פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
כמות נדרשת של דיירים חתומים בתמא 38/2
גיל זכאי
20/07/17
בבית שלנו יש 11 דיירים וקומת מרתף עם משרד בהיתר. המשרד רשום על 4 תתי חלקות(חלקן בשטח 11 מר) אך עם היתר למשרד אחד וכניסה אחת. האם תריך להחשיב את בעלי המשרד כ 4/15 או לפי חלקו השטח המשותף שעל פי הטאבו הוא 16% של כל ארבעת החלקות או שהוא 1/15 או 1/12?
כל הדיירים רוצים ללכת לתמא 38/2 עפ"י תכנית הרבעים של תל אביב ובעל המשרד מתנגד.
אודה לתשובתכם.
כל הדיירים רוצים ללכת לתמא 38/2 עפ"י תכנית הרבעים של תל אביב ובעל המשרד מתנגד.
אודה לתשובתכם.
בעל משרד הרשום על 4 חלקות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
גיל שלום
שאלה מענינת ואין לי תשובה מוחלטת בשבילך. בדר"כ המפקח על המקרקעין סופר תתי חלקות ואם כך יעשה מצבכם לא טוב. אבל המקרה שלך הוא יחודי ובהחלט יתכן ובמקרה כזה הוא יספור את המשרד כיחידה אחת ולא ארבע שכן השימוש הוא אחד (לענין זה הייתי מנסה לברר בתיקי העיריה ובמסמכי הרישום מדוע בכלל נרשמו 4 תתי חלקות וכן אם כל תתי החלקות אכן נבנו בהיתר הבניה ולאיזה מטרה נבנו).
בעיה נוספת היא שאתם צריכים יזם שיסכים להשקיע מזמנו וכיסו וללכת איתכם קדימה עד לשלב שתוכלו לברר את הביעה בפני המפקחת על המקרקעין.
מציע כי תתיעצו עם עו"ד שיבדוק את כל הנתונים וימליץ לכם באיזה דרכים לנקוט כדי להביא להסכמת אותו בעל משרד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה מענינת ואין לי תשובה מוחלטת בשבילך. בדר"כ המפקח על המקרקעין סופר תתי חלקות ואם כך יעשה מצבכם לא טוב. אבל המקרה שלך הוא יחודי ובהחלט יתכן ובמקרה כזה הוא יספור את המשרד כיחידה אחת ולא ארבע שכן השימוש הוא אחד (לענין זה הייתי מנסה לברר בתיקי העיריה ובמסמכי הרישום מדוע בכלל נרשמו 4 תתי חלקות וכן אם כל תתי החלקות אכן נבנו בהיתר הבניה ולאיזה מטרה נבנו).
בעיה נוספת היא שאתם צריכים יזם שיסכים להשקיע מזמנו וכיסו וללכת איתכם קדימה עד לשלב שתוכלו לברר את הביעה בפני המפקחת על המקרקעין.
מציע כי תתיעצו עם עו"ד שיבדוק את כל הנתונים וימליץ לכם באיזה דרכים לנקוט כדי להביא להסכמת אותו בעל משרד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי בגין איחור במסירה בתמא פינוי בינוי
קיתי
20/07/17
האם הפיצוי המוגדר בחוק המכר בגין איחור במסירת הדירות חל גם על דירות בעלי הנכס או רק על דירות היזם?
פיצוי בגין איחור במסירת דירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
קיתי שלום
באופן רגיל הוא חל רק על רוכשי דירות היזם אבל בדרך כלל מחילים אותו גם ביחסים בין הבעלים ליזם.
אם לא החילו ואין שום התיחסות לפיצוי בגין איחור במסירה- עדין ניתן לתבוע בגין כל נזק שנגרם בשל האיחור. במקרה כזה ניתן לטעון כי הפיצויי הקבוע בחוק המכר הוא אינדיקציה לנזק שנגרם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
באופן רגיל הוא חל רק על רוכשי דירות היזם אבל בדרך כלל מחילים אותו גם ביחסים בין הבעלים ליזם.
אם לא החילו ואין שום התיחסות לפיצוי בגין איחור במסירה- עדין ניתן לתבוע בגין כל נזק שנגרם בשל האיחור. במקרה כזה ניתן לטעון כי הפיצויי הקבוע בחוק המכר הוא אינדיקציה לנזק שנגרם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה אחוז הבניין שמקובל לתת לקבלן עבור תמא 38ב'?
רוברטו יעקב
20/07/17
מה אחוז הבניין שמקובל לתת לקבלן עבור תמא 38ב'? מדובר על בנין של 8 דירות במיקום מרכזי ביותר בת"א.
תודה
תודה
אחוז שמקובל לתת לקבלן בתמא 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
רוברטו שלום
בעיקרון עיסקת תמא היא סוג של עיסקת קומבינציה. אתם נותנים קרקע וזכויות היזם נותן מימון ועבודה.
לכן כאשר קובעים אחוז קומבניציה יש לבדוק מה סך הזכויות במקום, כמה מתוכם הוא מחזיר לכם ואילו התחייבויות נוספות חלות על היזם.
בכל זאת (ותבטיח לי שלא תשכח שזה כפוף למה שכתבתי למעלה) מקובל בת" לדבר על 55% לבעלים והיתר ליזם. כך שאם יש לכם 8 דיות (בהנחה שהן שוות פחות או יותר) אז היזם צריך לקבל עוד 6-7 דירות בפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון עיסקת תמא היא סוג של עיסקת קומבינציה. אתם נותנים קרקע וזכויות היזם נותן מימון ועבודה.
לכן כאשר קובעים אחוז קומבניציה יש לבדוק מה סך הזכויות במקום, כמה מתוכם הוא מחזיר לכם ואילו התחייבויות נוספות חלות על היזם.
בכל זאת (ותבטיח לי שלא תשכח שזה כפוף למה שכתבתי למעלה) מקובל בת" לדבר על 55% לבעלים והיתר ליזם. כך שאם יש לכם 8 דיות (בהנחה שהן שוות פחות או יותר) אז היזם צריך לקבל עוד 6-7 דירות בפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת חניה
מוטי לוי
18/07/17
אנחנו בהליכים ראשונים לקראת תמ"א 38 בכפר סבא. היזם החליט שאין אפשרות להגדיל את הדירות, הוא רוצה לספק ממ"ק במקום ממ"ד בכל דירה ובנוסף הוא אינו רוצה לספק חניות לדיירים הקיימים אלא רק לחדשים בטענה של חוסר מקום. האם החוק אינו מחייב חניה לכל דירה ? אין חובה לממ"ד בכל דירה ?
