פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
דייר תמ"א 38
משה אלפסי
12/12/17
שלום...
אני דייר בבניין בן 3 קומות וכל הדיירים מעוניינים להתקשר בתמ"א 38 חיזוק עם קבלן.
בדקנו עם מספר קבלנים ועל אף העובדה כי הבניין שלנו מאוד ישן, הסתבר שהוא נבנה באמצע שנת 80 (יולי), כך שלדבריהם התנאי הראשוני של התמ"א לא מתקיים.
האם זה הגיוני?
האם יש פתרון אחר?
אני דייר בבניין בן 3 קומות וכל הדיירים מעוניינים להתקשר בתמ"א 38 חיזוק עם קבלן.
בדקנו עם מספר קבלנים ועל אף העובדה כי הבניין שלנו מאוד ישן, הסתבר שהוא נבנה באמצע שנת 80 (יולי), כך שלדבריהם התנאי הראשוני של התמ"א לא מתקיים.
האם זה הגיוני?
האם יש פתרון אחר?
דייר תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/12/17
שלום משה
צריך לבדוק לו מתי הוא נבנה אלא מתי הוצא היתר הבניה. אם לפני 1980 אתם זכאים לתמריצי תמ"א 38. אם לא- אז לא. יתכנו שינויים בנושא זה בתיקונים לתמ"א 38 כך ששווה לעקוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
צריך לבדוק לו מתי הוא נבנה אלא מתי הוצא היתר הבניה. אם לפני 1980 אתם זכאים לתמריצי תמ"א 38. אם לא- אז לא. יתכנו שינויים בנושא זה בתיקונים לתמ"א 38 כך ששווה לעקוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משרד עו"ד בעל ניגוד עניינים
א.ב
11/12/17
שלום רב
1. ברצוני לדעת האם זה תקין שמשרד עו"ד מסוים הוא המשרד המטפל בכל ענייני החברה של הקבלן/היזם, ואותו משרד גם מיצג את הדיירים בחוזה התמ"א?
האם אין כאן ניגוד עניינים כאשר אותו עו"ד מייצג גם את הדיירים וגם את היזם?
2. המחסן של אחד הדיירים הסרבנים מופיע בנסח טאבו כדירה+מחסן, ונחשב גם במטרים, וגם מופיע בתשריט הבתים המשותפים ומסומן גם בצבע. האם הקבלן רשאי לכפות על הדייר אצל המפקחת על הבתים להרוס את המחסן במהלך התמ"א כדי לחזק את היסודות? ובמקביל יתם לו מחסן חלופי אחרי הפרויקט ? האם המפקחת יכולה לחייב את הדייר למסור את המחסן ששלו בטאבו?
תודה
1. ברצוני לדעת האם זה תקין שמשרד עו"ד מסוים הוא המשרד המטפל בכל ענייני החברה של הקבלן/היזם, ואותו משרד גם מיצג את הדיירים בחוזה התמ"א?
האם אין כאן ניגוד עניינים כאשר אותו עו"ד מייצג גם את הדיירים וגם את היזם?
2. המחסן של אחד הדיירים הסרבנים מופיע בנסח טאבו כדירה+מחסן, ונחשב גם במטרים, וגם מופיע בתשריט הבתים המשותפים ומסומן גם בצבע. האם הקבלן רשאי לכפות על הדייר אצל המפקחת על הבתים להרוס את המחסן במהלך התמ"א כדי לחזק את היסודות? ובמקביל יתם לו מחסן חלופי אחרי הפרויקט ? האם המפקחת יכולה לחייב את הדייר למסור את המחסן ששלו בטאבו?
תודה
משרד עו"ד עם ניגוד ענינים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/12/17
שלום רב
1. ודאי שזה לא תקין. לא יכול להיות מצב בו עו"ד שמייצג את הדיירים הוא עורך הדין הקבוע של היזם. ממליץ לכם להחליף עו"ד.
2. קשה לי לענות ללא הכרות עם כל הנתונים. בעיקרון אין לגעת ברכוש פרטי ללא הסכמה. אבל צריך באמת לראות את כל מסמכי הבית המשותף כדי לתת תשובה בדוקה יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. ודאי שזה לא תקין. לא יכול להיות מצב בו עו"ד שמייצג את הדיירים הוא עורך הדין הקבוע של היזם. ממליץ לכם להחליף עו"ד.
2. קשה לי לענות ללא הכרות עם כל הנתונים. בעיקרון אין לגעת ברכוש פרטי ללא הסכמה. אבל צריך באמת לראות את כל מסמכי הבית המשותף כדי לתת תשובה בדוקה יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 – שיוני גרם מדרגות
רונית
11/12/17
שלום,
האם במסגרת תמא 38 מותר לקבלן לשנות את גרם המדרגות בבניין? - להפחית מדרגות ולשנות לזווית תלולה יותר?
תודה!
האם במסגרת תמא 38 מותר לקבלן לשנות את גרם המדרגות בבניין? - להפחית מדרגות ולשנות לזווית תלולה יותר?
תודה!
תמא 38 - שינו גרם מדרגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/12/17
רונית שלום!
קבלן עובד לפי היתר הבניה ותוכניות עבודה. בנוסף - יש תקן בחוק לגבי מדרגות כך שיש לבדוק התאמה לחוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קבלן עובד לפי היתר הבניה ותוכניות עבודה. בנוסף - יש תקן בחוק לגבי מדרגות כך שיש לבדוק התאמה לחוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עורך הדין היה בפשיטת רגל בזמן כתיבת החוזה
שרה
10/12/17
האם העובדה, שהיזם שערך אתנו חוזה תמא 38 לפני 6 שנים היה בפשיטת רגל ולפי החוק לא היה רשאי להקים חברה או תאגיד, היא סיבה לביטול החוזה? עד היום הוא נלחם בעיריה כדי לקבל אישורי בניה ובגלל דרישותיו המופרזות לא קבל, הוא גם לא עסק מעולם ביזמות מסוג זה.. אגב, העורכת דין שלנו נפטרה. בתודה רבה מראש שרה
יזם בפשיטת רגל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/12/17
שרה שלום
יש לבדוק את הצהרות היזם בהסכם התמא והאם אין במצבו דאז (פושט רגל) משום הפרה של הצהרות אלו.
אני לא יודע למה הוא נלחם בעיריה ומהם דרישותיו המופרזות. בכל מקרה אני ממליץ כי נציגות הבעלים תפגש עימו ותבין למה קבלת ההיתר מתעכבת.
לגבי עורכת הדין - רצוי שיהיה לכם עורכ/ת דין שילווה אותכם בתהליך. אם יש לכם עדין תקציב מהיזם ליצוג משפטי אז תשתמשו בכספיו. אם אין - עדין רצוי שתשקיעו בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש לבדוק את הצהרות היזם בהסכם התמא והאם אין במצבו דאז (פושט רגל) משום הפרה של הצהרות אלו.
