פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
ליווי בנקאי לתמא
גילה גפני
23/03/17
שלום
אם אין ליווי בנקאי לתמא 38 של היזם , מה כן ניתן לדרוש? ערבות בנקאית ? האם כאשר אין חתימה של 100 אחוז מהדירים יש 90 אחוז הבנק לא נותן ליווי בנקאי כיון שלט יכול לשעבד את הקרקע? מה צריך לדרוש מהיזם ? האם מתן ערבות בנקאית מהווה סיכון ?
אם אין ליווי בנקאי לתמא 38 של היזם , מה כן ניתן לדרוש? ערבות בנקאית ? האם כאשר אין חתימה של 100 אחוז מהדירים יש 90 אחוז הבנק לא נותן ליווי בנקאי כיון שלט יכול לשעבד את הקרקע? מה צריך לדרוש מהיזם ? האם מתן ערבות בנקאית מהווה סיכון ?
ליווי בנקאי לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
גילה שלום!
ליווי פיננסי הוא תנאי כמעט הכרחי לפרויקט של תמ"א 38/2. ההיקף הכספי בו מדובר אינו מאפשר ביצוע הפרויקט מהון עצמי בלבד. כך שהשאלה שלך רלבנטית יותר לפרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) בו נדרשים פחות כספים לביצוע הפרויקט. במקרה כזה יתכן ולא יהיה ליווי פיננסי.
בכל מקרה- בין אם יש ובין אם אין - יש לקבל ערבויות מתאימות להתחייבויות היזם.
אין מצב של 90% הסכמה. בסופו של יום צריך להגיע ל- 100% הסכמה לצורך ביצוע הפרויקט. הסכמה יכולה להיות מרצון או בדרך של הגשת תביעה כנגד בעלי דירות שלא חתמו על ההסכם.
מתן ערבות בנקאית אינה סיכון לבעלי הדירות. אלא שיש לבדוק היטב ולקבוע זאת בתנאי ההסכם לגבי גובה הערבות ותנאי מימושה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ליווי פיננסי הוא תנאי כמעט הכרחי לפרויקט של תמ"א 38/2. ההיקף הכספי בו מדובר אינו מאפשר ביצוע הפרויקט מהון עצמי בלבד. כך שהשאלה שלך רלבנטית יותר לפרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) בו נדרשים פחות כספים לביצוע הפרויקט. במקרה כזה יתכן ולא יהיה ליווי פיננסי.
בכל מקרה- בין אם יש ובין אם אין - יש לקבל ערבויות מתאימות להתחייבויות היזם.
אין מצב של 90% הסכמה. בסופו של יום צריך להגיע ל- 100% הסכמה לצורך ביצוע הפרויקט. הסכמה יכולה להיות מרצון או בדרך של הגשת תביעה כנגד בעלי דירות שלא חתמו על ההסכם.
מתן ערבות בנקאית אינה סיכון לבעלי הדירות. אלא שיש לבדוק היטב ולקבוע זאת בתנאי ההסכם לגבי גובה הערבות ותנאי מימושה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זקוק לעיצה
אלכס
22/03/17
שלום רב,
אנו (בעלי דירות בבניין בבת -ים) בוחנים אפשרות לתמ"א 38 1 ו- 2. רוב ניכר של הדירות בבניין מושכרות.חלק מבעלי הדירות המירו את הדירה להשקעה ועזבו למקום אחר וחלקם שוכרים במקום אחר תוך שהם מממנים את דמי השכירות מהרווח שהם מפיקים מדירתם בבניין זה.
בשלב זה, בידנו 2 הצעות תמ"א 1 וממתינים להצעות תמ"א 2 ומקווים שהרשות המקומית תאשר.
שאלתי בעניין תמ"א מסוג 1 : איך מתמודדים עם סוגיית הדירות השכורות? ברור לכולם כי השוכרים יעזבו את הדירות ברגע שיחלו עבודות התמ"א והם כבר הצהירו על כך. בשל כך תפגע הכנסתם של אותם בעלי דירות ולחלקם לא תהיה האפשרות לממן את הדירה אותה הם שוכרים במקום אחר זה שנים רבות. בשני המקרים מדובר בטענות לגיטימיות.
האם נהוג שהיזם משלם לבעלי הדירות השכורות את דמי השכירות הקיימים במהלך השיפוץ? ואם כן האם פיצוי מסוג זה לא מחייב במס? ובכלל, איך ניתן לפתור את הסוגיה שהיא באפר אמיתי ברצון לסלול את הדרך לביצוע התמ"א?
אודה מקרב לב לעצה חכמה לפתרון העניין.
אנו (בעלי דירות בבניין בבת -ים) בוחנים אפשרות לתמ"א 38 1 ו- 2. רוב ניכר של הדירות בבניין מושכרות.חלק מבעלי הדירות המירו את הדירה להשקעה ועזבו למקום אחר וחלקם שוכרים במקום אחר תוך שהם מממנים את דמי השכירות מהרווח שהם מפיקים מדירתם בבניין זה.
בשלב זה, בידנו 2 הצעות תמ"א 1 וממתינים להצעות תמ"א 2 ומקווים שהרשות המקומית תאשר.
שאלתי בעניין תמ"א מסוג 1 : איך מתמודדים עם סוגיית הדירות השכורות? ברור לכולם כי השוכרים יעזבו את הדירות ברגע שיחלו עבודות התמ"א והם כבר הצהירו על כך. בשל כך תפגע הכנסתם של אותם בעלי דירות ולחלקם לא תהיה האפשרות לממן את הדירה אותה הם שוכרים במקום אחר זה שנים רבות. בשני המקרים מדובר בטענות לגיטימיות.
האם נהוג שהיזם משלם לבעלי הדירות השכורות את דמי השכירות הקיימים במהלך השיפוץ? ואם כן האם פיצוי מסוג זה לא מחייב במס? ובכלל, איך ניתן לפתור את הסוגיה שהיא באפר אמיתי ברצון לסלול את הדרך לביצוע התמ"א?
אודה מקרב לב לעצה חכמה לפתרון העניין.
דמי שכירות בפרויקט תמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
שלום אלכס!
השאלה היא מסחרית. נניח שאתם 12 דירות בבנין ודמי השכירות הם 4,000 "ח לחודש * 24 חודשים. מדובר על מעל מליון ש"ח של תשלומים. לא כל פרויקט יכול לשאת תשלום זה מבחינה כלכלית. לכן בדר"כ לא מקובל לשלם דמי שכירות בפרויקט של תמ"א 38/1.
מנסיוני שוכרים לא עוזבים ואם יעזבו יבואו אחרים. אלא שדמי השכירות בתקופת הבניה יפחתו ב- 30-40 אחוזים. יתכן ויהיו עבודות בדירה שיחייבו לפנות אותה לגמרי.
אני מציע - קודם כל תנסו לדרוש זאת מהיזמים ותראו מה הם מציעים לכם בענין זה. אתם יכולים לבקש רק חלק מדמי השכירות בהתאם לנזק שנגרם לכם או לפחות לצמצם את הנזק.
עוד תזכרו כי דמי השכירות זאת הקרבה או השקעה כדאית ונמוכה לעות מה שתקבלו במסגרת הפרויקט. בין היתר ובגלל שדרוג הדירה תוכלו להשכירה במחיר גבוה יותר לאחר סיום הפרויקט. כך שיתכן ואין ברירה אלא לספוג חלק מהעלויות לתקופת הבניה ואחר כך להנות מהתוספת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השאלה היא מסחרית. נניח שאתם 12 דירות בבנין ודמי השכירות הם 4,000 "ח לחודש * 24 חודשים. מדובר על מעל מליון ש"ח של תשלומים. לא כל פרויקט יכול לשאת תשלום זה מבחינה כלכלית. לכן בדר"כ לא מקובל לשלם דמי שכירות בפרויקט של תמ"א 38/1.
מנסיוני שוכרים לא עוזבים ואם יעזבו יבואו אחרים. אלא שדמי השכירות בתקופת הבניה יפחתו ב- 30-40 אחוזים. יתכן ויהיו עבודות בדירה שיחייבו לפנות אותה לגמרי.
אני מציע - קודם כל תנסו לדרוש זאת מהיזמים ותראו מה הם מציעים לכם בענין זה. אתם יכולים לבקש רק חלק מדמי השכירות בהתאם לנזק שנגרם לכם או לפחות לצמצם את הנזק.
