לגבי רווחיות מוגזמת ליזם - בעלי הדירות תמיד יכולים לבדוק מראש רווחיות צפויה ובמקרה הצורך לעשות התאמות דרך דרישותיהם מהיזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נוסח תיקון 3א
ג
21/11/16
שלום רב.
היכן אוכל לקרוא את נוסח התיקון?
האם פורסם היכנשהו?
אודה לקישור.
מה מועד התחולה שלו?
תודה רבה.
היכן אוכל לקרוא את נוסח התיקון?
האם פורסם היכנשהו?
אודה לקישור.
מה מועד התחולה שלו?
תודה רבה.
נוסח תיקון 3א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/11/16
תבדוק באתר של משרד הפנים שם מופיע נוסח התיקון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מוסינזון 11 תל אביב
רמי קלר
20/11/16
אם נכון שהכנס תיקון חדש לחוק התכנון והבנייה לפיו מותר ליזם בתמ"א 382 הריסה ובינוי להגיש בקשה להיתר עם רוב של 60% במקום 80% כפכ שהיה עד כה
כאשר את 20% הנותרים צריך להביא במהלך שנה וחצי בהן ההיתר נידון ובמיה והם לא מצטרפים עליהם לתת את הנימוקים בפני המפקח על המקרקעין?
התיקון הוצג על ידי עו"ד רוית סיני בתכנית סודות הנדל"ן בערוץ 10 ב 19.11.16
כאשר את 20% הנותרים צריך להביא במהלך שנה וחצי בהן ההיתר נידון ובמיה והם לא מצטרפים עליהם לתת את הנימוקים בפני המפקח על המקרקעין?
התיקון הוצג על ידי עו"ד רוית סיני בתכנית סודות הנדל"ן בערוץ 10 ב 19.11.16
מוסנזון 11
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/16
שלום רמי
ראיתי את התוכנית. מבחינת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) אין כל שינוי. רק רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ביחד 80% מהרכוש המשותף מאפשר פניה למפקחת על המקרקעין לצורך תביעה כנגד דיירים שלא חתמו על ההסכם.
מה שעו"ד סיני התכוונה היא שאת הבקשה להיתר בניה (כלומר פתיחת תהליך התכנון) ניתן יהיה להתחיל עם רוב של 60% בלבד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא ברכישת דירה לפני תמא 38
עמרי חמו
20/11/16
שלום רב, אני מתעניין ברכישת דירה קיימת, בבניין שמיועד אוטוטו להריסה כחלק מתמ"א 38/2 אני נכנס בנעליו של המוכר שכן הסכם התמא כבר נחתם.
כמו כן ישנה הערת אזהרה כבר לטובת הקבלן (למרות שמדובר במושע לנוכח החתימה על הסכם השיתוף בתמא).
היתר הבנייה צפוי לחודשיים הקרובים.
האם ישנם תנאים מסויימים למשכנתא במצב זה?
תודה רבה
כמו כן ישנה הערת אזהרה כבר לטובת הקבלן (למרות שמדובר במושע לנוכח החתימה על הסכם השיתוף בתמא).
היתר הבנייה צפוי לחודשיים הקרובים.
האם ישנם תנאים מסויימים למשכנתא במצב זה?
תודה רבה
הלוואת משכנתא לרכישת דירה בהסכם תמ"א 38/2
מירית רבינוביץ
21/11/16
עמרי שלום,
נושא המשכנתא הוא בהחלט משמעותי ויש לבדוק היטב מה קובע הסכם התמ"א בעניין.
צריכות להיות הוראות ברורות בהסכם לעניין זה שאמורות לשלב בין קיומו של בנק מלווה מטעם היזם לבנקים למשכנתאות של דיירים ו/או רוכשי דירות.
כעקרון הבנקים למשכנתאות צריכים לתת הסכמה למחיקת המשכנתא מנסח הטאבו ולקבל מהיזם ערבות חוק מכר או בטוחה אחרת, בגובה המשכנתא עד שניתן יהיה לרושמה.
ישנם יזמים שלא מאפשרים רישום הע"א/משכנתאות לטובת בנק מלווה (שלא היו רשומות מלכתחילה) כך שלא בטוח שניתן לקבל הלוואה בשלבים כאלו ואחרים בפרויקט.
לפיכך, חשוב מאד לתת לאיש מקצוע מטעמך לקרוא את הסכם התמ"א לפני שאתה חותם על הסכם רכישה.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
נושא המשכנתא הוא בהחלט משמעותי ויש לבדוק היטב מה קובע הסכם התמ"א בעניין.
צריכות להיות הוראות ברורות בהסכם לעניין זה שאמורות לשלב בין קיומו של בנק מלווה מטעם היזם לבנקים למשכנתאות של דיירים ו/או רוכשי דירות.
כעקרון הבנקים למשכנתאות צריכים לתת הסכמה למחיקת המשכנתא מנסח הטאבו ולקבל מהיזם ערבות חוק מכר או בטוחה אחרת, בגובה המשכנתא עד שניתן יהיה לרושמה.
ישנם יזמים שלא מאפשרים רישום הע"א/משכנתאות לטובת בנק מלווה (שלא היו רשומות מלכתחילה) כך שלא בטוח שניתן לקבל הלוואה בשלבים כאלו ואחרים בפרויקט.
לפיכך, חשוב מאד לתת לאיש מקצוע מטעמך לקרוא את הסכם התמ"א לפני שאתה חותם על הסכם רכישה.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
חוזה תמ"א 38/1
גיל
20/11/16
שלום, האם החתימה על חוזה תמ"א 38/1 תקפה וחוקית כאשר התברר כי:
1.יש שינויים מהטיוטה שהוצגוה לפני החתימה ולא הובא לידיעה
2.לא צורף נספח תכנית קומות חדשות כך שלא היה מושג לגביהן..
3.נספחי ערבויות ריקים ללא מספרים.
4.ייפוי כוח בלתי חוזר לשינוי תכנון כאשר לא הוצג התכנון.
5.בהכנת הגרמושקה לאחר חצי שנה מחתימה על החוזה .
לראשונה נראו הקומות החדשות.
6.הדירה בקומה הקיימת מתחת לקומה החדשה סרבה לחתום כאשר ראו את התכנון והשפעתו על דירתם.
7.העו"ד חתם בשמם.
תודה מראש. האם כך נראה חוזה תמ"א 38/1 ???
1.יש שינויים מהטיוטה שהוצגוה לפני החתימה ולא הובא לידיעה
2.לא צורף נספח תכנית קומות חדשות כך שלא היה מושג לגביהן..