אני לא יודע למה הוא נלחם בעיריה ומהם דרישותיו המופרזות. בכל מקרה אני ממליץ כי נציגות הבעלים תפגש עימו ותבין למה קבלת ההיתר מתעכבת.
לגבי עורכת הדין - רצוי שיהיה לכם עורכ/ת דין שילווה אותכם בתהליך. אם יש לכם עדין תקציב מהיזם ליצוג משפטי אז תשתמשו בכספיו. אם אין - עדין רצוי שתשקיעו בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 פינןי בינוי
פוקס אריה
09/12/17
יש לי דירה במגרש עליו בנויות 2 דירות עם קיר משותף יש רישום בית משותף לי יש 340 מטר ולשכן יש 285 מטר מתוןך מגרש בגודל 625 מטר.שאלתי האם אוכל לקבל היתר בניה עבור חלקי לפי תמא 38 הריסת דירתי ובניה חדשה בחלק המגרש שלי .שכני לא מעונין כרגע להרוס את דירתו.התבע מאפשרת לבנות על המגרש 6 יחידות.ו8 יחידות אם הורסים את 2 הדירות הבנויות.
חיוב שותף בחלקה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/12/17
אריה שלום
אני מבין שהכוונה להרוס את ההקיים ולבנות במקום 8 דירות על כל המגרש.
אני לא רואה איך אפשר לקדם את זה ללא הסכמת השכן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שהכוונה להרוס את ההקיים ולבנות במקום 8 דירות על כל המגרש.
אני לא רואה איך אפשר לקדם את זה ללא הסכמת השכן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן טועה
לב
07/12/17
רכשתי דירה חדשה בתמ"א. בשבוע שעבר הייתי אצל הקבלן לתשלום אחרון לפני מסירת דירה.היה ביננו מו"מ והוא נתן לי הנחה על עבודות שהיו בדירה.ולכן יצא ששילמתי פחות מאשר הסכמנו בחוזה המקורי. לחצנו ידיים וקיבלתי מכתב שזהו סיום תשלומים לפני כניסה לדירה. ניתן לי המפתח.
למחרת הודיע לי הקבלן כי עשה טעות בחישוב ואני חייבת לו את הכסף שלכאורה נתן לי כהנחה.בנוסף הוא שכח להוסיף לי לחשבון שכבר סגרנו...את תשלום הבית המשותף.הוא החל להפציץ אותי במיילים שאגיע למשרד לסדר את החוב כי אם לא.. יתבע אותילא יתן לי להיכנס לדירה.הוא הצליח להטריד אותי עד כדי כך שאמרתי לו שאני רוצה לבטל את הרכישה ושיחזיר לי את מלוא סכום הקניה.אני הסכמתי לבוא לקראתו ולקחת על עצמי כמעט חצי מהסכום והוא כל הזמן עונה לי כי אינו מוכן להתפשר ואני חייבת לו את מלוא סכום החוזה.....אני ממש עובדת עצות לגבי ההתנהלות שלי מולו ומה אומר החוק לגבי "טעויות" שכאלה....תודה מראש על התשובה
למחרת הודיע לי הקבלן כי עשה טעות בחישוב ואני חייבת לו את הכסף שלכאורה נתן לי כהנחה.בנוסף הוא שכח להוסיף לי לחשבון שכבר סגרנו...את תשלום הבית המשותף.הוא החל להפציץ אותי במיילים שאגיע למשרד לסדר את החוב כי אם לא.. יתבע אותילא יתן לי להיכנס לדירה.הוא הצליח להטריד אותי עד כדי כך שאמרתי לו שאני רוצה לבטל את הרכישה ושיחזיר לי את מלוא סכום הקניה.אני הסכמתי לבוא לקראתו ולקחת על עצמי כמעט חצי מהסכום והוא כל הזמן עונה לי כי אינו מוכן להתפשר ואני חייבת לו את מלוא סכום החוזה.....אני ממש עובדת עצות לגבי ההתנהלות שלי מולו ומה אומר החוק לגבי "טעויות" שכאלה....תודה מראש על התשובה
קבלן טועה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/12/17
שלום רב
לא מכיר את כל הנתונים אבל אתה אמור לדעת אם הקבלן באמת טעה או שהוא רוצה עוד כספים ללא סיבה.
אם מדובר בטעות אז לדעתי אתה צריך לשלם ולסיים עם הסיפור.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא מכיר את כל הנתונים אבל אתה אמור לדעת אם הקבלן באמת טעה או שהוא רוצה עוד כספים ללא סיבה.
אם מדובר בטעות אז לדעתי אתה צריך לשלם ולסיים עם הסיפור.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגבלה על יפוי כוח
שולמית
07/12/17
שלום.
קניתי דירה אשר המקום מיועד לפיוי בינוי. היזם החתים את הדיירים על יפוי כוח לפני 5 שנים ומאז לא נעשה דבר. 65% חתמו לו בעבר .האם אני יכולה להגביל אותו על מועד של 18 חודש עד לקבלת האישורים וזה יצויין ביפוי כוח שלי? אני לא מוכנה ליהיות שפוטה שלו לכל החיים בגלל החתימה. מאז יש דיירם שמכרו , נפטרו ולא נעשה כלום. תודה.
קניתי דירה אשר המקום מיועד לפיוי בינוי. היזם החתים את הדיירים על יפוי כוח לפני 5 שנים ומאז לא נעשה דבר. 65% חתמו לו בעבר .האם אני יכולה להגביל אותו על מועד של 18 חודש עד לקבלת האישורים וזה יצויין ביפוי כוח שלי? אני לא מוכנה ליהיות שפוטה שלו לכל החיים בגלל החתימה. מאז יש דיירם שמכרו , נפטרו ולא נעשה כלום. תודה.
הגבלה על יפוי כוח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/12/17
שולמית שלום
בעיקרון אין מניעה להגביל תוקף יפוי כוח.
אבל בכל מקרה הסכם התמ"א הוא שמגדיר את לוחות הזמנים ובאילו נסיבות ניתן להשתמש ביפוי הכוח. כך שיתכן ואין צורך בהגבלה ביפוי הכוח עצמו.
אני מבין שעבר זמן רב אבל חשוב לבדוק מה המצב התכנוני של הפרויקט. יכול להיות שלא נעשה דבר וזה חמור ויכול להיות שאתם כבר עומדים לקבל את היתר הבניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון אין מניעה להגביל תוקף יפוי כוח.
אבל בכל מקרה הסכם התמ"א הוא שמגדיר את לוחות הזמנים ובאילו נסיבות ניתן להשתמש ביפוי הכוח. כך שיתכן ואין צורך בהגבלה ביפוי הכוח עצמו.
אני מבין שעבר זמן רב אבל חשוב לבדוק מה המצב התכנוני של הפרויקט. יכול להיות שלא נעשה דבר וזה חמור ויכול להיות שאתם כבר עומדים לקבל את היתר הבניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה זכויות על הקרקע
שלמה
04/12/17
שקבלן מקבל היתר לביצוע תמ"א 38 בבנין משותף .