עוד תזכרו כי דמי השכירות זאת הקרבה או השקעה כדאית ונמוכה לעות מה שתקבלו במסגרת הפרויקט. בין היתר ובגלל שדרוג הדירה תוכלו להשכירה במחיר גבוה יותר לאחר סיום הפרויקט. כך שיתכן ואין ברירה אלא לספוג חלק מהעלויות לתקופת הבניה ואחר כך להנות מהתוספת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה קורה
אפרייםעוסי
22/03/17
תמר 38 פינוי בינוי היו מקרים שהמאכרים החתימו דיירים לללא תאריך חתימה ? גם זה מתעלולי המאגרים לכבול ידי הדיירים
מה קורה
אפי
22/03/17
מה חוקיות החתימה של הדיירים המסמכים??
החתמות על ידי מאכרים ללא תאריך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
בוקר טוב אפריים
בגלל זה אני ממליץ כל הזמן לא לחתום לאף אחד אלא רק על ההסכם המלא. אם חתמתם - צריך לקרוא על מה בדיוק חתמתם. לגבי התאריך - אם כוונתך לתאריך החתימה אז גם אם לא רשום - עדין יש תאריך בו המסמך נחתם ופשוט צריך להוכיח זאת בדרך אחרת.
אם הכוונה לתאריך סיום ההתקשרות - מציע שתתיעצו עם עו"ד לאחר שיראה את תוכן המסמך החתום. בכל מקרה אין התקשרות לעולמי עד. תמיד ניתן יהיה בשלב מסוים להשתחרר ממנו. אבל שוב- תתיעצו עם עו"ד לגבי זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בגלל זה אני ממליץ כל הזמן לא לחתום לאף אחד אלא רק על ההסכם המלא. אם חתמתם - צריך לקרוא על מה בדיוק חתמתם. לגבי התאריך - אם כוונתך לתאריך החתימה אז גם אם לא רשום - עדין יש תאריך בו המסמך נחתם ופשוט צריך להוכיח זאת בדרך אחרת.
אם הכוונה לתאריך סיום ההתקשרות - מציע שתתיעצו עם עו"ד לאחר שיראה את תוכן המסמך החתום. בכל מקרה אין התקשרות לעולמי עד. תמיד ניתן יהיה בשלב מסוים להשתחרר ממנו. אבל שוב- תתיעצו עם עו"ד לגבי זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תחום אחריות עו"ד תמ"א
נאיבים
21/03/17
שלום רב,
מהו תחום אחריות העורך דין בכל תהליך התמ"א (38ב)? האם הוא אחראי רק בנושא ביטחונות כספיים וחוקיות העניין? האם מחובתו לקרוא את כל החוזה, להעבירו לקריאה מדוקדקת של הדיירים ולהתריע בפניי הדיירים כשהמפרט בחוזה דל לעומת מה ואינו שהובטח להם בחוברות הכרומו שחולקו להם? האם לאחר חתימת החוזה כחלק מתפקידו לגשר או לייצג את הדיירים במחלוקות מהותיות מול היזם? על תשובתכם אודה.
מהו תחום אחריות העורך דין בכל תהליך התמ"א (38ב)? האם הוא אחראי רק בנושא ביטחונות כספיים וחוקיות העניין? האם מחובתו לקרוא את כל החוזה, להעבירו לקריאה מדוקדקת של הדיירים ולהתריע בפניי הדיירים כשהמפרט בחוזה דל לעומת מה ואינו שהובטח להם בחוברות הכרומו שחולקו להם? האם לאחר חתימת החוזה כחלק מתפקידו לגשר או לייצג את הדיירים במחלוקות מהותיות מול היזם? על תשובתכם אודה.
תחום אחריות עו"ד תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/03/17
שלום לכם
תפקידו העיקרי של עורך הדין הוא הכנת החוזה מול עו"ד היזם ותוך שיתוף והסבר לכל לקוחותיו - בעלי הדירות. אני נוהג להעביר את ההסכם לפני חתימתו לכל הבעלים וכן לעיתים לערוך קריאה מודרכת או להעביר תמצית של עיקרי ההסכם לבכל הבעלים. זאת משום שההסכם ארוך ולא פשוט לקריאה למי שלא עוסק בכך.
לגבי המפרט - אחריות על מפרט דל היא גם ואולי בעיקר על הבעלים. עורך דין אמון על הצד המשפטי. פער בין מה שהובטח ובין מה שכתוב בהסכם ניתן לגילוי גם על ידי הבעלים ובעיקר נציגות הבעלים שאמורה ללות את התהליך.
תפקידו של עורך הדין אינו מסתיים בחתימה. בדר"כ אינו כולל טיפול בתביעות מול יזם אבל בהחלט אם מדובר בטיפול נקודתי וקצר מול היזם גם לאחר חתיימת ההסכם זה אמור להיות בטיפולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תפקידו העיקרי של עורך הדין הוא הכנת החוזה מול עו"ד היזם ותוך שיתוף והסבר לכל לקוחותיו - בעלי הדירות. אני נוהג להעביר את ההסכם לפני חתימתו לכל הבעלים וכן לעיתים לערוך קריאה מודרכת או להעביר תמצית של עיקרי ההסכם לבכל הבעלים. זאת משום שההסכם ארוך ולא פשוט לקריאה למי שלא עוסק בכך.
לגבי המפרט - אחריות על מפרט דל היא גם ואולי בעיקר על הבעלים. עורך דין אמון על הצד המשפטי. פער בין מה שהובטח ובין מה שכתוב בהסכם ניתן לגילוי גם על ידי הבעלים ובעיקר נציגות הבעלים שאמורה ללות את התהליך.
תפקידו של עורך הדין אינו מסתיים בחתימה. בדר"כ אינו כולל טיפול בתביעות מול יזם אבל בהחלט אם מדובר בטיפול נקודתי וקצר מול היזם גם לאחר חתיימת ההסכם זה אמור להיות בטיפולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 דירות בבניין
אריאלה
20/03/17
שלום,
בבניין שלנו מתכוונים לבצע תמ"א 38 (2). לאחד מבעלי הדירות יש 2 דירות בבניין. אנחנו אמורים לקבל לפי החוק תמורות שיוויוניות מהיזם. לפי מה ששמעתי , למי שיש יותר מדירה אחת בבניין - אין פטור ממס שבח והוא אמור היה לשלם בעצמו את מס השבח.
היזם כתב בחוזה כי הוא ישלם את מס השבח עבור בעלי הדירות, אבל למעשה הדבר רלבנטי רק לבעל שתי הדירות - כי ממילא יש פטור לכל השאר (אנחנו מקבלים דירות באותו גודל כמו הקיימות).
האם אין כאן הפרה של עקרון השיוויון בין הדיירים? מדוע שהיזם ישלם חצי מליון שקל עבור הוצאות המס של אחד הדיירים ? תשלום זה למעשה יורד מהרווח של הפרוייקט וצריך היה להתחלק בין כל הדיירים.
תודה,
אריאלה
בבניין שלנו מתכוונים לבצע תמ"א 38 (2). לאחד מבעלי הדירות יש 2 דירות בבניין. אנחנו אמורים לקבל לפי החוק תמורות שיוויוניות מהיזם. לפי מה ששמעתי , למי שיש יותר מדירה אחת בבניין - אין פטור ממס שבח והוא אמור היה לשלם בעצמו את מס השבח.
היזם כתב בחוזה כי הוא ישלם את מס השבח עבור בעלי הדירות, אבל למעשה הדבר רלבנטי רק לבעל שתי הדירות - כי ממילא יש פטור לכל השאר (אנחנו מקבלים דירות באותו גודל כמו הקיימות).
האם אין כאן הפרה של עקרון השיוויון בין הדיירים? מדוע שהיזם ישלם חצי מליון שקל עבור הוצאות המס של אחד הדיירים ? תשלום זה למעשה יורד מהרווח של הפרוייקט וצריך היה להתחלק בין כל הדיירים.
תודה,
אריאלה
2 דירות בבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/03/17
אריאלה שלום
לא בטוח שחל מס בכלל ובודאי שסכום המס שציינת נראה לי מוגזם. כמובן שזה נבדק באופן אישי לעיסקה ולאותם בעלים אל מנסיוני לא מגיעים לסכומים כאלו. רחוק מאוד מכך. וגם מה שהיזם משלם בתאוריה אמור להתחלק קודם כל בינו ובינכם ורק לאחר מכן בין כל בעלי הדירות. כך שמדובר בנושא שולי. בכל מקרה אני גם לא רואה בכך הפרה של עיקרון השיוויון.
