פורום תמ"א 38

שרון שלום

ערבות בנקאית היא דבר מקובל בתמ"א 38/1 וחבל שהיזם מתעקש על כך. זה בסופו של דבר ענין מסחרי והבעלים יכולים להסכים כי לא תהיה ערבות בנקאית, אך זה לא המקובל.

לגבי אפליה בין בעלים - אם מדובר על הטבות שניתנות לחלק מהבעלים ללא ידיעה וללא הסכמה של היתר אז זאת טענה טובה כנגד ההסכם אם וכאשר תגיעו לדיון בפני המפקחת. 

שרון שלום

יש הרבה מקרים בהם רשום בית משותף אחד ובו מספר אגפים ואפילו מספר בנינים נפרדים. החוק מתיחס לכך ומאפשר להסתפק ברוב של אותו בנין שמעונין בפרויקט ובלבד שהתמלאו מספר תנאים. התנאי העיקרי הוא כי פרויקט התמ"א באותו אגף לא מסכל ביצוע פרויקט דומה באגף בו אין רוב. לרוב הוועדה בוחנת גם את נושא החניה מאחר והחצר היא רכוש משותף ויש להתחלק בו.

אורית שלום

מרגע שאת לא חותמת על ההסכם אין ברירה אלא להגיש כנגדך תביעה המתבררת בפני המפקחת. 

לדעתי המפקחת לא תקבל את הטיעון שלך לגבי ערבות משופרת ותאכוף עליך את הסכם התמ"א.

באופן אישי אני גם חושב שיש בעיה בדרישתך. מעטים המקרים בהם הוצאה ערבות משופרת כפי שציינת. בסופו של דבר הבנק המלווה שמוציא את הערבות צריך להסכים לכך ואין כל סיבה שיעשה זאת.

תפקידה של ערבות חוק מכר הוא להגן על רוכשי דירות מפני קטסטרופה. אם היזם נמחק וכבר אינו קיים את תוכלי לגשת לבנק ולקבל את שווי הערבות שהוא בדר"כ בגובה שווי הדירה. 

הערבות לא מכסה על מקרים של איחור במסירה. לזה יש פיצוי בהסכם ובנוסף אתם ממשיכים לקבל דמי שכירות לכל התקופה ועל כך גם יש ערבות בנקאית נוספת.

ועוד- לא ניתן לקבל גם את שווי הערבות וגם את הדירה החדשה. כך שאין טעם לרוץ אחרי חצי שנה של איחור ולקבל את שווי הערבות במקום לקבל דירה.

שלום רב

אף אחד לא יודע עוד מה יקרה בדיוק במאי 2020. 

ההנחה היא שתנאי התמ"א יורעו. עוד מניחים כי ההרעה לא תחול רטרואקטיבית על מי שכבר מצוי בתהליך. ברור שככל שנמצאים בשלב מתקדם יותר בתהליך כך הסיכוי טוב יותר שהרעת התנאים לא תחול עליך.

אבל כאמור אין ממש דיעה מה הולך לקרות וכרגע הכל בגדר הנחות.  

שרון שלום

יש מספר דרכים. לעיתים ממנים נציגות ונותנים להם את הסמכות למנות עו"ד. 

לעיתים באסיפת הבעלים ממנים ישירות גם את עורך הדין.

די בהחלטת רוב המשתתפים לענין זה.

מנחם שלום

מצב אכן לא נעים. בעיקרון לא ניתן לבטל לכם הערות אזהרה. אני מבין שהיזם חסר יכולת כלכלית אבל עדין לא בהליכי פירוק.

שלב ראשון הוא לאתר יזם חלופי שיקח את מקומו.

ליזם כזה יש מקורות להשלים את הבניה מתוך- דירות שטרם נמכרו, תשלומים מדירות שנמכרו ועדין לא שולמו.

אם כספים אלו לא מספיקים יהיה צורך להעמיס את היתרה. כאן יהיה ויכוח בין רוכשי הדירות ובין בעלי הדירות המקוריים על מי להעמיס באיזה חלקים. אבל אתם עדין לא שם. תבדקו בעצמכם ובאמצעות בעלי מקצוע וגם מהצעות שתקבלו - האם יש בכלל פער לכיסוי וכמה הוא.

