פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מספר דירות בקומה
בני
15/07/18
במסגרת הסכם תמ"א 38/2, הקבלן מתחייב להקים שני בניינים חדשים במקום הקיימים, שניהם באותו גובה עם אותו מספר דירות. בבניינים החדשים הקבלן אומר שהוא יכול רק באופן שאחד הבניינים יהיה עם 3 דירות בקומה והשני עם 2.
1. האם מבחינת ערך הדירות (בהנחה שהן זהות לחלוטין למעט עניין מספר הדירות בקומה) יש פער משמעותי במה שיקבלו הדיירים? כמה בערך אם בכלל זה שווה?
2. האם הגיוני שקבלן יעניק לחלק מהדיירים דירות ששוות יותר מהאחרים?
3. הקבלן שולח אותנו להתקזז מול הבניין האחר, זה הגיוני?
תודה
1. האם מבחינת ערך הדירות (בהנחה שהן זהות לחלוטין למעט עניין מספר הדירות בקומה) יש פער משמעותי במה שיקבלו הדיירים? כמה בערך אם בכלל זה שווה?
2. האם הגיוני שקבלן יעניק לחלק מהדיירים דירות ששוות יותר מהאחרים?
3. הקבלן שולח אותנו להתקזז מול הבניין האחר, זה הגיוני?
תודה
אי שוויוניות בין בניינים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/07/18
בני שלום,
אני מבין שמדובר ב-2 בניינים שנחתם מולם הסכם אחד.
ככל ואתה חושב שהחזית האחידה של הבניינים מול היזם גורמת לבניין שלך עוול, הייתי מציע לבדוק מדוע המתווה מיושם בצורה הזאת והאם יש הכרח לכך.
בכל מקרה עו"ד המייצג אתכם אמור למצוא את המנגנונים על מנת שהתמורה תהיה שווה ככל הניתן בין הבניינים בהתאם לנסיבות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אני מבין שמדובר ב-2 בניינים שנחתם מולם הסכם אחד.
ככל ואתה חושב שהחזית האחידה של הבניינים מול היזם גורמת לבניין שלך עוול, הייתי מציע לבדוק מדוע המתווה מיושם בצורה הזאת והאם יש הכרח לכך.
בכל מקרה עו"ד המייצג אתכם אמור למצוא את המנגנונים על מנת שהתמורה תהיה שווה ככל הניתן בין הבניינים בהתאם לנסיבות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חסרונות הסכמה עקרונית
אלי
15/07/18
מהם חסרונות מסמך שכזה לחותם, שמאתר- עסקאות וגם עו"ד-לא אותו אדם) מנסים להחתימני? תודה רבה
האם ניתן להתחייב להסכמה עקרונית ויפוי כוח?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/07/18
אלי שלום,
ההסכם למעשה כובל אותך לאותו עו"ד ולא מאפשר לנהל מו"מ עם יזמים אחרים שלא באמצעות אותו עו"ד.
אלו בדיוק ההסכמים שחוק המארגנים (חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון
עסקאות), תשע"ז-2017) מנסה להגן מפניהם.
על פי החוק הסכם שכזה יכול להיות בתוקף ללא יותר מ-6 חודשים מיום חתימת הדייר הראשון. בהמשך ככל שהוחתמו על ההסכם לפחות 50% מבעלי הדירות ניתן להאריך את ההסכם בעוד 6 חודשים.
המסמך שצירפת מדבר על תקופות של לפחות 18 חודש מיום חתימת הדייר האחרון ולכל היותר 3 שנים.
מדובר על תקופה מאוד ארוכה ולא ברור מה ההצדקה לכך, מעבר לשאלת העמידה בדרישות החוק כאמור לעיל.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ההסכם למעשה כובל אותך לאותו עו"ד ולא מאפשר לנהל מו"מ עם יזמים אחרים שלא באמצעות אותו עו"ד.
אלו בדיוק ההסכמים שחוק המארגנים (חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון
עסקאות), תשע"ז-2017) מנסה להגן מפניהם.
על פי החוק הסכם שכזה יכול להיות בתוקף ללא יותר מ-6 חודשים מיום חתימת הדייר הראשון. בהמשך ככל שהוחתמו על ההסכם לפחות 50% מבעלי הדירות ניתן להאריך את ההסכם בעוד 6 חודשים.
המסמך שצירפת מדבר על תקופות של לפחות 18 חודש מיום חתימת הדייר האחרון ולכל היותר 3 שנים.
מדובר על תקופה מאוד ארוכה ולא ברור מה ההצדקה לכך, מעבר לשאלת העמידה בדרישות החוק כאמור לעיל.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכויות עו"ד בתמ"א 38
ארז
13/07/18
במסגרת ביצוע תוכנית תמ"א 38 שבוצע בבניין אצלנו, היה הסכם שנקבל סכום כסף תמורת בניית דירות גן והעברת השטח לקבלן. הקבלן לא העביר לכל הדיירים את הכסף וגם אני אחד מהם שלא קיבל. פניתי לעו"ד שייצג את כל הדיירים והוא שלח אותי להגיש תביעה בעצמי. הוא אינו מעוניין לתבוע כיון שהוא היום עובד עם הקבלן בשיתוף פעולה על פרוייקטים אחרים ולא רוצה ללכת נגדו. (אני יודע על ניגוד ענייניים ועל לשכת עו"ד, מעדיף לא להיכנס לזה...).
כמו"כ, בעזרת עו"ד אחר שלקחתי (שאינו מייצג אותי כבר למעלה משלוש שנים ) עוד בטרם התחיל הפרוייקט, הגעתי להסכם אישי ביני לבין הקבלן (לאחר דיונים אצל המפקחת) אודות קבלת פיצויים על הפסד שנגרם לי בעקבות השיפוץ-ההסכם קיבל תוקף פסק דין מאת המפקחת. גם פיצויים אלו לא קיבלתי. (אני יודע שזה ביזוי בית משפט וכו וכו, ועם כל זה אני לא שש לרוץ לבתי משפט, גם אם אני יכול לעשות על זה קופה). אציין כי תמורת ההסכם התחייבתי לא להתנגד לפרוייקט.
במשך שנתיים ניסיתי לפעול בעצמי בנושאים שונים בחלקם ברוך השם הצלחתי ,גם הודות לפורום הנפלא הזה ובפרט לעו"ד הלוי,אך נקודות אלו עדיין לא הצלחתי להביא ליישומם.
שאלתי היא: עד כמה מחוייב העו"ד שייצג את כל הדיירים ובכללם גם אותי בפרוייקט לדאוג:
א. שאקבל את הכסף שמגיע לי אודות בניית דירות גן? במסגרת הסכם שהוא גם חתום עליו.
ב. שאקבל את הפיצויים שמגיעים לי בעקבות הסכם אישי שחתמתי בעזרת עו"ד אחר? הסכם שהוא אינו חתום עליו, אך גם העו"ד שלקחתי דאז לא חתום עליו, רק אני והקבלן חתומים עליו ולאחר מכן קיבל תוקף פסק דין.
ג. לדאוג שהקבלן יסיים את עבודת השיפוץ בדירה שלי?כמובן במסגרת הסכם שהוא חתום עליו.
אני רוצה לדעת עד כמה אני רשאי לדרוש ולנדנד לעו"ד שייצג את כל הדיירים בעניינים אלו, כי בזמן הפרוייקט הוא שלח אותי להגיש תביעה, לאחר מכן הוא טוען שסיים את תפקידו עם קבלת טופס 4....האמנם?