גם אם היו בעלים אחרים לדירה ולא אותם בעלים לא הייתם מקבלים תמורה נוספת מעבר למה שהוסכם. לא ניתן להציב את כל התמורות על בסיס שווה לגמרי כי אין לזה סוף. הנושא הוא גם פרקטי - למה שאותם בעלים יחתום על ההסכם אם הוא היחיד בבנין שמכניס את היד לכיס ומשלם כסף? כך שלטעמי - תמשכו הלאה. יש דרך ארוכה מאוד לפניכם וחבל להתעכב על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא בטוח שחל מס בכלל ובודאי שסכום המס שציינת נראה לי מוגזם. כמובן שזה נבדק באופן אישי לעיסקה ולאותם בעלים אל מנסיוני לא מגיעים לסכומים כאלו. רחוק מאוד מכך. וגם מה שהיזם משלם בתאוריה אמור להתחלק קודם כל בינו ובינכם ורק לאחר מכן בין כל בעלי הדירות. כך שמדובר בנושא שולי. בכל מקרה אני גם לא רואה בכך הפרה של עיקרון השיוויון.
גם אם היו בעלים אחרים לדירה ולא אותם בעלים לא הייתם מקבלים תמורה נוספת מעבר למה שהוסכם. לא ניתן להציב את כל התמורות על בסיס שווה לגמרי כי אין לזה סוף. הנושא הוא גם פרקטי - למה שאותם בעלים יחתום על ההסכם אם הוא היחיד בבנין שמכניס את היד לכיס ומשלם כסף? כך שלטעמי - תמשכו הלאה. יש דרך ארוכה מאוד לפניכם וחבל להתעכב על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א ע"י אחד השכנים
חוה זנגי
19/03/17
במידה ואחד השכנים שהגג בבעלותו רוצה לעשות בבנין תמ"א 38 האם החוקים הם אותם חוקים שחלים על יזם חיצוני.
תמ,א על ידי אחד השכנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/03/17
חוה שלום
מבחינת זכויות ואפשרויות הבניה אין כל הבדל. רצוי לבדוק אם יש שוני מבחינת המיסוי החל על אותו שכן/יזם אבל מאחר וההסכם הוא "נטו" מבחינת הדיירים אז זה ענין שלו לבדוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מבחינת זכויות ואפשרויות הבניה אין כל הבדל. רצוי לבדוק אם יש שוני מבחינת המיסוי החל על אותו שכן/יזם אבל מאחר וההסכם הוא "נטו" מבחינת הדיירים אז זה ענין שלו לבדוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
באמת הפורום " מנחם"
יובלין
19/03/17
עו"ד הלוי : מכל הלב רב תודות
הבוקר הפורום שלך עשתה לי קצת את היום אחרי הירהורי הלילה :הכיצד לשמור בצורה נבונה על הדירות בתמ"א.
תודה רבה
הבוקר הפורום שלך עשתה לי קצת את היום אחרי הירהורי הלילה :הכיצד לשמור בצורה נבונה על הדירות בתמ"א.
תודה רבה
תודה מקרב לב.
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/03/17
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם דיני חוזים חלים גם על חוזה תמ"א ?
בארי
18/03/17
לפני 3 שנים נבחר עו"ד דיירים בשם זבולון לצורך פרוייקט תמא 38/2 והייה אדריכל שאירגן את העניינים בשם מזורס. לא נאספו 78% ומשום מה התפרק הרעיון העו"ד זבולון של (דיירים) הכפיש באספה מספר דיירים שלא רוצים .ואז נוצרה שנאה בין הדיירים ומתח .. וכנראה אותו יזם לא התאים למארגן והכל התפצץ. .אני ראיתי זה מייד ביטלתי את הייפוי כוח שלי לזבולון . שוב בשנה שעברה אותו אדריכל מתקשר בואו בואו דיירים ,קווי בנייה התרחבו ויש תוכניות יותר טובות . התאספו ושוב אותו עו"ד זבולון מתייצב ועורך חוזה שוב עם יזם חדש . בעיני לא מצא חן התנהלות של העו"ד זבולון . וראיתי חד משמעי כי אותו עו"ד דואג רק " יאללה תחתמו" כי שכרו מותנה עם חתימה של ה-80 % חתימות. הוא החתים את הדיירים בלי להגיש להם אפילו יום קודם את הנספחים לעיון . והדיירים חתמו. גם כש דיירים שאלו וכתבו לו שאלות על החוזה שהוא ערך לא ענה כלל. בקיצור אותו עו"ד עם BIAS מופרז לטובת היזם .
אני הסרתי לו את ייפוי כוח כש התנפצה העסקה עם יזם הראשון. בעצם עו"ד זה אין לו ייפוי כוח ממני וגם לא מעוניינת לתת בו שום אימון לעסקה החדשה עם היזם החדש. השאלה היא האם היזם יכול לכפות עלי אותו חוזה שנערך ע"י אותו זבולון ?. אני לא עו"ד אבל כאן נראה לי שלמפקחת לא תהייה סמכות לכפות עלי חוזה של עו"ד שנחתם ללא ייפוי כוח מצידי לאותו זבולון .אני מעוניינת בתמ"א ולהצטרף לתמ"א אבל עם חוזה שיקנה לי זכויות שמצאתי לנכון שזבולון החמיץ. חוזה חדש על פי התנאים שלי ,שלא יפגעו כלל בשאר הדיירים ובתמורה אשר עליה חתמו .השאלה : לערוך חוזה חדש שלי בלי שיפגע בדיירים שכבר חתמו דורש לצערי יותר מאמץ ומצפון וכסף מאשר השקיע זבולון . זבולון אף העתיק חוזה ברובו מהאינטרנט ללא הרבה מחשבה.
הרי לעו"ד זה ( זבולון) , הסרתי ייפוי כוח : מה אומרים דיני חוזים ?. האם אותו חוזה שערך זבולון עם עו"ד של היזם עם ( סעיף להביא אותי לפני מפקחת בכלל טופס ???. כאן זה כבר לא עניין של תמ"א ... זה עניין של ערכים וחוזים """
תודה : מי ישלם עו"ד שלי ?. אני בינתיים משקיעה כי אני לא ארצה חלילה לפגוע ברצון הדיירים התמימים , וגם אזלו כוחותי להסביר להם על תנאים משופרים ... הרי הם רואים אותי רק " סרבנית" כמו שזבולון כינה אותנו כבר עם היזם הראשון שכלל לא התאים לקבוצה .
אני הסרתי לו את ייפוי כוח כש התנפצה העסקה עם יזם הראשון. בעצם עו"ד זה אין לו ייפוי כוח ממני וגם לא מעוניינת לתת בו שום אימון לעסקה החדשה עם היזם החדש. השאלה היא האם היזם יכול לכפות עלי אותו חוזה שנערך ע"י אותו זבולון ?. אני לא עו"ד אבל כאן נראה לי שלמפקחת לא תהייה סמכות לכפות עלי חוזה של עו"ד שנחתם ללא ייפוי כוח מצידי לאותו זבולון .אני מעוניינת בתמ"א ולהצטרף לתמ"א אבל עם חוזה שיקנה לי זכויות שמצאתי לנכון שזבולון החמיץ. חוזה חדש על פי התנאים שלי ,שלא יפגעו כלל בשאר הדיירים ובתמורה אשר עליה חתמו .השאלה : לערוך חוזה חדש שלי בלי שיפגע בדיירים שכבר חתמו דורש לצערי יותר מאמץ ומצפון וכסף מאשר השקיע זבולון . זבולון אף העתיק חוזה ברובו מהאינטרנט ללא הרבה מחשבה.
הרי לעו"ד זה ( זבולון) , הסרתי ייפוי כוח : מה אומרים דיני חוזים ?. האם אותו חוזה שערך זבולון עם עו"ד של היזם עם ( סעיף להביא אותי לפני מפקחת בכלל טופס ???. כאן זה כבר לא עניין של תמ"א ... זה עניין של ערכים וחוזים """
תודה : מי ישלם עו"ד שלי ?. אני בינתיים משקיעה כי אני לא ארצה חלילה לפגוע ברצון הדיירים התמימים , וגם אזלו כוחותי להסביר להם על תנאים משופרים ... הרי הם רואים אותי רק " סרבנית" כמו שזבולון כינה אותנו כבר עם היזם הראשון שכלל לא התאים לקבוצה .
האם דיני חוזים חלים על הסכם תמ"א?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/03/17
שלום בארי
חוק החוזים וא חלק כללי המסדיר את נושא ההתקשרות בין הצדדים להסכם. ככזה בודאי שהוא חל גם על הסכם תמ"א.
אבל נראה לי שזו לא היתה השאלה הנכונה מבחינתך.
