פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
יזם תמ"א פתח את המחסן שלי והעביר את הדברים שלי
אפרת
15/04/18
שלום רב, הבניין שלי נמצא בתמ"א 38 כשנתיים ו-4 חודשים כמובן עם הפרת חוזה. החוזה נגמר ב1/4 ללא צפי סיום בקרוב.
אתמול החליט היזם עם מפתח נוסף כנראה ללא ידיעתי לפתוח לי את המחסן, לרוקן אותו מהדברים שלי ולהעביר למחסן אחר. כעיקרון לפני התמ"א בבעלותי בטאבו חניה ומחסן. הזמנתי משטרה, המשטרה טוענת כול עוד לא נעשתה חלוקה של מחסנים כי שום דבר עדיין לא גמור זכותו המלאה להוציא לי את הדברים שזה לא נקרא פריצה. האם אני לא יכולה לעשות דבר בנידון?
אתמול החליט היזם עם מפתח נוסף כנראה ללא ידיעתי לפתוח לי את המחסן, לרוקן אותו מהדברים שלי ולהעביר למחסן אחר. כעיקרון לפני התמ"א בבעלותי בטאבו חניה ומחסן. הזמנתי משטרה, המשטרה טוענת כול עוד לא נעשתה חלוקה של מחסנים כי שום דבר עדיין לא גמור זכותו המלאה להוציא לי את הדברים שזה לא נקרא פריצה. האם אני לא יכולה לעשות דבר בנידון?
הפרת הסכם
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/04/18
שלום אפרת,
בשאלתך חסרים מספר פרטים שאינם מאפשרים לתת לה מענה מלא.
מה הסיבה שהיזם פרץ למחסן? האם הוא נתן התראה על כך?
אנא פרטי על מנת ש אוכל להתייחס.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בשאלתך חסרים מספר פרטים שאינם מאפשרים לתת לה מענה מלא.
מה הסיבה שהיזם פרץ למחסן? האם הוא נתן התראה על כך?
אנא פרטי על מנת ש אוכל להתייחס.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחרי סיום הבנייה
חנה
14/04/18
שלום! כמה זמן אחרי סיום הבנייה הקבלן אחראי על תיקון נזקים שיופיעו?
אחריות קבלן אחרי סיום הבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/04/18
שלום חנה
בדרך כלל מחילים בהסכמי תמ"א38 את הוראות חוק המכר (דירות) הקובע תקופות אחריות שונות בהתאם לסוג הליקוי. את יכולה לאתר בקלות את החוק באינטרנט ולראות שם מה התקופות (בסוף החוק).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדרך כלל מחילים בהסכמי תמ"א38 את הוראות חוק המכר (דירות) הקובע תקופות אחריות שונות בהתאם לסוג הליקוי. את יכולה לאתר בקלות את החוק באינטרנט ולראות שם מה התקופות (בסוף החוק).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי עקב הצפה
חנה
14/04/18
שלום! בגלל עבודות הבנייה במסגרת תמ״א 38 הדירה שלנו הוצפה ונגרם נזק רציני לדירה ולרכוש. התהליך מול הקבלן והיזם נמשך כבר קרוב לחודשיים. סכום הפיצוי שמציעים לנו הוא פי 10 יותר נמוך מאשר הערכת שמאי שלקחנו בעצמינו. כרגע אנחנו רוצים לתבוע. את מי תובעים - את הקבלן או את היזם שאיתו בעצם נחתם החוזה? ומה הסכום ההגיוני לתבוע על עוגמת נפש בהתחשב בכך שבמשך חודשיים אנחנו גרים בדירה עם עובש, רטיבות ונזילות, ללא חלק מהריהוט הבסיסי כי הוא נרטב ונרקב (למשל, בלי ארונות בגדים, הבגדים נמצאים במזוודות) ולא יכולים להשתמש בחדר שינה ובסלון בגלל עובש בקירות.
שאלה נוספת - האם לאפשר להתקדם עם העבודות בדירה (החיבורים בין החלק החדש והחלק הישן) בינתיים? מכיוון שאנו לא יודעים כמה זמן יימשך הסיפור של התביעה וכולנו רוצים לסיים את החיבור. אשמח לתשובה. תודה מראש.
שאלה נוספת - האם לאפשר להתקדם עם העבודות בדירה (החיבורים בין החלק החדש והחלק הישן) בינתיים? מכיוון שאנו לא יודעים כמה זמן יימשך הסיפור של התביעה וכולנו רוצים לסיים את החיבור. אשמח לתשובה. תודה מראש.
פיצוי עקב הצפה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/04/18
חנה שלום
תובעים גם וגם. את היזם עימו יש לכם הסכם ואת הקבלן שביצע בפועל את הנזק.
אם יש עבודות תיקון שניתן לבצע בדירה אתם צריכים לאפשר להם לתקן קודם. כך שאני מציע שתשלחו להם מכתב עם פירוט הדרישות שלכם קודם כל.
לגבי עוגנת נפש- לא הבנתי אם מדובר בחודשיים או יכול להיות יותר. אבל כאמת מידה תיקחו אולי דמי שכירות חודשיים לדירה דומה על רכיב עוגמ הנפש.
לגבי המשך העבודות - מציע לאפשר להם להתקדם עם מה שצריך. אני לא יודע כמה זמן העבודות אמורות להמשך אבל שווה לשקול להמתין בכלל עם התביעה עד אחרי גמר העבודות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תובעים גם וגם. את היזם עימו יש לכם הסכם ואת הקבלן שביצע בפועל את הנזק.
אם יש עבודות תיקון שניתן לבצע בדירה אתם צריכים לאפשר להם לתקן קודם. כך שאני מציע שתשלחו להם מכתב עם פירוט הדרישות שלכם קודם כל.
לגבי עוגנת נפש- לא הבנתי אם מדובר בחודשיים או יכול להיות יותר. אבל כאמת מידה תיקחו אולי דמי שכירות חודשיים לדירה דומה על רכיב עוגמ הנפש.
לגבי המשך העבודות - מציע לאפשר להם להתקדם עם מה שצריך. אני לא יודע כמה זמן העבודות אמורות להמשך אבל שווה לשקול להמתין בכלל עם התביעה עד אחרי גמר העבודות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם חדש עקב החלפת יזם וקבלן בתמ״א 38
Sonya
13/04/18
שלום. אני דיירת בבניין שמבצעים בו תמ״א 38 וזה בתהליך עבודה. השאלה שלי : האם ניתן לא לבטל ההסכם הראשוני אשר נערך לפני תחילת התמ״א עם היזם הראשון? הרי היזם הראשון פשט רגל ובא במקומו יזם חדש וקבלן חדש בשביל להמשיך ולסיים את ביצוע הפרוייקט וסוכם בין היזם החדש והדיירים לערוך הסכם חדש עם דרישות חדשות של הדיירים וסעיפים שונים לגמרי מהסעיפים שהיו בהסכם הקודם. עורך הדין אשר מייצג את היזם והקבלן טוען שאין צורך לבטל את ההסכם הקודם שהיה עם היזם הקודם ואומר שזה המשך להסכם הקודם. האם זה נכון ? אפשר להשאיר ההסכם הקודם כמו שהוא ובמקביל לערוך הסכם חדש מול היזם ולחתום עליו ? אשמח לקבל תשובתכם ............ תודה מראש Sonya
תלוי
יהודה
15/04/18
על מה חתמתם בחוזה מול היזם הראשון?
מי הביא את החדש?
מה סוכם איתו?
מה עו"ד הדיירים עשה?
מי הביא את החדש?
מה סוכם איתו?
מה עו"ד הדיירים עשה?