תחובה לתוספת חניה/ ממ"ד בפרויקט של תמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
מוטי שלום
אני מבין שמדובר בפרויקט של חיזוק הבנין הקיים ותוספת דירות חדשות ליזם. במקרה כזה אין חובה בחוק לתת חניות לכל אחת מהדירות הקיימות וזאת באמת אחת הבעיות הגדולות בפרויקט של תמ"א 38/1.
היזם חייב לתת חניות לדירות החדשות (וגם להן הוא יכול לשלם כופר חניה אם יש בעיה לייצר חניות).
לגבי ממ"ד - גם אין חובה ואין בהכרח אפשרות להוסיף ממד לכל אחת מהדירות הקיימות. כן יש חובה לבנות ממד לדירות החדשות. מה שעושים הוא בנית ממד לדירות החדשות כאשר קירות הממד יורדים בצורה של חיזוק בטון (בדר"כ בחדר פינתי) בחדר בדירה קיימת. כך יש לכם חדר מחוזק אבל לא ממ"ד. זה מקבל אישור של הג"א. מה שכן - יש עיריות שבמדיניות שלהם לא לאשר פרויקט של תמא 38/1 אם אין תוספת של ממד לדירות הקיימות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שמדובר בפרויקט של חיזוק הבנין הקיים ותוספת דירות חדשות ליזם. במקרה כזה אין חובה בחוק לתת חניות לכל אחת מהדירות הקיימות וזאת באמת אחת הבעיות הגדולות בפרויקט של תמ"א 38/1.
היזם חייב לתת חניות לדירות החדשות (וגם להן הוא יכול לשלם כופר חניה אם יש בעיה לייצר חניות).
לגבי ממ"ד - גם אין חובה ואין בהכרח אפשרות להוסיף ממד לכל אחת מהדירות הקיימות. כן יש חובה לבנות ממד לדירות החדשות. מה שעושים הוא בנית ממד לדירות החדשות כאשר קירות הממד יורדים בצורה של חיזוק בטון (בדר"כ בחדר פינתי) בחדר בדירה קיימת. כך יש לכם חדר מחוזק אבל לא ממ"ד. זה מקבל אישור של הג"א. מה שכן - יש עיריות שבמדיניות שלהם לא לאשר פרויקט של תמא 38/1 אם אין תוספת של ממד לדירות הקיימות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חן חן - תודה רבה
מוטי לוי
25/07/17
היי
ויקטוריה לוי
18/07/17
היי רציתי לדעת אם מגיע לי פתור מתשלום ארנונה מכיוון שאני גרה בתמא 38 (בתל אביב)?
פטור מארנונה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
היי ויקטוריה
אני מבין שמדובר בתמא 38/1 , קרי - תוספת בניה מעל הקיים תוך כדין שאת ממשיכה לגור בדירה. אם זה המצב אז אין שום פטור מארנונה ואפילו לא הפחתה. אם טעיתי ומדובר בהריסה ובניה (תמ"א 38/2) אז כמובן שלא משלמים ארנונה על בנין שלא קיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
אליס גרבי
18/07/17
התחילו אצלנו תמ"א בבניין ואנחנו גרים שם בשכירות לכל השכנים שגרים בשכירות הורידו את המחיר.. האם יש חוק שאומר שצריך להוריד את המחיר כאשר יש תמ"א בבניין בגלל אי הנוחות שם?? כי בכל זאת זה שנתיים של עבודה..
הפחתת דמי שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/17
שלום אליס
מצטער אבל אין שום חוק שקובע הפחתה בדמי השכירות בתקופת העבודה. זה אמור להסגר מסחרית בינך ובין בעל הבית שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מצטער אבל אין שום חוק שקובע הפחתה בדמי השכירות בתקופת העבודה. זה אמור להסגר מסחרית בינך ובין בעל הבית שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי בגין הפרש בערך הדירה
נירה
15/07/17
בתמ"א 38/2 בעל דירה מחליף את הדירה המוגדלת לה הוא זכאי במסגרת התכנון ב"דירת יזם" קטנה יותר. את ההפרש בערך הדירות משלם היזם לבעל הדירה.לדברי היזם, בגין הפרש הערך חלים עליו מס רכישה ומע"מ שאותם הוא מבקש להשית על בעל הדירה.האם הוא אכן חייב במיסים אלו, ובאיזה שעור?
תודה
תודה
מיסוי בגין הפרש בערך הדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/07/17
נירה שלום
אם אני מבין נכון-
את זכאית באופן רגיל ובמסגרת הסכם התמא לקבל דירה ששווה נניח (לצורך הדוגמא בלבד) 2 מליון ש"ח.
במקום זאת ובהסכמה את מקבלת דירה ששוה 1.5 מליון ש"ח ועוד 0.5 מליון ש"ח במזומן.
מבחינת החברה - אין כל שינוי במס רכישה. התמורה שהוא מקבל/משלם לא השתנתה. לגבי המעמ - מעמ על שירותי הבניה פטור על פי חוק. לגבי המזומן - הוא יוציא חשבונית עצמית ולא ישלם יותר. כך שאני לא רואה פגיעה כאן.
מבחינתך - על הסכום שאת מקבלת במזומן כנראה יהיה חיוב במס שבח. בשביל לחשב כמה מומלץ לגשת עם נתונים למומחה מיסוי שיעשה חשבון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם אני מבין נכון-
את זכאית באופן רגיל ובמסגרת הסכם התמא לקבל דירה ששווה נניח (לצורך הדוגמא בלבד) 2 מליון ש"ח.
במקום זאת ובהסכמה את מקבלת דירה ששוה 1.5 מליון ש"ח ועוד 0.5 מליון ש"ח במזומן.
מבחינת החברה - אין כל שינוי במס רכישה. התמורה שהוא מקבל/משלם לא השתנתה. לגבי המעמ - מעמ על שירותי הבניה פטור על פי חוק. לגבי המזומן - הוא יוציא חשבונית עצמית ולא ישלם יותר. כך שאני לא רואה פגיעה כאן.
מבחינתך - על הסכום שאת מקבלת במזומן כנראה יהיה חיוב במס שבח. בשביל לחשב כמה מומלץ לגשת עם נתונים למומחה מיסוי שיעשה חשבון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי נחשב תחילת פרוייקט תמײא 38
מאור
13/07/17
שלום רב. אני גר בשכירות והיום התחילו את גידור הבניין לקראת תמײא 38.לפי החוזה שלי עם בעלת הדירה ברגע שמתחילים את התמײא השכירות יורדת לסכום שקבענו בחוזה. היום כשדיברתי איתה ואמרתי לה שהתחילו את הגידור ואני נמצא כבר בתוך אתר בניה שניפגש ונחליף את הצ'קים לסכום שקבענו. היא מבחינתה כל עוד לא התחילו את הבניה אז זה לא נחשב כל הגידור מסביב והרעש שיש פה. רציתי לדעת ממתי באמת נחשב התחלת הפרוייקט אם משלב זה או משלב שמתחילים לבנות?