לפי מה שאני מבין מהשאלה - עורך הדין לא חותם על הסכם התמ"א מכוח יפוי הכוח של הבעלים אלא מחתים אותם באופן ישיר על ההסכם.
חוק המקרקעין (חיזוק..) קובע כי במקרה של תמ"א 38/2 ובמידה וחתמו על ההסכם רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף אזי ניתן בתנאים מסוימים לכוף את הוראות ההסכם גם על מי שלא חתם.
לגבי עורך הדין - איני יכול להצדיק התנהלות כפי שתארת. מצד שני - הבחירה אם לחתום או לא על ההסכם היא אישית ואני מניח כי כולם אנשים בגירים ומבינים על מה חתמו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משקיע בפרוייקט תמא 38
יובל
17/03/17
שלום רב- בכוונתי להשקיע כספים בפרוייקט תמא 38 המתבצע בראשון לציון. אני חותם על הסכם מול חברה יזמית שמבצעת את התמא בו אני משקיע כ-500,000 שח בפרוייקט בתמורה לחלק מהרווחים. החברה טוענת שאין אפשרות לשעבד או לרשום משכנתא על הקרקע מכיוון שיש בנק מלווה לפרוייקט והוא יסרב. כיצד אני יכול להגן על עצמי? האם משכון הזכויות החוזיות של החברה בפרוייקט ברשם החברות וערבות אישית של בעלי החברה זה פתרון טוב?תודה
משקיע בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/03/17
היי יובל
ראשית - אם אתה משקיע 500,000 ש"ח בפרויקט אני ממליץ כי תשקיע עוד קצת ותתיעץ בצורה מסודרת עם עורך דין.
בקצרה ובאופן לא ממצה - אם יש בנק מלווה אז לא ניתן לרשום לזכותך משכנתא או שעבוד. ערבות אישית זה טוב מכלום אבל אם החברה נופלת ואיתה בעלי המניות אז כנראה גם הערבות האישית לא תהיה שווה הרבה. מציע שבנוסף תעשה מולם הסכם לרכישת דירה במחיר מופחת. אבל שוב אני מבקש כי תתיעץ באופן פרטני עם עו"ד שיקרא את החומר ויתן לך המלצה ורעיונות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראשית - אם אתה משקיע 500,000 ש"ח בפרויקט אני ממליץ כי תשקיע עוד קצת ותתיעץ בצורה מסודרת עם עורך דין.
בקצרה ובאופן לא ממצה - אם יש בנק מלווה אז לא ניתן לרשום לזכותך משכנתא או שעבוד. ערבות אישית זה טוב מכלום אבל אם החברה נופלת ואיתה בעלי המניות אז כנראה גם הערבות האישית לא תהיה שווה הרבה. מציע שבנוסף תעשה מולם הסכם לרכישת דירה במחיר מופחת. אבל שוב אני מבקש כי תתיעץ באופן פרטני עם עו"ד שיקרא את החומר ויתן לך המלצה ורעיונות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי פיננסי לפרוייקט תמ"א – חיזוק
שגית
17/03/17
שלום. בישיבה לקראת פרוייקט תמ"א לחיזוק והוספת דירות, נאמר כי יהיה ליווי בנקאי (לא ערבות יזם) אם תהיה היענות וחתימה של 100% של בעלי הדירות. האם זה אכן התנאי שיהיה ליווי בנקאי ?
ליווי בנקאי לפרויקט תנמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/03/17
שלום שגית
קודם כל זה חשוב שיהיה ליווי בנקאי לפרויקט. זה מעיד על כי לפחות בעיני הבק הפרויקט והיזם ראויים למתן אשראי כספי לצורך בנייתו.
בסופו של דבר חייבים 100% מבעלי הדירות לצורך פרויקט תמ"א, עם או בלי ליווי בנקאי. החוק מאפשר בהנתן כי חתמו רוב מסוים מבין בעלי הדירות (80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף בתמ"א 38/2) לפנות בתביעה כנגד הדייר שטרם חתם ("הדייר הסרבן") על מנת למנות אחר שיחתום במקומו. כך שבין אם בהסכמה רצונית של כל בעלי הדירות ובין אם בהסכמה כפויה עדין אנו נזקקים להסכמת כלבעלי הדירות. ללא הסכמה כזה לא ניתן להתחיל בפרויקט.
מבחינת הבנק זה חשוב עוד כי הם משעבדים את הקרקע והפרויקט כולו לטובת מתן האשראי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל זה חשוב שיהיה ליווי בנקאי לפרויקט. זה מעיד על כי לפחות בעיני הבק הפרויקט והיזם ראויים למתן אשראי כספי לצורך בנייתו.
בסופו של דבר חייבים 100% מבעלי הדירות לצורך פרויקט תמ"א, עם או בלי ליווי בנקאי. החוק מאפשר בהנתן כי חתמו רוב מסוים מבין בעלי הדירות (80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף בתמ"א 38/2) לפנות בתביעה כנגד הדייר שטרם חתם ("הדייר הסרבן") על מנת למנות אחר שיחתום במקומו. כך שבין אם בהסכמה רצונית של כל בעלי הדירות ובין אם בהסכמה כפויה עדין אנו נזקקים להסכמת כלבעלי הדירות. ללא הסכמה כזה לא ניתן להתחיל בפרויקט.
מבחינת הבנק זה חשוב עוד כי הם משעבדים את הקרקע והפרויקט כולו לטובת מתן האשראי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אדריכל שארגן דיירים ימשיך אצל היזם?
זגורי
16/03/17
אדריכל אירגן דיירים ועשה תוכניות לבנייה חדשה של הבניין. גם חילק תמורה כאילו הבניין הוא שלו: כל התכנון של האדריכל נמסר כסט סגור ליזם.
בקשתי לדעת את שכרו של האדריכל מעו"ד של היזם ונתקלתי בסרוב. עדיין אנני מבינה מה יכולה להיות סיבת הסרוב. התכנון של הבניין החדש נעשה חד משמעי ע"י אותו אדריכל. אמנם רוב הדיירים חתמו אבל כש נשאלו על התכנון לא היו מרוצים במיוחד. . האם יש לי זכות לדרוש מהיזם להקציב כסף לאדריכל אחר שיציע תוכנית יותר טובה ??? עזרה עזרה
בקשתי לדעת את שכרו של האדריכל מעו"ד של היזם ונתקלתי בסרוב. עדיין אנני מבינה מה יכולה להיות סיבת הסרוב. התכנון של הבניין החדש נעשה חד משמעי ע"י אותו אדריכל. אמנם רוב הדיירים חתמו אבל כש נשאלו על התכנון לא היו מרוצים במיוחד. . האם יש לי זכות לדרוש מהיזם להקציב כסף לאדריכל אחר שיציע תוכנית יותר טובה ??? עזרה עזרה
תוכניותאדריכל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/03/17
שלום רב!
בעיקרון אין סיבה לחתום על הסכם אם אתם לא מרוצים מהתוכניות הכלולות בו. אם חתמתם על ההסכם אז אתם מחויבים בהוראותיו וצריך לקרוא מה כתוב בו.
למעשה מה שמענין אותכם הוא לא שכרו אלא אם אם קיבל תמורה נוספת מעצם זה שארגן ופעל.
מציע שתוציאו מכתב ברור בענין זה ובו תציינו שאתם רוצים לדעת מה התמורות שקיבל האדריכל מתוך חשש שמא לא טובת הבעלים היתה מול עיניו. בנוסף - אני מניח ומקווה שיש לכם עורך דין שיצג אותכם. תעזרו בו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון אין סיבה לחתום על הסכם אם אתם לא מרוצים מהתוכניות הכלולות בו. אם חתמתם על ההסכם אז אתם מחויבים בהוראותיו וצריך לקרוא מה כתוב בו.
למעשה מה שמענין אותכם הוא לא שכרו אלא אם אם קיבל תמורה נוספת מעצם זה שארגן ופעל.
מציע שתוציאו מכתב ברור בענין זה ובו תציינו שאתם רוצים לדעת מה התמורות שקיבל האדריכל מתוך חשש שמא לא טובת הבעלים היתה מול עיניו. בנוסף - אני מניח ומקווה שיש לכם עורך דין שיצג אותכם. תעזרו בו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת עו"ד
זנגי חוה
16/03/17
מי צריך לשלם את הוצאות עו"ד שמייצג את הדיירים?הדיירים או היזם?
מי נושא בשכר טרחת עורך דין הבעלים בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/17
שלום חוה!