כמו"כ, בעזרת עו"ד אחר שלקחתי (שאינו מייצג אותי כבר למעלה משלוש שנים ) עוד בטרם התחיל הפרוייקט, הגעתי להסכם אישי ביני לבין הקבלן (לאחר דיונים אצל המפקחת) אודות קבלת פיצויים על הפסד שנגרם לי בעקבות השיפוץ-ההסכם קיבל תוקף פסק דין מאת המפקחת. גם פיצויים אלו לא קיבלתי. (אני יודע שזה ביזוי בית משפט וכו וכו, ועם כל זה אני לא שש לרוץ לבתי משפט, גם אם אני יכול לעשות על זה קופה). אציין כי תמורת ההסכם התחייבתי לא להתנגד לפרוייקט.
במשך שנתיים ניסיתי לפעול בעצמי בנושאים שונים בחלקם ברוך השם הצלחתי ,גם הודות לפורום הנפלא הזה ובפרט לעו"ד הלוי,אך נקודות אלו עדיין לא הצלחתי להביא ליישומם.
שאלתי היא: עד כמה מחוייב העו"ד שייצג את כל הדיירים ובכללם גם אותי בפרוייקט לדאוג:
א. שאקבל את הכסף שמגיע לי אודות בניית דירות גן? במסגרת הסכם שהוא גם חתום עליו.
ב. שאקבל את הפיצויים שמגיעים לי בעקבות הסכם אישי שחתמתי בעזרת עו"ד אחר? הסכם שהוא אינו חתום עליו, אך גם העו"ד שלקחתי דאז לא חתום עליו, רק אני והקבלן חתומים עליו ולאחר מכן קיבל תוקף פסק דין.
ג. לדאוג שהקבלן יסיים את עבודת השיפוץ בדירה שלי?כמובן במסגרת הסכם שהוא חתום עליו.
אני רוצה לדעת עד כמה אני רשאי לדרוש ולנדנד לעו"ד שייצג את כל הדיירים בעניינים אלו, כי בזמן הפרוייקט הוא שלח אותי להגיש תביעה, לאחר מכן הוא טוען שסיים את תפקידו עם קבלת טופס 4....האמנם?
סמכויות עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/07/18
ארז שלום רב!
אני שמח שאתה עוקב אחר הפורום ותודה על המחמאות.
תכולת העבודה של עורך הדין אמורה להיות מוגדרת במסגרת ההסכם מולו. אך כבר אומר כי בדר"כ היא אינה כוללת תביעות משפטיות. לכן תבדוק למה הוא מחויב אבל כמעט בוודאות תאלץ לפעול באמצעות עו"ד אחר.
אני מבין שבהסכם כתוב הסכום הכספי המגיע לך כך שזו תביעה כספית רגילה. יש לך הסכם שקיבל תוקף של פסק דין אצל המפקחת - אותו ניתן לאכוף בהליכי הוצל"פ.
בכל מקרה רצוי שתפנה לקבלת יעוץ לעו"ד עם כל החומר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הסכמה בבניין על פרויקט תמ"א
רונן
12/07/18
כמה אחוז מהדיירים בבניין צריכים להסכים לתהליך תמ"א כדי שנוכל להתקדם ולהיפגש עם עו"ד/קבלן/כן הלאה?
אחוז הסכמה בבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/07/18
רונן שלום
לא קבוע בחוק אחוז הנדרש לשם התחלת התהליך אלא רק לצורך החתימה על הסכם התמ"א.
רוב האנשים ירצו לדעת יותר פרטים לפני שהם יגידו שהם בעד או נגד הפרויקט.
לכן אני מציע לפנות לדיירים במסגרת אסיפה שתכנסו (ובמיילים למי שאינו יכול) ותעלו את הנושא של ביצוע פרויקט תמ"א. תבקשו אישור למנות נציגות שתוכל לפנות לקבלת הצעות מיזמים וכן למנות עו"ד שילווה את התהליך.
לצורך כך די בהחלטת רוב.
בהצלחה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברת ניהול – פרוייקט פינוי ובינוי
ג
09/07/18
שלום רב,
אשמח להתייעץ בעניין הנ"ל, אודה לתובנות כלשהן וממש מעריכה מראש את העזרה.
הבניין בו נמצאת דירתי נמצא במגעים מתקדמים מול חברת ניהול (לא מול קבלן או יזם). בתחילת התהליך החברה פנתה לוועד הדיירים וביקשה ממנו למצוא עו"ד אשר החברה תשלם לו. מאז החברה נמצאת בקשר ישיר עם העו"ד (מתבקש, אבל אולי יוצר ניגוד עניינים). החוזה שנכתב בין הצדדים מפורט מאוד, זאת על אף השלבים המאוד ראשוניים בהם אנו נדרשים לחתום על החוזה המפורט. כך לדוגמה, אנו נדרשים לחתום כי נמכור את זכויותינו לקבלן שיבחר ע"י נציגות הדיירים והחברה עוד לפני שהעירייה אשרה את הפרוייקט ועוד לפני שנמצא קבלן. כמו כן, אנו מחוייבים, כך על פי החוזה, לחתום מול יזם זה על חוזה שיכלול (בעתיד כמובן) את הביטחונות המקובלים ואת התמורות, כאשר מצויין כי על אף שהתמורות מצוינות בחוזה "ככל שנתקדם בתהליך התמורות יכולות להשתנות לפי התב"ע, הכדאיות הכלכלית והמו"מ מול היזם". יש עוד המון דוגמאות ברוח זו, אך השורה התחתונה היא שאינני מרגישה בנוח להתחייב על דברים כאשר הצד השני לא יכול להתחייב כלפי ולכן החלטתי שלא לחתום על החוזה. למרות שהחוזה נכתב ע"י עו"ד שמייצג את הדיירים, לתחושתי הוא מיטיב עם החברה ולא מגן על הדיירים. כרגע חתמו בערך 60% מהדיירים ואני חוששת שהאחוזים יעלו. רציתי לשאול:
1. מה הן האפשרויות שלי במצב כזה? מה יקרה אם הם ישיגו את כל החתימות הדרושות? האם לאור הדוגמאות האמורות זה נחשב סירוב סביר? האם יכולים לחייב אותי לחתום או לתבוע אותי?
2. וסתם כדי להעשיר את הידע שלי, מה הרווח של החברה במקרים כאלו? ומה האינטרס של בניין ללכת עם חברה כזו? הרי מדובר בעוד מישהו שגוזר קופון עם חשבון מישהו אחר.
תודה רבה!
אשמח להתייעץ בעניין הנ"ל, אודה לתובנות כלשהן וממש מעריכה מראש את העזרה.
