פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
זכויות דייר בתוכנית תמ"א 38
אבי תור
27/03/17
מה זכויותי של דייר בבניין בו יש 4 דירות קומת קרקע קטנה בבעלות דייר 1 וכל 3 האחרות בבעלות אדם אחר כולל הגג, באופן שלו יש יותר מ- 80% מהזכויות בבניין.
האחרון מגיש בקשת חיזוק והרחבה לבניין בתוספת 2.5 קומות באופן שהדייר למטה נאלץ לפנות הבית שלו לצורך ביצוע התמ"א, החיזוק נעשה בתוך קירותיו ואינו מקבל כל תוספת לדירתו ואף לא ממ"ד שנבנה לכל דירות הבניין הקיימות והחדשות. מה הן זכויותיו במיוחד אם בעבר נחתם הסכם בין השניים כי כל זכויות הבנייה יהיו של בעל 3 הדירות אולם לא הוזכר שזה כולל זכויות תמ"א 38?
תודה
האחרון מגיש בקשת חיזוק והרחבה לבניין בתוספת 2.5 קומות באופן שהדייר למטה נאלץ לפנות הבית שלו לצורך ביצוע התמ"א, החיזוק נעשה בתוך קירותיו ואינו מקבל כל תוספת לדירתו ואף לא ממ"ד שנבנה לכל דירות הבניין הקיימות והחדשות. מה הן זכויותיו במיוחד אם בעבר נחתם הסכם בין השניים כי כל זכויות הבנייה יהיו של בעל 3 הדירות אולם לא הוזכר שזה כולל זכויות תמ"א 38?
תודה
זכויות דייר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/04/17
שלום רב!
ראשית אקדים אומר כי רצוי שתתיעץ בפגישה מסודרת עם עורך דין.
תחילה אתעלם ממה שכתבת בסוף השאלה.
חמאחר והפרויקט הוא של תמא 38 אז די ברוב הקבוע בחוק כדי שניתן יהיה
להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם לאכוף עליו את הוראותיו.
מהחוק אינו מבחין ואינו שולל אפשרות חמי שמחזיק בעצמו השמונים
ראשית אקדים אומר כי רצוי שתתיעץ בפגישה מסודרת עם עורך דין.
תחילה אתעלם ממה שכתבת בסוף השאלה.
חמאחר והפרויקט הוא של תמא 38 אז די ברוב הקבוע בחוק כדי שניתן יהיה
להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם לאכוף עליו את הוראותיו.
מהחוק אינו מבחין ואינו שולל אפשרות חמי שמחזיק בעצמו השמונים
אחוזים מהדירות להתקשר בהסכם ולנסות ולאכפו על היתר
מה כן- במקרה כזה המפקחת תקשיב היטב לטענות הקיפוח.
יודגש כי הכוח שיש לאותם בעלים אינו כדי לקפח את יתר בעלי הדירות.
אם תראה שיש קיפוח אז יקשיבו לטענותיך. במיוחד במצב כמו שתיארת.
לגבי ההתחייבות שלך לתת זכויות בניה בגג לאותם בעלים - צריך לקרוא
וללמוד היטב מה כתוב שם. אם זו התחייבות ישנה גם אני בספק אם היא חלה
על זכויות מכוח תמא 38. אבל רצוי שתראה לעורך דין בדיוק מה נכתב ומ היה
הרקע לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מה כן- במקרה כזה המפקחת תקשיב היטב לטענות הקיפוח.
יודגש כי הכוח שיש לאותם בעלים אינו כדי לקפח את יתר בעלי הדירות.
אם תראה שיש קיפוח אז יקשיבו לטענותיך. במיוחד במצב כמו שתיארת.
לגבי ההתחייבות שלך לתת זכויות בניה בגג לאותם בעלים - צריך לקרוא
וללמוד היטב מה כתוב שם. אם זו התחייבות ישנה גם אני בספק אם היא חלה
על זכויות מכוח תמא 38. אבל רצוי שתראה לעורך דין בדיוק מה נכתב ומ היה
הרקע לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות דייר בתוכנית תמ"א 38
אבי תור
02/04/17
שלום עו"ד אילן הלוי
א. תודה והערכה על הפורום ועל המענה.
ב. לא הבנתי מאיזה חלק בשאלתי התעלמת ומדוע.
ג. ההסכם נחתם רק לפני כ שנתיים. מדובר בהסכם פשרה בין בעלי הדירה הקטנה לבין מבקש התמ"א היום. אלא שמדובר בהסכם שהושג ע"י עוה"ד שייצג את בעלי הדירה הקטנה ושכיום מייצג את מבקשי התמ"א נגד לקוחותיו כך שיש לבטח קיפוח לכאורה. בנוסף בעלי הדירה הקטנה לא העלו כלל בדעתם, וגם אף אחד לא העלה זאת, שכוונת הויתור היא גם לתמ"א כך שעל פניו מדובר בחוסר תו"ל.
ד. תוכנית התמ"א הראשונית הוגשה לעירייה ואח"כ הוגשה תוכנית מתוקנת ומקפחת. לכן באיזה שלב ניתן לפנות למפקחת בטענת קיפוח? האם אפשר כבר לפני הדיון בועדה או שמא רק אחריו. אבל לאחר דיון והחלטה הערר הוא לועדת הערר המחוזית. לא כן.
אודה על הבהרתך.
תוכנית הבניין (סקיצה) במכרז של תמ"א הריסה
סשקה
27/03/17
האם במכרז של תמ"א /2 לצורך בחירת יזם :ניתן לדרוש גם תוכנית של בניין : כיצד ייראה הבניין?
כלומר האם אפשר גם לבקש שהיזמים שרוצים להשתתף במכרז גם יעצבו סקיצה של תוכנית הבניין . כך שהצורה כיצד ייראה הבניין והתוכנית גם תשפיע על בחירת היזם?
כלומר האם אפשר גם לבקש שהיזמים שרוצים להשתתף במכרז גם יעצבו סקיצה של תוכנית הבניין . כך שהצורה כיצד ייראה הבניין והתוכנית גם תשפיע על בחירת היזם?
סקיצה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/04/17
שלום רב
אפשר בהחלט לדרוש מהיזמים כי יציגו תוכניות ראשוניות של הפרויקט. לא כעיצוב הבנין כולו אלא תוכניות קומות בעלי הדירות ותוכנית קומת הקרקע ואולי גם מרתפים אם החניות מוסדרות בהן. אבל יש לזכור כי אתם בשלב התחלתי. אף יזם לא רוצה להוציא כספים רבים מבלי שידע שיש סיכוי סביר לזכות בפרויקט. כך שניתן לדרוש אבל תבינו שאלו תוכניות ראשוניות שיתכן ויהיו בהן שינויים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אפשר בהחלט לדרוש מהיזמים כי יציגו תוכניות ראשוניות של הפרויקט. לא כעיצוב הבנין כולו אלא תוכניות קומות בעלי הדירות ותוכנית קומת הקרקע ואולי גם מרתפים אם החניות מוסדרות בהן. אבל יש לזכור כי אתם בשלב התחלתי. אף יזם לא רוצה להוציא כספים רבים מבלי שידע שיש סיכוי סביר לזכות בפרויקט. כך שניתן לדרוש אבל תבינו שאלו תוכניות ראשוניות שיתכן ויהיו בהן שינויים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניצול הרכוש המשותף לחניות
רינת
27/03/17
שלום רב. בעלי דירות שאין להם חנייה בטאבו (לצורך העניין, קבוצה א') יצרו קשר עם יזם והוא מוכן לתת להם חניות מהרכוש המשותף, זאת במקומות בחצר בהם הם חונים כיום. החניות יירשמו בטאבו. זאת כמובן בנוסף על ממ"ד ומרפסת. שאר בעלי הדירות ('קבוצה ב' - שקנו בשעתם חניות) יקבלו ממ"ד ומרפסת. (בעלי הדירות החדשות יקבלו חניות במכפילי חנייה) האם לאנשי קבוצה א' יש זכות יתר לקבל את החניות ??
ניצול הרכוש המשותף לחניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/04/17
שלום רינת
אני לא מכיר את נתוני הפרויקט אבל מנסיוני נושא החניות הוא סבוך ולא פשוט. במיוחד כאשר עולה דבריך שמדובר על פרויקט של חיזוק ותוספת (תמא 38/1) ולא הריסה.