3.נספחי ערבויות ריקים ללא מספרים.
4.ייפוי כוח בלתי חוזר לשינוי תכנון כאשר לא הוצג התכנון.
5.בהכנת הגרמושקה לאחר חצי שנה מחתימה על החוזה .
לראשונה נראו הקומות החדשות.
6.הדירה בקומה הקיימת מתחת לקומה החדשה סרבה לחתום כאשר ראו את התכנון והשפעתו על דירתם.
7.העו"ד חתם בשמם.
תודה מראש. האם כך נראה חוזה תמ"א 38/1 ???
תוקף הסכם תמ"א שתנאיו שונו ללא ידיעת הדיירים
מירית רבינוביץ
21/11/16
גיל שלום,
בשורה ארוכה של פסקי דין נקבעה החזקה כי חתימת אדם על מסמך מהווה אישור לכך שהבין את תוכנו ונתן את הסכמתו לאמור בו.
בפסיקה נקבע כי על המבקש לסתור חזקה זו מוטל נטל הראיה והשכנוע "בראיות פוזיטיביות וברמת ההסתברות של אפשרות קרובה" - כלומר רמת הוכחה מוגברת.
בענייניכם, החזקה היא כי אם הדיירים חתמו על הסכם התמ"א כנראה שידעו על מה הם חותמים והסכימו לאמור בהסכם. ואם אתם טוענים כי ההסכם שונה ללא ידיעתכם, הרי שתצטרכו להוכיח זאת בראיות חיצוניות חזקות ולא מספיק שתטענו זאת.
האם אין עו"ד מטעמכם שליווה את החתימה? האם לא אישר את נוסח ההסכם בשמכם? מה הם השינויים שנערכו? האם מהותיים? האם פוגעים בזכויותכם? לכל השאלות הללו יש משקל בהכרעה האם נעשתה כאן עוולה נגדכם.
ואני ממליצה בעניין זה לגשת ולקבל ייעוץ משפטי נקודתי.
תוכניות אכן מצורפות בד"כ להסכם, הגם שהן תוכניות עקרוניות בלבד הניתנות לשינוי. אבל אין איסור לחתום על ההסכם ללא תוכניות. ההסכם אמור להגדיר כמה קומות נוספות יבנו, כמה דירות וכד'. כך שלא ברורה לי "ההפתעה התכנונית" שהתגלתה לכם עם הכנת הבקשה להיתר.
נספחי ערבות - הרעיון הוא שצירופן כנספח להסכם יתן המחשה ונוסח עקרוני למלל הכתוב בהן ולא לסכומים. את סכומי הערבויות צריך לראות בגוף ההסכם.
יפוי כוח לתכנון - חובה ליתן ליזם במעמד החתימה במטרה שאם מי מהדיירים ינסה להצר את צעדי היזם, לאחר שכבר נחתם ההסכם, היזם ו/או עוה"ד יהיו רשאים לחתום על התוכניות בשם הדיירים (ובלבד שהתוכניות תואמות את האמור בהסכם) זה כל הרעיון ביפוי הכוח.
שוב, צריך לבדוק בצורה מעמיקה מה ההשפעה של התוכניות על הדירות הקיימות, ובהתאם לכך לכלכל את הצעדים המשפטיים.
לסיכום, אני מציעה כי תפנו לקבלת ייעוץ משפטי ספציפי.
מקווה שהייתי לעזר.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
בשורה ארוכה של פסקי דין נקבעה החזקה כי חתימת אדם על מסמך מהווה אישור לכך שהבין את תוכנו ונתן את הסכמתו לאמור בו.
בפסיקה נקבע כי על המבקש לסתור חזקה זו מוטל נטל הראיה והשכנוע "בראיות פוזיטיביות וברמת ההסתברות של אפשרות קרובה" - כלומר רמת הוכחה מוגברת.
בענייניכם, החזקה היא כי אם הדיירים חתמו על הסכם התמ"א כנראה שידעו על מה הם חותמים והסכימו לאמור בהסכם. ואם אתם טוענים כי ההסכם שונה ללא ידיעתכם, הרי שתצטרכו להוכיח זאת בראיות חיצוניות חזקות ולא מספיק שתטענו זאת.
האם אין עו"ד מטעמכם שליווה את החתימה? האם לא אישר את נוסח ההסכם בשמכם? מה הם השינויים שנערכו? האם מהותיים? האם פוגעים בזכויותכם? לכל השאלות הללו יש משקל בהכרעה האם נעשתה כאן עוולה נגדכם.
ואני ממליצה בעניין זה לגשת ולקבל ייעוץ משפטי נקודתי.
תוכניות אכן מצורפות בד"כ להסכם, הגם שהן תוכניות עקרוניות בלבד הניתנות לשינוי. אבל אין איסור לחתום על ההסכם ללא תוכניות. ההסכם אמור להגדיר כמה קומות נוספות יבנו, כמה דירות וכד'. כך שלא ברורה לי "ההפתעה התכנונית" שהתגלתה לכם עם הכנת הבקשה להיתר.
נספחי ערבות - הרעיון הוא שצירופן כנספח להסכם יתן המחשה ונוסח עקרוני למלל הכתוב בהן ולא לסכומים. את סכומי הערבויות צריך לראות בגוף ההסכם.
יפוי כוח לתכנון - חובה ליתן ליזם במעמד החתימה במטרה שאם מי מהדיירים ינסה להצר את צעדי היזם, לאחר שכבר נחתם ההסכם, היזם ו/או עוה"ד יהיו רשאים לחתום על התוכניות בשם הדיירים (ובלבד שהתוכניות תואמות את האמור בהסכם) זה כל הרעיון ביפוי הכוח.
שוב, צריך לבדוק בצורה מעמיקה מה ההשפעה של התוכניות על הדירות הקיימות, ובהתאם לכך לכלכל את הצעדים המשפטיים.
לסיכום, אני מציעה כי תפנו לקבלת ייעוץ משפטי ספציפי.
מקווה שהייתי לעזר.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
שינויים בתמ"א 38
גלי
16/11/16
יש לנו דירה בבנין ישן של 3 קומות ו-11 דירות במגרש גדול ופינתי. יזם פנה לדיירים לפני כמה חודשים והציע במסגרת תמ"א 38 להרוס את הבנין ולבנות בנין חדש של 10 קומות וכ-50 דירות. רוב הדיירים נטו להסכים לתוכנית.
האם במסגרת השינויים האחרונים בכללי התמ"א יתכן שיאשרו ליזם כזאת תוספת גדולה של קומות?