נהוג שהסכמי תמ"א 38 הם הסכמי "נטו". כלומר כל ההוצאות מכל מין וסוג שהוא חלות על היזם. אחת מההוצאות האלו היא ההוצאה על שכר טרחת עו"ד המייצג את בעלי הדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נהוג שהסכמי תמ"א 38 הם הסכמי "נטו". כלומר כל ההוצאות מכל מין וסוג שהוא חלות על היזם. אחת מההוצאות האלו היא ההוצאה על שכר טרחת עו"ד המייצג את בעלי הדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זו שאלה טובה וחייבת במענה מהרשויות"""
GAGA
19/03/17
מי משלם עו"ד דיירים ב כל התמ"אות ?
עצם העניין שהיזם משלם את טרחת עו"ד הדיירים : זה לקוי וצריך מישהו שימציא עוד חוקים בהסדרים אלו . ולא רק תמריצים תמריצים . " NETTO NETTO" לדיירים לשניים
"WIN WIN" . הסרוב של " הסרבנים" הוא דבר טוב גם לשפנים שחתמו בגלל הסעיף המטופש בהסכם: " העו"ד של הדיירים מפקיר את הדיירים בידי עו"ד של היזם ויביא אותם למפקחת. " . היכן ראיתם דבר כזה ?. ??? יאללה . אוי הפסוק של ירמיהו "
ירמיהו " הבונה ביתו בצדק """"""""""""""""""
איזה צדק יש בסעיף הזה ?.
האם זה רק בגלל שהתמ"א היא בעידן החיתולים ?
היכן ראיתם דבר שכזה : שהעו"ד של הדיירים יכניס סעיף שכזה בחוזה ויפקיר את הלקוחות שלו בידי עו"ד היזם , להביא את הלקוחות שלו למפקחת????
תמ"א 38/2, האם ניתן לאלץ ויתור על מרתף תמורת מחסן?
דני
15/03/17
שלום, בבעלותי דירת קרקע בבניין בו נציגות הדיירים מקדמת פרוייקט תמ"א 38/2 - פינוי בינוי. לדירתי יש מרתף (בגדול של כ20מ"ר) עם מדרגות היורדות לתוכו מהדירה עצמה + מחסן (כ5מ"ר) במרפסת הדירה כשהכניסה אליו היא מהמרפסת (שניהם בהיתר סה"כ ~25 מ"ר). היזם טוען שבגלל מגבלות של הרשות המקומית, הוא איננו יכול להצמיד לדירה החדשה מחסן הגדול מ20 מ"ר, וכי לא יאשרו לו לחבר את המחסן לדירה כמו שהמרתף נגיש לי כיום.האם היזם יכול לכפות עליי לקבל מחסן שאינו נגיש וקטן מאלו שיש לי כיום תמורת פיצוי כספי? בתודה מראש,
האם ניתן לאלץ ויתור על מרתף / מחסן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/17
דני שלום
אני מבין שיש לך חיבור למרתף ותוספת מחסן שניהם על פי היתר בניה כדין. עוד אני מבין שבשל אילוצי העיריה לא ניתן להחזיר לך בדיוק למצב שיש היום. על ההפרש מוכן היזם לפצות אותך בכסף.
אם אלו העובדות - אתה צריך לראות את הפרויקט בכללותו. הרי הוא לא מתמצה במחסן ובמרתף. אני מניח שאתה מקבל עוד דברים נוספים. כך שבסופו של דבר אתה צריך לשקול מצד אחד את הפרויקט בכללותו כפי שמוצע לך (עם פיצוי כספי מסוים) ולעומתו את המצב הנוכחי.
אם לא תצליחו להגיעו להסכמות לגבי גובה הפיצוי או שהמצב החדש לא מוצא חן בעיניך אל תחתום. עדין קיימת אפשרות כי ניתן יהיה לחייב אותך בהסכם התמ"א באמצעות תביעה המתבררת בפני המפקחת על הרישום.
גם היזם לא מעונין בתביעות ובחוסר וודאות. לכן הטוב ביותר הוא שתשבו ותראו איך ניתן להגיע לפיצוי הוגן המקובל על שניכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שיש לך חיבור למרתף ותוספת מחסן שניהם על פי היתר בניה כדין. עוד אני מבין שבשל אילוצי העיריה לא ניתן להחזיר לך בדיוק למצב שיש היום. על ההפרש מוכן היזם לפצות אותך בכסף.
אם אלו העובדות - אתה צריך לראות את הפרויקט בכללותו. הרי הוא לא מתמצה במחסן ובמרתף. אני מניח שאתה מקבל עוד דברים נוספים. כך שבסופו של דבר אתה צריך לשקול מצד אחד את הפרויקט בכללותו כפי שמוצע לך (עם פיצוי כספי מסוים) ולעומתו את המצב הנוכחי.
אם לא תצליחו להגיעו להסכמות לגבי גובה הפיצוי או שהמצב החדש לא מוצא חן בעיניך אל תחתום. עדין קיימת אפשרות כי ניתן יהיה לחייב אותך בהסכם התמ"א באמצעות תביעה המתבררת בפני המפקחת על הרישום.
גם היזם לא מעונין בתביעות ובחוסר וודאות. לכן הטוב ביותר הוא שתשבו ותראו איך ניתן להגיע לפיצוי הוגן המקובל על שניכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי יצא חוק המאכרים?
גגה
15/03/17
דודתי בקריית גת קבלה חוזה חתום מעו"ד הדיירים : בפרוייקט זה אירגן האדריכל את הקבוצה החתים אותם חילק תמורה תכנן את הבניין ונחתם ע"י הרוב . אז שאלה דודתי את עו"ד היזם לתת לה את הסכם שכר טרחה בינו לבין אדריכל שארגן וימשיך את התיכנון.. היא קבלה תשובה כדלקמן: " השאלה שלך מיותרת . הקשר של הלקוח שלי עם היזם הינה נחלתו של היזם בלבד . והלקוח שלי לא חייב למסור לך את האנשים שיעבדו ויקדישו שרותים וייעוץ לפרוייקט.". עקב אי השקיפות הזאת נוצר עוד יותר אי אימון בכל הפרוייקט. העו"ד של הדיירים הוא פסיבי לחלוטין . אז אני לא מבינה האם העו"ד הזה של היזם עדיין לא שמע על חוק המארגנים ?"""אפילו שהכל בסדר חלילה, צריך לתת תשובה ולהסביר את הטרחה של האדריכל . טוב אז נוצר אי אמון והבלגן של הסרבנים מתחיל וזה ייגמר אצל המפקחת "
" OY WEH ZMIR"
" OY WEH ZMIR"
חוק המאכרים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/17
שלום גגה
לא ברור לי איזה סוג של פרויקט מדובר. האם תמ"א 38 או פינוי בינוי או משהוא אחר.
בכל מקרה- אני ממליץ שלא תחתום ורק תשלחו לעו"ד מכתב ובו דרישה לראות את ההסכם בין האדריכל (שבעצם לפי דבריך ארגן את הפרויקט) ובין היזם. אם הוא אכן " מייצג" אותכם בפרויקט אז ההסכם צריך להיות שקוף גם לכם. אם לא הבנתי- והאדריכל לא קשור אליכם אלא מבצע עבודות תכנון עבור היזם - אין לכם זכות לדרוש את ההסכם בינהם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי בתמ"א 38
ירון
14/03/17
שלום רב,
אני הבעלים של בניין שלם בן 3 קומות 3 דירות בכל קומה. כל הדירות בבעלותי ומושכרות. אני מעוניין לבצע פרוייקט תמא 38 בבניין. לחזק את הבניין ולהוסיף קומות. האם מכיוון שכל הבניין והדירות הן בבעלותי זה אומר שאני לא אהיה פטור ממס שבח על פי חוק התמ"א?
אני הבעלים של בניין שלם בן 3 קומות 3 דירות בכל קומה. כל הדירות בבעלותי ומושכרות. אני מעוניין לבצע פרוייקט תמא 38 בבניין. לחזק את הבניין ולהוסיף קומות. האם מכיוון שכל הבניין והדירות הן בבעלותי זה אומר שאני לא אהיה פטור ממס שבח על פי חוק התמ"א?
מיסוי בעלים של בנים שלם בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/17
ירון שלום
לא ברור לי האם כוונתך שאתה מבצע בעצמך את הפרויקט או שאתה רוצה להתקשר בהסכם עם יזם אחר.
אם הבניה היא עצמית - בעצם הבניה אין כל עיסקה. עיסקה תהיה רק כשתמכור את הדירות החדשות שתבנה. מאחר וממילא אין לך פטור ממס שבח (זו לא דירה יחידה) אז תשלם מס שבח בהתאם להוראות החוק.
