פורום תמ"א 38

לפונה האלמוני שלום,

דרך המלך היא שטרם חתימה על הסכם התמ"א יוצגו בפני הדיירים התמורות שיקבלו ומתווה תכנוני, ובכלל כך גם סוגיה כפי זו שהעלית. הדיירים אשר חותמים על הסכם התמ"א, מי שכמובן מעוניין בפרויקט ומסכים לתנאיו, מסכימים לתמורות ולמתווה התכנוני. במידה והסכם התמ"א נחתם ברוב המינימלי הדרוש ניתן לצאת לדרך. לכן, בכפוף לצורך לבחון את הוראות הסכם התמ"א הספציפי שבעניינכם, ככל שקיים רוב של 2/3 (בתמ"א 38/1) למתווה מסוים, הרי שניתן לכפות מתווה זה על כלל הדיירים שיתכן ויוגדרו (אם טרם חתמו) כדיירים סרבניים. שאלת אופן הכנת התוכניות, תוכנן, אישורן על ידי הדיירים והגשתן לאישור הוועדה המקומית אמורות לקבל ביטוי בהסכם עצמו.

מקווה שהייתי לך לעזר.

אורלי שלום,

המקרה המוצג בשאלתך מחייב בדיקה פרטנית, ליווי ייעוץ וייצוג לדיירים על ידי בעלי מקצוע מטעמם, וזאת לא ניתן לעשות במסגרת מענה בפורום.

שרון שלום,

על פי תיאור הדברים שהצגת, הזכויות הקנייניות בגג (למעשה - בחלקו) צמודות לבעלי הדירה המבוגרים המתנגדים לפרויקט. את בוודאי מבינה שלא ניתן יהיה לחייב את אותם בעלי דירה לוותר על זכויותיהם הקנייניות ללא קבלת תמורה מוסכמת. באם הנכם נחושים לצאת לדרך לביצוע פרויקט ובמידה והפרויקט כלכלי ואטרקטיבי ליזמים, הצעתי הינה שתבחנו את החלופות המסחריות שיאפשרו את קבלת הסכמתם של אותם בעלי דירה ויציאה לדרך בפרויקט.

מקווה שהייתי לך לעזר.

שירית שלום,

שאלתך אינה בנוגע לעצם האפשרות למכור זכויות בדירה אשר בבניין בהליך תמ"א והתנאים לכך (שאלה שהתשובה לה תלויה בהוראות הסכם התמ"א והשלב בו מצוי פרויקט התמ"א) אלא בנוגע לאפשרות של בעלים בחלק בלתי מסוים בדירה למכור את זכויותיו באותה דירה. התשובה לשאלה זו הינה כי יכול גם יכול הוא לעשות כן, בכפוף למגבלות החלות עליו. כך, למשל, משכנתא הרובצת על זכויותיו, עיקול הרובץ על זכויותיו, הליכי בית משפט / כינוס נכסים / פש"ר וכיוצ"ב הרובץ על זכויותיו. ככל שמי מאלו רובץ על זכויותיו - יש לפעול בהתאם. ככל שמי מאלו אינו רובץ על זכויותיו אלא על זכויות של בעלים אחרים באותה דירה -  אינני רואה מניעה שימכור את זכויותיו באותה הדירה וזאת כמובן בכפוף לכך שיש לבחון את העסקה לגופה וההשלכות הקשורות באותן מגבלות הרובצות על זכויות אחרים בדירה.

מקווה שהייתי לך לעזר.

שירית שלום,

מפנייתך ברור לי כי נקלעתם לסיטואציה בעייתית, בלשון המעטה, הן מחד בכל הנוגע לקשר בין הדיירים לעורך הדין שמינו לייצגם בפרויקט (אשר כטענתך נטען לגביו כי "אינו עושה דבר"), והן מאידך בכל הנוגע ליחסים בין הדיירים בינם לבין עצמם ו/או בינם לבין הנציגות שמינו.

משאלתך אני מבין שבשלב זה טרם גובש נוסח הסכם בין הדירים ובין היזם. ממילא, טרם נחתם הסכם בין הדיירים והיזם. עוד לא יצאתם לדרך. לפיכך, האמור לעיל מתחזק שבעתיים, אינו מבשר טובות ויפה שעה אחת קודם להסדיר את כל הנדרש טרם שתצאו לדרך בהסכם מחייב.

