פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מיסוי בתמ"א 38
ירון
14/03/17
שלום רב,
אני הבעלים של בניין שלם בן 3 קומות 3 דירות בכל קומה. כל הדירות בבעלותי ומושכרות. אני מעוניין לבצע פרוייקט תמא 38 בבניין. לחזק את הבניין ולהוסיף קומות. האם מכיוון שכל הבניין והדירות הן בבעלותי זה אומר שאני לא אהיה פטור ממס שבח על פי חוק התמ"א?
אני הבעלים של בניין שלם בן 3 קומות 3 דירות בכל קומה. כל הדירות בבעלותי ומושכרות. אני מעוניין לבצע פרוייקט תמא 38 בבניין. לחזק את הבניין ולהוסיף קומות. האם מכיוון שכל הבניין והדירות הן בבעלותי זה אומר שאני לא אהיה פטור ממס שבח על פי חוק התמ"א?
מיסוי בעלים של בנים שלם בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/17
ירון שלום
לא ברור לי האם כוונתך שאתה מבצע בעצמך את הפרויקט או שאתה רוצה להתקשר בהסכם עם יזם אחר.
אם הבניה היא עצמית - בעצם הבניה אין כל עיסקה. עיסקה תהיה רק כשתמכור את הדירות החדשות שתבנה. מאחר וממילא אין לך פטור ממס שבח (זו לא דירה יחידה) אז תשלם מס שבח בהתאם להוראות החוק.
אם אתה עומד להתקשר עם יזם - בדר"כ יזמים לוקחים על עצמם את חיובי המס. אבל במקרה של בעלות יחידה נושא המיסוי יעלה כי אתה לא תהיה זכאי לפטור מכוח החוק על יותר מדירת תמא אחת. בנוסף - חשש גדול כי יטילו עליכם היטלי השבחה מעצם חתימת ההסכם מול היזם. כך שאני ממליץ להתיעץ מראש עם עורך דין המתמחה בתחום מיסוי המקרקעין לפני עריכת העיסקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברור לי האם כוונתך שאתה מבצע בעצמך את הפרויקט או שאתה רוצה להתקשר בהסכם עם יזם אחר.
אם הבניה היא עצמית - בעצם הבניה אין כל עיסקה. עיסקה תהיה רק כשתמכור את הדירות החדשות שתבנה. מאחר וממילא אין לך פטור ממס שבח (זו לא דירה יחידה) אז תשלם מס שבח בהתאם להוראות החוק.
אם אתה עומד להתקשר עם יזם - בדר"כ יזמים לוקחים על עצמם את חיובי המס. אבל במקרה של בעלות יחידה נושא המיסוי יעלה כי אתה לא תהיה זכאי לפטור מכוח החוק על יותר מדירת תמא אחת. בנוסף - חשש גדול כי יטילו עליכם היטלי השבחה מעצם חתימת ההסכם מול היזם. כך שאני ממליץ להתיעץ מראש עם עורך דין המתמחה בתחום מיסוי המקרקעין לפני עריכת העיסקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכייתך בתמריצים של התמ"א הינה חוקית לחלוטין
SARONA
19/03/17
גם בעל הבניין יזכה בכל התמריצים.
כי התמ,א באה לחזק מפני רעידת אדמה """
ואתה חלילה לא תרצה לגרום נזק לדיירים שלך
וגם אם אתה לבד מתגורר בכל הבניין , חלילה אף אחד לא ירצה לך רע אז תחזק את הבניין ותזכה לכל התמריצים "למיניהם" ................מאחלת לך בהצלחה ואל תשכח להשיב האם זכית בתמריצים בבקשה.
לכן תדאג לחזק >>> וגם תזכה ב NETTO NETTO
בתמריצים למיניהם .
שינוי הפתחים בדירתי עקב פרוייקט תמ״א בביניין.
אסתר
13/03/17
הביניין שבוא אני מתגוררת עובר תהליך תמ״א 38,לאחר שחתמנו על החוזה ,ועם התחלת העבודה היזם דורש מהדיירים ששינו בעבר את פתחי החלונות,להחזירם לפתחים המקוריים,בטענה שהעיריה מבקשת חזית אחידה,כמו כן הוא דורש מאיתנו שהשינוי בפתחים יהיה על חשבוננו.מאחר וסרבנו לשלם הוא הפסיק את עבודתו ודורש מאיתנו תשלום על העיכוב והפיגומים שנשארו.מה נכון לנו הדיירים לעשות?
שינוי פתחים בדירה בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/17
אסתר שלום
אני מבין שבמהלך השנים נפתחו פתחי חלונות (או הורחבו מהגדול המקורי) ללא היתר בניה. במקרה כזה דרישת העיריה לחזית אחידה היא מובנת. נושא זה היה צריך לעלות במהלך המו"מ מול היזם על מנת שתבינו אילוץ זה ותסכמו מול היזם מי נושא בעלויות.
כך שאת הפתחים יש לסגור בשל הדירה. לגבי התשלום - קצת מוזר לי שקבלן עוצר פרויקט בגלל דבר כזה שלא נשמע לי כל כך מהותי בהיקף הכספי שלו. תבדקו אולי יש לו צרות אחרות בגללן הפסיק את העבודה.
מאוד ממליץ שתתיעצו עם עורך הדין שליווה אותכם בהסכם עצמו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שבמהלך השנים נפתחו פתחי חלונות (או הורחבו מהגדול המקורי) ללא היתר בניה. במקרה כזה דרישת העיריה לחזית אחידה היא מובנת. נושא זה היה צריך לעלות במהלך המו"מ מול היזם על מנת שתבינו אילוץ זה ותסכמו מול היזם מי נושא בעלויות.
כך שאת הפתחים יש לסגור בשל הדירה. לגבי התשלום - קצת מוזר לי שקבלן עוצר פרויקט בגלל דבר כזה שלא נשמע לי כל כך מהותי בהיקף הכספי שלו. תבדקו אולי יש לו צרות אחרות בגללן הפסיק את העבודה.
מאוד ממליץ שתתיעצו עם עורך הדין שליווה אותכם בהסכם עצמו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הירהורי דייר בתמ"א 38/2
אלקס
13/03/17
יבורכו כל מנהלי הפורום הזה אשר מעניקים תשובות להירהורים של דיירים .
כיצד הבנק מבטיח לעצמו שהתקבולים עבור הדירות החדשות יועברו ישר
לחשבון הליווי ?.
מתי יוודע על ההון העצמי (הסכום) שהבנק דורש מהקבלן ?. והאם ההון
העצמי הזה יופקד בחשבון
הליווי של הפרוייקט?
האם ניתן לעגן בחוזה שיותר לדיירים רק לפקח (רק לראות את התדפיס של
החשבון ) על מנת לראות שהכל מתנהל נכון ?
מה קורה אם איזה פקיד עשה שגיאה והרשה ליזם / קבלן למשוך כספים יותר
מדי מהחשבון
או שהתקבולים הגיעו חלילה למקורות מחוץ לצורך הבנייה !!
