פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמא 38- תשלום לפי קצב בנייה
יניב
27/12/18
שלום רב
רכשתי דירה חדשה בתמא 38 חיזוק ועיבוי לפני מספר שנים. אין ערבות בנקאית ולכן התשלום לפי קצב בנייה. שילמתי 7% לאחר רישום הערת אזהרה וסכום נוסף של 10% לאחר כחודש. עורך הדין של החברה טען שזה אפשרי מכיוון שבתמא קומת העמודים כבר קיימת ולכן הם יכולים לדרוש עד 40% ובחתימה הם היו בשלב של בניית הקומה הראשונה של הדירות החדשות (זה היה לפני תיקון החוק בעניין קצב תשלומים בדירות תמא) האם זה נכון ?
רכשתי דירה חדשה בתמא 38 חיזוק ועיבוי לפני מספר שנים. אין ערבות בנקאית ולכן התשלום לפי קצב בנייה. שילמתי 7% לאחר רישום הערת אזהרה וסכום נוסף של 10% לאחר כחודש. עורך הדין של החברה טען שזה אפשרי מכיוון שבתמא קומת העמודים כבר קיימת ולכן הם יכולים לדרוש עד 40% ובחתימה הם היו בשלב של בניית הקומה הראשונה של הדירות החדשות (זה היה לפני תיקון החוק בעניין קצב תשלומים בדירות תמא) האם זה נכון ?
תשלום לפי קצב הבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/12/18
יניב שלום
בעיקרון הולכים לפי קצב התשלומים הקבוע בהסכם בינכם ובלבד שהוא אינו סותר את הוראות התקנות המכר (דירות) המגבילות את קצב התשלומים בהתאם להתקדמות הבניה.
נכון להיום ובהתאם לתקנות אכן ניתן לדרוש עד 40% בגמר קומת עמודים. בכל מקרה לפי הכתוב כבר בחתימת ההסכם הקבלן היה בשלד הקומה החדשה הראשונה כך שאין כל בעיה ועליך לשלם. התקנות חדשות טרם נכנסו לתוקף ואם הטיוטא היתה מתקבלת וחלה ביחסים בינכם היה עליך לשלם רק 26% בגמר חיזוק השלד הקיים ולל הוספת הממדים לדירות קיימות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון הולכים לפי קצב התשלומים הקבוע בהסכם בינכם ובלבד שהוא אינו סותר את הוראות התקנות המכר (דירות) המגבילות את קצב התשלומים בהתאם להתקדמות הבניה.
נכון להיום ובהתאם לתקנות אכן ניתן לדרוש עד 40% בגמר קומת עמודים. בכל מקרה לפי הכתוב כבר בחתימת ההסכם הקבלן היה בשלד הקומה החדשה הראשונה כך שאין כל בעיה ועליך לשלם. התקנות חדשות טרם נכנסו לתוקף ואם הטיוטא היתה מתקבלת וחלה ביחסים בינכם היה עליך לשלם רק 26% בגמר חיזוק השלד הקיים ולל הוספת הממדים לדירות קיימות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון מספר 4
אבי
25/12/18
שלום רב.
ברצוני לשאול לגבי התיקון הרביעי לתמא 38.
מדוע אין שום אינפורמציה לגביו?ממש נעלם. למיטב הבנתי אי שם ב 2016 היה אישור עקרוני להחיל אותו אך מאז אין שום פרוטוקולים ושום מידע מה עלה בגורלו. האם ניתן כבר לקבל אישורי בניה על סמך התיקון הרביעי?
תודה ויום טוב.
ברצוני לשאול לגבי התיקון הרביעי לתמא 38.
מדוע אין שום אינפורמציה לגביו?ממש נעלם. למיטב הבנתי אי שם ב 2016 היה אישור עקרוני להחיל אותו אך מאז אין שום פרוטוקולים ושום מידע מה עלה בגורלו. האם ניתן כבר לקבל אישורי בניה על סמך התיקון הרביעי?
תודה ויום טוב.
תיקון רביעי לתמ"א 38
אברהם קזו כהן
27/12/18
שלום אבי,
התיקון הרביעי עדיין לא נכנס לתוקף, ולכן אי אפשר לפעול מכוחו.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
התיקון הרביעי עדיין לא נכנס לתוקף, ולכן אי אפשר לפעול מכוחו.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
מפרט טכני
יוכבד
23/12/18
כמה זמן נדרש לכתיבת מפרט טכני לפרויקט תמ"א 381?
מפרט טכני
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/12/18
יוכבד שלום,
בשלב חתימת ההסכם בד"כ עדיין אין מפרט סופי. הסיבה לכך היא שבשלב זה עדיין אין ודאות לגבי התכנון הסופי של הבניין והדירות.
בחוזים שאני מייצג אנחנו מוספים בדרך כלל מסמך עקרונות כללי בלבד וכן התחייבות כי המפרט שינתן לבעלי הדירות לא יפול מהמפרט שינתן לרוכשי הדירות החדשים.
רק בשלב היתר הבניה מצרפים להסכם מפרט מחייב.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
בשלב חתימת ההסכם בד"כ עדיין אין מפרט סופי. הסיבה לכך היא שבשלב זה עדיין אין ודאות לגבי התכנון הסופי של הבניין והדירות.
בחוזים שאני מייצג אנחנו מוספים בדרך כלל מסמך עקרונות כללי בלבד וכן התחייבות כי המפרט שינתן לבעלי הדירות לא יפול מהמפרט שינתן לרוכשי הדירות החדשים.
רק בשלב היתר הבניה מצרפים להסכם מפרט מחייב.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבנין בן 60 שנה
אבי
18/12/18
הורי גרים בבניין משנת 1959 בכפר סבא בבניין ישנם 14 דיירים כשמתוכם רק ההורים שלי ועוד 2 משפחות גרים בפועל שאר 11 הדירות בשכירות הבניין במצב רעוע ביותר לפני כמה זמן נודע לאימי שמתוכנן פרוייקט תמא 38 להוריי אין מחשב ולא מחוברים למייל נעשתה פגישה עם בעלי הדירות השוכרים מבלי ליידע את הוריי להתקדם עם הפרוייקט הוריי אנשים מבוגרים בני 80 ופרוייקט כזה פשוט יגמור אותם לבעלי הדירות לא איכפת כי הם לא גרים שם ומי שיסבול אלו שגרים עכשיו למי אני צריך לפנות
האם ניתן לקדם הסכם תמ"א 38 מבלי ליידע מיעוט מדיירי הבניין?
