פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמ"א 38
אלעד
29/12/16
במסגרת תמא 38 בבניין, ישנם 2 אפשרויות למעלית.
1. מעלית חיצונית אבל היא תעצור בחצי קומה
2. מעלית פנימית בתנאי שלוקחים לי חלק של 4*5 מהבית שכרגע יש שם מטבח , ונותנים לי את החלק בצורה אחרת .
אני מתנגד לסעיף 2.
כאשר שאר הדיירים בעד סעיף 2 .
אני מסכים לחתום על תמא בתנאי של מעלית חיצונית .
שאלתי האם ניתן לחייב אותי לחתום על התמא עם סעיף 2 ולהכריח אותי שיחתכו לי חלק מהבית ? או שאני יכול להתנגד .
1. מעלית חיצונית אבל היא תעצור בחצי קומה
2. מעלית פנימית בתנאי שלוקחים לי חלק של 4*5 מהבית שכרגע יש שם מטבח , ונותנים לי את החלק בצורה אחרת .
אני מתנגד לסעיף 2.
כאשר שאר הדיירים בעד סעיף 2 .
אני מסכים לחתום על תמא בתנאי של מעלית חיצונית .
שאלתי האם ניתן לחייב אותי לחתום על התמא עם סעיף 2 ולהכריח אותי שיחתכו לי חלק מהבית ? או שאני יכול להתנגד .
מעלית בתוך הדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/17
אלעד שלום!
לא ניתן לפגוע ברכושך הפרטי ללא הסכמתך. הרוב הנדרש בחוק החיזוק הוא רק לגבי שימוש ברכוש המשותף (זכויות בניה, גג ...) ולא לגבי רכוש פרטי. כך שלא ניתן לפעול לפי חלופה 2 ללא הסכמתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תהליך תמא 38/2 בין הדיירים
שלהבת
29/12/16
בבנין של הורי מתוכנן תמא 38/2.
נבחרו 3 נציגים מטעם הדיירים שסימנו קבלן ויזם אחד ולא הביאו לדיירים לפחות 2 - 3 קבלנים וייזמים בטענה שהם נבחרו והם היודעים מי נותן הכי הרבה. בינתיים הם מגיעים לכל אחד בנפרד מסמך בלעדיות לאותו קבלן וייזם. הורי מעונינים באסיפת דיירים אך יש להם תירוצים שלא לקיים אסיפת דיירים ומשכנעים כל דייר בנפרד. מה החוק אומר לגבי בחירת נציגי דייירים ובחינת קבלן וייזם האם הנציגים יכולים להחליט לדיירים במי לבחור וצריך לפעול לפי שיקול דעתם או שהם צריכים לבחור לפחות 2 /3 קבלנים ייזמים ולהביא את ההצעות לידיעת הדיירים באסיפה. מה אומר החוק וההליך המסודר לתמא 38/2. בתודה שלהבת
נבחרו 3 נציגים מטעם הדיירים שסימנו קבלן ויזם אחד ולא הביאו לדיירים לפחות 2 - 3 קבלנים וייזמים בטענה שהם נבחרו והם היודעים מי נותן הכי הרבה. בינתיים הם מגיעים לכל אחד בנפרד מסמך בלעדיות לאותו קבלן וייזם. הורי מעונינים באסיפת דיירים אך יש להם תירוצים שלא לקיים אסיפת דיירים ומשכנעים כל דייר בנפרד. מה החוק אומר לגבי בחירת נציגי דייירים ובחינת קבלן וייזם האם הנציגים יכולים להחליט לדיירים במי לבחור וצריך לפעול לפי שיקול דעתם או שהם צריכים לבחור לפחות 2 /3 קבלנים ייזמים ולהביא את ההצעות לידיעת הדיירים באסיפה. מה אומר החוק וההליך המסודר לתמא 38/2. בתודה שלהבת
בחירת נציגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/12/16
ערב טוב שלהבת
אין בחוק כל התיחסות להליך בחירת הנציגות וכן כמה הצעות צריך להביא בפני הדיירים.
בסופו של דבר צריך לקבל החלטה ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. כך שאם יהיו מספיק בעלי דירות שיגידו שהם לא מוכנים להחליט על סמך הצעה אחת - כך יהיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין בחוק כל התיחסות להליך בחירת הנציגות וכן כמה הצעות צריך להביא בפני הדיירים.
בסופו של דבר צריך לקבל החלטה ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. כך שאם יהיו מספיק בעלי דירות שיגידו שהם לא מוכנים להחליט על סמך הצעה אחת - כך יהיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף הסכם עם יזם
ירוחם
29/12/16
שלום
בבנין שלנו שישה דיירים. חמישה מתוך השישה חתמו על הסכם על הסכם להריסת הבניין וקבלת דירה חדשה בתמורה. זמן ההתקשרות הוגבל לתשעה חודשים והוא עומד להסתיים בקרוב.
יש לציין כי החתימה בוצעה מול כל דייר בנפרד ולא מול נציגות הבניין. יש גם
הבדלים שונים בין ההסכמים אך בכולם צויין שתוקף ההסכם הינו תשעה חודשים
מיום החתימה.
כעת טוען היזם שכיוון שדייר אחד לא חתם, הגבלת תוקף הזמן לא קיימת. כלומר הדיירים שחתמו ממשיכים להיות מחוייבים גם לאחר תשעה חודשים. האם יתכן שהוא צודק?
אודה מאוד לתשובה
בבנין שלנו שישה דיירים. חמישה מתוך השישה חתמו על הסכם על הסכם להריסת הבניין וקבלת דירה חדשה בתמורה. זמן ההתקשרות הוגבל לתשעה חודשים והוא עומד להסתיים בקרוב.
יש לציין כי החתימה בוצעה מול כל דייר בנפרד ולא מול נציגות הבניין. יש גם
הבדלים שונים בין ההסכמים אך בכולם צויין שתוקף ההסכם הינו תשעה חודשים
מיום החתימה.
כעת טוען היזם שכיוון שדייר אחד לא חתם, הגבלת תוקף הזמן לא קיימת. כלומר הדיירים שחתמו ממשיכים להיות מחוייבים גם לאחר תשעה חודשים. האם יתכן שהוא צודק?
אודה מאוד לתשובה
הבהרה למה שכתבתי
ירוחם
29/12/16
שוב שלום. רוצה להבהיר מעט לגבי הכתוב בשאלה. ההסכם נחתם מול יזם ועליו האחריות להביא הצעה קונקרטית לדירות חלופיות לאחר שיבדוק את הזכויות בעירייה. כלומר מדובר בטרום הסכם סופי.
תוקף הסכם עם יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/12/16
ירוחם שלום
ממה שכתבת אני מבין כי לא מדובר על הסכם סופי אלא על מסמך קצר, לפיו התחייבתם שלא להתקשר עם יזם אחר בפרק זמן של 9 חודשים.
זו הסיבה שאני תמיד ממליץ לא לחתום על מסמכים כאלו ולכן גם חשוב להיות מלווים על ידי עו"ד כבר מהתחלה.
לשאלתך-
קודם כל חשוב לקרא על מה חתמתם ואם יש הבדל בנוסחים - לגבי כל אחד לקרוא את הנוסח עליו חתם.
בהרבה מקרים היזמים מנסחים את המסמך באופן מתחכם כך שמחד הם אומרים לכם כי ההגבלה חלה נניח 9 חודשים ומנגד- לעיתים הניסוח מתחכם בשאלה ממתי מתחילים לספור את תשעה החודשים.
בנוסף חשוב לדעת מה קרה במהלך זמן זה. האם היה בינכם המשך משא ומתן, מה נעשה על ידו וכו'.
ממליץ כי תתיעצו עם עו"ד עם המסמכים הרלבנטים. דעתי היא כי לא ניתן להגביל את חופש ההתקשרות שלכם לזמן בלתי מוגבל או ארוך באופן בלתי סביר. זה מחייב כנראה מאבק מול היזם וזו עוד סיבה שתפנו לעו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ממה שכתבת אני מבין כי לא מדובר על הסכם סופי אלא על מסמך קצר, לפיו התחייבתם שלא להתקשר עם יזם אחר בפרק זמן של 9 חודשים.
זו הסיבה שאני תמיד ממליץ לא לחתום על מסמכים כאלו ולכן גם חשוב להיות מלווים על ידי עו"ד כבר מהתחלה.