אומר בקצרה (בהסתייגות - שכן לא הובאו לעיוני מסמכים כלשהם שנחתמו, עם נחתמו, המסמיכים את הנציגות בפרויקט וקובעים את גדר סמכויותיה) כי אינני רואה דרך שאותה נציגות שנבחרה תחייב דיירים להשתתף בהוצאות כלשהן הקשורות בהוצאתו לפועל של פרויקט התמ"א.

והוסיף: אם זוהי הנציגות שנבחרה, וזה דרך פועלה, מדוע אינכם פועלים להחליף הנציגות? בסופו של יום, הנציגות (אשר על פי רוב עושה מלאכת קודש בקידום הפרויקט לטובת כלל הדיירים) צריכה לשרת את אינטרס כלל הדיירים. יצירת מחלוקות בין הדיירים והנציגות אינה משרתת את טובת הפרויקט. שהרי, בסופו של יום, כל דייר ודייר יצטרך לחתום בעצמו על הסכם התמ"א ומבלי שיהיה הרוב הדרוש - הפרויקט לא יצא לדרך. לכן, מציע שתבחנו נקודה זו ותפעלו בעניינה טרם שתמשיכו בהליך.

והוסיף גם: אם עורך הדין של הדיירים, שנבחר על ידי  הדיירים ו/או הנציגות שהוסמכה לשם כך, אותו עורך דין שאמור ללוות אתכם עד סוף הפרויקט, עד קבלת טופס 4, אם הוא "אינו עושה דבר", כטענתך, מדוע אתם הדיירים, באופן ישיר (ברוב) או באמצעות הנציגות (הזו או חליפתה) אינכם פועלים להשתחרר מההתקשרות איתו ובוחרים, הפעם לאחר בחינה דקדקנית, עורך דין שיצגכם נאמנה (ושכרו ישולם על ידי היזם) ? הפתרון איננו תשלום לעורך דין נוסף, במימון שלכם. וגם כאן, מציע שתבחנו נקודה זו ותפעלו בעניינה, טרם שתמשיכו בהליך.

הצעתי הינה שתבצעו "חישוב מסלול מחדש" ותצאו לדרך נכונה.

מקווה שהייתי לך כאן לעזר. 

שלומי שלום,

מסמך נונ-שופ אינו מהווה עסקת פינוי בינוי (בהנחה, כמובן, שנוסח כהלכה ואינו מכיל התחייבויות שאינן אמורות להיות בו) ומועד חתימתו אינו המועד להתגבשות זכויות "קשיש" כהגדרתו בחוק. 

מקווה שהייתי לך לעזר.

זוהר שלום,

משאלתך אני מבין מספר דברים (הגם שלא נכתבו): (1) מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 (כלומר חיזוק) ולא פרויקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי (שניהם הריסה ובניה); (2) העבודות החלו ואתם מתגוררים באתר בניה בין פיגומים; (3) ההסכם של הדיירים עם היזם לא מגן על הדיירים מבפני מצב זה כפי שהתרחש בדבר חדלות פרעון של היזם ואינו מעמיד לכם סעדים מתאימים. האם כך הם פני הדברים? ואם כל אלו נכונים -  אני מבין את הסיטואציה הקשה שאתם מצויים בה.

לגופו של החלק הראשון בשאלה, ככלל (שכן פורום זה אינו דן בהליכי כינוס אלא בפרויקטים של התחדשות עירונית), שכרו של כונס הנכסים נקבע על ידי בית המשפט כאחוז מסוים בצירוף הוצאות מאושרות. המימון הינו מכלל נכסי החייב (הרי כאשר הנכסים ימכרו, יתקבלו תקבולים ומהם ישולמו גם שכר כונס הנכסים וההוצאות). 

