פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
חיוב תשלום
יניב
12/06/18
למי צריך לפנות על מנת לתבוע את הקבלן שישלם את הצריכה במשותפת של המים ? בתמא 38 . מי הגורם שיכול לחייב אותו? תודה.
תשלום צריכת מים משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
יניב שלום
אם היזם לא משלם את חשבונות המים שעליו לשלם אז ניתן להגיש נגדו תביעה המתבררת בבית משפט רגיל, בהתאם לסכום התביעה. אני מניח שלא מדובר בהרבה כסף כך שניתן להגיש בבית משפט לתביעות קטנות או בבית משפט שלום. אבל נראה לי מוזר שיזם "יתלכלך" על זוטות כאלו. מציע שעורך הדין המלוה אותכם בפרויקט יפנה אליו בדרישה קודם להגשת תביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם היזם לא משלם את חשבונות המים שעליו לשלם אז ניתן להגיש נגדו תביעה המתבררת בבית משפט רגיל, בהתאם לסכום התביעה. אני מניח שלא מדובר בהרבה כסף כך שניתן להגיש בבית משפט לתביעות קטנות או בבית משפט שלום. אבל נראה לי מוזר שיזם "יתלכלך" על זוטות כאלו. מציע שעורך הדין המלוה אותכם בפרויקט יפנה אליו בדרישה קודם להגשת תביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום חשבון
יניב
12/06/18
מה השיקולים האם לשלם חשבון מים של צריכה משותפת או לא לשלם ? צריכה משותפת בבניין תמא שהקבלן לא מוכן לשלם?
תשלום חשבון מים משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
יניב שלום-
בהמשך לתשובה למעלה - אם היזם לא משלם צריכת מים שעליו לשלמו לדעתכם, למרות שדרשתם ממנו לעשות כן, אני ממליץ לשלם בעצמכם ולבתוע מהיזם את מה שהוא חייב.
בדר"כ צריכה משותפת נכללת בחשבונות הפרטיים. אם לא תשלמו - אתם עלולים להסתכן בניתוק וחבל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בהמשך לתשובה למעלה - אם היזם לא משלם צריכת מים שעליו לשלמו לדעתכם, למרות שדרשתם ממנו לעשות כן, אני ממליץ לשלם בעצמכם ולבתוע מהיזם את מה שהוא חייב.
בדר"כ צריכה משותפת נכללת בחשבונות הפרטיים. אם לא תשלמו - אתם עלולים להסתכן בניתוק וחבל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן לא משתף פעולה
דייר בתמ"א 38
11/06/18
שלום וברכה,
היזם שלנו עצר את העבודה באתר מסיבות לא ברורות, שלחתי לו מייל בנושא כאשר העו"ד שלנו (שבמפרע התברר כחבר של היזם) מכותב גם כן, אך לא זכיתי לתשובה. שלחתי מייל לעורך דין בנפרד, אך גם על זה לא נעניתי בתשובה ( מעדיף מיילים כדי שיהיה מתועד ).
מה ניתן לעשות במידה והיזם חורג בלוחות זמנים ולא מגיב ?
אנחנו במציאות שבה הרבה מהדיירים גרים בשכירות, ולמי שגר בבניין, אין כסף לשכור עו"ד נוסף שיקח את העבודה ויציל אותנו מהמצב הזה.
היזם שלנו עצר את העבודה באתר מסיבות לא ברורות, שלחתי לו מייל בנושא כאשר העו"ד שלנו (שבמפרע התברר כחבר של היזם) מכותב גם כן, אך לא זכיתי לתשובה. שלחתי מייל לעורך דין בנפרד, אך גם על זה לא נעניתי בתשובה ( מעדיף מיילים כדי שיהיה מתועד ).
מה ניתן לעשות במידה והיזם חורג בלוחות זמנים ולא מגיב ?
אנחנו במציאות שבה הרבה מהדיירים גרים בשכירות, ולמי שגר בבניין, אין כסף לשכור עו"ד נוסף שיקח את העבודה ויציל אותנו מהמצב הזה.
עצירת עבודות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/06/18
לדייר שלום,
מצב בו היזם עוצר את העבודות ללא כל סיבה הוא מצב בלתי תקין בלשון המעטה.
יש לעיין בהסכם ולבדוק איזה סעדים יש לכם במקרה כזה (ביטול ההסכם, החלפת היזם, מימוש ערבויות וכו').
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מצב בו היזם עוצר את העבודות ללא כל סיבה הוא מצב בלתי תקין בלשון המעטה.
יש לעיין בהסכם ולבדוק איזה סעדים יש לכם במקרה כזה (ביטול ההסכם, החלפת היזם, מימוש ערבויות וכו').
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום חשבון
יניב
10/06/18
מה ההמלצה ? אם דיירים קיבלו חשבון מים מופרז של צריכה של מים בתמא 38 ....לשלם את החשבון ואז לתבוע? או לא לשלם ואז לתבוע את הקבלן שהוא ישלם ? מה הדבר הנכון לעשות?
חשבון מים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/06/18
התשובה תלויה בשיקולים שונים. לעיתים עדיף לשלם ואז לתבוע לעיתים עדיף לעמוד על זכויותיכם ולא לשלם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות חוק מכר פרויקט פינוי בינוי
רותי
09/06/18
היזם מוכן לספק ערבות חוק מכר של חברת ביטוח מובילה, במקום ערבות מכר בנקאית. האם ערבות כזו, מספקת את אותה מידת הגנה שמספקת ערבות בנקאית? האם כבר יש ניסיון כזה, בו היה צורך לממש את הערבות הביטוחית? תודה רבה
ערבות חברת ביטוח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
בוקר טוב רותי
אין שום בעיה עם ערבות חוק מכר שמוציאה חברת ביטוח. זה מוכר גם בחוק.
אני מקווה שלא תדרשי למימוש הערבות אבל רק לידיעתך כי אין הרבה מקרים של מימוש ערבויות כאלו. בדר"כ מוצאים דרכים להשלים את בנית הפרויקט באמצעות כינוס נכסים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין שום בעיה עם ערבות חוק מכר שמוציאה חברת ביטוח. זה מוכר גם בחוק.
