פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שלום, אני מתנגד לת"א 38
ישראל
01/07/18
בבניין שלי הדיירים רוצים לעשות תמ"א 38 ואני מתנגד מראש ולא רוצה לשמוע על הדבר הזה כי אין לי שום אמון באנשים!!! ואני לא רוצה לתת שום יפוי כוח לאף אחד מה אני יכול לעשות???
לא מעונין לבצע תמא 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
08/07/18
שלום וברכה,
חוק המקרקעין חיזוק בתים מפני רעידות אדמה קובע מהם התנאים לביצוע פרויקט תמ"א 38.
ראשית יש צורך בהסכמה של שני שלישים מהדירות בבית המשותף ששני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם במקרה של חיזוק הבניין, וארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם במקרה של הריסה והקמה מחדש.
לאחר מכן כאשר יתקבל היתר עקרוני לפרויקט, יוכלו בעלי הדירות להגיש תביעה כנגד המיעטו במסרב לביצוע הפרויקט.
במהלך התביעה יתבררו טעמי המתנגדים לרבות האם ישנן אלטרנטיביות אחרון לתכנון המאפשרות את חיזוק המבנה, האם ניתנו לדיירים בטוחות מספקות לביצוע הפרויקט וכיו"ב.
כדאי לדעת כי ברוב המוחלט של המקרים התביעות הללו מתקבלות.
אני מציע לך לפנות כבר כעת לעו"ד לצורך מתן חוות דעת לגבי הפרויקט ולאחר מכן תוכל לקבל החלטה מושכלת ואולי אף יתברר לך כי השד לא נורא כ"כ והפרויקט כדאי עבורך.
אני מאחל לך בהצלחה רבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חוק המקרקעין חיזוק בתים מפני רעידות אדמה קובע מהם התנאים לביצוע פרויקט תמ"א 38.
ראשית יש צורך בהסכמה של שני שלישים מהדירות בבית המשותף ששני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם במקרה של חיזוק הבניין, וארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם במקרה של הריסה והקמה מחדש.
לאחר מכן כאשר יתקבל היתר עקרוני לפרויקט, יוכלו בעלי הדירות להגיש תביעה כנגד המיעטו במסרב לביצוע הפרויקט.
במהלך התביעה יתבררו טעמי המתנגדים לרבות האם ישנן אלטרנטיביות אחרון לתכנון המאפשרות את חיזוק המבנה, האם ניתנו לדיירים בטוחות מספקות לביצוע הפרויקט וכיו"ב.
כדאי לדעת כי ברוב המוחלט של המקרים התביעות הללו מתקבלות.
אני מציע לך לפנות כבר כעת לעו"ד לצורך מתן חוות דעת לגבי הפרויקט ולאחר מכן תוכל לקבל החלטה מושכלת ואולי אף יתברר לך כי השד לא נורא כ"כ והפרויקט כדאי עבורך.
אני מאחל לך בהצלחה רבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם נפרד עם היזם
רוני
27/06/18
שלום,
אנו לקראת חתימה עם היזם על הסכם תמא לחיזוק ותוספות. אני גר בקומה העליונה ומעליי יבנו את דירות היזם. היזם הבטיח לי שבתוכניות להיתר בניה שיגיש הוא יאפשר לי מרפסת סוכה ע"י כך שהמרפסות שלו (שיהיו מעליי) השטח שלהן יהיה קטן יותר.
אולם, הוא לא רוצה שזה יהיה בהסכם הכולל עם כל הדיירים כי הוא חושש שדיירים יהיו צרי עין ויסרבו לחתום רק בגלל זה (למרות שזה לא פוגע בהם כלל, וכל הדיירים מקבלים אותו דבר בדיוק) ולכן הוא מוכן לחתום לי על התחייבות בכתב בעניין זה.
שאלתי:
1. האם חובה (בדגש על - חובה ) שהתחייבות כזו תהיה בהסכם הכולל או שמא היא יכולה להיות בהתחייבות נפרדת רק ביני לבין היזם?
2. האם התחייבות כזו, שתעשה בנפרד להסכם הכולל, תחייב אותו (ככל ונכניס סעיף שהתחייבות תקפה גם ככל ויהיה סעיף סותר בהסכם הכולל)?
אנו לקראת חתימה עם היזם על הסכם תמא לחיזוק ותוספות. אני גר בקומה העליונה ומעליי יבנו את דירות היזם. היזם הבטיח לי שבתוכניות להיתר בניה שיגיש הוא יאפשר לי מרפסת סוכה ע"י כך שהמרפסות שלו (שיהיו מעליי) השטח שלהן יהיה קטן יותר.
אולם, הוא לא רוצה שזה יהיה בהסכם הכולל עם כל הדיירים כי הוא חושש שדיירים יהיו צרי עין ויסרבו לחתום רק בגלל זה (למרות שזה לא פוגע בהם כלל, וכל הדיירים מקבלים אותו דבר בדיוק) ולכן הוא מוכן לחתום לי על התחייבות בכתב בעניין זה.
שאלתי:
1. האם חובה (בדגש על - חובה ) שהתחייבות כזו תהיה בהסכם הכולל או שמא היא יכולה להיות בהתחייבות נפרדת רק ביני לבין היזם?
2. האם התחייבות כזו, שתעשה בנפרד להסכם הכולל, תחייב אותו (ככל ונכניס סעיף שהתחייבות תקפה גם ככל ויהיה סעיף סותר בהסכם הכולל)?
הטבה לדייר ספציפי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
28/06/18
רוני שלום,
אני לא ממליץ לחתום על הסכם שלא חתמו עליו כל הדיירים אלא אם כן הדיירים מודכים ונותנים את אישורם לכך.
ככל ויש הסכם מול כל הדיירים שנותן x ומול דייר מסוים היזם הסכים לתת משהו אחר, יתר הדיירים יוכלו להתנגד לכך ולטרפד את מתן ההטבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אני לא ממליץ לחתום על הסכם שלא חתמו עליו כל הדיירים אלא אם כן הדיירים מודכים ונותנים את אישורם לכך.