אברהם קזו כהן
18/12/18
אבי שלום רב,
קיימת חובה ליידע את כל בעלי הדירות בדבר ניהולו של משא ומתן וחתימת הסכם לקראת תמ"א 38.
במידה וההסכם נחתם, והוריך לא חתמו, היזם או בעלי הדירות יהיו חייבים להגיע אליהם כדי שיחתמו. בעיקרון, במידה וההסכם לא ייחתם בהסכמתם, יוכלו בעלי הדירות האחרים להגיש תביעה (באמצעות היזם) אצל המפקח על רישום מקרקעין. במסגרת הליך תביעה זה יינתן המשקל הראוי לכך שההסכם נעשה "מעל הראש" שלכם כבעלי דירות.
לגופם של דברים, במידה ויש רוב משמעותי כל כך לפרויקט, קשה עד בלתי אפשרי יהיה לעצור אותו. אתם צריכים להתמקד בהתייחסות פרטנית להוריך, וזכותכם לדרוש מעבר של הוריך לדירה שכורה למשך תקופת העבודות ו/או כל אלמנט אחר שיצמצם את המטרד שייגרם להם.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
קיימת חובה ליידע את כל בעלי הדירות בדבר ניהולו של משא ומתן וחתימת הסכם לקראת תמ"א 38.
במידה וההסכם נחתם, והוריך לא חתמו, היזם או בעלי הדירות יהיו חייבים להגיע אליהם כדי שיחתמו. בעיקרון, במידה וההסכם לא ייחתם בהסכמתם, יוכלו בעלי הדירות האחרים להגיש תביעה (באמצעות היזם) אצל המפקח על רישום מקרקעין. במסגרת הליך תביעה זה יינתן המשקל הראוי לכך שההסכם נעשה "מעל הראש" שלכם כבעלי דירות.
לגופם של דברים, במידה ויש רוב משמעותי כל כך לפרויקט, קשה עד בלתי אפשרי יהיה לעצור אותו. אתם צריכים להתמקד בהתייחסות פרטנית להוריך, וזכותכם לדרוש מעבר של הוריך לדירה שכורה למשך תקופת העבודות ו/או כל אלמנט אחר שיצמצם את המטרד שייגרם להם.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
גודל זכויות בנייה בתמ"א
אורלי
17/12/18
שלום,
בבניין שבו אני גרה מתוכנן הליך תמ"א חיזוק ותוספות . לא ידוע אם בכלל הדיירים יקבלו ממ"ד , בטוח לא מרפסת או חניות . השאלה היא - קיימת דירת גג שרשומה בטאבו 11 מטר עם הצמדה של הגג 58 מטר . כרגע בנוי 100 מטר בהיתר מותנה (שיפוץ שלר נעשה )שניתן ב 1991 , והבנתי פג תוקפו . היום בעלי הנכס מבקשים שנחתום להם על בניה של בין 170 ל 230 מטר , וזכויות ל 2-4 דירות . אני ביקשתי לראות את זכויות הבניה מהעירייה לפני חתימתי .
מה נכון לעשות במקרה כזה ?
אשמח לעצה .
בבניין שבו אני גרה מתוכנן הליך תמ"א חיזוק ותוספות . לא ידוע אם בכלל הדיירים יקבלו ממ"ד , בטוח לא מרפסת או חניות . השאלה היא - קיימת דירת גג שרשומה בטאבו 11 מטר עם הצמדה של הגג 58 מטר . כרגע בנוי 100 מטר בהיתר מותנה (שיפוץ שלר נעשה )שניתן ב 1991 , והבנתי פג תוקפו . היום בעלי הנכס מבקשים שנחתום להם על בניה של בין 170 ל 230 מטר , וזכויות ל 2-4 דירות . אני ביקשתי לראות את זכויות הבניה מהעירייה לפני חתימתי .
מה נכון לעשות במקרה כזה ?
אשמח לעצה .
תמ"א38: מה קורה כשקיימת דירת גג שרשומה בטאבו עם הצמדה לגג?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/12/18
שלום וברכה,
ההפיק של הבניה הפרטית על הגג מתנגש כמובן בהיתכנות עתידית לביצוע תמ"א 38 בבניין.
ככל שתבוצע בניה פרטית על הגג לא תוכלו לזכות בהטבות של תמ"א 38 בעתיד.
במו"מ בין בעל הגג ליזם אין משהו נכון לכל המקרים.
ככל שהגג וזכויות הבנייה צמודים לבעל דירת הגג הוא אכן לא חייב להסכים לפרויקט תמ"א 38.
מצד שני גם אם הוא ירצה לממש את זכותו לבנות הוא יצטרך את הסכמתכם ותוכלו להגיש התנגדות לכך מהטעם שהבניה שלו תמנע את הליך התמ"א בבניין.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
ההפיק של הבניה הפרטית על הגג מתנגש כמובן בהיתכנות עתידית לביצוע תמ"א 38 בבניין.
ככל שתבוצע בניה פרטית על הגג לא תוכלו לזכות בהטבות של תמ"א 38 בעתיד.
במו"מ בין בעל הגג ליזם אין משהו נכון לכל המקרים.
ככל שהגג וזכויות הבנייה צמודים לבעל דירת הגג הוא אכן לא חייב להסכים לפרויקט תמ"א 38.
מצד שני גם אם הוא ירצה לממש את זכותו לבנות הוא יצטרך את הסכמתכם ותוכלו להגיש התנגדות לכך מהטעם שהבניה שלו תמנע את הליך התמ"א בבניין.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ
דוד
16/12/18
שלום , אנחנו לפני תמ"א 1 חיזוק . כחלק מההסכם , היזם הציע לשפץ לנו את פנים הדירות שלנו . האם נהיה חייבים לשלם מס על השיפוץ ?
שיפוץ דירות בעבודת התמ"א
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/12/18
שלום וברכה,
שיפוץ הדירות מבפנים איננו נכלל בדרך כלל בתמורות שהיזם נותן לדיירים ולכן יהיה חייב במס, אך בכל מקרה תדרשו התחייבות של היזם לכך שהמיסים חלים עליו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
שיפוץ הדירות מבפנים איננו נכלל בדרך כלל בתמורות שהיזם נותן לדיירים ולכן יהיה חייב במס, אך בכל מקרה תדרשו התחייבות של היזם לכך שהמיסים חלים עליו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1
רוז
13/12/18
היי,
האם בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 ישנם כללי התנהלות של עו"ד מול דיירים? ואם כן, אשמח למסמך כללי מכוון.
האם נציגות הדיירים יכולה להיות מכותבת במכתבים המועברים בין העו"ד המיצג לבין היזם/קבלן?