אני מקווה שלא תדרשי למימוש הערבות אבל רק לידיעתך כי אין הרבה מקרים של מימוש ערבויות כאלו. בדר"כ מוצאים דרכים להשלים את בנית הפרויקט באמצעות כינוס נכסים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחלקת המדידות נמצאת בעירייה לא בהסדר מקרקעין!!!
כותלינה
09/06/18
למה מחלקת המדידות של הערייה לא אחראית גם על הרישום בטאבו?.
הרי המדידות והמודדים משתייכים לערייה ולפיקוח על הבניין אז למה .. אז גם הפיקוח על הרישום של הנסח טאבו שמבטה את שטח הדירה לא יהייה תחת פיקוח המודדים של הערייה ????
חישוב שיטה זאת חישוב שיטה אחרת חישוב שברים חישוב חישוב רגלים..ערוב ... ואם עדין זה לא קיים אז לפחות שיהייה זה בתשלום למי שמבקש !!!!
כל מענה ישא ברכה
הרי המדידות והמודדים משתייכים לערייה ולפיקוח על הבניין אז למה .. אז גם הפיקוח על הרישום של הנסח טאבו שמבטה את שטח הדירה לא יהייה תחת פיקוח המודדים של הערייה ????
חישוב שיטה זאת חישוב שיטה אחרת חישוב שברים חישוב חישוב רגלים..ערוב ... ואם עדין זה לא קיים אז לפחות שיהייה זה בתשלום למי שמבקש !!!!
כל מענה ישא ברכה
מדידות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
שלום רב
יש מספר לשכות רישום מקרקעין בארץ. כל אחת אחראית על מספר ישובים.
העיריה לא מכינה ץוכניות מדידה וגם הטאבו לא. את המדידות מכינים מודדים מוסמכים ומקצועיים שהוכשרו לכך והם אלו שחותמים על התוכניות. העיריה או לשכת רישום המקרקעין מסתמכים על מדידות אלו לעיתים לאחר בדיקה קלה ולא מעבר לכך.
לגבי חישוב השברים - זה לא מסובך. בדרך כלל לוקחים את השטח המדוד של כל יחידה חלקי סך כל השטח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש מספר לשכות רישום מקרקעין בארץ. כל אחת אחראית על מספר ישובים.
העיריה לא מכינה ץוכניות מדידה וגם הטאבו לא. את המדידות מכינים מודדים מוסמכים ומקצועיים שהוכשרו לכך והם אלו שחותמים על התוכניות. העיריה או לשכת רישום המקרקעין מסתמכים על מדידות אלו לעיתים לאחר בדיקה קלה ולא מעבר לכך.
לגבי חישוב השברים - זה לא מסובך. בדרך כלל לוקחים את השטח המדוד של כל יחידה חלקי סך כל השטח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקן 21 ב תמא 2 לפני העמדת הסרבן לפני המפקחת
כותלינה 22
09/06/18
האם על פי חוק החיזוק ניתן לדרוש מהיזם להציג פרוטוקול מאושר של תקן 21 (עבור תמא2 ) כאשר דייר מבקש זאת לפחות 3 חודשים לפני הגשת הבקשת היתר לערייה ?
תודה רבה
תודה רבה
תקן 21
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
לא. תקן 21 מיועד לפרויקטים של פינוי בינוי ולא של תמ"א 38. פרויקטים של פינוי בינוי מתיחסים לשטחי קרקע/יחידות דיור רבות יותר.
יש עיריות שדורשות מהיזם המצאת שומה כחלק מהתנאים להיתר בניה ויש לבדוק אם זה המצב אצלך.
מעבר לכך זה ענין הסכמי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש עיריות שדורשות מהיזם המצאת שומה כחלק מהתנאים להיתר בניה ויש לבדוק אם זה המצב אצלך.
מעבר לכך זה ענין הסכמי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין בתל אביב ברחוב ראשי עם 18 דירות ו 6 חנויות
בעל חנות חביב
08/06/18
בעלי 18 הדירות מנסים לעשות תמ"א 38 (הריסה ובניה) עם עו"ד XXYY.
בעלי הדירות חתמו. לנו בעלי החנויות פחות לחוץ...
שאלות:
1. מה נהוג שבעלי חנויות מקבלים יחס בנכס המשותף ע"פ הערכת שמאי?
דוגמה: חנות שווה 1.5 מיליון
שווי כל 24 הנכסים 75 מיליון.2% מכל שווי ההטבה.. בנדל"ן או בכסף...
ע"פ התכנית הדירות יקבלו 12-18 מ"ר מ. שמש מחסן חניה וכד.
עו"ד גב XXYYZZ מייצגת את בעלי הדירות. אף בעל חנות לא חתם.
לבעלי החנויות מציעים לנו - "תוספת שטח לפי אותו אחוז קומבינציה אם ניתן".
אחוז קומבינציה לפי שווי או לפי שטח הנכס?
מ"ר חנות שווה הרבה יותר ממ"ר דירה.
בעלי הדירות חתמו. לנו בעלי החנויות פחות לחוץ...
שאלות:
1. מה נהוג שבעלי חנויות מקבלים יחס בנכס המשותף ע"פ הערכת שמאי?
דוגמה: חנות שווה 1.5 מיליון
שווי כל 24 הנכסים 75 מיליון.2% מכל שווי ההטבה.. בנדל"ן או בכסף...
ע"פ התכנית הדירות יקבלו 12-18 מ"ר מ. שמש מחסן חניה וכד.
עו"ד גב XXYYZZ מייצגת את בעלי הדירות. אף בעל חנות לא חתם.
לבעלי החנויות מציעים לנו - "תוספת שטח לפי אותו אחוז קומבינציה אם ניתן".
אחוז קומבינציה לפי שווי או לפי שטח הנכס?
מ"ר חנות שווה הרבה יותר ממ"ר דירה.
תמורה לבעלי חנויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
שלום לבעל החנות החביב
אין נהוג. התשובה מאוד תלויה בפרטי הפרויקט עצמו, ובמצב הזכויות הנוכחי.
אבל כמה נקודות-
מחסן לחנות היא תמורה חשובה.
כך גם חניה.
לא יודע אם ניתן להגדיל את שטח החנות- יש לבדוק מול התכנון העקרוני.
לוודא שניתן יהיה להשכיר את החנות החדשה לשימושים שאתם רוצים.