למה הכוונה שהוא רוכש זכויות על הקרקע ועל הגג המשותפים ?
האם הוא קונה אותם? האם הם בבעלותו ? למי הוא משלם כסף עבור הקנייה
שלהם ?
למה הכוונה שהוא רוכש זכויות על הקרקע ועל הגג המשותפים ?
האם הוא קונה אותם? האם הם בבעלותו ? למי הוא משלם כסף עבור הקנייה
שלהם ?
ממי קונה הקבלן?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/12/17
שלמה שלום
עיסקת תמ"א 38 היא סוג של עיסקת חליפין. בעלי הדירות מוכרים ליזם את זכויות הבניה שקיבלו מכוח תמ"א 38 (ואולי גם מכוח תוכניות אחרות) ובתמורה הם לא מקבלים כסף אלא שווי כסף בדרך של ביצוע עבודות חיזוק ובניה עבורם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/1 -רכישת דירה חדשה מיזם
ורד צביבך
28/11/17
שלום, רכשתי דירה חדשה מיזם בפרויקט תמא 38/1. לפי החוזה הדירה היתה צריכה להימסר לי ב- 31/7/17. מסירת הדירה מתעכבת והיזם לא משלם את הפיצוי הקבוע לפי חוק המכר. ב- 1/10/17 הייתי צריכה לקבל פיצוי רטרואקטיבית. עד היום לא שולם והיזם לא נותן טיעונים רק שהנושא בבדיקה. האם אני יכולה לתבוע בתביעות קטנות את מה שמגיע לי עד היום (בסביבות 30,000) לדירת 5 חדרים ובסוף לתבוע שוב את מה שנותר לשלם לי? מועד מסירת הדירה עדיין לא ידוע
רכישת דירה מיזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/17
ורד שלום
את יכולה להגיש תביעה בתביעות קטנות ולציים שם שסכום התביעה כולל פיצוי עד לתאריך מסוים ולא מעבר לכך.
בנוסף ומאחר ואני מבין שעדין אין מועד מסירה צפוי- מציע כי תגישי את התביעה על כמה חודשים קדימה (באופן סביר ובמגבלת הסכום המקסימאלי לתביעה בתביעות קטנות). עד שיגיע הדיון בתביעה ממילא יעבור עוד זמן.
בנוסף- מציע שתבדקי אם אין בהוראות ההסכם שחתמתם התיחסות לגבי הגשת תביעות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
את יכולה להגיש תביעה בתביעות קטנות ולציים שם שסכום התביעה כולל פיצוי עד לתאריך מסוים ולא מעבר לכך.
בנוסף ומאחר ואני מבין שעדין אין מועד מסירה צפוי- מציע כי תגישי את התביעה על כמה חודשים קדימה (באופן סביר ובמגבלת הסכום המקסימאלי לתביעה בתביעות קטנות). עד שיגיע הדיון בתביעה ממילא יעבור עוד זמן.
בנוסף- מציע שתבדקי אם אין בהוראות ההסכם שחתמתם התיחסות לגבי הגשת תביעות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 – 2, עצה
ליאן
27/11/17
שלום רב, הבניין שלנו בתהליך לתמא 38,
חתמנו כבר על חוזה מול היזם ויש אישור וועדה עם הסתייגויות, אחת ההסתייגויות היא בנוגע לדירה שלנו (היחידה מכל שאר הדירות) וכעת רוצים לשנות לנו את מה שחתמנו עליו, רציתי לדעת האם אני מחויבת לחתום על התנאים החדשים שלהם? או שבמצב כזה החוזה שלי בעצם נפתח מחדש מול היזם ואני צריכה להסכים או לא להסכים להצעתם החדשה? אם לא אסכים הם יכולים לנקוט בצעדים נגדי?
תודה רבה על התשובה!
חתמנו כבר על חוזה מול היזם ויש אישור וועדה עם הסתייגויות, אחת ההסתייגויות היא בנוגע לדירה שלנו (היחידה מכל שאר הדירות) וכעת רוצים לשנות לנו את מה שחתמנו עליו, רציתי לדעת האם אני מחויבת לחתום על התנאים החדשים שלהם? או שבמצב כזה החוזה שלי בעצם נפתח מחדש מול היזם ואני צריכה להסכים או לא להסכים להצעתם החדשה? אם לא אסכים הם יכולים לנקוט בצעדים נגדי?
תודה רבה על התשובה!
עצה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/17
שלום רב
תלוי בשני דברים: מה כתוב בהסכם עליו חתמת לגבי מקרה כזה והשני הפער בין מה שמופיע בהסכם לתנאים החדשים. ככל ומדובר בכניסה לרכוש פרטי שלך לא ניתן לאכוף זאת עליך אלא אם הסכמת לכך בהסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תלוי בשני דברים: מה כתוב בהסכם עליו חתמת לגבי מקרה כזה והשני הפער בין מה שמופיע בהסכם לתנאים החדשים. ככל ומדובר בכניסה לרכוש פרטי שלך לא ניתן לאכוף זאת עליך אלא אם הסכמת לכך בהסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
חסוי
27/11/17
שלום לך!!!!!!!!!!!!
אני בעל משרד של 40 מטר בקומת מרתף בתל אביב
לבנין עוד 7דירות ו 1 חנות בחזית
סה"כ 11 דיירים
בעלי הדירות חתמו עם יזם לתמא 38
וקיבלו מרפסת וחיזוק הבנין
אני בעל המשרד במרתף והחנות לא
מקבלים שום דבר ולכן לא חתמנו על היתר הבניה
הבנין קיבל היתר בניה בגלל שיש
חתימה של 9 בעלי דירות מתוך 11
מה אנחנו יכולים לעשות ?
אני בעל משרד של 40 מטר בקומת מרתף בתל אביב
לבנין עוד 7דירות ו 1 חנות בחזית
סה"כ 11 דיירים
בעלי הדירות חתמו עם יזם לתמא 38
וקיבלו מרפסת וחיזוק הבנין
אני בעל המשרד במרתף והחנות לא
מקבלים שום דבר ולכן לא חתמנו על היתר הבניה
הבנין קיבל היתר בניה בגלל שיש
חתימה של 9 בעלי דירות מתוך 11
מה אנחנו יכולים לעשות ?
בעל משרד במרתף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/17
שלום רב
מבין שמדובר על תמ"א 38/1 של חיזוק ותוספת וכי הבעלים מקבלים מרפסת שמש כתוספת. חיזוק הבנין משמש את כולם ולמרתף לא ניתן להוסיף מרפסת.
לכן מה שאני ממליץ הוא לבקש שיפורים לנכס במסגרת הפרויקט. אני לא יודע באיזה מצב הוא ואם יש מה להשקיע בו אבל זה יכול להיות פתרון. כמובן אני גם לא מכיר את הבנין כך שיתכן ויש רעיונות נוספים. כסף הוא לא אופציה בפרויקטים כאלו ובכל מקרה זה מחויב במס.