תחילת פרויקט תמא לצורך שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/07/17
מאור שלום
בעיקרון זה מאד תלוי במה שסיכמתם. אם רק סיכמתם שדמי השכירות ירדו מהתחלת הבניה אז יש לבדוק למה התכוונתם. אני מניח כי הכוונה שלכם היתה שבגלל אי הנוחות הנגרמת במהלך העבודות דמי השכירות ירדו. לכן לדעתי גידור בלבד אינו מהווה התחלת עבודה. אבל זה יקרה מאוד בקרוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון זה מאד תלוי במה שסיכמתם. אם רק סיכמתם שדמי השכירות ירדו מהתחלת הבניה אז יש לבדוק למה התכוונתם. אני מניח כי הכוונה שלכם היתה שבגלל אי הנוחות הנגרמת במהלך העבודות דמי השכירות ירדו. לכן לדעתי גידור בלבד אינו מהווה התחלת עבודה. אבל זה יקרה מאוד בקרוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 לקיחת שטח מדירה לטובת מעלית
גיל
11/07/17
האם ישנה התייחסות לנושא בחוק או בתקנות או בפסיקות שהיזם צריך להחזיר שטח לדייר שממנו נגרעה שטחה של הדירה ולא מכח התמא?
כלומר גם אם@ניתן ל25 מטר לדייר מכח התמא ניתן בעקבות כך להוסיף לו שטח נוסף מעבר ל25 מטר בגלל המעלית?
למשל להוסיף לו 27 מטר
כלומר גם אם@ניתן ל25 מטר לדייר מכח התמא ניתן בעקבות כך להוסיף לו שטח נוסף מעבר ל25 מטר בגלל המעלית?
למשל להוסיף לו 27 מטר
שטח נוסף עבור גירעת מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/07/17
גיל שלום
יכול להיות. צריך לבדוק מהם הזכויות המוקנות מכוח תוכניות שחלות ללא התמ"א. בעצם אם לקחתם מהזכויות נניח מ"ר לדירה אז יש לכם 2 מ"ר נוספים שכנראהה ניתן לנצל מכוח תכוניות חלות. אבל- שימו לבאם לא למשל סגרתם חללים אחרים שלא היה מותר לסגרם. העיריה תחשיב לכם גם אותם ותקזז מה- 25 מ"ר. בנוסף - מעבר לזכויות הבניה יש גם מגבלת קווי בניה. צריך לבדוק שניתן במגרת קווי הבניה להכניס את תוספת המ"ר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
מלי קצובר
10/07/17
שלום רב
האם קיימת אפשרות לבצע תמ"א 38 בבניין 5 קומות 20 דיירים. (בפתח תקווה).
האם כבר בוצע כדבר הזה? האם יש סיכוי/כדאיות לקבלנים? אשמח לכל מידע
בברכה
האם קיימת אפשרות לבצע תמ"א 38 בבניין 5 קומות 20 דיירים. (בפתח תקווה).
האם כבר בוצע כדבר הזה? האם יש סיכוי/כדאיות לקבלנים? אשמח לכל מידע
בברכה
תמ"א 38 - בדיקת היתכנות
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
11/07/17
שלום מלי,
השאלה שלך היא ספציפית לגבי בניין ספציפי ברשות ספציפית ובהתאם הבדיקה צריכה להיות מול הרשות המקומית.
הייתי מציעה לכם לפנות אל הוועדה המקומית על מנת לבדוק את התאמת הבניין שלכם לפרויקט תמ"א בפ"ת.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
השאלה שלך היא ספציפית לגבי בניין ספציפי ברשות ספציפית ובהתאם הבדיקה צריכה להיות מול הרשות המקומית.
הייתי מציעה לכם לפנות אל הוועדה המקומית על מנת לבדוק את התאמת הבניין שלכם לפרויקט תמ"א בפ"ת.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 ניצלו החשמל
רחל
10/07/17
שלום,
איני יודעת אם השאלה שהציג בעינכם היא קשורה לנושאים שכאן אבל אשאל בכל מקרה.
הבניינים אצלו כבר כמה זמן מתבצע תמ"א 38
לפני זמן קצר גלנו כהעובדים והקבלן האחראי אליהם התחברו אלינו לחשמל בלי כל אישור או ידיעה מאיתנו .
כעת איננו יודעים מה לעשות ,העדיפות לבקש כסף על הזמן ששלמו או לפעול לתביעה נגדם .
אשמח לכל תשובה שאקבל ממך ,
תודה .
איני יודעת אם השאלה שהציג בעינכם היא קשורה לנושאים שכאן אבל אשאל בכל מקרה.
הבניינים אצלו כבר כמה זמן מתבצע תמ"א 38
לפני זמן קצר גלנו כהעובדים והקבלן האחראי אליהם התחברו אלינו לחשמל בלי כל אישור או ידיעה מאיתנו .
כעת איננו יודעים מה לעשות ,העדיפות לבקש כסף על הזמן ששלמו או לפעול לתביעה נגדם .
אשמח לכל תשובה שאקבל ממך ,
תודה .
תמא 38 ניצלו חשמל
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
11/07/17
שלום רחל,
הסיטואציה שאת מתארת אינה רלוונטית דווקא לפרויקט של תמ"א, אלא קשורה לכך שמישהו התחבר אל שעון החשמל הביתי שלך וצרך עבורו ו/או עבור העסק שלו חשמל על חשבונך.
משאלתך לא הבנתי האם הקבלן התחבר לחשמל הדירתי שלך או שמא לשעון החשמל של השטחים הציבוריים והרכוש המשותף...יחד עם זאת, בשני המקרים, על הקבלן לשפות אתכם על הסכומים שהוא צרך עבור עסקו ולשאת בכל התשלומים בגין צריכה שהוא יצר.
אם הוא לא ידאג לשלם לכם עבור החיוב שצרך, הרי שתוכלו להגיש תביעה משפטית נגדו.
בשלב הראשון הייתי מציעה להוציא לקבלן מכתב דרישה מפורט וככל שהוא יתחמק מתשלום - להגיש נגדו תביעה.
שיהיה בהצלחה.
טליה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
הסיטואציה שאת מתארת אינה רלוונטית דווקא לפרויקט של תמ"א, אלא קשורה לכך שמישהו התחבר אל שעון החשמל הביתי שלך וצרך עבורו ו/או עבור העסק שלו חשמל על חשבונך.
משאלתך לא הבנתי האם הקבלן התחבר לחשמל הדירתי שלך או שמא לשעון החשמל של השטחים הציבוריים והרכוש המשותף...יחד עם זאת, בשני המקרים, על הקבלן לשפות אתכם על הסכומים שהוא צרך עבור עסקו ולשאת בכל התשלומים בגין צריכה שהוא יצר.