האם בעל דירה יכול לסרב לביצוע חיזוק בדירה שלו?
אלי
11/04/18
שלום,
בית דירות משותף בן 4 קומות היזם מעוניין להרים עוד 2 קומות.
במסגרת ההצעה ההנדסית לחיזוק נדרשים לעבות קירות חיצוניים וגם להוסיף קורה קושרת בין הקירות והעמודים שתעבור בתוך הדירה.
בפועל דייר אחד מסרב לאפשר להיכנס לדירה על מנת לבנות את הקורה הקושרת מכיוון שהיא תעבור בתקרת המטבח שלו, תכער אותו ותפריע לארונות המטבח.
אם אין פתרון הנדסי אחר, האם מבחינה משפטית אפשר לחייב אותו לבצע את החיזוק על אף חוסר רצונו?
בית דירות משותף בן 4 קומות היזם מעוניין להרים עוד 2 קומות.
במסגרת ההצעה ההנדסית לחיזוק נדרשים לעבות קירות חיצוניים וגם להוסיף קורה קושרת בין הקירות והעמודים שתעבור בתוך הדירה.
בפועל דייר אחד מסרב לאפשר להיכנס לדירה על מנת לבנות את הקורה הקושרת מכיוון שהיא תעבור בתקרת המטבח שלו, תכער אותו ותפריע לארונות המטבח.
אם אין פתרון הנדסי אחר, האם מבחינה משפטית אפשר לחייב אותו לבצע את החיזוק על אף חוסר רצונו?
חדירה לתוך המטבח
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
11/04/18
אלי שלום,
אי אפשר לכפות על בנייה בתוך הדירה עצמה אלא רק ברכוש המשותף.
למקרה שלכם, ככל שהבנייה חודרת לתוך הדירה לא ניתן כאמור לחייב את הדייר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אי אפשר לכפות על בנייה בתוך הדירה עצמה אלא רק ברכוש המשותף.
למקרה שלכם, ככל שהבנייה חודרת לתוך הדירה לא ניתן כאמור לחייב את הדייר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שמסרבת שיכנסו אליה וממנה מתחיל החיזוק
חני
09/04/18
שלום לכולם,
אני גרה בבניין בהרצליה ואנחנו בתהליך מתקדם של חיזוק.
הדיירת בקומה התחתונה (קרקע) משכירה את הדירה שלה למתפרה (שכבר לא פעילה כמה חודשים).
הדיירת בקומת קרקע החליטה לסרב לתת ליזם להיכנס לדירה ומנסה לסחוט אותו ובנתיים מעכבת לכולנו את הפרויקט!!
אני מפחדת שהיזם יתייאש ויבטל את הפרויקט!
אפשר להכריח את הדיירת בקומת קרקע לאפשר ליזם להיכנס לכמה ימים לחזק את הבניין משם? אפשר לתבוע אותה? יש סיכוי לזה?
אני גרה בבניין בהרצליה ואנחנו בתהליך מתקדם של חיזוק.
הדיירת בקומה התחתונה (קרקע) משכירה את הדירה שלה למתפרה (שכבר לא פעילה כמה חודשים).
הדיירת בקומת קרקע החליטה לסרב לתת ליזם להיכנס לדירה ומנסה לסחוט אותו ובנתיים מעכבת לכולנו את הפרויקט!!
אני מפחדת שהיזם יתייאש ויבטל את הפרויקט!
אפשר להכריח את הדיירת בקומת קרקע לאפשר ליזם להיכנס לכמה ימים לחזק את הבניין משם? אפשר לתבוע אותה? יש סיכוי לזה?
ביצוע חיזוק בתוך הדירה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
11/04/18
חני שלום,
ככל שההסכם אומר שעל הדיירים לאפשר את עבודות החיזוק מתוך הדירה הרי יש בכך הפרת הסכם וניתן בהחלט לתבוע אותה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ככל שההסכם אומר שעל הדיירים לאפשר את עבודות החיזוק מתוך הדירה הרי יש בכך הפרת הסכם וניתן בהחלט לתבוע אותה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
במסגרת פינוי ובינוי של 8 דיירים על שטח של 1.25 דו
סטלה
08/04/18
היזם מעוניין להרים 18 קומות .
התמורה שהיום מעוניין לתת תוספת של 20% ל 25% משטח הדירה
א. למה מגיעה תמורה זו בלבד?הלוא שווי הקרקע וודאי מעבר לתמורה. על פי איזה תחשיב ?
ב. דייר אשר יש לו תוספת 30 מ"רק בניה זכאי לקבל תוספת זו. הלוא הוא בנה בהסכמה על השטח המשותף ועלות בניה שיש לקזז ממנה פחת מבנה. מדוע שאר הדיירים שלא בנו אינם זכאים לשום תוספת בגין זכויות במקרקעין מדוע חלקם נוזל.
האם לא הגיעה העת לשינוי לתיקון עוולות אילו?
התמורה שהיום מעוניין לתת תוספת של 20% ל 25% משטח הדירה
א. למה מגיעה תמורה זו בלבד?הלוא שווי הקרקע וודאי מעבר לתמורה. על פי איזה תחשיב ?
ב. דייר אשר יש לו תוספת 30 מ"רק בניה זכאי לקבל תוספת זו. הלוא הוא בנה בהסכמה על השטח המשותף ועלות בניה שיש לקזז ממנה פחת מבנה. מדוע שאר הדיירים שלא בנו אינם זכאים לשום תוספת בגין זכויות במקרקעין מדוע חלקם נוזל.
האם לא הגיעה העת לשינוי לתיקון עוולות אילו?
תמורה מקובלת לדיירים בתמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
08/04/18
סטלה שלום,
זכויות הבנייה בתמ"א 38 הן תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה הבנוי. מעבר לכך לא ניתן לממש זכויות מכוח תמ"א 38. כך גם תוספות אלו בלבד הן שנהנות מהקלות במיסוי.
נכון שבאופי העסקאות לפי תמ"א 38 לא בא לידי ביטוי שווי הקרקע כמו בעסקאות קומבינציה בעבר. מצד שני ההטבות שהתכנית נותנת לא היו מתאפשרות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
זכויות הבנייה בתמ"א 38 הן תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה הבנוי. מעבר לכך לא ניתן לממש זכויות מכוח תמ"א 38. כך גם תוספות אלו בלבד הן שנהנות מהקלות במיסוי.
נכון שבאופי העסקאות לפי תמ"א 38 לא בא לידי ביטוי שווי הקרקע כמו בעסקאות קומבינציה בעבר. מצד שני ההטבות שהתכנית נותנת לא היו מתאפשרות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עניין של מו"מ
יהודה
15/04/18
היי,
אענה כיזם,
מעבר לעניין המיסויי במקרים של תוספת העולה על 25 מ"ר,
הכל פתוח למו"מ מול היזם.
ניתן לבצע איתו אף עסקת קומבינציה.
ובהחלט אין סיבה שבעלי הדירות הקטנות לא יהנו אף הם מתוספת משמעותית.
אנחנו לדוג' אגב נותנים שטח קבוע לכל הדיירים ולא אחוז קבוע, וזאת ע"מ למקסם את הדייר.
אענה כיזם,
מעבר לעניין המיסויי במקרים של תוספת העולה על 25 מ"ר,
הכל פתוח למו"מ מול היזם.
ניתן לבצע איתו אף עסקת קומבינציה.
ובהחלט אין סיבה שבעלי הדירות הקטנות לא יהנו אף הם מתוספת משמעותית.
אנחנו לדוג' אגב נותנים שטח קבוע לכל הדיירים ולא אחוז קבוע, וזאת ע"מ למקסם את הדייר.