מפרט טכני ספציפי לחנויות כולל אם ניתן- גלריות, שירותים, מזגנים וכו'.
אפשר לחשוב על עוד תמורות שרלבנטיות לבעלי חנויות.
לפי מה שאתה מתאר ממילא לא ניתן להגיע לרוב הדרוש (80%) ללא הסכמה מול לק לפחות מבעלי החנויות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין נהוג. התשובה מאוד תלויה בפרטי הפרויקט עצמו, ובמצב הזכויות הנוכחי.
אבל כמה נקודות-
מחסן לחנות היא תמורה חשובה.
כך גם חניה.
לא יודע אם ניתן להגדיל את שטח החנות- יש לבדוק מול התכנון העקרוני.
לוודא שניתן יהיה להשכיר את החנות החדשה לשימושים שאתם רוצים.
מפרט טכני ספציפי לחנויות כולל אם ניתן- גלריות, שירותים, מזגנים וכו'.
אפשר לחשוב על עוד תמורות שרלבנטיות לבעלי חנויות.
לפי מה שאתה מתאר ממילא לא ניתן להגיע לרוב הדרוש (80%) ללא הסכמה מול לק לפחות מבעלי החנויות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 קבלן מנפנף
יניב
07/06/18
היי, רציתי לדעת בבניין שלי חיברו צינרות לתקרה והשתמשו בשטח לשים חומרי בניה של תמא של בניין ליד, השתמשו בשטח של הבניין שלי עוד לפני שהתחילו לעבוד גם בבניין שלי
בתאריך 1/6/18 קיבלתי צריכה משותפת 70 קוב , פניתי לקבלן לגבי הצריכה משתופת , לטענתו הוא אכן השתמש בשטח של הבניין שלי ואכן התחיל הכנות של צינורות בתקרה לפני 4 חודשיים, אך מד מים על שמו חיבר רק לפני שבוע ולכן הוא לא אמור לשלם את הצריכה משותפת, כי הוא אמור לשלם מרגע שחיבר מד מים, ציינתי בפניו שהתחיל לחבר צינורות ולהשתמש בשטח ולשים עליו חומרים וכדומה כבר 4 חודשים, מה הקשר למתי חיברת מד מים ? מי אמר שלא נגעת בצנרת לפני ועשית נזק בזמן שפלשת לשטח? וכדומה.
שאלתי :
1. האם הוא אמור לשלם את הצריכה המשותפת כי גם כי חיבר צינרות לתקרה לפני 4 חודשיים ( ללא קשר מתי חיבר את המד מים ) + גם השתמש בשטח הבניין לשים חומרי בנייה , חולות וכדומה מבניין ליד ? האם אני צודק בטענתי שצריך לשלם , כי מבחינתי נגע בשטח וממש לא איכפת לי מתי חיבר את מד המים , כי אולי פיצץ צינור או מכל סיבה אחרת שעשה שאני לא יכול לדעת.
2. בחוזה רשום המשפט הבא מה זה אומר בעברית פשוטה : " מוסכם, כי היזם יתקין מונה חשמל ומים נפרדים לבניין וישלם בגין צריכתם. בנוסף מוסכם כי טרם תחילת העבודות בפועל, יערך פרוטוקול ע"י נציגי המזמין ונציג היזם בו יפורטו, כל הליקויים הטעונים תיקון ע"ח המזמין ולמזמין לא תהיה כל דרישה ו/או אענה כלפי היזם בגיין ליקוים אלו" .
הערה - חשוב לציין על פי הנאמר בסעיף 2 היזם לא נפגש עם שוב נציג לפני חיבור המד מים.
אשמח לקבל מענה לגבי סעיף 1 ולגבי סעיף 2 .
הדיירים אינם מעוניינים בעו"ד בגלל הומאות כספיות. אשמח לדעת מי צודק ? והאם ניתן לתבוע את הקבלן או לא ?
תודה ויום טוב
בתאריך 1/6/18 קיבלתי צריכה משותפת 70 קוב , פניתי לקבלן לגבי הצריכה משתופת , לטענתו הוא אכן השתמש בשטח של הבניין שלי ואכן התחיל הכנות של צינורות בתקרה לפני 4 חודשיים, אך מד מים על שמו חיבר רק לפני שבוע ולכן הוא לא אמור לשלם את הצריכה משותפת, כי הוא אמור לשלם מרגע שחיבר מד מים, ציינתי בפניו שהתחיל לחבר צינורות ולהשתמש בשטח ולשים עליו חומרים וכדומה כבר 4 חודשים, מה הקשר למתי חיברת מד מים ? מי אמר שלא נגעת בצנרת לפני ועשית נזק בזמן שפלשת לשטח? וכדומה.
שאלתי :
1. האם הוא אמור לשלם את הצריכה המשותפת כי גם כי חיבר צינרות לתקרה לפני 4 חודשיים ( ללא קשר מתי חיבר את המד מים ) + גם השתמש בשטח הבניין לשים חומרי בנייה , חולות וכדומה מבניין ליד ? האם אני צודק בטענתי שצריך לשלם , כי מבחינתי נגע בשטח וממש לא איכפת לי מתי חיבר את מד המים , כי אולי פיצץ צינור או מכל סיבה אחרת שעשה שאני לא יכול לדעת.
2. בחוזה רשום המשפט הבא מה זה אומר בעברית פשוטה : " מוסכם, כי היזם יתקין מונה חשמל ומים נפרדים לבניין וישלם בגין צריכתם. בנוסף מוסכם כי טרם תחילת העבודות בפועל, יערך פרוטוקול ע"י נציגי המזמין ונציג היזם בו יפורטו, כל הליקויים הטעונים תיקון ע"ח המזמין ולמזמין לא תהיה כל דרישה ו/או אענה כלפי היזם בגיין ליקוים אלו" .
הערה - חשוב לציין על פי הנאמר בסעיף 2 היזם לא נפגש עם שוב נציג לפני חיבור המד מים.
אשמח לקבל מענה לגבי סעיף 1 ולגבי סעיף 2 .
הדיירים אינם מעוניינים בעו"ד בגלל הומאות כספיות. אשמח לדעת מי צודק ? והאם ניתן לתבוע את הקבלן או לא ?
תודה ויום טוב
צריכת מים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
היי יניב
אני עכשיו קורא פניה זו לאחר תשובה שנתתי לך למעלה.