בהתאם לזה תנסו לגבש הסכמות ואם אין אז תגשו לבית המשפט.

בכל מקרה אני חושב שרצוי שיהיה לכם כקבוצה יצוג משפטי בענין זה.

שלום רב

צריך לבדוק בהסכם ההתקשרות מול עורך הדין לקרוא מה תכולת העבודה שלו.

בדרך כלל תכולת העבודה כוללת בדיקה של מסמכי רישום הבית המשותף (המסמכים עצמם נערכים על ידי ב"כ היזם). לגבי תקופת הבדק- אם יש צורך בהתערבות משפטית קלה (לא תביעה) אז בדר"כ הוא מטפל בכך.

לימור שלום

בפרויקטים של תמ"א 38/1 הבטוחה של רישום הערת אזהרה היא די שכיחה. נובע בעיקר מכך שבנקים לא אוהבים לתת ליווי בנקאי לפרויקטים כאלו.

בהתאם לחוק אין מניעה לתת לרוכש דירת יזם בטוחה בדרך של רישום הערת אזהרה. במקרה כזה החוק מכתיב גם את קצב התשלומים שלכם ליזם. ניתן לשלם לא יותר מ- 7% בחתימה והיתר בהתאם לביצוע בפועל. כך שאם יש בעיה עם היזם ההנחה היא שאתם שילמתם עבור עבודה שכבר בוצעה. 

בדר"כ אין החזר של כספים ששולמו אלא השלמת הפרויקט באמצעות כונס נכסים שאתם או אחרים תבקשו למנות.

לגבי ביטול הערת האזהרה- כדאי שעורך הדין יבדוק את הסכם התמא של היזם מול הבעלים. בכל מקרה- לא ניתן למחוק הערת אזהרה בכל מקרה של הפרה מצד היזם. הערת אזהרה רק מבטיחה את הזכויות שלכם על פי הסכם הרכישה. כדי למחוק הערה שנרשמה צריך לבטל את הסכם הרכישה שלכם ואת זה לא פשוט לעשות בכלל ובטח שלא באופן עצמאי לללא החלטה של בית המשפט.

עמיר שלום

אם ניתן טופס 4 הוא אמור להופיע באתר ההנדסה של הרשות המקומית. פשוט תחפש בגוגל את האתר ותכנס לתיק הבנין לפי חתך כתובת או גוש/חלקה.

אבי שלום

עניתי על שאלתך בהמשך ועדין אני חושב שזה רעיון שגוי

יורם שלום

לאחר בחירת הנציגות ועורך הדין מטעמכם אני מציע לעשות רשימה של מספר חברות יזמיות בעלות נסיון והתמחות גם באזור עליו מדובר ולקבל מהם הצעה ראשונית. אל תסתפקו בהצעה בודדת אלא תפנו לפחות ל- 5 חברות. מהר מאוד תקבלו מושג כללי מה מציעים לכם ומה ניתן לקבל. באמצעות עורך הדין שלכם תוכלו ליעל את הפניה ליזמים ולהשוות בין ההצעות. סה"כ תהליך הגיוני ולא מסובך.

אבי שלום

לדעתי זה רעיון שגוי שלא יביא תוצאה טובה. ההסכם הוא אחד ואחיד לכולם. לנהל מומ על ידי שני עורכי דין בנפרד רק יגרום לבעיות ולא בטוח שיביא תוצאה בכלל.

אתם חייבים לבחור צוות מנצח שילווה אותכם מהתחלה ועד סוף הפרויקט. תתאמצו ותמצאו עורך דין מקצועי שמקובל על כולכם.

שלום רב

עצם החתימה על הסכם התמא מעוררת שאלות של מיסוי שכן מדובר על מכר זכויות. בעיקרון החוק פוטר אותך ממס שבח בגין חלקך ובלבד שמדובר על דירה אחת בבנין. על הדירה השניה באותו בנין יש חבות במס. תבדוק בהסכם מול היזם מי אמור לשלם את המס הזה, אתה או היזם.