ככל ויש הסכם מול כל הדיירים שנותן x ומול דייר מסוים היזם הסכים לתת משהו אחר, יתר הדיירים יוכלו להתנגד לכך ולטרפד את מתן ההטבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם רוצה לתבוע אותי
אסנת
27/06/18
שלום,
אם היזם רוצה לתבוע אותי כי אני לא מוכנה לחתום על ההסכם תמ"א לפי התנאים של היזם, האם הוא יכול לתבוע אותי בשלב הזה? או רק אחרי ש-80% חתמו על ההסכם והוא קיבל היתרי בנייה הוא יוכל לתבוע אותי?
אם היזם רוצה לתבוע אותי כי אני לא מוכנה לחתום על ההסכם תמ"א לפי התנאים של היזם, האם הוא יכול לתבוע אותי בשלב הזה? או רק אחרי ש-80% חתמו על ההסכם והוא קיבל היתרי בנייה הוא יוכל לתבוע אותי?
תביעה נגד דייר
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
28/06/18
אסנת שלום,
ע"פ הוראות חוק המקרקעין חיזוק כדי להגיש תביעה נגד דייר יש צורך במספר תנאים.
היזם צריך להגיע לשלב של אישור עקרוני של ההיתר וצריך להיות רוב מינימלי של דיירים שכבר חתם על ההסכם. במקרה של תמ"א הריסה מדובר על 80%.
התביעה תברר בפני המפקח על הבתים המשותפים. כדי שהתביעה של היזם תידחה יהיה עלייך להראות מה הפגם שיש בהסכם. זה יכול להיות תכנון שאינו אופטימלי, ערבויות בלתי מספקות וכיו"ב.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ע"פ הוראות חוק המקרקעין חיזוק כדי להגיש תביעה נגד דייר יש צורך במספר תנאים.
היזם צריך להגיע לשלב של אישור עקרוני של ההיתר וצריך להיות רוב מינימלי של דיירים שכבר חתם על ההסכם. במקרה של תמ"א הריסה מדובר על 80%.
התביעה תברר בפני המפקח על הבתים המשותפים. כדי שהתביעה של היזם תידחה יהיה עלייך להראות מה הפגם שיש בהסכם. זה יכול להיות תכנון שאינו אופטימלי, ערבויות בלתי מספקות וכיו"ב.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו
משה
27/06/18
האם לעניין הטאבו על הנכס יש משמעות בתהליך תמא 38 ?
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
28/06/18
משה שלום,
שאלתך אינה ברורה. בוודאי שיש משמעות השאלה היא לאיזה עניין. אנא פרט מה השאלה הספציפית שברצונך לשאול.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
שאלתך אינה ברורה. בוודאי שיש משמעות השאלה היא לאיזה עניין. אנא פרט מה השאלה הספציפית שברצונך לשאול.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סגירת מרפסת
עידן
24/06/18
שלום,
אני רוצה לסגור חלק מהמרפסת שלי. אם אין לי אישור כדי לסגור את המרפסת, איך אני משיג אישור שכזה? נאמר לי שזה קשור לתמא 38
אני רוצה לסגור חלק מהמרפסת שלי. אם אין לי אישור כדי לסגור את המרפסת, איך אני משיג אישור שכזה? נאמר לי שזה קשור לתמא 38
האם ניתן לסגור מרפסת בבניין המיועד לתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/06/18
עידן שלום,
סגירת המרפסת באופן עצמאי מתנגשת עם ביצוע תמ"א 38 בבניין.
ככל ויאושר לך לעשות כן שלא במסגרת פרויקט תמ"א 38, הדבר ישלול את האפשרות לבצע פרויקט של תמ"א בעתיד בבניין.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
סגירת המרפסת באופן עצמאי מתנגשת עם ביצוע תמ"א 38 בבניין.
ככל ויאושר לך לעשות כן שלא במסגרת פרויקט תמ"א 38, הדבר ישלול את האפשרות לבצע פרויקט של תמ"א בעתיד בבניין.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טירחה לעורך דין
סשה
24/06/18
שלום רב.
בבניין שלנו 4 דירות.
התמורה לבעלי הקרקע בעיסקה תהיה תוצאה של שלוב של זכויות תמא וקומבינציה (יותר מדירה תמורת כל דירה קיימת).
עו"ד טוב ממשרד גדול שהומלץ היציע ליווי לבעלי הדירות בסך 200 אלף שח (משרדים אחרים דרשו אחוזים כי יש כאן קומבינציה).
היזם טוען שזה מופרז ומציע 120 אלף.
מה סכום סביר...
בתודה.
בבניין שלנו 4 דירות.
התמורה לבעלי הקרקע בעיסקה תהיה תוצאה של שלוב של זכויות תמא וקומבינציה (יותר מדירה תמורת כל דירה קיימת).
עו"ד טוב ממשרד גדול שהומלץ היציע ליווי לבעלי הדירות בסך 200 אלף שח (משרדים אחרים דרשו אחוזים כי יש כאן קומבינציה).
היזם טוען שזה מופרז ומציע 120 אלף.
מה סכום סביר...
בתודה.
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/06/18
שלום וברכה,
הפורום לא מיועד להערכה של שכר טרחה באופן פרטני.
באופן כללי, ככל שמדובר בעסקה מורכבת יותר שכר הטרחה שידרש יהיה גבוה יותר.
מבלי להכנס לפרטי העסקה על פניו השכר אכן נראה מעט גבוה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הפורום לא מיועד להערכה של שכר טרחה באופן פרטני.
באופן כללי, ככל שמדובר בעסקה מורכבת יותר שכר הטרחה שידרש יהיה גבוה יותר.