בעיקרון הוא חייב בתשלום צריכת מים משותפת מהיום שהתחיל לעשות שימוש בצריכה כזו. אם הוא פלש, הניח צינורות וכו' - לא רואה מה הקשר לצריכת המים.
העובדה שיש לך חיוב גדול מלמדת שאו היה פיצוץ בצינור המשותף או שהוא כן השתמש. בכל מקרה אני לא מבין למה הוא מתעסק בזוטות כאלו.
לגבי מה שכתבתם בהסכם - אז כתבתם. חברת חשמל לא מספקת מונה חשמל נפרד וכך גם חברת המים.
בכל בנין יש כבר מונה חשמל לצריכה המשותפת - תאורת לובי וחניות, מעלית אם יש, ועוד.
צריכת מים משותפת נכללת בחשבונות המים האישיים של דיירי הבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני עכשיו קורא פניה זו לאחר תשובה שנתתי לך למעלה.
בעיקרון הוא חייב בתשלום צריכת מים משותפת מהיום שהתחיל לעשות שימוש בצריכה כזו. אם הוא פלש, הניח צינורות וכו' - לא רואה מה הקשר לצריכת המים.
העובדה שיש לך חיוב גדול מלמדת שאו היה פיצוץ בצינור המשותף או שהוא כן השתמש. בכל מקרה אני לא מבין למה הוא מתעסק בזוטות כאלו.
לגבי מה שכתבתם בהסכם - אז כתבתם. חברת חשמל לא מספקת מונה חשמל נפרד וכך גם חברת המים.
בכל בנין יש כבר מונה חשמל לצריכה המשותפת - תאורת לובי וחניות, מעלית אם יש, ועוד.
צריכת מים משותפת נכללת בחשבונות המים האישיים של דיירי הבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1-ליווי בנקאי
אלי
06/06/18
האם יש הבדל בין ליווי בנקאי שנעשה ע"י בנק או לחלופין ע"י חברת ביטוח או קרן פרטית המתמחה בתחום זה?
ליווי בנקאי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
10/06/18
שלום אלי,
חברות הביטוח נכנסו לתחום הליווי הבנקאי והן מלוות כיום פרויקטים בדיוק כמו הבנקים.
הליווי נעשה באותה דרך של הנפקת פנקס שוברים של חשבון ליווי סגור של הפרויקט. לאחר התשלום באמצעות שובר מונפקת לרוכש ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על הסכום ששולם.
לגבי קרן פרטית, כל עוד היא פועלת באותה דרך כלומר הקונה מקבל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח היא עומדת בדרישות החוק.
ממילא אף בנק או חברת ביטוח לא ינפיקו ערבויות כאמור אלא אם כן ישוכנעו כי הפרויקט מלווה באופן בו מלווים פרויקטים בשיטת חשבון הליווי הסגור תוך הבטחה שהיזם יעמוד בהתחייבויותיו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חברות הביטוח נכנסו לתחום הליווי הבנקאי והן מלוות כיום פרויקטים בדיוק כמו הבנקים.
הליווי נעשה באותה דרך של הנפקת פנקס שוברים של חשבון ליווי סגור של הפרויקט. לאחר התשלום באמצעות שובר מונפקת לרוכש ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על הסכום ששולם.
לגבי קרן פרטית, כל עוד היא פועלת באותה דרך כלומר הקונה מקבל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח היא עומדת בדרישות החוק.
ממילא אף בנק או חברת ביטוח לא ינפיקו ערבויות כאמור אלא אם כן ישוכנעו כי הפרויקט מלווה באופן בו מלווים פרויקטים בשיטת חשבון הליווי הסגור תוך הבטחה שהיזם יעמוד בהתחייבויותיו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובות העו"ד
רמי אהרוני
05/06/18
שלום
רציתי לדעת אם אנחנו רוצים להגיש תביעה נגד היזם בגין איחור בסיום התמ"א לפי החוזה
האם זה חלק מתפקידו של העו"ד שמלווה אותנו בתהליך
או שזה משהו נפרד מהחוזה ומצריך תשלום בנפרד לעו"ד
תודה
רציתי לדעת אם אנחנו רוצים להגיש תביעה נגד היזם בגין איחור בסיום התמ"א לפי החוזה
האם זה חלק מתפקידו של העו"ד שמלווה אותנו בתהליך
או שזה משהו נפרד מהחוזה ומצריך תשלום בנפרד לעו"ד
תודה
חובות העו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/18
רמי שלום
תביעות כפי שתארת הן בדרך כלל נפרדות ומשלמים עליהן שכר טרחה נפרד. אבל תלוי גם מה כתוב בהסכם שכר הטרחה מול עורך דין. בכל מקרה - אם אין התיחסות שהשכר כולל גם תביעות נגד היזם אז זה לא כלול.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תביעות כפי שתארת הן בדרך כלל נפרדות ומשלמים עליהן שכר טרחה נפרד. אבל תלוי גם מה כתוב בהסכם שכר הטרחה מול עורך דין. בכל מקרה - אם אין התיחסות שהשכר כולל גם תביעות נגד היזם אז זה לא כלול.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מים משותף
ירון
04/06/18
היי,
קבלן בבניין תמא החליף צנרת, המים המשותף עלה לכל דייר מ 2 קוב ל 50 קוב כמעט מעל 700 שח יותר במים, הקבלן טוען שאין קשר אליו, למרות ש 40 שנה לא קרה דבר כזה, מה ניתן לעשות בנושא הזה? למי לפנות? הקבלן לא אמור לקחת אחריות הרגע שהתחיל לעבוד? בנוסף גם משתמש בחשמל של הבניין ומים. ניתן לפנות לעיירה שיחייבו אותו לשלם ? לפני פונים? בבניין אין עו"ד מייצג בתמא.
תודה לעונים
קבלן בבניין תמא החליף צנרת, המים המשותף עלה לכל דייר מ 2 קוב ל 50 קוב כמעט מעל 700 שח יותר במים, הקבלן טוען שאין קשר אליו, למרות ש 40 שנה לא קרה דבר כזה, מה ניתן לעשות בנושא הזה? למי לפנות? הקבלן לא אמור לקחת אחריות הרגע שהתחיל לעבוד? בנוסף גם משתמש בחשמל של הבניין ומים. ניתן לפנות לעיירה שיחייבו אותו לשלם ? לפני פונים? בבניין אין עו"ד מייצג בתמא.