לשאלתך-
קודם כל חשוב לקרא על מה חתמתם ואם יש הבדל בנוסחים - לגבי כל אחד לקרוא את הנוסח עליו חתם.
בהרבה מקרים היזמים מנסחים את המסמך באופן מתחכם כך שמחד הם אומרים לכם כי ההגבלה חלה נניח 9 חודשים ומנגד- לעיתים הניסוח מתחכם בשאלה ממתי מתחילים לספור את תשעה החודשים.
בנוסף חשוב לדעת מה קרה במהלך זמן זה. האם היה בינכם המשך משא ומתן, מה נעשה על ידו וכו'.
ממליץ כי תתיעצו עם עו"ד עם המסמכים הרלבנטים. דעתי היא כי לא ניתן להגביל את חופש ההתקשרות שלכם לזמן בלתי מוגבל או ארוך באופן בלתי סביר. זה מחייב כנראה מאבק מול היזם וזו עוד סיבה שתפנו לעו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושת דירה שנמצאת בתהליך תמ"א 38
ר
29/12/16
שלום,
משפחתי קיבלה בירושה דירה בבניין שנמצא בתהליך תמ"א 38 מתקדם. האם אנו מחוייבים מתוקף החוק לכל ההתחייבויות וההסכמים שלקחו על עצמם המורישים?
תודה.
משפחתי קיבלה בירושה דירה בבניין שנמצא בתהליך תמ"א 38 מתקדם. האם אנו מחוייבים מתוקף החוק לכל ההתחייבויות וההסכמים שלקחו על עצמם המורישים?
תודה.
מחויבות יורשים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/12/16
שלום רב
המנוח הוריש לכם גם את זכויותיו וגם את התחייבויותיו על פי ההסכם.
על כן אני לא חושב שאתם יכולים להתנער מההסכם עליו חתם בנסיבות אלו
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
המנוח הוריש לכם גם את זכויותיו וגם את התחייבויותיו על פי ההסכם.
על כן אני לא חושב שאתם יכולים להתנער מההסכם עליו חתם בנסיבות אלו
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישות מדיירים בקומה ראשונה
אור
28/12/16
שלום,
מתגבש הסכם תמא 38 אצלנו בבניין.
במסגרת ההסכם יקבל כל דייר מרפסת + ממ״ד, והקבלן יקבל לרשות הדירות החדשות מקומות חנייה (חלק משותף של הבניין) וכתוצאה מכך יוכפלו מספר המכוניות החונות בבניין משני צדדיו.
בתור דייר אשר גר בקומה ראשונה, האם לגיטימי לדרוש חלונות כפולים נגד רעש המכוניות/אזעקות?
כמו כן, האם לגיטימי לדרוש מהקבלן שיתקין לדיירי קומה ראשונה תריס אלומיניום חשמלי כאמצעי הגנה מפני פריצה לבית? (יהיה מאוד קל לטפס למרפסות בקומה ראשונה)
תודה
מתגבש הסכם תמא 38 אצלנו בבניין.
במסגרת ההסכם יקבל כל דייר מרפסת + ממ״ד, והקבלן יקבל לרשות הדירות החדשות מקומות חנייה (חלק משותף של הבניין) וכתוצאה מכך יוכפלו מספר המכוניות החונות בבניין משני צדדיו.
בתור דייר אשר גר בקומה ראשונה, האם לגיטימי לדרוש חלונות כפולים נגד רעש המכוניות/אזעקות?
כמו כן, האם לגיטימי לדרוש מהקבלן שיתקין לדיירי קומה ראשונה תריס אלומיניום חשמלי כאמצעי הגנה מפני פריצה לבית? (יהיה מאוד קל לטפס למרפסות בקומה ראשונה)
תודה
דיירים בקומה ראשונה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/12/16
שלום אור
לא הביישן למד...
תעלה את הדרישות ואני בטוח שהיזם לא יבהל מהם. לפחות לגבי הצד הגובל בחניה אני חושב שהוא יבוא לקראתכם במיוחד אם הוא יחשוב שזה מה שעומד בינכם ובין חתימה על ההסכם.
יש לבדוק עוד במה כרוך הדרישות שלכם. האם יהיה צורך להחליף בכלל את החלון או לא וכמה זה עולה.
לכן כמו שאמרתי - תתחיל מזה שתעלו את הדרישה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא הביישן למד...
תעלה את הדרישות ואני בטוח שהיזם לא יבהל מהם. לפחות לגבי הצד הגובל בחניה אני חושב שהוא יבוא לקראתכם במיוחד אם הוא יחשוב שזה מה שעומד בינכם ובין חתימה על ההסכם.
יש לבדוק עוד במה כרוך הדרישות שלכם. האם יהיה צורך להחליף בכלל את החלון או לא וכמה זה עולה.
לכן כמו שאמרתי - תתחיל מזה שתעלו את הדרישה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה נגדנו
נחמה
27/12/16
שלום ,
אנחנו שני דיירים מבוגרים. כל בעלי הדירות בבניין (תשעה) חוץ מאיתנו חתמו על חוזה עם קבלן לעשות תמ"א. היזם רוצה לבנות עוד קומות על הגג ולתת לכל דירה עוד ממ"ד ומרפסת.
לא הסכמנו לחתום כי אנחנו לא רוצים בגילנו להיכנס להרפתקאה עם יזם שיכול לברוח באמצע.
עורך הדין של הדיירים כתב לנו מכתב שאם לא נחתום ואם נתנגד בעירייה - אז הוא עומד לתבוע אותנו על הנזק הכספי שייגרם לכל שאר הדיירים בכך שהתוכנית לא תצא לפועל .
אנחנו חוששים. כנראה שמדובר בתביעה של יותר ממליון שקל ואין לנו כמובן מהיכן לשלם. האם לחתום על ההסכם?
האם באמת אפשר לתבוע אותנו בכל כך הרבה כסף?
אנחנו מרגישים כאילו ממש סוחטים אותנו.
תודה לך מראש
נחמה
אנחנו שני דיירים מבוגרים. כל בעלי הדירות בבניין (תשעה) חוץ מאיתנו חתמו על חוזה עם קבלן לעשות תמ"א. היזם רוצה לבנות עוד קומות על הגג ולתת לכל דירה עוד ממ"ד ומרפסת.
לא הסכמנו לחתום כי אנחנו לא רוצים בגילנו להיכנס להרפתקאה עם יזם שיכול לברוח באמצע.
עורך הדין של הדיירים כתב לנו מכתב שאם לא נחתום ואם נתנגד בעירייה - אז הוא עומד לתבוע אותנו על הנזק הכספי שייגרם לכל שאר הדיירים בכך שהתוכנית לא תצא לפועל .
אנחנו חוששים. כנראה שמדובר בתביעה של יותר ממליון שקל ואין לנו כמובן מהיכן לשלם. האם לחתום על ההסכם?
האם באמת אפשר לתבוע אותנו בכל כך הרבה כסף?
אנחנו מרגישים כאילו ממש סוחטים אותנו.
תודה לך מראש
נחמה
תביעה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/12/16
נחמה שלום רב!
החוק קובע כי בהתקיים רוב מסוים ניתן לחייב את כל יתר בעלי הדירות לחתום על הסכם התמ"א. לא צפויה לכם להערכתי סנקציה כספית אלא פשוט ימנו את עו"ד היזם כנראה שיחתום במקומכם אם אתם לא תחתמו.
לפי מה שתארת יש רוב של 9 מתוך 10 בעלי דירות התומכים בהסכם. עם כל ההבנה לגילכם וכו' - זו דעת הרוב ובהתאם לחוק ואם אין לכם נימוקים מיוחדים- יש לקבלה.
אני מניח שכל יתר הבעלים סבורים כי ההסכם מטיב איתם וכי זה יהיה המצב גם לגביכם. כך שאני מציע שתבדקו שוב את ההסכם ותראו אם מעבר לחששות יש בו משהוא שמפריע לכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
החוק קובע כי בהתקיים רוב מסוים ניתן לחייב את כל יתר בעלי הדירות לחתום על הסכם התמ"א. לא צפויה לכם להערכתי סנקציה כספית אלא פשוט ימנו את עו"ד היזם כנראה שיחתום במקומכם אם אתם לא תחתמו.