אם הוא לא ידאג לשלם לכם עבור החיוב שצרך, הרי שתוכלו להגיש תביעה משפטית נגדו.
בשלב הראשון הייתי מציעה להוציא לקבלן מכתב דרישה מפורט וככל שהוא יתחמק מתשלום - להגיש נגדו תביעה.
שיהיה בהצלחה.
טליה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום איך אני יכול לבדוק אם הבניין שאני גר מתאים
רוני
10/07/17
לפינוי בינוי, הוא בין 3 קומות ומעל 50 שנה.
האם הבנין מתאים?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/07/17
רוני שלום
בעיקרון נשמע לי מתאים גם בגיל וגם ביופי. תנאי בסיסי הוא שהיתר בניה הוצא לא לאחר 1.1980. כך שלפי התאור תנאי זה מתקיים. בנוסף כדאי לברר בעיריה מה ניתן לבנות במקום. לא ציינת היכן הבנין. יתכן ונמצא במיקום בו העיריה מגבילה בניה נוספת.
בנוסף - תסתכלו מה קורה מסביבכם. האם יש בנינים דומים שמבצעים פרויקט כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון נשמע לי מתאים גם בגיל וגם ביופי. תנאי בסיסי הוא שהיתר בניה הוצא לא לאחר 1.1980. כך שלפי התאור תנאי זה מתקיים. בנוסף כדאי לברר בעיריה מה ניתן לבנות במקום. לא ציינת היכן הבנין. יתכן ונמצא במיקום בו העיריה מגבילה בניה נוספת.
בנוסף - תסתכלו מה קורה מסביבכם. האם יש בנינים דומים שמבצעים פרויקט כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
נהוראי לוי
09/07/17
האם יש סיכוי שדירה של עמידר שחתמה על הסכם תמ״א
תוציא את הדייר הקיים שלה?
תוציא את הדייר הקיים שלה?
הוצאת דייר עמידר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/07/17
שלום נהוראי
אם זו תמא 38/2 ממילא הבנין נהרס ויש לפנות את הדירה. במקרה כזה עמידר תעמיד לאותו דייר דירה חלופית ולא בטוח אם תזיר אותו לדירה החדש. תלוי בזכאות ובהסכם בין הצדדים. אם זו תמא 38/1 אין צורך לפנות את הדירה כלל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם זו תמא 38/2 ממילא הבנין נהרס ויש לפנות את הדירה. במקרה כזה עמידר תעמיד לאותו דייר דירה חלופית ולא בטוח אם תזיר אותו לדירה החדש. תלוי בזכאות ובהסכם בין הצדדים. אם זו תמא 38/1 אין צורך לפנות את הדירה כלל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
לימור
09/07/17
שלום רב, אני רוצה לרכוש דירה חדשה בפרוייקט תמ"א 38 ,דירה חדשה לחלוטין שהקבלן מוסיף ומחזק את הבניין . שאלתי היא האם יש חוק שמחייב את הקבלן לתת ערבות בנקאית לקוני הדירות ?
רכישת דירה חדשה בבתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/07/17
לימור שלום
בכל רכישה של דירה חדשה על היזם לעמוד בהוראות חוק המכר דירות (הבטחת השקעות רוכשי דירות). החוק קובע חובה על מוכר דירה חדשה שלא לקבל מעל 7% מהתמורה אלא אם נתן בטוחה לכסף. הבטוחה יכולה להיות ערבות בנקאית ויכולה להיות גם ברישום הערת אזהרה לטובת הקונה. במקרה של ערבות בנקאית אין מגבלה על קצב התשלומים. בקרה של הערת אזהרה משלמים לפי קצב התקדמות הבניה בשלבים הנקובים בחוק. יש עודסוגי בטוחות אבל אלו השכיחות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בכל רכישה של דירה חדשה על היזם לעמוד בהוראות חוק המכר דירות (הבטחת השקעות רוכשי דירות). החוק קובע חובה על מוכר דירה חדשה שלא לקבל מעל 7% מהתמורה אלא אם נתן בטוחה לכסף. הבטוחה יכולה להיות ערבות בנקאית ויכולה להיות גם ברישום הערת אזהרה לטובת הקונה. במקרה של ערבות בנקאית אין מגבלה על קצב התשלומים. בקרה של הערת אזהרה משלמים לפי קצב התקדמות הבניה בשלבים הנקובים בחוק. יש עודסוגי בטוחות אבל אלו השכיחות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת חלונות ותריסים של דירות הבנייןבחזית
תמר
07/07/17
שלום,אנו עושים עכשיו תמ"א 38 1,האם היזם לא מחוייב להחליף את כל החלונות והתריסים הישנים של החדרים שנמצאים בחזית הבניין למרות שלא מצויין בחוזה?תודה
החלפת חלונות ותריסים בחזית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/07/17
תמר שלום
בעיקרון הצדדים מחויבים בהסכם עליו חתמו. אם לא מצוין שם החלפת חלונות ותריסים אז זו נקודת המוצא. עדין קשה לי להבין איך יזם יכול להשאיר בחזית תריסים וחלונות משני סוגים- חדש וישן. אני ממש לא משוכנע שהעיריה תאפשר לו את זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון הצדדים מחויבים בהסכם עליו חתמו. אם לא מצוין שם החלפת חלונות ותריסים אז זו נקודת המוצא. עדין קשה לי להבין איך יזם יכול להשאיר בחזית תריסים וחלונות משני סוגים- חדש וישן. אני ממש לא משוכנע שהעיריה תאפשר לו את זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנות בתמ"א
אבישי
06/07/17
יש לי חנות באבן גבירול בתל אביב. החנות בניין עם מספר חנויות ו14 דירות. התוכנית להרוס את הבניין שלנו והצמוד אליו ולבנות 2 בניינים עם 7 או 8 קומות.
האם ניתן לקבל הגדלת שטח חנות ולא מחסן / מרתף?
האם ניתן לקבל חניה כפי שמתוכנן לתת לדירות?
האם מניעה תכנונית הגדרות פינוי בינוי או שזה משא ומתן...
בברכה
אבישי
האם ניתן לקבל הגדלת שטח חנות ולא מחסן / מרתף?
האם ניתן לקבל חניה כפי שמתוכנן לתת לדירות?
האם מניעה תכנונית הגדרות פינוי בינוי או שזה משא ומתן...
בברכה
אבישי
חנות בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/07/17
אבישי שלום!
בעיקרון זה ענין של מו"מ אבל כמובן אי אפשר לקפח אחד על חשבון האחר.
אם יש לך חנות בקומת קרקע אין כל סיבה שתקבל מחסן/מרתף. אתה צריך לקבל חזרה חנות בקומת הקרקע.