תמ"א 38/3 א
שואלת
06/04/18
שלום רב,
שמעתי שיש לתמ"א 38/3א שני תיקונים המתייחסים לאנשים מבוגרים: תיקון 17 ו 19.אינני מוצאת אותם באינטרנט. האם אפשר לקבל מכם פירוט בנושא.
תודה
שואלת
שמעתי שיש לתמ"א 38/3א שני תיקונים המתייחסים לאנשים מבוגרים: תיקון 17 ו 19.אינני מוצאת אותם באינטרנט. האם אפשר לקבל מכם פירוט בנושא.
תודה
שואלת
תיקון 3א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/04/18
שלום רב
מצטער אבל אני לא מכיר תיקונים כאלו. את יכולה למצוא נוסח משולב של תמ"א 38 באינטרנט (אתר משרד הפנים למשל).
אולי תכתבי מה הבעיה שנתקלת בה לגבי אנשים מבוגרים ואנסה לעזור?
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מצטער אבל אני לא מכיר תיקונים כאלו. את יכולה למצוא נוסח משולב של תמ"א 38 באינטרנט (אתר משרד הפנים למשל).
אולי תכתבי מה הבעיה שנתקלת בה לגבי אנשים מבוגרים ואנסה לעזור?
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה בפינוי בינוי לדירה מורחבת
שוקי
06/04/18
אהלן וחג שמח וכשר לחברים,ישנו יזם שמעניין את הדיירים בבניין בו יש לי דירה בפינוי בינוי. העניין הוא שאצלי בדירה ישנה תוספת בניה בהיתר, ועוד תוספת בניה שאושרה אבל לא ניצלתי לצערי עד היום וגם אישור לפרגולה. בשמאות שעשיתי מופיע כי שטח בנוי הוא 120 מ"ר (87 בנוי ועוד 33 מאושר שלא ניצלתי) + אישור לפרגולה של 12 מטר שלא ניצלתי. יש לציין כי ביטלו את התב"ע שלפיה אושרה לי תוספת הבניה וכיום עובדים על תב"ע חדשה לאזור (שילמתי כבר היטלי השבחה על שתי התוספות שאושרו, גם זו שלא ניצלתי עדיין).בנוסף יש בדירה מצד אחד חצר מוקפת חומה של 160 מ"ר שמופיעה בשמאות (תחת הסעיף "שטחים נוספים") ואני מאמין שהיא שייכת לדירה שלי לפי התכנית (אבל לא בטוח) ועוד מרפסת של 20 מטר שיש בתוספת שנבנתה.באף דירה אחרת בבניין לא נבנו תוספות כאלה בהיתר.אני מנסה להבין על מה מכל אלה אני אמור לקבל תמורה בפינוי בינוי. האם על התוספת שאושרה ולא ניצלתי? האם על המרפסת והחצר?תודה לכולם
תמורה בפינוי בינוי לדירה מורחבת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/04/18
שלום וקי
לפי מה שהבנתי יש בדירה שלך חלקים בנויים בהיתר ועוד חלקים שבעבר ניתן היה להוסיף וכעת כבר לא ניתן ועוד חצר שאולי שלך ואולי לא.
מה שבהיתר בודאי נחשב כשטח הדירה. לגבי שטח שקיבלת בעבר היתר ולא בנית- זה לא נחשב שטח בנוי (הרי לצורך הבניה בעבר היית גם צריך להשיע כספים בבניה) אבל אולי יתחשבו בכך במקדם מסוים. זה תלוי היכן הדירה נמצאת, האם זכויות אלו קיימו לכל הדירות או לא ועוד וכמובן ביכולת התכנון השטח לדירות החדשות כיום.
לגבי שטח חצר - מציע כי תבדוק מסמכים (נסח, שטרות וכו') עם עורך דין המתעסק בכך כדי להבין אם יש לך זכויות או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפי מה שהבנתי יש בדירה שלך חלקים בנויים בהיתר ועוד חלקים שבעבר ניתן היה להוסיף וכעת כבר לא ניתן ועוד חצר שאולי שלך ואולי לא.
מה שבהיתר בודאי נחשב כשטח הדירה. לגבי שטח שקיבלת בעבר היתר ולא בנית- זה לא נחשב שטח בנוי (הרי לצורך הבניה בעבר היית גם צריך להשיע כספים בבניה) אבל אולי יתחשבו בכך במקדם מסוים. זה תלוי היכן הדירה נמצאת, האם זכויות אלו קיימו לכל הדירות או לא ועוד וכמובן ביכולת התכנון השטח לדירות החדשות כיום.
לגבי שטח חצר - מציע כי תבדוק מסמכים (נסח, שטרות וכו') עם עורך דין המתעסק בכך כדי להבין אם יש לך זכויות או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטחים לא מנוצלים שלא תורמים ליזם/לבניין
יהודה
15/04/18
אענה כצד יזם,
ברוב המקרים בהם יש הצמדות וכד' שלא נוצלו בפועל ואינם מסייעות להגדיל את הזכויות של הבניין, לא תינתן תמורה משמעותית על הנ"ל, אנחנו משתדלים לתגמל במס' מטרים שכנים המחזיקים בזכויות כאלו ככל שניתן.
בברכה
ברוב המקרים בהם יש הצמדות וכד' שלא נוצלו בפועל ואינם מסייעות להגדיל את הזכויות של הבניין, לא תינתן תמורה משמעותית על הנ"ל, אנחנו משתדלים לתגמל במס' מטרים שכנים המחזיקים בזכויות כאלו ככל שניתן.
בברכה
החלפת אלומיניום – תמא 38
ענבר בן מנדה
03/04/18
שלום רב,
במסגרת פרויקט תמא שבו הבניין שלנו מצוי, החוזה שלנו כולל התחייבות של הקבלן להחליף תריסים בלבד. החוזה שותק לגבי הצבע.
הקבלן החליט להחליף לצבע אפור, כשהרוב המוחלט של התריסים בבניין הוא לבן.
שינוי הצבע של התריס, מבלי שהאלומיניום של החלונות יוחלף, משנה את פנים הדירה. אם נכנסתי לתמא עם תריסים וחלונות אחידים, אני אצא מהתמא עם חלונות בצבע אחד ותריס בצבע אחר. מה גם, שבממד והמרפסת שהקבלן הוסיף, התריסים והחלונות יהיו בצבע אחיד.
כדי להחזיר את הדירה למצבה הקודם, יהיה עליי להוסיף כסף להחליף את האלומיניום של החלונות באותם חדרים שהם יהיו ב 2 צבעים.
לאור השינוי בפנים הדירה, ושתיקת החוזה באשר לצבע התריסים (לא שיערתי שיחליף לצבע אחר...), האם יש מקום לדרוש מהקבלן להחליף את צבע האלומיניום בחלונות?
כמובן רק לדיירים שיש חלונות (יש כאלה שמלכתחילה היו להם רק תריסים). אני לא מצפה להרוויח מהקבלן בהקשר זה, אלא רק לא להיפגע.
אודה לסיוע,
ענבר
במסגרת פרויקט תמא שבו הבניין שלנו מצוי, החוזה שלנו כולל התחייבות של הקבלן להחליף תריסים בלבד. החוזה שותק לגבי הצבע.
הקבלן החליט להחליף לצבע אפור, כשהרוב המוחלט של התריסים בבניין הוא לבן.
שינוי הצבע של התריס, מבלי שהאלומיניום של החלונות יוחלף, משנה את פנים הדירה. אם נכנסתי לתמא עם תריסים וחלונות אחידים, אני אצא מהתמא עם חלונות בצבע אחד ותריס בצבע אחר. מה גם, שבממד והמרפסת שהקבלן הוסיף, התריסים והחלונות יהיו בצבע אחיד.