לפי מה שתארת יש רוב של 9 מתוך 10 בעלי דירות התומכים בהסכם. עם כל ההבנה לגילכם וכו' - זו דעת הרוב ובהתאם לחוק ואם אין לכם נימוקים מיוחדים- יש לקבלה.
אני מניח שכל יתר הבעלים סבורים כי ההסכם מטיב איתם וכי זה יהיה המצב גם לגביכם. כך שאני מציע שתבדקו שוב את ההסכם ותראו אם מעבר לחששות יש בו משהוא שמפריע לכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/1
משה
24/12/16
1.האם ניתן לבקש הצעה מיזם אחר לאחר שכבר חלק מהדיירים שלמו לעורך דין ( מטעמנו ) וככל הנראה הוא כבר החל לפעול בנושא (הכנת חוזה ,,) אין עדיין חתימה על הסכם עם יזם ,
2.מה סוג הערבות הכי כדאית לדיירים
3.היזם רשם במפרט שנקבל מרפסת 14 מטר וממד 13 טרם חתימה על החוזה וטרם קבלת אישור מהעירייה איך נדע שבאמת יקיים את הבטחתו האם זה צריך לעבור אישור של ועדה ומה קורה אם נדחה
4.איך אפשר לבדוק גבולות דשא משותף ( שיהפוך לחנייה )
2.מה סוג הערבות הכי כדאית לדיירים
3.היזם רשם במפרט שנקבל מרפסת 14 מטר וממד 13 טרם חתימה על החוזה וטרם קבלת אישור מהעירייה איך נדע שבאמת יקיים את הבטחתו האם זה צריך לעבור אישור של ועדה ומה קורה אם נדחה
4.איך אפשר לבדוק גבולות דשא משותף ( שיהפוך לחנייה )
תמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/12/16
שלום משה!
1. החובה עליכם היא לפעול בתום לב במהלך המו"מ. לא יודע מה התחייבתם כבר ליזם האחר. אבל לקבל הצעה נוספת לא מזיק. מה עושים עם ההצעה? האם עוזבים יזם נוכחי ועוברים לחדש? זו כבר שאלה שיש לבדוק לאור חובת תום הלב ובעיקר ההבטחות שניתנו על ידיכם ליזם הקיים ושלב המו"מ לו הגעתם.
2. בפרויקט כזה מקבלים ערבות בנקאית בגובה שנקבע בהתאם לעלויות הפרויקט. אני מניח שעורך הדין שמיצג אותכם ידע לעמוד על כך. זו הערבות הראשית. יש עוד סוגי ערבויות שמקבלים - להבטחת תשלומי מיסים, בדק, שכר דירה (אם יש פינוי).
3. כל הנושא התכנוני צריך לעבור אישור של הוועדה המקומית. אם בחרתם יזם מנוסה אז הוא אמור לדעת מה הוועדה תאשר ומה לא בהתאם לבנוי, לצורת המגרש ולתוכניות החלות.
4. לא הבנתי שאלה. למגרש יש גבולות וכל מה שעושים הוא רק בתחום המגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. החובה עליכם היא לפעול בתום לב במהלך המו"מ. לא יודע מה התחייבתם כבר ליזם האחר. אבל לקבל הצעה נוספת לא מזיק. מה עושים עם ההצעה? האם עוזבים יזם נוכחי ועוברים לחדש? זו כבר שאלה שיש לבדוק לאור חובת תום הלב ובעיקר ההבטחות שניתנו על ידיכם ליזם הקיים ושלב המו"מ לו הגעתם.
2. בפרויקט כזה מקבלים ערבות בנקאית בגובה שנקבע בהתאם לעלויות הפרויקט. אני מניח שעורך הדין שמיצג אותכם ידע לעמוד על כך. זו הערבות הראשית. יש עוד סוגי ערבויות שמקבלים - להבטחת תשלומי מיסים, בדק, שכר דירה (אם יש פינוי).
3. כל הנושא התכנוני צריך לעבור אישור של הוועדה המקומית. אם בחרתם יזם מנוסה אז הוא אמור לדעת מה הוועדה תאשר ומה לא בהתאם לבנוי, לצורת המגרש ולתוכניות החלות.
4. לא הבנתי שאלה. למגרש יש גבולות וכל מה שעושים הוא רק בתחום המגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה – מצג שווא
אור
22/12/16
שלום, אנחנו רוצים לבטל חוזה תמ"א 38 בגלל שהיזם דורש לעשות דברים שלא מקובלים ולא אושרו על ידיינו, החוזה שונה מספר פעמיים יש הרבה עימותיים בשנה האחרונה בגלל השינויים שהוא הוסיף, מסתמך על "שפה משפטית" בחוזה שמקנה לו לעשות כאוות נפשו. העו"ד ששכרנו ושילמנו לו, נותן לנו תחושה שהוא משתף פעולה עם העו"ד של היזם..., אין אמון בשניהם. האם יוכלו לחייב אותנו בתשלום על הוצאות היזם? הוא מודע למחלוקות אך בכל זאת ממשיך בסידורי שלו. עדין לא הוגש לאישור בעירייה
ביטול חוזה עם יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/12/16
אור שלום
מאחר ואתם חתומים על הסכם מול היזם אז כדי לבדוק מה אתם יכולים לעשות צריך קודם כל לקרוא את הוראות ההסכם ולראות מה התחייבויות היזם על פיו ומה לוחות הזמנים הנקובים בו ומנגד יש להבין את העבודות ומה נעשה בפועל - האם יתכן שהעכובים מותרים בהסכם, אולי נגרמו בגללכם וכו'. לכן לא אוכל לתת לך תשובה מוחלטת ככה.
בכל מקרה אני ממליץ לך לא להיות לבד במערכה הזאת. אם יש איתך רוב גדול של בעלי דירות, אז יהיה לכם כוח מול היזם. תתיעצו עם עו"ד בענין זה ואם אתם לא סומכים על מי שמייצג אותכם היום תקחו אחד אחר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מאחר ואתם חתומים על הסכם מול היזם אז כדי לבדוק מה אתם יכולים לעשות צריך קודם כל לקרוא את הוראות ההסכם ולראות מה התחייבויות היזם על פיו ומה לוחות הזמנים הנקובים בו ומנגד יש להבין את העבודות ומה נעשה בפועל - האם יתכן שהעכובים מותרים בהסכם, אולי נגרמו בגללכם וכו'. לכן לא אוכל לתת לך תשובה מוחלטת ככה.
בכל מקרה אני ממליץ לך לא להיות לבד במערכה הזאת. אם יש איתך רוב גדול של בעלי דירות, אז יהיה לכם כוח מול היזם. תתיעצו עם עו"ד בענין זה ואם אתם לא סומכים על מי שמייצג אותכם היום תקחו אחד אחר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיה רפואית ותמ"א
סיגל ואוריאל
21/12/16
שלום,
יש לנו שאלה ונשמח אם תוכלו לייעץ לנו.בבניין שלנו השיגו כ-85% חתימות לחוזה תמ"א 38 (לא פינוי בינוי). טרם חתמנו על החוזה למרות שאנחנו מעוניינים בתמ"א, מפני שיש לנו הנחייה רפואית (כולל אישור כתוב) לא לחשוף את הבנות שלנו לאובך ואבק בשל אסטמה.
היזם לא מסכים לעזור לנו בתשלום דיור חלופי.
גם כשהצענו לו שישכור את הדירה שלנו בתור משרד מכירות, לא הסכים.
האם יש סיכוי שהמפקחת על הבתים השמותפים תפסוק לטובתינו או שהסירוב שלנו נחשב "לא סביר" וכדאי פשוט לחתום ולא לחשוף את עצמנו לתביעות
תודה רבה
יש לנו שאלה ונשמח אם תוכלו לייעץ לנו.בבניין שלנו השיגו כ-85% חתימות לחוזה תמ"א 38 (לא פינוי בינוי). טרם חתמנו על החוזה למרות שאנחנו מעוניינים בתמ"א, מפני שיש לנו הנחייה רפואית (כולל אישור כתוב) לא לחשוף את הבנות שלנו לאובך ואבק בשל אסטמה.
היזם לא מסכים לעזור לנו בתשלום דיור חלופי.
גם כשהצענו לו שישכור את הדירה שלנו בתור משרד מכירות, לא הסכים.