האם ניתן לבטח את ערבות המכר וכיצד?
הקבלן מבטיח שהבנייה תסתיים אחרי 30 חודש ולכן הוא מבטיח 30
צ"קים . כיצד ניתן להבטיח את שכר הדירה לדיירים בצורה בטוחה עד לאיכלוס. לדייר נחוץ כסף השכירות . ומה קורה שהקבלן
מתאחר עוד
20 או 40 חודש מעבר לתאריך שנקבע לסיום הבנייה .? . ועדיין הבנק
המלווה לא מוצא עילה של פרוק
אז מי ישלם עורכי דין לצורך פיצוי של שכר דירה ???
ובכלל מי יפצה את הדייר על כל העוול שעלול להתרחש במידה ויש איחור
מעבר ל7 חודשים ללא שכר דירה ?
וללא דירת מגורים "
האם ניתן לדרוש ערבות אוטונומית על שכר דירה עד האיכלוס או עד המימוש
לערבות המכר מהבנק ?.
בברכה רבה
תשובות להרהורי דייר בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/17
שלום אלקס
אשתדל לענות בצורה ברורה לכל שאלותיך.
1. על פי חוק המכר (דירות) כל תשלום על חשבון רכישת דירה חדשה מהיזם משולמת באמצעות פנקס תשלומים בלבד ומזכה ישירות את חשבון הפרויקט. כך הבנק מבטיח שהכסף נכנס לחשבון הליווי המשועבד לטובת הבנק.
2. אחוז ההון העצמי הנדרש מהיזם נסגר בהסכמה בינו ובין הבנק. לא חושב שאתם מיודעים באחוז זה וגם אין בכך צורך. הבנק יודע לעשות את בדיקותיו על היזם ולהשגיח שהיזם עומד בנאי ההסכם מולו.
כל תשלום שהיזם שילם כבר מכיסו בגין הפרויקט נחשב כחלק מההון העצמי כך שרק היתרה להשלמת ההון העצמי משולמת על ידי היזם לחשבון הפרויקט.
3. בעיקרון חשבון הבנק הוא של היזם אבל אין כל מניעה בהסכם מול היזם להסכים שהוא יעביר לכם נניח כל חודש את דף החשבון. אבל זה כאמור ענין של הסכמה בינכם.
4. משיכות כספים מחשבון הליווי נעשות רק באישור המפקח מטעם הבנק ורק לטובת תשלומים הנדררשים לקידום הפרויקט. אין משיכות רווחים לטובת היזם אלא עד כמעט סוף הפרויקט ובדרך כלל לאחר סיומו.
5. למה צריך לבטח ערבות מכר? זו ערבות בנקאית ואין כל חשש שלא תפרע על ידי הבנק.
6. מעבר לשיקים נהוג שהיזם נותן גם ערבות בנקאית להבטחת תשלומי שכר הדירה. כך שאם הפרויקט מתאחר או אפילו קורה משהוא ליזם תמיד ניתן לממש מתוך הערבות.
תזכור שעיסקת תמ"א 38 היא עיסקה. יש בה הרבה מאוד תועלות ורווחים לבעלי הדירות. אנו מנסים הסכם לצמצם את הסיכונים כמעט לאפס. אבל אם בתרחיש קיצוני יקרה משהוא שלא מכוסה בהסכם עדין זה לא הופך את ההסכם ללא כדאי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אשתדל לענות בצורה ברורה לכל שאלותיך.
1. על פי חוק המכר (דירות) כל תשלום על חשבון רכישת דירה חדשה מהיזם משולמת באמצעות פנקס תשלומים בלבד ומזכה ישירות את חשבון הפרויקט. כך הבנק מבטיח שהכסף נכנס לחשבון הליווי המשועבד לטובת הבנק.
2. אחוז ההון העצמי הנדרש מהיזם נסגר בהסכמה בינו ובין הבנק. לא חושב שאתם מיודעים באחוז זה וגם אין בכך צורך. הבנק יודע לעשות את בדיקותיו על היזם ולהשגיח שהיזם עומד בנאי ההסכם מולו.
כל תשלום שהיזם שילם כבר מכיסו בגין הפרויקט נחשב כחלק מההון העצמי כך שרק היתרה להשלמת ההון העצמי משולמת על ידי היזם לחשבון הפרויקט.
3. בעיקרון חשבון הבנק הוא של היזם אבל אין כל מניעה בהסכם מול היזם להסכים שהוא יעביר לכם נניח כל חודש את דף החשבון. אבל זה כאמור ענין של הסכמה בינכם.
4. משיכות כספים מחשבון הליווי נעשות רק באישור המפקח מטעם הבנק ורק לטובת תשלומים הנדררשים לקידום הפרויקט. אין משיכות רווחים לטובת היזם אלא עד כמעט סוף הפרויקט ובדרך כלל לאחר סיומו.
5. למה צריך לבטח ערבות מכר? זו ערבות בנקאית ואין כל חשש שלא תפרע על ידי הבנק.
6. מעבר לשיקים נהוג שהיזם נותן גם ערבות בנקאית להבטחת תשלומי שכר הדירה. כך שאם הפרויקט מתאחר או אפילו קורה משהוא ליזם תמיד ניתן לממש מתוך הערבות.
תזכור שעיסקת תמ"א 38 היא עיסקה. יש בה הרבה מאוד תועלות ורווחים לבעלי הדירות. אנו מנסים הסכם לצמצם את הסיכונים כמעט לאפס. אבל אם בתרחיש קיצוני יקרה משהוא שלא מכוסה בהסכם עדין זה לא הופך את ההסכם ללא כדאי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לפרויקט תמא 38
רון מלמד
13/03/17
שלום
הנני דייר אחד מתוך 6 דיירים בבניין, אשר מתנגד לביצוע תמ"א 38 בבניין.
למרות שלא חתמתי על ההסכם ולמרות שלא התקבל עדיין היתר בנייה לפרויקט, היזם הציב שלט פרסומי על הקרקע.
האם זה חוקי?
תודה.
הנני דייר אחד מתוך 6 דיירים בבניין, אשר מתנגד לביצוע תמ"א 38 בבניין.
למרות שלא חתמתי על ההסכם ולמרות שלא התקבל עדיין היתר בנייה לפרויקט, היזם הציב שלט פרסומי על הקרקע.
האם זה חוקי?
תודה.
הצבת שלט פרסום לגבי פרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/17
שלום רב
בדר"כ עיריה לא מאפשרת הצבת שלט "פרסומי" שכזה אלא לאחר שהבקשה להיתר הבניה אושרה עקרונית על ידי הוועדה לתכנון ובניה.