תודה מראש,
רוז
האם בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 ישנם כללי התנהלות של עו"ד מול דיירים? ואם כן, אשמח למסמך כללי מכוון.
האם נציגות הדיירים יכולה להיות מכותבת במכתבים המועברים בין העו"ד המיצג לבין היזם/קבלן?
תודה מראש,
רוז
יצוג עו"ד בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/12/18
רוז שלום
אין כללי התנהגות ספציפיים אבל יש חובות נאמנות ושליחות כללים החלים על עורך דין כלפי לקוחותיו ויצוג בפרויקט תמ"א 38 אינו שונה מכך.
נציגות דיירים בודאי יכולה להיות מכותבת בתכתובת בין עו"ד המייצג אותם ובין ובין היזם/קבלן. אם הנציגות תבקש זאת על עורך הדין לכתב אותם בכל תכתובת כזאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין כללי התנהגות ספציפיים אבל יש חובות נאמנות ושליחות כללים החלים על עורך דין כלפי לקוחותיו ויצוג בפרויקט תמ"א 38 אינו שונה מכך.
נציגות דיירים בודאי יכולה להיות מכותבת בתכתובת בין עו"ד המייצג אותם ובין ובין היזם/קבלן. אם הנציגות תבקש זאת על עורך הדין לכתב אותם בכל תכתובת כזאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בצוע וממוש צו ירושה עי עוד הפרויקט
דיאנה כהן קנר
13/12/18
שלום רב
הדירה בה אני גרה נמצאת בהליך פינוי בינוי. בקשתי מעוהד שמטפל בפפרוייקט מטעם הדיירים להעביר עבורי את הדירה בטאבו מירושה על שמי כדי שאוכל לחתום על חוזה תמא והוא דרש ממני 5000שח מהו החוק לגבי זה וכמה עןלה בממוצע העברה מירושה צוואה בטאבו? תודה
הדירה בה אני גרה נמצאת בהליך פינוי בינוי. בקשתי מעוהד שמטפל בפפרוייקט מטעם הדיירים להעביר עבורי את הדירה בטאבו מירושה על שמי כדי שאוכל לחתום על חוזה תמא והוא דרש ממני 5000שח מהו החוק לגבי זה וכמה עןלה בממוצע העברה מירושה צוואה בטאבו? תודה
תמא 38 ומוימוש צו ירושה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/12/18
שלום דיאנה
אין חוק לגבי שכר הטרחה הראוי במקרה כזה. אני מציע כי פשוט תקבלי עוד הצעעת מחיר מעורך דין נוסף ואז תוכלי להשוות. לא ברור לי האם יש כבר צו ירושה ורק צריך לרשום בטאבו או לא. גם לכך כמובן יש השפעה על השכר המבוקש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין חוק לגבי שכר הטרחה הראוי במקרה כזה. אני מציע כי פשוט תקבלי עוד הצעעת מחיר מעורך דין נוסף ואז תוכלי להשוות. לא ברור לי האם יש כבר צו ירושה ורק צריך לרשום בטאבו או לא. גם לכך כמובן יש השפעה על השכר המבוקש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי תצא 38 תיקון 3 קיבל תוקף
רמי לב ת
12/12/18
מתי תצא 38/3קיבלה תוקף
האם ניתן לקבל מענה כאן?
??
23/12/18
תמ"א 38/3
אברהם קזו כהן
23/12/18
שלום רב,
תמ"א 38/3 נכנסה לתוקף בחודש 5/2013.
בהצלחה!
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
תמ"א 38/3 נכנסה לתוקף בחודש 5/2013.
בהצלחה!
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
תחילת עבודות תמא בבניין ללא הודעה מוקדמת לשוכרים
גל
09/12/18
שלום, חתמנו חוזה שכירות לשנה. בחוזה לא מוזכר כי הבניין נמצא בתהליכי אישורים לתמ"א. בשיח בע"פ על כך לאחר חתימת החוזה נאמר לנו שניסו לעשות תמא בבניין לפני מספר שנים אך כיוון שלא הייתה הסכמה של אחד הדיירים העניין בוטל וכרגע אין דיבור על תמ"א בבניין. לאחר חמישה חודשי שכירות ראינו (השוכרים) שנתלה שלט בפתח הבניין המודיע על פרויקט תמ"א. שלחנו הודעה למשכיר שאמר שאכן יתחילו עבודות בעוד כחודשיים וחצי. האם במצב הנוכחי אנו רשאים לעזוב את הדירה ואת החוזה ברגע שנמצא דירה חדשה? בעלי הדירה מבקשים שנמשיך ונשלם להם עד החודש בו מתחילות העבודות.
תודה מראש
תודה מראש
האם צריך להודיע לשוכרים מראש על פרויקט תמ"א בבניין
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
09/12/18
גל שלום,
אין ספק שפרויקט תמ"א 38 שמבוצע בבניין אינו עניין של מה בכך והוא משנה את המצב הקיים באופן דרסטי.
במצב כזה אף אם לא ידעו בעלי הדירה מראש, ברגע שהפרויקט כבר ידוע היה עליהם לספר לכם על כך.
ככל שתמצאו דירה שהולמת את דרישותיכם שהכניסה אליה מידית, אני סבור כי אתם זכאים לסיים את השכירות באופן מיידי.
מעבר לכך בדרך כלל גם יש בהסכמי שכירות אופציה של ביטול השכירות בהתראה של תקופה מסוימת מראש, בדרך כלל של חודשיים.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
אין ספק שפרויקט תמ"א 38 שמבוצע בבניין אינו עניין של מה בכך והוא משנה את המצב הקיים באופן דרסטי.
במצב כזה אף אם לא ידעו בעלי הדירה מראש, ברגע שהפרויקט כבר ידוע היה עליהם לספר לכם על כך.
ככל שתמצאו דירה שהולמת את דרישותיכם שהכניסה אליה מידית, אני סבור כי אתם זכאים לסיים את השכירות באופן מיידי.
מעבר לכך בדרך כלל גם יש בהסכמי שכירות אופציה של ביטול השכירות בהתראה של תקופה מסוימת מראש, בדרך כלל של חודשיים.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלטת מפקחת על המקרקעין
רוי
06/12/18
שלום,
בהחלטה של מפקחת על המקרקעין הוחלט מכוןן שאימי אישה חולת copd היא תצא מהדירה בבניין שנעשה תמא 38 בגלל האבק ועבודות הבניין , הקבלן ישלם שכירות + חצי מההובלה .