לא הבנתי איך הגעת ל-11 בעלים אבל אם יש חתימה ואישור של 9 מתוכם אז אין לך מה לעשות ורצוי להגיע להסכמות כיום ולקבל משהוא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מבין שמדובר על תמ"א 38/1 של חיזוק ותוספת וכי הבעלים מקבלים מרפסת שמש כתוספת. חיזוק הבנין משמש את כולם ולמרתף לא ניתן להוסיף מרפסת.
לכן מה שאני ממליץ הוא לבקש שיפורים לנכס במסגרת הפרויקט. אני לא יודע באיזה מצב הוא ואם יש מה להשקיע בו אבל זה יכול להיות פתרון. כמובן אני גם לא מכיר את הבנין כך שיתכן ויש רעיונות נוספים. כסף הוא לא אופציה בפרויקטים כאלו ובכל מקרה זה מחויב במס.
לא הבנתי איך הגעת ל-11 בעלים אבל אם יש חתימה ואישור של 9 מתוכם אז אין לך מה לעשות ורצוי להגיע להסכמות כיום ולקבל משהוא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ״א על מגרש ללא פרצלציה
עמרי
27/11/17
שלום,
אני נמצא בבניין מגורים אחד מתוך שניים שנמצאים על אותה החלקה. סה״כ מדובר ב 10 דיירים. אין פרצלציה במגרש. האם זה נכון ש: ללא פרצלציה לא ניתן לבצע פרויקט תמ״א (פינוי בינוי) גם אם יש התנגדות של דייר אחד בלבד?
תודה
אני נמצא בבניין מגורים אחד מתוך שניים שנמצאים על אותה החלקה. סה״כ מדובר ב 10 דיירים. אין פרצלציה במגרש. האם זה נכון ש: ללא פרצלציה לא ניתן לבצע פרויקט תמ״א (פינוי בינוי) גם אם יש התנגדות של דייר אחד בלבד?
תודה
התנגדות למגרש ללא פרצלציה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/17
עמרי שלום
קודם כל השימוש במונח פרצלציה לא נכון כאן. בעצם מדובר על שני בנינים הבנויים על אותה חלקה וכנראה גם רשומים כבית משותף אחד.
בעיקרון לתמא 38/2 יש צורך ב- 80% מבעלי הדירות מחזיקים ביחד 80% מהרוכש המשותף. כך שגם אם יש אחד מתנגד (יש לבדוק אחזקה שלו בחלקים ברכוש המשותף) זה לא אמור לעכב את הפרויקט.
בכל מקרה החוק מאפשר במקרה בו יש את הרוב הדרוש באחד הבנינים אך לא בשני, לפנות למפקחת על רישום מקרקעין בבקשה כי יספרו את התקיימות הרוב הנדרש רק באותו בנין ולא בשניהם ביחד.
יתכן ואני מפספס משהוא בנתונים שאינם בידי ורצוי כן להתיעץ עם עורך דין העוסק בתחום כדי שיבחן את הנתונים הפרטניים של המגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל השימוש במונח פרצלציה לא נכון כאן. בעצם מדובר על שני בנינים הבנויים על אותה חלקה וכנראה גם רשומים כבית משותף אחד.
בעיקרון לתמא 38/2 יש צורך ב- 80% מבעלי הדירות מחזיקים ביחד 80% מהרוכש המשותף. כך שגם אם יש אחד מתנגד (יש לבדוק אחזקה שלו בחלקים ברכוש המשותף) זה לא אמור לעכב את הפרויקט.
בכל מקרה החוק מאפשר במקרה בו יש את הרוב הדרוש באחד הבנינים אך לא בשני, לפנות למפקחת על רישום מקרקעין בבקשה כי יספרו את התקיימות הרוב הנדרש רק באותו בנין ולא בשניהם ביחד.
יתכן ואני מפספס משהוא בנתונים שאינם בידי ורצוי כן להתיעץ עם עורך דין העוסק בתחום כדי שיבחן את הנתונים הפרטניים של המגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרויקט תמ"א 38/2
ר
26/11/17
האם יכול בעל דירה בביניין שבו מתנהל תמ"א 38/2 להתנגד לייצוג ע"י עו"ד המייצג את
הקבלן ואת שאר בעלי הדירות ,ובנוסף אותו עו"ד הוא גם האח של אחד מבעלי הדירות, האח
של העו"ד הזה הוא בעלים של דירה הקטנה -33 מ"ר לעומת בעלים של דירות אחרות בביניין
שגודל הדירה שלהם 70 מ"ר ואם אין חשש לפגיעה בבעלי הדירות הגדולות בניסיון להרחיב
את הדירות הקטנות על חשבון הדירות הגדולות וכן כל התוספות והזכויות בביניין החדש.
הקבלן ואת שאר בעלי הדירות ,ובנוסף אותו עו"ד הוא גם האח של אחד מבעלי הדירות, האח
של העו"ד הזה הוא בעלים של דירה הקטנה -33 מ"ר לעומת בעלים של דירות אחרות בביניין
שגודל הדירה שלהם 70 מ"ר ואם אין חשש לפגיעה בבעלי הדירות הגדולות בניסיון להרחיב
את הדירות הקטנות על חשבון הדירות הגדולות וכן כל התוספות והזכויות בביניין החדש.
פרויקט תמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/17
שלום רב
יצוג כפול של הקבלן ושל בעלי הדירות הוא פגום ואסור גם מבחינת כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין.
אתה בודאי לא צריך להסכים לכך.
רצוי מאוד גם שעורך הדין המייצג את כלל הבעלים לא יהיה בעל אינטרס (אפילו עקיף דרך אחיו) בתמורות שמקבלים מהיזם במסגרת הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יצוג כפול של הקבלן ושל בעלי הדירות הוא פגום ואסור גם מבחינת כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין.
אתה בודאי לא צריך להסכים לכך.
רצוי מאוד גם שעורך הדין המייצג את כלל הבעלים לא יהיה בעל אינטרס (אפילו עקיף דרך אחיו) בתמורות שמקבלים מהיזם במסגרת הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי בגין בניין שנמצא בתמא
ר
23/11/17
שלום וברכה אני בעל דירה בבת ים, בבנין העומד לפני ביצוע תמ"א 38. בבנין ;16 דירות,
כמחצית מהן מושכרות. ברור שתנאי המחייה של הדיירים יפגעו . שלא לדבר על אלה שגרים
בשכירות. זאת כל זמן שתהיה פעילות בינוי. משמע ערך תקבול ההשכרה יפול, או כלל לא
יתקיים. האם אנחנו זכאים לפיצוי/השלמת שכר ההשכרה מהיזם המבצע? אשמח לדעת עמדתכם.
תודה
כמחצית מהן מושכרות. ברור שתנאי המחייה של הדיירים יפגעו . שלא לדבר על אלה שגרים
בשכירות. זאת כל זמן שתהיה פעילות בינוי. משמע ערך תקבול ההשכרה יפול, או כלל לא
יתקיים. האם אנחנו זכאים לפיצוי/השלמת שכר ההשכרה מהיזם המבצע? אשמח לדעת עמדתכם.