כך שאני מציע שפשוט תפנה לעיריה למוקד 106 או למי שיפנו ותתלונן על השלט. אם הוצב באופן לא חוקי הם ידאגו שיוסר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת שמש ומרפסת שרות ? למי מהן יש ערך קנייני יותר
ארז
12/03/17
איזו מרפסת תיכלל בשטח עיקרי " מרפסת שמש או מרפסת שרות ?.
איזה מרפסת תכלל בשטח עיקרי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
ארז שלום!
לא יודע אם אתה מכוון לשטחים בדירות ישנות או עתידות להבנות. מרפסת שירות בדירה קיימת היא חלק משטח הדירה לכל דבר וענין. מרפסת שמש ישנה היא חיצונית ושווה עד מחצית (או פחות) משווה מ"ר בנוי. בדירות ישנות שיהן נבנו (בדר"כ) כשטחי שירות.
היום בתל אביב לדוגמא אין עוד הבחנה בין שטחי שירות לשטח עיקרי. זכויות הבניה הן נפחיות. לכן אין משמעות למרפסות השירות שהזכרת. לגבי מרפסת שמש- הן בדר"כ בתוספת לנפח הבניה המותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא יודע אם אתה מכוון לשטחים בדירות ישנות או עתידות להבנות. מרפסת שירות בדירה קיימת היא חלק משטח הדירה לכל דבר וענין. מרפסת שמש ישנה היא חיצונית ושווה עד מחצית (או פחות) משווה מ"ר בנוי. בדירות ישנות שיהן נבנו (בדר"כ) כשטחי שירות.
היום בתל אביב לדוגמא אין עוד הבחנה בין שטחי שירות לשטח עיקרי. זכויות הבניה הן נפחיות. לכן אין משמעות למרפסות השירות שהזכרת. לגבי מרפסת שמש- הן בדר"כ בתוספת לנפח הבניה המותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"תמריצים " ליזמם. "נטו נטו" לדיירים.למי "WINWIN"
LES IDIOTS
11/03/17
לפי חוק מכר: קבלן מוכר דירה חובתו לצרף מפרט: "....הבחנה מדויקת בין שטח הדירה עצמה לבין השטחים המשותפים והדרישות לתחזוקת הדירה והבניין"
האם גם בתמ"א הריסה ניתן ליישם את (הסעיף הנ"ל )ובכלל האם ניתן ליישם את החוק מכר דירות על כל סעיפיו בהסכם תמ"א 38/2?. תודה רבה
תמריצים תמריצים : לי
האם גם בתמ"א הריסה ניתן ליישם את (הסעיף הנ"ל )ובכלל האם ניתן ליישם את החוק מכר דירות על כל סעיפיו בהסכם תמ"א 38/2?. תודה רבה
תמריצים תמריצים : לי
ישון חוק המכר על הסכם תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
שלום רב!
אין כל מניעה להכיל באופן מוסכם את הוראות חוק המכר (דירות) ו/או כל הוראה בחוק בצורה מוסכמת בהסכם תמ"א 38. בכל הסכמי תמ"א 38/2 שאני מכיר יש מפרט מצורף שהזים מחויב בו שלעיתים הוא אף מפורט יותר מהמפרט הקבוע בחוק המכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין כל מניעה להכיל באופן מוסכם את הוראות חוק המכר (דירות) ו/או כל הוראה בחוק בצורה מוסכמת בהסכם תמ"א 38. בכל הסכמי תמ"א 38/2 שאני מכיר יש מפרט מצורף שהזים מחויב בו שלעיתים הוא אף מפורט יותר מהמפרט הקבוע בחוק המכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המפרט חייב כדי לקבוע % יחס בתמורה דייר/יזם
IDIOTE
13/03/17
דודה שלי קבלה מפרט התלהבה מהבלטות . אני מתכוונת שמפרט הגון חייב לכלול גם את השטחים שהקבלן מקבל
לציין את היחס בתמורה של הדיירים לעומת היזם. לא רק את הבלטות . התמורה של דודתי כתוב : שטח דירה כ - ככ85 מרפסת כ 7 מר רבוע . בשטחים של היזם לא מצויין שטח כלל. ולא רק זה .. הע"ד שלהדיירים גם מצא לנכון להכניס את הסעיף 197 (שאסור לדודה לתבוע את היזם !!!
הדודה נכנסת כבר לאי שפיות בדעת """
בתמ"א אסור שעו"ד דיירים יקבל את שכרו מיזם. עוול!
מוטי
11/03/17
ככל שאני לומדת חוזה ככל שנראה לי שזה עוול שעו"ד דיירים יקבל שכרו מהיזם. זה פשוט עוול .
אני פשוט מגלה שזה אבסורד . וצריך למצוא הסדר אחר.
ולא להמריץ את הדיירים שהעסקה בתמ"א היא "נטו נטו לדיירים ", "WIN WIN" !!! .
מה זה חשוב : העו"ד מקבל את שכרו מהיזם : זה כמו לתת לחתול לשמור על החלב ........בושה לכל הדיירים שמשתכנעים ל"נטו נטו" . ובושה לכל התמריצים ליזמים ואין שמירה על הדיירים "
אני פשוט מגלה שזה אבסורד . וצריך למצוא הסדר אחר.
ולא להמריץ את הדיירים שהעסקה בתמ"א היא "נטו נטו לדיירים ", "WIN WIN" !!! .
מה זה חשוב : העו"ד מקבל את שכרו מהיזם : זה כמו לתת לחתול לשמור על החלב ........בושה לכל הדיירים שמשתכנעים ל"נטו נטו" . ובושה לכל התמריצים ליזמים ואין שמירה על הדיירים "
שכרו של עו"ד מהיזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
מוטי שלום!
לעורכי הדין המייצגים אותכם גם היו מעדיפים שבעלי הדירות ישלמו את שכרם. מי שמעכב ומסכל זאת הם בעלי הדירות שרוצים שהכל מכל ישולם על ידי היזם.
עדין אני לא חושב שה אוטו' הופך את עורכי הדין למי שטובת הלקוחות שלהם לא מול עינהם. עורכי הדין המנוסים בתחום יודעים לעשות את ההפרדה הנדרשת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לעורכי הדין המייצגים אותכם גם היו מעדיפים שבעלי הדירות ישלמו את שכרם. מי שמעכב ומסכל זאת הם בעלי הדירות שרוצים שהכל מכל ישולם על ידי היזם.
עדין אני לא חושב שה אוטו' הופך את עורכי הדין למי שטובת הלקוחות שלהם לא מול עינהם. עורכי הדין המנוסים בתחום יודעים לעשות את ההפרדה הנדרשת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמה לתמ״א 38/2 בבניין מורכב
רוית ניר
09/03/17
מה הרוב הנדרש לתמ״א 38/2 בבניין בעל 2 כניסות נפרדות?באחת 3 דיירים ובשניה 4? היזם מעוניין להכפיל את מס׳ הדירות.האם יש הגבלה על כמות הדירות הנוספות?
תודה
תודה
הרוב הנדרש לתמ"א 38/2 בבנין מורכב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
שלום רוית!