תודה לעונים
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
05/06/18
השאלה נשאלה כבר ונענתה למטה.
לא ברור לי מדוע לבניין אין עו"ד. בכל מקרה ככל ואינכם מרוצים מהתנהלות הקבלן הגיע הזמן לשכור שירותים של עו"ד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לא ברור לי מדוע לבניין אין עו"ד. בכל מקרה ככל ואינכם מרוצים מהתנהלות הקבלן הגיע הזמן לשכור שירותים של עו"ד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור פירוט יותר של השאלה
ירון
04/06/18
יש, מים משותף בבניין, חשמל על החזקה של הקו, ועד , ארנונה יש פטור רק לחצי שנה....השאלה האם ניתן להגיש ערעור שהקבלן ישלם את זה?
האם אפשר להגיש ערעור למפקחת המקרקעין להוסיף לפרטוקול את הנטל של הוצאות נוספות שהוכפלו ל 2 דירות, בהחלטת המפקחת הוחלט שעל הקבלן להשכיר דירה לאישה מבוגרת על מנת שלא תגור בבניין שנעשה בו תמא ודירתה הפרטית בבניין של התמא תשאר ריקה.
אך כאשר הדירה ריקה על האישה המבוגרת לשלם הוצאות כל מים, גז, ארנונה , אגרת שמירה על 2 דירות.
1. הדירה שבבעלותה.
2. הדירה שהקבלן השכיר לה.
האם על פי החוק אפשר לבקש בערעור אצל המפקחת שהקבלן ישא על עצמו את העלויות של הדירה הריקה, שהאישה המבוגרת לא תשלם הוצאות כפולות על 2 דירות בעקבות התמא שנעדה בבניין שלה? מה הסיכוי שהאידה תזכה בערעור....אישה החיה מקצבת זקנה.
האם אפשר להגיש ערעור למפקחת המקרקעין להוסיף לפרטוקול את הנטל של הוצאות נוספות שהוכפלו ל 2 דירות, בהחלטת המפקחת הוחלט שעל הקבלן להשכיר דירה לאישה מבוגרת על מנת שלא תגור בבניין שנעשה בו תמא ודירתה הפרטית בבניין של התמא תשאר ריקה.
אך כאשר הדירה ריקה על האישה המבוגרת לשלם הוצאות כל מים, גז, ארנונה , אגרת שמירה על 2 דירות.
1. הדירה שבבעלותה.
2. הדירה שהקבלן השכיר לה.
האם על פי החוק אפשר לבקש בערעור אצל המפקחת שהקבלן ישא על עצמו את העלויות של הדירה הריקה, שהאישה המבוגרת לא תשלם הוצאות כפולות על 2 דירות בעקבות התמא שנעדה בבניין שלה? מה הסיכוי שהאידה תזכה בערעור....אישה החיה מקצבת זקנה.
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
05/06/18
השאלה נענתה למטה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
אילנה באבו
04/06/18
שלום, רציתי לדעת אני גרה בקומת קרקע האם זכותי להישאר בקרקע? והוא חייב שוויון?
אשמח לתשובה, בברכה, אילנה.
אשמח לתשובה, בברכה, אילנה.
דירת קרקע
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
05/06/18
אילנה שלום,
אין לשאלתך תשובה מחייבת ובטח שלא זכות מעוגנת בחקיקה.
כל מקרה שונה ממשנהו והרבה תלוי במו"מ בין הצדדים.
בחלק מהמקרים בעלי דירות הקרקע אכן נשארים באותה קומה ובחלק מהמקרים לא ולעיתים ישנו פתרון יצירתי אחר.
מציע לך לפנות ליעוץ באופן פרטני שיבדוק את המקרה ויוכל להמליץ לך מה לעשות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אין לשאלתך תשובה מחייבת ובטח שלא זכות מעוגנת בחקיקה.
כל מקרה שונה ממשנהו והרבה תלוי במו"מ בין הצדדים.
בחלק מהמקרים בעלי דירות הקרקע אכן נשארים באותה קומה ובחלק מהמקרים לא ולעיתים ישנו פתרון יצירתי אחר.
מציע לך לפנות ליעוץ באופן פרטני שיבדוק את המקרה ויוכל להמליץ לך מה לעשות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון מצוי
ראובן
02/06/18
בבניין שלנו יש תקנון מצוי מזה 69 שנה האם ניתן לשנות אותו רק ע"י אסיפת דיירים ?
האם ניתן לשנות אותו ו/ או להוסיף דברים ללא הסכמת 100 % של כל בעלי הדירות בבניין?
האם ניתן לשנות אותו ו/ או להוסיף דברים ללא הסכמת 100 % של כל בעלי הדירות בבניין?
תקנון מצוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/18
ראובן שלום
בעיקרון ניתן לקבוע תקנון מוסכם בהחלטת רוב של 2/3 מבעלי הדירות וזאת בהתאם לסעיף 62 לחוק המקרקעין. אבל לא ניתן לחייב סרבנים בתשלומים נוספים או להוציא חלקים מהרכוש המשותף אלא בהסכמת כולם.
כך שתלוי גם מה הנושאים שאתם רוצים להסדיר בתקנון המוסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ההבדל בין נציגות ניהול הבית לבין הנציגות של התמא2
יצקי
02/06/18
הנציגות של בית משותף מוגדרת בתקנון המצוי ואו המוסכם.
וקוראים לזה וועד הבית .
לצורך התמא יש לוועד זה שם אחר "נציגות" .
מה ההבדל ביניהם ף בין וועד הבית המוגדר בתקנון לבין הנציגות לצורך התמ"א ?
מה יהייה התפקיד של הנציגות שנקבע בתמ"א 38/2 .?
ומה הן ההחלטות שעליהן נציגות של התמא יכולה לקבוע ?
התקנון של בית משותף מגדיר מה הוועד שנבחר יכול או לא יכול. וכלול בחוק המקרקעין .
אבל לנציגות של תמא 2 אין שום רגולציות .... אבל בכל תמא 38 מדובר על "הנציגות ".........
אין שום רגולציות בעניין ההחלטות ואו התפקיד של נציגות זאת בעניין התמ"א. .