לגופו של החלק השני בשאלה, בדבר כך שכבר למעלה משנה כונס הנכסים מחפש אחר קבלן (כנראה התכוונת ליזם) חלופי, ללא הצלחה, ופרק הזמן הנדרש / שיידרש לשם כך, הרי שבהעדר הכרה של מכלול הנתונים והפרטים הן של הפרויקט והן בכלל לא ניתן ליתן כאן מענה לגופם של דברים. אני יכול רק להניח שאין זה הפרויקט היחיד ש"ננטש" על ידי אותו יזם ואשר כונס הנכסים פועל בעניינו. יחד עם זאת, לאור חלוף הזמן, בוודאי לאור הסיטואציה בה אתם כנראה נמצאים (מתגוררים באתר בניה), אני מציע שתתייעצו -  באמצעות עורך הדין של הדיירים המייצג אתכם בעסקה ו/או באמצעות עורך דין אחר אליו תפנו  -  כדי לבחון את האפשרויות העומדות בפניכם.

מקווה שהייתי לך לעזר.

שלום נטלי

קודם כל יש לבדוק אם בהסכם עליו חתמת יש התיחסות לסיטואציה כזו. אם אין - יש לבדוק האם המפגעים שאת מתארת הם רגילים בזמן העבודה על הפרויקט או יש כאן דברים חריגים. בנוסף נראה מנתוני השאלה כי היזם חרג מלוחות הזמנים. 

לכן ולצערי כדי לתת לך תשובה מלאה ונכונה יותר עליך להתיעץ עם עורך דין. 

שרון שלום

בקצרה לא. אם הגג שיך לדירת הגג אז לא ניתן לחייבם לעשות פרויקט. הוראות החוק לגבי הרוב של 2/3 וכולי מתיחסות רק לגבי שטחים וזכויות המהווים חלק מהרכוש המשותף ולא לגבי כאלו שהם חלק מרכוש פרטי.

שלום רב

לא ברור מהשאלה מה גודל המתחם ועל מה מדובר. כשמוציאים היתר בניה בוחנים נושאים של חניה ותנועה ונותנים להם פתרון. כל חוסר אחר בתשתיות ציבוריות באחריות הרשות המקומית לפתור 

גלי שלום

אוורור באמצעות וונטה ולא חלון הוא חוקי. אין זה משנה שהיום יש לך חלונות. אני מניח שבהסכם התמא עליו חתמתם יש התיחסות לנושא התכנון כך שזה אמור להיות מוסדר גם בהסכם. בהנחה שזה לא נאסר בהסכם אני לא רואה שום בעיה בכך.

וכן - אוורור מאולץ עושים בד"רכ כדי להרוויח שטחי חלון לחדרי שינה . יתכן וזה המצב אצלכם. אם היו ממקמים חדרים אלו עם חלון זה היה בא על חשבון משהוא אחר.

שרון שלום,

שאלתך אינה ברורה לי ודומה כי הנך מערבבת בין מושגים שונים. ממה שהבנתי, הנכם בית משותף אחד. לא ברור לי האם מדובר במבנה אחד או שני מבנים נפרדים / צמודים הרשומים כבית משותף. אם אנו מדברים על פרויקט תמ"א 38/1, אזי תנאי ראשון הוא ביצוע חיזוק הבניין. האם "הצד הצפוני" מחזק את הבניין?  האם "הצד הצפוני" ממש זכויות תמ"א או שמדובר במימוש זכויות תב"ע?  כמו כן, איזו החלטה קיבלתם או שבכוונתכם לקבל בבניין, שכן ברור שבחלוקה כזו (50-50) אין רוב נדרש לפרויקט תמ"א 38. 

ככל ואקבל תמונה ברורה יותר, אשמח לנסות ולענות לשאלתך. 

מיכל שלום,

צר לי על הסבל שאתם עוברים. מתוכן הדברים אני מבין שאין מנוס ועליכם לנקוט בהליכים משפטיים, אשר יוגשו למפקחת על הבתים המשותפים.

במאמר מוסגר אומר כי לא ברור לי הקשר בין ההזנחה הנטענת והנזקים הנגרמים בעקבותיה ובין הרצון העתידי לבצע פרויקט תמ"א בבניין, פרויקט שביצועו (בוודאי אם טרם התקשרתם עם יזם שבחן את היתכנות הפרויקט) אינו נראה לעין בקרוב וכאשר ממילא יש לשמור על שלמות הבניין שכן בניין שאינו ראוי למגורים לא יוכל להיכנס לפרויקט התחדשות עירונית.