אם אתה עומד להתקשר עם יזם - בדר"כ יזמים לוקחים על עצמם את חיובי המס. אבל במקרה של בעלות יחידה נושא המיסוי יעלה כי אתה לא תהיה זכאי לפטור מכוח החוק על יותר מדירת תמא אחת. בנוסף - חשש גדול כי יטילו עליכם היטלי השבחה מעצם חתימת ההסכם מול היזם. כך שאני ממליץ להתיעץ מראש עם עורך דין המתמחה בתחום מיסוי המקרקעין לפני עריכת העיסקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברור לי האם כוונתך שאתה מבצע בעצמך את הפרויקט או שאתה רוצה להתקשר בהסכם עם יזם אחר.
אם הבניה היא עצמית - בעצם הבניה אין כל עיסקה. עיסקה תהיה רק כשתמכור את הדירות החדשות שתבנה. מאחר וממילא אין לך פטור ממס שבח (זו לא דירה יחידה) אז תשלם מס שבח בהתאם להוראות החוק.
אם אתה עומד להתקשר עם יזם - בדר"כ יזמים לוקחים על עצמם את חיובי המס. אבל במקרה של בעלות יחידה נושא המיסוי יעלה כי אתה לא תהיה זכאי לפטור מכוח החוק על יותר מדירת תמא אחת. בנוסף - חשש גדול כי יטילו עליכם היטלי השבחה מעצם חתימת ההסכם מול היזם. כך שאני ממליץ להתיעץ מראש עם עורך דין המתמחה בתחום מיסוי המקרקעין לפני עריכת העיסקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכייתך בתמריצים של התמ"א הינה חוקית לחלוטין
SARONA
19/03/17
גם בעל הבניין יזכה בכל התמריצים.
כי התמ,א באה לחזק מפני רעידת אדמה """
ואתה חלילה לא תרצה לגרום נזק לדיירים שלך
וגם אם אתה לבד מתגורר בכל הבניין , חלילה אף אחד לא ירצה לך רע אז תחזק את הבניין ותזכה לכל התמריצים "למיניהם" ................מאחלת לך בהצלחה ואל תשכח להשיב האם זכית בתמריצים בבקשה.
לכן תדאג לחזק >>> וגם תזכה ב NETTO NETTO
בתמריצים למיניהם .
שינוי הפתחים בדירתי עקב פרוייקט תמ״א בביניין.
אסתר
13/03/17
הביניין שבוא אני מתגוררת עובר תהליך תמ״א 38,לאחר שחתמנו על החוזה ,ועם התחלת העבודה היזם דורש מהדיירים ששינו בעבר את פתחי החלונות,להחזירם לפתחים המקוריים,בטענה שהעיריה מבקשת חזית אחידה,כמו כן הוא דורש מאיתנו שהשינוי בפתחים יהיה על חשבוננו.מאחר וסרבנו לשלם הוא הפסיק את עבודתו ודורש מאיתנו תשלום על העיכוב והפיגומים שנשארו.מה נכון לנו הדיירים לעשות?
שינוי פתחים בדירה בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/17
אסתר שלום
אני מבין שבמהלך השנים נפתחו פתחי חלונות (או הורחבו מהגדול המקורי) ללא היתר בניה. במקרה כזה דרישת העיריה לחזית אחידה היא מובנת. נושא זה היה צריך לעלות במהלך המו"מ מול היזם על מנת שתבינו אילוץ זה ותסכמו מול היזם מי נושא בעלויות.
כך שאת הפתחים יש לסגור בשל הדירה. לגבי התשלום - קצת מוזר לי שקבלן עוצר פרויקט בגלל דבר כזה שלא נשמע לי כל כך מהותי בהיקף הכספי שלו. תבדקו אולי יש לו צרות אחרות בגללן הפסיק את העבודה.
מאוד ממליץ שתתיעצו עם עורך הדין שליווה אותכם בהסכם עצמו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שבמהלך השנים נפתחו פתחי חלונות (או הורחבו מהגדול המקורי) ללא היתר בניה. במקרה כזה דרישת העיריה לחזית אחידה היא מובנת. נושא זה היה צריך לעלות במהלך המו"מ מול היזם על מנת שתבינו אילוץ זה ותסכמו מול היזם מי נושא בעלויות.
כך שאת הפתחים יש לסגור בשל הדירה. לגבי התשלום - קצת מוזר לי שקבלן עוצר פרויקט בגלל דבר כזה שלא נשמע לי כל כך מהותי בהיקף הכספי שלו. תבדקו אולי יש לו צרות אחרות בגללן הפסיק את העבודה.
מאוד ממליץ שתתיעצו עם עורך הדין שליווה אותכם בהסכם עצמו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הירהורי דייר בתמ"א 38/2
אלקס
13/03/17
יבורכו כל מנהלי הפורום הזה אשר מעניקים תשובות להירהורים של דיירים .
כיצד הבנק מבטיח לעצמו שהתקבולים עבור הדירות החדשות יועברו ישר
לחשבון הליווי ?.
מתי יוודע על ההון העצמי (הסכום) שהבנק דורש מהקבלן ?. והאם ההון
העצמי הזה יופקד בחשבון
הליווי של הפרוייקט?
האם ניתן לעגן בחוזה שיותר לדיירים רק לפקח (רק לראות את התדפיס של
החשבון ) על מנת לראות שהכל מתנהל נכון ?
מה קורה אם איזה פקיד עשה שגיאה והרשה ליזם / קבלן למשוך כספים יותר
מדי מהחשבון
או שהתקבולים הגיעו חלילה למקורות מחוץ לצורך הבנייה !!
האם ניתן לבטח את ערבות המכר וכיצד?
הקבלן מבטיח שהבנייה תסתיים אחרי 30 חודש ולכן הוא מבטיח 30
צ"קים . כיצד ניתן להבטיח את שכר הדירה לדיירים בצורה בטוחה עד לאיכלוס. לדייר נחוץ כסף השכירות . ומה קורה שהקבלן
מתאחר עוד
20 או 40 חודש מעבר לתאריך שנקבע לסיום הבנייה .? . ועדיין הבנק
המלווה לא מוצא עילה של פרוק
אז מי ישלם עורכי דין לצורך פיצוי של שכר דירה ???
ובכלל מי יפצה את הדייר על כל העוול שעלול להתרחש במידה ויש איחור
מעבר ל7 חודשים ללא שכר דירה ?
וללא דירת מגורים "
האם ניתן לדרוש ערבות אוטונומית על שכר דירה עד האיכלוס או עד המימוש
לערבות המכר מהבנק ?.
בברכה רבה
תשובות להרהורי דייר בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/17
שלום אלקס
אשתדל לענות בצורה ברורה לכל שאלותיך.
1. על פי חוק המכר (דירות) כל תשלום על חשבון רכישת דירה חדשה מהיזם משולמת באמצעות פנקס תשלומים בלבד ומזכה ישירות את חשבון הפרויקט. כך הבנק מבטיח שהכסף נכנס לחשבון הליווי המשועבד לטובת הבנק.
2. אחוז ההון העצמי הנדרש מהיזם נסגר בהסכמה בינו ובין הבנק. לא חושב שאתם מיודעים באחוז זה וגם אין בכך צורך. הבנק יודע לעשות את בדיקותיו על היזם ולהשגיח שהיזם עומד בנאי ההסכם מולו.
כל תשלום שהיזם שילם כבר מכיסו בגין הפרויקט נחשב כחלק מההון העצמי כך שרק היתרה להשלמת ההון העצמי משולמת על ידי היזם לחשבון הפרויקט.
3. בעיקרון חשבון הבנק הוא של היזם אבל אין כל מניעה בהסכם מול היזם להסכים שהוא יעביר לכם נניח כל חודש את דף החשבון. אבל זה כאמור ענין של הסכמה בינכם.
4. משיכות כספים מחשבון הליווי נעשות רק באישור המפקח מטעם הבנק ורק לטובת תשלומים הנדררשים לקידום הפרויקט. אין משיכות רווחים לטובת היזם אלא עד כמעט סוף הפרויקט ובדרך כלל לאחר סיומו.
5. למה צריך לבטח ערבות מכר? זו ערבות בנקאית ואין כל חשש שלא תפרע על ידי הבנק.
6. מעבר לשיקים נהוג שהיזם נותן גם ערבות בנקאית להבטחת תשלומי שכר הדירה. כך שאם הפרויקט מתאחר או אפילו קורה משהוא ליזם תמיד ניתן לממש מתוך הערבות.