האם יש סיכוי שהמפקחת על הבתים השמותפים תפסוק לטובתינו או שהסירוב שלנו נחשב "לא סביר" וכדאי פשוט לחתום ולא לחשוף את עצמנו לתביעות
תודה רבה
בעיה רפואית ותמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/12/16
סיגל ואוריאל שלום רב!
המפקחת לא תעצור את הפרויקט אני מבין שגם אתם לא רוצים בכך. היא יכולה להכריח את היזם להתחשב במצבכם ולתרום לדמי שכירות חלופיים. כמובן בתנאי שתוכיחו את קיום הבעיה הרואית. לכן אני מציע לא לחתום עכשיו על כלום ולא לחשוש מהמפקחת. תחכו ואם היזם לא יתפקח אז אולי המפקחת תעזור בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
המפקחת לא תעצור את הפרויקט אני מבין שגם אתם לא רוצים בכך. היא יכולה להכריח את היזם להתחשב במצבכם ולתרום לדמי שכירות חלופיים. כמובן בתנאי שתוכיחו את קיום הבעיה הרואית. לכן אני מציע לא לחתום עכשיו על כלום ולא לחשוש מהמפקחת. תחכו ואם היזם לא יתפקח אז אולי המפקחת תעזור בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן תוקף לתוכנית הרובעים 4 תל אביב
אבנר
20/12/16
תןכנית 5000 תא אושרה השבוע.
האם ניתן תוקף לתוכנית הרובעים?
כיצד ניתן לעקוב אחרי תוקף תוכנית הרובעים ?
בברכה,
האם ניתן תוקף לתוכנית הרובעים?
כיצד ניתן לעקוב אחרי תוקף תוכנית הרובעים ?
בברכה,
תוקף לתוכנית הרובעים בתל אביב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/12/16
אבנר שלום
תוכנית הרובעים עדין לא בתוקף אבל למעשה עברה את כל השלבים הנדרשים. כרגע מתקנים את הניסוח שלה לאור ההחלטות שנינו בהתנגדויות לתוכניות הללו. לא יודע להגיד לך מתי זה יהיה. אני די בטוח שזו תהיה ידיעה בעיתון ובאתרים ובכל מקרה אתה מוזמן לחזור ולשאול כאן מידי חודשיים.
העיריה כבר דנה בבקשות להיתר בהתאם לעקרונות אלו כך שאין זה מעכב יזמים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תוכנית הרובעים עדין לא בתוקף אבל למעשה עברה את כל השלבים הנדרשים. כרגע מתקנים את הניסוח שלה לאור ההחלטות שנינו בהתנגדויות לתוכניות הללו. לא יודע להגיד לך מתי זה יהיה. אני די בטוח שזו תהיה ידיעה בעיתון ובאתרים ובכל מקרה אתה מוזמן לחזור ולשאול כאן מידי חודשיים.
העיריה כבר דנה בבקשות להיתר בהתאם לעקרונות אלו כך שאין זה מעכב יזמים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה בדיוק החוק לגבי צריף צמוד קרקע
קובי
19/12/16
המדובר בצריף חד קומתי צמוד קרקע בחלקו בנוי מאסבסט מחולק ל 4 יחידות דיור בנות כ 24 מ"ר כל אחת שטח המגרש הינו 729מ"ר בנוסף הנכס בשלמותו שייך ליזם (אין דיירים) נבנה לפני 1980 השאלה ע"פ הנתונים הללו יכול היזם לבנות 4 קומות ו 7 יחידות דיור כאשר היקף הבנייה המבוקש מעל 1200 מ"ר אוסיף גם כי המדובר בשכונה המאופיינת בבתי קרקע 2 או 3 קומות ואין בתים משותפים . אודה לכם מאד על תשובה.
צריף צמוד קרקע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/12/16
קובי שלום
לאור תיקון 3א לתמ"א 38 לא ניתן יהיה להוסיף לבנין חד קומתי עוד 3 קומות מכוח התמ"א אלא רק קומה נוספת. יתכן ויש זכויות לתוספת קומות מכוח תוכניוות הבניה החלות במקום - אך זכויות אלו לא יהיו פתורות ממס והיטל השבחה כמו זכויות מכוח התמ"א.
לא ברור מהשאלה האם הבניה ו/או הפיצול ליחידות נעשה בהיתר או לא - גם לכך חשיבות.
כמובן גם צריך לבדוק מדיניות ההנדסה בעיריה בה מדובר. יש תוכניות שאסרו בכל מקרה הטבות מכוח התמ"א על בנין חד קומתי.
לסיכום - מאוד ממליץ שתלך לאדריכל הבקיא באזור המגרש ושהוא יגיד לך בדיוק מה הזכויות הקיימות ומכוח איזה תוכנית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לאור תיקון 3א לתמ"א 38 לא ניתן יהיה להוסיף לבנין חד קומתי עוד 3 קומות מכוח התמ"א אלא רק קומה נוספת. יתכן ויש זכויות לתוספת קומות מכוח תוכניוות הבניה החלות במקום - אך זכויות אלו לא יהיו פתורות ממס והיטל השבחה כמו זכויות מכוח התמ"א.
לא ברור מהשאלה האם הבניה ו/או הפיצול ליחידות נעשה בהיתר או לא - גם לכך חשיבות.
כמובן גם צריך לבדוק מדיניות ההנדסה בעיריה בה מדובר. יש תוכניות שאסרו בכל מקרה הטבות מכוח התמ"א על בנין חד קומתי.
לסיכום - מאוד ממליץ שתלך לאדריכל הבקיא באזור המגרש ושהוא יגיד לך בדיוק מה הזכויות הקיימות ומכוח איזה תוכנית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי מגוחך הקטנת שטח הדירה
עמית
19/12/16
שלום,
אבקש את עזרתך כיצד לפעול. יש בבעלות אימי דירת קרקע במרכז ת"א שעוברת שיפוץ תמ"א 38. לפי ההסכם מול הקבלן שנחתם בעבר הוא התחייב להוסיף שטח של 9 מ"ר לדירה. שאר הדיירים מקבלים שיפוץ מלא של הבניין, חנייה ומעלית. בפועל העירייה לא אישרה את הרחבת הדירה לפני התיכנון ובפועל יוספו לדירה רק 7.2 מ"ר. הדירה אמורה לההרס ולהיבנות מחדש עקב הצורך בחפירת גישה לחנייה תת-קרקעית עבור הבניין.
המפקח על הבנייה טוען שמגיע פיצוי של 5000 ש"ח למטר המכליל את סך העלויות שנחסכו לקבלן+10% רווח קבלני וזאת לפי החוזה. אבקש את חוות דעתך
תודה מראש על העזרה
עמית
אבקש את עזרתך כיצד לפעול. יש בבעלות אימי דירת קרקע במרכז ת"א שעוברת שיפוץ תמ"א 38. לפי ההסכם מול הקבלן שנחתם בעבר הוא התחייב להוסיף שטח של 9 מ"ר לדירה. שאר הדיירים מקבלים שיפוץ מלא של הבניין, חנייה ומעלית. בפועל העירייה לא אישרה את הרחבת הדירה לפני התיכנון ובפועל יוספו לדירה רק 7.2 מ"ר. הדירה אמורה לההרס ולהיבנות מחדש עקב הצורך בחפירת גישה לחנייה תת-קרקעית עבור הבניין.
המפקח על הבנייה טוען שמגיע פיצוי של 5000 ש"ח למטר המכליל את סך העלויות שנחסכו לקבלן+10% רווח קבלני וזאת לפי החוזה. אבקש את חוות דעתך
תודה מראש על העזרה
עמית
פיצוי מגוחך עבור הקטנת הדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/12/16
שלום עמית
קודם כל תקרא בהסכם מה כתוב. בהרבה הסכמים כתוב שאם יהיו סטיות עד תחום מסוים מה יהיה הפיצוי לבעלים.
הבעיה היא שכל צד רואה ערכים אחרים מול העיניים. מבחינת היזם עולה לו לבנות נניח כ- 5000 ש"ח למ"ר. מבחינתך 1.8 מ"ר במרכז ת"א שווים הרבה יותר.
לכן חשוב לראות על מה חתמת.