במידה ומדובר על בנית משותף אחד עם מספר כניסות / אגפים יש לנו כמה אפשרויות לבחינת הרוב הדרוש:
1. אם מדובר בפרויקט שיכלול את שני האגפים - צריך רוב של 80% * 7 בעלי דירות = 5.6 כלומר הסכמת 6 בעלי דירות המחזיקים ביחד לפחות ב- 80% מהחלקים ברכוש המשותף.
2. אם רק חלק אחד מעונין בפרויקט וחלק השני לא מעונין - יש אפשרות לפי סעיף 11 לחוק החיזוק ובתנאים הקבועים בו לראות בכל חלק כבנין נפרד לענין ספירת הרוב הדרוש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגבלה על כמות הדירות הנוספות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
לא השלמתי קודם את התשובה לשאלתך השניה-
כמות הדירות הנוספות נקבעת בהתאם ללתוכניות החלות. נניח שמדובר על תוספת של 2.5 קומות. ממה שתארת נראה כאילו יש 3 דירות בקומה (בשתי הכניסות) כך שניתן יהיה להוסיף כ- 7-8 דירות. אבל כדי לישם את התשובה יש לבדוק את הוראות התוכניות החלות ולדעת כמה קומות בדיוק אפשר להוסיף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כמות הדירות הנוספות נקבעת בהתאם ללתוכניות החלות. נניח שמדובר על תוספת של 2.5 קומות. ממה שתארת נראה כאילו יש 3 דירות בקומה (בשתי הכניסות) כך שניתן יהיה להוסיף כ- 7-8 דירות. אבל כדי לישם את התשובה יש לבדוק את הוראות התוכניות החלות ולדעת כמה קומות בדיוק אפשר להוסיף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר הבנייה המקורי לא נמצא
09/03/17
שלום רב,
הבניין שלנו נבנה לפני 1980 אך היתר הבנייה המקורי לא נמצא בתיק הבניין. קיימת בקשה להיתר אשר קיבלה חותמת אישור מהעירייה בשנת 1977.
האם במצב כזה ניתן לבצע הליך תמ"א 38 בבניין?
הבניין שלנו נבנה לפני 1980 אך היתר הבנייה המקורי לא נמצא בתיק הבניין. קיימת בקשה להיתר אשר קיבלה חותמת אישור מהעירייה בשנת 1977.
האם במצב כזה ניתן לבצע הליך תמ"א 38 בבניין?
היתר הבניה המקורי לא נמצא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
שלום בוב!
הוראות התמ"א חלות על בנין שקיבל היתר בניה לפני 1.1.1980. אם אין בידיכם או בתיק הבנין את היתר הבניה עדין זה לא משנה עובדה זו ורק צריך להוכיחה בדרכים אחרות. למשל - להראות כמו שכתבת כי קיימת בקשה להיתר בניה משנת 1977. אולי תמצאו בתיק עוד מסמכים נוספים שתומכים בכך.
בקיצור- המהות חשובה ואם תצליחו לשכנע כי כך היה אז אני לא רואה בעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הוראות התמ"א חלות על בנין שקיבל היתר בניה לפני 1.1.1980. אם אין בידיכם או בתיק הבנין את היתר הבניה עדין זה לא משנה עובדה זו ורק צריך להוכיחה בדרכים אחרות. למשל - להראות כמו שכתבת כי קיימת בקשה להיתר בניה משנת 1977. אולי תמצאו בתיק עוד מסמכים נוספים שתומכים בכך.
בקיצור- המהות חשובה ואם תצליחו לשכנע כי כך היה אז אני לא רואה בעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בעלי דירות הקרע בפרוייקט תמ"א 382
דרורית כהן
08/03/17
אני בעלת 2 דירות בקומת הקרקע, בבניין המועמד לתמ"א 2.
בכל דירה יש לי 3 כיווני אויר. השליטה בקומת הקרקע תאפשר ליזם דירות גן, אשר אינני מעונינינת בהם. האם זכויותיי שוות יותא מאשר המטראז נטו.תודה
בכל דירה יש לי 3 כיווני אויר. השליטה בקומת הקרקע תאפשר ליזם דירות גן, אשר אינני מעונינינת בהם. האם זכויותיי שוות יותא מאשר המטראז נטו.תודה
זכויות דירת הקרקע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
דרורית שלום
היום את בעלים של דירה בקומת הקרקע אבל שטח הגינה אינו שלך. בשל היכולת של היזם להצמיד לדירות אלו שטח גינה שווים עולה והן מהוות חלק חשוב בתוכנית הכלכלית שלו.
זכויותיך אינן שוות יותר בשל כך שיש לך 3 כיווני אויר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
היום את בעלים של דירה בקומת הקרקע אבל שטח הגינה אינו שלך. בשל היכולת של היזם להצמיד לדירות אלו שטח גינה שווים עולה והן מהוות חלק חשוב בתוכנית הכלכלית שלו.
זכויותיך אינן שוות יותר בשל כך שיש לך 3 כיווני אויר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיזוק המבנה בלבד?!
אלי
07/03/17
בניין משותף ישן פ"ת 2 כניסות צמודות עם רעפים. רח' פינסקר בקטע ליד השוק.
נאמר לי שיש אפשרות ל"חיזוק מבנים בלבד". מה תועלת לקבלן הביצוע אם כך?!
נאמר לי שיש אפשרות ל"חיזוק מבנים בלבד". מה תועלת לקבלן הביצוע אם כך?!
חיזוק מבנה בלבד?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
שלום אלי
לא הבנתי ממש את השאלה. כנראה שהתכוונו לאמר לך שאין כדאיות כלכלית שהריסת המבנה הקיים ובניתו מחדש אלא רק לפרויקט תמ"א 38 של חיזוק המבנים הקיימים מפני רעידות אדמה ותוספת דירות.
לא רואה בכך אסון. פשוט תקבלו הצעות לפרויקט זה ותקבלו החלטה עם מי להתקדם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא הבנתי ממש את השאלה. כנראה שהתכוונו לאמר לך שאין כדאיות כלכלית שהריסת המבנה הקיים ובניתו מחדש אלא רק לפרויקט תמ"א 38 של חיזוק המבנים הקיימים מפני רעידות אדמה ותוספת דירות.
לא רואה בכך אסון. פשוט תקבלו הצעות לפרויקט זה ותקבלו החלטה עם מי להתקדם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי כפוי בדירה במסגרת תמ"א
רועי
07/03/17
שלום,
ברשותי דירה בקומת קרקע בבניין אשר עובר תמ"א.
העבודות החלו לפני כחודשיים וכעת נודע לי שהמיקום המתוכנן של מסתור הגז של הבניין הוא בצמוד למרפסת הדירה, וכי בשל כך על הקבלן לאטום כמחצית מהמרפסת ולמעשה להפוך ויטרינה של כ- 3.5x1.5 מ' לחלון של כ- 1x1 מ'. השינוי הזה לא מוזכר בהסכם התמ"א עליו אני חתום.