האם במסגרת השינויים האחרונים בכללי התמ"א יתכן שיאשרו ליזם כזאת תוספת גדולה של קומות?
זכויות בניה לאחר תיקון 3א לתצ"א 38
מירית רבינוביץ
21/11/16
גלי שלום,
תודה על פנייתך.
בהתאם לתיקון האחרון מתחילת נובמבר, הרי שבניין בן 3 קומות יהא זכאי לבנות מכוח התמ"א עוד 3.5 קומות.
שאר הזכויות נובעות מתב"ע (תוכנית בניין עיר) ועל כן תלויות בעיר ובאזור המסוים בו מצוי הרחוב.
על פניו כיוון שמדובר בבניין של 3 קומות, נראה כי אם היזם נתן הצעתו כפי שאת מתארת לפני התיקון לפני התיקון, הרי שהתיקון לא הפחית את כמות הקומות האפשרויות מכוח התמ"א.
מה שכן, החישוב של השטחים יעשה כעת לפי השטח הבנוי בפועל, כך שייתכן ששטח הקומות יקטן.
אני מתארת לעצמי כי היזם יערוך תחשיב זכויות מחודש באמצעות אדריכל מטעמו ויוודא כי אינו מפסיד שטחים ביחס להצעה המקורית שנתן לכם.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
תודה על פנייתך.
בהתאם לתיקון האחרון מתחילת נובמבר, הרי שבניין בן 3 קומות יהא זכאי לבנות מכוח התמ"א עוד 3.5 קומות.
שאר הזכויות נובעות מתב"ע (תוכנית בניין עיר) ועל כן תלויות בעיר ובאזור המסוים בו מצוי הרחוב.
על פניו כיוון שמדובר בבניין של 3 קומות, נראה כי אם היזם נתן הצעתו כפי שאת מתארת לפני התיקון לפני התיקון, הרי שהתיקון לא הפחית את כמות הקומות האפשרויות מכוח התמ"א.
מה שכן, החישוב של השטחים יעשה כעת לפי השטח הבנוי בפועל, כך שייתכן ששטח הקומות יקטן.
אני מתארת לעצמי כי היזם יערוך תחשיב זכויות מחודש באמצעות אדריכל מטעמו ויוודא כי אינו מפסיד שטחים ביחס להצעה המקורית שנתן לכם.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
מה גורל עצים על מגרש שעומד לפני תמ"א 38/2הריסה
עצמונה
16/11/16
בבניין יש עצים בחזית ומסביב . עצים שננטעו מקום הבניין לפני 60 שנה . הבניין עומד להריסה עקב תמ"א . מה יקרה עם העצים ?.
יש לפחות 7 עצים על מגרש של 550 מ"ר כך שלצערי אם תתאפשר התמ"א . אף אחד לא חס בעמשך השנים ובודאי שאף אחד לא יחוס לעקרם על מנת לבצע את התמ"א .
מה אתם חושבים האם כל העצים יועקרו ?
יש לפחות 7 עצים על מגרש של 550 מ"ר כך שלצערי אם תתאפשר התמ"א . אף אחד לא חס בעמשך השנים ובודאי שאף אחד לא יחוס לעקרם על מנת לבצע את התמ"א .
מה אתם חושבים האם כל העצים יועקרו ?
גורל העצים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
עצמונה שלום!
בכל בקשה להיתר צריך לציין על גבי מפת המדידה את העצים הקיימים במגרש. במסגרת הבקשה להיתר גורל העצים נבחן על ידי אגרונום מטעם העיריה שאמור להחליט מה לעשות עימם. הנטיה היא לא לעקור אם אין חובה בכך. אם אין ברירה- הם יחייבו בדר"כ להעביר אותם למקום אחר. בכל מקרה הם יחייבו את היזם בנטיעות חדשות במקום מה שהוא יעביר או חס וחלילה יכרות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שיתוף בזכויות לא רשומות : "זכויות במושע "
לילך
16/11/16
קראתי בפורום נדל"ן כי אפשרי פירוק שיתוף בזכויות לא רשומות" : "בזכויות
במושע.".
האם ניתן ליישם את הנ"ל ) גם על זכויות תב"ע (חדרי יציאה
לגג: תוכנית ג)
הגג לא רשום לי בטאבו אבל רק לי ניתנת האפשרות לביצוע תוכנית ג"
. כי אני אחרונה מתחת לגג.
האם אני יכולה לדרוש לפרק זכויות ובכך לנצל בפועל את הזכות שלי "חדר יציאה על הגג" . בקיצור לנצל את ה חלק היחסי שמגיע לי מזכויות התב"ע "תוכנית גגות".
הדירה שלי מתחת לגג , ובן כה וכה אף דייר לא יכול לבצע זאת מלבדי. הדיירים מסרבים לי חתימה. הדירה שלי היא אחרונה מתחת לגג , וגם הוא חופשי מכל מתקן שרות ליתר הדיירים .
הכיצד ניתן להתחיל בתהליך הפירוק .
ולנצל את הגג לפי תוכנית גגות באופן
יחסי לחלק שלי ברכוש המשותף?
האם תוכלי בבקשה לענות לי כיצד אוכל לפחות לדרוש את הפירוק הזה : או
לפחות להתחיל בתהליך בצורה רשמית?.
תודה רבה
פרוק שיתוף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
לילך שלום!
את יוצאת מנקודת הנחה שניתן לפרק את שיתוף הבעלות ברכוש המשותף באופן שאת תקבלי את הגג. זה לא ניתן לביצוע וגם אם היה ניתן לביצוע אין זה אומר שאת דוקא תקבלי את זכויות הבניה ואת השטח בגג.
לכן אני לא רואה כאן פתרון עבורך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה פרוש היתר בניה בתנאים?
אביחי
16/11/16
שלום,
בבניין שלנו עומדים לבצע תמא 2. אני התנגדתי בוועדה אבל התקבל "היתר בניה בתנאים". כעת הודיעו לי שמתכוונים להגיש נגדי תביעה למפקחת.
השאלה שלי היא מה פרוש :"היתר בניה בתנאים"? הרי עדיין אין אישורים של מכבי אש ושל פיקוד העורף ויכול להיות שהתוכניות ישתנו כתוצאה מהערותיהם.
האם המפקחת לא אמורה לדון כשהתוכנית התכנונית ברורה וסופית? אני חושב שצריך לפרש את "היתר בניה בתנאים" כך שהדבר היחיד שנשאר הוא תשלום האגרה של היזם. דהיינו שאין צורך עוד בהסכמות של צד שלישי לתוכנית .