ללא תכנון התוספות לדירות הקיימות ובמיוחד היכן יורדים הממדים שיווספו קשה לתכנן את קומת הקרקע.
מעבר לכך - לפי החוק לא ניתן להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמדו לדירה מסוימת אלא בהסכמת 100% מבעלי הרכוש המשותף. לא בטוח שאלו יסכימו לתת בחינם חניה לדירות מסוימות כאשר הם עצמם שילמו על החניה בכסף מלא.
אני שב ומציע כי תבקשו מהיזם לקבל תוכנית של קומת הקרקע ובה סימון החניות על מנת לוודא שהבטחתו כלל ניתנת למימוש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני לא מכיר את נתוני הפרויקט אבל מנסיוני נושא החניות הוא סבוך ולא פשוט. במיוחד כאשר עולה דבריך שמדובר על פרויקט של חיזוק ותוספת (תמא 38/1) ולא הריסה.
ללא תכנון התוספות לדירות הקיימות ובמיוחד היכן יורדים הממדים שיווספו קשה לתכנן את קומת הקרקע.
מעבר לכך - לפי החוק לא ניתן להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמדו לדירה מסוימת אלא בהסכמת 100% מבעלי הרכוש המשותף. לא בטוח שאלו יסכימו לתת בחינם חניה לדירות מסוימות כאשר הם עצמם שילמו על החניה בכסף מלא.
אני שב ומציע כי תבקשו מהיזם לקבל תוכנית של קומת הקרקע ובה סימון החניות על מנת לוודא שהבטחתו כלל ניתנת למימוש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי-בינוי, תוספת שטח לדירות קטנות
אריאלה
26/03/17
בפרויקט
פינוי-בינוי היו גם דירות קטנות לעומת השאר, היזם צירפן לקבוצה של
דירות גדולות יותר, כך שהדירות הקטנות זכו לתוספת שטח נוספת בנוסף ל 25 מ"ר
שמקבלים שאר הדירות. חלק מבעלי הדירות טוענים שהשטח הנוסף שייך לכולם ויש לקבל
פיצוי על כך. האם זה נכון ?
פינוי-בינוי היו גם דירות קטנות לעומת השאר, היזם צירפן לקבוצה של
דירות גדולות יותר, כך שהדירות הקטנות זכו לתוספת שטח נוספת בנוסף ל 25 מ"ר
שמקבלים שאר הדירות. חלק מבעלי הדירות טוענים שהשטח הנוסף שייך לכולם ויש לקבל
פיצוי על כך. האם זה נכון ?
תוספת שטח לדירות קטנות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
שלום אריאלה
לא בטוח שהבנתי את כל נתוני שאלה. הדירות הקטנות קיבלו 25 מר תוספת ועוד קצת וזאת לעומת דירות הגדלות מהן?
אשמח אם תבהירי את הנתונים. בכל מקרה והבנתי לכל דירה זכות להרחבה של 25 מר על פי הצמא. מעבר לכך זה צריך להיות לפי החלק היחסי ברכוש המשותף. אבל לא תמיד עושים חישוב אריתמטי מדויק. מגבלות תכנון מכתיבות גם הן שטחי דירות מינימליים וגודל דירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא בטוח שהבנתי את כל נתוני שאלה. הדירות הקטנות קיבלו 25 מר תוספת ועוד קצת וזאת לעומת דירות הגדלות מהן?
אשמח אם תבהירי את הנתונים. בכל מקרה והבנתי לכל דירה זכות להרחבה של 25 מר על פי הצמא. מעבר לכך זה צריך להיות לפי החלק היחסי ברכוש המשותף. אבל לא תמיד עושים חישוב אריתמטי מדויק. מגבלות תכנון מכתיבות גם הן שטחי דירות מינימליים וגודל דירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטוח דירה בזמן תמ"א 38
שמואל
26/03/17
שלום רב,אבקש לדעת מה קורה עם ביטוח דירה ותכולתה בזמן תמא 38
ביטוח דירה בזמן תמא 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
שמואל שלום
אם זו תמא 38/2 של הריסה ובניה- אפשר לבטל את הפוליסה שלכם. הרי הבניין כולו נהרס.
אם זו תמא 38/1 של חיזוק ותוספת- יש פוליסה של הקבלן אבל יש בודאי צורך לגבי ביטוח תולה. מציע שתשאל את סוכן הביטוח שלך ותשמע מה הוא מציע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם זו תמא 38/2 של הריסה ובניה- אפשר לבטל את הפוליסה שלכם. הרי הבניין כולו נהרס.
אם זו תמא 38/1 של חיזוק ותוספת- יש פוליסה של הקבלן אבל יש בודאי צורך לגבי ביטוח תולה. מציע שתשאל את סוכן הביטוח שלך ותשמע מה הוא מציע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר מכר בבניין שעומד לבצע תמ"א הריסה ובנייה חדשה
סשקה
26/03/17
היזם מבקש שטר מכר : 5 דיירים יש שטר מכר ל- 4 דיירים אין שטר מכר: 2 קבלו בירושה
והשאר קנו ללא תמורה .
מה עושים כש אין שטר מכר?
והשכן מתעקש לדעת : למה היזם רוצה שטר מכר ?
האם תוכלו להשיב .
תודה רבה.
והשאר קנו ללא תמורה .
מה עושים כש אין שטר מכר?
והשכן מתעקש לדעת : למה היזם רוצה שטר מכר ?
האם תוכלו להשיב .
תודה רבה.
שטר מכר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
גם לי אין מושג למה הוא צריך את שטר המכר. אם כדי לדעת בכמה קנים את הדירה אז יש דרכים אחרות קלות יותר. לא כתבת אבל אולי הזכויות שלכם בדירה הם של חכירה מחברת גוש חלקה. במקרה כזה היזם רוצה לוודא בדיוק מהתנאים החכירה ועל מה החכירה. אבל גם במקרה כזה הוא יכול לעשות שימוש ביפו כוח ולהוציא.
בהמשך לשאלה קודמת שלך- לא נראה לי שהיזם שלכם מבין מה הוא צריך או שאני לא מבין את השאלות עד הסוף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בהמשך לשאלה קודמת שלך- לא נראה לי שהיזם שלכם מבין מה הוא צריך או שאני לא מבין את השאלות עד הסוף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר מכר
סשקה
27/03/17
עו"ד הלוי. תודה על המענה . פורום זה צריך להיות נגיש לכל סטודנט .
האם שטרי מכר נגישים בצורה חופשית לכל אחד כמו הטאבו
טאבו: נגיש לכל אחד ע"י כתובת. האם באותה צורה ניתן לקבל מידע על שטר מכר ?. ואם לא אז מה הן הדרכים הקלות?. בכבוד רב
חוק התיכנון סעיף 197
סשקה
26/03/17
קבלתי הסכם ללחתימה על תמ"א 38/2 . בו ישנו סעיף שכלל לא מובן לי. הסבירו לי כמעט 20 פעם ולא טפסתי . כי הבנתי שבמדה ואחתום לא אוכל לתבוע יזם. גם השכנה מעלי לא מבינה והסבירה לי "לא לחתום" עד שיוסר סעיף זה מההסכם.שתינו נמנעות. שתינו מנסות להבין אבל לא ברור. " לא נתבע את היזם" : החוק לא מבדיל בין על מה מותר לתבוע ועל מה אסור .
ראשית האם מותר לנו להוסיף הגבלות לסעיף זה.?.
ובכלל אם סעיף זה לא מתייחס לדירה שלנו בפרט אז למה בכלל על סעיף זה להופיע בהסכם ?.
ראשית האם מותר לנו להוסיף הגבלות לסעיף זה.?.
ובכלל אם סעיף זה לא מתייחס לדירה שלנו בפרט אז למה בכלל על סעיף זה להופיע בהסכם ?.
חוק התכנון סעיף 197
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
שלום רב
לא כתבת מה הסעיף כולל. מניח לפי כותרת השאלה כי נכתב שם שאתם לא תוכלו לתבוע את היזם בגין הסכם זה או אולי בגין פרויקט סמוך אחר שהוא מבצע לפח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
לא רואה סיבה למה הסעיף מופיע בהסכם. מצד שני גם לא ברור לי על מה הוויתור שלכם. הרי אתם חותמים על ההסכם לגבי הפרויקט אצלכם.