יצאנו מהדירה והובלה עלתה 6000 שח , הקבלן לא מוכן לשלם את חצי ההובלה אלא רק 2000 שח, לטענתו למרות שביקש 3 הצעות מחיר היה לו מישהו זול יותר שיכל לדחוס הכל, כמו כן הוא טוען שלא אנחנו מחליטים מי ההובלה אלא הוא, גם הוא טוען שמבחינתו הובלה לא כולל פירוק ארונות ואריזה( חשוב לציין שבפרוטוקול של מפקחת על המקרקעין אין פירוט מה זה הובלה) .
יש לי 2 שאלות :
1. למי יש לפנות כדי שישלם חצי מההובלה ? האם למפקחת שוב או לגורם אחר?
2. שאלתי השניה בדיון של המפקחת לא לקחנו בחשבון את עלויות הארנונה+ מים+ חשמל + ועד+ אגרת שמירה של הדירה שנשארה ריקה בבניין של התמ"א, כלומר אימי צריכה לשלם כפול גם בדירה המושכרת וגם בדירה הריקה, הוצאות כפולות( בדירה הריקה ובדירה המושכרת),
למי צריך לפנות לדיון חוזר על מנת שהקבלן ישא על עצמו את כל העלויות של הארנונה + ועד וכדומה בבניין של התמ"א? האם זה נכון שלא ניתח לחזור למפקחת ? למי ניתן לפנות על מנת לבקש שהקבלן עשא עליו את כל ההוצאות של הדירה הריקה, בעקבות כך שהוא בונה שם תמ"א 38 ? שכחנו לבקש זאת בדיון מול המפקחת על המקרקעין ? האם ניתן לבקש זאת למרות שכבר היה דיון והחלטה ולמרות ששכחנו לבקש ?אימי חיה מביטוח לאומי וחשוב לנו לדעת מה ניתן לעשות ואם בכלל ומה הסיכוים.
אשמח לתשובה ברורה ועזרתכם.
יום מקסים.
בהחלטה של מפקחת על המקרקעין הוחלט מכוןן שאימי אישה חולת copd היא תצא מהדירה בבניין שנעשה תמא 38 בגלל האבק ועבודות הבניין , הקבלן ישלם שכירות + חצי מההובלה .
יצאנו מהדירה והובלה עלתה 6000 שח , הקבלן לא מוכן לשלם את חצי ההובלה אלא רק 2000 שח, לטענתו למרות שביקש 3 הצעות מחיר היה לו מישהו זול יותר שיכל לדחוס הכל, כמו כן הוא טוען שלא אנחנו מחליטים מי ההובלה אלא הוא, גם הוא טוען שמבחינתו הובלה לא כולל פירוק ארונות ואריזה( חשוב לציין שבפרוטוקול של מפקחת על המקרקעין אין פירוט מה זה הובלה) .
יש לי 2 שאלות :
1. למי יש לפנות כדי שישלם חצי מההובלה ? האם למפקחת שוב או לגורם אחר?
2. שאלתי השניה בדיון של המפקחת לא לקחנו בחשבון את עלויות הארנונה+ מים+ חשמל + ועד+ אגרת שמירה של הדירה שנשארה ריקה בבניין של התמ"א, כלומר אימי צריכה לשלם כפול גם בדירה המושכרת וגם בדירה הריקה, הוצאות כפולות( בדירה הריקה ובדירה המושכרת),
למי צריך לפנות לדיון חוזר על מנת שהקבלן ישא על עצמו את כל העלויות של הארנונה + ועד וכדומה בבניין של התמ"א? האם זה נכון שלא ניתח לחזור למפקחת ? למי ניתן לפנות על מנת לבקש שהקבלן עשא עליו את כל ההוצאות של הדירה הריקה, בעקבות כך שהוא בונה שם תמ"א 38 ? שכחנו לבקש זאת בדיון מול המפקחת על המקרקעין ? האם ניתן לבקש זאת למרות שכבר היה דיון והחלטה ולמרות ששכחנו לבקש ?אימי חיה מביטוח לאומי וחשוב לנו לדעת מה ניתן לעשות ואם בכלל ומה הסיכוים.
אשמח לתשובה ברורה ועזרתכם.
יום מקסים.
החלטת המפקחת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/12/18
בוקר טוב רוי
אני מבין שיש לך החלטה (שזה בעמם פסק דין) של המפקחת. כמובן חשוב לקרוא ולהבין מה בדיוק רשום שם האם יש בהחלטה התיחסות לגבי השאלה שהעלית.
אם אין - יש בידיכם פסק דין והדרך לממש את פסק הדין היא בלשכת ההוצאה לפועל. פשוט לגשת לשם עם פסק הדין מאומת (ויפוי כוח במידה ואתה לא צד) ולפתוח תיק נגד הקבלן. לפני שאתה עושה זאת תכתבו לו מכתב התרעה (אפילו במייל) שאתם עומדים לפתוח נגדו תיק בהוצלפ. לפי מה שכתבת כל ההפרש הוא 1000 ש"ח ואני בטוח שהוא ישלם את ההפרש.
לגבי ארנונה - ניתן לפנות לעיריה ולבקש פטור דירה ריקה. הם יתנו לכם לחצי שנה אם באמת הדירה ריקה.
חשמל - משלמים לפי צריכה כך שפשוט תנתקו את המכשירים ולא יהיה לכם חיוב.
מים - כנ"ל רק תשלמו את החלק היחסי בצריכה משותפת אם הקבלן לא אמור לשלם זאת ממילא לפי ההסכם.
אין מה לפנות למפקחת לגבי אכיפת ההחלטה שלה ולגבי ההוצאות אם זה לא עלה בדיוון אני בספק אם היא תסכים לתקן את פסק הדין שלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שיש לך החלטה (שזה בעמם פסק דין) של המפקחת. כמובן חשוב לקרוא ולהבין מה בדיוק רשום שם האם יש בהחלטה התיחסות לגבי השאלה שהעלית.
אם אין - יש בידיכם פסק דין והדרך לממש את פסק הדין היא בלשכת ההוצאה לפועל. פשוט לגשת לשם עם פסק הדין מאומת (ויפוי כוח במידה ואתה לא צד) ולפתוח תיק נגד הקבלן. לפני שאתה עושה זאת תכתבו לו מכתב התרעה (אפילו במייל) שאתם עומדים לפתוח נגדו תיק בהוצלפ. לפי מה שכתבת כל ההפרש הוא 1000 ש"ח ואני בטוח שהוא ישלם את ההפרש.
לגבי ארנונה - ניתן לפנות לעיריה ולבקש פטור דירה ריקה. הם יתנו לכם לחצי שנה אם באמת הדירה ריקה.