האם הדבר חוקי? האם היזם יכול לכפות עלי שינוי כזה בדירה (ואגב כך להוריד משמעותית את ערכה)?
תודה,
רועי
ברשותי דירה בקומת קרקע בבניין אשר עובר תמ"א.
העבודות החלו לפני כחודשיים וכעת נודע לי שהמיקום המתוכנן של מסתור הגז של הבניין הוא בצמוד למרפסת הדירה, וכי בשל כך על הקבלן לאטום כמחצית מהמרפסת ולמעשה להפוך ויטרינה של כ- 3.5x1.5 מ' לחלון של כ- 1x1 מ'. השינוי הזה לא מוזכר בהסכם התמ"א עליו אני חתום.
האם הדבר חוקי? האם היזם יכול לכפות עלי שינוי כזה בדירה (ואגב כך להוריד משמעותית את ערכה)?
תודה,
רועי
שינוי בדירה במסגרת תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
שלום רועי!
מיקום מסתור הגז הינו בודאי חוקי מול רשות התכנון שכן אחרת לא היו מאשרים לו למקם שם את הגז.
השאלה היא האם יש בכך הפרה של הסכם התמ"א כלפיך? יש לקרוא את ההסכם ולראות אם יש לכך התיחסות לרבות בתוכניות הנלוות להסכם. בהעדר התיחסות בהסכם - לגבי מיקום הגז - להבנתי לא מנוגד להסכם. לגבי סגירת המרפסת שלך - לא נראה לי כי יכול לכפות עליך שינוי זה בהעדר הסכמה מצידך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות דייריים
שלומי כהן
07/03/17
שלום
קניתי דירה מיזם תמא. במהלך הבנייה החליט היזם שהוא משנה תתוכנית ובונה בקומה 7 האחרונה 2 דירות פנטהוז במקום 2 דירות דופלקס שיוצאת מקומה 6. הדיריים הקימים הגשו לעירייה התנגדות לאחר סיום הבניה ולפני קבלת טופס איכלוס. העיריה עשתה וועדה וקבעה שאיינה מקבלת את שינוי היזם בגלל רוב מוחלט של המתנגדים
מה יהיה מעכשיו. ומה הזכויות שלי והאם העירייה תשנה את דעתה בעתיד ועם לא אז מה קורה במצב כזה. והאם אני זכאי עפי חוק לצאת מהעיסקה בגלל חריגות בנייה של הקבלן?
קניתי דירה מיזם תמא. במהלך הבנייה החליט היזם שהוא משנה תתוכנית ובונה בקומה 7 האחרונה 2 דירות פנטהוז במקום 2 דירות דופלקס שיוצאת מקומה 6. הדיריים הקימים הגשו לעירייה התנגדות לאחר סיום הבניה ולפני קבלת טופס איכלוס. העיריה עשתה וועדה וקבעה שאיינה מקבלת את שינוי היזם בגלל רוב מוחלט של המתנגדים
מה יהיה מעכשיו. ומה הזכויות שלי והאם העירייה תשנה את דעתה בעתיד ועם לא אז מה קורה במצב כזה. והאם אני זכאי עפי חוק לצאת מהעיסקה בגלל חריגות בנייה של הקבלן?
התנגדות דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/03/17
שלום שלומי
אני מבין מהשאלה שקנית מהיזם את אחת הדירות שהוא הוסיף בבנין וכי היזם, בניגוד להיתר הבניה, בנה על הגג דירות פנטהאוז ולא דופלקסים מקומה 6.
קודםכל - אם היזם בנה זאת ללא היתר בניה אז הבניה לא חוקית. אני מבין שפנייתו לוועדה להכשיר את הבניה החריגה נתקלה בסרוב. הוא יכול להגיש ערר על החלטה זו וועדת הערר עשויה גם לקבל את הערר. במידה ותקבל - הבניה כבר לא חריגה. אם לא- עליו יהיה להרוס את הקיים ולהתאימו לקבוע בהיתר הבניה.
במידה ולא יפעל לפי היתר הבניה הוא לא יקבל טופס 4 המאפשר אכלוס דיירים בגמר הפרויקט.
לגביך - צריך קודם כל לקרוא מה כתוב בהסכם המכר שלך. אם כתוב שהוא רשאאי להמיר את דירות הדופלקס בדירות פנטהאוז אני לא רואה מה אתה יכול לעשות. אם הציג לך דופלקסים ועכשיו בונה פנטהאוז ואתה רוצה לצאת מההסכם - תוציא לו מכתב ביטול ותצפה למריבה מולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין מהשאלה שקנית מהיזם את אחת הדירות שהוא הוסיף בבנין וכי היזם, בניגוד להיתר הבניה, בנה על הגג דירות פנטהאוז ולא דופלקסים מקומה 6.
קודםכל - אם היזם בנה זאת ללא היתר בניה אז הבניה לא חוקית. אני מבין שפנייתו לוועדה להכשיר את הבניה החריגה נתקלה בסרוב. הוא יכול להגיש ערר על החלטה זו וועדת הערר עשויה גם לקבל את הערר. במידה ותקבל - הבניה כבר לא חריגה. אם לא- עליו יהיה להרוס את הקיים ולהתאימו לקבוע בהיתר הבניה.
במידה ולא יפעל לפי היתר הבניה הוא לא יקבל טופס 4 המאפשר אכלוס דיירים בגמר הפרויקט.
לגביך - צריך קודם כל לקרוא מה כתוב בהסכם המכר שלך. אם כתוב שהוא רשאאי להמיר את דירות הדופלקס בדירות פנטהאוז אני לא רואה מה אתה יכול לעשות. אם הציג לך דופלקסים ועכשיו בונה פנטהאוז ואתה רוצה לצאת מההסכם - תוציא לו מכתב ביטול ותצפה למריבה מולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות לפטור לפטור ממס שבח בעקבות תמ"א
רות אמיר
06/03/17
שלום,
בבעלותי דירה שקיבלתי בירושה והייתה דירת יחיד של הורי ולכן פטורה ממס שבח בעת מכירתה. האם הפטור הזה יישמר לאחר ביצוע תמ"א (חיזוק בלבד)? לאחר תמ"א הריסה ובנייה?
תודה
בבעלותי דירה שקיבלתי בירושה והייתה דירת יחיד של הורי ולכן פטורה ממס שבח בעת מכירתה. האם הפטור הזה יישמר לאחר ביצוע תמ"א (חיזוק בלבד)? לאחר תמ"א הריסה ובנייה?
תודה
זכות לפטור ממס שבח בעקבות תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/03/17
רות שלום
לא ברור לי מהשאלה האם פרויקט התמא מתבצע בדירה הירושה או מדובר באותה דירה.
אם דירת הירושה היא דירה נוספת- הפטור בגין מכירת דירת ירושה לא נפגע (בתנאי כמובן שאת עומדת בתנאי סעיף הפטור).