מבלי להכנס לפרטי העסקה על פניו השכר אכן נראה מעט גבוה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה קובע שבנין עומד בתנאי תמ"א 38/1
זאב סימה
22/06/18
הבנין שלנו נבנה עפ"י תוכניות מלפני 1.1.80 אולם התשלום בגין אישור התוכניות והחותמת התשלום נעשו ב 15.1.80
בעירית נס ציונה נאמר לנו שבשל כך, לא ניתן לבצע תמ"א עפ"י החוק.
לפיכך נקלענו למצב אבסורדי בו המבנה איננו עומד בתקן רעידות אדמה וגם לא ניתן לבצע בו תמ"א 38/1
האם זו גזירת גורל או יש מה לעשות?
בעירית נס ציונה נאמר לנו שבשל כך, לא ניתן לבצע תמ"א עפ"י החוק.
לפיכך נקלענו למצב אבסורדי בו המבנה איננו עומד בתקן רעידות אדמה וגם לא ניתן לבצע בו תמ"א 38/1
האם זו גזירת גורל או יש מה לעשות?
עמידה בתנאי התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/06/18
זאב שלום
הוראות התמ"א קובעות כי תחולתו היא על מבנים שהיתר הבניה לגביהם הוצא לפני 1.1.1980. זה מה שאתם צריכים לבדוק. אם לא עומדים בתנאי זה העיריה לא תאשר לכם וגם היזמים יהססו (גם אם העיריה תאשר) להכנס לפרויקט שכן יש לכך משמעות מבחינת המיסוי החל.
אם אכן לא עומדים בתנאי זה אני מציע שתמתינו לתיקון 4 לתמ"א שאמור אולי להסדיר זאת אבל כרגע לא יודע מתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הוראות התמ"א קובעות כי תחולתו היא על מבנים שהיתר הבניה לגביהם הוצא לפני 1.1.1980. זה מה שאתם צריכים לבדוק. אם לא עומדים בתנאי זה העיריה לא תאשר לכם וגם היזמים יהססו (גם אם העיריה תאשר) להכנס לפרויקט שכן יש לכך משמעות מבחינת המיסוי החל.
אם אכן לא עומדים בתנאי זה אני מציע שתמתינו לתיקון 4 לתמ"א שאמור אולי להסדיר זאת אבל כרגע לא יודע מתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה בתמ"א 38 הריסה וייפויי כוח
כרמינה סטטס
21/06/18
איזה מספור יופיע בנסח טאבו להערת אזהרה הרשומה לטובת היזם ?.
האם לכל עסקת מקרקעין יש מספור שונה ?.
האם עו"ד של הדיירים שניגש לרשום הערת אזהרה לטובת היזם מתחייב להראות ייפויי כוח בפני הרשם?.
ואילו ייפויי כוח הוא מתחייב להראות בפני הרשם ?
תודה רבה
האם לכל עסקת מקרקעין יש מספור שונה ?.
האם עו"ד של הדיירים שניגש לרשום הערת אזהרה לטובת היזם מתחייב להראות ייפויי כוח בפני הרשם?.
ואילו ייפויי כוח הוא מתחייב להראות בפני הרשם ?
תודה רבה
הערת אזהרה בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/06/18
כרמינה שלום רב!
לכל פעולה שמתבצעת בטאבו (כמו - רישום הערת אזהרה, מכר וכו') יש מספר פעולה שמורכב מספרור שוטף מתחילת השנה + השנה. למשל שטר מספר 12345/2018.
כל מסמך שנחתם לא על ידי צד לו אלא על ידי מי מטעמו מחייבת הצגת יפוי כוח מבעל הזכות למיופה הכוח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לכל פעולה שמתבצעת בטאבו (כמו - רישום הערת אזהרה, מכר וכו') יש מספר פעולה שמורכב מספרור שוטף מתחילת השנה + השנה. למשל שטר מספר 12345/2018.
כל מסמך שנחתם לא על ידי צד לו אלא על ידי מי מטעמו מחייבת הצגת יפוי כוח מבעל הזכות למיופה הכוח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרוב
דן
19/06/18
הרוב הדרוש חתם מול יזם. אני לא חתמתי והיזם לא מוכן כלל לנהל מומ עיסקי ורוצה שאחתום על החוזה כפי שהוא. לי יש הערות רבות והוא עונה- הכל כמו בחוזה. האם בימ"ש יחייב אותי לפצות הדיירים במצב זה או שיקבע כי הסרוב הגיוני?
סרוב לחתום
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/06/18
דן שלום
אם ההסכם הגיוני אז הסרוב לא הגיוני והפוך. לענין זה תפעל לחובתך העובדה שרוב מיוחס של יתר הבעלים חשב שההסכם ראוי לחתימה וחתם עליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם ההסכם הגיוני אז הסרוב לא הגיוני והפוך. לענין זה תפעל לחובתך העובדה שרוב מיוחס של יתר הבעלים חשב שההסכם ראוי לחתימה וחתם עליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מבנה שהוכרז מסוכן זכאי לתנאי תמ"א 38/2?
תמי
18/06/18
שלום
נאמר לי שבנין מסוכן לא מזכה בתנאי תמ"א 38/2 את הקבלן, האם נכון?
נאמר לי שבנין מסוכן לא מזכה בתנאי תמ"א 38/2 את הקבלן, האם נכון?
זכאות מבנה מסוכן לתמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
19/06/18
תמי שלום,
מבנה המיועד להריסה לא זכאי להטבות של תמ"א 38.
הגדרה של מבנה מסוכן אכן מייעדת את המבנה להריסה פעמים רבות.
כדאי להכנס לדיון מול העירייה על מנת להגדיר את המבנה באופן שיאפשר ביצוע של תמ"א 38 בבניין.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מבנה המיועד להריסה לא זכאי להטבות של תמ"א 38.
הגדרה של מבנה מסוכן אכן מייעדת את המבנה להריסה פעמים רבות.
כדאי להכנס לדיון מול העירייה על מנת להגדיר את המבנה באופן שיאפשר ביצוע של תמ"א 38 בבניין.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרוב בתמ"א 38/1 מחושב לפי חלק הדירות ברכוש המשותף?