תודה
פיצוי בגין בנין בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/17
שלום רב
זה ענין מסחרי. לרוב לא מפצים בגין פגיעה בתנאי מחיה בתקופת העבודה. הנחה היא כי לאחר גמר הפרויקט תוכלו להשכיר ביותר כסף כך שזה מהווה סוג של פיצוי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה ענין מסחרי. לרוב לא מפצים בגין פגיעה בתנאי מחיה בתקופת העבודה. הנחה היא כי לאחר גמר הפרויקט תוכלו להשכיר ביותר כסף כך שזה מהווה סוג של פיצוי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התחשבות בדייר סרבן
אלמונית
21/11/17
אנו נמצאים בשלבים מתקדמים לביצוע תמ"א ואפילו כבר חתמנו רוב בעלי הדירות על הסכם עם היזם. אלא שיש דייר סרבן מולו אנחנו מנהלים הליך בפני המפקחת. רציתי לשאול האם עד שתתקבל החלטה של המפקחת אנחנו מחויבים להתחשב בו, למשל בהגרלה לבחירת מקומות החניה? וגם אם התביעה תוכרע לטובתנו והוא יחויב לחתום על ההסכם, האם יהיו לו את כל הזכויות, למשל הוא יוכל לבקש לעשות שינויים בדירתו ולעכב עוד יותר את הפרויקט???
התחשבות בדייר סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/11/17
שלום רב
משמעות התביעה המתבררת אצל המפקחת היא לאכוף את הוראות ההסכם עליו חתמתם גם על אותו דייר סרבן.
מרגע שהוא חותם או אחר חותם במקומו על פי פסק דין כל הוראות ההסכם חלות עליו, לרבות אלו הדנות בהגרלת מקומות חניה ובשינויים.
לא יודע מה כתוב בהסכם לגבי סדר בחירת החניות. בכל מקרה ממליץ כי תזמנו אותו להגרלה. אם לא יבוא - תבדקו אם יש בהסכם התיחסות לגבי בעלים שלא מגיעים להגרלה.
לגבי שינויים- אם יש תחימה של זמן בהסכם לגבי שינויים וההסכם נאכף עליו אז הוא לא יוכל לשנות עוד אלא בהסכמה. בכל מקרה אני לא רואה איך זה מעכב את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
משמעות התביעה המתבררת אצל המפקחת היא לאכוף את הוראות ההסכם עליו חתמתם גם על אותו דייר סרבן.
מרגע שהוא חותם או אחר חותם במקומו על פי פסק דין כל הוראות ההסכם חלות עליו, לרבות אלו הדנות בהגרלת מקומות חניה ובשינויים.
לא יודע מה כתוב בהסכם לגבי סדר בחירת החניות. בכל מקרה ממליץ כי תזמנו אותו להגרלה. אם לא יבוא - תבדקו אם יש בהסכם התיחסות לגבי בעלים שלא מגיעים להגרלה.
לגבי שינויים- אם יש תחימה של זמן בהסכם לגבי שינויים וההסכם נאכף עליו אז הוא לא יוכל לשנות עוד אלא בהסכמה. בכל מקרה אני לא רואה איך זה מעכב את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכפילים האם תקין
שלמה
20/11/17
שלום,
היזם הראה תכנון בו המכפילים ממוקמים האחד אחרי השני במעבר בו עוברות מכוניות שנכנסות ויוצאות מהחניה בבנין, האם תקין וחוקי כזה דבר ?
היזם הראה תכנון בו המכפילים ממוקמים האחד אחרי השני במעבר בו עוברות מכוניות שנכנסות ויוצאות מהחניה בבנין, האם תקין וחוקי כזה דבר ?
מכפילים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/11/17
שלום שלמה
ראה תשובתי לך בהמשך פוסט קודם שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראה תשובתי לך בהמשך פוסט קודם שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחויבות עו"ד דיירים ליזם
סהר
19/11/17
מהן ההבהרות שהיזם צריך לקבל מהעו"ד של הדיירים בטרם ימסור הצעתו? (למשל, היזם צריך לדעת האם קיים נציג מוסכם לדירה עם מספר בעלים/יורשים). אילו עוד דברים היזם צריך לדעת דרך העו"ד?
מחויבות עו"ד דיירים ליזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/11/17
סהר שלום
שאלה לא ברורה. היזם אמור ויכול לברר את רוב הפרטים לבדו ואם יעביר שאלה בענין כזה או אחר לעו"ד דיירים ברור שאין להטעות אותו בתשובה.
לגבי נציג מוסמך לדירה- מתחילים ממה שרשום בנסח. יזם לא יודע ולעיתים בשלב מקדמי גם עו"ד דיירים לא יודע אם יש בעלי זכויות שאינם רשומים בנסח הטאבו. בכל מקרה מי שצריך לחתום על ההסכם זה הבעלים הרשומים (ובמקרה שיורשים טרם נרשמו- היורשים). לא מכיר מונח של נציג. אם הכוונה לבעל יפוי כוח אז משתדלים להמנע מכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה לא ברורה. היזם אמור ויכול לברר את רוב הפרטים לבדו ואם יעביר שאלה בענין כזה או אחר לעו"ד דיירים ברור שאין להטעות אותו בתשובה.
לגבי נציג מוסמך לדירה- מתחילים ממה שרשום בנסח. יזם לא יודע ולעיתים בשלב מקדמי גם עו"ד דיירים לא יודע אם יש בעלי זכויות שאינם רשומים בנסח הטאבו. בכל מקרה מי שצריך לחתום על ההסכם זה הבעלים הרשומים (ובמקרה שיורשים טרם נרשמו- היורשים). לא מכיר מונח של נציג. אם הכוונה לבעל יפוי כוח אז משתדלים להמנע מכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הנחה במס לקניית דירה בגלל בעיה אורתופדית
דן
19/11/17
שלום רב
לעבור דירה
(למכור)עם 40 מדרגות ולקנות דירה עם מעלית או עם –5-4מדרגות בלבד .מה
אני צריך לעשות כדי לקבל הנחה במס לקניית דירה בגלל בעיה אורתופדית
אני בן 67 וחמישה חודשים . פנסיונר כבר 20 שנה ,יש לי נכות כללית
של 45 אחוז 20 שנה . עכשיו , רופא אומר מגיע כפול 84 אחוז .-אך לצערי לא ידעתי
לבקש מביטוח לאומי בזמן לפני 67
יש אפשרות? מהי? תודה
. אני בן 67 וחמישה
חודשים . פנסיונר כבר 20 שנה ,יש לי נכות של 45 אחוז אך הרופא
אומר מגיע כפול
67
הנחה במס רכישה קנית דירה בגלל בעיה ארטופדית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/11/17
דן שלום
השאלה באתר יצאה לא ברורה ובכל זאת- בעיקרון אתה חייב במס רכישה על רכישת דירה נוספת. אם זו תהא דירתך היחידה אז אתה פטור ממס רכישה עד סכום רכישה של כ- 1.6 מליון ש,ח.