בהצלחה,

דניאל שלום

אני מבין שמדובר בפרויקט של תמא חיזוק ותוספת (38/1) כאשר אתם ממשיכים להתגורר בדירה.

בהסכם התמא בדר"כ מסדירים אחריות היזם לנזקים במהלך הבניה.

בהסכם כזה הוא מחויב, על פי רוב, גם לבטח את אחריותו מפני נזקים כאלו.

אם יש נזקים שהוא לא אחראי לגביהם - כמו גניבה למשל- אתה יכול לבדוק בחברת הביטוח. לא בטוח שיסכימו לבטח אותך במהלך הפרויקט. 

קאלה שלום,

ראשית, השימוש במילה "פיצוי" אינו משקף את המהות של פרויקט התחדשות עירונית. אין מדובר ב- "פיצוי" אלא בעסקה כדאית לשני הצדדים (הדיירים מצד אחד והיזם מצד שני) ולכן לא מדובר ב- "פיצוי" לדיירים אלא ב- "תמורות" (מה הם מקבלים בתמורה לעסקה).

שנית, ככלל יש לשמור על שקיפות ושוויוניות בתמורות הניתנות לבעלי הזכויות השונים בפרויקט. אלא שקיימים חריגים, כמו למשל במקרה של דירות גג להן צמוד הגג ו/או זכויות הבניה בגג, במקרה של דירה שהזכויות התכנוניות מוצמדות אליה באופן בלעדי, במקרה שבבניין המקורי אין שוויון במספר חניות מוצמדות לכל דירה וכיוצ"ב.

במקרה שקיים העדר שוויון שלא ניתן להצדיקו, הרי שהדברים יובאו בפני המפקחת על הבתים המשותפים במסגרת ההליכים כנגד הדיירים הסרבנים, שיטענו כמובן לא השוויון, והדבר צריך יהיה להיבחן ולקבל ביטוי בהחלטה.

בשאלה אין מספיק פרטים כדי להבין מה השוני הנטען בתמורות הניתנות בפרויקט המדובר והסיבות לשוני זה, ככל שקיים. לכן, קשה לענות לגופה של שאלה. באם יינתן פירוט נוסף -  יתכן וניתן יהיה להשיב מעבר לאמור.

מקווה שהייתי לעזר,

ליאת שלום,

התשובה לשאלה מהו הרוב הדרוש לצורך קבלת החלטה על שיפוץ כללי בבניין נגזרת מהתשובה לשאלה האם מדובר בשיפוץ הכרחי לשמירה על הקיים או שיפוץ שיש בו הוצאה ניכרת לכל דייר ושיפור המצב הקיים. במקרה הראשון -  די בהסכמת הרוב. במקרה השני -  יש צורך בהסכמת כולם. זה הכלל ויש לבחון המקרה הפרטני לגופו. 

לגבי  השאלה מה דינה של ההחלטה לביצוע שיפוץ כללי שהתקבלה לפני 4 שנים ולא בוצעה (ולא ברור לי באיזה רוב התקבלה, האם נאסף הכסף, מדוע ההחלטה לא בוצעה וכיוצ"ב), אומר כי על פניו נראה שדרך המלך היא לקבל החלטה חדשה, עדכנית, על בסיס הצעות מחיר עדכניות. יפים הדברים שבעתיים אם מדובר בהחלטה הדורשת הסכמת כל הדיירים ואם היו שינויים בהחזקות הבעלויות בבניין.

מקווה שהייתי לך לעזר.

יוסי שלום

על מנת למנוע מצב בו בעל דירה חותם על הסכם ולאחר מכן מוכר את הדירה או זכויותיו מועברות לאחרים ואלו לא חותמים על הסכם התמ"א (ובכך למעשה גורמים נזק גם ליזם אבל גם לבעלי הדירות האחרים) רושמים הערת אזהרה לטובת היזם. ההערה היא בדר"כ בדבר צורך בהסכמת היזם להעברת הזכויות לאחר. בהסכם התמא מגדירים כי ההסכמה תנתן בתנאי שאותו נעבר אחר חותם גם הוא על כל מסמכי התמא ובכך נסגר המעגל.