אם הפרויקט מתבצע בדירת הירושה- בפרויקט של חיזוק ותוספת לא השתנה דבר ואת עדין זכאי לפטור. אם מדובר על הריסה ובניה רצוי לוודא מראש מה המתווה המיסויי בו היזם עומד לנקוט ולבדוק אם הוא לא יעשה שימוש בפטור ה במסגרת חישובי מס השבח החלים עליכם במסגרת הסכם התמ"א (ואשר אותם משלם היזם עבורכם).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברור לי מהשאלה האם פרויקט התמא מתבצע בדירה הירושה או מדובר באותה דירה.
אם דירת הירושה היא דירה נוספת- הפטור בגין מכירת דירת ירושה לא נפגע (בתנאי כמובן שאת עומדת בתנאי סעיף הפטור).
אם הפרויקט מתבצע בדירת הירושה- בפרויקט של חיזוק ותוספת לא השתנה דבר ואת עדין זכאי לפטור. אם מדובר על הריסה ובניה רצוי לוודא מראש מה המתווה המיסויי בו היזם עומד לנקוט ולבדוק אם הוא לא יעשה שימוש בפטור ה במסגרת חישובי מס השבח החלים עליכם במסגרת הסכם התמ"א (ואשר אותם משלם היזם עבורכם).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יזם התמא צריך לתת דמי שכירות
עומר אלטשטיין
05/03/17
יזם התמא שלנו טוען שניתן לגור בדירות תוך כדי התמא הוספת מעלית חדר ממד הרחבת הסלון וכו׳ האם זה תקיי שאיננו מוכן לשלם שכירות לזמן בו מתבצעת התמא
האם היזם צריך לשלם דמי שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/03/17
שלום עומר
זו שאלה מסחרית וצריכה להיות מוסדרת בהסכם שנחתם מול היזם. בדר"כ עבודות חיבור התוספות לדירה הקיימת הן ענין של כמה ימים ספורים בלבד ועל כן אין מקום לשכירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זו שאלה מסחרית וצריכה להיות מוסדרת בהסכם שנחתם מול היזם. בדר"כ עבודות חיבור התוספות לדירה הקיימת הן ענין של כמה ימים ספורים בלבד ועל כן אין מקום לשכירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטוח דירה במסגרת תמ"א38
גלית שחר
05/03/17
הבניין שאנו גרים בו (דירה בבעלותינו), נמצא בתהליך של תמ"א 38 כבר כ 10 שנים. לפני כ 5 שנים היזם פשט רגל והעבודות הופסקו.
כיום הבניין נמצא בהליך משפטי /כונס נכסים ועדיין אין טופס 4.
האם ביטוח הדירה הינו בתוקף?
כיום הבניין נמצא בהליך משפטי /כונס נכסים ועדיין אין טופס 4.
האם ביטוח הדירה הינו בתוקף?
ביטוח דירה במסגרת תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/03/17
גלית שלום
לא ברור לי לאיזה ביטוח הכוונה. ביטוח דירה רגיל בדרך כלל לא מכסה נזקים בגלל עבודות בניה. יש לדאוג להרחבת הכיסוי מול חברת הביטוח או לחילופין לוודא שליזם יש פוליסת ביטוח בתוקף. ביטוח נמצא בתוקף לתקופה הנקובה בו ובמידה ושילמו את הפרמיה עבור הביטוח.
מציע שפשוט תשאלו את הכונס ואם התשובה היא שלילית תפעלו לכיסוי ביטוחי שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד דיירים בתמ"א 38/2
רותי
04/03/17
מרגע קבלת טיוטת ההסכם עם היזם ועד לתיקון צו בית משותף ע"י היזם יכולות לחלוף כשמונה שנים ולכן אבקש הצעה לחלוקה הוגנת של שכ"ט עו"ד דיירים באחוזים בין כל השלבים כדי לוודא
שעו"ד עדיין ימשיך במלוא המרץ לעבוד למען הבעלים גם לאחר חתימתם על ההסכם מול היזם ועד לסוף התהליך
שעו"ד עדיין ימשיך במלוא המרץ לעבוד למען הבעלים גם לאחר חתימתם על ההסכם מול היזם ועד לסוף התהליך
שכר טרחת עו"ד בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/03/17
שלום רותי
השאלה היא לא משך הפרויקט אלא חלוקת שעות העבודה שעורך הדין מקדיש עבורכם. הרוב המהותי של שעות העבודה בפרויקט כזה הוא עד חתימת ההסכם על ידי רוב הבעלים ועל ידי היזם. עד לשלב זה הושקע זמן רב מאוד, בין היתר, בניסוח ההסכם ונספחיו ובהחתמת בעלי הדירות.
השלב השני המהותי הוא שלב התכנון ובעיקר בתפר שסמוך להוצאת היתר הבניה ולתחילת העבודות. בשלב זה (במיוחד אם יש בנק מלווה) על עורך הדין לבדוק את מסמכי השעבוד לטובת הבנק ולהחתים פעם נוספת את הבעלים.
עורך הדין שמלווה אותכם לא אחראי לביצוע העבודות וגם לא אחראי לתיקון צו הבית המשותף. אם נדיק- עבודה זו מוטלת על היזם והוא עושה זאת לא רק עבורכם אלא בעיקר עבור אלו שקנו ממנו דירות בפרויקט.
תהליך זה הוא קטן וזניח בהיקפו בהשוואה לפרויקט כולו. כמו שעורך הדין שלכם סומך עליכם שהוא יעבוד ורק לאחר מכן ישלמו לו כך אתם יכולים לדעתי לגבי פעולה אחרונה זו להניח כי הוא יעשה את עבודתו (פיקוח על ב"כ היזם) גם לאחר שקיבל את שכרו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השאלה היא לא משך הפרויקט אלא חלוקת שעות העבודה שעורך הדין מקדיש עבורכם. הרוב המהותי של שעות העבודה בפרויקט כזה הוא עד חתימת ההסכם על ידי רוב הבעלים ועל ידי היזם. עד לשלב זה הושקע זמן רב מאוד, בין היתר, בניסוח ההסכם ונספחיו ובהחתמת בעלי הדירות.
השלב השני המהותי הוא שלב התכנון ובעיקר בתפר שסמוך להוצאת היתר הבניה ולתחילת העבודות. בשלב זה (במיוחד אם יש בנק מלווה) על עורך הדין לבדוק את מסמכי השעבוד לטובת הבנק ולהחתים פעם נוספת את הבעלים.
עורך הדין שמלווה אותכם לא אחראי לביצוע העבודות וגם לא אחראי לתיקון צו הבית המשותף. אם נדיק- עבודה זו מוטלת על היזם והוא עושה זאת לא רק עבורכם אלא בעיקר עבור אלו שקנו ממנו דירות בפרויקט.