Bel
17/06/18
האם הרוב בתמ"א 38/1 מחושב לפי חלק הדירות ברכוש המשותף? בחוק המקרקעין לעניין רוב בתמ"א 38 יש התייחסות לרוב כדלקמן: "ניתן להתגבר על דרישה זו [רוב של 100%], באמצעות פניה אל המפקח על המקרקעין לקבלת אישורו חלף אי הסכמתם של חלק מבעלי הדירות, ובלבד שניתנה קודם לכן החלטה של בעלים של 2/3 מהדירות בבית המשותף שאליהם צמודים 2/3 מחלקי הרכוש המשותף". האם הכוונה שהרוב מחושב לפי חלק (או %) הדירות מתוך סה"כ הרכוש המשותף? לדוגמא: אם לפי נסח הטאבו סה"כ הרכוש המשותף של 16 דירות הינו 1000 מ"ר, ו-5 דירות שמסתכמות יחד כ- 400 מ"ר (=40%) מתנגדות, האם זה אומר שאין רוב לשאר 11 הדירות שהסה"כ שלהם 600 מ"ר (=60%) ? בתודה מראש על תשובתך.
רוב נדרש לתמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
19/06/18
שלום וברכה,
אכן יש צורך שלאותן דירות יהיה צמוד חלק יחסי לפחות של 2/3 מהרכוש המשותף .
בדוגמה שנתת אין לדירות הרוב את הרוב הנדרש בחלק היחסי של הרכוש המשותף.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן יש צורך שלאותן דירות יהיה צמוד חלק יחסי לפחות של 2/3 מהרכוש המשותף .
בדוגמה שנתת אין לדירות הרוב את הרוב הנדרש בחלק היחסי של הרכוש המשותף.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרוב לתמא
לילי שילון
14/06/18
בנין עם 10 דיירים. יש איזה יזם שלוחץ על תמא. אם 2 דיירים מתנגדים. האם מתחשבים בהם?
לא רוצה לעבור לשכ"ד ולא רוצה להגדיל דירתי. גם כך הארנונה חונקת אותי עם 100 מ'.
לא רוצה לעבור לשכ"ד ולא רוצה להגדיל דירתי. גם כך הארנונה חונקת אותי עם 100 מ'.
סרוב לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/06/18
היי לילי
אם מדובר על תמ"א 38 של הריסה ובניה אז יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אם כל היתר מעונינים והם עונים על תנאים אלו אז הם יכולים להתקדם גם בלעדיכם.
סיבות לאי חתימה שציינת (הגדלת ארנונה, חוסר רצון לעבור דירה) לא יתקבלו לדעתי במקרה של תביעה כנגדך שתתברר בשלב מאוחר יותר אצל המפקחת על רישום מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם מדובר על תמ"א 38 של הריסה ובניה אז יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אם כל היתר מעונינים והם עונים על תנאים אלו אז הם יכולים להתקדם גם בלעדיכם.
סיבות לאי חתימה שציינת (הגדלת ארנונה, חוסר רצון לעבור דירה) לא יתקבלו לדעתי במקרה של תביעה כנגדך שתתברר בשלב מאוחר יותר אצל המפקחת על רישום מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות עו"ד מייצג
גבי
13/06/18
מה עלות עו"ד על מנת שייצג דיירים בפרויקט תמא 38 מתחילתו עד סופו? עלות בערך.
תודה.
תודה.
עלות עו"ד מייצג לדיירים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
19/06/18
גבי שלום,
באופן כללי המחיר המקובל נע סביב 10k לכל דירה תלוי בגודל הפרויקט, המורכבות שלו וגם ברמת הרווחיות ליזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
באופן כללי המחיר המקובל נע סביב 10k לכל דירה תלוי בגודל הפרויקט, המורכבות שלו וגם ברמת הרווחיות ליזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב תשלום
יניב
12/06/18
למי צריך לפנות על מנת לתבוע את הקבלן שישלם את הצריכה במשותפת של המים ? בתמא 38 . מי הגורם שיכול לחייב אותו? תודה.
תשלום צריכת מים משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
יניב שלום
אם היזם לא משלם את חשבונות המים שעליו לשלם אז ניתן להגיש נגדו תביעה המתבררת בבית משפט רגיל, בהתאם לסכום התביעה. אני מניח שלא מדובר בהרבה כסף כך שניתן להגיש בבית משפט לתביעות קטנות או בבית משפט שלום. אבל נראה לי מוזר שיזם "יתלכלך" על זוטות כאלו. מציע שעורך הדין המלוה אותכם בפרויקט יפנה אליו בדרישה קודם להגשת תביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם היזם לא משלם את חשבונות המים שעליו לשלם אז ניתן להגיש נגדו תביעה המתבררת בבית משפט רגיל, בהתאם לסכום התביעה. אני מניח שלא מדובר בהרבה כסף כך שניתן להגיש בבית משפט לתביעות קטנות או בבית משפט שלום. אבל נראה לי מוזר שיזם "יתלכלך" על זוטות כאלו. מציע שעורך הדין המלוה אותכם בפרויקט יפנה אליו בדרישה קודם להגשת תביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום חשבון
יניב
12/06/18
מה השיקולים האם לשלם חשבון מים של צריכה משותפת או לא לשלם ? צריכה משותפת בבניין תמא שהקבלן לא מוכן לשלם?
תשלום חשבון מים משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
יניב שלום-
בהמשך לתשובה למעלה - אם היזם לא משלם צריכת מים שעליו לשלמו לדעתכם, למרות שדרשתם ממנו לעשות כן, אני ממליץ לשלם בעצמכם ולבתוע מהיזם את מה שהוא חייב.