הגדלה של חנות - היא גם ענין תכנוני לא רק של מו,מ. בעיקרון אם יתר בעלי הדירות מקבלים תוספת אז ראוי שגם אתה תקבל. רק קח בחשבון שחנות היא בשטח קטן לעומת דירה ולכן הפרופורציה צריכה להיות בהתאם.
לגבי חניה- שוב זה משולב תכנונית ועסקית. האם ניתן לייצר מספיק חניות בפרויקט.
מציע שתתאגדו בעלי החנויות ותנהלו מומ מול היזם לענין התמורות שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון זה ענין של מו"מ אבל כמובן אי אפשר לקפח אחד על חשבון האחר.
אם יש לך חנות בקומת קרקע אין כל סיבה שתקבל מחסן/מרתף. אתה צריך לקבל חזרה חנות בקומת הקרקע.
הגדלה של חנות - היא גם ענין תכנוני לא רק של מו,מ. בעיקרון אם יתר בעלי הדירות מקבלים תוספת אז ראוי שגם אתה תקבל. רק קח בחשבון שחנות היא בשטח קטן לעומת דירה ולכן הפרופורציה צריכה להיות בהתאם.
לגבי חניה- שוב זה משולב תכנונית ועסקית. האם ניתן לייצר מספיק חניות בפרויקט.
מציע שתתאגדו בעלי החנויות ותנהלו מומ מול היזם לענין התמורות שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע עבודה ברכוש פרטי במסגרת או לא במסגרת תמ״א 38
שאול
05/07/17
בבית משותף קיבל בעל הזכויות בגג היתר בנייה לקומות נוספות וכן לבניית חניון לדיירי הבניין. הדיירים רוצים להתאגד על מנת לבצע חיזוק של המבנה והוספת ממ״דים לדירות במסגרת תמ״א או שלא במסגרת תמ״א.
כדי לממש את בניית הממ״דים יש לבנות מקומת הקרקע אך בקומה קיימת דירת גן ששטח המרפסת שלה הוא שטח פרטי הרשום בטאבו על שם אחד הדיירים שאינו מעוניין בהרחבה הזו.
האם יש דרך חוקית לחייב את בעל דירת הגן לאפשר לבצע בנייה בשטח הפרטי שלו (הפיכת חצי מהמרפסת שלו לממ״ד) אם רוב דיירי הבית המשותף רוצים בשינוי הנ״ל? האם אפשר לחייב כזה דייר אם השינוי יעשה במסגרת תוכנית תמ״א 38?
כדי לממש את בניית הממ״דים יש לבנות מקומת הקרקע אך בקומה קיימת דירת גן ששטח המרפסת שלה הוא שטח פרטי הרשום בטאבו על שם אחד הדיירים שאינו מעוניין בהרחבה הזו.
האם יש דרך חוקית לחייב את בעל דירת הגן לאפשר לבצע בנייה בשטח הפרטי שלו (הפיכת חצי מהמרפסת שלו לממ״ד) אם רוב דיירי הבית המשותף רוצים בשינוי הנ״ל? האם אפשר לחייב כזה דייר אם השינוי יעשה במסגרת תוכנית תמ״א 38?
ביצוע עבודה ברכוש פרטי במסגרת או לא במסגרת תמ"א 38
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
06/07/17
שאול שלום רב,
אם החזיק נחוץ ללא קשר לביצוע תוספות הבניה, נוכח מצבו הקונסטרוקטיבי או היותו מבנה מסוכן - כן תוכלו לחייב את בעל דירת הגן במסגרת הליך משפטי לבצע את החיזוק, אולם בית המשפט ינסה למצוא פתרון שיפגע בדרך הפחותה ביותר בבעל דירת הגן. היינו, אם ניתן לבצע חיזוק ללא פגיעה ברכושו הפרטי - סביר להניח שזה הפתרון שבית המשפט יכוון אליו.
בנוסף, גם במסגרת ביצוע פרויקט חיזוק של תמ"א 38 , אם יש הסכמה של כל יתר בעלי הזכויות, תוכלו לחייב את בעל דירת הגן לבצע את הפרויקט.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
אם החזיק נחוץ ללא קשר לביצוע תוספות הבניה, נוכח מצבו הקונסטרוקטיבי או היותו מבנה מסוכן - כן תוכלו לחייב את בעל דירת הגן במסגרת הליך משפטי לבצע את החיזוק, אולם בית המשפט ינסה למצוא פתרון שיפגע בדרך הפחותה ביותר בבעל דירת הגן. היינו, אם ניתן לבצע חיזוק ללא פגיעה ברכושו הפרטי - סביר להניח שזה הפתרון שבית המשפט יכוון אליו.
בנוסף, גם במסגרת ביצוע פרויקט חיזוק של תמ"א 38 , אם יש הסכמה של כל יתר בעלי הזכויות, תוכלו לחייב את בעל דירת הגן לבצע את הפרויקט.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א במסגרת חיזוק המבנה
שבתאי כהן
04/07/17
תמ"א בחיזוק- למבנה חד קומתי ווילה - האם חדר המדרגות והמעלית כלולים במסגרת 25 מ"ר המותרים כתוספת לכל יחידה שתוקם ?
שטחים לתוספת בבית חד קומתי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/17
שבתאי שלום
קודם כל תבדוק אם בכלל יתנו לך את התוספת לגבי בית חד קומתי. יש תנאים לקבלת תמריצי התמא ולא בכל העיריות מוכנים לתת אותם לבית חד קומתי.
בהנחה שכן - לדעתי שטחים אלו לא נכללים כשם שהם ניתנים בנוסף לשטחי הבניה המותרים בקומה הרגילה. אבל מציע כי תתיעץ עם אדריכל בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל תבדוק אם בכלל יתנו לך את התוספת לגבי בית חד קומתי. יש תנאים לקבלת תמריצי התמא ולא בכל העיריות מוכנים לתת אותם לבית חד קומתי.
בהנחה שכן - לדעתי שטחים אלו לא נכללים כשם שהם ניתנים בנוסף לשטחי הבניה המותרים בקומה הרגילה. אבל מציע כי תתיעץ עם אדריכל בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 קיזוז שטחים מהדירה המקורית – האם חוקי
ישי
04/07/17
שלום,אני בעל דירה בקומת קרקע , הבניין הוקם בשנת 1949 ובשנת 1960 הורחבה אחת מהמרפסות בדירתי, בהסכמת רוב הדיירים. יודגש כי לא אותר היתר בניה, אך אותר אישור הועדה להרחבה בכפוף להסכמת כל הבעלים. כיום, יזם תמ"א 38 /2 טוען כי יש לקזז שטח עודף זה של המרפסת בשל העובדה שהמרפסת לא רשומה בטאבו, וכי אין היתר, וכי לכאורה, המרפסת אינה חוקית. האם זה הגיוני??? ביחוד לאור העובדה כי משנת 60' (טרם חקיקת חוק התכנון והבניה, וחוק המקרקעין) המרפסת קיימת בפועל, והשימוש בה הוא בלעדי לדירתי עוד אדגיש כי מעולם לא היה אקט של פיקוח של העיריה בנושא, ויתרה מכך, גם כיום, ניתן "להכשירה" במסגרת זכויות הבניה הקיימות לחלקה (במסגרת חלקי היחסי בזכויות אלו), ובמסגרת הרוב הדרוש בחוק המקרקעין.