חשמל - משלמים לפי צריכה כך שפשוט תנתקו את המכשירים ולא יהיה לכם חיוב.
מים - כנ"ל רק תשלמו את החלק היחסי בצריכה משותפת אם הקבלן לא אמור לשלם זאת ממילא לפי ההסכם.
אין מה לפנות למפקחת לגבי אכיפת ההחלטה שלה ולגבי ההוצאות אם זה לא עלה בדיוון אני בספק אם היא תסכים לתקן את פסק הדין שלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי בפרויקט תמ"א
דליה
01/12/18
אנו מספר יורשים שקיבלנו בירושה בית דו קומתי בן שתי דירות
ומקדמים פרויקט תמ"א 38/1 של חיזוק שתי הדירות הקיימות והרחבתן (כ250 מ"ר) והוספת 2.5 קומות (כ350 מ"ר).
בכוונתנו למכור לאחר סיום הפרויקט 2 דירות בפרויקט.
שאלתנו היא אם ומה המיסוי שיחול על הפרויקט בשלושה תחומים:
1. תשלומים לרמ"י בשלב הבקשה להיתר בנייה
2. היטל השבחה. אם כן, מתי הוא חל?
3. מס שבח על הדירות שתמכרנה (אחת היא דירה קיימת שתחוזק ותורחב והשנייה חדשה)
תודה רבה
ומקדמים פרויקט תמ"א 38/1 של חיזוק שתי הדירות הקיימות והרחבתן (כ250 מ"ר) והוספת 2.5 קומות (כ350 מ"ר).
בכוונתנו למכור לאחר סיום הפרויקט 2 דירות בפרויקט.
שאלתנו היא אם ומה המיסוי שיחול על הפרויקט בשלושה תחומים:
1. תשלומים לרמ"י בשלב הבקשה להיתר בנייה
2. היטל השבחה. אם כן, מתי הוא חל?
3. מס שבח על הדירות שתמכרנה (אחת היא דירה קיימת שתחוזק ותורחב והשנייה חדשה)
תודה רבה
מה שיעור המס שנצטרך לשלם לאחר סיום פרויקט תמ"א 38?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/12/18
שלום דליה,
על שאלות כאלו כדאי להתייעץ באופן פרטני לאחר שכל נתוני הפרויקט ונתוני היורשים מצויים בפני היועץ.
אבל באופן כללי-
1. תשלומים לרמ"י - אם ההסכמים מהוונים לא אמורים להיות. מציע גם שתבדקו אפשרות לקנית בעלות טרם הפרויקט.
2. היטל השבחה - יכול להיות היטל. תלוי בתוכניות החלות על החלקה וכן מקור הזכויות שאתם מנצלים. בעיקרון אם כל הזכויות מכוח תמ"א 38 אז לא אמור לחול היטל השבחה על תוספת של 2.5 קומות מעל 2 קיימות.
3. מס שבח - על הדירה הקיימת בהתאם ליום ושווי הרכישה שלה ונתוני המוכר. הדירה החדשה שווי הרכישה הוא נתוני עלויות הבני. אבל שימו לב שיש פסיקה חדשה לפי יכולים לראות בכם עוסקים במצב כזה ואולי בכלל יחול כאן מס הכנסה. אתם חייבים להתייעץ בענין זה עם מומחה בתחום המיסוי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
על שאלות כאלו כדאי להתייעץ באופן פרטני לאחר שכל נתוני הפרויקט ונתוני היורשים מצויים בפני היועץ.
אבל באופן כללי-
1. תשלומים לרמ"י - אם ההסכמים מהוונים לא אמורים להיות. מציע גם שתבדקו אפשרות לקנית בעלות טרם הפרויקט.
2. היטל השבחה - יכול להיות היטל. תלוי בתוכניות החלות על החלקה וכן מקור הזכויות שאתם מנצלים. בעיקרון אם כל הזכויות מכוח תמ"א 38 אז לא אמור לחול היטל השבחה על תוספת של 2.5 קומות מעל 2 קיימות.
3. מס שבח - על הדירה הקיימת בהתאם ליום ושווי הרכישה שלה ונתוני המוכר. הדירה החדשה שווי הרכישה הוא נתוני עלויות הבני. אבל שימו לב שיש פסיקה חדשה לפי יכולים לראות בכם עוסקים במצב כזה ואולי בכלל יחול כאן מס הכנסה. אתם חייבים להתייעץ בענין זה עם מומחה בתחום המיסוי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת חניה בתמא 38/2
מיטל גרינשטיין
30/11/18
שלום רב. אני בעלת דירה בבנין בן 6 דיירים (2 קומות, 3 דירות בקומה). הדירות שונות בגודלן אח ת מהשניה ובנוסף ל- 3 מהדירות (ששתים מהן הן הגדולות בבנין) מוצמדת חניה בטאבו. פנה אלינו יזם עם הצעה לתמא 38/2 כאשר בין יתר הפרטים הוא נותן חניה לכל דירה. כשנשאל לגבי הדירות בעלות החניה והאם יקבלו חניה נוספת טען כי לפי חוקי התמא לא ניתן לתת חניה נוספת לדיירים אלא רק חניה אחת לכל דירה. כך למעשה הדירות בעלות החניה נותנות יותר שטח לפרוייקט ומרוויחות פחות בצורה משמעותית מהדירות שאינן בעלות חניה. האם הגיוני?
תוספת חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/12/18
היי מיטל
קודם כל - יכול להיות הגיוני. תלוי גם על איזה עיר מדובר ומה שטח הדירה לאחר ההרחבה. תל אביב למשל לא מאפשרים יותר מחניה אחת לדירה.
מצד שני ברור שלא ניתן להתעלם מכך שיש לכם כבר חניה, כך שלמעשה התמורה לדירות אלו בעלות החניה היא נמוכה יותר.
כך שגם אם לא ניתן לתת עוד חניה עדין יש לתת פיצוי לדירות אלו. אני לא מכיר את הפרויקט ואת הנתונים אבל אפשר לחשוב על סוגי פיצוי- הגדלת שטח הדירה במספר מ"ר בהתאם לשווי החניה, מחסן (אם אין לאחרים), קפיצת קומה נוספת ועוד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל - יכול להיות הגיוני. תלוי גם על איזה עיר מדובר ומה שטח הדירה לאחר ההרחבה. תל אביב למשל לא מאפשרים יותר מחניה אחת לדירה.
מצד שני ברור שלא ניתן להתעלם מכך שיש לכם כבר חניה, כך שלמעשה התמורה לדירות אלו בעלות החניה היא נמוכה יותר.