בקיצור מנתוני השאלה גם אני לא מבין למה צריך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא כתבת מה הסעיף כולל. מניח לפי כותרת השאלה כי נכתב שם שאתם לא תוכלו לתבוע את היזם בגין הסכם זה או אולי בגין פרויקט סמוך אחר שהוא מבצע לפח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
לא רואה סיבה למה הסעיף מופיע בהסכם. מצד שני גם לא ברור לי על מה הוויתור שלכם. הרי אתם חותמים על ההסכם לגבי הפרויקט אצלכם.
בקיצור מנתוני השאלה גם אני לא מבין למה צריך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחלוקת על הקצאה בתמ"א פינוי בינוי
אלי
26/03/17
בביתנו 8 דירות. התארגנו 6 דיירים לביצוע תמ"א פינוי בינוי, 2 התנגדו. בתכנית החדשה יש דירות עם חזית דרומית וחזית צפונית. המסכימים חתמו על חוזים עם הקבלן ובחוזה שלנו בחרנו וחתמנו על דירה דרומית, עקב מצב בריאות של אשתי ושלי. כעת 2 המתנגדים דורשים להצטרף ולבטל את ההתנגדות, ובתנאי לכך הם דורשים חילופי דירות לרבות המרת הדירה שבחרנו בדירה צפונית. יתר הדיירים מסכימים להם. האם אנו נחשבים סרבנים? ואם נדרוש הגרלה מחדש של כל הדירות, האם אז ניחשב לסרבנים?
מחלוקת על הקצאה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
שלום אלי
בדרך כלל משתדלים לשמר על כיווני האויר המקוריים בחלוקת הדירות החדשות. בכל מקרה אם אתם חתמתם והוקצתה לכם דירה מסוימת אני לא רואה איך היזם מקצה לאחר את אותה דירה. זו קודם כל בעיה שהיזם צריך לפתור.
הגרלה מחדש של כל הדירות זה גם פתרון אבל במקומם כרגע לא הייתי מציע דבר. פשוט תגידו שאתם נשארים עם מה שחתמתם עליו.
אם אתם רואים כי הבעיה לא נפתרה על ידי היזם אני מציע כי תתיעצו עם עורך דין שילווה אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדרך כלל משתדלים לשמר על כיווני האויר המקוריים בחלוקת הדירות החדשות. בכל מקרה אם אתם חתמתם והוקצתה לכם דירה מסוימת אני לא רואה איך היזם מקצה לאחר את אותה דירה. זו קודם כל בעיה שהיזם צריך לפתור.
הגרלה מחדש של כל הדירות זה גם פתרון אבל במקומם כרגע לא הייתי מציע דבר. פשוט תגידו שאתם נשארים עם מה שחתמתם עליו.
אם אתם רואים כי הבעיה לא נפתרה על ידי היזם אני מציע כי תתיעצו עם עורך דין שילווה אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינו ,,שכירות
רחלי
25/03/17
אנו בניין של 16 דיירים חותמים לפרוייקט תמ"א פינוי בינוי הייזם ישלם שכירות לפי הערכת שמאי מטעמו אני גרה במרכז העיר בדירה קטנה משופצת קומת קרקע חוששת שההערכה תהיה קטנה ולא אצליח למצוא דירה בקירבת מקום יש חוסר רב בדירות והמחירים מאוד גבוהים במרכז העיר,כמו כן דירתי לא נמדדה הייזם טוען שאין צורך כי הדירה מעלי מדודה והיא כמו שליבדיוק ,,,לא חתמתי עדיין אשמח לקבל את עזרתך,,,,,הרבה תודות
שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
רחלי שלום
אם הדירה שלך והדירה מעליך זהות בגודלן אז באמת אין צורך לבצע מדידה גם אצלך.
לגבי גובה שכר הדירה - המנגנון של שמאי הוא סביר ומקובל. אני ממליץ כי כשתגיעו לשלב השמאי תבואי אליועםנתונים גם לגבי הדירה שלך (דירה משופצת) וגםלגבינתוני שכירות של דירות דומות בסביה אותן תבדקיקודם לכן. מעבר לכך - גם אם יהיה פער הוא בודאי יהיה זניח ולא מחייב דאגה מצידך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם הדירה שלך והדירה מעליך זהות בגודלן אז באמת אין צורך לבצע מדידה גם אצלך.
לגבי גובה שכר הדירה - המנגנון של שמאי הוא סביר ומקובל. אני ממליץ כי כשתגיעו לשלב השמאי תבואי אליועםנתונים גם לגבי הדירה שלך (דירה משופצת) וגםלגבינתוני שכירות של דירות דומות בסביה אותן תבדקיקודם לכן. מעבר לכך - גם אם יהיה פער הוא בודאי יהיה זניח ולא מחייב דאגה מצידך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38
גילה
25/03/17
שלום. בבניין בו אני גרה יצרו קשר עם יזם. היזם הכין תוכנית וזו הוצגה בכלליות בישיבת דיירים. עניינים רבים בתוכנית לא מוצאים חן בעיניי, ועיקרם תמורה לא שוויונית. לא נתנו לי עותק מההסכם שהכינו עם היזם ולא מהגרמושקה כדי שאתייעץ עם אנשי מקצוע. אל מי עליי לפנות כדי להבהיר שאני מבקשת תמורה שוויונית ? במידה ובקשתי תיענה בשלילה - אתנגד לפרויקט. במצב של התנגדות, את מי יהיה עליי ליידע על התנגדותי ובאיזה שלב של התהליך?
התנגדות לתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
שלום גילה
אני כמובן לא נכנס לפרטי המקרה ורצוי שתתיעצי עם עו"ד באופן פרטני.
בעיקרון - רצי שתבהירי את עמדתך ליזם עצמו ואם אין לך נגישות אליו אז תפני לנצגיות ותבהירי את עמדתך.
אין צורך לידע על התנגדות. פשוט את לא חותמת על ההסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני כמובן לא נכנס לפרטי המקרה ורצוי שתתיעצי עם עו"ד באופן פרטני.
בעיקרון - רצי שתבהירי את עמדתך ליזם עצמו ואם אין לך נגישות אליו אז תפני לנצגיות ותבהירי את עמדתך.
אין צורך לידע על התנגדות. פשוט את לא חותמת על ההסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכפילי חנייה
שגית
24/03/17
שלום.
בבניין בן ארבע קומות ובו 16 דירות מתכננים להוסיף 13 דירות בשלוש וחצי קומות. הבניין נמצא ברחוב ללא מוצא, בחצר הבניין יש חניות עיליות, ומתכננים להוסיף חניות בשני מפלסים תת קרקעיים, שלא מתחת לחניות הקיימות. כמה חניות מסוג זה מותר לחפור? האם יש תקן או הגבלות בנושא?
בבניין בן ארבע קומות ובו 16 דירות מתכננים להוסיף 13 דירות בשלוש וחצי קומות. הבניין נמצא ברחוב ללא מוצא, בחצר הבניין יש חניות עיליות, ומתכננים להוסיף חניות בשני מפלסים תת קרקעיים, שלא מתחת לחניות הקיימות. כמה חניות מסוג זה מותר לחפור? האם יש תקן או הגבלות בנושא?
חניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
שלום שגית
כמות החניות שניתן לניצר בקומת המרתף תלויה במספר גורמים-
שטח המגרש - ככל ששטח המגרש גדול יותר כך ניתן ליצר יותר חניות.
צורת הבנוי - יש לזכור כי ממ"דים וכן חדרגות וגרעין הבנין יורדים למטה ותופסים חלק גדול מקומ המרתף.
אילוצי תכנון אחרים - למשל עירית תל אביב מאפשרת מרתף רק עד 85% משטח המגרש.
בנוסף - למקום חניה יש רוחב ואורך מינימאליים וכן יש דרישות למרחקים ולרדיוס סיבוב מהחניה.
רמפות ירידה - תופסות חלק נכבד משטח קומת המרתף.
בקיצור- חניה זאת בעיה. בהרבה מקרים אין אפשרות ליצר מספיק חניות אלא תוך שימוש במכפילי חניה.
ככלל אצבע תקחו מקום חניה לכל 50 מ"ר. אבל זה ממש כלל גס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כמות החניות שניתן לניצר בקומת המרתף תלויה במספר גורמים-
שטח המגרש - ככל ששטח המגרש גדול יותר כך ניתן ליצר יותר חניות.
צורת הבנוי - יש לזכור כי ממ"דים וכן חדרגות וגרעין הבנין יורדים למטה ותופסים חלק גדול מקומ המרתף.