אחרת - מה יקרה אם המפקחת תכפה עלי את הבניה לפי התוכנית ואחר כך יסתבר כי צריך לשנות אותה ? הרי לא נתנו לי הזדמנות להתנגד לתוכנית החדשה בפני הוועדה או אצל המפקחת.
מה דעתך?
תודה,
אביחי
בבניין שלנו עומדים לבצע תמא 2. אני התנגדתי בוועדה אבל התקבל "היתר בניה בתנאים". כעת הודיעו לי שמתכוונים להגיש נגדי תביעה למפקחת.
השאלה שלי היא מה פרוש :"היתר בניה בתנאים"? הרי עדיין אין אישורים של מכבי אש ושל פיקוד העורף ויכול להיות שהתוכניות ישתנו כתוצאה מהערותיהם.
האם המפקחת לא אמורה לדון כשהתוכנית התכנונית ברורה וסופית? אני חושב שצריך לפרש את "היתר בניה בתנאים" כך שהדבר היחיד שנשאר הוא תשלום האגרה של היזם. דהיינו שאין צורך עוד בהסכמות של צד שלישי לתוכנית .
אחרת - מה יקרה אם המפקחת תכפה עלי את הבניה לפי התוכנית ואחר כך יסתבר כי צריך לשנות אותה ? הרי לא נתנו לי הזדמנות להתנגד לתוכנית החדשה בפני הוועדה או אצל המפקחת.
מה דעתך?
תודה,
אביחי
היתר בניה בתנאים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
אביחי שלום
היתר בניה בתנאים מוגדר בחוק המקרקעין (חיזוק ..) כך -
"החלטה
לאשר בקשה להיתר בתנאים" – החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה
במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו כל אלה:
(1) מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות
אחרות ולתכניות מופקדות, ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה,
התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), ככל שנקבעו;
(2) מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות
והמתוכננות בסביבתה;
(3) הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד
התכנון החליט בהן;
בעצם בשלב זה הוועדה מאשרת את הבקשה להיתר לאחר ששמעה ודחתה את ההתנגדויות ובדקה כי הבקשה להיתר תואמת לתוכניות החלות. בשלב זה האישור מותנה בתנאים כמו חלק ממה שציינת - תשלום אגרות והיטלים, אישור כיבוי אש, פיקוד העורף, נגישות, אגרונום וכו'.
למעשה מבקש ההיתר מקבל רשימת אישורים שהוא צריך לספק לעיריה. התוכניות לא משתנות עקב כך.
החוק הנ"ל גם קובע כי מרגע שיש אישור בתנאים ניתן להגיש את התביעה למפקחת. החוק תוקן בנקודה זו. תחילה באמת נקבע כי המועד להגשת תביעה הוא קבלת היתר בניה אבל זה עורר הרבה בעיות אחרות. למשל - תשלום היתר הבניה מחייב תשלומי אגרת ועוד סכומים רבים. לא היה טעם להוציא סכומים אלו ורק אחר כך להגיש תביעה.
כך שלצערי התשובה היא שזכותם להגיש תביעה. אם אתה רוצה לעכב זאת ובהננחה שלא עברו 30 יום מהחלטת הוועדה פשוט תגיש ערר לוועדת ערר. זה ידחה את האפשרות להגשת התביעה ואולי בנתיים תגיעו להסדר שיניח את דעתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
היתר בניה בתנאים מוגדר בחוק המקרקעין (חיזוק ..) כך -
"החלטה
לאשר בקשה להיתר בתנאים" – החלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים, שהתקבלה
במוסד תכנון, לאחר שהתקיימו כל אלה:
(1) מוסד התכנון מצא כי הבקשה תואמת לתכנית החיזוק וכן לתכניות תקפות
אחרות ולתכניות מופקדות, ולתנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה,
התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), ככל שנקבעו;
(2) מוסד התכנון מצא כי הבנייה המבוקשת משתלבת במערכות התשתית הקיימות
והמתוכננות בסביבתה;
(3) הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר לפי הוראות חוק התכנון והבנייה – מוסד
התכנון החליט בהן;
בעצם בשלב זה הוועדה מאשרת את הבקשה להיתר לאחר ששמעה ודחתה את ההתנגדויות ובדקה כי הבקשה להיתר תואמת לתוכניות החלות. בשלב זה האישור מותנה בתנאים כמו חלק ממה שציינת - תשלום אגרות והיטלים, אישור כיבוי אש, פיקוד העורף, נגישות, אגרונום וכו'.
למעשה מבקש ההיתר מקבל רשימת אישורים שהוא צריך לספק לעיריה. התוכניות לא משתנות עקב כך.
החוק הנ"ל גם קובע כי מרגע שיש אישור בתנאים ניתן להגיש את התביעה למפקחת. החוק תוקן בנקודה זו. תחילה באמת נקבע כי המועד להגשת תביעה הוא קבלת היתר בניה אבל זה עורר הרבה בעיות אחרות. למשל - תשלום היתר הבניה מחייב תשלומי אגרת ועוד סכומים רבים. לא היה טעם להוציא סכומים אלו ורק אחר כך להגיש תביעה.
כך שלצערי התשובה היא שזכותם להגיש תביעה. אם אתה רוצה לעכב זאת ובהננחה שלא עברו 30 יום מהחלטת הוועדה פשוט תגיש ערר לוועדת ערר. זה ידחה את האפשרות להגשת התביעה ואולי בנתיים תגיעו להסדר שיניח את דעתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות הבניין לעניין התמ"א
שילה
16/11/16
שלום רב,
בבניין שלנו התקבלה החלטה לתמ"א 38 . כאחת הדיירים בבניין קיבלתי מכתב בדאר המעדכן אותי על "נציגות הבניין לעניין התמ"א".
להלן:
1. תחילה נבחרה נציגות שכללה שני דיירים וכן דיירת נוספת ובעלה לשעבר אשר משמש כביכול יועץ חיצוני , (אגב דירתם מושכרת) ללא שכר,אגב, אין שקיפות אי לכך איני יודעת אם כך הם פני הדברים.
2. הבעל הוא בנו של בעל החברה שבנה את הבניין וכתוצאה מכך המשפחה ניכסה לעצמה את המחסן המשותף שקיים בבניין , ויש קשר של שתיקה עם הדיירים הוותיקים, שזה גם לא ברור מדוע?
3. הדיירת העבירה את זכויותיה בדירה לבנה, כתוצאה מכך היא נגרעת מהנציגות ומבקשים למנות את בנה במקום.