כך שגם אם לא ניתן לתת עוד חניה עדין יש לתת פיצוי לדירות אלו. אני לא מכיר את הפרויקט ואת הנתונים אבל אפשר לחשוב על סוגי פיצוי- הגדלת שטח הדירה במספר מ"ר בהתאם לשווי החניה, מחסן (אם אין לאחרים), קפיצת קומה נוספת ועוד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי הצגת תכניות בנייה לדיירים
חגית גורן
29/11/18
שלום רב,
היזם שעימו חתמנו על הסכם תמא 38 אחר מעל שנתיים מהמועד הכתוב בהסכם, בהגשת תכניות הבניה לעירייה לצורך קבלת היתר בנייה.
כמו כן לא הוצגו בפני הדיירים התכניות המעודכנות שהוגשו והדיירים לא חתמו עליהן כפי שמצויין בהסכם.
האם וכיצד אוכל לפעול לביטול ההסכם? הנציגות ועורך הדין לא משתפים איתי פעולה
תודה
היזם שעימו חתמנו על הסכם תמא 38 אחר מעל שנתיים מהמועד הכתוב בהסכם, בהגשת תכניות הבניה לעירייה לצורך קבלת היתר בנייה.
כמו כן לא הוצגו בפני הדיירים התכניות המעודכנות שהוגשו והדיירים לא חתמו עליהן כפי שמצויין בהסכם.
האם וכיצד אוכל לפעול לביטול ההסכם? הנציגות ועורך הדין לא משתפים איתי פעולה
תודה
אי הצגת תוכניות בניה לדיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/12/18
שלום חגית
קודם כל תבדקי אם אין בהסכם סעיפים לגבי הארכת מועדים. יכול להיות שיש לנציגות סמכות להאריך וכך הם פעלו.
מה שאת יכולה לעשות הוא להודיע ליזם/לנציגות /לעורך הדין (לכולם ביחד) כ מאחר וחלפו המועדים על פי ההסכם הרי שהיזם נמצא בהפרה ואת מבטלת את חתימת והסכמתך להסכם שנחתם.
שימי לב כי עדין יכול להיות שיתר הבעלים דוקא מעוניינים להמשיך עם היזם והעובדה שאת כבר אינך מעונינת אינו משפיעה בהכרח לביטול הפרויקט כולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל תבדקי אם אין בהסכם סעיפים לגבי הארכת מועדים. יכול להיות שיש לנציגות סמכות להאריך וכך הם פעלו.
מה שאת יכולה לעשות הוא להודיע ליזם/לנציגות /לעורך הדין (לכולם ביחד) כ מאחר וחלפו המועדים על פי ההסכם הרי שהיזם נמצא בהפרה ואת מבטלת את חתימת והסכמתך להסכם שנחתם.
שימי לב כי עדין יכול להיות שיתר הבעלים דוקא מעוניינים להמשיך עם היזם והעובדה שאת כבר אינך מעונינת אינו משפיעה בהכרח לביטול הפרויקט כולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קשישים ופינוי בינוי
אסיה
28/11/18
הורי שהיו בני 80 חתמו עם היזם כמו שאר הדיירים על היתכנות תמא פינוי בינוי למה הם זכאים מהקבלן מהיותם קשישים?
זכויות דיירים מבוגרים בתמ"א 38
אברהם קזו כהן
10/12/18
שלום אסיה,
בעיקרון, חתימה על התכנות לתמ"א 38 אינה חתימה על הסכם. לאחרונה נחקק תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק) שעוסק בזכויותיהם של בעלי דירות מעל גיל 80. חוק זה יחול על הסכמים שנחתמו אחריו, ולכן יחול על הסכם עליו יחתמו הוריך. למרות מה שאמרתי מקודם, אין לחוק הוראות מיוחדות שעוסקות בדיירים שמעל לגיל 80 (להבדיל מעסקאות לפי הוספה וחיזוק). חשוב לדעת שהמצב שונה לחלוטין אם העסקה המדוברת היא עסקת פינוי-בינוי לפי תב"ע, להבדיל מתמ"א 38/2. בעסקת פינוי-בינוי לפי תב"ע יש סל של זכויות והטבות לבעלי דירות קשישים, אך זכויות אלה לא רלבנטיות עבורכם.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
בעיקרון, חתימה על התכנות לתמ"א 38 אינה חתימה על הסכם. לאחרונה נחקק תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק) שעוסק בזכויותיהם של בעלי דירות מעל גיל 80. חוק זה יחול על הסכמים שנחתמו אחריו, ולכן יחול על הסכם עליו יחתמו הוריך. למרות מה שאמרתי מקודם, אין לחוק הוראות מיוחדות שעוסקות בדיירים שמעל לגיל 80 (להבדיל מעסקאות לפי הוספה וחיזוק). חשוב לדעת שהמצב שונה לחלוטין אם העסקה המדוברת היא עסקת פינוי-בינוי לפי תב"ע, להבדיל מתמ"א 38/2. בעסקת פינוי-בינוי לפי תב"ע יש סל של זכויות והטבות לבעלי דירות קשישים, אך זכויות אלה לא רלבנטיות עבורכם.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
הקלות מס
רומי
28/11/18
האם ישנן הקלות מס כשמוכרים דירה שעברה תמא 38?
מיסוי מכירת דירה שעברה תמ"א 38
אברהם קזו כהן
10/12/18
שלום רומי,
בעיקרון, מכירת דירה שעברה תמ"א 38 אינה שונה ממכירה של כל דירה אחרת. תמ"א 38 היא חוליה שקופה מבחינת השפעת דיני המס על בעל הדירה הרלבנטי. הדברים נאמרים בהסתייגות - חשוב לבדוק ולוודא איזה פטור מומש במסגרת הפרויקט, כך שככל שמדובר בפרויקט תמ"א 38/2, לא נעשה שימוש בפטור שניתן לממש אחת לפרק זמן מסויים.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
בעיקרון, מכירת דירה שעברה תמ"א 38 אינה שונה ממכירה של כל דירה אחרת. תמ"א 38 היא חוליה שקופה מבחינת השפעת דיני המס על בעל הדירה הרלבנטי. הדברים נאמרים בהסתייגות - חשוב לבדוק ולוודא איזה פטור מומש במסגרת הפרויקט, כך שככל שמדובר בפרויקט תמ"א 38/2, לא נעשה שימוש בפטור שניתן לממש אחת לפרק זמן מסויים.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
מחפש הסכם ייצוג טוב לדיירים – מול עו"ד שייצג אותם
Mor
25/11/18
מחפש הסכם ייצוג השומר טוב על זכויות הדיירים -
מול עו"ד שייצג אותם !!!