אילוצי תכנון אחרים - למשל עירית תל אביב מאפשרת מרתף רק עד 85% משטח המגרש.
בנוסף - למקום חניה יש רוחב ואורך מינימאליים וכן יש דרישות למרחקים ולרדיוס סיבוב מהחניה.
רמפות ירידה - תופסות חלק נכבד משטח קומת המרתף.
בקיצור- חניה זאת בעיה. בהרבה מקרים אין אפשרות ליצר מספיק חניות אלא תוך שימוש במכפילי חניה.
ככלל אצבע תקחו מקום חניה לכל 50 מ"ר. אבל זה ממש כלל גס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי בנקאי לתמא
גילה גפני
23/03/17
שלום
אם אין ליווי בנקאי לתמא 38 של היזם , מה כן ניתן לדרוש? ערבות בנקאית ? האם כאשר אין חתימה של 100 אחוז מהדירים יש 90 אחוז הבנק לא נותן ליווי בנקאי כיון שלט יכול לשעבד את הקרקע? מה צריך לדרוש מהיזם ? האם מתן ערבות בנקאית מהווה סיכון ?
אם אין ליווי בנקאי לתמא 38 של היזם , מה כן ניתן לדרוש? ערבות בנקאית ? האם כאשר אין חתימה של 100 אחוז מהדירים יש 90 אחוז הבנק לא נותן ליווי בנקאי כיון שלט יכול לשעבד את הקרקע? מה צריך לדרוש מהיזם ? האם מתן ערבות בנקאית מהווה סיכון ?
ליווי בנקאי לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
גילה שלום!
ליווי פיננסי הוא תנאי כמעט הכרחי לפרויקט של תמ"א 38/2. ההיקף הכספי בו מדובר אינו מאפשר ביצוע הפרויקט מהון עצמי בלבד. כך שהשאלה שלך רלבנטית יותר לפרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) בו נדרשים פחות כספים לביצוע הפרויקט. במקרה כזה יתכן ולא יהיה ליווי פיננסי.
בכל מקרה- בין אם יש ובין אם אין - יש לקבל ערבויות מתאימות להתחייבויות היזם.
אין מצב של 90% הסכמה. בסופו של יום צריך להגיע ל- 100% הסכמה לצורך ביצוע הפרויקט. הסכמה יכולה להיות מרצון או בדרך של הגשת תביעה כנגד בעלי דירות שלא חתמו על ההסכם.
מתן ערבות בנקאית אינה סיכון לבעלי הדירות. אלא שיש לבדוק היטב ולקבוע זאת בתנאי ההסכם לגבי גובה הערבות ותנאי מימושה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ליווי פיננסי הוא תנאי כמעט הכרחי לפרויקט של תמ"א 38/2. ההיקף הכספי בו מדובר אינו מאפשר ביצוע הפרויקט מהון עצמי בלבד. כך שהשאלה שלך רלבנטית יותר לפרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) בו נדרשים פחות כספים לביצוע הפרויקט. במקרה כזה יתכן ולא יהיה ליווי פיננסי.
בכל מקרה- בין אם יש ובין אם אין - יש לקבל ערבויות מתאימות להתחייבויות היזם.
אין מצב של 90% הסכמה. בסופו של יום צריך להגיע ל- 100% הסכמה לצורך ביצוע הפרויקט. הסכמה יכולה להיות מרצון או בדרך של הגשת תביעה כנגד בעלי דירות שלא חתמו על ההסכם.
מתן ערבות בנקאית אינה סיכון לבעלי הדירות. אלא שיש לבדוק היטב ולקבוע זאת בתנאי ההסכם לגבי גובה הערבות ותנאי מימושה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זקוק לעיצה
אלכס
22/03/17
שלום רב,
אנו (בעלי דירות בבניין בבת -ים) בוחנים אפשרות לתמ"א 38 1 ו- 2. רוב ניכר של הדירות בבניין מושכרות.חלק מבעלי הדירות המירו את הדירה להשקעה ועזבו למקום אחר וחלקם שוכרים במקום אחר תוך שהם מממנים את דמי השכירות מהרווח שהם מפיקים מדירתם בבניין זה.
בשלב זה, בידנו 2 הצעות תמ"א 1 וממתינים להצעות תמ"א 2 ומקווים שהרשות המקומית תאשר.
שאלתי בעניין תמ"א מסוג 1 : איך מתמודדים עם סוגיית הדירות השכורות? ברור לכולם כי השוכרים יעזבו את הדירות ברגע שיחלו עבודות התמ"א והם כבר הצהירו על כך. בשל כך תפגע הכנסתם של אותם בעלי דירות ולחלקם לא תהיה האפשרות לממן את הדירה אותה הם שוכרים במקום אחר זה שנים רבות. בשני המקרים מדובר בטענות לגיטימיות.
האם נהוג שהיזם משלם לבעלי הדירות השכורות את דמי השכירות הקיימים במהלך השיפוץ? ואם כן האם פיצוי מסוג זה לא מחייב במס? ובכלל, איך ניתן לפתור את הסוגיה שהיא באפר אמיתי ברצון לסלול את הדרך לביצוע התמ"א?
אודה מקרב לב לעצה חכמה לפתרון העניין.
אנו (בעלי דירות בבניין בבת -ים) בוחנים אפשרות לתמ"א 38 1 ו- 2. רוב ניכר של הדירות בבניין מושכרות.חלק מבעלי הדירות המירו את הדירה להשקעה ועזבו למקום אחר וחלקם שוכרים במקום אחר תוך שהם מממנים את דמי השכירות מהרווח שהם מפיקים מדירתם בבניין זה.
בשלב זה, בידנו 2 הצעות תמ"א 1 וממתינים להצעות תמ"א 2 ומקווים שהרשות המקומית תאשר.
שאלתי בעניין תמ"א מסוג 1 : איך מתמודדים עם סוגיית הדירות השכורות? ברור לכולם כי השוכרים יעזבו את הדירות ברגע שיחלו עבודות התמ"א והם כבר הצהירו על כך. בשל כך תפגע הכנסתם של אותם בעלי דירות ולחלקם לא תהיה האפשרות לממן את הדירה אותה הם שוכרים במקום אחר זה שנים רבות. בשני המקרים מדובר בטענות לגיטימיות.
האם נהוג שהיזם משלם לבעלי הדירות השכורות את דמי השכירות הקיימים במהלך השיפוץ? ואם כן האם פיצוי מסוג זה לא מחייב במס? ובכלל, איך ניתן לפתור את הסוגיה שהיא באפר אמיתי ברצון לסלול את הדרך לביצוע התמ"א?
אודה מקרב לב לעצה חכמה לפתרון העניין.
דמי שכירות בפרויקט תמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
שלום אלכס!
השאלה היא מסחרית. נניח שאתם 12 דירות בבנין ודמי השכירות הם 4,000 "ח לחודש * 24 חודשים. מדובר על מעל מליון ש"ח של תשלומים. לא כל פרויקט יכול לשאת תשלום זה מבחינה כלכלית. לכן בדר"כ לא מקובל לשלם דמי שכירות בפרויקט של תמ"א 38/1.
מנסיוני שוכרים לא עוזבים ואם יעזבו יבואו אחרים. אלא שדמי השכירות בתקופת הבניה יפחתו ב- 30-40 אחוזים. יתכן ויהיו עבודות בדירה שיחייבו לפנות אותה לגמרי.
אני מציע - קודם כל תנסו לדרוש זאת מהיזמים ותראו מה הם מציעים לכם בענין זה. אתם יכולים לבקש רק חלק מדמי השכירות בהתאם לנזק שנגרם לכם או לפחות לצמצם את הנזק.
עוד תזכרו כי דמי השכירות זאת הקרבה או השקעה כדאית ונמוכה לעות מה שתקבלו במסגרת הפרויקט. בין היתר ובגלל שדרוג הדירה תוכלו להשכירה במחיר גבוה יותר לאחר סיום הפרויקט. כך שיתכן ואין ברירה אלא לספוג חלק מהעלויות לתקופת הבניה ואחר כך להנות מהתוספת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השאלה היא מסחרית. נניח שאתם 12 דירות בבנין ודמי השכירות הם 4,000 "ח לחודש * 24 חודשים. מדובר על מעל מליון ש"ח של תשלומים. לא כל פרויקט יכול לשאת תשלום זה מבחינה כלכלית. לכן בדר"כ לא מקובל לשלם דמי שכירות בפרויקט של תמ"א 38/1.