תודה רבה
וקוראים לזה וועד הבית .
לצורך התמא יש לוועד זה שם אחר "נציגות" .
מה ההבדל ביניהם ף בין וועד הבית המוגדר בתקנון לבין הנציגות לצורך התמ"א ?
מה יהייה התפקיד של הנציגות שנקבע בתמ"א 38/2 .?
ומה הן ההחלטות שעליהן נציגות של התמא יכולה לקבוע ?
התקנון של בית משותף מגדיר מה הוועד שנבחר יכול או לא יכול. וכלול בחוק המקרקעין .
אבל לנציגות של תמא 2 אין שום רגולציות .... אבל בכל תמא 38 מדובר על "הנציגות ".........
אין שום רגולציות בעניין ההחלטות ואו התפקיד של נציגות זאת בעניין התמ"א. .
תודה רבה
ההבדל בין נציגות הבית ובין נציגות לענין התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/18
יצקי שלום
שאלה טובה והבהרה חשובה כאן.
סמכויותיה של נציגות הבית המשותף, לרבות אופן בחירתה, מוסדרים בחוק המקרקעין. תפקידה הוא לטפל בענינים השוטפים של ניהול ואחזרת הבית.
נציגות לענין תמ"א 38 אינה מוסדרת בחוק. ניתן לחלק את תפקידיה וסמכויותיה לשני שלבים.
שלב ראשון הוא עד חתימת ההסכם - מדובר על מספר נציגים של בעלי הדירות העוסקים בפועל בקידום למעשה של פרויקט התמ"א עד לחתימתו. לעיתים אנשים אלו נבחרו בצורה מסודרת על ידי האחרים ולעיתים מדובר על התנהלות "בשטח" של אלו שדוחפים את הפרויקט קדימה. בכל מקרה- אין לאלו סמכויות כלל לקבוע או להחליט בשם אחרים. יחד עם זאת ומאחר והם אלו שדוחפים לא רק את התהליך אלא גם לבחירת יזם - יש לוודא שהכל נעשה בצורה שקופה וגלויה לאחרים וכי הדיווחים כלפיהם נעשים לעיתים קרובות ובצורה מסודרת וכן כי אין למעשה "השתלטות" של אות אנשים על תהליך הבחירה.
השלב השני הוא אחרי חתימת ההסכם - בדרך כלל בהסכם התמ"א עצמו קובעים מי הם חברי הנציגות ומה סמכויותיהם. סמכויות אלו הן על פי רוב - אישור תכנון מוקדם, מתן אורכות וכו'. הם לא יכולים או אמורים לשנות הסכמות מהותיות הכלולות בהסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה טובה והבהרה חשובה כאן.
סמכויותיה של נציגות הבית המשותף, לרבות אופן בחירתה, מוסדרים בחוק המקרקעין. תפקידה הוא לטפל בענינים השוטפים של ניהול ואחזרת הבית.
נציגות לענין תמ"א 38 אינה מוסדרת בחוק. ניתן לחלק את תפקידיה וסמכויותיה לשני שלבים.
שלב ראשון הוא עד חתימת ההסכם - מדובר על מספר נציגים של בעלי הדירות העוסקים בפועל בקידום למעשה של פרויקט התמ"א עד לחתימתו. לעיתים אנשים אלו נבחרו בצורה מסודרת על ידי האחרים ולעיתים מדובר על התנהלות "בשטח" של אלו שדוחפים את הפרויקט קדימה. בכל מקרה- אין לאלו סמכויות כלל לקבוע או להחליט בשם אחרים. יחד עם זאת ומאחר והם אלו שדוחפים לא רק את התהליך אלא גם לבחירת יזם - יש לוודא שהכל נעשה בצורה שקופה וגלויה לאחרים וכי הדיווחים כלפיהם נעשים לעיתים קרובות ובצורה מסודרת וכן כי אין למעשה "השתלטות" של אות אנשים על תהליך הבחירה.
השלב השני הוא אחרי חתימת ההסכם - בדרך כלל בהסכם התמ"א עצמו קובעים מי הם חברי הנציגות ומה סמכויותיהם. סמכויות אלו הן על פי רוב - אישור תכנון מוקדם, מתן אורכות וכו'. הם לא יכולים או אמורים לשנות הסכמות מהותיות הכלולות בהסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן להפוך מרפסת מקורה לגזוזטרא בקומה אחרונה
יצחק
02/06/18
לסבתא שלי יש דירה אחרונה בבניין ויש לה מרפסת מקורה .
היא מעוניינת להפוך אותה לפרגולה עם בטון .
האם זה אפשרי ?
תודה רבה לכם
היא מעוניינת להפוך אותה לפרגולה עם בטון .
האם זה אפשרי ?
תודה רבה לכם
הפיכת מרפסת מקורה לגזוזטרה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/18
יצחק שלום
אם הבנתי נכון למרפסת יש קירוי מלמעלה שאתה רוצה להרוס? אם זה המצב זה מחייב היתר בניה ולא נראה לי שתהיה בעיה לקבל.
אם לא הבנתי את הנתונים נא הבהר שוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם הבנתי נכון למרפסת יש קירוי מלמעלה שאתה רוצה להרוס? אם זה המצב זה מחייב היתר בניה ולא נראה לי שתהיה בעיה לקבל.
אם לא הבנתי את הנתונים נא הבהר שוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
סול אליהו
01/06/18
הי השאלה שלי היא אם יש חוק חדש לגבי החתמת הדיירים ואם צריך לתת זאת לועד הדיירים באותו בניין?
מדובר על תמא 38/2
מדובר על תמא 38/2
החתמת דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/18
אליהו שלום רב
השאלה שלך לא ברורה עד הסוף. אין חוק חדש בהקשר תמ"א 38/2 הנוגע להחתמת דיירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השאלה שלך לא ברורה עד הסוף. אין חוק חדש בהקשר תמ"א 38/2 הנוגע להחתמת דיירים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנון המצוי
פאינייה
31/05/18
התקנון המצוי מתיחס בכל תוכנו ל"דירות" . בתקנון המצוי לא מתיחס למשרד ולא לחדרי משרד ולא לחנות .
הוא מתיחס בפרוש לדירות .
כיצד מתיחס התקנון המצוי ליחידות שנבנו בהיתר בנייה מקורי לייעוד של חדרי משרד ?