יש הנחות ממס רכישה במספר מקרים- עולה חדש, נכה - המגביל את שעור המס לחצי אחוז משווי הרכישה. תוכל לראות את תקנות מס הרכישה בענין זה. לפי מה שתארת לא נראה כי אתה עומד בקריטריונים לקבלת ההנחה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השאלה באתר יצאה לא ברורה ובכל זאת- בעיקרון אתה חייב במס רכישה על רכישת דירה נוספת. אם זו תהא דירתך היחידה אז אתה פטור ממס רכישה עד סכום רכישה של כ- 1.6 מליון ש,ח.
יש הנחות ממס רכישה במספר מקרים- עולה חדש, נכה - המגביל את שעור המס לחצי אחוז משווי הרכישה. תוכל לראות את תקנות מס הרכישה בענין זה. לפי מה שתארת לא נראה כי אתה עומד בקריטריונים לקבלת ההנחה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בעיניין תמ"א 38
חנוכה רבקה
18/11/17
שלום רב.
יש לי דירת גן רשומה בטאבו.
האם ניתן לחייב אותי לתת את השטח הפרטי שלי לטובת בניה של תמ"א.
ושאלה שניה אם כן אני מחויבת ולא מקבלת ממד כי אין איפה להנות אני יכולה להתנגד.
תודה ושבוע טוב
יש לי דירת גן רשומה בטאבו.
האם ניתן לחייב אותי לתת את השטח הפרטי שלי לטובת בניה של תמ"א.
ושאלה שניה אם כן אני מחויבת ולא מקבלת ממד כי אין איפה להנות אני יכולה להתנגד.
תודה ושבוע טוב
חיוב לתת רכוש פרטי לפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/11/17
רבקה שלום
לא ניתן לחייב אותך לוותר על רכוש פרטי שלך. אם אכן הדירה צמודה לדירתך היא מהווה רכוש פרטי שלך להבדיל מרכוש משותף. את יכולה להסכים או לסרב לפי בחירתך בלבד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ניתן לחייב אותך לוותר על רכוש פרטי שלך. אם אכן הדירה צמודה לדירתך היא מהווה רכוש פרטי שלך להבדיל מרכוש משותף. את יכולה להסכים או לסרב לפי בחירתך בלבד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע תמא 38 , בעיות פנטאוסים
אבי
14/11/17
שלום .
ההורים שלי גרים בירושלים באזור בו נערכים הרבה תמ"א 38 .
כל הדיירים חוץ מ 2 דיירי הפנטאוזים (שמעוניינים בסוף לקבל את הפנטאוס החדש ) מעוניינים בתמ"א .
האם ניתן לבצע את התמא בלעדי הסכמתם ?
כמה זה בעייתי ?
לא אכפת לי שיתנו להם את הפנטאוסים החדשים אך היזם שהגיע אלינו סירב ...
ההורים שלי גרים בירושלים באזור בו נערכים הרבה תמ"א 38 .
כל הדיירים חוץ מ 2 דיירי הפנטאוזים (שמעוניינים בסוף לקבל את הפנטאוס החדש ) מעוניינים בתמ"א .
האם ניתן לבצע את התמא בלעדי הסכמתם ?
כמה זה בעייתי ?
לא אכפת לי שיתנו להם את הפנטאוסים החדשים אך היזם שהגיע אלינו סירב ...
פנטהאוזים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/11/17
אבי שלום
שתי בעיות-
1. לצורך ביצוע פרויקט תמא יש לקבל הסכמת 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף. זה לגבי תמ"א 38/1 של בניה מעל הקיים. אם הפרויקט הוא הריסה ובניה (38/2) אזי יש צורך בהסכמה של- 80% מבעלי הזכויות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. דירות פנטהאוז בדרך כלל גדולות יותר בשטחן וגם הרכוש המשותף הצמוד להם גדול יותר.
2. בעיה שניה ואולי גדולה יותר היא שגם אם יש רוב נדרש עדין הוא חל רק לגבי השימוש ברכוש המשותף. לא ניתן לקחת מבעלי הפנטהאוז חלק מרכושם הפרטי לצורכי הפרויקט. למשל- אם הגג צמוד לדירתם אז לא ניתן לבנות עליו.
בקיצור- קשה מאוד לבצע פרויקט תמא ללא הסכמתם. צריך להמשיך ולחפש יזם אחר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שתי בעיות-
1. לצורך ביצוע פרויקט תמא יש לקבל הסכמת 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף. זה לגבי תמ"א 38/1 של בניה מעל הקיים. אם הפרויקט הוא הריסה ובניה (38/2) אזי יש צורך בהסכמה של- 80% מבעלי הזכויות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. דירות פנטהאוז בדרך כלל גדולות יותר בשטחן וגם הרכוש המשותף הצמוד להם גדול יותר.
2. בעיה שניה ואולי גדולה יותר היא שגם אם יש רוב נדרש עדין הוא חל רק לגבי השימוש ברכוש המשותף. לא ניתן לקחת מבעלי הפנטהאוז חלק מרכושם הפרטי לצורכי הפרויקט. למשל- אם הגג צמוד לדירתם אז לא ניתן לבנות עליו.
בקיצור- קשה מאוד לבצע פרויקט תמא ללא הסכמתם. צריך להמשיך ולחפש יזם אחר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לאלו שאחרי/באמצע תמא 38 צריכה את עזרתכם!
שרה
13/11/17
מה לדעתכם הקושי הכי גדול
בכל התהליך של תמא 38?
תודה מראש
בכל התהליך של תמא 38?
תודה מראש
הקושי הגדול בהתליך התמא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/11/17
שרה שלום
שאלה יפה.
בשלב הראשון של בחירת היזם הקושי העיקרי הוא להגיע להחלטה. רוב בעלי הדירות אינם עוסקים בתחום יזמות הנדל"ן. חלק מהמונחים זרים להם ולמחלוקות אישיות בין בעלי הדירות מתווסף גם חשדנות כלפי היזם. לכן חשוב להיות מלווים בבעלי מקצוע שילוו אותכם.
לאחר שנבחר היזם כל מה שנשאר לעשות הוא בעיקר לחכות והרבה זמן. מדובר על פרויקט שלוקח לפחות חמש שנים קדימה. אבל הייתי אומר שמרגע שנבחר ייזם ראוי ונחתם הסכם אז הדרך סלולה הגם שעדין ארוכה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה יפה.
בשלב הראשון של בחירת היזם הקושי העיקרי הוא להגיע להחלטה. רוב בעלי הדירות אינם עוסקים בתחום יזמות הנדל"ן. חלק מהמונחים זרים להם ולמחלוקות אישיות בין בעלי הדירות מתווסף גם חשדנות כלפי היזם. לכן חשוב להיות מלווים בבעלי מקצוע שילוו אותכם.