הבניין בו נמצאת דירתי נמצא במגעים מתקדמים מול חברת ניהול (לא מול קבלן או יזם). בתחילת התהליך החברה פנתה לוועד הדיירים וביקשה ממנו למצוא עו"ד אשר החברה תשלם לו. מאז החברה נמצאת בקשר ישיר עם העו"ד (מתבקש, אבל אולי יוצר ניגוד עניינים). החוזה שנכתב בין הצדדים מפורט מאוד, זאת על אף השלבים המאוד ראשוניים בהם אנו נדרשים לחתום על החוזה המפורט. כך לדוגמה, אנו נדרשים לחתום כי נמכור את זכויותינו לקבלן שיבחר ע"י נציגות הדיירים והחברה עוד לפני שהעירייה אשרה את הפרוייקט ועוד לפני שנמצא קבלן. כמו כן, אנו מחוייבים, כך על פי החוזה, לחתום מול יזם זה על חוזה שיכלול (בעתיד כמובן) את הביטחונות המקובלים ואת התמורות, כאשר מצויין כי על אף שהתמורות מצוינות בחוזה "ככל שנתקדם בתהליך התמורות יכולות להשתנות לפי התב"ע, הכדאיות הכלכלית והמו"מ מול היזם". יש עוד המון דוגמאות ברוח זו, אך השורה התחתונה היא שאינני מרגישה בנוח להתחייב על דברים כאשר הצד השני לא יכול להתחייב כלפי ולכן החלטתי שלא לחתום על החוזה. למרות שהחוזה נכתב ע"י עו"ד שמייצג את הדיירים, לתחושתי הוא מיטיב עם החברה ולא מגן על הדיירים. כרגע חתמו בערך 60% מהדיירים ואני חוששת שהאחוזים יעלו. רציתי לשאול:
1. מה הן האפשרויות שלי במצב כזה? מה יקרה אם הם ישיגו את כל החתימות הדרושות? האם לאור הדוגמאות האמורות זה נחשב סירוב סביר? האם יכולים לחייב אותי לחתום או לתבוע אותי?
2. וסתם כדי להעשיר את הידע שלי, מה הרווח של החברה במקרים כאלו? ומה האינטרס של בניין ללכת עם חברה כזו? הרי מדובר בעוד מישהו שגוזר קופון עם חשבון מישהו אחר.
תודה רבה!
איך ניתן לחתום על הסכם ש"לא ניתן להתחייב עליו"?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
10/07/18
שלום וברכה,
שאלתך נשאלת על ידי רבים וטובים אשר שואלים את עצמם בצדק כיצד ניתן להוציא לפועל ולחתום על הסכם ש"רב הנסתר בו על הגלוי".
יחד עם זאת אנו רואים שישנם חוזים רבים שנחתמים ופרויקטים רבים של התחדשות עירונית יוצאים לדרך למרות החששות.
בשלב החתימה על ההסכם אכן ישנם דברים רבים שלא ידועים. בשלב זה עדיין לא הוגשו תכניות לעירייה, לא ניתן לדעת מה היקף זכויות הבניה שיאושר, כמה חניות יהיו, איך יתוכנן הפרויקט באופן סופי, כמה תוספת תהיה לכל דירה. כמובן שאין שום ודאות לגבי משך הזמן שהפרויקט ימשך.
בשלב זה מדובר על הסכם שהוא בעצם על תנאי. כל הדברים הללו צריכים לבוא לידי ביטוי בהסכם באופן שבו רק אם יתממשו תנאים מסויימים ההסכם למעשה יצא לפועל.
בין היתר צריך לקבוע תוך כמה זמן היזם יגיש את התכניות, מה התקופה המקסימלית להוצאת היתר בנייה, ומה משך זמן הבנייה.
כמו כן ההסכם מכסה את הבטחונות שהדיירים מקבלים, מה התמורה המינימלית שהם זכאים לה שאחרת לא מתממש ההסכם ועוד תנאים מעין אלה.
לאחר שכל הנושאים הללו מקבלים התייחסות ניתן לחתום על ההסכם בלב שקט.
לגבי ההתקשרות מול "חברת ניהול" זהו עוד גורם שצריך לבדוק. באופן כללי ישנם הסכמים שנעשים באופן כזה. לא הייתי פוסל התקשרות עם חברת ניהול ככל שמדובר בחברה שיש לה קבלות והיא מתחייבת לעשות מכרז רציני בין יזמים ולהביא את ההצעה הרצינית ביותר כמובן בשיתוף הדיירים.
מקווה שסייעתי לך במעט בתשובתי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
שאלתך נשאלת על ידי רבים וטובים אשר שואלים את עצמם בצדק כיצד ניתן להוציא לפועל ולחתום על הסכם ש"רב הנסתר בו על הגלוי".
יחד עם זאת אנו רואים שישנם חוזים רבים שנחתמים ופרויקטים רבים של התחדשות עירונית יוצאים לדרך למרות החששות.
בשלב החתימה על ההסכם אכן ישנם דברים רבים שלא ידועים. בשלב זה עדיין לא הוגשו תכניות לעירייה, לא ניתן לדעת מה היקף זכויות הבניה שיאושר, כמה חניות יהיו, איך יתוכנן הפרויקט באופן סופי, כמה תוספת תהיה לכל דירה. כמובן שאין שום ודאות לגבי משך הזמן שהפרויקט ימשך.
בשלב זה מדובר על הסכם שהוא בעצם על תנאי. כל הדברים הללו צריכים לבוא לידי ביטוי בהסכם באופן שבו רק אם יתממשו תנאים מסויימים ההסכם למעשה יצא לפועל.
בין היתר צריך לקבוע תוך כמה זמן היזם יגיש את התכניות, מה התקופה המקסימלית להוצאת היתר בנייה, ומה משך זמן הבנייה.
כמו כן ההסכם מכסה את הבטחונות שהדיירים מקבלים, מה התמורה המינימלית שהם זכאים לה שאחרת לא מתממש ההסכם ועוד תנאים מעין אלה.
לאחר שכל הנושאים הללו מקבלים התייחסות ניתן לחתום על ההסכם בלב שקט.
לגבי ההתקשרות מול "חברת ניהול" זהו עוד גורם שצריך לבדוק. באופן כללי ישנם הסכמים שנעשים באופן כזה. לא הייתי פוסל התקשרות עם חברת ניהול ככל שמדובר בחברה שיש לה קבלות והיא מתחייבת לעשות מכרז רציני בין יזמים ולהביא את ההצעה הרצינית ביותר כמובן בשיתוף הדיירים.
מקווה שסייעתי לך במעט בתשובתי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוצים בתוך הדירה בזמן ביצוע עבודות תמ"א 38
ילנה
09/07/18
בהסכם לעבודות תמ"א 38 רשום: "בעלי הדירות מתחייבים שלא לבצע שינוים או עבודות הטעונות היתר
בנייה בדירותיהם עד לתיקון או רישום בית משותף לאחר ביצוע תוספות הבנייה מצד היזם".
האם אוכל לבצע שיפוץ כללי במהלך תמ"א, שלא דורש היתר בנייה, כמו אינסטלציה, חשמל, ריצוף, צבע קירות וכו'?
האם מותר לבצע שיפוץ של הדירה לפני רישום בית משותף?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
09/07/18
ילנה שלום,
כדי להבטיח את רישום הבית המושתף בהתאם להיתר הבנייה, נהוג בהסכמים מעין אלו וכך גם מופיע בהסכם שציטטת שלא לאפשר ביצוע עבודות המצריכות היתר בניה.
עבודות שכוללות שיפוץ פנימי בלבד כפי שרשמת ואינן משנות את הקירות החיצוניים של הדירה או פיצול של הדירה, לא מצריכים היתר בניה.
לפיכך אני לא רואה כל בעיה עם האמור. בהצלחה בשיפוץ הדירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
כדי להבטיח את רישום הבית המושתף בהתאם להיתר הבנייה, נהוג בהסכמים מעין אלו וכך גם מופיע בהסכם שציטטת שלא לאפשר ביצוע עבודות המצריכות היתר בניה.