היכן ניתן להשיג כזה שפורסם באינטרנט, או כל הסכם טוב אחר ?
תודה רבה על עזרתך,
מור
מול עו"ד שייצג אותם !!!
היכן ניתן להשיג כזה שפורסם באינטרנט, או כל הסכם טוב אחר ?
תודה רבה על עזרתך,
מור
הסכם
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/11/18
שלום וברכה,
הפורום איננו מספק הסכמים מוכנים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
הפורום איננו מספק הסכמים מוכנים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיוט ושמו תמ"א
חיים
25/11/18
אנו גרים בר' חד סיטרי קטן (50 מטר), מעבר לרחוב מתבצע פרויקט תמא 38 , לצורך יציקת חניון תת-קרקעי הפקיעו מדירי הרחוב את החניה ברחוב ובנוסף הרחוב הפך לחלק מאתר הבניה. הציבו ברחוב משאבת בטון, ומערבלי בטון באים והולכים מ 7 בבוקר ועד 9 בלילה, מה ניתן לעשות, והאם יש אפשרות לתבוע פיצוי?
תודה
תודה
שעות אתר בניה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/11/18
חיים שלום,
נשמע בהחלט מצב לא נעים בלשון המעטה.
אני מציע קודם כל לפנות לפיקוח העירוני ולהתלונן על שעות הבנייה ולראות האם יש הטבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
נשמע בהחלט מצב לא נעים בלשון המעטה.
אני מציע קודם כל לפנות לפיקוח העירוני ולהתלונן על שעות הבנייה ולראות האם יש הטבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילות בדירת תמ"א
אדיר
25/11/18
יש לי נזילות בתמ"א 38 שאני גר בו בשכירות.
מה עושים במצב כזה?
האם שווה להביא שמאי ולהתחיל בתביעה?
מה עושים במצב כזה?
האם שווה להביא שמאי ולהתחיל בתביעה?
ליקווי בנייה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/11/18
אם הקבלן לא מתקן או לא יודע לתקן באופן רציני את הרטיבות אכן יש לקחת מומחה לליקויים ולהגיש תביעה.
כמובן עיתוי התביעה סכומה ויתר הפרטים ילקחו בחשבון מן הסתם ע"י עו"ד המייצג בתביעה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
כמובן עיתוי התביעה סכומה ויתר הפרטים ילקחו בחשבון מן הסתם ע"י עו"ד המייצג בתביעה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מתמ"א
דוד
25/11/18
שלום !
אני מתתכוון לרכוש דירה חדשה במסגרת פרויקט תמא 38 - חיזוק של בית קים. הבטוחה שהחברה (הייזם) מציעה לנו היא הערת אזהרה. על פי ההסכם שבין החברה לבין הדיירים הקיימים (הסכם תמ"א 38) במקרה של הפרת ההסכם על ידי החברה, יכולים הדיירים הקיימים למחוק גם את הערת האזהרה של רוכשי הדירות החדשות מהחברה. להבנתי מאחר ויש אפשרות לבטל את הערת האזהרה מסיבות שאינן תלויות בנו - הערת האזהרה הופכת להיות בטוחה ובלתי חוקית. האם נכון?
האם בתנאים האלו לא לתחום על החוזה עם החברה? תודה רבה !
אני מתתכוון לרכוש דירה חדשה במסגרת פרויקט תמא 38 - חיזוק של בית קים. הבטוחה שהחברה (הייזם) מציעה לנו היא הערת אזהרה. על פי ההסכם שבין החברה לבין הדיירים הקיימים (הסכם תמ"א 38) במקרה של הפרת ההסכם על ידי החברה, יכולים הדיירים הקיימים למחוק גם את הערת האזהרה של רוכשי הדירות החדשות מהחברה. להבנתי מאחר ויש אפשרות לבטל את הערת האזהרה מסיבות שאינן תלויות בנו - הערת האזהרה הופכת להיות בטוחה ובלתי חוקית. האם נכון?
האם בתנאים האלו לא לתחום על החוזה עם החברה? תודה רבה !
האם ניתן לסמוך על הערת האזהרה ברכישת דירה תמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/11/18
דוד שלום,
אכן הערת האזהרה ניתנת למחיקה ע"פ יפ"כ ולכן יש לקחת אותה בעירבון מוגבל. יחד עם זאת במידה והיזם עומד בתנאי ההסכם מול הדיירים לא תהיה כל עילה לשימוש ביפוי הכוח.
צריך לבדוק לעומק את ההסכם מול בעלי הדירות המקוריים וגם לוודא שתוכל לקבל משכנתה לאור מבנה העסקה.
עסקת רכישה מקבלן בכלל ובתמ"א 38 חיזוק בפרט היא עסקה מורכבת ואני ממליץ בחום לשכור עו"ד שייצג אותך בעסקה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן הערת האזהרה ניתנת למחיקה ע"פ יפ"כ ולכן יש לקחת אותה בעירבון מוגבל. יחד עם זאת במידה והיזם עומד בתנאי ההסכם מול הדיירים לא תהיה כל עילה לשימוש ביפוי הכוח.
צריך לבדוק לעומק את ההסכם מול בעלי הדירות המקוריים וגם לוודא שתוכל לקבל משכנתה לאור מבנה העסקה.
עסקת רכישה מקבלן בכלל ובתמ"א 38 חיזוק בפרט היא עסקה מורכבת ואני ממליץ בחום לשכור עו"ד שייצג אותך בעסקה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 תיקון 3א
עדיאל
25/11/18
תמא 38 תיקון 3א - קומה טיפוסית הנה 400 מ"ר ובה 4 יח"ד . קומה טיפוסית מורחבת כוללת תוספת זכויות של 13 מ"ר, היינו : 400 מ"ר ( 13 מ"ר * 4 ) = 452 מ"ר.
ומה עם שטח של 4 ממ"דים ? היינו 48 מ"ר?
האם להוסיף לקומה הטיפוסית ואז קומה טיפוסית מורחבת תהיה:
452 מ"ר 48 מ"ר = 500 מ"ר ?
אודה מאוד לתשובתכם
ומה עם שטח של 4 ממ"דים ? היינו 48 מ"ר?
האם להוסיף לקומה הטיפוסית ואז קומה טיפוסית מורחבת תהיה:
452 מ"ר 48 מ"ר = 500 מ"ר ?