לאחר שנבחר היזם כל מה שנשאר לעשות הוא בעיקר לחכות והרבה זמן. מדובר על פרויקט שלוקח לפחות חמש שנים קדימה. אבל הייתי אומר שמרגע שנבחר ייזם ראוי ונחתם הסכם אז הדרך סלולה הגם שעדין ארוכה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין מסורב תמא בחיפה
דני א.
13/11/17
שלום רב,
אני גר בנווה שאנן בחיפה בבניין עם תשעה דיירים שרובם מעוניינים בתמא.
לאחר התקשרות עם
מספר יזמים, נאמר לנו שבקווי הבניין הנוכחיים לא ניתן לבצע את הפרויקט.
כשביקשנו
הסבר מפורט יותר נאמרו לנו הגורמים הבאים:
1. העירייה שינתה את קווי הבניין ונוצר מצב
שכבר עכשיו הבניין חורג מגבולותיו.
2.הופקעו שטחי חצר הבניין ע"י
העירייה.
3.אין מקום ליישום תקן החנייה לדירות
חדשות.
4. לבניין יש 6 חניות פרטיות שמסתבר שרק
ארבע מהן בטאבו (כולן בניצב, שלמיטב הבנתי לא ניתן לשמר בפרויקט תמא).
5. במצב שנוצר, לא ניתן לבנות מרפסת וממד
לכל הדירות.
עובדות
נוספות:
א.
התב"ע מאפשרת בנייה בקומת עמודים ועוד 2.5 קומות לגובה (כלומר הבניין הנוכחי
עם 9 דירות יכפיל את עצמו ל18 דירות).
ב.תקן
החניה באזור הוא 1.5 חניות חדשות לכל דירה חדשה.
ג.
ברדיוס של 100 מטר מתבצע כבר פרויקט אחד ועוד שלושה ממתינים להיתר. בפרוייקט הנבנה
דירות הגן מוצעות למכירה ב2.2 מליון והפנטהאוז ב3 מיליון.
יש
לי פגישה בקרוב באגף לתכנון עיר בעיריית חיפה לקבל הבהרות על המצב. אשמח להכוונה
מה בדיוק עליי לשאול,האם ניתן לקבל הקלות ואילו פתרונות אפשריים.
אני גר בנווה שאנן בחיפה בבניין עם תשעה דיירים שרובם מעוניינים בתמא.
לאחר התקשרות עם
מספר יזמים, נאמר לנו שבקווי הבניין הנוכחיים לא ניתן לבצע את הפרויקט.
כשביקשנו
הסבר מפורט יותר נאמרו לנו הגורמים הבאים:
1. העירייה שינתה את קווי הבניין ונוצר מצב
שכבר עכשיו הבניין חורג מגבולותיו.
2.הופקעו שטחי חצר הבניין ע"י
העירייה.
3.אין מקום ליישום תקן החנייה לדירות
חדשות.
4. לבניין יש 6 חניות פרטיות שמסתבר שרק
ארבע מהן בטאבו (כולן בניצב, שלמיטב הבנתי לא ניתן לשמר בפרויקט תמא).
5. במצב שנוצר, לא ניתן לבנות מרפסת וממד
לכל הדירות.
עובדות
נוספות:
א.
התב"ע מאפשרת בנייה בקומת עמודים ועוד 2.5 קומות לגובה (כלומר הבניין הנוכחי
עם 9 דירות יכפיל את עצמו ל18 דירות).
ב.תקן
החניה באזור הוא 1.5 חניות חדשות לכל דירה חדשה.
ג.
ברדיוס של 100 מטר מתבצע כבר פרויקט אחד ועוד שלושה ממתינים להיתר. בפרוייקט הנבנה
דירות הגן מוצעות למכירה ב2.2 מליון והפנטהאוז ב3 מיליון.
יש
לי פגישה בקרוב באגף לתכנון עיר בעיריית חיפה לקבל הבהרות על המצב. אשמח להכוונה
מה בדיוק עליי לשאול,האם ניתן לקבל הקלות ואילו פתרונות אפשריים.
בנין מסורב תמא בחיפה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/11/17
דני שלום
אם מדובר בפרויקט של תוספת בניה מעל הקיים (תמ"א 38/1) אז לרוב ממשיכים עם קונטור הבנין הקיים ואפילו מאפשרים חריגות לטובת בנית ממ"ד. כך שנושא קווי הבנין נראה לי ראוי לבדיקה מול העיריה בהקשר של פרויקט תמ"א 38/1.
לגבי הפקעת שטחי חצר - יש לבדוק זאת אם הטענה נכונה. ניתן באתר הנדסה של עירית חיפה וגם באתר govmap לבדוק מה צורת החלקה. אם ההפקעה טרם בוצעה יתכן ויש הערה על כך בנסח הטאבו. אם אין - יש לוודא מקור הטענה הזו ונכונותה.
בעיקרון חניה היא לא סיבה תכנונית שלא לאשר פרויקט תמ"א. יתכן ויש לחוסר היכולת לתכנן חניות במתחם סיבה עיסקית לא לבצע את הפרויקט שכן אולי יהיה קשה למכור דירות ללא חניה.אם אין אפשרות ליצר חניות במגרש אז לכל היותר משלמים כופר חניה לעיריה.
לא יודע עם כמה ייזמים הייתם בקשר. ממליץ לפנות לאותם יזמים שכמו שכתבת מבצעים פרויקט בקרבתכם וגם לנוספים ולשמוע מה יש להם להגיד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות רישום
רון
13/11/17
במסגרת פרויקט תמ"א 38 (הריסה)- האם יש גובה מקובל של ערבות רישום (לפי אחוז מסוים)? כיצד בעצם ניתן לקבוע את גובה ערבות הרישום (שתהיה כמובן ערבות בנקאית אוטונומית שהקבלן ימציא).
תודה
תודה
ערבות רישום
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/11/17
רון שלום
נהוג לתת על סכום לא גבוה עד 50,000 ש"ח. יש לזכור כי ליזם חובה על פי חוק לרשום את הבית המשותף כלפי רוכשי הדירות ממנו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נהוג לתת על סכום לא גבוה עד 50,000 ש"ח. יש לזכור כי ליזם חובה על פי חוק לרשום את הבית המשותף כלפי רוכשי הדירות ממנו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שווי ממדים
אלי
12/11/17
שלום,
אנחנו נמצאים לקראת סיום מו"מ מול יזם לבצע חיזוק בבניין שלנו בתל אביב. בגלל הצורה של הבניין - אפשר יהיה להוסיף ממ"דים רק לחלק מהדירות (בצד אחורי מזרחי) ולחלק אחר - זה יהיה בלתי אפשרי. כמובן שכולם יקבלו חניה ומרפסת. אנחנו מנסים יחד עם היזם והדיירים לנסות להגיע להבנות כיצד לפצות באופן הוגן את הדירות שלא יקבלו את תוספת הממ"ד, כדי שהם יצטרפו לפרוייקט (יש לנו כיום 8 מתוך 12 שמסכימים). הרעיון שאני הצעתי היה לחשב מה שווי התוספת של הממ"ד (זה 9 מ"ר בערך כפול 45,000 ש"ח למטר) פחות העלות לבנות את זה (נניח 5,000 ש"ח למטר כפול 9 מ"ר). את התוצאה לדעתי על היזם לתת לדיירים שלא מקבלים את הממ"ד.