תהליך זה הוא קטן וזניח בהיקפו בהשוואה לפרויקט כולו. כמו שעורך הדין שלכם סומך עליכם שהוא יעבוד ורק לאחר מכן ישלמו לו כך אתם יכולים לדעתי לגבי פעולה אחרונה זו להניח כי הוא יעשה את עבודתו (פיקוח על ב"כ היזם) גם לאחר שקיבל את שכרו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה נוספת בתמא 38
שמעון רבנשטיין
03/03/17
בחלקה שלנו 4 דירות ואנו במו"מ עם יזם לתמא 38.2 - הריסה ובניה.
כל אחד מהדיירים יקבל דירה לפי תנאי התמא בפטור ממס.
בעיקבות השקעות שאנו ביצענו בעבר בדירה שלנו, היזם מסכים לתת לנו (אחד הדיירים), תמורה נוספת.
לדוגמא : רכישת דירה אשר שוויה בשוק 1,500,000 אנו נרכוש תמורת 500,000 שח.
היזם לוקח על עצמו את המיסים של ה"צד שלו", הוא ישלם את המעמ ומס החברות עבור המליון שח.
היזם מתנה את העיסקה בכך שאנו נשלם את המיסים של הצד "שלנו".
אילו מלכודות מס יש בעיסקה כזו ???
מס רכישה - איזה שיעור תשלום ועל איזה סכום משלמים מס רכישה ?
שבח - בעת מכירת הדירה איזה סכום יהיה ה"עלות" של הדירה לצורך השבח ?
אילו מלכודות מס נוספות יש בעיסקה זו ??
תודה, שמעון
כל אחד מהדיירים יקבל דירה לפי תנאי התמא בפטור ממס.
בעיקבות השקעות שאנו ביצענו בעבר בדירה שלנו, היזם מסכים לתת לנו (אחד הדיירים), תמורה נוספת.
לדוגמא : רכישת דירה אשר שוויה בשוק 1,500,000 אנו נרכוש תמורת 500,000 שח.
היזם לוקח על עצמו את המיסים של ה"צד שלו", הוא ישלם את המעמ ומס החברות עבור המליון שח.
היזם מתנה את העיסקה בכך שאנו נשלם את המיסים של הצד "שלנו".
אילו מלכודות מס יש בעיסקה כזו ???
מס רכישה - איזה שיעור תשלום ועל איזה סכום משלמים מס רכישה ?
שבח - בעת מכירת הדירה איזה סכום יהיה ה"עלות" של הדירה לצורך השבח ?
אילו מלכודות מס נוספות יש בעיסקה זו ??
תודה, שמעון
תמןרה נוספת בתמא 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/03/17
שמעון שלום
אם הבנתי נכון אתם מקבלים דירה חדשה במקום הקיימת כמו כולם ובנוסף מקבלים דירה נוספת ששווה מליון וחצי ש"ח תמורת חצי מליון ש"ח בלבד.
קודם כל תשלמו מס רכישה על רכישת הדירה הנוספת. בקביעת גובה המס יחשבו בשווי הדירה הנרכשת ולא בתמורה הקבועה. כך שבהחלט יתכן כי מס הרכישה יחושב לפי שווי של מליון וחצי ש"ח.
בנוסף - מאחר ואתם מקבלים תמורה נוספת של מליון ש"ח לפי הדוגמא יכול להיות שיחייבו אותכם במס גם על כך. מציע לכם לקבל יעוץ צמוד של מומחה מיסוי בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם הבנתי נכון אתם מקבלים דירה חדשה במקום הקיימת כמו כולם ובנוסף מקבלים דירה נוספת ששווה מליון וחצי ש"ח תמורת חצי מליון ש"ח בלבד.
קודם כל תשלמו מס רכישה על רכישת הדירה הנוספת. בקביעת גובה המס יחשבו בשווי הדירה הנרכשת ולא בתמורה הקבועה. כך שבהחלט יתכן כי מס הרכישה יחושב לפי שווי של מליון וחצי ש"ח.
בנוסף - מאחר ואתם מקבלים תמורה נוספת של מליון ש"ח לפי הדוגמא יכול להיות שיחייבו אותכם במס גם על כך. מציע לכם לקבל יעוץ צמוד של מומחה מיסוי בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר שעשה בלגן
פאר
02/03/17
דייר אחד עשה לנו בעיות בכניסה לתהליך התמא. אחרי שהוא הבין שרוב הדיירים (כולם למעשה) רוצים תמא, הוא החליט להצטרף. האם אנחנו יכולים למנוע ממנו - סוג של נקמה מתוקה?
דייר שעשה בלגן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/03/17
פאר שלום
לא יכולים וגם לא רוצים. בסופו של דבר צריך הסכמה של כל בעלי הדירות. נכון שאם יש רוב מספיק אז אפשר להגיש תביעה נגד מי שלא חתם, אבל למה להגיע לזה אם הוא מוכן לחתום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא יכולים וגם לא רוצים. בסופו של דבר צריך הסכמה של כל בעלי הדירות. נכון שאם יש רוב מספיק אז אפשר להגיש תביעה נגד מי שלא חתם, אבל למה להגיע לזה אם הוא מוכן לחתום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכויות המפקח על הבתים המשותפים
דייר מתוסכל
28/02/17
במהלך פעולות הבניה והשיפוץ של הבנין, נוצרו רטיבויות לשכנים שבקומה העליונה (אשר מעליה נבנית דירת הפנטהאוז) - האם לשכנים אלו זכות לפנות למפקח על הבתים המשותפים בתביעה כנגד היזם? (בחוזה של הבנין מול היזם - הועברו לזכויות כל זכויות הבניה בבניין).
סמכות המפקח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/03/17
שלום רב!
הסכמות לדון בתביעה כזו תהא של בית משפט שלום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר בבנין תמ"א 38
מנשה לוי
28/02/17
שלום,
אני הבעלים של דירה אחת בבניין של 4 דירות.
אני מעוניין לקדם תמ"א 38 בבניין, באמצעות חברת בנייה ולהיכנס שותף 50% עם חברת הבנייה.
האם יש מניעה משפטית כלשהי לכך שאני גם דייר וגם שותף בפרויקט הזה?
תודה.
אני הבעלים של דירה אחת בבניין של 4 דירות.
אני מעוניין לקדם תמ"א 38 בבניין, באמצעות חברת בנייה ולהיכנס שותף 50% עם חברת הבנייה.
האם יש מניעה משפטית כלשהי לכך שאני גם דייר וגם שותף בפרויקט הזה?
תודה.