עבודות שכוללות שיפוץ פנימי בלבד כפי שרשמת ואינן משנות את הקירות החיצוניים של הדירה או פיצול של הדירה, לא מצריכים היתר בניה.
לפיכך אני לא רואה כל בעיה עם האמור. בהצלחה בשיפוץ הדירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ושיפוץ פנימי בדירה
ילנה
08/07/18
בביניין שלנו מבצעים עבודות תמ"א 38. האם אני יכולה במקביל לתמ"א לבצעה שיפוץ פנימי של דירתי או חייבת לחקות עד סיומו של הפרוייקט?
שיפוץ פנימי במהלך תמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
08/07/18
ילנה שלום,
זה תלוי בהסכמות עם היזם בהסכם בניכם.
ברוב המקרים מחכים עד לסיום העבודות.
אם יש סיבה מיוחדת אני מציע שתפני ליזם ותבררי האם יש מניעה לבצע זאת.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
זה תלוי בהסכמות עם היזם בהסכם בניכם.
ברוב המקרים מחכים עד לסיום העבודות.
אם יש סיבה מיוחדת אני מציע שתפני ליזם ותבררי האם יש מניעה לבצע זאת.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה לדורות
גיל מרוז
07/07/18
חלק מדירה קיימת מוחכר לדורות. בטאבו כתוב החלק בקרקעין ואין הסבר לחלק בבית המשותף. לכל שאר הדירות יש חלקים ברכוש המשותף.
זה 38/2. הייזם מוכן לתת לי רק את השטח שיש לי היום. כל הדיירים מקבלים הרחבות.
דעתך?
זה 38/2. הייזם מוכן לתת לי רק את השטח שיש לי היום. כל הדיירים מקבלים הרחבות.
דעתך?
חכירה לדורות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/07/18
היי גיל
לצורך דיעה צריך לראות את נסח הטאבו המרוכז של כל הבנין. אני מניח כי ממנו ניתן יהיה ללמוד יותר על המצב בדירה שלך.
אם יש לך נסח מרוכז תעלה אותו כאן ואתיחס אליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לצורך דיעה צריך לראות את נסח הטאבו המרוכז של כל הבנין. אני מניח כי ממנו ניתן יהיה ללמוד יותר על המצב בדירה שלך.
אם יש לך נסח מרוכז תעלה אותו כאן ואתיחס אליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרבנות של שכנה
נאווה
07/07/18
שלום,
אנחנו 10 דירות בבניין. שתי דירות שייכות לאחת השכנות. כולנו מסכימים לעשות תמ"א (של הריסה) חוץ ממנה.
היא טוענת שאם יחייבו אותה לעשות תמ"א אז היא תהיה חייבת לשלם הרבה כסף למס שבח (בדקנו וזה נכון) כי מי שיש לו 2 דירות בבניין - אין לו פטור.
הבעייה היא שהיזם אומר שאם יסכים לשלם את המס שבח שלה - הוא יאלץ להפחית מהשטח שיתן לנו.
האם הסרבנות שלה תימצא מוצדקת? ולמה שנסכים אנחנו להפחית משטח הדירות שלנו? מה אנחנו אשמים שהיא חייבת באופן פרטי במס שבח ? אם היזם ישלם במקומה את המס - האם אין כאן בעצם תשלום שהיא מקבלת על חשבוננו ?
תודה,
נאווה
אנחנו 10 דירות בבניין. שתי דירות שייכות לאחת השכנות. כולנו מסכימים לעשות תמ"א (של הריסה) חוץ ממנה.
היא טוענת שאם יחייבו אותה לעשות תמ"א אז היא תהיה חייבת לשלם הרבה כסף למס שבח (בדקנו וזה נכון) כי מי שיש לו 2 דירות בבניין - אין לו פטור.
הבעייה היא שהיזם אומר שאם יסכים לשלם את המס שבח שלה - הוא יאלץ להפחית מהשטח שיתן לנו.
האם הסרבנות שלה תימצא מוצדקת? ולמה שנסכים אנחנו להפחית משטח הדירות שלנו? מה אנחנו אשמים שהיא חייבת באופן פרטי במס שבח ? אם היזם ישלם במקומה את המס - האם אין כאן בעצם תשלום שהיא מקבלת על חשבוננו ?
תודה,
נאווה
סרבנות של שכנה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/07/18
נאוה שלום!
אכן החוק פוטר ממס שבח רק דירה אחת בבנין. יחד עם זאת בדר"כ לא מדובר על סכום גדול והיזם לוקח אותו על עצמו בלי להפחית שטחים.
אני ממליץ לנסות ולקבל אומדן לגבי סכום המס הצפוי. כרגע נראה שאין לכם כל ידיעה אם מדובר על 1,000 ש"ח או על 100,000 ש"ח או יותר. הסכום חשוב לפתרון. לגבי היזם - אני מבין שאתם מנהלים מו"מ עם יזם אחד ויתכן ובשל כך הוא מרגיש חזק מולכם. מציע לנסות והלגיד לו שאלו תנאי העיסקה ועליו לקחת את החיוב עליו ללא הפחתה בשטחים.
לגבי אותה דיירת - אני מניח כי היא לא תחתום על ההסכם ללא הסדר מולה. אם יש לה שתי דירות מתוך 10 אז היא כבר 20% מבעלי הדירות. יש לזכור שעליכם להגיע לרוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. כך שרצוי ליזם להגיע מולה להסדר. במידה ויהיה לכם רוב והיא לא תחתום - אני לא יודע להגיד מה המפקחת תחליט. אני מניח כי היא לא תעצור בגלל זה את הפרויקט ותנסה להגיע לפתרון מוסכם טרם החלטה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אכן החוק פוטר ממס שבח רק דירה אחת בבנין. יחד עם זאת בדר"כ לא מדובר על סכום גדול והיזם לוקח אותו על עצמו בלי להפחית שטחים.
אני ממליץ לנסות ולקבל אומדן לגבי סכום המס הצפוי. כרגע נראה שאין לכם כל ידיעה אם מדובר על 1,000 ש"ח או על 100,000 ש"ח או יותר. הסכום חשוב לפתרון. לגבי היזם - אני מבין שאתם מנהלים מו"מ עם יזם אחד ויתכן ובשל כך הוא מרגיש חזק מולכם. מציע לנסות והלגיד לו שאלו תנאי העיסקה ועליו לקחת את החיוב עליו ללא הפחתה בשטחים.
לגבי אותה דיירת - אני מניח כי היא לא תחתום על ההסכם ללא הסדר מולה. אם יש לה שתי דירות מתוך 10 אז היא כבר 20% מבעלי הדירות. יש לזכור שעליכם להגיע לרוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. כך שרצוי ליזם להגיע מולה להסדר. במידה ויהיה לכם רוב והיא לא תחתום - אני לא יודע להגיד מה המפקחת תחליט. אני מניח כי היא לא תעצור בגלל זה את הפרויקט ותנסה להגיע לפתרון מוסכם טרם החלטה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי לדירה שעברה שיפוץ קומפלט
נאור שמואלי
03/07/18
למנהלי הפורום שלום ,רכשתי דירה יד 2 קומה 4 ללא מעלית 3 חדרים בגודל 70 מטר.