לגבי השאלה השניה - אני מבין כי מדובר על תמ"א 38/1 של חיזוק ותוספת. במקרה כזה ובתנאים הקבועים בחוק אם מדובר על בעלים קשיש המתגורר בדירה או על בעלי מוגבלות אז היזם צריך לממן להם דירה להשכרה בתקופת הבניה. לא כל מצב רפואי או אישור רפואי תופס לענין זה. 

יתכן עדין הסכים כפי שציינת כי היזם יממן שכירות ובמקביל ישכיר את הדירה. השכרת הדירה מקטינה את ההוצאות על היזם ולכן זה חיוני לו. בכל מקרה זה כבר ענין להסכמות ולא החוק.

חני שלום

 כמי שמייצג הרבה בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 אומר לך בכנות שאני ממש לא אוהב את זה. יש בזה גם משהוא לא הוגן. הרי אין לך שום ידיעה ממשית לגבי החשש שלך. גם יש הבדל גדול בין לנהל מו"מ על הסכם ולדעת איפה ויתרת ואיפה ויתרו לך ובין יועצי כורסא שאינם שותפים לתהליך המו"מ. חזקה שמי שמי שמייצג אותכם עושה זאת נאמנה ובאופן מקצועי.

אני כן חושב שני דברים- האחד שאם את לא מבינה מה כתוב בהסכם אז תקבעי פגישה עם עורך הדין של הפרויקט (כמובן אפשרי שהפגישה תכלול עוד בעלים) ותעברו על הסעיפים המרכזיים של ההסכם. אני גם נוהג לשלוח לבעלים תקציר של ההסכם במצורף לטיוטא.

ענין שני ואם את בכל זאת רוצה לקבל חוו"ד נוספת  -  לא לקבל הערה על כל סעיף אלא תנחי אותו לעבור על הדברים המרכזיים בלבד- תמורות, לו"ז, בטחונות. 

דניאל שלום,

ראשית, כל דירה בפרויקט תמ"א 38 או בפרויקט פינוי בינוי נחשבת לצורך ספירת רוב החתימות המינימלי הדרוש כדי להוציא את הפרויקט לדרך, בין אם בעל הדירה מסרב לחתום, בין אם בעל הדירה אינו כשיר ובין הוא לא ידוע (ובכלל כך בעל דירה רשום שהינו מנוח ואין לו יורשים).

משאלתך לא ברור לי האם כבר נחתם ההסכם על ידי הרוב המינימלי הדרוש, אם לאו. כמו כן, לא ברור לי האם קיים צו ירושה לבעל הדירה המנוח, אם לאו (השתמשת במילים "לא הופעל צו ירושה").

אם ניתן צו ירושה -  אזי היורשים הנם הכתובת לבקש הסכמתם לפרויקט וחתימתם על ההסכם או להגשת תביעה כנגדם כדיירים סרבניים -  שהרי הם בפועל הבעלים של הדירה הגם כי יתכן שטרם רשמו את צו הירושה בטאבו. אם טרם ניתן צו ירושה -  או שכלל לא התבקש צו ירושה -  יש צורך לבחון את השלב בפרויקט (האם כבר נחתם על ידי הרוב המינימלי הדרוש, אם לאו, האם ניתן היתר בתנאים אם לאו) ובהתאם לכך להחליט האם יש צורך בהליך של בקשה למינוי מנהל עזבון לצורך הוצאת צו ירושה למנוח ובכלל כך לצורך נקיטת הליכי תביעה כנגד העזבון (אם וככל שקיימת עילת תביעה, למשל תביעה בפני המפקחת כנגד סרבן).

מקווה שהייתי לך לעזר.