מנסיוני שוכרים לא עוזבים ואם יעזבו יבואו אחרים. אלא שדמי השכירות בתקופת הבניה יפחתו ב- 30-40 אחוזים. יתכן ויהיו עבודות בדירה שיחייבו לפנות אותה לגמרי.
אני מציע - קודם כל תנסו לדרוש זאת מהיזמים ותראו מה הם מציעים לכם בענין זה. אתם יכולים לבקש רק חלק מדמי השכירות בהתאם לנזק שנגרם לכם או לפחות לצמצם את הנזק.
עוד תזכרו כי דמי השכירות זאת הקרבה או השקעה כדאית ונמוכה לעות מה שתקבלו במסגרת הפרויקט. בין היתר ובגלל שדרוג הדירה תוכלו להשכירה במחיר גבוה יותר לאחר סיום הפרויקט. כך שיתכן ואין ברירה אלא לספוג חלק מהעלויות לתקופת הבניה ואחר כך להנות מהתוספת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה קורה
אפרייםעוסי
22/03/17
תמר 38 פינוי בינוי היו מקרים שהמאכרים החתימו דיירים לללא תאריך חתימה ? גם זה מתעלולי המאגרים לכבול ידי הדיירים
מה קורה
אפי
22/03/17
מה חוקיות החתימה של הדיירים המסמכים??
החתמות על ידי מאכרים ללא תאריך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/17
בוקר טוב אפריים
בגלל זה אני ממליץ כל הזמן לא לחתום לאף אחד אלא רק על ההסכם המלא. אם חתמתם - צריך לקרוא על מה בדיוק חתמתם. לגבי התאריך - אם כוונתך לתאריך החתימה אז גם אם לא רשום - עדין יש תאריך בו המסמך נחתם ופשוט צריך להוכיח זאת בדרך אחרת.
אם הכוונה לתאריך סיום ההתקשרות - מציע שתתיעצו עם עו"ד לאחר שיראה את תוכן המסמך החתום. בכל מקרה אין התקשרות לעולמי עד. תמיד ניתן יהיה בשלב מסוים להשתחרר ממנו. אבל שוב- תתיעצו עם עו"ד לגבי זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בגלל זה אני ממליץ כל הזמן לא לחתום לאף אחד אלא רק על ההסכם המלא. אם חתמתם - צריך לקרוא על מה בדיוק חתמתם. לגבי התאריך - אם כוונתך לתאריך החתימה אז גם אם לא רשום - עדין יש תאריך בו המסמך נחתם ופשוט צריך להוכיח זאת בדרך אחרת.
אם הכוונה לתאריך סיום ההתקשרות - מציע שתתיעצו עם עו"ד לאחר שיראה את תוכן המסמך החתום. בכל מקרה אין התקשרות לעולמי עד. תמיד ניתן יהיה בשלב מסוים להשתחרר ממנו. אבל שוב- תתיעצו עם עו"ד לגבי זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תחום אחריות עו"ד תמ"א
נאיבים
21/03/17
שלום רב,
מהו תחום אחריות העורך דין בכל תהליך התמ"א (38ב)? האם הוא אחראי רק בנושא ביטחונות כספיים וחוקיות העניין? האם מחובתו לקרוא את כל החוזה, להעבירו לקריאה מדוקדקת של הדיירים ולהתריע בפניי הדיירים כשהמפרט בחוזה דל לעומת מה ואינו שהובטח להם בחוברות הכרומו שחולקו להם? האם לאחר חתימת החוזה כחלק מתפקידו לגשר או לייצג את הדיירים במחלוקות מהותיות מול היזם? על תשובתכם אודה.
מהו תחום אחריות העורך דין בכל תהליך התמ"א (38ב)? האם הוא אחראי רק בנושא ביטחונות כספיים וחוקיות העניין? האם מחובתו לקרוא את כל החוזה, להעבירו לקריאה מדוקדקת של הדיירים ולהתריע בפניי הדיירים כשהמפרט בחוזה דל לעומת מה ואינו שהובטח להם בחוברות הכרומו שחולקו להם? האם לאחר חתימת החוזה כחלק מתפקידו לגשר או לייצג את הדיירים במחלוקות מהותיות מול היזם? על תשובתכם אודה.
תחום אחריות עו"ד תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/03/17
שלום לכם
תפקידו העיקרי של עורך הדין הוא הכנת החוזה מול עו"ד היזם ותוך שיתוף והסבר לכל לקוחותיו - בעלי הדירות. אני נוהג להעביר את ההסכם לפני חתימתו לכל הבעלים וכן לעיתים לערוך קריאה מודרכת או להעביר תמצית של עיקרי ההסכם לבכל הבעלים. זאת משום שההסכם ארוך ולא פשוט לקריאה למי שלא עוסק בכך.
לגבי המפרט - אחריות על מפרט דל היא גם ואולי בעיקר על הבעלים. עורך דין אמון על הצד המשפטי. פער בין מה שהובטח ובין מה שכתוב בהסכם ניתן לגילוי גם על ידי הבעלים ובעיקר נציגות הבעלים שאמורה ללות את התהליך.
תפקידו של עורך הדין אינו מסתיים בחתימה. בדר"כ אינו כולל טיפול בתביעות מול יזם אבל בהחלט אם מדובר בטיפול נקודתי וקצר מול היזם גם לאחר חתיימת ההסכם זה אמור להיות בטיפולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תפקידו העיקרי של עורך הדין הוא הכנת החוזה מול עו"ד היזם ותוך שיתוף והסבר לכל לקוחותיו - בעלי הדירות. אני נוהג להעביר את ההסכם לפני חתימתו לכל הבעלים וכן לעיתים לערוך קריאה מודרכת או להעביר תמצית של עיקרי ההסכם לבכל הבעלים. זאת משום שההסכם ארוך ולא פשוט לקריאה למי שלא עוסק בכך.
לגבי המפרט - אחריות על מפרט דל היא גם ואולי בעיקר על הבעלים. עורך דין אמון על הצד המשפטי. פער בין מה שהובטח ובין מה שכתוב בהסכם ניתן לגילוי גם על ידי הבעלים ובעיקר נציגות הבעלים שאמורה ללות את התהליך.
תפקידו של עורך הדין אינו מסתיים בחתימה. בדר"כ אינו כולל טיפול בתביעות מול יזם אבל בהחלט אם מדובר בטיפול נקודתי וקצר מול היזם גם לאחר חתיימת ההסכם זה אמור להיות בטיפולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 דירות בבניין
אריאלה
20/03/17
שלום,
בבניין שלנו מתכוונים לבצע תמ"א 38 (2). לאחד מבעלי הדירות יש 2 דירות בבניין. אנחנו אמורים לקבל לפי החוק תמורות שיוויוניות מהיזם. לפי מה ששמעתי , למי שיש יותר מדירה אחת בבניין - אין פטור ממס שבח והוא אמור היה לשלם בעצמו את מס השבח.
היזם כתב בחוזה כי הוא ישלם את מס השבח עבור בעלי הדירות, אבל למעשה הדבר רלבנטי רק לבעל שתי הדירות - כי ממילא יש פטור לכל השאר (אנחנו מקבלים דירות באותו גודל כמו הקיימות).
האם אין כאן הפרה של עקרון השיוויון בין הדיירים? מדוע שהיזם ישלם חצי מליון שקל עבור הוצאות המס של אחד הדיירים ? תשלום זה למעשה יורד מהרווח של הפרוייקט וצריך היה להתחלק בין כל הדיירים.
תודה,
אריאלה
בבניין שלנו מתכוונים לבצע תמ"א 38 (2). לאחד מבעלי הדירות יש 2 דירות בבניין. אנחנו אמורים לקבל לפי החוק תמורות שיוויוניות מהיזם. לפי מה ששמעתי , למי שיש יותר מדירה אחת בבניין - אין פטור ממס שבח והוא אמור היה לשלם בעצמו את מס השבח.
היזם כתב בחוזה כי הוא ישלם את מס השבח עבור בעלי הדירות, אבל למעשה הדבר רלבנטי רק לבעל שתי הדירות - כי ממילא יש פטור לכל השאר (אנחנו מקבלים דירות באותו גודל כמו הקיימות).
האם אין כאן הפרה של עקרון השיוויון בין הדיירים? מדוע שהיזם ישלם חצי מליון שקל עבור הוצאות המס של אחד הדיירים ? תשלום זה למעשה יורד מהרווח של הפרוייקט וצריך היה להתחלק בין כל הדיירים.