החלטתי לשפץ אותה קומפלט תשתיות חשמל אינסטלציה שבירה וחידוש קירות ותקרות ברמת גימור גבוהה.
עלות השיפוץ מסתכמת בכ-200K.כיום לאחר שנה רוצים לבצע פינוי בינוי לבניין ואני כמובן מתנגד כי שיפצתי את הדירה ממיטב כספי בצורה שמתאימה לי ביותר ללא פשרות על דבר, ואני לא מעוניין שכל הדבר יזה יילך לאבדון 200K זמן שבוזבז כדי להגיע לשיפוץ הטוב ביותר.
יחד עם זאת כמובן אני לא אתנגד לביצוע תמ"א 38/1 אשר אינה דורשת הריסה ובניה אלא רק חידוש מבנה תוספת מעלית מרפסת וחדר מבלי לפגוע בכל השיפוץ שלי.
בנוסף כמובן עבור פיצוי כספי הולם על השיפוץ שבצעתי אני מוכן לשקול להסכים אלא אם העסקה תהיה אכן כדאית לי כלכלית.
האם אני מוגדר דייר סרבן והאם אני נמצא באיזה שהו סיכון אני לא משפטן ולא קרוב לתחום אפילו אבל לא נראה לי הגיוני שיכולים לבוא אנשים ולהכריח אותי לזרוק לפח את כל מה שבניתי ממיטב כספי.תודה רבה לעונים הסוגיה הזו ממש מלחיצה אותי.
החלטתי לשפץ אותה קומפלט תשתיות חשמל אינסטלציה שבירה וחידוש קירות ותקרות ברמת גימור גבוהה.
עלות השיפוץ מסתכמת בכ-200K.כיום לאחר שנה רוצים לבצע פינוי בינוי לבניין ואני כמובן מתנגד כי שיפצתי את הדירה ממיטב כספי בצורה שמתאימה לי ביותר ללא פשרות על דבר, ואני לא מעוניין שכל הדבר יזה יילך לאבדון 200K זמן שבוזבז כדי להגיע לשיפוץ הטוב ביותר.
יחד עם זאת כמובן אני לא אתנגד לביצוע תמ"א 38/1 אשר אינה דורשת הריסה ובניה אלא רק חידוש מבנה תוספת מעלית מרפסת וחדר מבלי לפגוע בכל השיפוץ שלי.
בנוסף כמובן עבור פיצוי כספי הולם על השיפוץ שבצעתי אני מוכן לשקול להסכים אלא אם העסקה תהיה אכן כדאית לי כלכלית.
האם אני מוגדר דייר סרבן והאם אני נמצא באיזה שהו סיכון אני לא משפטן ולא קרוב לתחום אפילו אבל לא נראה לי הגיוני שיכולים לבוא אנשים ולהכריח אותי לזרוק לפח את כל מה שבניתי ממיטב כספי.תודה רבה לעונים הסוגיה הזו ממש מלחיצה אותי.
תמ"א 38/2 הריסה ובניה לדירה משופצ
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/07/18
נאור שלום!
אני מבין את ההרגשה אבל אתה צריך לדעתי להסתכל לטווח ארוך יותר. פרויקט של הריסה ובניה חדשה הוא פרויקט טוב יותר גם לך. אתה תקבל דירה חדשה לגמרי עם מעלית (שאין לך היום) וחניה (יש?) והכל בתכנון נכון. אחת הבעיות של תמ"א 38/1 היא שהוספת ממ"ד אינה תואמת בדר"כ את התכנון הנוכחי של הדירה כך שהתוספת אולי קיימת בשטח אבל היא לא פונקציונאלית.
לכן לא כדאי לך לדעתי להתנגד לפרויקט כזה אתה רק תזיק לעצמך. הטרוניה שלך היא שבעצם ה- 200 אלף ש"ח שהשקעת הולכים לזבל. אז קודם כל - עד שההסכם יחתם ועד שיהיה היתר בניה יקח בערך עוד 3 שנים של הנאה מהדירה המשופצת. מעבר לכך אפשר לייצר "פיצוי" עבורך כמו - מפרט משופר יותר, זכות בחירה ראשונה של חניה/מחסן ועוד פתרונות יצירתיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין את ההרגשה אבל אתה צריך לדעתי להסתכל לטווח ארוך יותר. פרויקט של הריסה ובניה חדשה הוא פרויקט טוב יותר גם לך. אתה תקבל דירה חדשה לגמרי עם מעלית (שאין לך היום) וחניה (יש?) והכל בתכנון נכון. אחת הבעיות של תמ"א 38/1 היא שהוספת ממ"ד אינה תואמת בדר"כ את התכנון הנוכחי של הדירה כך שהתוספת אולי קיימת בשטח אבל היא לא פונקציונאלית.
לכן לא כדאי לך לדעתי להתנגד לפרויקט כזה אתה רק תזיק לעצמך. הטרוניה שלך היא שבעצם ה- 200 אלף ש"ח שהשקעת הולכים לזבל. אז קודם כל - עד שההסכם יחתם ועד שיהיה היתר בניה יקח בערך עוד 3 שנים של הנאה מהדירה המשופצת. מעבר לכך אפשר לייצר "פיצוי" עבורך כמו - מפרט משופר יותר, זכות בחירה ראשונה של חניה/מחסן ועוד פתרונות יצירתיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סכסוך בין קבלן ליזם תמ"א 38
דייר
03/07/18
שלום
אנחנו בעיצומו של סיום תמ"א 38 ונוצר סיכסוך בין הקבלן ליזם
כרגע העבודות לא ממשיכות קיבלנו מס שבח לשלם על שמנו למרות שהיזם אמור לשלם הוא טוען שאין לו כסף
הבעיה העיקרית שכרגע אין לנו עו"ד מייצג
והיזם טוען שיש לו עיקול על החשבון
איך מתקדמים חלק אומרים לתבוע בכונס נכסים אין מושג איך להתקדם ומה לגבי המס שבח לשלם בינתיים?
אנחנו בעיצומו של סיום תמ"א 38 ונוצר סיכסוך בין הקבלן ליזם
כרגע העבודות לא ממשיכות קיבלנו מס שבח לשלם על שמנו למרות שהיזם אמור לשלם הוא טוען שאין לו כסף
הבעיה העיקרית שכרגע אין לנו עו"ד מייצג
והיזם טוען שיש לו עיקול על החשבון
איך מתקדמים חלק אומרים לתבוע בכונס נכסים אין מושג איך להתקדם ומה לגבי המס שבח לשלם בינתיים?
סכסוך בין קבלן ליזם תמ"א 38
דייר
03/07/18
בנוסף אין קשר לכל בעלי הדירות חלק מהם כנראה קשורים לקבלן ואין אפשרות לדעת מי חייב עדיין כסף וכמה
סכסוך בין קבלן ליזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/07/18
שלום רב
לפי מה שתארת הבעיה היא כנראה היזם שאין לו כסף ולכן לא מסדיר את נושא מס השבח וגם לא תשלומים לקבלן שבגלל זה הפסיק לעבוד.
ממליץ שתגשו בדחיפות לעורך דין ותתיעצו איתו איך להתקדם. זה לא ענין לשאלה ותשובה בפורום זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפי מה שתארת הבעיה היא כנראה היזם שאין לו כסף ולכן לא מסדיר את נושא מס השבח וגם לא תשלומים לקבלן שבגלל זה הפסיק לעבוד.