בדר"כ צריכה משותפת נכללת בחשבונות הפרטיים. אם לא תשלמו - אתם עלולים להסתכן בניתוק וחבל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בהמשך לתשובה למעלה - אם היזם לא משלם צריכת מים שעליו לשלמו לדעתכם, למרות שדרשתם ממנו לעשות כן, אני ממליץ לשלם בעצמכם ולבתוע מהיזם את מה שהוא חייב.
בדר"כ צריכה משותפת נכללת בחשבונות הפרטיים. אם לא תשלמו - אתם עלולים להסתכן בניתוק וחבל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן לא משתף פעולה
דייר בתמ"א 38
11/06/18
שלום וברכה,
היזם שלנו עצר את העבודה באתר מסיבות לא ברורות, שלחתי לו מייל בנושא כאשר העו"ד שלנו (שבמפרע התברר כחבר של היזם) מכותב גם כן, אך לא זכיתי לתשובה. שלחתי מייל לעורך דין בנפרד, אך גם על זה לא נעניתי בתשובה ( מעדיף מיילים כדי שיהיה מתועד ).
מה ניתן לעשות במידה והיזם חורג בלוחות זמנים ולא מגיב ?
אנחנו במציאות שבה הרבה מהדיירים גרים בשכירות, ולמי שגר בבניין, אין כסף לשכור עו"ד נוסף שיקח את העבודה ויציל אותנו מהמצב הזה.
היזם שלנו עצר את העבודה באתר מסיבות לא ברורות, שלחתי לו מייל בנושא כאשר העו"ד שלנו (שבמפרע התברר כחבר של היזם) מכותב גם כן, אך לא זכיתי לתשובה. שלחתי מייל לעורך דין בנפרד, אך גם על זה לא נעניתי בתשובה ( מעדיף מיילים כדי שיהיה מתועד ).
מה ניתן לעשות במידה והיזם חורג בלוחות זמנים ולא מגיב ?
אנחנו במציאות שבה הרבה מהדיירים גרים בשכירות, ולמי שגר בבניין, אין כסף לשכור עו"ד נוסף שיקח את העבודה ויציל אותנו מהמצב הזה.
עצירת עבודות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/06/18
לדייר שלום,
מצב בו היזם עוצר את העבודות ללא כל סיבה הוא מצב בלתי תקין בלשון המעטה.
יש לעיין בהסכם ולבדוק איזה סעדים יש לכם במקרה כזה (ביטול ההסכם, החלפת היזם, מימוש ערבויות וכו').
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מצב בו היזם עוצר את העבודות ללא כל סיבה הוא מצב בלתי תקין בלשון המעטה.
יש לעיין בהסכם ולבדוק איזה סעדים יש לכם במקרה כזה (ביטול ההסכם, החלפת היזם, מימוש ערבויות וכו').
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום חשבון
יניב
10/06/18
מה ההמלצה ? אם דיירים קיבלו חשבון מים מופרז של צריכה של מים בתמא 38 ....לשלם את החשבון ואז לתבוע? או לא לשלם ואז לתבוע את הקבלן שהוא ישלם ? מה הדבר הנכון לעשות?
חשבון מים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/06/18
התשובה תלויה בשיקולים שונים. לעיתים עדיף לשלם ואז לתבוע לעיתים עדיף לעמוד על זכויותיכם ולא לשלם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות חוק מכר פרויקט פינוי בינוי
רותי
09/06/18
היזם מוכן לספק ערבות חוק מכר של חברת ביטוח מובילה, במקום ערבות מכר בנקאית. האם ערבות כזו, מספקת את אותה מידת הגנה שמספקת ערבות בנקאית? האם כבר יש ניסיון כזה, בו היה צורך לממש את הערבות הביטוחית? תודה רבה
ערבות חברת ביטוח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
בוקר טוב רותי
אין שום בעיה עם ערבות חוק מכר שמוציאה חברת ביטוח. זה מוכר גם בחוק.
אני מקווה שלא תדרשי למימוש הערבות אבל רק לידיעתך כי אין הרבה מקרים של מימוש ערבויות כאלו. בדר"כ מוצאים דרכים להשלים את בנית הפרויקט באמצעות כינוס נכסים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין שום בעיה עם ערבות חוק מכר שמוציאה חברת ביטוח. זה מוכר גם בחוק.
אני מקווה שלא תדרשי למימוש הערבות אבל רק לידיעתך כי אין הרבה מקרים של מימוש ערבויות כאלו. בדר"כ מוצאים דרכים להשלים את בנית הפרויקט באמצעות כינוס נכסים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחלקת המדידות נמצאת בעירייה לא בהסדר מקרקעין!!!
כותלינה
09/06/18
למה מחלקת המדידות של הערייה לא אחראית גם על הרישום בטאבו?.
הרי המדידות והמודדים משתייכים לערייה ולפיקוח על הבניין אז למה .. אז גם הפיקוח על הרישום של הנסח טאבו שמבטה את שטח הדירה לא יהייה תחת פיקוח המודדים של הערייה ????
חישוב שיטה זאת חישוב שיטה אחרת חישוב שברים חישוב חישוב רגלים..ערוב ... ואם עדין זה לא קיים אז לפחות שיהייה זה בתשלום למי שמבקש !!!!
כל מענה ישא ברכה
הרי המדידות והמודדים משתייכים לערייה ולפיקוח על הבניין אז למה .. אז גם הפיקוח על הרישום של הנסח טאבו שמבטה את שטח הדירה לא יהייה תחת פיקוח המודדים של הערייה ????
חישוב שיטה זאת חישוב שיטה אחרת חישוב שברים חישוב חישוב רגלים..ערוב ... ואם עדין זה לא קיים אז לפחות שיהייה זה בתשלום למי שמבקש !!!!
כל מענה ישא ברכה
מדידות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
שלום רב
יש מספר לשכות רישום מקרקעין בארץ. כל אחת אחראית על מספר ישובים.
העיריה לא מכינה ץוכניות מדידה וגם הטאבו לא. את המדידות מכינים מודדים מוסמכים ומקצועיים שהוכשרו לכך והם אלו שחותמים על התוכניות. העיריה או לשכת רישום המקרקעין מסתמכים על מדידות אלו לעיתים לאחר בדיקה קלה ולא מעבר לכך.