תזכור שעיסקת תמ"א 38 היא עיסקה. יש בה הרבה מאוד תועלות ורווחים לבעלי הדירות. אנו מנסים הסכם לצמצם את הסיכונים כמעט לאפס. אבל אם בתרחיש קיצוני יקרה משהוא שלא מכוסה בהסכם עדין זה לא הופך את ההסכם ללא כדאי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אשתדל לענות בצורה ברורה לכל שאלותיך.
1. על פי חוק המכר (דירות) כל תשלום על חשבון רכישת דירה חדשה מהיזם משולמת באמצעות פנקס תשלומים בלבד ומזכה ישירות את חשבון הפרויקט. כך הבנק מבטיח שהכסף נכנס לחשבון הליווי המשועבד לטובת הבנק.
2. אחוז ההון העצמי הנדרש מהיזם נסגר בהסכמה בינו ובין הבנק. לא חושב שאתם מיודעים באחוז זה וגם אין בכך צורך. הבנק יודע לעשות את בדיקותיו על היזם ולהשגיח שהיזם עומד בנאי ההסכם מולו.
כל תשלום שהיזם שילם כבר מכיסו בגין הפרויקט נחשב כחלק מההון העצמי כך שרק היתרה להשלמת ההון העצמי משולמת על ידי היזם לחשבון הפרויקט.
3. בעיקרון חשבון הבנק הוא של היזם אבל אין כל מניעה בהסכם מול היזם להסכים שהוא יעביר לכם נניח כל חודש את דף החשבון. אבל זה כאמור ענין של הסכמה בינכם.
4. משיכות כספים מחשבון הליווי נעשות רק באישור המפקח מטעם הבנק ורק לטובת תשלומים הנדררשים לקידום הפרויקט. אין משיכות רווחים לטובת היזם אלא עד כמעט סוף הפרויקט ובדרך כלל לאחר סיומו.
5. למה צריך לבטח ערבות מכר? זו ערבות בנקאית ואין כל חשש שלא תפרע על ידי הבנק.
6. מעבר לשיקים נהוג שהיזם נותן גם ערבות בנקאית להבטחת תשלומי שכר הדירה. כך שאם הפרויקט מתאחר או אפילו קורה משהוא ליזם תמיד ניתן לממש מתוך הערבות.
תזכור שעיסקת תמ"א 38 היא עיסקה. יש בה הרבה מאוד תועלות ורווחים לבעלי הדירות. אנו מנסים הסכם לצמצם את הסיכונים כמעט לאפס. אבל אם בתרחיש קיצוני יקרה משהוא שלא מכוסה בהסכם עדין זה לא הופך את ההסכם ללא כדאי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לפרויקט תמא 38
רון מלמד
13/03/17
שלום
הנני דייר אחד מתוך 6 דיירים בבניין, אשר מתנגד לביצוע תמ"א 38 בבניין.
למרות שלא חתמתי על ההסכם ולמרות שלא התקבל עדיין היתר בנייה לפרויקט, היזם הציב שלט פרסומי על הקרקע.
האם זה חוקי?
תודה.
הנני דייר אחד מתוך 6 דיירים בבניין, אשר מתנגד לביצוע תמ"א 38 בבניין.
למרות שלא חתמתי על ההסכם ולמרות שלא התקבל עדיין היתר בנייה לפרויקט, היזם הציב שלט פרסומי על הקרקע.
האם זה חוקי?
תודה.
הצבת שלט פרסום לגבי פרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/17
שלום רב
בדר"כ עיריה לא מאפשרת הצבת שלט "פרסומי" שכזה אלא לאחר שהבקשה להיתר הבניה אושרה עקרונית על ידי הוועדה לתכנון ובניה.
כך שאני מציע שפשוט תפנה לעיריה למוקד 106 או למי שיפנו ותתלונן על השלט. אם הוצב באופן לא חוקי הם ידאגו שיוסר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת שמש ומרפסת שרות ? למי מהן יש ערך קנייני יותר
ארז
12/03/17
איזו מרפסת תיכלל בשטח עיקרי " מרפסת שמש או מרפסת שרות ?.
איזה מרפסת תכלל בשטח עיקרי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
ארז שלום!
לא יודע אם אתה מכוון לשטחים בדירות ישנות או עתידות להבנות. מרפסת שירות בדירה קיימת היא חלק משטח הדירה לכל דבר וענין. מרפסת שמש ישנה היא חיצונית ושווה עד מחצית (או פחות) משווה מ"ר בנוי. בדירות ישנות שיהן נבנו (בדר"כ) כשטחי שירות.
היום בתל אביב לדוגמא אין עוד הבחנה בין שטחי שירות לשטח עיקרי. זכויות הבניה הן נפחיות. לכן אין משמעות למרפסות השירות שהזכרת. לגבי מרפסת שמש- הן בדר"כ בתוספת לנפח הבניה המותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא יודע אם אתה מכוון לשטחים בדירות ישנות או עתידות להבנות. מרפסת שירות בדירה קיימת היא חלק משטח הדירה לכל דבר וענין. מרפסת שמש ישנה היא חיצונית ושווה עד מחצית (או פחות) משווה מ"ר בנוי. בדירות ישנות שיהן נבנו (בדר"כ) כשטחי שירות.
היום בתל אביב לדוגמא אין עוד הבחנה בין שטחי שירות לשטח עיקרי. זכויות הבניה הן נפחיות. לכן אין משמעות למרפסות השירות שהזכרת. לגבי מרפסת שמש- הן בדר"כ בתוספת לנפח הבניה המותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"תמריצים " ליזמם. "נטו נטו" לדיירים.למי "WINWIN"
LES IDIOTS
11/03/17
לפי חוק מכר: קבלן מוכר דירה חובתו לצרף מפרט: "....הבחנה מדויקת בין שטח הדירה עצמה לבין השטחים המשותפים והדרישות לתחזוקת הדירה והבניין"
האם גם בתמ"א הריסה ניתן ליישם את (הסעיף הנ"ל )ובכלל האם ניתן ליישם את החוק מכר דירות על כל סעיפיו בהסכם תמ"א 38/2?. תודה רבה
תמריצים תמריצים : לי
האם גם בתמ"א הריסה ניתן ליישם את (הסעיף הנ"ל )ובכלל האם ניתן ליישם את החוק מכר דירות על כל סעיפיו בהסכם תמ"א 38/2?. תודה רבה
תמריצים תמריצים : לי
ישון חוק המכר על הסכם תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
שלום רב!
אין כל מניעה להכיל באופן מוסכם את הוראות חוק המכר (דירות) ו/או כל הוראה בחוק בצורה מוסכמת בהסכם תמ"א 38. בכל הסכמי תמ"א 38/2 שאני מכיר יש מפרט מצורף שהזים מחויב בו שלעיתים הוא אף מפורט יותר מהמפרט הקבוע בחוק המכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין כל מניעה להכיל באופן מוסכם את הוראות חוק המכר (דירות) ו/או כל הוראה בחוק בצורה מוסכמת בהסכם תמ"א 38. בכל הסכמי תמ"א 38/2 שאני מכיר יש מפרט מצורף שהזים מחויב בו שלעיתים הוא אף מפורט יותר מהמפרט הקבוע בחוק המכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המפרט חייב כדי לקבוע % יחס בתמורה דייר/יזם
IDIOTE
13/03/17
דודה שלי קבלה מפרט התלהבה מהבלטות . אני מתכוונת שמפרט הגון חייב לכלול גם את השטחים שהקבלן מקבל
לציין את היחס בתמורה של הדיירים לעומת היזם. לא רק את הבלטות . התמורה של דודתי כתוב : שטח דירה כ - ככ85 מרפסת כ 7 מר רבוע . בשטחים של היזם לא מצויין שטח כלל. ולא רק זה .. הע"ד שלהדיירים גם מצא לנכון להכניס את הסעיף 197 (שאסור לדודה לתבוע את היזם !!!
הדודה נכנסת כבר לאי שפיות בדעת """
בתמ"א אסור שעו"ד דיירים יקבל את שכרו מיזם. עוול!
מוטי
11/03/17
ככל שאני לומדת חוזה ככל שנראה לי שזה עוול שעו"ד דיירים יקבל שכרו מהיזם. זה פשוט עוול .
אני פשוט מגלה שזה אבסורד . וצריך למצוא הסדר אחר.
ולא להמריץ את הדיירים שהעסקה בתמ"א היא "נטו נטו לדיירים ", "WIN WIN" !!! .