ממליץ שתגשו בדחיפות לעורך דין ותתיעצו איתו איך להתקדם. זה לא ענין לשאלה ותשובה בפורום זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלטה של מפקח
יוסי
01/07/18
תוך כמה זמן מתבררת תביעה אצל המפקח?
תביעה אצל המפקח
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
08/07/18
יוסי שלום,
התביעות הללו מתבררות בד"כ תוך מספר חודשים מיום הגשת התביעה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
התביעות הללו מתבררות בד"כ תוך מספר חודשים מיום הגשת התביעה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום, אני מתנגד לת"א 38
ישראל
01/07/18
בבניין שלי הדיירים רוצים לעשות תמ"א 38 ואני מתנגד מראש ולא רוצה לשמוע על הדבר הזה כי אין לי שום אמון באנשים!!! ואני לא רוצה לתת שום יפוי כוח לאף אחד מה אני יכול לעשות???
לא מעונין לבצע תמא 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
08/07/18
שלום וברכה,
חוק המקרקעין חיזוק בתים מפני רעידות אדמה קובע מהם התנאים לביצוע פרויקט תמ"א 38.
ראשית יש צורך בהסכמה של שני שלישים מהדירות בבית המשותף ששני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם במקרה של חיזוק הבניין, וארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם במקרה של הריסה והקמה מחדש.
לאחר מכן כאשר יתקבל היתר עקרוני לפרויקט, יוכלו בעלי הדירות להגיש תביעה כנגד המיעטו במסרב לביצוע הפרויקט.
במהלך התביעה יתבררו טעמי המתנגדים לרבות האם ישנן אלטרנטיביות אחרון לתכנון המאפשרות את חיזוק המבנה, האם ניתנו לדיירים בטוחות מספקות לביצוע הפרויקט וכיו"ב.
כדאי לדעת כי ברוב המוחלט של המקרים התביעות הללו מתקבלות.
אני מציע לך לפנות כבר כעת לעו"ד לצורך מתן חוות דעת לגבי הפרויקט ולאחר מכן תוכל לקבל החלטה מושכלת ואולי אף יתברר לך כי השד לא נורא כ"כ והפרויקט כדאי עבורך.
אני מאחל לך בהצלחה רבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חוק המקרקעין חיזוק בתים מפני רעידות אדמה קובע מהם התנאים לביצוע פרויקט תמ"א 38.
ראשית יש צורך בהסכמה של שני שלישים מהדירות בבית המשותף ששני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם במקרה של חיזוק הבניין, וארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם במקרה של הריסה והקמה מחדש.
לאחר מכן כאשר יתקבל היתר עקרוני לפרויקט, יוכלו בעלי הדירות להגיש תביעה כנגד המיעטו במסרב לביצוע הפרויקט.
במהלך התביעה יתבררו טעמי המתנגדים לרבות האם ישנן אלטרנטיביות אחרון לתכנון המאפשרות את חיזוק המבנה, האם ניתנו לדיירים בטוחות מספקות לביצוע הפרויקט וכיו"ב.
כדאי לדעת כי ברוב המוחלט של המקרים התביעות הללו מתקבלות.
אני מציע לך לפנות כבר כעת לעו"ד לצורך מתן חוות דעת לגבי הפרויקט ולאחר מכן תוכל לקבל החלטה מושכלת ואולי אף יתברר לך כי השד לא נורא כ"כ והפרויקט כדאי עבורך.
אני מאחל לך בהצלחה רבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם נפרד עם היזם
רוני
27/06/18
שלום,
אנו לקראת חתימה עם היזם על הסכם תמא לחיזוק ותוספות. אני גר בקומה העליונה ומעליי יבנו את דירות היזם. היזם הבטיח לי שבתוכניות להיתר בניה שיגיש הוא יאפשר לי מרפסת סוכה ע"י כך שהמרפסות שלו (שיהיו מעליי) השטח שלהן יהיה קטן יותר.
אולם, הוא לא רוצה שזה יהיה בהסכם הכולל עם כל הדיירים כי הוא חושש שדיירים יהיו צרי עין ויסרבו לחתום רק בגלל זה (למרות שזה לא פוגע בהם כלל, וכל הדיירים מקבלים אותו דבר בדיוק) ולכן הוא מוכן לחתום לי על התחייבות בכתב בעניין זה.
שאלתי:
1. האם חובה (בדגש על - חובה ) שהתחייבות כזו תהיה בהסכם הכולל או שמא היא יכולה להיות בהתחייבות נפרדת רק ביני לבין היזם?
2. האם התחייבות כזו, שתעשה בנפרד להסכם הכולל, תחייב אותו (ככל ונכניס סעיף שהתחייבות תקפה גם ככל ויהיה סעיף סותר בהסכם הכולל)?
אנו לקראת חתימה עם היזם על הסכם תמא לחיזוק ותוספות. אני גר בקומה העליונה ומעליי יבנו את דירות היזם. היזם הבטיח לי שבתוכניות להיתר בניה שיגיש הוא יאפשר לי מרפסת סוכה ע"י כך שהמרפסות שלו (שיהיו מעליי) השטח שלהן יהיה קטן יותר.
אולם, הוא לא רוצה שזה יהיה בהסכם הכולל עם כל הדיירים כי הוא חושש שדיירים יהיו צרי עין ויסרבו לחתום רק בגלל זה (למרות שזה לא פוגע בהם כלל, וכל הדיירים מקבלים אותו דבר בדיוק) ולכן הוא מוכן לחתום לי על התחייבות בכתב בעניין זה.
שאלתי:
1. האם חובה (בדגש על - חובה ) שהתחייבות כזו תהיה בהסכם הכולל או שמא היא יכולה להיות בהתחייבות נפרדת רק ביני לבין היזם?
2. האם התחייבות כזו, שתעשה בנפרד להסכם הכולל, תחייב אותו (ככל ונכניס סעיף שהתחייבות תקפה גם ככל ויהיה סעיף סותר בהסכם הכולל)?
הטבה לדייר ספציפי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
28/06/18
רוני שלום,
אני לא ממליץ לחתום על הסכם שלא חתמו עליו כל הדיירים אלא אם כן הדיירים מודכים ונותנים את אישורם לכך.
ככל ויש הסכם מול כל הדיירים שנותן x ומול דייר מסוים היזם הסכים לתת משהו אחר, יתר הדיירים יוכלו להתנגד לכך ולטרפד את מתן ההטבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אני לא ממליץ לחתום על הסכם שלא חתמו עליו כל הדיירים אלא אם כן הדיירים מודכים ונותנים את אישורם לכך.
ככל ויש הסכם מול כל הדיירים שנותן x ומול דייר מסוים היזם הסכים לתת משהו אחר, יתר הדיירים יוכלו להתנגד לכך ולטרפד את מתן ההטבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם רוצה לתבוע אותי
אסנת
27/06/18
שלום,
אם היזם רוצה לתבוע אותי כי אני לא מוכנה לחתום על ההסכם תמ"א לפי התנאים של היזם, האם הוא יכול לתבוע אותי בשלב הזה? או רק אחרי ש-80% חתמו על ההסכם והוא קיבל היתרי בנייה הוא יוכל לתבוע אותי?
אם היזם רוצה לתבוע אותי כי אני לא מוכנה לחתום על ההסכם תמ"א לפי התנאים של היזם, האם הוא יכול לתבוע אותי בשלב הזה? או רק אחרי ש-80% חתמו על ההסכם והוא קיבל היתרי בנייה הוא יוכל לתבוע אותי?