משהובררו כל הסוגיות שאלותי הן:
א. האם זה תקין ששליש מהנציגות והיועץ החיצוני יהיו נציגים,(שזה אב ובנו) דבר אשר יכול לגרום למצב של ניגוד אינטרסים?
ב.אני מעוניינת להתנגד, אך איני יודעת באיזה עילה?
ג. האם אין חובה של שקיפות לגבי היועץ החיצוני אשר ,לעניות דעתי אינו עושה זאת לשם שמיים ובתום לב, ובפרט שאינו מתגורר בארץ ואף אין לו זכויות בנכס?
ד'. כאמור משפחה זו ניכסה לעצמה את המחסן המשותף, ואני מעוניינת לראות מסמכים שהמחסן אינו משותף כפי שטוענת ועד הבית (דיירת ותיקה) , שקיפות האם זאת לא דרישה לגיטימית?
אודה על תשובתכם בהקדם היות שאני נדרשת לתת תגובתי לכך תוך שבוע.
תודה
בבניין שלנו התקבלה החלטה לתמ"א 38 . כאחת הדיירים בבניין קיבלתי מכתב בדאר המעדכן אותי על "נציגות הבניין לעניין התמ"א".
להלן:
1. תחילה נבחרה נציגות שכללה שני דיירים וכן דיירת נוספת ובעלה לשעבר אשר משמש כביכול יועץ חיצוני , (אגב דירתם מושכרת) ללא שכר,אגב, אין שקיפות אי לכך איני יודעת אם כך הם פני הדברים.
2. הבעל הוא בנו של בעל החברה שבנה את הבניין וכתוצאה מכך המשפחה ניכסה לעצמה את המחסן המשותף שקיים בבניין , ויש קשר של שתיקה עם הדיירים הוותיקים, שזה גם לא ברור מדוע?
3. הדיירת העבירה את זכויותיה בדירה לבנה, כתוצאה מכך היא נגרעת מהנציגות ומבקשים למנות את בנה במקום.
משהובררו כל הסוגיות שאלותי הן:
א. האם זה תקין ששליש מהנציגות והיועץ החיצוני יהיו נציגים,(שזה אב ובנו) דבר אשר יכול לגרום למצב של ניגוד אינטרסים?
ב.אני מעוניינת להתנגד, אך איני יודעת באיזה עילה?
ג. האם אין חובה של שקיפות לגבי היועץ החיצוני אשר ,לעניות דעתי אינו עושה זאת לשם שמיים ובתום לב, ובפרט שאינו מתגורר בארץ ואף אין לו זכויות בנכס?
ד'. כאמור משפחה זו ניכסה לעצמה את המחסן המשותף, ואני מעוניינת לראות מסמכים שהמחסן אינו משותף כפי שטוענת ועד הבית (דיירת ותיקה) , שקיפות האם זאת לא דרישה לגיטימית?
אודה על תשובתכם בהקדם היות שאני נדרשת לתת תגובתי לכך תוך שבוע.
תודה
נציגות הבנין לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
שילה שלום!
נציגות לענין התמ"א צריכה להבחר על ידי רוב בעלי הדירות בהחלטה מסודרת. אין סיבה שאבו בנו המייצגים אינטרס של אותה דירה יהיו ביחד חברי נציגות.
תפקיד חברי הנציגות בשלב זה הוא לקדם את הפרויקט. הם אינם חותמים במקומכם על ההסכם. כך שבכל מקרה אתם תראו מה ההצעה כוללת.
לגבי המחסן עליו השתלטו - אם זה כך מה שאת צריכה לוודא הוא שבמסגרת ההצעה של היזם הם לא מקבלים תמורה המתחשבת גם במחסן.
לענין שקיפות - ברור שצריך ויש לדאוג שעורך הדין המייצג אותכם ידאג לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוכנית הרובעים ודייר סרבן
אביבה
15/11/16
שלום,
חתמנו עם יזם על הסכם לתמ"א 38-2, חוץ מאחד מהדיירים שסירב לחתום. הבניין שלנו נמצא בתוכנית הרובעים בתל אביב שטרם פורסמה.
היזם הסביר לנו שהוא לא יכול כעת להגיש את תוכנית הבניה לעיריית תל אביב משום שתוכנית הרובעים עוד לא בתוקף. כששאלנו אותו כיצד מוגשות בקשות של בניינים אחרים - הוא טען שיש כאלה שלא ממתינים לפרסום תוכנית הרובעים ומגישים תוכניות בניה כבר כיוםף אבל אז הם נזקקים לפנות לועדה מחוזית לתכנון של משרד הפנים .
הוא טען במקרה שלנו הוא לא יכול לעשות זאת - מפני שיש פה דייר סרבן . בפועל מה שקורה - הוא שהסרבנות מסכלת את יכולתנו להתקדם. האם היזם צדק בדבריו ומה הקשר בין הסרבנות לבין הוועדה המחוזית ?
אביבה
חתמנו עם יזם על הסכם לתמ"א 38-2, חוץ מאחד מהדיירים שסירב לחתום. הבניין שלנו נמצא בתוכנית הרובעים בתל אביב שטרם פורסמה.
היזם הסביר לנו שהוא לא יכול כעת להגיש את תוכנית הבניה לעיריית תל אביב משום שתוכנית הרובעים עוד לא בתוקף. כששאלנו אותו כיצד מוגשות בקשות של בניינים אחרים - הוא טען שיש כאלה שלא ממתינים לפרסום תוכנית הרובעים ומגישים תוכניות בניה כבר כיוםף אבל אז הם נזקקים לפנות לועדה מחוזית לתכנון של משרד הפנים .
הוא טען במקרה שלנו הוא לא יכול לעשות זאת - מפני שיש פה דייר סרבן . בפועל מה שקורה - הוא שהסרבנות מסכלת את יכולתנו להתקדם. האם היזם צדק בדבריו ומה הקשר בין הסרבנות לבין הוועדה המחוזית ?
אביבה
תוכנית הרובעים ודייר סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
אביבה שלום!
אין קשר לכך שיש דייר סרבן עם הגשת הבקשה להיתר.
אין כל מניעה להבנתי להגשת הבקשה להיתר בהתבסס על תוכנית הרובעים. יתכן והיתר הבניה בפועל לא יצא עד שהתוכנית לא תתקבל אבל העיריה תבחן כעת את הבקשה לאורה. ממילא תהליך הבדיקה לוקח זמן.