לגבי חישוב השברים - זה לא מסובך. בדרך כלל לוקחים את השטח המדוד של כל יחידה חלקי סך כל השטח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש מספר לשכות רישום מקרקעין בארץ. כל אחת אחראית על מספר ישובים.
העיריה לא מכינה ץוכניות מדידה וגם הטאבו לא. את המדידות מכינים מודדים מוסמכים ומקצועיים שהוכשרו לכך והם אלו שחותמים על התוכניות. העיריה או לשכת רישום המקרקעין מסתמכים על מדידות אלו לעיתים לאחר בדיקה קלה ולא מעבר לכך.
לגבי חישוב השברים - זה לא מסובך. בדרך כלל לוקחים את השטח המדוד של כל יחידה חלקי סך כל השטח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקן 21 ב תמא 2 לפני העמדת הסרבן לפני המפקחת
כותלינה 22
09/06/18
האם על פי חוק החיזוק ניתן לדרוש מהיזם להציג פרוטוקול מאושר של תקן 21 (עבור תמא2 ) כאשר דייר מבקש זאת לפחות 3 חודשים לפני הגשת הבקשת היתר לערייה ?
תודה רבה
תודה רבה
תקן 21
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
לא. תקן 21 מיועד לפרויקטים של פינוי בינוי ולא של תמ"א 38. פרויקטים של פינוי בינוי מתיחסים לשטחי קרקע/יחידות דיור רבות יותר.
יש עיריות שדורשות מהיזם המצאת שומה כחלק מהתנאים להיתר בניה ויש לבדוק אם זה המצב אצלך.
מעבר לכך זה ענין הסכמי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש עיריות שדורשות מהיזם המצאת שומה כחלק מהתנאים להיתר בניה ויש לבדוק אם זה המצב אצלך.
מעבר לכך זה ענין הסכמי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין בתל אביב ברחוב ראשי עם 18 דירות ו 6 חנויות
בעל חנות חביב
08/06/18
בעלי 18 הדירות מנסים לעשות תמ"א 38 (הריסה ובניה) עם עו"ד XXYY.
בעלי הדירות חתמו. לנו בעלי החנויות פחות לחוץ...
שאלות:
1. מה נהוג שבעלי חנויות מקבלים יחס בנכס המשותף ע"פ הערכת שמאי?
דוגמה: חנות שווה 1.5 מיליון
שווי כל 24 הנכסים 75 מיליון.2% מכל שווי ההטבה.. בנדל"ן או בכסף...
ע"פ התכנית הדירות יקבלו 12-18 מ"ר מ. שמש מחסן חניה וכד.
עו"ד גב XXYYZZ מייצגת את בעלי הדירות. אף בעל חנות לא חתם.
לבעלי החנויות מציעים לנו - "תוספת שטח לפי אותו אחוז קומבינציה אם ניתן".
אחוז קומבינציה לפי שווי או לפי שטח הנכס?
מ"ר חנות שווה הרבה יותר ממ"ר דירה.
בעלי הדירות חתמו. לנו בעלי החנויות פחות לחוץ...
שאלות:
1. מה נהוג שבעלי חנויות מקבלים יחס בנכס המשותף ע"פ הערכת שמאי?
דוגמה: חנות שווה 1.5 מיליון
שווי כל 24 הנכסים 75 מיליון.2% מכל שווי ההטבה.. בנדל"ן או בכסף...
ע"פ התכנית הדירות יקבלו 12-18 מ"ר מ. שמש מחסן חניה וכד.
עו"ד גב XXYYZZ מייצגת את בעלי הדירות. אף בעל חנות לא חתם.
לבעלי החנויות מציעים לנו - "תוספת שטח לפי אותו אחוז קומבינציה אם ניתן".
אחוז קומבינציה לפי שווי או לפי שטח הנכס?
מ"ר חנות שווה הרבה יותר ממ"ר דירה.
תמורה לבעלי חנויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
שלום לבעל החנות החביב
אין נהוג. התשובה מאוד תלויה בפרטי הפרויקט עצמו, ובמצב הזכויות הנוכחי.
אבל כמה נקודות-
מחסן לחנות היא תמורה חשובה.
כך גם חניה.
לא יודע אם ניתן להגדיל את שטח החנות- יש לבדוק מול התכנון העקרוני.
לוודא שניתן יהיה להשכיר את החנות החדשה לשימושים שאתם רוצים.
מפרט טכני ספציפי לחנויות כולל אם ניתן- גלריות, שירותים, מזגנים וכו'.
אפשר לחשוב על עוד תמורות שרלבנטיות לבעלי חנויות.
לפי מה שאתה מתאר ממילא לא ניתן להגיע לרוב הדרוש (80%) ללא הסכמה מול לק לפחות מבעלי החנויות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין נהוג. התשובה מאוד תלויה בפרטי הפרויקט עצמו, ובמצב הזכויות הנוכחי.
אבל כמה נקודות-
מחסן לחנות היא תמורה חשובה.
כך גם חניה.
לא יודע אם ניתן להגדיל את שטח החנות- יש לבדוק מול התכנון העקרוני.
לוודא שניתן יהיה להשכיר את החנות החדשה לשימושים שאתם רוצים.
מפרט טכני ספציפי לחנויות כולל אם ניתן- גלריות, שירותים, מזגנים וכו'.
אפשר לחשוב על עוד תמורות שרלבנטיות לבעלי חנויות.