ממליץ שתיגש לעורך דין עם ההסכם שיתן לך חוות דעת פרטנית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל תקרא בהסכם מה כתוב. בהרבה הסכמים כתוב שאם יהיו סטיות עד תחום מסוים מה יהיה הפיצוי לבעלים.
הבעיה היא שכל צד רואה ערכים אחרים מול העיניים. מבחינת היזם עולה לו לבנות נניח כ- 5000 ש"ח למ"ר. מבחינתך 1.8 מ"ר במרכז ת"א שווים הרבה יותר.
לכן חשוב לראות על מה חתמת.
ממליץ שתיגש לעורך דין עם ההסכם שיתן לך חוות דעת פרטנית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן סרבן שרוצה לקבל יותר תמורת דירת גג
ברק
18/12/16
אילן שלום,
ראשית כל, אני מודה לך על כל ההשקעה והעזרה הרבה לקהילה במתן מידע בפורום זה.
הבנין שלנו בן 3.5 קומות וקיימים בו 10 דירות שמתוכן אחת על הגג.
דירת הגג גדולה משאר הדירות ובנוסף צמוד אליה חלק מהגג. סך כל שטחה הבנוי ועוד החלק המוצמד מסתכמים במחצית מתכסית הבנין.
9 מבעלי הדירות (90%) אשר מחזיקים ביותר מ- 80% מהשטח המשותף מעויינים בתמ"א 38/1.
במסגרת התמ"א ניתן להוסיף 2 קומות לבניין ובכך להגיע ל-5.5 קומות סה"כ.
יש לציין כי לדירת הגג אין זכות מיוחדת בקומות שאינם בנויות (מעליה), ומלבד חצי משטח הגג הנוכחי, כל השאר מוגדר כרכוש משותף.
בעל הדירה על הגג דורש דורש לקבל את דירת הפנטהאוס בפרויקט המוגמר, אך הדבר מקשה על הפרויקט כלכלית.
1. בהנחה שמרחיבים לו את הדירה לכל השטח הצמוד לו ובנוסף לזה עוד מוסיפים לו ממ"ד ושטחים מכח התמ"א, האם ניתן לבנות מעליו את הקומות הנוספות מבלי שזה יחשב כפגיעה בזכויות הקנייניות שלו? בכך לחייבו להסכים לפרויקט?
2. כיצד לטעמך המפקחת על המקרקעין תראה סוגיה זו? האם ישנם תקדימים?
3. האם העובדה שהוא הבעלים של דירת גג מקנה לו זכויות מיוחדות או את הזכות לדרוש דירת גג בתמורה? (אין לן זכות מיוחדת בזכויות הבניה הלא מנוצלות של הבנין למעט השלמת הדירה שלו)
רב תודות על תרומתך הרבה!
ראשית כל, אני מודה לך על כל ההשקעה והעזרה הרבה לקהילה במתן מידע בפורום זה.
הבנין שלנו בן 3.5 קומות וקיימים בו 10 דירות שמתוכן אחת על הגג.
דירת הגג גדולה משאר הדירות ובנוסף צמוד אליה חלק מהגג. סך כל שטחה הבנוי ועוד החלק המוצמד מסתכמים במחצית מתכסית הבנין.
9 מבעלי הדירות (90%) אשר מחזיקים ביותר מ- 80% מהשטח המשותף מעויינים בתמ"א 38/1.
במסגרת התמ"א ניתן להוסיף 2 קומות לבניין ובכך להגיע ל-5.5 קומות סה"כ.
יש לציין כי לדירת הגג אין זכות מיוחדת בקומות שאינם בנויות (מעליה), ומלבד חצי משטח הגג הנוכחי, כל השאר מוגדר כרכוש משותף.
בעל הדירה על הגג דורש דורש לקבל את דירת הפנטהאוס בפרויקט המוגמר, אך הדבר מקשה על הפרויקט כלכלית.
1. בהנחה שמרחיבים לו את הדירה לכל השטח הצמוד לו ובנוסף לזה עוד מוסיפים לו ממ"ד ושטחים מכח התמ"א, האם ניתן לבנות מעליו את הקומות הנוספות מבלי שזה יחשב כפגיעה בזכויות הקנייניות שלו? בכך לחייבו להסכים לפרויקט?
2. כיצד לטעמך המפקחת על המקרקעין תראה סוגיה זו? האם ישנם תקדימים?
3. האם העובדה שהוא הבעלים של דירת גג מקנה לו זכויות מיוחדות או את הזכות לדרוש דירת גג בתמורה? (אין לן זכות מיוחדת בזכויות הבניה הלא מנוצלות של הבנין למעט השלמת הדירה שלו)
רב תודות על תרומתך הרבה!
דירת הגג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/12/16
ברק שלום!
תודה על הפניה לפורום.
המצב שתארת אינו פשוט. לפי מה שאני מבין לאותו אדם הזכויות בדירה על הגג לה צמודה גם מרפסת הגג אך לא זכויות הבניה מעליה ולא כמחצית משטח הגג. במקרה כזה לא ניתן "לבטל" את מרפסת הגג שיש לו ולהשלימה אם אין הסכמה מצידו. מרפסת הגג היא רכושו הפרטי של אותם בעלים ולא ניתן מכוח החוק לחייבו לעשות בה שימוש כפי שתארת.
הוא לא יכול למנוע את הבניה בחלק הגג שאינו צמוד עליו. לגבי השטח מעל - המצב לא ברור ונרה כי משפטית לפחות ניתן לבנות למעט מעל שטח המרפסת הצמודה לדירתו. תכנונית ברור שזה לא יעבוד.
לכן - אין ברירה וחייבים לדבר עם אותו שכן והיזם ולנסות ולהגיע לפתרון. סך הכל נראה שגם אותם בעלים מבין מה היתרונות שלו בפרויקט.
אני מבין שאותם בעלים רוצה את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויי בתכנית גרמושקה לתמא
מאיר
18/12/16
שלום
הבניין שלנו בשלב מתקדם לתמא הוגשו תכניות לעיריה
הקבלן הסתמך על גרמושקה ישנה לעניין מבנה הדירות הפנימי ותכנן מיקום ממד לפי זה אולם במדידה שערכנו הדיירים ראינו שזה לא תואם המציאות ואפשר להזיז הממד כ 70 ס"מ לצד כדי לאפשר הוספת חלון לאור ואויר בדירה
הקבלן מסרב לשנות התכניות לפי בקשתינו
מה ניתן לעשות
הבניין שלנו בשלב מתקדם לתמא הוגשו תכניות לעיריה
הקבלן הסתמך על גרמושקה ישנה לעניין מבנה הדירות הפנימי ותכנן מיקום ממד לפי זה אולם במדידה שערכנו הדיירים ראינו שזה לא תואם המציאות ואפשר להזיז הממד כ 70 ס"מ לצד כדי לאפשר הוספת חלון לאור ואויר בדירה
הקבלן מסרב לשנות התכניות לפי בקשתינו
מה ניתן לעשות
שינוי בגרמושקה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/12/16
מאיר שלום!
יתכן והיזם מסרב כי הזזת ממ"ד משפיעה במקומות אחרים בתכנון שאתם לא מודעים להם. למשל - בקומת הקרקע על החניות המתוכננות או על התכנון הפנימי של הדירות שתכנן עבורו. מציע שתבדקו ותראו את קומת הקרקע וקומות היזם כדי להבין מה השפעת ההזזה על התכנון הכולל. אין אלטרנטיבה לדיאלוג והבנה מה מקור ההתנגדות שלו. יתכן ותבינו שאין אפשרות בשלב זה "להזיז" ממ"ד ויתכן והיזם ישתכנע.
אם ההתעקשות שלו סתמית- מציע שתתיעצו עם עורך הדין שליווה אותכם להבין מה האפשרויות המשפטיות שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יתכן והיזם מסרב כי הזזת ממ"ד משפיעה במקומות אחרים בתכנון שאתם לא מודעים להם. למשל - בקומת הקרקע על החניות המתוכננות או על התכנון הפנימי של הדירות שתכנן עבורו. מציע שתבדקו ותראו את קומת הקרקע וקומות היזם כדי להבין מה השפעת ההזזה על התכנון הכולל. אין אלטרנטיבה לדיאלוג והבנה מה מקור ההתנגדות שלו. יתכן ותבינו שאין אפשרות בשלב זה "להזיז" ממ"ד ויתכן והיזם ישתכנע.