איזה זכויות יש לי במרפסת זו, אשר עליהן ניתן להגן (עוד אציין כי הבניין אינו רשום כבית משותף אלא בבעלות בכפוף לחכירה).
איזה זכויות יש לי במרפסת זו, אשר עליהן ניתן להגן (עוד אציין כי הבניין אינו רשום כבית משותף אלא בבעלות בכפוף לחכירה).
תמא 38 קיזוז שטחים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/17
שלום ישי
אם אני מבין נכון אתה או קודמך הוספתם מרפסת לדירה, היתר בניה לכך לא נמצא בתיק אך יש עקבות לבקשה ובכל מקרה המצב ההוא כך משנת 1960.
שאלתך היא האם שטח המרפסת הנ"ל ילקח בחשבון כחלק מבסיס שטח הדירה לצורך פרויקט תמא 38/2.
המצב אינו פשוט. אם יש היתר - בודאי שיש לכלול שטח זה אבל יש להבין ולקחת בחשבון כי זכות לתוספת המרפסת קיימת כנראה גם לעוד דירות בבנין ואולי לכולם.
אם אין היתר- לכאורה השטח נבנה שלא כדין מנגד זה המצב קרוב לשישים שנים. אני הייתי לוקח שטח זה בחשבון אבל אולי בשל המצב אתה צריך להסתפק בתוספת טיפה קטנה יותר. למשל אם שטח המרפסת הנ"ל הוא 15 מר שיכירו לך רק ב-10 מ"ר. עוד פעם - זה אם אין לך היתר בניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם אני מבין נכון אתה או קודמך הוספתם מרפסת לדירה, היתר בניה לכך לא נמצא בתיק אך יש עקבות לבקשה ובכל מקרה המצב ההוא כך משנת 1960.
שאלתך היא האם שטח המרפסת הנ"ל ילקח בחשבון כחלק מבסיס שטח הדירה לצורך פרויקט תמא 38/2.
המצב אינו פשוט. אם יש היתר - בודאי שיש לכלול שטח זה אבל יש להבין ולקחת בחשבון כי זכות לתוספת המרפסת קיימת כנראה גם לעוד דירות בבנין ואולי לכולם.
אם אין היתר- לכאורה השטח נבנה שלא כדין מנגד זה המצב קרוב לשישים שנים. אני הייתי לוקח שטח זה בחשבון אבל אולי בשל המצב אתה צריך להסתפק בתוספת טיפה קטנה יותר. למשל אם שטח המרפסת הנ"ל הוא 15 מר שיכירו לך רק ב-10 מ"ר. עוד פעם - זה אם אין לך היתר בניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2
סמי מועלם
03/07/17
יש רוב של מעל 80%לביצוע תמא 38 /2
המתנגדים אינם מתנגדים לביצוע הפרויקט אלא לבחירת קבלן שהורשע בעבירת תרמית על פי חוק ניירות ערך,ואף התפרסם סרטון לפיו איים אחד המנהלים שלו על לקוח בבעיטה לסילוקו.היזם לא שעה לעצת עורכי דינו והמשיך בעבירה במשך 11 חודשים,למרות אזהרת עורכי דינו.האם ניתן לקבל סעד,באיזה בתי משפט,והאם אין פגיעה בזכות קנין בזה שמאלצים את המתנגדים להתקשר בעיסקה עם עבריין מורשע?
תודה לתשובה.
המתנגדים אינם מתנגדים לביצוע הפרויקט אלא לבחירת קבלן שהורשע בעבירת תרמית על פי חוק ניירות ערך,ואף התפרסם סרטון לפיו איים אחד המנהלים שלו על לקוח בבעיטה לסילוקו.היזם לא שעה לעצת עורכי דינו והמשיך בעבירה במשך 11 חודשים,למרות אזהרת עורכי דינו.האם ניתן לקבל סעד,באיזה בתי משפט,והאם אין פגיעה בזכות קנין בזה שמאלצים את המתנגדים להתקשר בעיסקה עם עבריין מורשע?
תודה לתשובה.
תמא 38/2
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
04/07/17
סמי שלום רב,
לפי מיטב הבנתי את הסיטואציה, ממה שאתה מתאר, הרי שמאחר ואותם
דיירים אינם מתנגדים לעצם קיומו של הפרויקט אלא רק מתנגדים לביצועו על ידי יזם /
קבלן ספציפי בעל רקורקד בעייתי, אני לא רואה מקום או אפשרות לנהל נגדם הליך, שהרי
הם רוצים כמו כולם שהפרויקט יבוצע על ידי הגורם הטוב ביותר לעניין ואם היזם הוא
יזם בעייתי, בעל רקורד בעייתי, הרי שעדיף לכולם שהוא לא יבצע את הפרויקט.
אם כבר קיים הליך משפטי, לדעתי באמצעות טיעוני הגנה נכונים, לא
ניתן יהיה לחייב את אותם הדיירים להתקשר בהסכם עם היזם.
חשוב שכל הדיירים יבינו מיהו אותו יזם / קבלן ויבחרו בגורם שיבצע
את הפרויקט לאחר שבחנו את עברו של היזם ואת האפשרות שהוא יבצע עבורכם את הפרויקט
הטוב ביותר.
טוב יעשו הדיירים בבניין אם יקשיבו למה שיש לאותם דיירים מתנגדים
לומר על מנת לבחון האם יש לעניין השלכה על ביצוע הפרויקט אם לאו.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
לפי מיטב הבנתי את הסיטואציה, ממה שאתה מתאר, הרי שמאחר ואותם
דיירים אינם מתנגדים לעצם קיומו של הפרויקט אלא רק מתנגדים לביצועו על ידי יזם /
קבלן ספציפי בעל רקורקד בעייתי, אני לא רואה מקום או אפשרות לנהל נגדם הליך, שהרי
הם רוצים כמו כולם שהפרויקט יבוצע על ידי הגורם הטוב ביותר לעניין ואם היזם הוא
יזם בעייתי, בעל רקורד בעייתי, הרי שעדיף לכולם שהוא לא יבצע את הפרויקט.
אם כבר קיים הליך משפטי, לדעתי באמצעות טיעוני הגנה נכונים, לא
ניתן יהיה לחייב את אותם הדיירים להתקשר בהסכם עם היזם.