כך שאני לא יודע מה סיבותיו - אבל הנימוקים שציינת לא משכנעים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחוד חלקות
מאיר
13/11/16
שלום רב. יזם מעוניין לבנות מגדל במקום שני בניינים כשלכל אחד חלקה משלו. באחד מהבניינים הרוב בעד ובבניין השני הרוב נגד. הוא טוען שיכול לכפות איחוד חלקה למרות ההתנגדות השאלה: האם היזם יכול לכפות איחוד חלקות. מה הרוב הדרוש לגבי פינוי/בינוי. והאם כל בניין עומד בפני עצמו לגבי ההצבעה או הרוב נמדד על שני הבניינים יחד. תודה על התשובה
איחוד חלקות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
מאיר שלום!
אם כל בנין הוא נפרד ועומד על חלקה משלו אזי הוא נספר בנפרד. זאת למעט מקרה בו שני הבנינים נרשמו מסיבות שונות כבית משותף אחד, שאז סופרים משניהם ביחד.
אם אין בית משותף אחד - לא ניתן לכפות איחוד וחלוקה כך שאין מקום לאיום מצד היזם. גם אם רשום כבית משותף אחד יתכן ויש טענות נגד אבל צריך להכנס יותר לעומק המקרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם כל בנין הוא נפרד ועומד על חלקה משלו אזי הוא נספר בנפרד. זאת למעט מקרה בו שני הבנינים נרשמו מסיבות שונות כבית משותף אחד, שאז סופרים משניהם ביחד.
אם אין בית משותף אחד - לא ניתן לכפות איחוד וחלוקה כך שאין מקום לאיום מצד היזם. גם אם רשום כבית משותף אחד יתכן ויש טענות נגד אבל צריך להכנס יותר לעומק המקרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוכשי מרתפים :ניצול זכויות תמ"א וניצול שוכרי מגורי
רחמים
13/11/16
נמאס מרוכשי המרתפים לצורך ניצול זכויות התמ"א וניצול זכויות של הרוכש האמיתי עם שטר מכר אמיתי וששלמו את דירתם חוקית . ולא ידעו הבדל בין היתר לבין רישום בטאבו.נמאס מרוכשי המרתפים שהפכו מרתף של 25 מ"ר לפיצול של 3 דירות . ומנצלים שוכרים מסכנים בשכר דירה גבוה .נמאס מרוכשי המרתפים אשר הופכים מרתף ללא היתר לדירות ,ללא התקנת צנרת נאותה ומזהמים את הסביבה וגרמים הוצאות מיותרות על סתימות ביובים וזוהמה. נמאס ללב לרחם על משכירי המרתף המשלמים מחירים גבוהים ומתגוררים בתנאי מגורים לא נאותים.
רוכשי מרתפים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
צודק...
בהרבה מקרים רוכשי המרתפים, שנבנו ו/או הפכו לדירת מגורים באופן לא חוקי מבקשים להנות מפרויקט התמ"א ולקבל למעשה דירת מגורים במקום המרתף. מאחר ובעבר לא היו בדוקים - הרבה מרתפים גם נרשמו בטאבו כיחידה נפרדת ויש להתחשב בה במנין הקולות. כך שהנושא בעייתי ומקומם גם מעבר לניצול שוכרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בהרבה מקרים רוכשי המרתפים, שנבנו ו/או הפכו לדירת מגורים באופן לא חוקי מבקשים להנות מפרויקט התמ"א ולקבל למעשה דירת מגורים במקום המרתף. מאחר ובעבר לא היו בדוקים - הרבה מרתפים גם נרשמו בטאבו כיחידה נפרדת ויש להתחשב בה במנין הקולות. כך שהנושא בעייתי ומקומם גם מעבר לניצול שוכרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
משה
13/11/16
האם העובדה שהשכן למעלה בנה על הגג ללא היתר, תעכב מבחינה חוקית את תוכנית
תמ"א 38? תודה רבה
תמ"א 38? תודה רבה
בניה על גג ללא היתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
משה שלום!
ראה בהמשך את שאלתו הזהה של שאול והתשובה שניתנה.
בגדול כתבתי שזה לא צריך להפריע כל עוד יש לכם את הרוב הנדרש בחוק להסכם. יתכן ויהיו לו טענות שונות של שיהוי, הסכמה וכו' אבל בשורה התחתונה לא יעצרו פרויקט בשל בניה לא חוקית על הגג. לעכב- כל הליך משפטי מעכב את התקדמות הפרויקט. כך שבודאי שזה יעכב עד להכרעה שיפוטית אבל אין מנוס מכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראה בהמשך את שאלתו הזהה של שאול והתשובה שניתנה.
בגדול כתבתי שזה לא צריך להפריע כל עוד יש לכם את הרוב הנדרש בחוק להסכם. יתכן ויהיו לו טענות שונות של שיהוי, הסכמה וכו' אבל בשורה התחתונה לא יעצרו פרויקט בשל בניה לא חוקית על הגג. לעכב- כל הליך משפטי מעכב את התקדמות הפרויקט. כך שבודאי שזה יעכב עד להכרעה שיפוטית אבל אין מנוס מכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד ניתן להעריך זכויות של תוכנית גגות
מריין
12/11/16
יש לי דירה עליונה (קומה אחרונה) בבניין של 3 קומות מעל קומת קרקע. המהווה 16.30 % מהבניין .. יש חיכוכים בין הדייריים ולא ניתן לבוא עימם לדיאלוג לכן נתקלתי בקשיים ליישם תוכנית חדרי יציאה לגג. הדיירים חתמו על תמ"א ברוב של 80 % . לי יש הוכחות לפי כל הסימנים , המצב של הגג כיום ,שבעצם הגג הייה מיועד לדירה האחרונה . אבל אין רישום בטאבו. אז חשבתי על פשרה עם היזם : לקנות מהיזם את הזכות של תוכנית גגות . כי הרי זכות זאת של חדרי יציאה לגג ניתנת לביצוע רק מתוך הדירה העליונה .ולשלם לו על מנת שאמשיך להיות בקומה האחרונה . ואז יקבל חתימה ממני לממש את התוכנית של הריסה ובנייה . . מה דעתיכם .? בבקשה להביע . תודה רבה.
שאתה חזיר
נמאס
12/11/16
נמאס מאלה שגרים על הגג!
אין לכם שום זכויות יתר מעל האחרים.
אין לכם שום זכויות יתר מעל האחרים.
זכויות של תוכנית גגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
מריין שלום!
אני מבין שאת הבעלים של הדירה בקומה העליונה וכי כרגע הגג לא צמוד לדירתך אבל יש לך טענות בענין זה.