אם ההתעקשות שלו סתמית- מציע שתתיעצו עם עורך הדין שליווה אותכם להבין מה האפשרויות המשפטיות שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קומה מורחבת
לירון
17/12/16
האם ניתן להרחיב קומה חדשה מעבר לקומה המורחבת בקומה קיימת?
האם מותר לחדר הנוסף (לא הממ"ד) בזכויות התמ"א מותר לעבור מעבר לקווי בניין , שלא לצורכי חיזוק?
האם מותר לחדר הנוסף (לא הממ"ד) בזכויות התמ"א מותר לעבור מעבר לקווי בניין , שלא לצורכי חיזוק?
קומה מורחבת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/12/16
שלום לירון
אני מבין שאתה שואל האם הקומה החשה יכולה לסטות ולהיות גדולה יותר מקונטור הקומה הקיימת. התשובה בתוכניות החלות על אותה חלקה. דרך כלל קווי הבנין אחידים לכל הקומות כולל החדשות אך יתכנו תוכניות המאפשרות (בדר"כ בבנינים גבוהים) לקומות הגבוהות להתרחב החוצה.
כל בניה נוספת שאינה ממ"ד או אלמנט חיזוק אחר לבניה מחייב לעמוד בקווי הבניה. זאת למעט אם יש תוכנית ספציפית באותה רשות המאפשרת אחרת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאתה שואל האם הקומה החשה יכולה לסטות ולהיות גדולה יותר מקונטור הקומה הקיימת. התשובה בתוכניות החלות על אותה חלקה. דרך כלל קווי הבנין אחידים לכל הקומות כולל החדשות אך יתכנו תוכניות המאפשרות (בדר"כ בבנינים גבוהים) לקומות הגבוהות להתרחב החוצה.
כל בניה נוספת שאינה ממ"ד או אלמנט חיזוק אחר לבניה מחייב לעמוד בקווי הבניה. זאת למעט אם יש תוכנית ספציפית באותה רשות המאפשרת אחרת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות דיירים בתמ"א 38/2 מול היזם
אביב
15/12/16
שלום ותודה על הפורום הזה.
אנחנו בתחילת תהליך של תמא 38/2. בניין שבתחילת הדרך קיבל אישור ל2.5 קומות נוספות ועכשיו האישור עומד על 5.5 קומות נוספות. בהתחלה היזם הציע 15 מ"ר נוספים לכל דירה ועכשיו מציע 25 מ"ר נוספים לכל דירה. האם זו הצעה שכדאי לנו כדיירי הבניין לקבל ביחס לתמורה שיקבל היזם? בנוסף לכל דייר תהיה חניה אחת ומחסן שעוד לא ברור גודלו וגם לא יהיה צמוד לדירה. איזה מהמיסים אמורים לחול על היזם במקום על הדיירים כדי לפצות על שינוי מהותי באיכות החיים בבניין שיגדל כל כך. בכל קומה תהיינה 4 דירות. תודה
אנחנו בתחילת תהליך של תמא 38/2. בניין שבתחילת הדרך קיבל אישור ל2.5 קומות נוספות ועכשיו האישור עומד על 5.5 קומות נוספות. בהתחלה היזם הציע 15 מ"ר נוספים לכל דירה ועכשיו מציע 25 מ"ר נוספים לכל דירה. האם זו הצעה שכדאי לנו כדיירי הבניין לקבל ביחס לתמורה שיקבל היזם? בנוסף לכל דייר תהיה חניה אחת ומחסן שעוד לא ברור גודלו וגם לא יהיה צמוד לדירה. איזה מהמיסים אמורים לחול על היזם במקום על הדיירים כדי לפצות על שינוי מהותי באיכות החיים בבניין שיגדל כל כך. בכל קומה תהיינה 4 דירות. תודה
תשתמש במחשבון תמא
ניראל
16/12/16
כדי לקבל תשובה הרבה יותר מושכלת אתה צריך לכאורה להכנס לנעליו של היזם , להבין את רווחיות הפרויקט וסף הרווחיות של היזם ורק כך לנהל מו"מ מושכל.
זכויות נוספות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/12/16
אביב שלום
אני מבין שהיזם קיבל עוד 3 קומות לבניה. לא ברור מהשאלה מה שטח הקומות הללו. בתמורה הוא מוכן להגדיל את הדירה ב- 10 מ"ר נוספים.
אני יכול לתת הנחיה כללית ומאוד "גסה" כדי לבחון את ההצעה.
אתם נותנים לו זכויו בשטח כולל של X מ"ר. נניח שאחוז הקומבינציה המקובל באזורכם הוא 40% (לבדיקה והתאמה על ידך). זה אומר שהוא צריך לתת לכם בתמורה 40% * X בנויים. תבדקו את זה מול 10מ"ר * מספר הדירות אצלכם לבדיקת סבירות.
הדרך המדויקת יותר היא לראות מה סך התמורות הנוספות שהוא מקבל (הכנסות פחות הוצאות על זכויות אלו) מזה להפחית רווח יזמי מקובל (25%) ולראות אם זה משתווה לשווי הבנוי של השטח שאתם מקבלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות בתמ"א
איריס
15/12/16
ליועצי האתר שלום רב. שאלה מטרידה: שוכר שכר דירה בעת בניית תמא בשכד מופחת
וציין שיודע מהם תלאות תמא. בחוזה לא מוזכר התמא. יש סעיף דייר חלופי סביר. לאחר
מספר חודשים הודיע השוכר כי הסבל רב והוא דורש הורדת שכד ביותר מ-50%. בהנחה שלא
יימצא שוכר חלופי סביר, האם רשאי השוכר הנוכחי לצאת ללא קנס? אודה לתגובתכם.
איריס
וציין שיודע מהם תלאות תמא. בחוזה לא מוזכר התמא. יש סעיף דייר חלופי סביר. לאחר
מספר חודשים הודיע השוכר כי הסבל רב והוא דורש הורדת שכד ביותר מ-50%. בהנחה שלא
יימצא שוכר חלופי סביר, האם רשאי השוכר הנוכחי לצאת ללא קנס? אודה לתגובתכם.
איריס
חוזה שכיות בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/12/16
איריס שלום
קודם כל חשוב מה כתוב בהסכם השכירות. אני מבין שהמילה "תמ"א" לא מופיע אבל אפשר להראות (אולי תוך השוואת שכר הדירה להסכם קודם, חילופי מיילים וכו') כי שכר הדירה הופחת עקב הפרויקט. אם ניתן להוכיח זאת ובהסכם אין סעיף יציאה תוך כדי תקופת השכירות סתם כך, אז הוא יכול לצאת רק בהתאם לאותו סעיף של הבאת דייר חלופי סביר.
יחד עם זאת - אני מבין שהדריה וגם ההתנהלות של השוכר מעצבנות. אבל מה שאתה צריכה לבדוק הוא מה היכולת והרצון שלך לתבוע את אותו דייר וכן מה האפשרות להשכיר את הדירה במצבה לשוכר אחר. קבלי החלטה מושכלת ולא מהבטן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל חשוב מה כתוב בהסכם השכירות. אני מבין שהמילה "תמ"א" לא מופיע אבל אפשר להראות (אולי תוך השוואת שכר הדירה להסכם קודם, חילופי מיילים וכו') כי שכר הדירה הופחת עקב הפרויקט. אם ניתן להוכיח זאת ובהסכם אין סעיף יציאה תוך כדי תקופת השכירות סתם כך, אז הוא יכול לצאת רק בהתאם לאותו סעיף של הבאת דייר חלופי סביר.
יחד עם זאת - אני מבין שהדריה וגם ההתנהלות של השוכר מעצבנות. אבל מה שאתה צריכה לבדוק הוא מה היכולת והרצון שלך לתבוע את אותו דייר וכן מה האפשרות להשכיר את הדירה במצבה לשוכר אחר. קבלי החלטה מושכלת ולא מהבטן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה קטנה תמורת דירה גדולה – מה המס על ההפרש?
חנה
14/12/16
תמ"א 1 חיזוקים. אנחנו מעוניינים לקבל מהיזם דירה קטנה + סכום כסף גדול תמורת דירת פנטהאוז דופלקס שנמסור לו.