תביעה נגד דייר
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
28/06/18
אסנת שלום,
ע"פ הוראות חוק המקרקעין חיזוק כדי להגיש תביעה נגד דייר יש צורך במספר תנאים.
היזם צריך להגיע לשלב של אישור עקרוני של ההיתר וצריך להיות רוב מינימלי של דיירים שכבר חתם על ההסכם. במקרה של תמ"א הריסה מדובר על 80%.
התביעה תברר בפני המפקח על הבתים המשותפים. כדי שהתביעה של היזם תידחה יהיה עלייך להראות מה הפגם שיש בהסכם. זה יכול להיות תכנון שאינו אופטימלי, ערבויות בלתי מספקות וכיו"ב.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ע"פ הוראות חוק המקרקעין חיזוק כדי להגיש תביעה נגד דייר יש צורך במספר תנאים.
היזם צריך להגיע לשלב של אישור עקרוני של ההיתר וצריך להיות רוב מינימלי של דיירים שכבר חתם על ההסכם. במקרה של תמ"א הריסה מדובר על 80%.
התביעה תברר בפני המפקח על הבתים המשותפים. כדי שהתביעה של היזם תידחה יהיה עלייך להראות מה הפגם שיש בהסכם. זה יכול להיות תכנון שאינו אופטימלי, ערבויות בלתי מספקות וכיו"ב.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו
משה
27/06/18
האם לעניין הטאבו על הנכס יש משמעות בתהליך תמא 38 ?
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
28/06/18
משה שלום,
שאלתך אינה ברורה. בוודאי שיש משמעות השאלה היא לאיזה עניין. אנא פרט מה השאלה הספציפית שברצונך לשאול.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
שאלתך אינה ברורה. בוודאי שיש משמעות השאלה היא לאיזה עניין. אנא פרט מה השאלה הספציפית שברצונך לשאול.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סגירת מרפסת
עידן
24/06/18
שלום,
אני רוצה לסגור חלק מהמרפסת שלי. אם אין לי אישור כדי לסגור את המרפסת, איך אני משיג אישור שכזה? נאמר לי שזה קשור לתמא 38
אני רוצה לסגור חלק מהמרפסת שלי. אם אין לי אישור כדי לסגור את המרפסת, איך אני משיג אישור שכזה? נאמר לי שזה קשור לתמא 38
האם ניתן לסגור מרפסת בבניין המיועד לתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/06/18
עידן שלום,
סגירת המרפסת באופן עצמאי מתנגשת עם ביצוע תמ"א 38 בבניין.
ככל ויאושר לך לעשות כן שלא במסגרת פרויקט תמ"א 38, הדבר ישלול את האפשרות לבצע פרויקט של תמ"א בעתיד בבניין.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
סגירת המרפסת באופן עצמאי מתנגשת עם ביצוע תמ"א 38 בבניין.
ככל ויאושר לך לעשות כן שלא במסגרת פרויקט תמ"א 38, הדבר ישלול את האפשרות לבצע פרויקט של תמ"א בעתיד בבניין.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טירחה לעורך דין
סשה
24/06/18
שלום רב.
בבניין שלנו 4 דירות.
התמורה לבעלי הקרקע בעיסקה תהיה תוצאה של שלוב של זכויות תמא וקומבינציה (יותר מדירה תמורת כל דירה קיימת).
עו"ד טוב ממשרד גדול שהומלץ היציע ליווי לבעלי הדירות בסך 200 אלף שח (משרדים אחרים דרשו אחוזים כי יש כאן קומבינציה).
היזם טוען שזה מופרז ומציע 120 אלף.
מה סכום סביר...
בתודה.
בבניין שלנו 4 דירות.
התמורה לבעלי הקרקע בעיסקה תהיה תוצאה של שלוב של זכויות תמא וקומבינציה (יותר מדירה תמורת כל דירה קיימת).
עו"ד טוב ממשרד גדול שהומלץ היציע ליווי לבעלי הדירות בסך 200 אלף שח (משרדים אחרים דרשו אחוזים כי יש כאן קומבינציה).
היזם טוען שזה מופרז ומציע 120 אלף.
מה סכום סביר...
בתודה.
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/06/18
שלום וברכה,
הפורום לא מיועד להערכה של שכר טרחה באופן פרטני.
באופן כללי, ככל שמדובר בעסקה מורכבת יותר שכר הטרחה שידרש יהיה גבוה יותר.
מבלי להכנס לפרטי העסקה על פניו השכר אכן נראה מעט גבוה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הפורום לא מיועד להערכה של שכר טרחה באופן פרטני.
באופן כללי, ככל שמדובר בעסקה מורכבת יותר שכר הטרחה שידרש יהיה גבוה יותר.
מבלי להכנס לפרטי העסקה על פניו השכר אכן נראה מעט גבוה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה קובע שבנין עומד בתנאי תמ"א 38/1
זאב סימה
22/06/18
הבנין שלנו נבנה עפ"י תוכניות מלפני 1.1.80 אולם התשלום בגין אישור התוכניות והחותמת התשלום נעשו ב 15.1.80
בעירית נס ציונה נאמר לנו שבשל כך, לא ניתן לבצע תמ"א עפ"י החוק.
לפיכך נקלענו למצב אבסורדי בו המבנה איננו עומד בתקן רעידות אדמה וגם לא ניתן לבצע בו תמ"א 38/1
האם זו גזירת גורל או יש מה לעשות?
בעירית נס ציונה נאמר לנו שבשל כך, לא ניתן לבצע תמ"א עפ"י החוק.
לפיכך נקלענו למצב אבסורדי בו המבנה איננו עומד בתקן רעידות אדמה וגם לא ניתן לבצע בו תמ"א 38/1
האם זו גזירת גורל או יש מה לעשות?
עמידה בתנאי התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/06/18
זאב שלום
הוראות התמ"א קובעות כי תחולתו היא על מבנים שהיתר הבניה לגביהם הוצא לפני 1.1.1980. זה מה שאתם צריכים לבדוק. אם לא עומדים בתנאי זה העיריה לא תאשר לכם וגם היזמים יהססו (גם אם העיריה תאשר) להכנס לפרויקט שכן יש לכך משמעות מבחינת המיסוי החל.
אם אכן לא עומדים בתנאי זה אני מציע שתמתינו לתיקון 4 לתמ"א שאמור אולי להסדיר זאת אבל כרגע לא יודע מתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הוראות התמ"א קובעות כי תחולתו היא על מבנים שהיתר הבניה לגביהם הוצא לפני 1.1.1980. זה מה שאתם צריכים לבדוק. אם לא עומדים בתנאי זה העיריה לא תאשר לכם וגם היזמים יהססו (גם אם העיריה תאשר) להכנס לפרויקט שכן יש לכך משמעות מבחינת המיסוי החל.
אם אכן לא עומדים בתנאי זה אני מציע שתמתינו לתיקון 4 לתמ"א שאמור אולי להסדיר זאת אבל כרגע לא יודע מתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה בתמ"א 38 הריסה וייפויי כוח
כרמינה סטטס
21/06/18
איזה מספור יופיע בנסח טאבו להערת אזהרה הרשומה לטובת היזם ?.
האם לכל עסקת מקרקעין יש מספור שונה ?.