להבנתי אם יש רוב של 80% בלעדייך אז ניתן לאכוף עליך א הסכם התמ"א. תוכנית הגגות עדין מחייבת הסכמה של 75% מהבעלים ואין לך רוב כזה. גם אם היה רוב העיריה היה דורשת כתנאי להיתר חיזוק כל הבנין כך שכנראה כל הפרויקט היה עולה לך הרבה מאוד כסף.
לכן אני לא רואה מצב בו היזם או יתר הבעלים מסכימים להצעתך. אם יש לך הוכחות שהגג צריך היה להרשם על שמך ובטעות לא נרשם - תגישי תביעה בהתאם ואז יתחשבו בכך. כל עוד אין הכרעה שיפוטית בענין גם המפקחת על רישום מקרקעין לא תדון בטענה זו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאת הבעלים של הדירה בקומה העליונה וכי כרגע הגג לא צמוד לדירתך אבל יש לך טענות בענין זה.
להבנתי אם יש רוב של 80% בלעדייך אז ניתן לאכוף עליך א הסכם התמ"א. תוכנית הגגות עדין מחייבת הסכמה של 75% מהבעלים ואין לך רוב כזה. גם אם היה רוב העיריה היה דורשת כתנאי להיתר חיזוק כל הבנין כך שכנראה כל הפרויקט היה עולה לך הרבה מאוד כסף.
לכן אני לא רואה מצב בו היזם או יתר הבעלים מסכימים להצעתך. אם יש לך הוכחות שהגג צריך היה להרשם על שמך ובטעות לא נרשם - תגישי תביעה בהתאם ואז יתחשבו בכך. כל עוד אין הכרעה שיפוטית בענין גם המפקחת על רישום מקרקעין לא תדון בטענה זו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה לפי סעיף 197 ותמ"א 38
רונן
12/11/16
שלום,
קראתי שהעיריות מבקשות כתנאי להיתר בניה בתמ"א 38 - שיפוי אם יגישו נגדה תביעה לפי סעיף 197 על ירידת ערך.
1. מי אמור להתחייב על כתב השיפוי לעירייה : בעלי הקרקע או היזם ?
2. אם בעלי הקרקע אמורים לחתום - איך ניתן להבטיח כי אם היזם יפשוט את הרגל - שבעלי הקרקע לא יצטרכו לשלם מכיסם? האם הערבות הבנקאית כוללת גם מרכיב זה ?
תודה,
רונן
קראתי שהעיריות מבקשות כתנאי להיתר בניה בתמ"א 38 - שיפוי אם יגישו נגדה תביעה לפי סעיף 197 על ירידת ערך.
1. מי אמור להתחייב על כתב השיפוי לעירייה : בעלי הקרקע או היזם ?
2. אם בעלי הקרקע אמורים לחתום - איך ניתן להבטיח כי אם היזם יפשוט את הרגל - שבעלי הקרקע לא יצטרכו לשלם מכיסם? האם הערבות הבנקאית כוללת גם מרכיב זה ?
תודה,
רונן
תביעה לפ סעיף 197
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
רונן שלום!
היזם חותם על כתבי השיפוי. אם מאיזה שהיא סיבה תדרשו אתם לחתום אז אל תעשו זאת לפני שתקבלו ערבויות מתאימות מהיזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
היזם חותם על כתבי השיפוי. אם מאיזה שהיא סיבה תדרשו אתם לחתום אז אל תעשו זאת לפני שתקבלו ערבויות מתאימות מהיזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קראתי בעיתון…
אמנון בן- יפונה
11/11/16
שלום רב
בימים האחרונים ואף היום מתפרסמים בעיתונים השינויים שהעתידיים לקרות בתוכניות התמ"א למיניהם.
אני מבין שהכל הולך לרעת המתעתדים לבצע תמ"א.
האם אפשר לקבל הסבר?
בתודה מראש
אמנון
בימים האחרונים ואף היום מתפרסמים בעיתונים השינויים שהעתידיים לקרות בתוכניות התמ"א למיניהם.
אני מבין שהכל הולך לרעת המתעתדים לבצע תמ"א.
האם אפשר לקבל הסבר?
בתודה מראש
אמנון
חוק הרשות הממשלתית
מוטי
15/11/16
אולי אתה מתכוון לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית?
היא דווקא להיפך מספקת לא מעט פטורים לעניין מס שבח בפרויקטים של הריסה.
היא דווקא להיפך מספקת לא מעט פטורים לעניין מס שבח בפרויקטים של הריסה.
קראתי בעיתון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
אמנון שלום!
אנסה להסביר בפשטות למרות שהנושא מורכב יותר.
נניח מגרש מסוים עליו בנוי בנין בן 3 קומות, 2 דירות בקומה כל דירה 100 מ"ר. בהתאם לתוכניות בנין עיר קיימות (לא התמ"א) ניתן היה לבנות על המגרש 4 קומות ובכל קומה ניתן היה לבנות כל דירה בשטח של 120 מ"ר.
כעת רוצים לבצע פרויקט תמ"א 38 של הריסה ובניה. תמ"א 38 אפשרה תוספת 2.5 קומות ותוספת של 25 מ"ר לכל דירה.
עד לפני כשנתיים שלטה בענין זה "שיטת גדרון". השיטה אמרה - לוקחים בחשבון את מלוא הזכויות הקיימות מכוח התוכניות החלות ועל זה מוסיפים את הזכויות מכווח התמ"א. כך שניתן בדוגמא שלנו לבנות 6.5 קומות, בכל קומה 290 מ"ר (120 מ"ר מכות התוכניות הכלליות ועוד 25 מ"ר מהתמא והכל כפול 2 דירות).
גדרון היה אז יו,ר ועדת ערר תל אביב. בנתיים התחלף ורוחות אחרות החלו אותם אימצו גם אנשי היועץ המשפטי לממשלה. לטענתם - תמ"א 38 באה לתת מענקים לדירות הקיימות ולא לדירוות תאורטיות. ולכן התוספת של 25 מ"ר היא מעל ה- 100 מ"ר דירה קיימת. כך שסה"כ ניתן לבנות 2 דירות בקומה, ובסה"כ 250 מ"ר בקומה.
לענין זה חשיבות כלכלית שכן ככל שאתה מגדיל תכסית קומה היזם נהנה מההגדלה גם לגובה הבנין, בקומות הנוספות שיבנה.
ה"פשרה" האחרונה שהתקבלה לאחרונה - קבעה כי אכן ניתן להוסיף רק 25 מ"ר מעל שטח דירה קיימת אבל נתנו עוד קומות כפונקציה של גובה הבנין הקיים, זאת כדי לפצות על אובדן השטח בכל קומה.