חשוב שכל הדיירים יבינו מיהו אותו יזם / קבלן ויבחרו בגורם שיבצע
את הפרויקט לאחר שבחנו את עברו של היזם ואת האפשרות שהוא יבצע עבורכם את הפרויקט
הטוב ביותר.
טוב יעשו הדיירים בבניין אם יקשיבו למה שיש לאותם דיירים מתנגדים
לומר על מנת לבחון האם יש לעניין השלכה על ביצוע הפרויקט אם לאו.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת דירות גג בתמ"א 38
רוברט לב
03/07/17
בהסכם שנחתם עם היזם סוכם על הוספת שתי קומות עם ארבעה דירות בכל קומה. היזם הוסיף עוד שתי דירות גג למבנה ופנה לעיריה לבקשת אישור. הבעיה עם התוספת היא עוד דיירים נוספים כאשר התברר שהמעלית היא רק ל חמשה איש (בפיר אין יותר מקום) ובנוסף האם מגיע לדיירים פיצוי כלשהו לתוספת?
תוספת דירות גג בתמ"א 38
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
04/07/17
רוברט
שלום רב,
חשוב
להבין מה כתוב בהסכם שלכם עם היזם. לעיתים, היזם מציין בהסכם שאם ניתן יהיה לבקש
ולקבל זכויות נוספות, הרי שהזכויות יהיו שייכות לו. לעיתים הדיירים מבקשים, שבמקרה
שקיים סעיף כזה, הרי שהתמורה מתוספת הזכויות, בניכוי עלויות והוצאות היזם, יתחלקו
בינו ובין הדיירים. הכל תלוי מה סוכם בהסכם עם היזם.
אני מציעה שעורך הדין המייצג
אתכם הדיירים בפרויקט יערוך בדיקה מול הסכם התמ"א עליו חתמתם עם היזם ויפעל
מול היזם בהתאם לצורך מיקסום הסיטואציה עבורכם הדיירים.
שיהיה
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
שלום רב,
חשוב
להבין מה כתוב בהסכם שלכם עם היזם. לעיתים, היזם מציין בהסכם שאם ניתן יהיה לבקש
ולקבל זכויות נוספות, הרי שהזכויות יהיו שייכות לו. לעיתים הדיירים מבקשים, שבמקרה
שקיים סעיף כזה, הרי שהתמורה מתוספת הזכויות, בניכוי עלויות והוצאות היזם, יתחלקו
בינו ובין הדיירים. הכל תלוי מה סוכם בהסכם עם היזם.
אני מציעה שעורך הדין המייצג
אתכם הדיירים בפרויקט יערוך בדיקה מול הסכם התמ"א עליו חתמתם עם היזם ויפעל
מול היזם בהתאם לצורך מיקסום הסיטואציה עבורכם הדיירים.
שיהיה
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש הבדל בזכויות של מי שחתם על הסכם עם היזם למי שלא
רות
03/07/17
שלום,
רציתי לדעת האם יש איזה שהוא הבדל בתהליך של תמ''א בין דיירים שחתמו ובין דיירים שלא חתמו?
לדוג' במעורבות תכנונית, בעידכון על שלבים וכו'?
ואם אין הבדל מבחינה חוקית מותר לא לעדכן דיירים שלא חתמו?
תודה
רציתי לדעת האם יש איזה שהוא הבדל בתהליך של תמ''א בין דיירים שחתמו ובין דיירים שלא חתמו?
לדוג' במעורבות תכנונית, בעידכון על שלבים וכו'?
ואם אין הבדל מבחינה חוקית מותר לא לעדכן דיירים שלא חתמו?
תודה
יש הבדל בזכויות של מי שחתם על הסכם עם היזם למי שלא
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
04/07/17
רות שלום רב,
מאחר ואת מתארת
סיטואציה שחלק מהדיירים חתומים על הסכם תמ"א וחלק לא, הרי שהיזם לא חייב
לעדכן את הדיירים שלא חתומים מולו על הסכם. היזם אינו מחוייב למי שלא חתום איתו על
ההסכם, אלא מחוייב לבצע עבור מי שחתום מולו על הסכם שאת שהתחייב בגוף ההסכם.
כמובן
שהיזם גם חייב לקיים את מלוא ויתר ההתחייבויות החוקיות החלות עליו לעניין הבניה
עצמה, הוצאת היתרים כדין, בניה לפי תקנים ותקנות מחייבים וכו', אולם אין לו שום
חובה לעדכן גורם שלא חתום איתו על כלום.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
מאחר ואת מתארת
סיטואציה שחלק מהדיירים חתומים על הסכם תמ"א וחלק לא, הרי שהיזם לא חייב
לעדכן את הדיירים שלא חתומים מולו על הסכם. היזם אינו מחוייב למי שלא חתום איתו על
ההסכם, אלא מחוייב לבצע עבור מי שחתום מולו על הסכם שאת שהתחייב בגוף ההסכם.
כמובן
שהיזם גם חייב לקיים את מלוא ויתר ההתחייבויות החוקיות החלות עליו לעניין הבניה
עצמה, הוצאת היתרים כדין, בניה לפי תקנים ותקנות מחייבים וכו', אולם אין לו שום
חובה לעדכן גורם שלא חתום איתו על כלום.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 – נכה
ד
03/07/17
בבניין שאבי נכה קשה (2 פרוטזות מושתלות בשני רגליו) אחד הדיירים, מעוניינים לעשות
פינוי בינוי. היזם שבונה מספר דירות על הגג מצמיד את על החניות לדירות שבנה . מדובר
על תל אביב איזור מצוקת חנייה ויש אפשרות למעט חניות כך שבכל מקרה לא יספיקו לכל
הדיירים האם אפשר להתעקש על חניה שתוצמד לדירת אבי הנכה? ובנוסף לאבי יש בן נוסף
שגם הוא נכה נפשי המתקשה בהליכה בקיצור מה אפשר לעשות ? יש לציין שאנחנו רוצים
בשלום בית עם הדיירים וכמובן גם עם היזם תודה
פינוי בינוי. היזם שבונה מספר דירות על הגג מצמיד את על החניות לדירות שבנה . מדובר
על תל אביב איזור מצוקת חנייה ויש אפשרות למעט חניות כך שבכל מקרה לא יספיקו לכל
הדיירים האם אפשר להתעקש על חניה שתוצמד לדירת אבי הנכה? ובנוסף לאבי יש בן נוסף
שגם הוא נכה נפשי המתקשה בהליכה בקיצור מה אפשר לעשות ? יש לציין שאנחנו רוצים
בשלום בית עם הדיירים וכמובן גם עם היזם תודה
תמא 38 - נכה
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
04/07/17
ד' שלום רב,
מאחר ואת כותבת שהפרויקט שאתם
מקדמים הוא הריסה ובניה מחדש (להבדיל מחיזוק בניין קיים), הרי שהיזם מחוייב לבנות
חניות לכל הדירות ואם יש בעל זכויות שהוא נכה בעל תו נכה, היזם אמור לשייך אליו את
חניית נכים נגישה. אני מציעה שעורך הדין שמייצג אתכם יפנה בעניין זה ליזם על מנת
לוודא שכך אכן ייעשה.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
מאחר ואת כותבת שהפרויקט שאתם
מקדמים הוא הריסה ובניה מחדש (להבדיל מחיזוק בניין קיים), הרי שהיזם מחוייב לבנות
חניות לכל הדירות ואם יש בעל זכויות שהוא נכה בעל תו נכה, היזם אמור לשייך אליו את
חניית נכים נגישה. אני מציעה שעורך הדין שמייצג אתכם יפנה בעניין זה ליזם על מנת
לוודא שכך אכן ייעשה.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי כשיש יותר מדירה אחת
אמנון
02/07/17
שלום,
יש לי שתי דירות בבניין שעומד לפני תמ"א 38. בשיטוט אינטרנטי גיליתי שהפטור ממס והיטלי השבחה חל על דירה אחת אך לא על השנייה. ומצד שני העו"ד המלווה את הפרוייקט מבטיח שהסעיפים בחוזה העוסקים בפטור ממיסוי "מכסים" אותי וחלים על שתי הדירות, למרות שסעיפים אלה לא נכתבו במיוחד עבורי כשיש לי 2 דירות, אלא לכלל הדיירים עם דירה אחת. בנוסף, הוא אומר שיודיע לקבלן על כך ויבקש ממנו להתחשב בכך (כרגע עוד אין קבלן). אני נדרש כעת לחתום על חוזה מול היזם, כאשר אין לי וודאות לגבי הסכמתו או אי הסכמתו של הקבלן לקבל על עצמו את המיסוי. מה לעשות כדי לוודא שאכן לא אצטרך לשלם מס? האם לדרוש מסמך כתוב כלשהו?