האם עו"ד של הדיירים שניגש לרשום הערת אזהרה לטובת היזם מתחייב להראות ייפויי כוח בפני הרשם?.
ואילו ייפויי כוח הוא מתחייב להראות בפני הרשם ?
תודה רבה
האם לכל עסקת מקרקעין יש מספור שונה ?.
האם עו"ד של הדיירים שניגש לרשום הערת אזהרה לטובת היזם מתחייב להראות ייפויי כוח בפני הרשם?.
ואילו ייפויי כוח הוא מתחייב להראות בפני הרשם ?
תודה רבה
הערת אזהרה בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/06/18
כרמינה שלום רב!
לכל פעולה שמתבצעת בטאבו (כמו - רישום הערת אזהרה, מכר וכו') יש מספר פעולה שמורכב מספרור שוטף מתחילת השנה + השנה. למשל שטר מספר 12345/2018.
כל מסמך שנחתם לא על ידי צד לו אלא על ידי מי מטעמו מחייבת הצגת יפוי כוח מבעל הזכות למיופה הכוח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לכל פעולה שמתבצעת בטאבו (כמו - רישום הערת אזהרה, מכר וכו') יש מספר פעולה שמורכב מספרור שוטף מתחילת השנה + השנה. למשל שטר מספר 12345/2018.
כל מסמך שנחתם לא על ידי צד לו אלא על ידי מי מטעמו מחייבת הצגת יפוי כוח מבעל הזכות למיופה הכוח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרוב
דן
19/06/18
הרוב הדרוש חתם מול יזם. אני לא חתמתי והיזם לא מוכן כלל לנהל מומ עיסקי ורוצה שאחתום על החוזה כפי שהוא. לי יש הערות רבות והוא עונה- הכל כמו בחוזה. האם בימ"ש יחייב אותי לפצות הדיירים במצב זה או שיקבע כי הסרוב הגיוני?
סרוב לחתום
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/06/18
דן שלום
אם ההסכם הגיוני אז הסרוב לא הגיוני והפוך. לענין זה תפעל לחובתך העובדה שרוב מיוחס של יתר הבעלים חשב שההסכם ראוי לחתימה וחתם עליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם ההסכם הגיוני אז הסרוב לא הגיוני והפוך. לענין זה תפעל לחובתך העובדה שרוב מיוחס של יתר הבעלים חשב שההסכם ראוי לחתימה וחתם עליו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מבנה שהוכרז מסוכן זכאי לתנאי תמ"א 38/2?
תמי
18/06/18
שלום
נאמר לי שבנין מסוכן לא מזכה בתנאי תמ"א 38/2 את הקבלן, האם נכון?
נאמר לי שבנין מסוכן לא מזכה בתנאי תמ"א 38/2 את הקבלן, האם נכון?
זכאות מבנה מסוכן לתמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
19/06/18
תמי שלום,
מבנה המיועד להריסה לא זכאי להטבות של תמ"א 38.
הגדרה של מבנה מסוכן אכן מייעדת את המבנה להריסה פעמים רבות.
כדאי להכנס לדיון מול העירייה על מנת להגדיר את המבנה באופן שיאפשר ביצוע של תמ"א 38 בבניין.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מבנה המיועד להריסה לא זכאי להטבות של תמ"א 38.
הגדרה של מבנה מסוכן אכן מייעדת את המבנה להריסה פעמים רבות.
כדאי להכנס לדיון מול העירייה על מנת להגדיר את המבנה באופן שיאפשר ביצוע של תמ"א 38 בבניין.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרוב בתמ"א 38/1 מחושב לפי חלק הדירות ברכוש המשותף?
Bel
17/06/18
האם הרוב בתמ"א 38/1 מחושב לפי חלק הדירות ברכוש המשותף? בחוק המקרקעין לעניין רוב בתמ"א 38 יש התייחסות לרוב כדלקמן: "ניתן להתגבר על דרישה זו [רוב של 100%], באמצעות פניה אל המפקח על המקרקעין לקבלת אישורו חלף אי הסכמתם של חלק מבעלי הדירות, ובלבד שניתנה קודם לכן החלטה של בעלים של 2/3 מהדירות בבית המשותף שאליהם צמודים 2/3 מחלקי הרכוש המשותף". האם הכוונה שהרוב מחושב לפי חלק (או %) הדירות מתוך סה"כ הרכוש המשותף? לדוגמא: אם לפי נסח הטאבו סה"כ הרכוש המשותף של 16 דירות הינו 1000 מ"ר, ו-5 דירות שמסתכמות יחד כ- 400 מ"ר (=40%) מתנגדות, האם זה אומר שאין רוב לשאר 11 הדירות שהסה"כ שלהם 600 מ"ר (=60%) ? בתודה מראש על תשובתך.
רוב נדרש לתמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
19/06/18
שלום וברכה,
אכן יש צורך שלאותן דירות יהיה צמוד חלק יחסי לפחות של 2/3 מהרכוש המשותף .
בדוגמה שנתת אין לדירות הרוב את הרוב הנדרש בחלק היחסי של הרכוש המשותף.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן יש צורך שלאותן דירות יהיה צמוד חלק יחסי לפחות של 2/3 מהרכוש המשותף .
בדוגמה שנתת אין לדירות הרוב את הרוב הנדרש בחלק היחסי של הרכוש המשותף.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סרוב לתמא
לילי שילון
14/06/18
בנין עם 10 דיירים. יש איזה יזם שלוחץ על תמא. אם 2 דיירים מתנגדים. האם מתחשבים בהם?
לא רוצה לעבור לשכ"ד ולא רוצה להגדיל דירתי. גם כך הארנונה חונקת אותי עם 100 מ'.
לא רוצה לעבור לשכ"ד ולא רוצה להגדיל דירתי. גם כך הארנונה חונקת אותי עם 100 מ'.
סרוב לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/06/18
היי לילי
אם מדובר על תמ"א 38 של הריסה ובניה אז יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אם כל היתר מעונינים והם עונים על תנאים אלו אז הם יכולים להתקדם גם בלעדיכם.
סיבות לאי חתימה שציינת (הגדלת ארנונה, חוסר רצון לעבור דירה) לא יתקבלו לדעתי במקרה של תביעה כנגדך שתתברר בשלב מאוחר יותר אצל המפקחת על רישום מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם מדובר על תמ"א 38 של הריסה ובניה אז יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אם כל היתר מעונינים והם עונים על תנאים אלו אז הם יכולים להתקדם גם בלעדיכם.
סיבות לאי חתימה שציינת (הגדלת ארנונה, חוסר רצון לעבור דירה) לא יתקבלו לדעתי במקרה של תביעה כנגדך שתתברר בשלב מאוחר יותר אצל המפקחת על רישום מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות עו"ד מייצג
גבי
13/06/18
מה עלות עו"ד על מנת שייצג דיירים בפרויקט תמא 38 מתחילתו עד סופו? עלות בערך.
תודה.
תודה.
עלות עו"ד מייצג לדיירים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
19/06/18
גבי שלום,
באופן כללי המחיר המקובל נע סביב 10k לכל דירה תלוי בגודל הפרויקט, המורכבות שלו וגם ברמת הרווחיות ליזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
באופן כללי המחיר המקובל נע סביב 10k לכל דירה תלוי בגודל הפרויקט, המורכבות שלו וגם ברמת הרווחיות ליזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