לפי מה שאתה מתאר ממילא לא ניתן להגיע לרוב הדרוש (80%) ללא הסכמה מול לק לפחות מבעלי החנויות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 קבלן מנפנף
יניב
07/06/18
היי, רציתי לדעת בבניין שלי חיברו צינרות לתקרה והשתמשו בשטח לשים חומרי בניה של תמא של בניין ליד, השתמשו בשטח של הבניין שלי עוד לפני שהתחילו לעבוד גם בבניין שלי
בתאריך 1/6/18 קיבלתי צריכה משותפת 70 קוב , פניתי לקבלן לגבי הצריכה משתופת , לטענתו הוא אכן השתמש בשטח של הבניין שלי ואכן התחיל הכנות של צינורות בתקרה לפני 4 חודשיים, אך מד מים על שמו חיבר רק לפני שבוע ולכן הוא לא אמור לשלם את הצריכה משותפת, כי הוא אמור לשלם מרגע שחיבר מד מים, ציינתי בפניו שהתחיל לחבר צינורות ולהשתמש בשטח ולשים עליו חומרים וכדומה כבר 4 חודשים, מה הקשר למתי חיברת מד מים ? מי אמר שלא נגעת בצנרת לפני ועשית נזק בזמן שפלשת לשטח? וכדומה.
שאלתי :
1. האם הוא אמור לשלם את הצריכה המשותפת כי גם כי חיבר צינרות לתקרה לפני 4 חודשיים ( ללא קשר מתי חיבר את המד מים ) + גם השתמש בשטח הבניין לשים חומרי בנייה , חולות וכדומה מבניין ליד ? האם אני צודק בטענתי שצריך לשלם , כי מבחינתי נגע בשטח וממש לא איכפת לי מתי חיבר את מד המים , כי אולי פיצץ צינור או מכל סיבה אחרת שעשה שאני לא יכול לדעת.
2. בחוזה רשום המשפט הבא מה זה אומר בעברית פשוטה : " מוסכם, כי היזם יתקין מונה חשמל ומים נפרדים לבניין וישלם בגין צריכתם. בנוסף מוסכם כי טרם תחילת העבודות בפועל, יערך פרוטוקול ע"י נציגי המזמין ונציג היזם בו יפורטו, כל הליקויים הטעונים תיקון ע"ח המזמין ולמזמין לא תהיה כל דרישה ו/או אענה כלפי היזם בגיין ליקוים אלו" .
הערה - חשוב לציין על פי הנאמר בסעיף 2 היזם לא נפגש עם שוב נציג לפני חיבור המד מים.
אשמח לקבל מענה לגבי סעיף 1 ולגבי סעיף 2 .
הדיירים אינם מעוניינים בעו"ד בגלל הומאות כספיות. אשמח לדעת מי צודק ? והאם ניתן לתבוע את הקבלן או לא ?
תודה ויום טוב
בתאריך 1/6/18 קיבלתי צריכה משותפת 70 קוב , פניתי לקבלן לגבי הצריכה משתופת , לטענתו הוא אכן השתמש בשטח של הבניין שלי ואכן התחיל הכנות של צינורות בתקרה לפני 4 חודשיים, אך מד מים על שמו חיבר רק לפני שבוע ולכן הוא לא אמור לשלם את הצריכה משותפת, כי הוא אמור לשלם מרגע שחיבר מד מים, ציינתי בפניו שהתחיל לחבר צינורות ולהשתמש בשטח ולשים עליו חומרים וכדומה כבר 4 חודשים, מה הקשר למתי חיברת מד מים ? מי אמר שלא נגעת בצנרת לפני ועשית נזק בזמן שפלשת לשטח? וכדומה.
שאלתי :
1. האם הוא אמור לשלם את הצריכה המשותפת כי גם כי חיבר צינרות לתקרה לפני 4 חודשיים ( ללא קשר מתי חיבר את המד מים ) + גם השתמש בשטח הבניין לשים חומרי בנייה , חולות וכדומה מבניין ליד ? האם אני צודק בטענתי שצריך לשלם , כי מבחינתי נגע בשטח וממש לא איכפת לי מתי חיבר את מד המים , כי אולי פיצץ צינור או מכל סיבה אחרת שעשה שאני לא יכול לדעת.
2. בחוזה רשום המשפט הבא מה זה אומר בעברית פשוטה : " מוסכם, כי היזם יתקין מונה חשמל ומים נפרדים לבניין וישלם בגין צריכתם. בנוסף מוסכם כי טרם תחילת העבודות בפועל, יערך פרוטוקול ע"י נציגי המזמין ונציג היזם בו יפורטו, כל הליקויים הטעונים תיקון ע"ח המזמין ולמזמין לא תהיה כל דרישה ו/או אענה כלפי היזם בגיין ליקוים אלו" .
הערה - חשוב לציין על פי הנאמר בסעיף 2 היזם לא נפגש עם שוב נציג לפני חיבור המד מים.
אשמח לקבל מענה לגבי סעיף 1 ולגבי סעיף 2 .
הדיירים אינם מעוניינים בעו"ד בגלל הומאות כספיות. אשמח לדעת מי צודק ? והאם ניתן לתבוע את הקבלן או לא ?
תודה ויום טוב
צריכת מים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/06/18
היי יניב
אני עכשיו קורא פניה זו לאחר תשובה שנתתי לך למעלה.
בעיקרון הוא חייב בתשלום צריכת מים משותפת מהיום שהתחיל לעשות שימוש בצריכה כזו. אם הוא פלש, הניח צינורות וכו' - לא רואה מה הקשר לצריכת המים.
העובדה שיש לך חיוב גדול מלמדת שאו היה פיצוץ בצינור המשותף או שהוא כן השתמש. בכל מקרה אני לא מבין למה הוא מתעסק בזוטות כאלו.
לגבי מה שכתבתם בהסכם - אז כתבתם. חברת חשמל לא מספקת מונה חשמל נפרד וכך גם חברת המים.
בכל בנין יש כבר מונה חשמל לצריכה המשותפת - תאורת לובי וחניות, מעלית אם יש, ועוד.
צריכת מים משותפת נכללת בחשבונות המים האישיים של דיירי הבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני עכשיו קורא פניה זו לאחר תשובה שנתתי לך למעלה.