כדי להחזיר את הדירה למצבה הקודם, יהיה עליי להוסיף כסף להחליף את האלומיניום של החלונות באותם חדרים שהם יהיו ב 2 צבעים.
לאור השינוי בפנים הדירה, ושתיקת החוזה באשר לצבע התריסים (לא שיערתי שיחליף לצבע אחר...), האם יש מקום לדרוש מהקבלן להחליף את צבע האלומיניום בחלונות?
כמובן רק לדיירים שיש חלונות (יש כאלה שמלכתחילה היו להם רק תריסים). אני לא מצפה להרוויח מהקבלן בהקשר זה, אלא רק לא להיפגע.
אודה לסיוע,
ענבר
החלפת אלומיניום
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/04/18
ענבר שלום
קודם כל צריך לבדוק אם יש בהסכם ובמפרט הנספח לו התיחסות לגבי כך.
אם אין- אני מניח שלקבלן יש גם אילוצים של צבע אחיד ועל כן הוא לא יכול להחליף ר לכם את צבע האלומיניום, אבל בכל מקרה לא יזיק לדבר איתו ישירות על כך. הרי אם הוא יכול ואין לו עלות כספית סביר שהוא לא יסרב.
אני לא רואה איך אתם פועלים באופן משפטי בענין זה. לא שלא ניתן להגיש תביעה או לשלוח מכתב אלא שזה עשוי לחייב אותכם בעלויות גבוהות.
לכן מציע שוב לדבר עם הקבלן ולראות איזה סוג של פתרון ניתן להגיע אליו בהסכמה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעשות מנגל בקומה רביעית בבניין שעומד לסיים תמא 38
ישי מורציאנו
31/03/18
אני גר באתר תמא 38 בשלבי סיום מותר להדליק מנגל במרפסת אוו שאסור
מנגל בקומה רביעית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/04/18
ישי שלום
מבחינה קנינית יש לבדוק אם יש תקנון מוסכם בבית (סוג של חוזה בין כל בעלי הדירות) ואם יש - אם קיימת בו התיחסות לנושא זה.
אם אין - כל אחד יכול לעשות שימוש במרפסת כראות עיניו בכפוף לחוקים אחרים שיכולים להגביל או לצמצם את השימוש - למשל חוקים שנועדו לשמור מפני מטרדי רעש או ריחות.
מבלי להכנס לנתונים של המקרה שלכם - נקודת הפתיחה להבנתי היא כי ניתן לעשות מנגל בקומה הרביעית בבנין אלא אם השימוש נוגד את התקנון המוסכם ו/או יוצר מטרדי רעש /ריח לבעלי הדירות האחרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנק מלווה
אלי
29/03/18
האם יש הבדל בליווי בנקאי בפרויקט תמ"א 38/1 בין: בנק
ישראלי מוכר ו/או חברת ביטוח ישראלית ו/או קרן השקעות המתמחה בתחום.
ישראלי מוכר ו/או חברת ביטוח ישראלית ו/או קרן השקעות המתמחה בתחום.
בנק מלוווה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/04/18
אלי שלום
יש נסיון רב שנים יחסית עם בנק מלווה. לבנק יש מחלקות העוסקות בליווי פיננסי לפרויקטים לבניה. יש להם כלים למעקב אחר פרויקטים אלו ובמקרה של כשל מצד היזם אנו יודעים מנסיו העבר כי הבנקים יודעים איך למנות כונס נכסים לפרויקט לצורך השלמתו.
חברות ביטוח פחות מנוסות בתחום זה אבל עדין מדובר על גוף פיננסי מבוסס.
לגבי קרנות - יש מגוון של קרנות ולכן קודם כל חשוב לדעת שמדובר בקרן בעלת מוניטין ונסיון ובעיקר לדעת מי האנשים היושבים בראשה. אבל אם כל זאת - אין לדעתי שום נסיון לגבי התנהלות הקרן במקרה של משבר. האם היא תדע להשתלט על הפרויקט ולהלשים אותו כפי שבנקים עושים או כל מה שיענין אותה הוא למשל למכור את הפרויקט הלאה ולחלץ את הכספים המגיעים לזה.
לכן אני סבור שבנקים הם העדיפות הראשונה. יחד עם זאת לא הייתי תוקע או מבטל פרויקט רק בשל מתן ליווי על ידי קרן השקעות אבל זה יחייב בחינה מדוקדקת יותר של התחייבויות הקרן במקרה צרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש נסיון רב שנים יחסית עם בנק מלווה. לבנק יש מחלקות העוסקות בליווי פיננסי לפרויקטים לבניה. יש להם כלים למעקב אחר פרויקטים אלו ובמקרה של כשל מצד היזם אנו יודעים מנסיו העבר כי הבנקים יודעים איך למנות כונס נכסים לפרויקט לצורך השלמתו.
חברות ביטוח פחות מנוסות בתחום זה אבל עדין מדובר על גוף פיננסי מבוסס.
לגבי קרנות - יש מגוון של קרנות ולכן קודם כל חשוב לדעת שמדובר בקרן בעלת מוניטין ונסיון ובעיקר לדעת מי האנשים היושבים בראשה. אבל אם כל זאת - אין לדעתי שום נסיון לגבי התנהלות הקרן במקרה של משבר. האם היא תדע להשתלט על הפרויקט ולהלשים אותו כפי שבנקים עושים או כל מה שיענין אותה הוא למשל למכור את הפרויקט הלאה ולחלץ את הכספים המגיעים לזה.
לכן אני סבור שבנקים הם העדיפות הראשונה. יחד עם זאת לא הייתי תוקע או מבטל פרויקט רק בשל מתן ליווי על ידי קרן השקעות אבל זה יחייב בחינה מדוקדקת יותר של התחייבויות הקרן במקרה צרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א38/2
דייר בבנין של 6 דיירים
28/03/18
אנחנו בקשר עם יזם-קבלן לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 (פינוי-בינוי).
הקבלן עובד עם עורך דין(לדבריו עו"ד ותיק ומנוסה מאד בתחום הנ"ל ויש לו איתו נסיון עבודה מוצלח).
הוא מוכן לגשת איתנו למשא ומתן בתנאי שעורך הדין שלו ייצג גם את הדיירים,
אנחנו רוצים עורך דין שיהיה נאמן לנו וייצג רק אותנו.
לא נראה לנו תקין והגיוני שעורךהדין של הקבלן.
מה דעתכם? תודה!
הקבלן עובד עם עורך דין(לדבריו עו"ד ותיק ומנוסה מאד בתחום הנ"ל ויש לו איתו נסיון עבודה מוצלח).
הוא מוכן לגשת איתנו למשא ומתן בתנאי שעורך הדין שלו ייצג גם את הדיירים,
אנחנו רוצים עורך דין שיהיה נאמן לנו וייצג רק אותנו.
לא נראה לנו תקין והגיוני שעורךהדין של הקבלן.
מה דעתכם? תודה!
יצוג הדיירים ע"י עו"ד של היזם
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
28/03/18
אתם צודקים. זה לחלוטין לא מקובל.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תברחו מהר
יהודה
15/04/18
אענה כצד יזם,
עו"ד זה ייתכן שאף יהיה בניגוד עניינים אם היזם הביא אותו.
תברחו ממנו, תיקחו יזם שמעודד אתכם לקחת עו"ד דיירים נפרד (על חשבון הדיירים).
עו"ד זה ייתכן שאף יהיה בניגוד עניינים אם היזם הביא אותו.
תברחו ממנו, תיקחו יזם שמעודד אתכם לקחת עו"ד דיירים נפרד (על חשבון הדיירים).