תודה,
אריאלה
2 דירות בבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/03/17
אריאלה שלום
לא בטוח שחל מס בכלל ובודאי שסכום המס שציינת נראה לי מוגזם. כמובן שזה נבדק באופן אישי לעיסקה ולאותם בעלים אל מנסיוני לא מגיעים לסכומים כאלו. רחוק מאוד מכך. וגם מה שהיזם משלם בתאוריה אמור להתחלק קודם כל בינו ובינכם ורק לאחר מכן בין כל בעלי הדירות. כך שמדובר בנושא שולי. בכל מקרה אני גם לא רואה בכך הפרה של עיקרון השיוויון.
גם אם היו בעלים אחרים לדירה ולא אותם בעלים לא הייתם מקבלים תמורה נוספת מעבר למה שהוסכם. לא ניתן להציב את כל התמורות על בסיס שווה לגמרי כי אין לזה סוף. הנושא הוא גם פרקטי - למה שאותם בעלים יחתום על ההסכם אם הוא היחיד בבנין שמכניס את היד לכיס ומשלם כסף? כך שלטעמי - תמשכו הלאה. יש דרך ארוכה מאוד לפניכם וחבל להתעכב על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא בטוח שחל מס בכלל ובודאי שסכום המס שציינת נראה לי מוגזם. כמובן שזה נבדק באופן אישי לעיסקה ולאותם בעלים אל מנסיוני לא מגיעים לסכומים כאלו. רחוק מאוד מכך. וגם מה שהיזם משלם בתאוריה אמור להתחלק קודם כל בינו ובינכם ורק לאחר מכן בין כל בעלי הדירות. כך שמדובר בנושא שולי. בכל מקרה אני גם לא רואה בכך הפרה של עיקרון השיוויון.
גם אם היו בעלים אחרים לדירה ולא אותם בעלים לא הייתם מקבלים תמורה נוספת מעבר למה שהוסכם. לא ניתן להציב את כל התמורות על בסיס שווה לגמרי כי אין לזה סוף. הנושא הוא גם פרקטי - למה שאותם בעלים יחתום על ההסכם אם הוא היחיד בבנין שמכניס את היד לכיס ומשלם כסף? כך שלטעמי - תמשכו הלאה. יש דרך ארוכה מאוד לפניכם וחבל להתעכב על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א ע"י אחד השכנים
חוה זנגי
19/03/17
במידה ואחד השכנים שהגג בבעלותו רוצה לעשות בבנין תמ"א 38 האם החוקים הם אותם חוקים שחלים על יזם חיצוני.
תמ,א על ידי אחד השכנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/03/17
חוה שלום
מבחינת זכויות ואפשרויות הבניה אין כל הבדל. רצוי לבדוק אם יש שוני מבחינת המיסוי החל על אותו שכן/יזם אבל מאחר וההסכם הוא "נטו" מבחינת הדיירים אז זה ענין שלו לבדוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מבחינת זכויות ואפשרויות הבניה אין כל הבדל. רצוי לבדוק אם יש שוני מבחינת המיסוי החל על אותו שכן/יזם אבל מאחר וההסכם הוא "נטו" מבחינת הדיירים אז זה ענין שלו לבדוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
באמת הפורום " מנחם"
יובלין
19/03/17
עו"ד הלוי : מכל הלב רב תודות
הבוקר הפורום שלך עשתה לי קצת את היום אחרי הירהורי הלילה :הכיצד לשמור בצורה נבונה על הדירות בתמ"א.
תודה רבה
הבוקר הפורום שלך עשתה לי קצת את היום אחרי הירהורי הלילה :הכיצד לשמור בצורה נבונה על הדירות בתמ"א.
תודה רבה
תודה מקרב לב.
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/03/17
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם דיני חוזים חלים גם על חוזה תמ"א ?
בארי
18/03/17
לפני 3 שנים נבחר עו"ד דיירים בשם זבולון לצורך פרוייקט תמא 38/2 והייה אדריכל שאירגן את העניינים בשם מזורס. לא נאספו 78% ומשום מה התפרק הרעיון העו"ד זבולון של (דיירים) הכפיש באספה מספר דיירים שלא רוצים .ואז נוצרה שנאה בין הדיירים ומתח .. וכנראה אותו יזם לא התאים למארגן והכל התפצץ. .אני ראיתי זה מייד ביטלתי את הייפוי כוח שלי לזבולון . שוב בשנה שעברה אותו אדריכל מתקשר בואו בואו דיירים ,קווי בנייה התרחבו ויש תוכניות יותר טובות . התאספו ושוב אותו עו"ד זבולון מתייצב ועורך חוזה שוב עם יזם חדש . בעיני לא מצא חן התנהלות של העו"ד זבולון . וראיתי חד משמעי כי אותו עו"ד דואג רק " יאללה תחתמו" כי שכרו מותנה עם חתימה של ה-80 % חתימות. הוא החתים את הדיירים בלי להגיש להם אפילו יום קודם את הנספחים לעיון . והדיירים חתמו. גם כש דיירים שאלו וכתבו לו שאלות על החוזה שהוא ערך לא ענה כלל. בקיצור אותו עו"ד עם BIAS מופרז לטובת היזם .
אני הסרתי לו את ייפוי כוח כש התנפצה העסקה עם יזם הראשון. בעצם עו"ד זה אין לו ייפוי כוח ממני וגם לא מעוניינת לתת בו שום אימון לעסקה החדשה עם היזם החדש. השאלה היא האם היזם יכול לכפות עלי אותו חוזה שנערך ע"י אותו זבולון ?. אני לא עו"ד אבל כאן נראה לי שלמפקחת לא תהייה סמכות לכפות עלי חוזה של עו"ד שנחתם ללא ייפוי כוח מצידי לאותו זבולון .אני מעוניינת בתמ"א ולהצטרף לתמ"א אבל עם חוזה שיקנה לי זכויות שמצאתי לנכון שזבולון החמיץ. חוזה חדש על פי התנאים שלי ,שלא יפגעו כלל בשאר הדיירים ובתמורה אשר עליה חתמו .השאלה : לערוך חוזה חדש שלי בלי שיפגע בדיירים שכבר חתמו דורש לצערי יותר מאמץ ומצפון וכסף מאשר השקיע זבולון . זבולון אף העתיק חוזה ברובו מהאינטרנט ללא הרבה מחשבה.
הרי לעו"ד זה ( זבולון) , הסרתי ייפוי כוח : מה אומרים דיני חוזים ?. האם אותו חוזה שערך זבולון עם עו"ד של היזם עם ( סעיף להביא אותי לפני מפקחת בכלל טופס ???. כאן זה כבר לא עניין של תמ"א ... זה עניין של ערכים וחוזים """
תודה : מי ישלם עו"ד שלי ?. אני בינתיים משקיעה כי אני לא ארצה חלילה לפגוע ברצון הדיירים התמימים , וגם אזלו כוחותי להסביר להם על תנאים משופרים ... הרי הם רואים אותי רק " סרבנית" כמו שזבולון כינה אותנו כבר עם היזם הראשון שכלל לא התאים לקבוצה .
אני הסרתי לו את ייפוי כוח כש התנפצה העסקה עם יזם הראשון. בעצם עו"ד זה אין לו ייפוי כוח ממני וגם לא מעוניינת לתת בו שום אימון לעסקה החדשה עם היזם החדש. השאלה היא האם היזם יכול לכפות עלי אותו חוזה שנערך ע"י אותו זבולון ?. אני לא עו"ד אבל כאן נראה לי שלמפקחת לא תהייה סמכות לכפות עלי חוזה של עו"ד שנחתם ללא ייפוי כוח מצידי לאותו זבולון .אני מעוניינת בתמ"א ולהצטרף לתמ"א אבל עם חוזה שיקנה לי זכויות שמצאתי לנכון שזבולון החמיץ. חוזה חדש על פי התנאים שלי ,שלא יפגעו כלל בשאר הדיירים ובתמורה אשר עליה חתמו .השאלה : לערוך חוזה חדש שלי בלי שיפגע בדיירים שכבר חתמו דורש לצערי יותר מאמץ ומצפון וכסף מאשר השקיע זבולון . זבולון אף העתיק חוזה ברובו מהאינטרנט ללא הרבה מחשבה.