זו דירתנו היחידה כך שאפשר לגייס את הפטור לדירת יחיד.
האם זה אפשרי ? מה סוג המס ? אפשר אולי לקבל מהיזם 2 דירות קטנות תמורת הדירה הגדולה?
תודה מראש על כל מידע.
זו דירתנו היחידה כך שאפשר לגייס את הפטור לדירת יחיד.
האם זה אפשרי ? מה סוג המס ? אפשר אולי לקבל מהיזם 2 דירות קטנות תמורת הדירה הגדולה?
תודה מראש על כל מידע.
דירה קטנה תמורת דירה גדולה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/12/16
חנה שלום
אני מבין שיש לכם דירת דופלקס שכבר גדולה מצורכיכם ואתם רוצים להמירה, במסגרת פרויקט התמ"א, בדירה קטנה וכסף או בשתי דירות קטנות.
קבלת כסף בוודאות חייבת במס שבח. גובה המס הוא בהתאם לנתוני הרכישה של הדירה ובהתאם למצבכם האישי. גם קבלת שתי דירות עשויה להיות ממוסה באותו מס אם כי כאן ניתן אולי ליצר מבנה עיסקה שיעזור. לענין זה מומלץ כי תלוו גם בעו"ד המתמחה ספציפית במיסוי מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שיש לכם דירת דופלקס שכבר גדולה מצורכיכם ואתם רוצים להמירה, במסגרת פרויקט התמ"א, בדירה קטנה וכסף או בשתי דירות קטנות.
קבלת כסף בוודאות חייבת במס שבח. גובה המס הוא בהתאם לנתוני הרכישה של הדירה ובהתאם למצבכם האישי. גם קבלת שתי דירות עשויה להיות ממוסה באותו מס אם כי כאן ניתן אולי ליצר מבנה עיסקה שיעזור. לענין זה מומלץ כי תלוו גם בעו"ד המתמחה ספציפית במיסוי מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפילו ס"מ במושע מזכה את בעל הנכס
אביחי
14/12/16
השאלה איך מיישמים את החלטת בית המשפט הבאה על תמ"א 38/2 כאשר יש לך יתר מהשכן במושע ?. מה קורה כש יזמים לא מודעים לכך. וצריך שהסרבן יוציא מכיסו ליידע את היזם !!!.
"על פי ההחלטה, לצורך פירוק השיתוף אין להתחשב בזכויות שמחוץ לתקנון ובעת פירוק השיתוף תחושב התמורה אותה יהיו זכאים בעלי הדירות לקבל אך ורק בהתחשב בחלק היחסי שלהם במקרקעין כפי שהם בנסח הרישום, ובהתחשב בזכויות שקיימות מכוח התקנון המוסכם, ככל שקיימות."... האם המפקח יידע להעריך את הנכס של הסרבן , במקרה זה?.בברכה
"על פי ההחלטה, לצורך פירוק השיתוף אין להתחשב בזכויות שמחוץ לתקנון ובעת פירוק השיתוף תחושב התמורה אותה יהיו זכאים בעלי הדירות לקבל אך ורק בהתחשב בחלק היחסי שלהם במקרקעין כפי שהם בנסח הרישום, ובהתחשב בזכויות שקיימות מכוח התקנון המוסכם, ככל שקיימות."... האם המפקח יידע להעריך את הנכס של הסרבן , במקרה זה?.בברכה
קביעת זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/12/16
אביחי שלום!
לשאלתך - המפקחים הם למעשה שופטים לכל דבר, אנשי מקצוע הבקיאים בחוקים הרלבנטיים ובפסיקות והם ידעו לעשות כל דבר שנדרש.
אני רק מזכיר כי בפרויקט תמא 38 לא תמיד ניתן לתת לכל בעל דירה בדיוק לפי חלקו ברכוש המשותף (ולא בכל מצב גם צריך לנהוג כך).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לשאלתך - המפקחים הם למעשה שופטים לכל דבר, אנשי מקצוע הבקיאים בחוקים הרלבנטיים ובפסיקות והם ידעו לעשות כל דבר שנדרש.
אני רק מזכיר כי בפרויקט תמא 38 לא תמיד ניתן לתת לכל בעל דירה בדיוק לפי חלקו ברכוש המשותף (ולא בכל מצב גם צריך לנהוג כך).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בניה נוספות בתמא 38.2
אבנר
11/12/16
האם תמא 38/2 מוסיפה אחוזי בניה על התוכנית הקיימת ? מה סדר גודל של התוספת?
זכויות בניה נוספות בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/12/16
אבנר שלום!
תמ"א 38 מוסיפה זכויות לבנית 2.5 קומות נוספות ולאור תיקון 3א לתמ"א 38 יתכן ואף יותר מכך.
חשוב לדעת היכן הנכס נמצא משום שלרשות המקומית עשויה להיות מדיניות תכנונית משלה ואולי תוכניות שהכינה מכוח תמ"א 38 והקובעות שינוי מעקרון זה (וזה מותר).
בנוסף חשוב לדעת מה שטח החלקה בה מדובר ומה שטח הבנוי בה כיום.
כל הנתונים הללו חשובים לצורך גיבוש מצב הזכויות הקיימים והניתנים לתוספת באותה חלקה.
לצערי מעבר לכך לא אוכל לענות בשל כלליות השאלה. מציע כי תיגש למחלקת הנדסה ברשות בה מדובר. יש שם אדם שאחראי על מתן אינפורמציה תכנונית והוא יוכל לתת תשובות ממוקדות יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תמ"א 38 מוסיפה זכויות לבנית 2.5 קומות נוספות ולאור תיקון 3א לתמ"א 38 יתכן ואף יותר מכך.
חשוב לדעת היכן הנכס נמצא משום שלרשות המקומית עשויה להיות מדיניות תכנונית משלה ואולי תוכניות שהכינה מכוח תמ"א 38 והקובעות שינוי מעקרון זה (וזה מותר).
בנוסף חשוב לדעת מה שטח החלקה בה מדובר ומה שטח הבנוי בה כיום.
כל הנתונים הללו חשובים לצורך גיבוש מצב הזכויות הקיימים והניתנים לתוספת באותה חלקה.
לצערי מעבר לכך לא אוכל לענות בשל כלליות השאלה. מציע כי תיגש למחלקת הנדסה ברשות בה מדובר. יש שם אדם שאחראי על מתן אינפורמציה תכנונית והוא יוכל לתת תשובות ממוקדות יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי ברכישת או קבלת חנייה בתמ"א 38
יוסי
11/12/16
עו"ד אילן הלוי שלום וברכה
האם קיים מיסוי כלשהו (מס רכישה למשל) בקבלת חנייה בכל אחד מהמקרים הבאים:
א. רכישת חניה מהיזם במחיר עלות בתמ"א 38-1
ב. קבלת חנייה מהיזם בחינם בתמ"א 38-1
ג. רכישת חנייה נוספת מהיזם בתמ"א 38-2 (לאחר שכבר הדירה קיבלה חנייה אחת בחינם)
האם קיים מיסוי כלשהו (מס רכישה למשל) בקבלת חנייה בכל אחד מהמקרים הבאים:
א. רכישת חניה מהיזם במחיר עלות בתמ"א 38-1
ב. קבלת חנייה מהיזם בחינם בתמ"א 38-1
ג. רכישת חנייה נוספת מהיזם בתמ"א 38-2 (לאחר שכבר הדירה קיבלה חנייה אחת בחינם)
מיסוי חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/12/16
יוסי שלום!
כל עוד אתה מקבל חניה ללא תשלום כחלק מהסכם התמ"א אזי אין חבות במס רכישה. אם אתה משלם כסף לרכישת החניה- אז צריך לשלם מס רכישה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל עוד אתה מקבל חניה ללא תשלום כחלק מהסכם התמ"א אזי אין חבות במס רכישה. אם אתה משלם כסף לרכישת החניה- אז צריך לשלם מס רכישה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף בחוזה תמא בין הדיירים לקבלן 1
רחל בן משה
10/12/16
שלום רב,
הקבלן שמבצע את פרויקט התמא בדירתי מסרב לפנות את הרהיטים בדירתי לדירה פנויה אחרת, כפי שרשום בהסכם שחתמנו אנו הדיירים מולו.