אודה מאוד לתשובתכם
חישוב זכויות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/11/18
עדיאל שלום,
אם הובטח לכם 13 מ"ר וממ"ד אז אכן כדבריך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
אם הובטח לכם 13 מ"ר וממ"ד אז אכן כדבריך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מס פינוי בינוי ותמא
אריק
24/11/18
אם יש לי יותר מדירה אחת במתחם לא יהיה פטור מס במכירה ליזם בתמורה לדירות חלופיות? לפי ס 49כב לחוק מיסוי מקרקעין (ב) הפטור לפי סעיף קטן (א) יינתן בשל מכירת הזכויות ביחידת מגורים אחת במתחם, ובלבד ששיעור זכותו של המוכר ביחידת המגורים החלופית לא יפחת משיעור זכותו ביחידת המגורים הנמכרת; הועברה יחידת מגורים לקרוב בפטור ממס לפי חוק זה, בתקופה של 24 חודשים שלפני ההסכם למכירה כאמור בסעיף 49כ לא יחול במכירתה ליזם פטור ממס לפי פרק זה; בסעיף קטן זה –
פטור מס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/11/18
היי אריק
השאלה לא ברורה. בעיקרון אכן אם יש לך יותר מדירה אחת בבנין אז תקבל פטור רק על דירה אחת ועל הדירה השניה יהיה צורך לשלם מס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השאלה לא ברורה. בעיקרון אכן אם יש לך יותר מדירה אחת בבנין אז תקבל פטור רק על דירה אחת ועל הדירה השניה יהיה צורך לשלם מס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב דרוש לביצוע תמ"א 38/2
חיים ברדוגו
23/11/18
האם הרוב הדרוש לביצוע תמא הריסה ובניה הוא רק 80% מבעלי הדירות או גם 80% מהחלק היחסי בבניין?
אודה מאוד לתשובתכם
אודה מאוד לתשובתכם
רוב דרוש לתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/11/18
חיים שלום
התנאי הוא כפול. נרשת חתימה של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ביחד לפחות 80% מהחלקים ברכוש המשותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
גיל כהן
22/11/18
שלום רב,
האם לאדם שהוא בעל חכירה ל 999 שנה בדירות ובמחסנים בבניין,יש זכויות במסגרת תמ"א 38 למרות שהוא לא הבעלים של הנכס?
האם לאדם שהוא בעל חכירה ל 999 שנה בדירות ובמחסנים בבניין,יש זכויות במסגרת תמ"א 38 למרות שהוא לא הבעלים של הנכס?
זכויות לחוכר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/11/18
גיל שלום
ראיתי בנסח חכירה רק לגבי תת חלקה 2 ולא כתוב שם למה זמן, לדבריך ל -999 שנים.
לא ברור למה נרשמה שם חכירה במיוחד שבכל יתר היחידות אין חכירות. על פניו חכירה לתקופה ארוכה כל כך משולה לבעלות אבל יש לבדוק את תנאי החכירה ולקרוא מה כתוב שם במיוחד לגבי ניצול זכויות בניה וכו'.
חשוב להבין גם מה היתה הכוונה בחכירה זו.
לסיכום: על פניו יש לחוכר ל- 999 שנים זכויות במסגרת הסכם תמ"א בכפוף לכתוב בתנאי החכירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראיתי בנסח חכירה רק לגבי תת חלקה 2 ולא כתוב שם למה זמן, לדבריך ל -999 שנים.
לא ברור למה נרשמה שם חכירה במיוחד שבכל יתר היחידות אין חכירות. על פניו חכירה לתקופה ארוכה כל כך משולה לבעלות אבל יש לבדוק את תנאי החכירה ולקרוא מה כתוב שם במיוחד לגבי ניצול זכויות בניה וכו'.
חשוב להבין גם מה היתה הכוונה בחכירה זו.
לסיכום: על פניו יש לחוכר ל- 999 שנים זכויות במסגרת הסכם תמ"א בכפוף לכתוב בתנאי החכירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת דייר בכח
דוד
21/11/18
בסביבתי מתוכננת ביצוע תמ"א 38 2 הריסת 8 מבני מגורים 10 עד 18 דירות כל אחת.
שאלתי היא האם בסמכותם להוציא אותי בכוח?
שאלתי היא האם בסמכותם להוציא אותי בכוח?
כפיית הסכם תמ"א 38/2
אברהם קזו כהן
21/11/18
שלום דוד,
כעיקרון, פרויקט של תמ"א 38 יכול להיות מאושר ביחס לבניין אחד באופן עצמאי, פרויקט כזה יכול להקיף כמה בניינים כשמדובר בבית משותף אחד המורכב מכמה אגפים (כניסות).
לרוב, כשמדובר בהריסה של מספר בניינים, מדובר בפרויקט של פינוי בינוי לפי תב"ע.
ככל שמדובר בפרויקט של תמ"א 38, יוכלו לכפות עליך את ההסכם רק אם יש רוב של 80% מבעלי הדירות שיחתמו עליו. כפיית ההסכם תיעשה באמצעות הגשת תביעה אצל המפקחת על רישום מקרקעין.
ככל שמדובר בפרויקט מסוג פינוי-בינוי יש צורך ברוב מיוחס של בעלי הדירות, כאשר במידה והרוב הזה קיים ניתן לכפות את הפרויקט או לתבוע את הדייר הסרבן בגין הנזק הכספי שהוא גורם לאחרים.
הרוב הדרוש הוא מספר בעלי דירות שבבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בשטח הפרויקט, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבניינים צמוד לדירותיהם + בבעלותם שני שליש מהדירות בכל בניין ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם;
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
כעיקרון, פרויקט של תמ"א 38 יכול להיות מאושר ביחס לבניין אחד באופן עצמאי, פרויקט כזה יכול להקיף כמה בניינים כשמדובר בבית משותף אחד המורכב מכמה אגפים (כניסות).
לרוב, כשמדובר בהריסה של מספר בניינים, מדובר בפרויקט של פינוי בינוי לפי תב"ע.
ככל שמדובר בפרויקט של תמ"א 38, יוכלו לכפות עליך את ההסכם רק אם יש רוב של 80% מבעלי הדירות שיחתמו עליו. כפיית ההסכם תיעשה באמצעות הגשת תביעה אצל המפקחת על רישום מקרקעין.
ככל שמדובר בפרויקט מסוג פינוי-בינוי יש צורך ברוב מיוחס של בעלי הדירות, כאשר במידה והרוב הזה קיים ניתן לכפות את הפרויקט או לתבוע את הדייר הסרבן בגין הנזק הכספי שהוא גורם לאחרים.
הרוב הדרוש הוא מספר בעלי דירות שבבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בשטח הפרויקט, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבניינים צמוד לדירותיהם + בבעלותם שני שליש מהדירות בכל בניין ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם;
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