בעיקרון הוא חייב בתשלום צריכת מים משותפת מהיום שהתחיל לעשות שימוש בצריכה כזו. אם הוא פלש, הניח צינורות וכו' - לא רואה מה הקשר לצריכת המים.
העובדה שיש לך חיוב גדול מלמדת שאו היה פיצוץ בצינור המשותף או שהוא כן השתמש. בכל מקרה אני לא מבין למה הוא מתעסק בזוטות כאלו.
לגבי מה שכתבתם בהסכם - אז כתבתם. חברת חשמל לא מספקת מונה חשמל נפרד וכך גם חברת המים.
בכל בנין יש כבר מונה חשמל לצריכה המשותפת - תאורת לובי וחניות, מעלית אם יש, ועוד.
צריכת מים משותפת נכללת בחשבונות המים האישיים של דיירי הבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1-ליווי בנקאי
אלי
06/06/18
האם יש הבדל בין ליווי בנקאי שנעשה ע"י בנק או לחלופין ע"י חברת ביטוח או קרן פרטית המתמחה בתחום זה?
ליווי בנקאי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
10/06/18
שלום אלי,
חברות הביטוח נכנסו לתחום הליווי הבנקאי והן מלוות כיום פרויקטים בדיוק כמו הבנקים.
הליווי נעשה באותה דרך של הנפקת פנקס שוברים של חשבון ליווי סגור של הפרויקט. לאחר התשלום באמצעות שובר מונפקת לרוכש ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על הסכום ששולם.
לגבי קרן פרטית, כל עוד היא פועלת באותה דרך כלומר הקונה מקבל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח היא עומדת בדרישות החוק.
ממילא אף בנק או חברת ביטוח לא ינפיקו ערבויות כאמור אלא אם כן ישוכנעו כי הפרויקט מלווה באופן בו מלווים פרויקטים בשיטת חשבון הליווי הסגור תוך הבטחה שהיזם יעמוד בהתחייבויותיו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חברות הביטוח נכנסו לתחום הליווי הבנקאי והן מלוות כיום פרויקטים בדיוק כמו הבנקים.
הליווי נעשה באותה דרך של הנפקת פנקס שוברים של חשבון ליווי סגור של הפרויקט. לאחר התשלום באמצעות שובר מונפקת לרוכש ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על הסכום ששולם.
לגבי קרן פרטית, כל עוד היא פועלת באותה דרך כלומר הקונה מקבל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח היא עומדת בדרישות החוק.
ממילא אף בנק או חברת ביטוח לא ינפיקו ערבויות כאמור אלא אם כן ישוכנעו כי הפרויקט מלווה באופן בו מלווים פרויקטים בשיטת חשבון הליווי הסגור תוך הבטחה שהיזם יעמוד בהתחייבויותיו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובות העו"ד
רמי אהרוני
05/06/18
שלום
רציתי לדעת אם אנחנו רוצים להגיש תביעה נגד היזם בגין איחור בסיום התמ"א לפי החוזה
האם זה חלק מתפקידו של העו"ד שמלווה אותנו בתהליך
או שזה משהו נפרד מהחוזה ומצריך תשלום בנפרד לעו"ד
תודה
רציתי לדעת אם אנחנו רוצים להגיש תביעה נגד היזם בגין איחור בסיום התמ"א לפי החוזה
האם זה חלק מתפקידו של העו"ד שמלווה אותנו בתהליך
או שזה משהו נפרד מהחוזה ומצריך תשלום בנפרד לעו"ד
תודה
חובות העו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/18
רמי שלום
תביעות כפי שתארת הן בדרך כלל נפרדות ומשלמים עליהן שכר טרחה נפרד. אבל תלוי גם מה כתוב בהסכם שכר הטרחה מול עורך דין. בכל מקרה - אם אין התיחסות שהשכר כולל גם תביעות נגד היזם אז זה לא כלול.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תביעות כפי שתארת הן בדרך כלל נפרדות ומשלמים עליהן שכר טרחה נפרד. אבל תלוי גם מה כתוב בהסכם שכר הטרחה מול עורך דין. בכל מקרה - אם אין התיחסות שהשכר כולל גם תביעות נגד היזם אז זה לא כלול.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מים משותף
ירון
04/06/18
היי,
קבלן בבניין תמא החליף צנרת, המים המשותף עלה לכל דייר מ 2 קוב ל 50 קוב כמעט מעל 700 שח יותר במים, הקבלן טוען שאין קשר אליו, למרות ש 40 שנה לא קרה דבר כזה, מה ניתן לעשות בנושא הזה? למי לפנות? הקבלן לא אמור לקחת אחריות הרגע שהתחיל לעבוד? בנוסף גם משתמש בחשמל של הבניין ומים. ניתן לפנות לעיירה שיחייבו אותו לשלם ? לפני פונים? בבניין אין עו"ד מייצג בתמא.
תודה לעונים
קבלן בבניין תמא החליף צנרת, המים המשותף עלה לכל דייר מ 2 קוב ל 50 קוב כמעט מעל 700 שח יותר במים, הקבלן טוען שאין קשר אליו, למרות ש 40 שנה לא קרה דבר כזה, מה ניתן לעשות בנושא הזה? למי לפנות? הקבלן לא אמור לקחת אחריות הרגע שהתחיל לעבוד? בנוסף גם משתמש בחשמל של הבניין ומים. ניתן לפנות לעיירה שיחייבו אותו לשלם ? לפני פונים? בבניין אין עו"ד מייצג בתמא.
תודה לעונים
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
05/06/18
השאלה נשאלה כבר ונענתה למטה.
לא ברור לי מדוע לבניין אין עו"ד. בכל מקרה ככל ואינכם מרוצים מהתנהלות הקבלן הגיע הזמן לשכור שירותים של עו"ד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לא ברור לי מדוע לבניין אין עו"ד. בכל מקרה ככל ואינכם מרוצים מהתנהלות הקבלן הגיע הזמן לשכור שירותים של עו"ד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