הגשת תביעה נגד היזם והקבלן עקב ניקי גוף
Z. San
26/03/18
שלום. אני דיירת שמתגוררת בבניין אשר מתנהל בו הפרוייקט תמ״א 38 וזה בתהליך עבודה. הקבלן בנה ממד ומרפסת ליד הסלון כמוכן מרפסת קטנה ליד המטבח.אני יוצאת דרך החלון של המטבח למרפסת הקטנה ומנקה את הלכלוך אשר משאירים העובדים ז״א זורקת את חתיכות הברזל והעץ והחול והזבל שמשאירים ליד המטבח שלי ושוטפת במים ואז החלקתי ונפלתי ונשברה היד שלי ובסיכום מחלה נרשם נפילה בבית. השאלה שלי ; האם אני יכולה לתבוע את הפוליסה של הפרוייקט (עבודות קבלניות) של היזם והקבלן ? אודה על תשובתכם.....
תביעת נזיקין
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
28/03/18
שלום וברכה,
כמו בכל מקרה בו נגרם נזק את יכולה להגיש תביעה כנגד המזיק וחברת הביטוח שלו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
כמו בכל מקרה בו נגרם נזק את יכולה להגיש תביעה כנגד המזיק וחברת הביטוח שלו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סירוב לשלם על עבודות החשמל בתוך הדירה במהלך תמא
אירנה
25/03/18
שלום, אנחנו לקראת סיום תמא 38 וחשמלאי מטעם היזם עובר בין הדירות ונותן הצעות מחיר לכל דירה על מנת להכשיר אותה לעבור את בדיקת חברת החשמל. במקרה שבו אני מסרבת לשלם על זה כי זה אמור להיות באחראיות היזם, הוא יכול לתבוע אותי?
תודה.
תודה.
עלויות חשמלאי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/03/18
שלום אירנה,
מקובל שעלויות אלו הן על היזם.
תבקשי ממנו לקבל הסבר מדוע החיוב מוטל עליך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מקובל שעלויות אלו הן על היזם.
תבקשי ממנו לקבל הסבר מדוע החיוב מוטל עליך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן בעל הצמדה של חלק מהגג
יהושע לוין
25/03/18
שלום, חתמנו 5 דיירים מתוך 6 דיירים לפני חצי שנה בערך על הסכם תמ"א 38 עם קבלן מקומי.
הגג של הבניין צמוד באופן שווה בין כל הדירות (1/6).
הדייר שמתנגד לתמ"א 38 לקח עו"ד שפנה אלינו ואמר שלא ניתן לבצע תמ"א בבניין בלי הסכמה של הדייר המתנגד, כי יש לו חלק בגג הקיים.
חשוב לציין שהדייר גר בקומה הראשונה ולא בדירת גג.
האם זה נכון? האם הוא יכול לטרפד לנו פרויקט בבניין? מרבית הדיירים מבוגרים ולעלות כל יום לקומה שלישית הופכת למשימה קשה מאוד בכל יום שעובר.
תודה על המענה.
הגג של הבניין צמוד באופן שווה בין כל הדירות (1/6).
הדייר שמתנגד לתמ"א 38 לקח עו"ד שפנה אלינו ואמר שלא ניתן לבצע תמ"א בבניין בלי הסכמה של הדייר המתנגד, כי יש לו חלק בגג הקיים.
חשוב לציין שהדייר גר בקומה הראשונה ולא בדירת גג.
האם זה נכון? האם הוא יכול לטרפד לנו פרויקט בבניין? מרבית הדיירים מבוגרים ולעלות כל יום לקומה שלישית הופכת למשימה קשה מאוד בכל יום שעובר.
תודה על המענה.
הצמדת חלק מהגג
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/03/18
שלום וברכה,
יש מקום לברר לעומק את אופן ההצמדה של הגג בתקנון הבי המשותף לכל בעלי הדירות כפי שתיארת.
לפי התקנון הרגיל, לכל דירה מוצמד חלק בלתי מסוים ברכוש במשותף. הצמדה שכזו לא הופכת את הגג לרכוש פרטי אלא לרכוש משותף ורוב של 5 מתוך 6 אמור להספיק.
כאשר מוצמד חלק מהרכוש המשותף הוא נעשה לדירה ספציפית.
במידה והגג אכן מוצמד לכל הדירות בחלקים שווים יש לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש מקום לברר לעומק את אופן ההצמדה של הגג בתקנון הבי המשותף לכל בעלי הדירות כפי שתיארת.
לפי התקנון הרגיל, לכל דירה מוצמד חלק בלתי מסוים ברכוש במשותף. הצמדה שכזו לא הופכת את הגג לרכוש פרטי אלא לרכוש משותף ורוב של 5 מתוך 6 אמור להספיק.
כאשר מוצמד חלק מהרכוש המשותף הוא נעשה לדירה ספציפית.
במידה והגג אכן מוצמד לכל הדירות בחלקים שווים יש לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן
אלי
22/03/18
כאשר יש צורך לגרוע מכל הדירות עבור התקנת מעלית ויש דייר סרבן שאינו מוכן לחתום על ההסכם.
האם יש משקל ונטייה לחייב את הסרבן בפנייה למפקחת על בתים משותפים במקרה זה, כאשר בעל הדירה הסרבן אינו מתגורר בדירתו מספר שנים (דירתו מושכרת) ויש רצון אמיתי מצד כל בעלי הדירות אשר בחלקם גרים בדירה ומעוניינים לשדרג את דירתם ולהוסיף מעלית לבניין גם אם זה כרוך בגריעה של כ-2 מ"ר.
האם יש משקל ונטייה לחייב את הסרבן בפנייה למפקחת על בתים משותפים במקרה זה, כאשר בעל הדירה הסרבן אינו מתגורר בדירתו מספר שנים (דירתו מושכרת) ויש רצון אמיתי מצד כל בעלי הדירות אשר בחלקם גרים בדירה ומעוניינים לשדרג את דירתם ולהוסיף מעלית לבניין גם אם זה כרוך בגריעה של כ-2 מ"ר.
סרבן מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/03/18
אלי שלום
אין ץשובה פשוטה. בעיקרון החוק לא מאפשר לקחת שטח פרטי מדירה לצורך רויקט תמא אלא בהסכמתו.
מנגד אנו יודעים שברוב של 80% ניתן אפילו לחייב אותו להרוס את הדירה לפרויקט תמ"א 38/2 של הריסה ובניה.
לדעתי עוד לא נבחנה השאלה האם במידה ויש רוב של 80% ניתן לחייב בעל דירה בגריעת שטח עבור מעלית? מצד שני ומאחר וניתן להגיש תביעה כנגד דייר סרבן רק בשלב מתקדם של תהליך התכנון, מעט מאוד יזמים יסכימו להתקדם בפרויקט מבלי שהם בטוחים שיש להם פרויקט בר ביצוע.
כך שהנושא בעייתי ופתוח אבל יקח זמן עד שימצא המקרה בו הוא יבחן באופן משפטי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין ץשובה פשוטה. בעיקרון החוק לא מאפשר לקחת שטח פרטי מדירה לצורך רויקט תמא אלא בהסכמתו.
מנגד אנו יודעים שברוב של 80% ניתן אפילו לחייב אותו להרוס את הדירה לפרויקט תמ"א 38/2 של הריסה ובניה.
לדעתי עוד לא נבחנה השאלה האם במידה ויש רוב של 80% ניתן לחייב בעל דירה בגריעת שטח עבור מעלית? מצד שני ומאחר וניתן להגיש תביעה כנגד דייר סרבן רק בשלב מתקדם של תהליך התכנון, מעט מאוד יזמים יסכימו להתקדם בפרויקט מבלי שהם בטוחים שיש להם פרויקט בר ביצוע.