האם לחדרי משרד אלו שנבנו במקור כחדרי משרד יונפק קול לצורך אסיפות דיירים ????
אומנם נרשמו כתת חלקות בטאבו אבל אין להם היתר לייעוד כדירות?
אז איך מתיחס התקנון המצוי למשרדים אלו??
אני מודה לכם מאוד אם תענו לשאלה שלי
הוא מתיחס בפרוש לדירות .
כיצד מתיחס התקנון המצוי ליחידות שנבנו בהיתר בנייה מקורי לייעוד של חדרי משרד ?
האם לחדרי משרד אלו שנבנו במקור כחדרי משרד יונפק קול לצורך אסיפות דיירים ????
אומנם נרשמו כתת חלקות בטאבו אבל אין להם היתר לייעוד כדירות?
אז איך מתיחס התקנון המצוי למשרדים אלו??
אני מודה לכם מאוד אם תענו לשאלה שלי
התיחסות למשרד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/18
פאני שלום
את טועה בנקודת המוצא.
סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע כי "דירה" משמעה - חדר או
תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל
צורך אחר;
החוק המתיחס לחיזוק מבנים מפנה להגדרה זו כך שלצורך ספירת הקולות לפרויקט תמ"א סופרים גם את קולו של בעל המשרד.
לצרכי אחזקה שוטפת של הבית- יש לדעת קום אם נקבע תקנון מוסכם מה תוכנו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
את טועה בנקודת המוצא.
סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע כי "דירה" משמעה - חדר או
תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל
צורך אחר;
החוק המתיחס לחיזוק מבנים מפנה להגדרה זו כך שלצורך ספירת הקולות לפרויקט תמ"א סופרים גם את קולו של בעל המשרד.
לצרכי אחזקה שוטפת של הבית- יש לדעת קום אם נקבע תקנון מוסכם מה תוכנו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור
ירון
30/05/18
האם אפשר להגיש ערעור למפקחת המקרקעין להוסיף לפרטוקול את הנטל של הוצאות נוספות שהוכפלו ל 2 דירות, בהחלטת המפקחת הוחלט שעל הקבלן להשכיר דירה לאישה מבוגרת על מנת שלא תגור בבניין שנעשה בו תמא ודירתה הפרטית בבניין של התמא תשאר ריקה.
אך כאשר הדירה ריקה על האישה המבוגרת לשלם הוצאות כל מים, גז, ארנונה , אגרת שמירה על 2 דירות.
1. הדירה שבבעלותה.
2. הדירה שהקבלן השכיר לה.
האם על פי החוק אפשר לבקש בערעור אצל המפקחת שהקבלן ישא על עצמו את העלויות של הדירה הריקה, שהאישה המבוגרת לא תשלם הוצאות כפולות על 2 דירות בעקבות התמא שנעדה בבניין שלה? מה הסיכוי שהאידה תזכה בערעור....אישה החיה מקצבת זקנה.
אך כאשר הדירה ריקה על האישה המבוגרת לשלם הוצאות כל מים, גז, ארנונה , אגרת שמירה על 2 דירות.
1. הדירה שבבעלותה.
2. הדירה שהקבלן השכיר לה.
האם על פי החוק אפשר לבקש בערעור אצל המפקחת שהקבלן ישא על עצמו את העלויות של הדירה הריקה, שהאישה המבוגרת לא תשלם הוצאות כפולות על 2 דירות בעקבות התמא שנעדה בבניין שלה? מה הסיכוי שהאידה תזכה בערעור....אישה החיה מקצבת זקנה.
תשלום על דירה ריקה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
03/06/18
על דירה ריקה אין למיטב הבנתי הוצאות מים חשמל גז ארנונה וכיו"ב
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבניין עם תוספות
מאיר ל
28/05/18
שלום, אני גר בבניין של שלוש קומות שבעבר עבר שינוי תבע וחלק מהשכנים מהקומה האחרונה הוסיפו בניה נוספת על הגג וכן חלק אחר מהשכנים התרחבו מסביב לבניין
כעט חלק מהשכנים רוצים להתחיל תהליך תמא 38 או פינוי בינוי. רציתי לשאול האם בכלל שייך לבצע בבניין תמא 38 ?
תודה רבה
מאיר
כעט חלק מהשכנים רוצים להתחיל תהליך תמא 38 או פינוי בינוי. רציתי לשאול האם בכלל שייך לבצע בבניין תמא 38 ?
תודה רבה
מאיר
בניה על הגג
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/05/18
מאיר שלום,
ככל והבניה נעשתה לאחר שאושרה תכנית תמ"א 38 ב-2005 ההטבות של התמ"א לא ינתנו.
מעבר לכך גם אם הבניה נעשתה קודם לכן יתכן וכבר אין התכנות לביצוע הפרויקט הן מבחינה פיזית והן מבחינה כלכלית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ככל והבניה נעשתה לאחר שאושרה תכנית תמ"א 38 ב-2005 ההטבות של התמ"א לא ינתנו.
מעבר לכך גם אם הבניה נעשתה קודם לכן יתכן וכבר אין התכנות לביצוע הפרויקט הן מבחינה פיזית והן מבחינה כלכלית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגדרת בניין גבוה בתמ"א 38
אבי
28/05/18
שלום וברכה. כזכור לי, בניין גבוה מוגדר ( אם אני לא טועה ) כזה שגובהו בין 12 לבין 27 מ' (עד מפלס רצפה של הקומה העליונה). בבניין גבוה חובה להתקין מעלית ל 6 נושאים. האם כל זה תקף גם בתחום תמ"א 38 או שניתנו הקלות גם בזה. מה הוא המצב הנוכחי ובאיזה מסמך וסעיף זה מוגדר?
בברכה
אבי
בברכה
אבי
מה תקן גודל המעלית הנדרש בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/05/18
אבי שלום,
תמ"א 38 הריסה מדובר על בניה חדשה ויחולו התקנות החלות על כל בניין חדש.
בתוספת על בנין קיים התשובה תלויה בגובה הבנין הקיים ובגובהו לאחר התוספת.