אנו לא גרים בדירה, אך יש בה רהיטים וחפצים שונים. ידוע לי כי הוא מפנה ע"פ ההסכם לדיירים אחרים, אך עבורי הוא מסרב לבצע זאת בטענה שהשכנה שלה העביר את הרהיטים לדירה אחרת, מדובר בדירה באותה קומה שלה. עפ ההסכם הוא מחוייב להעביר הרהיטים לכל דירה ודירה.
בסעיף בהסכם כתוב:"היזם ישא...בשכר דירה והעברת התכולה לדירה החלופית ובחזרה.
אך עבורי הקבלן מסרב לעשות זאת ומציין כי הוא לא אחראי על הרהיטים והחפצים שלי שנמצאים בדירה.
מה אני עושה ? כיצד ניתן לפעול במקרה שבו הקבלן עושה איפה ואיפה בין הדיירים ?
הקבלן שמבצע את פרויקט התמא בדירתי מסרב לפנות את הרהיטים בדירתי לדירה פנויה אחרת, כפי שרשום בהסכם שחתמנו אנו הדיירים מולו.
אנו לא גרים בדירה, אך יש בה רהיטים וחפצים שונים. ידוע לי כי הוא מפנה ע"פ ההסכם לדיירים אחרים, אך עבורי הוא מסרב לבצע זאת בטענה שהשכנה שלה העביר את הרהיטים לדירה אחרת, מדובר בדירה באותה קומה שלה. עפ ההסכם הוא מחוייב להעביר הרהיטים לכל דירה ודירה.
בסעיף בהסכם כתוב:"היזם ישא...בשכר דירה והעברת התכולה לדירה החלופית ובחזרה.
אך עבורי הקבלן מסרב לעשות זאת ומציין כי הוא לא אחראי על הרהיטים והחפצים שלי שנמצאים בדירה.
מה אני עושה ? כיצד ניתן לפעול במקרה שבו הקבלן עושה איפה ואיפה בין הדיירים ?
עלות העברת ריהוט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/12/16
רחל שלום
התשובה כתובה בהסכם עליו חתמתם. בדרך כלל כתוב שם שהיזם נושא בעלות ההובלה אך לא הוא אחראי לבצע בפועל. רק משלם. לפעמים מסייגים זאת רק לאלו שגרים בדירות ולא לאלו שמשכירים אותן. לכן חשוב שתתיעצי עם עורך הדין יצג אותכם בהסכם והוא אמור לפעול עבורך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
התשובה כתובה בהסכם עליו חתמתם. בדרך כלל כתוב שם שהיזם נושא בעלות ההובלה אך לא הוא אחראי לבצע בפועל. רק משלם. לפעמים מסייגים זאת רק לאלו שגרים בדירות ולא לאלו שמשכירים אותן. לכן חשוב שתתיעצי עם עורך הדין יצג אותכם בהסכם והוא אמור לפעול עבורך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשבונית מס
אבי
10/12/16
יש לי חנות בבניין שבו חתמנו על חוזה ל-תמא 38-2.
את התשלום לעו"ד שלנו (עו"ד דיירים) שילם בפועל היזם.
ביקשתי מעורך הדין לקבל את חשבונית המס , כי לדעתי היא אמורה להיות על שמי (הוא מייצג אותי ולא את היזם).
העו"ד טען כי מכיוון שהמשלם בפועל היה היזם - הוא היה צריך להוציא את החשבונית על שם היזם .
מי צודק ?
אבי
את התשלום לעו"ד שלנו (עו"ד דיירים) שילם בפועל היזם.
ביקשתי מעורך הדין לקבל את חשבונית המס , כי לדעתי היא אמורה להיות על שמי (הוא מייצג אותי ולא את היזם).
העו"ד טען כי מכיוון שהמשלם בפועל היה היזם - הוא היה צריך להוציא את החשבונית על שם היזם .
מי צודק ?
אבי
חשבונית המס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
שלום אבי
השאלה אולי יותר בתחומי המס ובמיוחד מס ערך מוסף.
אבל אם אני מבין-
היזם שילם שכר טרחה ומעמ. כעת אתה רוצה לקבל חשבונית על חלקם שלא שילמת כדי לקזז הוצאה ולהנות מקיזוז המעמ? לא נשמע לי סביר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השאלה אולי יותר בתחומי המס ובמיוחד מס ערך מוסף.
אבל אם אני מבין-
היזם שילם שכר טרחה ומעמ. כעת אתה רוצה לקבל חשבונית על חלקם שלא שילמת כדי לקזז הוצאה ולהנות מקיזוז המעמ? לא נשמע לי סביר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מתיחסים לרכוש המשותף העודף בתמ"א 38/2
אבנר
09/12/16
בבניין עושים תמ"א 38/2 הריסה . ויש 3 סוגי דירות עם רישום שונה
.
הדירה שלי עליונה ורשומה בטאבו 100מ"ר וברכוש המשותף 102/1500
הדירה מתחתי עם שטח של 99 וורשומה כ99/1500
על אף שדירה אחת מתחת לשנייה ( בעצם חופפות) אבל יש הבדל בשטח מגורים
בגלל קווי הבניין המקוריים, בשנות ה60, החישוב לקח בחשבון את הרכוש המשותף בהתאם
לפנים הדירה וכך נרשם בטאבו וללא התחשבות במרפסות, אשר נתווספו בהמשך.
האם אתם חושבים שיש לי הצדקה לתבוע מהיזם פיצוי על ההפרש ,הן בשטח של
1 מ"ר פנים דירה והן ב: 2 מ"ר
העודף של הרכוש המשותף.?.
בעצם היזם הורס את הבניין וכל התיכנון נעשה "על מגרש ",
ובהתחשב בקיים (לפי החוק החדש) אז ההפרש הנ"ל של 3מ"ר (וגם כמושע) מקנה
זכויות יתר לבנייה החדשה . כך שגם ה3מ"ר
שהם כביכול( במושע)
מקנים לבנייה החדשה כפול זכויות.
בבקשה : כיצד תשפוט המפקחת?.
בברכה,
רכוש משותף עודף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
במקרה שתארת בו הדירות חופפות בשטח אזי למרות הבדלים קלים מאוד בחלקי הרכוש נראה לי סביר שהמפקחת לא תתערב אם התמורה תהיה זהה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א וצינור גז
נועם
08/12/16
שלום! קבלן תמ"א גרם לתקלה בצינור גז פניתי לקבלן עשרות פעמים והוא סירב בטענה שאין שום תקלה ושעובדים שלו בדקו שאין כלום לאחר 4 חודשים החליט לתקן את התקלה כי באו מהעירייה לעשות ביקורת! החלטיתי להגיש תביעה בבית משפט לתיבעות קטנות עקב עוגמת נפש וכן על הנזק הפיזי של יכולתי להשתמש בגז 4 חודשים אחרי שהגשתי הקבלן טוען שזו אחריות של היזם ולא שלו ומבקש מבית המשפט שנשלם לו הוצאות ושכ"ט עו"ד מי שגרם לנזק זה הקבלן שיש לו מניות אצל היזם ומפיל את זה עליו אז של מי האחריות של הקבלן שגרם לתקלה בגז! או היזם שמעסיק את הקבלן! יש לי צילום של התקלה שנגרמה ודו"ח טכנאי גז פרטי! מה עושים ועל מה מסתמך בית המשפט!!
צינור הגז
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
שלום רב
לא הבנתי אם מדובר בניתוק גז כדי לאפשר ביצוע העבודות או תקלה ברשלנות שהקבלן גרם לצינור הגז.
אם הראשון, אז יתכן והנתבע הנכון הוא היזם ולצורך כך יש לקרוא מה כתוב בהסכם לגבי כך.
אם השני אז הקבלן הוא הנתבע הנכון.
בכל מקרה לא לחשוש. אני מניח שבית המשפט לא יכנס לפרטים וילחץ על פשרה
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא הבנתי אם מדובר בניתוק גז כדי לאפשר ביצוע העבודות או תקלה ברשלנות שהקבלן גרם לצינור הגז.
אם הראשון, אז יתכן והנתבע הנכון הוא היזם ולצורך כך יש לקרוא מה כתוב בהסכם לגבי כך.
אם השני אז הקבלן הוא הנתבע הנכון.
בכל מקרה לא לחשוש. אני מניח שבית המשפט לא יכנס לפרטים וילחץ על פשרה
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