פשוט - לא. אני בטוח שעוד הרבה מים יזרמו בנהר זה.
קחו בחשבון גם שבמספר ערים (כמו תל אביב) יש תוכניות בניה משלהם (שנערכו בהתאם לתמ"א 38) הקובעות מה ניתן לבנות ומה לא. כך שבפועל הויכוח יהיה יותר על ההקלות מהיטל השבחה ומאגרות להן זוכות הזכויות מכוח התמ"א לעומת זכויות אחרות.
מקווה שיותר ברור.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אנסה להסביר בפשטות למרות שהנושא מורכב יותר.
נניח מגרש מסוים עליו בנוי בנין בן 3 קומות, 2 דירות בקומה כל דירה 100 מ"ר. בהתאם לתוכניות בנין עיר קיימות (לא התמ"א) ניתן היה לבנות על המגרש 4 קומות ובכל קומה ניתן היה לבנות כל דירה בשטח של 120 מ"ר.
כעת רוצים לבצע פרויקט תמ"א 38 של הריסה ובניה. תמ"א 38 אפשרה תוספת 2.5 קומות ותוספת של 25 מ"ר לכל דירה.
עד לפני כשנתיים שלטה בענין זה "שיטת גדרון". השיטה אמרה - לוקחים בחשבון את מלוא הזכויות הקיימות מכוח התוכניות החלות ועל זה מוסיפים את הזכויות מכווח התמ"א. כך שניתן בדוגמא שלנו לבנות 6.5 קומות, בכל קומה 290 מ"ר (120 מ"ר מכות התוכניות הכלליות ועוד 25 מ"ר מהתמא והכל כפול 2 דירות).
גדרון היה אז יו,ר ועדת ערר תל אביב. בנתיים התחלף ורוחות אחרות החלו אותם אימצו גם אנשי היועץ המשפטי לממשלה. לטענתם - תמ"א 38 באה לתת מענקים לדירות הקיימות ולא לדירוות תאורטיות. ולכן התוספת של 25 מ"ר היא מעל ה- 100 מ"ר דירה קיימת. כך שסה"כ ניתן לבנות 2 דירות בקומה, ובסה"כ 250 מ"ר בקומה.
לענין זה חשיבות כלכלית שכן ככל שאתה מגדיל תכסית קומה היזם נהנה מההגדלה גם לגובה הבנין, בקומות הנוספות שיבנה.
ה"פשרה" האחרונה שהתקבלה לאחרונה - קבעה כי אכן ניתן להוסיף רק 25 מ"ר מעל שטח דירה קיימת אבל נתנו עוד קומות כפונקציה של גובה הבנין הקיים, זאת כדי לפצות על אובדן השטח בכל קומה.
פשוט - לא. אני בטוח שעוד הרבה מים יזרמו בנהר זה.
קחו בחשבון גם שבמספר ערים (כמו תל אביב) יש תוכניות בניה משלהם (שנערכו בהתאם לתמ"א 38) הקובעות מה ניתן לבנות ומה לא. כך שבפועל הויכוח יהיה יותר על ההקלות מהיטל השבחה ומאגרות להן זוכות הזכויות מכוח התמ"א לעומת זכויות אחרות.
מקווה שיותר ברור.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה לא חוקית על הגג
שאול
11/11/16
שלום רב, אני גר בקומה ראשונה בבנין משותף.
השכן בקומה העליונה בנה על הגג בלא היתר.
האם בעקבות כך תהיה מניעה חוקית לבצע את תוכנית תמ"א 38?
תודה רבה
השכן בקומה העליונה בנה על הגג בלא היתר.
האם בעקבות כך תהיה מניעה חוקית לבצע את תוכנית תמ"א 38?
תודה רבה
בניה לא חוקית על הגג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
שלום שאול!
זה בטח לא עוזר הבניה על הגג.
אין מניעה חוקית אבל יתכן וזה ירתיע מספר יזמים שיחששו להתעמת עם אותו דייר.
אם יש לכם את הרוב הנדרש על פי החוק אז אפשר להתמודד עם אותו דייר. למשל - נניח שחתמו 80% מבעלי הדירות (המחזיקים ב 80% מהרכוש המשותף) על הסכם התמ"א ואותו דייר לא חתם. בפני המפקחת ניתן יהיה לטעון כי הבניה בגג נעשתה שלא כחוק וללא היתר ולכן אין להתחשב בה במסגרת תמורות ההסכם.
קחו בחשבון טענות כמו - הבעלים האחרים הסכימו לבניה, השקעתי שם כספים רבים, אני הרבה שנים שם, ככה קניתי וכו'. עם הכל אפשר להתמודד אבל קודם כל צריך שיהיה הרוב הנדרש ושיהיה יזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה בטח לא עוזר הבניה על הגג.
אין מניעה חוקית אבל יתכן וזה ירתיע מספר יזמים שיחששו להתעמת עם אותו דייר.
אם יש לכם את הרוב הנדרש על פי החוק אז אפשר להתמודד עם אותו דייר. למשל - נניח שחתמו 80% מבעלי הדירות (המחזיקים ב 80% מהרכוש המשותף) על הסכם התמ"א ואותו דייר לא חתם. בפני המפקחת ניתן יהיה לטעון כי הבניה בגג נעשתה שלא כחוק וללא היתר ולכן אין להתחשב בה במסגרת תמורות ההסכם.
קחו בחשבון טענות כמו - הבעלים האחרים הסכימו לבניה, השקעתי שם כספים רבים, אני הרבה שנים שם, ככה קניתי וכו'. עם הכל אפשר להתמודד אבל קודם כל צריך שיהיה הרוב הנדרש ושיהיה יזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי נכנסת לתוקף תכנית הרבעים בתל אביב?
ישראל
10/11/16
מתי נכנסת לתוקף תוכנית הרובעים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
ישראל שלום!
תוכניות הרובעים למעשה עברו את כל שלבי ההתנגדויות והאישורים הנדרשים. כעת הוועדה המקומית (עירית תל אביב) פועלת על מנת לתקן את נוסח התוכניות בהתאם להחלטות שהתקבלו. בפועל הם כבר נותנים תיקי מידע בהתאם לתוכנית הרובעים כך שזה לא אמור לעכב. אני מעריך כי זה ענין של חודשים ספורים עד שיגישו את התוכניות המתוקנות. נותר רק לקוות שהתיקונים שהעיריה תבצע יהיו בהתאם למה שהוחלט ולא יתחילו ויכוחים משפטיים נוספים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