מה זה חשוב : העו"ד מקבל את שכרו מהיזם : זה כמו לתת לחתול לשמור על החלב ........בושה לכל הדיירים שמשתכנעים ל"נטו נטו" . ובושה לכל התמריצים ליזמים ואין שמירה על הדיירים "
אני פשוט מגלה שזה אבסורד . וצריך למצוא הסדר אחר.
ולא להמריץ את הדיירים שהעסקה בתמ"א היא "נטו נטו לדיירים ", "WIN WIN" !!! .
מה זה חשוב : העו"ד מקבל את שכרו מהיזם : זה כמו לתת לחתול לשמור על החלב ........בושה לכל הדיירים שמשתכנעים ל"נטו נטו" . ובושה לכל התמריצים ליזמים ואין שמירה על הדיירים "
שכרו של עו"ד מהיזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
מוטי שלום!
לעורכי הדין המייצגים אותכם גם היו מעדיפים שבעלי הדירות ישלמו את שכרם. מי שמעכב ומסכל זאת הם בעלי הדירות שרוצים שהכל מכל ישולם על ידי היזם.
עדין אני לא חושב שה אוטו' הופך את עורכי הדין למי שטובת הלקוחות שלהם לא מול עינהם. עורכי הדין המנוסים בתחום יודעים לעשות את ההפרדה הנדרשת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לעורכי הדין המייצגים אותכם גם היו מעדיפים שבעלי הדירות ישלמו את שכרם. מי שמעכב ומסכל זאת הם בעלי הדירות שרוצים שהכל מכל ישולם על ידי היזם.
עדין אני לא חושב שה אוטו' הופך את עורכי הדין למי שטובת הלקוחות שלהם לא מול עינהם. עורכי הדין המנוסים בתחום יודעים לעשות את ההפרדה הנדרשת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמה לתמ״א 38/2 בבניין מורכב
רוית ניר
09/03/17
מה הרוב הנדרש לתמ״א 38/2 בבניין בעל 2 כניסות נפרדות?באחת 3 דיירים ובשניה 4? היזם מעוניין להכפיל את מס׳ הדירות.האם יש הגבלה על כמות הדירות הנוספות?
תודה
תודה
הרוב הנדרש לתמ"א 38/2 בבנין מורכב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
שלום רוית!
במידה ומדובר על בנית משותף אחד עם מספר כניסות / אגפים יש לנו כמה אפשרויות לבחינת הרוב הדרוש:
1. אם מדובר בפרויקט שיכלול את שני האגפים - צריך רוב של 80% * 7 בעלי דירות = 5.6 כלומר הסכמת 6 בעלי דירות המחזיקים ביחד לפחות ב- 80% מהחלקים ברכוש המשותף.
2. אם רק חלק אחד מעונין בפרויקט וחלק השני לא מעונין - יש אפשרות לפי סעיף 11 לחוק החיזוק ובתנאים הקבועים בו לראות בכל חלק כבנין נפרד לענין ספירת הרוב הדרוש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגבלה על כמות הדירות הנוספות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
לא השלמתי קודם את התשובה לשאלתך השניה-
כמות הדירות הנוספות נקבעת בהתאם ללתוכניות החלות. נניח שמדובר על תוספת של 2.5 קומות. ממה שתארת נראה כאילו יש 3 דירות בקומה (בשתי הכניסות) כך שניתן יהיה להוסיף כ- 7-8 דירות. אבל כדי לישם את התשובה יש לבדוק את הוראות התוכניות החלות ולדעת כמה קומות בדיוק אפשר להוסיף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כמות הדירות הנוספות נקבעת בהתאם ללתוכניות החלות. נניח שמדובר על תוספת של 2.5 קומות. ממה שתארת נראה כאילו יש 3 דירות בקומה (בשתי הכניסות) כך שניתן יהיה להוסיף כ- 7-8 דירות. אבל כדי לישם את התשובה יש לבדוק את הוראות התוכניות החלות ולדעת כמה קומות בדיוק אפשר להוסיף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר הבנייה המקורי לא נמצא
09/03/17
שלום רב,
הבניין שלנו נבנה לפני 1980 אך היתר הבנייה המקורי לא נמצא בתיק הבניין. קיימת בקשה להיתר אשר קיבלה חותמת אישור מהעירייה בשנת 1977.
האם במצב כזה ניתן לבצע הליך תמ"א 38 בבניין?
הבניין שלנו נבנה לפני 1980 אך היתר הבנייה המקורי לא נמצא בתיק הבניין. קיימת בקשה להיתר אשר קיבלה חותמת אישור מהעירייה בשנת 1977.
האם במצב כזה ניתן לבצע הליך תמ"א 38 בבניין?
היתר הבניה המקורי לא נמצא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
שלום בוב!
הוראות התמ"א חלות על בנין שקיבל היתר בניה לפני 1.1.1980. אם אין בידיכם או בתיק הבנין את היתר הבניה עדין זה לא משנה עובדה זו ורק צריך להוכיחה בדרכים אחרות. למשל - להראות כמו שכתבת כי קיימת בקשה להיתר בניה משנת 1977. אולי תמצאו בתיק עוד מסמכים נוספים שתומכים בכך.
בקיצור- המהות חשובה ואם תצליחו לשכנע כי כך היה אז אני לא רואה בעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הוראות התמ"א חלות על בנין שקיבל היתר בניה לפני 1.1.1980. אם אין בידיכם או בתיק הבנין את היתר הבניה עדין זה לא משנה עובדה זו ורק צריך להוכיחה בדרכים אחרות. למשל - להראות כמו שכתבת כי קיימת בקשה להיתר בניה משנת 1977. אולי תמצאו בתיק עוד מסמכים נוספים שתומכים בכך.
בקיצור- המהות חשובה ואם תצליחו לשכנע כי כך היה אז אני לא רואה בעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בעלי דירות הקרע בפרוייקט תמ"א 382
דרורית כהן
08/03/17
אני בעלת 2 דירות בקומת הקרקע, בבניין המועמד לתמ"א 2.
בכל דירה יש לי 3 כיווני אויר. השליטה בקומת הקרקע תאפשר ליזם דירות גן, אשר אינני מעונינינת בהם. האם זכויותיי שוות יותא מאשר המטראז נטו.תודה
בכל דירה יש לי 3 כיווני אויר. השליטה בקומת הקרקע תאפשר ליזם דירות גן, אשר אינני מעונינינת בהם. האם זכויותיי שוות יותא מאשר המטראז נטו.תודה
זכויות דירת הקרקע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
דרורית שלום
היום את בעלים של דירה בקומת הקרקע אבל שטח הגינה אינו שלך. בשל היכולת של היזם להצמיד לדירות אלו שטח גינה שווים עולה והן מהוות חלק חשוב בתוכנית הכלכלית שלו.
זכויותיך אינן שוות יותר בשל כך שיש לך 3 כיווני אויר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
היום את בעלים של דירה בקומת הקרקע אבל שטח הגינה אינו שלך. בשל היכולת של היזם להצמיד לדירות אלו שטח גינה שווים עולה והן מהוות חלק חשוב בתוכנית הכלכלית שלו.
זכויותיך אינן שוות יותר בשל כך שיש לך 3 כיווני אויר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיזוק המבנה בלבד?!
אלי
07/03/17
בניין משותף ישן פ"ת 2 כניסות צמודות עם רעפים. רח' פינסקר בקטע ליד השוק.
נאמר לי שיש אפשרות ל"חיזוק מבנים בלבד". מה תועלת לקבלן הביצוע אם כך?!
נאמר לי שיש אפשרות ל"חיזוק מבנים בלבד". מה תועלת לקבלן הביצוע אם כך?!
חיזוק מבנה בלבד?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
שלום אלי
לא הבנתי ממש את השאלה. כנראה שהתכוונו לאמר לך שאין כדאיות כלכלית שהריסת המבנה הקיים ובניתו מחדש אלא רק לפרויקט תמ"א 38 של חיזוק המבנים הקיימים מפני רעידות אדמה ותוספת דירות.
לא רואה בכך אסון. פשוט תקבלו הצעות לפרויקט זה ותקבלו החלטה עם מי להתקדם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא הבנתי ממש את השאלה. כנראה שהתכוונו לאמר לך שאין כדאיות כלכלית שהריסת המבנה הקיים ובניתו מחדש אלא רק לפרויקט תמ"א 38 של חיזוק המבנים הקיימים מפני רעידות אדמה ותוספת דירות.
לא רואה בכך אסון. פשוט תקבלו הצעות לפרויקט זה ותקבלו החלטה עם מי להתקדם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