דייר שותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/03/17
מנשה שלום
אין מניעה משפטית לכך אבל רצוי מאוד שתיידע את שכניך בכך שאתה אחד השותפים ביזם עימו הם חותמים הסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין מניעה משפטית לכך אבל רצוי מאוד שתיידע את שכניך בכך שאתה אחד השותפים ביזם עימו הם חותמים הסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקבור את תמא38
עוז
27/02/17
מהפרסומים האחרונים בכלכליסט אני מבין שבשורה התחתונה, הרעיון של תמ"א38 הופך לבלתי רלוונטי בעיר תל אביב, כי העירייה מבקשת להטיל מיסים בפרופורציה שהופכת את על העסק הזה ללא משתלם.? אודה להתייחסות
עירית תל אביב רוצה לקבור את התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/03/17
עוז שלום
בנתיים עוד שום דבר לא השתנה. הרעיון שצץ ועולה גם בכתבות שקראת הוא כי לאחר שתוכניות הרובעים יאושרו (הכוונה לרובעים 3+4 המהווים את ליבת העיר תל אביב) אז לעיריה יהיה טיעון משפטי לדרוש תשלום היטל השבחה. נכון להיום אין חיוב בהיטלי השבחה בפרויקטים של ץמ"א. האם זה יקרה ובאיזה מידה- כנראה שנדע בקרוב. אני באופן אישי לא מאמין שערכאה שיפוטית (במידה ויבוא בפניה) תאפשר זאת לעיריה. אני מאמין שהם עשויים לנסות ולגבות היטל אבל לא חושב שזה יתפתח. סביר יותר להניח כי הלחץ של ראשי הערים יגרום לכך כי הפטור מתשלום היטל השבחה בפרויקטים של תמ"א 38 יצומצם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בנתיים עוד שום דבר לא השתנה. הרעיון שצץ ועולה גם בכתבות שקראת הוא כי לאחר שתוכניות הרובעים יאושרו (הכוונה לרובעים 3+4 המהווים את ליבת העיר תל אביב) אז לעיריה יהיה טיעון משפטי לדרוש תשלום היטל השבחה. נכון להיום אין חיוב בהיטלי השבחה בפרויקטים של ץמ"א. האם זה יקרה ובאיזה מידה- כנראה שנדע בקרוב. אני באופן אישי לא מאמין שערכאה שיפוטית (במידה ויבוא בפניה) תאפשר זאת לעיריה. אני מאמין שהם עשויים לנסות ולגבות היטל אבל לא חושב שזה יתפתח. סביר יותר להניח כי הלחץ של ראשי הערים יגרום לכך כי הפטור מתשלום היטל השבחה בפרויקטים של תמ"א 38 יצומצם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תוכניות לאחר קבלת היתר
משה
23/02/17
שלום,
בבניין בו אני גר ישנה תוכנית לבצע תמ"א 38/2.
התוכניות נחתמו וקיבלנו היתר מהעירייה (אני רוצה לציין שבתוכנית, יש פחות דירות ממה שההסכם בינינו התיר ופחות מהמגבלות של העירייה).
לאחר קבלת ההיתר, הכין הקבלן תוכנית חדשה שבה הוא הוסיף דירה לבניין וכעת הוא מבקש מאתנו לחתום שוב על התוכניות בכדי להגיש בקשה חדשה לעירייה.
האם חלה עלינו חובה להענות לדרישתו?
תודה
בבניין בו אני גר ישנה תוכנית לבצע תמ"א 38/2.
התוכניות נחתמו וקיבלנו היתר מהעירייה (אני רוצה לציין שבתוכנית, יש פחות דירות ממה שההסכם בינינו התיר ופחות מהמגבלות של העירייה).
לאחר קבלת ההיתר, הכין הקבלן תוכנית חדשה שבה הוא הוסיף דירה לבניין וכעת הוא מבקש מאתנו לחתום שוב על התוכניות בכדי להגיש בקשה חדשה לעירייה.
האם חלה עלינו חובה להענות לדרישתו?
תודה
שינוי תוכנית לאחר חתימת הסכם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/03/17
משה שלום
הוראות ההסכם הן הקובעות ולכן חשוב לדעת מה כתוב שם. אם הבנתי נכון לפי ההסכם מותר ליזם להוסיף עוד דירה. תבדקו איך הוא עומד מבחינת לוחות זמנים שכן בקשה חדשה תיקח זמן נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הוראות ההסכם הן הקובעות ולכן חשוב לדעת מה כתוב שם. אם הבנתי נכון לפי ההסכם מותר ליזם להוסיף עוד דירה. תבדקו איך הוא עומד מבחינת לוחות זמנים שכן בקשה חדשה תיקח זמן נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב לתמ״א 38/2
לימור ברלב
22/02/17
שלום
אנחנו גרים בתל אביב ולעשות פרויקט תמא38/2 יש לנו כרגע רוב של 77% האם זה קריטי כדי להתקדם ? כי הבנו שצריך להיות 80% ונראה חנו שלא יכולים לשכנע את המתנגדים , מצד שני הבנו שעומדים להפחית את האחוז הסכמה לפחות מ80% בתיקון האם זה יקרה בקרוב? אשמח לתשובה
אנחנו גרים בתל אביב ולעשות פרויקט תמא38/2 יש לנו כרגע רוב של 77% האם זה קריטי כדי להתקדם ? כי הבנו שצריך להיות 80% ונראה חנו שלא יכולים לשכנע את המתנגדים , מצד שני הבנו שעומדים להפחית את האחוז הסכמה לפחות מ80% בתיקון האם זה יקרה בקרוב? אשמח לתשובה
רוב נדרש לתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/03/17
לימור שלום
הרב הנדרש על פי החוק הוא הסכמה של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ביחד ב- 80% לפחות מהחלקים ברכוש המשותף. זה קריטי וללא רוב זה אין אפשרות להתקדם.
אני לא יודע שבקרוב ישנו רוב זה. יש הגיון שזה יקרה אבל לא ברור אם בכלל ומתי. כך שאני מציע לחזור למתנגדים ולהבין שוב מה מפריע להם בפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הרב הנדרש על פי החוק הוא הסכמה של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ביחד ב- 80% לפחות מהחלקים ברכוש המשותף. זה קריטי וללא רוב זה אין אפשרות להתקדם.
אני לא יודע שבקרוב ישנו רוב זה. יש הגיון שזה יקרה אבל לא ברור אם בכלל ומתי. כך שאני מציע לחזור למתנגדים ולהבין שוב מה מפריע להם בפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תיקון 4 לתמ״א 38 עבר בחוק?
שרה אלרום
17/02/17
אני גרה בבנין שהיתר הבנייה שלו התקבל ב1983. יש קונצנזוס בין הדיירים למסלול הריסה ובנייה, רק אי אישור החוק מונע בעדנו להתקדם עם יזמים.
התקדמנו כבר עם יזמים ורק הפרט הזה עיכב בעדנו.
תודה
התקדמנו כבר עם יזמים ורק הפרט הזה עיכב בעדנו.
תודה
תיקון4 לתמא 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/02/17
שלום שרה
תיקון 4 טרם נדון וטרם התקבל. אבל לא ברור לי כלל מה בדיוק מפריע לכם להתקדם ומה את חושבת שיש בתיקון 4 שמעכב אותכם כעת?
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