כך שהנושא בעייתי ופתוח אבל יקח זמן עד שימצא המקרה בו הוא יבחן באופן משפטי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלות לגבי תמא 38
אסף קופל
22/03/18
שלום.
שמי אסף ואני נמצא כרגע בתהליך תמא 38.(בנייה על הבניין שלנו)
נכון לעכשיו מבקשים מאיתנו לשלם על עבודות חשמל כמו הארכה בתוך הדירה החלפת שקעים מפסקים והזזת נקודת תנור אמבטיה.כמו כן הם אומרים כי מנתקים אותנו מכל תקשורת ומכניסים חדשה הביתה בתוך תעלת פלסטיק חיצונית לממד בלבד.מה שאומר כי אם רוצים טלויזיה כמו שיש בסלון או בחדרים צריך לשלם תוספות על חציבות ושקעים חדשים.האם זה נכון?לא נשמע הגיוני שכל דירה צריכה לשלם אלפי שקלים.כמו כן אמרו שאם רוצים להכניס את ארון החשמל הביתה זה עוד כמה אלפי שקלים ואם רוצים תלת פזי זה עוד כמה אלפי שקלים.
לדעתי אושקים אותנו ולוקחים גם לכל דירה סכומים אחרים של חשמלאי של הקבלן .בדירה שבה הגיע חשמלאי חיצוני עשו בעיות עם חיבור ללוח החשמל החיצוני .
שמי אסף ואני נמצא כרגע בתהליך תמא 38.(בנייה על הבניין שלנו)
נכון לעכשיו מבקשים מאיתנו לשלם על עבודות חשמל כמו הארכה בתוך הדירה החלפת שקעים מפסקים והזזת נקודת תנור אמבטיה.כמו כן הם אומרים כי מנתקים אותנו מכל תקשורת ומכניסים חדשה הביתה בתוך תעלת פלסטיק חיצונית לממד בלבד.מה שאומר כי אם רוצים טלויזיה כמו שיש בסלון או בחדרים צריך לשלם תוספות על חציבות ושקעים חדשים.האם זה נכון?לא נשמע הגיוני שכל דירה צריכה לשלם אלפי שקלים.כמו כן אמרו שאם רוצים להכניס את ארון החשמל הביתה זה עוד כמה אלפי שקלים ואם רוצים תלת פזי זה עוד כמה אלפי שקלים.
לדעתי אושקים אותנו ולוקחים גם לכל דירה סכומים אחרים של חשמלאי של הקבלן .בדירה שבה הגיע חשמלאי חיצוני עשו בעיות עם חיבור ללוח החשמל החיצוני .
תשלומים נוספים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/03/18
אסף שלום
הכל תלוי במה שסיכתמם עם אותו יזם בהסכם עליו חתמתם. צריך להיות מוסדר שם מי משלם עבור עבודות נוספות אלו.
אני מציע כי תפנו לעורך הדין שיצג אותכם בחתימה שיבדוק את ההסכם וימליץ לכם מה לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הכל תלוי במה שסיכתמם עם אותו יזם בהסכם עליו חתמתם. צריך להיות מוסדר שם מי משלם עבור עבודות נוספות אלו.
אני מציע כי תפנו לעורך הדין שיצג אותכם בחתימה שיבדוק את ההסכם וימליץ לכם מה לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גג פרטי
ארז
21/03/18
הגג בבניין שלנו הוא שייך בטאבו לדיירי הדירות בקומה העליונה, האם חלקם בביצוע תמ"א הוא שווה לחלק של שאר הדיירים? האם המצב שונה ובמידה ויש בנייה שלהם על הגג?
האם ניתן לבצע תמ"א 38 כאשר הגג מוצמד לדירה?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/03/18
ארז שלום,
מדובר בשאלה שחוזרת
ונשנית בפרויקטים רבים והמענה אליה מתייחס למספר מצבים שונים כפי ששאלת.
באופן כללי, חוק
חיזוק מבנים מאפשר כידוע להגיש תביעה למפקח כאשר ישנו רוב בעלי הדירות הקבוע בחוק
התומך בביצוע העבודות, גם אם אין את הסכמת 100% מהדיירים.
יחד עם זאת החוק
איננו חל כאשר מדובר על הסכמה לביצוע עבודות על רכוש פרטי, כפי שמדובר במקרה של
הצמדת הגג, אלא במקרים של ביצוע עבודות ברכוש משותף בלבד.
כאשר הגג מוצמד לדירה
ספציפית, לא ניתן לבצע את הפרויקט ללא הסכמתו המפורשת של אותו בעל דירה.
אמנם גם אם הגג
מוצמד לדירה ספציפית, אין משמעות הדבר באופן אוטומטי כי גם זכויות הבנייה מוקנות
לבעל אותה דירה.
לצורך שיוך זכויות הבנייה לדירה מסוימת, נדרש שהדבר יופיע בתקנון
הבית המשותף ויהיה בידיעת והסכמת כל בעלי הדירות.
במקרים רבים גם אם
כך נעשה, כלל לא ברור שזכויות הבנייה שהוקנו בעבר יחשבו ככוללות גם את זכויות
הבנייה לפי תמ"א 38. לעיתים מדובר רק בזכויות לבניית חדר יציאה לגג.
גם בעלי הדירות
העליונות צריכים לדעת כי מיום שאושרה תכנית תמ"א 38 עליהם לבצע את הבנייה, ככל
שיש להם זכות לכך כאמור, בכפוף לחיזוק של כל הבניין מפני רעידות אדמה.
כלומר במקרה שלבעלי
הדירות העליונות זכויות בנייה על הגג, והם לא מימשו את זכותם לבנות על הגג, גם הם יצטרכו
לקבל לביצוע בנייה את הסכמת רוב בעלי הדירות.
לאור האמור יש מקום
למשא ומתן בשאיפה למצוא פתרון יצירתי אשר יאפשר את קבלת הסכמת בעל הדירה לביצוע
הפרויקט.
פתרון יכול להיות
למשל קבלת דירה משודרגת בבניין, קומה גבוהה יותר, הצמדת מחסן או חניה נוספים, כיווני
אוויר משופרים, הגדלת שטח הדירה מעבר למה שניתן לכל הדיירים, או תמורות אחרות כגון
מפרט נדיב יותר וכיו"ב.
אני מאחל לכם למצוא פתרון יצירתי שיהיה מקובל על כולם ויאפשר את הוצאת הפרויקט לפועל.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מדובר בשאלה שחוזרת
ונשנית בפרויקטים רבים והמענה אליה מתייחס למספר מצבים שונים כפי ששאלת.
באופן כללי, חוק
חיזוק מבנים מאפשר כידוע להגיש תביעה למפקח כאשר ישנו רוב בעלי הדירות הקבוע בחוק
התומך בביצוע העבודות, גם אם אין את הסכמת 100% מהדיירים.
יחד עם זאת החוק
איננו חל כאשר מדובר על הסכמה לביצוע עבודות על רכוש פרטי, כפי שמדובר במקרה של
הצמדת הגג, אלא במקרים של ביצוע עבודות ברכוש משותף בלבד.
כאשר הגג מוצמד לדירה
ספציפית, לא ניתן לבצע את הפרויקט ללא הסכמתו המפורשת של אותו בעל דירה.
אמנם גם אם הגג
מוצמד לדירה ספציפית, אין משמעות הדבר באופן אוטומטי כי גם זכויות הבנייה מוקנות
לבעל אותה דירה.