שרון שלום

זה ענין חוזי ולכן מאוד חשוב להבין מה היה במסגרת המומ בינכם. אם שאלת אותו במפורש לגבי פרויקט תמא בסמיכות והוא שלל זאת למרות שידע אז בודאי שיש טענה כנגדו. בכל מקרה אחר זה נראה לי גבולי עד חסר סיכוי. אבל כאמור מאוד תלוי במה שכתוב בחוזה ומה נאמר במסגרת המומ לקראת חתימתו.2

אבי שלום

בדרך כלל לא מביאים דברים אלו בחשבו ןמאחר והבנין ממילא נהרס. יחד עם זאת - במידה ובאמת יש השקעה כזו גדולה בדירה לעומת  האחרים אז  זה יכול לבוא לידי ביטוי במפרט מפואר יותר.

חיה שלום,

שאלתך מורכבת למעשה משלושה חלקים: האחד, מהו שטח הדירה הבסיסי עליו יתווספו התוספות ובמדוייק לשאלתך -  האם דירות שהורחבו קודם לכן בהיתר יכללו את שטח ההרחבה. השניה, האם שטח התוספת בתמ"א 38/2 (הריסה ובניה) תלוי בגודל הדירה הקיימת. השלישית, המצב הרישומי טרם הפרויקט ושאלת הסדרת הרישום בטאבו בסיום הליך בניית הפרויקט.

לשאלתך הראשונה: שטח הדירה הבסיסי עליו יתווספו התוספות הינו  שטח הדירה שבהיתר. לפיכך, דירות שהורחבו בהיתר יחשבו על פי שטח הבסיס + ההרחבה שהורחבה בהיתר (גם אם הדבר אינו רשום בטאבו).

לשאלתך השניה, ככלל התוספת שמקבלות כל הדירות בפרויקט הינן זהות, אלא אם מדובר בדירות חריגות כגון דירות גג להן צמודים שטחי גג, דירות גן להן צמודים שטחים בקרקע וכיוצ"ב. מדובר בעניין מסחרי בהליך המו"מ מול היזם.

לשאלתך השלישית, אני מבין שהמצב הקיים הוא שבבניין המדובר (המיועד לפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה) אין רישום בית משותף וכל הדירות רשומות על אותה חלקה במושע, כמובן ללא ציון גודל הדירה וכו'. בסיום הפרויקט היזם יידרש לרשום את הבית המשותף, הכולל את הדירות החדשות של הדיירים וכן הדירות השייכות לו ואשר אותן הוא מוכר, ורישום זה בטאבו יסדיר הן את החלוקה של הדירות לתתי חלקות ורישום שטחם כפי שהוא בסיום פרויקט התמ"א. ככל שמדובר בדירה שבעבר הורחבה בהיתר, אזי שטחה לאחר הפרויקט, אשר ירשם בטאבו, יכלול הן את השטח הבסיסי, הן את שטח ההרחבה בעבר בהיתר והן את ההרחבות במסגרת פרויקט התמ"א -  הכל על פי שיטת מדידה אחידה הקבועה בחוק.

מקווה שהייתי לך לעזר.

מאיה שלום,

משאלתך לא ניתן להבין האם כוונתך לפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) או לפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה).

במקרה הראשון, בו הדיירים נשארים עם הדירה שהיתה להם, עם ההצמדות שהיו לה קודם לפרוייקט, אין חובה להוסיף לדירות הקיימות חניה שלא היתה להם בטאבו. מי שהיתה לו חניה בטאבו -  בוודאי ישאר עם החניה שהיתה לו או שיקבל חניה חלופית, בהתאם לנסיבות ולתנאי ההתקשרות עם היזם. מדובר בעניין מסחרי במסגרת המו"מ עם היזם ובכפוף לאילוצים קיימים.

במקרה השני, הדירה שהדיירים מקבלים במקום דירתם הישנה הינה דירה חדשה בפרויקט, לה תוצמד חניה בהתאם לתנאי ההתקשרות עם היזם ולהוראות תקן החניה. 

מקווה שהייתי לך לעזר.

חגי שלום

תלוי אם יש מגבלה מצד העירייה הרלבנטית. בתל אביב לדוגמא מאשרים רק חניה אחת לדירה במרבית הדירות. לא מעניין אותם כמה חניות כבר יש היום לדירות. כך שלא ניתן לתת לדירות כאלו חניה שניה ויש למצוא את הדרך לתת להם תמורה אחרת.