ראה ההגדרה בתקנות-
3.8.30.4 בהקמת תוספת של יותר מקומה אחת מעל מפלס הגג בבניין קיים שאינו בניין גבוה, המיועדת, לפי האמור בהיתר, למגורים בלבד, ועומדת בדרישות תכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (להלן – תמ"א 38) או עומדת בדרישות של תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תמ"א 38 שבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (בפרט זה – התוספת), לא יראו את הבניין כבניין גבוה רק בשל הקמת התוספת עליו אם התקיימו בו הוראות אלה:
(1) הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבין מפלס הכניסה לדירה שתיבנה בקומה הגבוהה ביותר, לא יעלה על 22 מטר, כמתואר בתרשים 3.8.30.4;
(2) אם הותקנה מערכת מתזים בדירה קיימת – לא יעלה מרחק ההליכה בתוך הדירה על 38 מטרים; אם לא הותקנה מערכת מתזים בדירה קיימת – לא יעלה מרחק ההליכה בתוך הדירה על 30 מטרים; מערכת מתזים תותקן בדירה שבתוספת כאמור בפרט 3.8.30.6(7) ומרחק ההליכה בתוך הדירה לא יעלה על 38 מטרים;
(3) מרחק ההליכה מדלת הכניסה של כל דירה בבניין לרבות הדירות שבתוספת עד היציאה מהבניין לא יעלה על 85 מטרים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
תמ"א 38 הריסה מדובר על בניה חדשה ויחולו התקנות החלות על כל בניין חדש.
בתוספת על בנין קיים התשובה תלויה בגובה הבנין הקיים ובגובהו לאחר התוספת.
ראה ההגדרה בתקנות-
3.8.30.4 בהקמת תוספת של יותר מקומה אחת מעל מפלס הגג בבניין קיים שאינו בניין גבוה, המיועדת, לפי האמור בהיתר, למגורים בלבד, ועומדת בדרישות תכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (להלן – תמ"א 38) או עומדת בדרישות של תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תמ"א 38 שבין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (בפרט זה – התוספת), לא יראו את הבניין כבניין גבוה רק בשל הקמת התוספת עליו אם התקיימו בו הוראות אלה:
(1) הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבין מפלס הכניסה לדירה שתיבנה בקומה הגבוהה ביותר, לא יעלה על 22 מטר, כמתואר בתרשים 3.8.30.4;
(2) אם הותקנה מערכת מתזים בדירה קיימת – לא יעלה מרחק ההליכה בתוך הדירה על 38 מטרים; אם לא הותקנה מערכת מתזים בדירה קיימת – לא יעלה מרחק ההליכה בתוך הדירה על 30 מטרים; מערכת מתזים תותקן בדירה שבתוספת כאמור בפרט 3.8.30.6(7) ומרחק ההליכה בתוך הדירה לא יעלה על 38 מטרים;
(3) מרחק ההליכה מדלת הכניסה של כל דירה בבניין לרבות הדירות שבתוספת עד היציאה מהבניין לא יעלה על 85 מטרים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קוב מים תמא
ירון
27/05/18
היי ,
הקבלן החליף צנרת בבניין תמא וכל דייר קיבח עוד 800 שח לחשבון בצריכה המשותפת ? מה עודים במצב כזה שהקבלן ישלם ? מה החוק אומר? זה עלה מ 30 קוב משותף ל 2400 קוב.
הקבלן החליף צנרת בבניין תמא וכל דייר קיבח עוד 800 שח לחשבון בצריכה המשותפת ? מה עודים במצב כזה שהקבלן ישלם ? מה החוק אומר? זה עלה מ 30 קוב משותף ל 2400 קוב.
צריכת מים בביצוע תמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/05/18
ירון שלום,
אתם לא צריכים לשלם בעלויות הנגרמות עקב ביצוע הפרויקט.
פנו לקבלן ודרשו ממנו לשלם זאת.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אתם לא צריכים לשלם בעלויות הנגרמות עקב ביצוע הפרויקט.
פנו לקבלן ודרשו ממנו לשלם זאת.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור
ירון
27/05/18
האם אפשר להגיש ערעור למפקחת להוסיף לפרטוקול את הנטל של הוצאות נוספות שהוכפלו ל 2 דירות, כמו ארנונה וכדומה...כי אם הוחלט שדירה תשאר ריקה עדיין יש לשלם הוצאות מסויימות. על הדערה הריקה ניתן לבקש מהפקחת שהקבלן ישלם כלומר לערער ?כרגע כבר עברנו לשכירות אהל ההוצאות כפולות על 2 נכסים. 1. על הנכס הפרטי.2. כל הדירה השכורה.
השאלה מנוסחת בצורה בלתי ברורה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/05/18
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם נוסח סופי ונספחים
גיא
27/05/18
שלום . אני בעל דירה . לפני3 שנים חתמנו בעלי הדירות ( 4 כניסות 6 דיירים בכל כניסה ) על הסכמה עקרונית וכעת קבלתי הסכם נוח סופי ונספחים . שאללתי : במידה וזה יהיה רלוונטי אני מעוניין לשכור עו"ד שייצג אותי ( עו"ד שמייצגים את כולם לא אמינים ועובדים פעמים רבות בשת"פ עם הקבלן ) מה עלי לשאול בכדי להבין את הסטטוס של המצב הנוכחי : כמה חתימות כבר הושגו לגבי ההסכם הסופי וכו כולל לבקש לראות במו עיני את והחתימות . ובאיזו תשובה רלוונטי מבחינתי לשכור עו"ד מיוזמתי ( אופציה עם עוד 2 שכנים קרובים שיתחלקו שלושתנו בהוצאות) במטרה לשפר את התנאים הקיימים בחוזה ?
האם יש צורך לקחת עו"ד פרטי בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/05/18
גיא שלום,
לא הבנתי מה הרלוונטיות של כמות הדיירים שכבר חתמה על ההסכם.
אם אתה לא בוטח בעו"ד של הדיירים או רוצה לקבל חוות דעת נוספת על נושאים מסוימים בהסכם אתה זכאי כמובן לשכור שירותי עו"ד נוסף מטעמך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לא הבנתי מה הרלוונטיות של כמות הדיירים שכבר חתמה על ההסכם.
אם אתה לא בוטח בעו"ד של הדיירים או רוצה לקבל חוות דעת נוספת על נושאים מסוימים בהסכם אתה זכאי כמובן לשכור שירותי עו"ד נוסף מטעמך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