לצורך שיוך זכויות הבנייה לדירה מסוימת, נדרש שהדבר יופיע בתקנון
הבית המשותף ויהיה בידיעת והסכמת כל בעלי הדירות.
במקרים רבים גם אם
כך נעשה, כלל לא ברור שזכויות הבנייה שהוקנו בעבר יחשבו ככוללות גם את זכויות
הבנייה לפי תמ"א 38. לעיתים מדובר רק בזכויות לבניית חדר יציאה לגג.
גם בעלי הדירות
העליונות צריכים לדעת כי מיום שאושרה תכנית תמ"א 38 עליהם לבצע את הבנייה, ככל
שיש להם זכות לכך כאמור, בכפוף לחיזוק של כל הבניין מפני רעידות אדמה.
כלומר במקרה שלבעלי
הדירות העליונות זכויות בנייה על הגג, והם לא מימשו את זכותם לבנות על הגג, גם הם יצטרכו
לקבל לביצוע בנייה את הסכמת רוב בעלי הדירות.
לאור האמור יש מקום
למשא ומתן בשאיפה למצוא פתרון יצירתי אשר יאפשר את קבלת הסכמת בעל הדירה לביצוע
הפרויקט.
פתרון יכול להיות
למשל קבלת דירה משודרגת בבניין, קומה גבוהה יותר, הצמדת מחסן או חניה נוספים, כיווני
אוויר משופרים, הגדלת שטח הדירה מעבר למה שניתן לכל הדיירים, או תמורות אחרות כגון
מפרט נדיב יותר וכיו"ב.
אני מאחל לכם למצוא פתרון יצירתי שיהיה מקובל על כולם ויאפשר את הוצאת הפרויקט לפועל.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת 25 מ"ר לתמ"א 38
אורית וקס
18/03/18
מרפסות שנסגרו בעבר והפכו לשטח עיקרי
האם בתהליך תמ"א 38 נדרש להפחית את השטחים של מרפסות שנסגרו מה- 25 מ"ר שמותרים להרחבה.
האם בתהליך תמ"א 38 נדרש להפחית את השטחים של מרפסות שנסגרו מה- 25 מ"ר שמותרים להרחבה.
הכשרת חריגות בניה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
21/03/18
אורית שלום,
תוספות הבנייה המותרות ע"פ תמ"א 38 הן למבנה הקיים.
כאשר המבנה נבנה ללא היתר בחלקו יש להסדיר את החריגות במסגרת הבקשה להיתר בניה.
הסדרת חריגות הבנייה תתנהל בהתאם למדיניות והנחיות הועדה המקומית.
יתכן שניתן יהיה להסדיר את החריגות בנוסף לתוספת של התמ"א ויתכן שהדרישה תהיה להסדיר זאת כחלק מהתוספת המותרת.
חשוב גם לדעת כי ככל שהבנייה אותה מנסים להסדיר נעשתה לאחר אישור התמ"א ב-2005 הרי שלא ניתן יהיה לבצע כלל תמ"א 38 בבנין.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
תוספות הבנייה המותרות ע"פ תמ"א 38 הן למבנה הקיים.
כאשר המבנה נבנה ללא היתר בחלקו יש להסדיר את החריגות במסגרת הבקשה להיתר בניה.
הסדרת חריגות הבנייה תתנהל בהתאם למדיניות והנחיות הועדה המקומית.
יתכן שניתן יהיה להסדיר את החריגות בנוסף לתוספת של התמ"א ויתכן שהדרישה תהיה להסדיר זאת כחלק מהתוספת המותרת.
חשוב גם לדעת כי ככל שהבנייה אותה מנסים להסדיר נעשתה לאחר אישור התמ"א ב-2005 הרי שלא ניתן יהיה לבצע כלל תמ"א 38 בבנין.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת דיירים מוגנים לפרויקטים של תמא 38
רונן
17/03/18
שלום רב,
השאלה שלי היא לגבי דיירים מוגנים שנמצאים בבניינים שמועדים לפרויקטים של התחדשות עירונית.
מה המעמד שלהם? האם הם יכולים לא להסכים לפרויקט וזה ייחשב כסביר?
קראתי בחוק הדיירות המוגנת שישנו סעיף ספציפי בעילות לפינוי שמדבר על בנייה מחדש של בניין. האם זה קורה בפועל ובתי המשפט מאשרים פינוי של הדיירים ?
שלישית - בחוק כתוב שצריך לספק להם דיור חלופי. מה זה אומר? איך אפשר למצוא דיור חלופי בגובה שכר הדירה של כמה מאות שקלים שהם שילמו עד עכשיו. האם זה אומר שבעל הבית אמור לשלם עבורם את שכר הדירה ?
תודה רבה, רונן
השאלה שלי היא לגבי דיירים מוגנים שנמצאים בבניינים שמועדים לפרויקטים של התחדשות עירונית.
מה המעמד שלהם? האם הם יכולים לא להסכים לפרויקט וזה ייחשב כסביר?
קראתי בחוק הדיירות המוגנת שישנו סעיף ספציפי בעילות לפינוי שמדבר על בנייה מחדש של בניין. האם זה קורה בפועל ובתי המשפט מאשרים פינוי של הדיירים ?
שלישית - בחוק כתוב שצריך לספק להם דיור חלופי. מה זה אומר? איך אפשר למצוא דיור חלופי בגובה שכר הדירה של כמה מאות שקלים שהם שילמו עד עכשיו. האם זה אומר שבעל הבית אמור לשלם עבורם את שכר הדירה ?
תודה רבה, רונן
הסכמת דיירים מוגנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/18
רונן שלום
דיירים מוגנים אינם חלק ממנין הקולות הנדרש לצורך הרוב בפרויקט תמ"א 38. סופרים את הבעלים. מכאן כי דיר מוגן לא נשאל לדעתו ו/או לקבלת הסכמתו לגבי פרויקט תמ"א.
במידה ויש פרויקט כזה הדייר מפונה בדיוק כמו שבעלים סרבן שלא חתם על ההסכם ידרש להתפנות.
החוק אכן מאפשר פינוי דייר מוגן במקרה של קבלת היתר בניה.
במסגרת פרויקט תמא 38/2 היזם משלם (כמעט תמיד) דמי שכירות בהלך תקופת הבניה המחושבת לפי דמי שכירות ריאליים. כך שלפחות לגבי תקופת הבניה יש אפשרות שהדייר המוגן יקבל את דמי השכרו הריאליים ויסתדר. השאלה היא האם יש לו זכות לחזור לדירה החדשה לאחר תום הפרויקט ועל כך אין עדין תשובה ברורה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1-זכויות בנייה
אלי
15/03/18
בפרויקט תמ"א 38/1 כאשר יש זכויות בנייה להגדיל כל דירה ב-20מ"ר(מ-76 מ"ר ל -96 מ"ר) .
מה קורה במידה ולוקחים 2 מ"ר מהדירה עבור מעלית.
האם במקרה זה התוספת תהיה 22 מ"ר ,הנותנת את הזכות להגיע לשטח המקסימלי של הרחבת הדירה המותר בחוק (96 מ"ר)?
אלי
מה קורה במידה ולוקחים 2 מ"ר מהדירה עבור מעלית.
האם במקרה זה התוספת תהיה 22 מ"ר ,הנותנת את הזכות להגיע לשטח המקסימלי של הרחבת הדירה המותר בחוק (96 מ"ר)?