הרי לעו"ד זה ( זבולון) , הסרתי ייפוי כוח : מה אומרים דיני חוזים ?. האם אותו חוזה שערך זבולון עם עו"ד של היזם עם ( סעיף להביא אותי לפני מפקחת בכלל טופס ???. כאן זה כבר לא עניין של תמ"א ... זה עניין של ערכים וחוזים """
תודה : מי ישלם עו"ד שלי ?. אני בינתיים משקיעה כי אני לא ארצה חלילה לפגוע ברצון הדיירים התמימים , וגם אזלו כוחותי להסביר להם על תנאים משופרים ... הרי הם רואים אותי רק " סרבנית" כמו שזבולון כינה אותנו כבר עם היזם הראשון שכלל לא התאים לקבוצה .
האם דיני חוזים חלים על הסכם תמ"א?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/03/17
שלום בארי
חוק החוזים וא חלק כללי המסדיר את נושא ההתקשרות בין הצדדים להסכם. ככזה בודאי שהוא חל גם על הסכם תמ"א.
אבל נראה לי שזו לא היתה השאלה הנכונה מבחינתך.
לפי מה שאני מבין מהשאלה - עורך הדין לא חותם על הסכם התמ"א מכוח יפוי הכוח של הבעלים אלא מחתים אותם באופן ישיר על ההסכם.
חוק המקרקעין (חיזוק..) קובע כי במקרה של תמ"א 38/2 ובמידה וחתמו על ההסכם רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף אזי ניתן בתנאים מסוימים לכוף את הוראות ההסכם גם על מי שלא חתם.
לגבי עורך הדין - איני יכול להצדיק התנהלות כפי שתארת. מצד שני - הבחירה אם לחתום או לא על ההסכם היא אישית ואני מניח כי כולם אנשים בגירים ומבינים על מה חתמו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משקיע בפרוייקט תמא 38
יובל
17/03/17
שלום רב- בכוונתי להשקיע כספים בפרוייקט תמא 38 המתבצע בראשון לציון. אני חותם על הסכם מול חברה יזמית שמבצעת את התמא בו אני משקיע כ-500,000 שח בפרוייקט בתמורה לחלק מהרווחים. החברה טוענת שאין אפשרות לשעבד או לרשום משכנתא על הקרקע מכיוון שיש בנק מלווה לפרוייקט והוא יסרב. כיצד אני יכול להגן על עצמי? האם משכון הזכויות החוזיות של החברה בפרוייקט ברשם החברות וערבות אישית של בעלי החברה זה פתרון טוב?תודה
משקיע בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/03/17
היי יובל
ראשית - אם אתה משקיע 500,000 ש"ח בפרויקט אני ממליץ כי תשקיע עוד קצת ותתיעץ בצורה מסודרת עם עורך דין.
בקצרה ובאופן לא ממצה - אם יש בנק מלווה אז לא ניתן לרשום לזכותך משכנתא או שעבוד. ערבות אישית זה טוב מכלום אבל אם החברה נופלת ואיתה בעלי המניות אז כנראה גם הערבות האישית לא תהיה שווה הרבה. מציע שבנוסף תעשה מולם הסכם לרכישת דירה במחיר מופחת. אבל שוב אני מבקש כי תתיעץ באופן פרטני עם עו"ד שיקרא את החומר ויתן לך המלצה ורעיונות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראשית - אם אתה משקיע 500,000 ש"ח בפרויקט אני ממליץ כי תשקיע עוד קצת ותתיעץ בצורה מסודרת עם עורך דין.
בקצרה ובאופן לא ממצה - אם יש בנק מלווה אז לא ניתן לרשום לזכותך משכנתא או שעבוד. ערבות אישית זה טוב מכלום אבל אם החברה נופלת ואיתה בעלי המניות אז כנראה גם הערבות האישית לא תהיה שווה הרבה. מציע שבנוסף תעשה מולם הסכם לרכישת דירה במחיר מופחת. אבל שוב אני מבקש כי תתיעץ באופן פרטני עם עו"ד שיקרא את החומר ויתן לך המלצה ורעיונות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי פיננסי לפרוייקט תמ"א – חיזוק
שגית
17/03/17
שלום. בישיבה לקראת פרוייקט תמ"א לחיזוק והוספת דירות, נאמר כי יהיה ליווי בנקאי (לא ערבות יזם) אם תהיה היענות וחתימה של 100% של בעלי הדירות. האם זה אכן התנאי שיהיה ליווי בנקאי ?
ליווי בנקאי לפרויקט תנמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/03/17
שלום שגית
קודם כל זה חשוב שיהיה ליווי בנקאי לפרויקט. זה מעיד על כי לפחות בעיני הבק הפרויקט והיזם ראויים למתן אשראי כספי לצורך בנייתו.
בסופו של דבר חייבים 100% מבעלי הדירות לצורך פרויקט תמ"א, עם או בלי ליווי בנקאי. החוק מאפשר בהנתן כי חתמו רוב מסוים מבין בעלי הדירות (80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף בתמ"א 38/2) לפנות בתביעה כנגד הדייר שטרם חתם ("הדייר הסרבן") על מנת למנות אחר שיחתום במקומו. כך שבין אם בהסכמה רצונית של כל בעלי הדירות ובין אם בהסכמה כפויה עדין אנו נזקקים להסכמת כלבעלי הדירות. ללא הסכמה כזה לא ניתן להתחיל בפרויקט.
מבחינת הבנק זה חשוב עוד כי הם משעבדים את הקרקע והפרויקט כולו לטובת מתן האשראי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל זה חשוב שיהיה ליווי בנקאי לפרויקט. זה מעיד על כי לפחות בעיני הבק הפרויקט והיזם ראויים למתן אשראי כספי לצורך בנייתו.
בסופו של דבר חייבים 100% מבעלי הדירות לצורך פרויקט תמ"א, עם או בלי ליווי בנקאי. החוק מאפשר בהנתן כי חתמו רוב מסוים מבין בעלי הדירות (80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף בתמ"א 38/2) לפנות בתביעה כנגד הדייר שטרם חתם ("הדייר הסרבן") על מנת למנות אחר שיחתום במקומו. כך שבין אם בהסכמה רצונית של כל בעלי הדירות ובין אם בהסכמה כפויה עדין אנו נזקקים להסכמת כלבעלי הדירות. ללא הסכמה כזה לא ניתן להתחיל בפרויקט.
מבחינת הבנק זה חשוב עוד כי הם משעבדים את הקרקע והפרויקט כולו לטובת מתן האשראי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אדריכל שארגן דיירים ימשיך אצל היזם?
זגורי
16/03/17
אדריכל אירגן דיירים ועשה תוכניות לבנייה חדשה של הבניין. גם חילק תמורה כאילו הבניין הוא שלו: כל התכנון של האדריכל נמסר כסט סגור ליזם.
בקשתי לדעת את שכרו של האדריכל מעו"ד של היזם ונתקלתי בסרוב. עדיין אנני מבינה מה יכולה להיות סיבת הסרוב. התכנון של הבניין החדש נעשה חד משמעי ע"י אותו אדריכל. אמנם רוב הדיירים חתמו אבל כש נשאלו על התכנון לא היו מרוצים במיוחד. . האם יש לי זכות לדרוש מהיזם להקציב כסף לאדריכל אחר שיציע תוכנית יותר טובה ??? עזרה עזרה
בקשתי לדעת את שכרו של האדריכל מעו"ד של היזם ונתקלתי בסרוב. עדיין אנני מבינה מה יכולה להיות סיבת הסרוב. התכנון של הבניין החדש נעשה חד משמעי ע"י אותו אדריכל. אמנם רוב הדיירים חתמו אבל כש נשאלו על התכנון לא היו מרוצים במיוחד. . האם יש לי זכות לדרוש מהיזם להקציב כסף לאדריכל אחר שיציע תוכנית יותר טובה ??? עזרה עזרה
תוכניותאדריכל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/03/17
שלום רב!
בעיקרון אין סיבה לחתום על הסכם אם אתם לא מרוצים מהתוכניות הכלולות בו. אם חתמתם על ההסכם אז אתם מחויבים בהוראותיו וצריך לקרוא מה כתוב בו.
למעשה מה שמענין אותכם הוא לא שכרו אלא אם אם קיבל תמורה נוספת מעצם זה שארגן ופעל.