יש לי שתי דירות בבניין שעומד לפני תמ"א 38. בשיטוט אינטרנטי גיליתי שהפטור ממס והיטלי השבחה חל על דירה אחת אך לא על השנייה. ומצד שני העו"ד המלווה את הפרוייקט מבטיח שהסעיפים בחוזה העוסקים בפטור ממיסוי "מכסים" אותי וחלים על שתי הדירות, למרות שסעיפים אלה לא נכתבו במיוחד עבורי כשיש לי 2 דירות, אלא לכלל הדיירים עם דירה אחת. בנוסף, הוא אומר שיודיע לקבלן על כך ויבקש ממנו להתחשב בכך (כרגע עוד אין קבלן). אני נדרש כעת לחתום על חוזה מול היזם, כאשר אין לי וודאות לגבי הסכמתו או אי הסכמתו של הקבלן לקבל על עצמו את המיסוי. מה לעשות כדי לוודא שאכן לא אצטרך לשלם מס? האם לדרוש מסמך כתוב כלשהו?
מיסוי יותר מדירה אחת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/07/17
אמנון שלום
לגבי היטל השבחה אין שום הבדל בין דירה אחת ליותר לגבי הפטור לגכויות מכוח התמא. יש בעיה אם נעזרים בפטור מהיטל השבחה להגדלת דירה עד 140 מר, פטור שינתן רק לדירה אחת.
לגבי מס שבח - אם מדובר בתמא של חיזוק ותוספת אז אין בעיה. אם בהירסה ובניה (38/2)- הפטור ניתן רק לדירה אחת.
לגבי ההסכם מול היזם - בדרך כלל ההסכם מטיל חובת תשלום המס על היזם, כך שאם יש בעיה אז היזם נושא בה. פשוט לבדוק איך נושא זה מוסדר בהסכם ואם בכל מקרה כך כתוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לגבי היטל השבחה אין שום הבדל בין דירה אחת ליותר לגבי הפטור לגכויות מכוח התמא. יש בעיה אם נעזרים בפטור מהיטל השבחה להגדלת דירה עד 140 מר, פטור שינתן רק לדירה אחת.
לגבי מס שבח - אם מדובר בתמא של חיזוק ותוספת אז אין בעיה. אם בהירסה ובניה (38/2)- הפטור ניתן רק לדירה אחת.
לגבי ההסכם מול היזם - בדרך כלל ההסכם מטיל חובת תשלום המס על היזם, כך שאם יש בעיה אז היזם נושא בה. פשוט לבדוק איך נושא זה מוסדר בהסכם ואם בכל מקרה כך כתוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ויתור על מיקום חניה
עדינה
02/07/17
יש לנו חניה ששייכת לנו בטאבו (רשומה על שמנו).
השכנים רוצים לעשות תמ"א ולהוסיף לכל דירה ממ"ד (כבר יש אפילו יזם).
הבעייה היא שהמקום היחיד שאפשר להוסיף את הממ"ד חוסם את הכניסה למקום החניה שלי ולמעשה אני צריכה לוותר על מקום החניה שלי.
השכנים כועסים עלי כי אני לא מסכימה לוותר על החניה וטוענים שבגללי אי אפשר יהיה לעשות תמ"א בבניין ורוצים לבתוע אותי.
האם אני חייבת לוותר? מה יקרה אם אני לא אסכים ?
השכנים רוצים לעשות תמ"א ולהוסיף לכל דירה ממ"ד (כבר יש אפילו יזם).
הבעייה היא שהמקום היחיד שאפשר להוסיף את הממ"ד חוסם את הכניסה למקום החניה שלי ולמעשה אני צריכה לוותר על מקום החניה שלי.
השכנים כועסים עלי כי אני לא מסכימה לוותר על החניה וטוענים שבגללי אי אפשר יהיה לעשות תמ"א בבניין ורוצים לבתוע אותי.
האם אני חייבת לוותר? מה יקרה אם אני לא אסכים ?
ויתור על מקום חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/07/17
עדינה שלום
אם החניה אכן צמודה לדירתכם היא רכושכם הפרטי ולא ניתן לגעת בו ללא הסכמתכם.
מצד שני אני מניח כי גם את מעונינת לבצע פרויקט תמא בבנין ולקבל ממד ומה שעוד מציעים לכם.
כך שאני מציע לשבת מול היזם ולראות מה הוא מציע לך כדיל לפתור בעיה זאת.
ליתר בעלי הדירות אין זכות תביעה נגדך בגלל זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם החניה אכן צמודה לדירתכם היא רכושכם הפרטי ולא ניתן לגעת בו ללא הסכמתכם.
מצד שני אני מניח כי גם את מעונינת לבצע פרויקט תמא בבנין ולקבל ממד ומה שעוד מציעים לכם.
כך שאני מציע לשבת מול היזם ולראות מה הוא מציע לך כדיל לפתור בעיה זאת.
ליתר בעלי הדירות אין זכות תביעה נגדך בגלל זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