לאחר השלמת הבניה חבות במס השבח בעת המכירה היא כמו במצב הרגיל. מאחר וזו דירה שניה אצלך תשלם מס שבח לפי חישוב ליניארי לפי יום ושווי הרכישה המקוריים שלך. אבל נראה לי שאתה עוד רחוק משם וחוקי המס יכולים עוד להשתנות עד אז.

עליזה שלום

החלפת יזם במקרה שאת מתארת טוב לכם שכן כנראה עם היזם הקיים לא תגיעו רחוק.

צריך לעשות נספח להסכם לפיו היזם החדש מקבל על עצמו את כל התחייבויות היזם הקודם לפי הסכם התמא שנחתם (כולל כלפי עורך הדין והמפקח). אם יש שינוי מול ההסכם יש לציין זאת.  

שלום רב

המצב המתואר שכיח בפרויקטים של תמא 38/1. מאחר ומדובר בתוספת לדירה קיימת התכנון כמעט תמיד יוצא לא מיטבי.

נושא הפיצוי הוא ענין מסחרי שיש לסכם מול היזם. אם לא כתוב בהסכם - הוא לא יתנדב לשלם פיצוי. בכל מקרה מדובר על פרק זמן זמני ולאחר מכן ההנחה היא כי תוכלו להשכיר את הדירה ביותר כסף.

רוני שלום

לא ברור מה בדיוק תעשו עם חצי דירה אבל זאת לא שאלתך.

בעיקרון בעיסקת תמא 38 רואים אותכם הבעלים כמי שמוכרים זכויות בניה ליזם. על מכירת זכויות חל באופן רגיל מס שבח. אלא שהחוק פוטר מכירה במסגרת תמא 38 ממס שבח. ישנם מספר תנאים לקבלת הפטור. הרלבנטי לשאלתך הוא כי במסגרת הפרויקט תקבלו דירה אחת (יש חריגים אבל נדירים ולא נרחיב עליהם). 

לפיכך תשלמו מס שבח על חצי הדירה הנוספת לפי 25% מהשווי. מדובר באומדן גס. כדי להיות מדויקים יש לבדוק נתונים הן של השווי, של עלויות צפויות ונתונים אישיים שלכם.

מציע כי תעזרו בעורך דין לבדיקת החישוב. 

עדי שלום

אם יש לכם מפקח מטעמכם אז תפנה אליו עם תעוד הנזקים על מנת שהוא יסדיר מול הקבלן / היזם את התיקון.

אם אין מפקח - תעזר בעורך הדין של הדיירים.

אם אין או לא רוצה לעזור - תפנה ליזם ישירות.  הוא חייב בתיקון ואם לא יעשה כן עומדות לפניך על האופציות לטפל בכך.

אלי שלום

מתנצל על העיכוב בתשובה.

הבסיס הוא לבדוק בהסכם שחתמתם מולו אם יש התיחסות למחירים או למנגנון קביעת המחיר שצריך לשלם לו.

אני מציע לשבת איתו יחד עם המפקח שלכם ולהגיע לסיכום. סה"כ כולם ירוויחו אם התוספת תתבצע.

לא ברור לי באיזה שלב הפרויקט נמצא. אם היתר הבניה כבר כולל את תוספת החדרים אז הוא מחויב בבניה שלהם והכוח בידיכם להגיע לסכום לתשלום סביר.

אם אין עדין היתר בניה או יש היתר שלא כולל את החדרים אז המצב טיפה שונה והלחץ יותר עליכם.

אני לא יודע מה שטח החדר הנוסף וברור שמבחינת הקבלו מדובר על עלות שולית אבל אני חושב שתמחור לפי כ- 8,000 ש"ח למר הוא סביר. החישוב הוא לפי 5,500 ש"ח למר בניה + 500 ש"ח למר אגרות והיטלים + רווח. עלויות תכנון נבלעות בפנים. 

שלום מגי

אני מבין שמדובר על פרויקט תמא 38/1 חיזוק הבנין הקיים ותוספת קומות.

עוד אני מבין מהשאלה כי הפרויקט מצוי לקראת סיום אך טרם התקבל טופס 4.