מציע שתוציאו מכתב ברור בענין זה ובו תציינו שאתם רוצים לדעת מה התמורות שקיבל האדריכל מתוך חשש שמא לא טובת הבעלים היתה מול עיניו. בנוסף - אני מניח ומקווה שיש לכם עורך דין שיצג אותכם. תעזרו בו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון אין סיבה לחתום על הסכם אם אתם לא מרוצים מהתוכניות הכלולות בו. אם חתמתם על ההסכם אז אתם מחויבים בהוראותיו וצריך לקרוא מה כתוב בו.
למעשה מה שמענין אותכם הוא לא שכרו אלא אם אם קיבל תמורה נוספת מעצם זה שארגן ופעל.
מציע שתוציאו מכתב ברור בענין זה ובו תציינו שאתם רוצים לדעת מה התמורות שקיבל האדריכל מתוך חשש שמא לא טובת הבעלים היתה מול עיניו. בנוסף - אני מניח ומקווה שיש לכם עורך דין שיצג אותכם. תעזרו בו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת עו"ד
זנגי חוה
16/03/17
מי צריך לשלם את הוצאות עו"ד שמייצג את הדיירים?הדיירים או היזם?
מי נושא בשכר טרחת עורך דין הבעלים בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/17
שלום חוה!
נהוג שהסכמי תמ"א 38 הם הסכמי "נטו". כלומר כל ההוצאות מכל מין וסוג שהוא חלות על היזם. אחת מההוצאות האלו היא ההוצאה על שכר טרחת עו"ד המייצג את בעלי הדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נהוג שהסכמי תמ"א 38 הם הסכמי "נטו". כלומר כל ההוצאות מכל מין וסוג שהוא חלות על היזם. אחת מההוצאות האלו היא ההוצאה על שכר טרחת עו"ד המייצג את בעלי הדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זו שאלה טובה וחייבת במענה מהרשויות"""
GAGA
19/03/17
מי משלם עו"ד דיירים ב כל התמ"אות ?
עצם העניין שהיזם משלם את טרחת עו"ד הדיירים : זה לקוי וצריך מישהו שימציא עוד חוקים בהסדרים אלו . ולא רק תמריצים תמריצים . " NETTO NETTO" לדיירים לשניים
"WIN WIN" . הסרוב של " הסרבנים" הוא דבר טוב גם לשפנים שחתמו בגלל הסעיף המטופש בהסכם: " העו"ד של הדיירים מפקיר את הדיירים בידי עו"ד של היזם ויביא אותם למפקחת. " . היכן ראיתם דבר כזה ?. ??? יאללה . אוי הפסוק של ירמיהו "
ירמיהו " הבונה ביתו בצדק """"""""""""""""""
איזה צדק יש בסעיף הזה ?.
האם זה רק בגלל שהתמ"א היא בעידן החיתולים ?
היכן ראיתם דבר שכזה : שהעו"ד של הדיירים יכניס סעיף שכזה בחוזה ויפקיר את הלקוחות שלו בידי עו"ד היזם , להביא את הלקוחות שלו למפקחת????
תמ"א 38/2, האם ניתן לאלץ ויתור על מרתף תמורת מחסן?
דני
15/03/17
שלום, בבעלותי דירת קרקע בבניין בו נציגות הדיירים מקדמת פרוייקט תמ"א 38/2 - פינוי בינוי. לדירתי יש מרתף (בגדול של כ20מ"ר) עם מדרגות היורדות לתוכו מהדירה עצמה + מחסן (כ5מ"ר) במרפסת הדירה כשהכניסה אליו היא מהמרפסת (שניהם בהיתר סה"כ ~25 מ"ר). היזם טוען שבגלל מגבלות של הרשות המקומית, הוא איננו יכול להצמיד לדירה החדשה מחסן הגדול מ20 מ"ר, וכי לא יאשרו לו לחבר את המחסן לדירה כמו שהמרתף נגיש לי כיום.האם היזם יכול לכפות עליי לקבל מחסן שאינו נגיש וקטן מאלו שיש לי כיום תמורת פיצוי כספי? בתודה מראש,
האם ניתן לאלץ ויתור על מרתף / מחסן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/17
דני שלום
אני מבין שיש לך חיבור למרתף ותוספת מחסן שניהם על פי היתר בניה כדין. עוד אני מבין שבשל אילוצי העיריה לא ניתן להחזיר לך בדיוק למצב שיש היום. על ההפרש מוכן היזם לפצות אותך בכסף.
אם אלו העובדות - אתה צריך לראות את הפרויקט בכללותו. הרי הוא לא מתמצה במחסן ובמרתף. אני מניח שאתה מקבל עוד דברים נוספים. כך שבסופו של דבר אתה צריך לשקול מצד אחד את הפרויקט בכללותו כפי שמוצע לך (עם פיצוי כספי מסוים) ולעומתו את המצב הנוכחי.
אם לא תצליחו להגיעו להסכמות לגבי גובה הפיצוי או שהמצב החדש לא מוצא חן בעיניך אל תחתום. עדין קיימת אפשרות כי ניתן יהיה לחייב אותך בהסכם התמ"א באמצעות תביעה המתבררת בפני המפקחת על הרישום.
גם היזם לא מעונין בתביעות ובחוסר וודאות. לכן הטוב ביותר הוא שתשבו ותראו איך ניתן להגיע לפיצוי הוגן המקובל על שניכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שיש לך חיבור למרתף ותוספת מחסן שניהם על פי היתר בניה כדין. עוד אני מבין שבשל אילוצי העיריה לא ניתן להחזיר לך בדיוק למצב שיש היום. על ההפרש מוכן היזם לפצות אותך בכסף.
אם אלו העובדות - אתה צריך לראות את הפרויקט בכללותו. הרי הוא לא מתמצה במחסן ובמרתף. אני מניח שאתה מקבל עוד דברים נוספים. כך שבסופו של דבר אתה צריך לשקול מצד אחד את הפרויקט בכללותו כפי שמוצע לך (עם פיצוי כספי מסוים) ולעומתו את המצב הנוכחי.
אם לא תצליחו להגיעו להסכמות לגבי גובה הפיצוי או שהמצב החדש לא מוצא חן בעיניך אל תחתום. עדין קיימת אפשרות כי ניתן יהיה לחייב אותך בהסכם התמ"א באמצעות תביעה המתבררת בפני המפקחת על הרישום.
גם היזם לא מעונין בתביעות ובחוסר וודאות. לכן הטוב ביותר הוא שתשבו ותראו איך ניתן להגיע לפיצוי הוגן המקובל על שניכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי יצא חוק המאכרים?
גגה
15/03/17
דודתי בקריית גת קבלה חוזה חתום מעו"ד הדיירים : בפרוייקט זה אירגן האדריכל את הקבוצה החתים אותם חילק תמורה תכנן את הבניין ונחתם ע"י הרוב . אז שאלה דודתי את עו"ד היזם לתת לה את הסכם שכר טרחה בינו לבין אדריכל שארגן וימשיך את התיכנון.. היא קבלה תשובה כדלקמן: " השאלה שלך מיותרת . הקשר של הלקוח שלי עם היזם הינה נחלתו של היזם בלבד . והלקוח שלי לא חייב למסור לך את האנשים שיעבדו ויקדישו שרותים וייעוץ לפרוייקט.". עקב אי השקיפות הזאת נוצר עוד יותר אי אימון בכל הפרוייקט. העו"ד של הדיירים הוא פסיבי לחלוטין . אז אני לא מבינה האם העו"ד הזה של היזם עדיין לא שמע על חוק המארגנים ?"""אפילו שהכל בסדר חלילה, צריך לתת תשובה ולהסביר את הטרחה של האדריכל . טוב אז נוצר אי אמון והבלגן של הסרבנים מתחיל וזה ייגמר אצל המפקחת "
" OY WEH ZMIR"
" OY WEH ZMIR"
חוק המאכרים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/17
שלום גגה
לא ברור לי איזה סוג של פרויקט מדובר. האם תמ"א 38 או פינוי בינוי או משהוא אחר.
בכל מקרה- אני ממליץ שלא תחתום ורק תשלחו לעו"ד מכתב ובו דרישה לראות את ההסכם בין האדריכל (שבעצם לפי דבריך ארגן את הפרויקט) ובין היזם. אם הוא אכן " מייצג" אותכם בפרויקט אז ההסכם צריך להיות שקוף גם לכם. אם לא הבנתי- והאדריכל לא קשור אליכם אלא מבצע עבודות תכנון עבור היזם - אין לכם זכות לדרוש את ההסכם בינהם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