ההצעה שלי לא מקובלת על הדיירים שאמורים לקבל פיצוי וגם לא על היזם. הדיירים טוענים שהם עלולים להיות ממוסים על הפיצוי ולכן צריכים לקבל פיצוי יותר גדול שיגלם גם את המס. היזם טוען שעלויות הבניה שלו גבוהות יותר ומגיעות ל-7000 ש"ח למטר ושהשווי 45000 גבוה מידי וכולל מע"מ שצריך להפחית אותו. אנחנו מסתובבים סביב הדבר הזה כבר כמה חודשים ולא מוצאים פתרון. יש רעיונות?
אנחנו נמצאים לקראת סיום מו"מ מול יזם לבצע חיזוק בבניין שלנו בתל אביב. בגלל הצורה של הבניין - אפשר יהיה להוסיף ממ"דים רק לחלק מהדירות (בצד אחורי מזרחי) ולחלק אחר - זה יהיה בלתי אפשרי. כמובן שכולם יקבלו חניה ומרפסת. אנחנו מנסים יחד עם היזם והדיירים לנסות להגיע להבנות כיצד לפצות באופן הוגן את הדירות שלא יקבלו את תוספת הממ"ד, כדי שהם יצטרפו לפרוייקט (יש לנו כיום 8 מתוך 12 שמסכימים). הרעיון שאני הצעתי היה לחשב מה שווי התוספת של הממ"ד (זה 9 מ"ר בערך כפול 45,000 ש"ח למטר) פחות העלות לבנות את זה (נניח 5,000 ש"ח למטר כפול 9 מ"ר). את התוצאה לדעתי על היזם לתת לדיירים שלא מקבלים את הממ"ד.
ההצעה שלי לא מקובלת על הדיירים שאמורים לקבל פיצוי וגם לא על היזם. הדיירים טוענים שהם עלולים להיות ממוסים על הפיצוי ולכן צריכים לקבל פיצוי יותר גדול שיגלם גם את המס. היזם טוען שעלויות הבניה שלו גבוהות יותר ומגיעות ל-7000 ש"ח למטר ושהשווי 45000 גבוה מידי וכולל מע"מ שצריך להפחית אותו. אנחנו מסתובבים סביב הדבר הזה כבר כמה חודשים ולא מוצאים פתרון. יש רעיונות?
לא נראה שתתקיים אצלכם תמ"א
יאשיהו
12/11/17
שווי ממ"דים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/11/17
שלום אלי
הבעיה היא שכולם צודקים לשיטתם. מבחינת היזם - הוא מסתכל על העלויות שהוא חוסך לכאורה בכך שלא בנה ממ"ד ומתמחר לפי 7,000 ש"ח למ"ר. בנוסף הוא לא מחויב במעמ.
מבחינת אותם בעלי דירות- כמו שהאחרים קיבלו תמורה נטו כך גם הם רוצים. תשלום כסף אינו פטור ממס שבח ועל כן בפועל הם יקבלו פחות.
בעיה לא פשוטה והיא מחייבת התגמשות ומציאת פתרונות אחרים. למשל - האם יש אפשרות לתת מחסן/עוד חניה לאותם בעלי דירות? שיפוץ פנים דירה (עשוי להיות גם מחויב במס ויש לבדוק קודם)?
בכל מקרה יש לזכור כי לא תמיד ניתן לתת תמורות זהות לכולם. זה מצב הבנין. האלטרנטיבה היא שהבנין ימשיך להיות במצבו הגרוע ללא חיזוק מפני רעידות אדמה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הבעיה היא שכולם צודקים לשיטתם. מבחינת היזם - הוא מסתכל על העלויות שהוא חוסך לכאורה בכך שלא בנה ממ"ד ומתמחר לפי 7,000 ש"ח למ"ר. בנוסף הוא לא מחויב במעמ.
מבחינת אותם בעלי דירות- כמו שהאחרים קיבלו תמורה נטו כך גם הם רוצים. תשלום כסף אינו פטור ממס שבח ועל כן בפועל הם יקבלו פחות.
בעיה לא פשוטה והיא מחייבת התגמשות ומציאת פתרונות אחרים. למשל - האם יש אפשרות לתת מחסן/עוד חניה לאותם בעלי דירות? שיפוץ פנים דירה (עשוי להיות גם מחויב במס ויש לבדוק קודם)?
בכל מקרה יש לזכור כי לא תמיד ניתן לתת תמורות זהות לכולם. זה מצב הבנין. האלטרנטיבה היא שהבנין ימשיך להיות במצבו הגרוע ללא חיזוק מפני רעידות אדמה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכפילים מיקום תקן
שלמה
12/11/17
שלום,
האם ניתן טכנית , על פי חוק, ועל פי חוקי התעבורה להתקין מכפילים אחד אחרי השני (במקום אחד ליד השני) ?
האם ניתן טכנית , על פי חוק, ועל פי חוקי התעבורה להתקין מכפילים אחד אחרי השני (במקום אחד ליד השני) ?
מכפילים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/11/17
שלמה שלום
יש מכפילים שבנוים אחד אחרי השני בעיקר כשמתקינים אותם בצד הבנין. במקרה כזה כל החניות הן מתחת לקרקע למעט אולי חניה אחת שהיא הפנימית ביותר.אין כל איסור חוקי לכך. כמובן שצריך להיות מאושר על ידי יועץ תנועה ועל ידי העיריה. אבל צריך להבין שהרבה בנינים בהם עושים תמ"א 38 של תוספת פשוט אין ברירה אחרת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש מכפילים שבנוים אחד אחרי השני בעיקר כשמתקינים אותם בצד הבנין. במקרה כזה כל החניות הן מתחת לקרקע למעט אולי חניה אחת שהיא הפנימית ביותר.אין כל איסור חוקי לכך. כמובן שצריך להיות מאושר על ידי יועץ תנועה ועל ידי העיריה. אבל צריך להבין שהרבה בנינים בהם עושים תמ"א 38 של תוספת פשוט אין ברירה אחרת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
Re: בהמשך לתגובתך שאלה נוספת
שלמה
16/11/17
תודה על התשובה
היזם הראה תכנון בו המכפילים אחד אחרי השני במעבר בו נכנסות ויוצאות המכוניות , האם הגיוני חוקי ותקין כזה דבר ?
היזם הראה תכנון בו המכפילים אחד אחרי השני במעבר בו נכנסות ויוצאות המכוניות , האם הגיוני חוקי ותקין כזה דבר ?
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