אלי
זכויות בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/03/18
אלי שלום
זה ענין מסחרי מול היזם. עצם העובדה שלוקחים ממך 2 מ"ר לא נותנת אוטו' 2 מ"ר תוספת. יש לבדוק מגבלות תכנוניות ומסחריות. אם לוקחים רק מחלק מהדירות את השטח למעלית אז סביר לדרוש שתקבלו פיצוי מסוים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה ענין מסחרי מול היזם. עצם העובדה שלוקחים ממך 2 מ"ר לא נותנת אוטו' 2 מ"ר תוספת. יש לבדוק מגבלות תכנוניות ומסחריות. אם לוקחים רק מחלק מהדירות את השטח למעלית אז סביר לדרוש שתקבלו פיצוי מסוים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה קורה עם זוג מבוגר מעונין לעבור לדיור מוגן
א
14/03/18
שלום לעו"ד
מה קורה עם הורי מעונינים לעבור לדיור מוגן בתחילת ביצוע התמא 38 פינוי בינוי עוד לפני חתימת ההסכם מבחינת התחייבות הכספית של הקבלן כלפיהם.לאילו סכומים הם זכאים?
מה קורה עם הורי מעונינים לעבור לדיור מוגן בתחילת ביצוע התמא 38 פינוי בינוי עוד לפני חתימת ההסכם מבחינת התחייבות הכספית של הקבלן כלפיהם.לאילו סכומים הם זכאים?
תשלום שכירות בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/03/18
שלום וברכה,
כאשר מדובר על פרויקט של הריסה ובניה מחדש מקובל שהיזם מממן שכירות לאורך כל תקופת הבנייה החל מהוצאת היתר בניה ועד מסירת הדירות לפי שווי דירה דומה באזור.
אם מדובר על פרויקט של הוספת קומות לעיתים נדירות מקובל שהיזם מממן שכירות בתקופת הבניה. זה תלוי כמובן במספר משתנים כמו מצב וגיל הדיירים, מיקום הדירה בבניין, וכן עד כמה הפרויקט רווחי ומאפשר מימון נוסף זה.
בכל מקרה מיום חתימת ההסכם ועד תחילת הבניה יכולה לעבור תקופת זמן ממושכת של מספר שנים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
כאשר מדובר על פרויקט של הריסה ובניה מחדש מקובל שהיזם מממן שכירות לאורך כל תקופת הבנייה החל מהוצאת היתר בניה ועד מסירת הדירות לפי שווי דירה דומה באזור.
אם מדובר על פרויקט של הוספת קומות לעיתים נדירות מקובל שהיזם מממן שכירות בתקופת הבניה. זה תלוי כמובן במספר משתנים כמו מצב וגיל הדיירים, מיקום הדירה בבניין, וכן עד כמה הפרויקט רווחי ומאפשר מימון נוסף זה.
בכל מקרה מיום חתימת ההסכם ועד תחילת הבניה יכולה לעבור תקופת זמן ממושכת של מספר שנים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת חדר לדירה מתוך שטח ציבורי
יעל
13/03/18
לפני חתימה על חוזה תמ"א, הדירה שלי על הגג, צמודים אליה שטחים ציבוריים מה שהיה פעם אזורים לתליית כביסה וכיו"ב.
היזם טוען שאין אפשרות להשאיר שטח ציבורי ריק ומוכן להצמיד אותו לדירתי תמורת 165,000 ש"ח.
מדובר על שטח של 25 מ"ר שהוא טוען שהוא בעצם משלם עליו מיסים לעיריה ולכן "נאלץ" לגבות ממני.
האם זה הגיוני?
היזם טוען שאין אפשרות להשאיר שטח ציבורי ריק ומוכן להצמיד אותו לדירתי תמורת 165,000 ש"ח.
מדובר על שטח של 25 מ"ר שהוא טוען שהוא בעצם משלם עליו מיסים לעיריה ולכן "נאלץ" לגבות ממני.
האם זה הגיוני?
תוספת לדירה מתוך שטח ציבורי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/18
היי יעל
לא בטוח שהבנתי את כל הנתונים. לדירה לא יכולים להיות צמודים שטחים ציבוריים. או שזה שטח ציבורי או שזה שטח פרטי שצמוד לדירה.
צריך לראות מה מוסדר בנסח המקרקעין ומסמכי הבית המשותף.
אם השטח שלך אז אין לך מה לקנות אותו. אם השטח ציבור אז יש לבדוק את המחיר שננקב לעומת מחיר שוק.
165,000 ש"ח על 25 מ"ר נותן בערך 8,000 ש"ח למר לשטח שלא ברור לי אם הוא בנוי או לא ובכלל באיזה עיר/מקום מדובר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא בטוח שהבנתי את כל הנתונים. לדירה לא יכולים להיות צמודים שטחים ציבוריים. או שזה שטח ציבורי או שזה שטח פרטי שצמוד לדירה.
צריך לראות מה מוסדר בנסח המקרקעין ומסמכי הבית המשותף.
אם השטח שלך אז אין לך מה לקנות אותו. אם השטח ציבור אז יש לבדוק את המחיר שננקב לעומת מחיר שוק.
165,000 ש"ח על 25 מ"ר נותן בערך 8,000 ש"ח למר לשטח שלא ברור לי אם הוא בנוי או לא ובכלל באיזה עיר/מקום מדובר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1-זכויות בנייה
אלי
13/03/18
לפי
הזכויות בנייה אנו רשאים להרחיב בעוד 20 מ"ר (ברוטו) , מ-76
מ"ר ל-96 מ"ר.
בפועל
מה שקרה הוא שהיזם לקח מאיתנו 2 מ"ר מהדירה עבור מעלית לבניין.
ברצוני
לדעת האם אנו רשאים לדרוש ולהוסיף לתוספת של ה- 20 מ"ר של ההרחבה גם את ה- 2
מ"ר שהיזם לקח עבור המעלית ואז באמת אנו מגיעים לשטח של 96 מ"ר וזאת לפי
זכויות הבנייה שלנו
הזכויות בנייה אנו רשאים להרחיב בעוד 20 מ"ר (ברוטו) , מ-76
מ"ר ל-96 מ"ר.
בפועל
מה שקרה הוא שהיזם לקח מאיתנו 2 מ"ר מהדירה עבור מעלית לבניין.
ברצוני
לדעת האם אנו רשאים לדרוש ולהוסיף לתוספת של ה- 20 מ"ר של ההרחבה גם את ה- 2
מ"ר שהיזם לקח עבור המעלית ואז באמת אנו מגיעים לשטח של 96 מ"ר וזאת לפי
זכויות הבנייה שלנו
זכויות בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/18
אלי שלום
היכולת להרחיב את שטח הדירה תלויה לא רק בזכויוות בניה אם יש או אין, אלא גם בצורת המגרש, צורת הבנין הבנוי, קווי בנין ועוד שיקולים תכנונייים.
לפי מה שכתב נראה כי היזם צריך להכנס לדירות ולקחת 2 מ"ר עבור הוספת מעלית. בחישוב השטחים ירדו לך 2 מ"ר מההשטח העיקרי של הדירה כך שתוכל להרחיב ביותר. אבל כמו שכתבתי קודם - יתכן ולא ניתן לממש את זכויות הבניה הללו בשל אילוצים תכנוניים אחרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
היכולת להרחיב את שטח הדירה תלויה לא רק בזכויוות בניה אם יש או אין, אלא גם בצורת המגרש, צורת הבנין הבנוי, קווי בנין ועוד שיקולים תכנונייים.
לפי מה שכתב נראה כי היזם צריך להכנס לדירות ולקחת 2 מ"ר עבור הוספת מעלית. בחישוב השטחים ירדו לך 2 מ"ר מההשטח העיקרי של הדירה כך שתוכל להרחיב ביותר. אבל כמו שכתבתי קודם - יתכן ולא ניתן לממש את זכויות הבניה הללו בשל אילוצים תכנוניים אחרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