בדר"כ פרויקט של תמא 38/1 נעשה כאשר הדירות הקיימות ממשיכות להיות מאוכלסות. כך שאם זה המצב אני לא רואה בעיה שבמצב נוכחי תשכרי אחת מהדירות הישנות.

כמובן קחי בחשבון כי כל עוד אין טופס 4 המשמעות היא כי הפרויקט טרם הסתיים ועדין יהיו בו עבודות שונות. 

כמובן הכל בהסתייגות כי אני לא מכיר את הפרויקט ומצבו.

בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום דודו!

צריך לבדוק תקן חניה בעיר ובמקום בו מדובר. 

יש ערים בהם התקן נשאר על חניה אחת לדירה ללא התחשבות בגודל ויש מקומות בהן לדירות בשטח כזה יקצו גם 2 חניות.

אין חובה על פי חוק להצמיד חניה לדירה אבל זה יכול להיות כחלק מתנאי ההיתר.

החוק אוסר על הצמדת יותר משתי חניות לדירה אחת. כן עוסק חוק התכנון ובניה במאזן החניות הנדרש לפרויקט ולא בחובה להצמידן לדירות.

שלום יניב

שוחרר מהקפאה לפני כשנה.

אבל חשוב לבדוק גם היכן הבנין נמצא ומה המדיניות העירונית באזור זה לפרויקט של תמא 38.

דורון שלום

אני לא יודע איך הענין נוסח בהסכם אבל בעיקרון תשלום שכר דירה בתמא 38/1 חייב במס.

יעל שלום

כל הפרה של התחייבות בהסכם היא הפרת הסכם בגינה ניתן לתבוע אכיפה של אותה התחייבות וכן פיצויים.

אם הוא התחייב לשלם שכר דירה ולא משלם - זו הפרה.

אם התחייב על פרק זמן לאכלוס והוא מפגר במועדים - זו הפרה.

כמובן הכל בסייג שאני לא מכיר את עובדות המקרה הספציפי.

לגבי הנזקים בדירה- אני ממליץ להוציא מכתב ליזם לגבי כך כבר עכשיו ולא להמתין. רצוי שיטפל בנושא לפני שמוסר לכם את הדירות ולא לאחר מכן.

בברכה,

שמעון שלום

החוק מקנה זכות לדיור חלופי המהלך ביצוע פרויקט תמא 38/1 רק לגבי קשישים ובעלי מוגבלויות וכן רק לגבי הסכמים שחתימה ראשונה בהם נעשתה בסוף שנת 2018 עת נכנס התיקון לחוק לתוקף.

יתכן ויש התיחסות לכך בהסכם עצמו ולכן ממליץ לעבור ולקרוא את ההסכפ.

אם המצב כל כך גרוע עבורך אני מציע ליזום שיחה עם היזם בענין זה ובהעדר הסכמות - תשכיר את דירתך ותשתמש בתשלום לשכור דירה אחרת. אני מבין שזה פחות נוח ואולי יהיו הפרשי תשלום אבל לפחות תשפר את תנאי המחיה שלך. 

שלום רב

בעיה מוכרת. קודם כל אני לא בטוח שהיזם יכול בכלל להרחיב עוד את הדירות המורחבות. לפחות במקרי שאני נתקלתי העיריה בכלל לא אישרה לדירות אלו הרחבה נוספת. 

אבל בהנחה שיש כפל מבצעים. 

מי שלא הרחיב יכול להרחיב בדיוק כמו מי שכבר עשה כן. ההבדל היחידי הוא שאלו שהרחיבו השקיעו בכך בעבר זמן וכסף על התכנו והביצוע. כלומר- לחלק יש כבר 25 מר בנוי (נקרא בשפה שמאית מ"ר בנוי) ולחלק יש זכות להגדיל ב 25 מר (בשפה שמאית נקרא מ"ר מבונה). יש כללים מה יחס ההמרה בין שני סוגים אלו. למשל 1 מ"ר בנוי = 3 מ"ר מבונה (רק דוגמא זה משתנה ממקום למקום). כך ניתן להביא את שתי הדירות למכנה משותף.