פורום תמ"א 38

שלום רב,

השאלה אינה ברורה, משום שנראה שהנך מערבב.ת שני עניינים - היטל השבחה ומס שבח.

מס שבח הוא מס בגין מכירת זכויות במקרקעין, המשולם למשרד האוצר - רשות המיסים.

היטל השבחה הינו היטל המשולם לועדה המקומית בגין ניצול זכויות בניה שטרם מומשו, אשר נגבה, ככל שלא מומשו, בעת מכירת המקרקעין.

חישוב היטל ההשבחה - אשר בספק אם קיים לאחר פרוייקט תמ"א, שכן סביר מאוד להניח כי מלוא הזכויות נוצלו לטובת הפרוייקט, ניתן לבדוק דרך הועדה המקומית, ובמידת הצורך להיעזר לשם כך בשמאי מטעמך.

מס שבח הינו מס אישי ותלוי בנכסי הנישום ובנתונים נוספים, אשר לא הצגת אותם ועל כן אין באפשרותי להשיב לך. תשובה לעניין זכה טעונה ייעוץ ספציפי, לאחר בחינת כל הנתונים הרלוונטיים עבורך, והיא משתנה מנישום לנישום. 

מקווה שעשיתי לך קצת סדר...

אלי שלום,

ככלל, גודל שטח המרפסת אותו יש להצמיד לדירות הקיימות, במסגרת התמורות בפרויקט תמ"א 38, צריך להיות כגודל שטח המרפסת שתוצמדנה לדירות היזם הטיפוסיות. מאחר ומדובר בשאלה תכנונית והאפשרויות על פי התב"ע וזכויות הבניה (בין אם מדובר בתמ"א 38/2 הריסה ובניה ובין אם מדובר בתמ"א 38/1 בה יש ממילא לבחון את המרחקים מקווי בניין, קווי מגרש וכו', ולהתאים נדרש), המלצתי היא שתבחנו את הדברים עם היזם, המתכנן והיועצים מטעם הדיירים.

בהצלחה,

סופי שלום,

בפשטות: בכלל הבניין/ים בחלקה, הרשום/ים כבית משותף, יש להשיג רוב מינימלי דרוש של 80% מבעלי כל היחידות הרשומות, להן צמודות 80% מהרכוש המשותף.

זאבי שלום,

המלצתי היא להפנות שאלות תכנוניות לגורמי התכנון לבדיקה בהתאם למקרה הפרטני. לעניין הוספת ממ"ד בתמ"א 38/1, יכול ויגיע הוא עד לקו המגרש, בכפוף לשיקולי תכנון והחלטות וועדות התכנון.

בקי שלום

עיריות מחייבות בדר"כ חזיתות אחידות גם בגדלי ומיקומי החלונות. לכן כלל לא בטוח שזה אפשרי מה שאת מבקשת. מציע כי תפני ליזם ותבדקי מולו.

שלום, אבנר

שאלת המיסוי מורכבת, ואינה למסגרת דיון זו.

עם זאת, באופן כללי אציין, כי במסגרת ההטבות הפטורות ממס במערכת המיסוי ביחס לעסקת התמורות של התמ"א, ישנם פטורים שהוכרו ככאלה בגין הוצאות מסויימות שמוציא היזם עבור הבעלים,  או הטבות מסויימות שמקבלים בעלי הדירות מהיזם במסגרת העסקה.

יש לבחון את עניינך באופן מפורט על פי הנתונים הרלוונטיים ולצערי אין באפשרותי להשיב לך במסגרת זו. 

עמיחי שלום,

משאלתך, על פניו, מדובר בתקלת מס שלא היתה צריכה לבוא לעולם, שכן היה מקום לעשות שימוש בפטור הייעודי לפרויקט תמ"א 38. זאת, כמובן, לאור כך שבשאלתך אין כל הסבר לנסיבות שגרמו למימוש הפטור האישי, של דירה יחידה מזכה, ומבלי לבדוק את הוראות הסכם התמ"א עליו חתמת אשר נוגעות לסוגיית המיסים.

כך או כך, בנסיבות שנוצרו, הצעתי הינה שתפנה עם שאלתך זו ומלוא הפרטים הנדרשים לפורום המיסים, אשר באתר, או לעו"ד שמומחיותו מיסוי מקרקעין, כדי לבחון הדרכים המיטביות מבחינתך, בנסיבות שנוצרו.

בהצלחה.

שי שלום,

שאלתך מורכבת משאלות שאלות, ואנסה לתמצת הדברים.

לגבי השאלה של אופן חישוב הרוב הדרוש, בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה, אזי חישוב 80% הנדרש הם מכלל היחידות הרשומות (גם אם אינן משמשות למגורים) להן צמודים 80% מהזכויות ברכוש המשותף.

לגבי שאר מרכיבי שאלתך, הנוגעים בעיקרם לשאלת השוויון בין הדיירים, לאור היבטים שונים שציינת, אומר כי יש לבחון את מכלול העובדות הנוגעות לבניין הקיים ולפרויקט המוצע, כדי ליתן מענה לגופם של דברים. תשומת לבך לפסיקה שיצאה לאחרונה מתחת ידו של בית המשפט המחוזי, המתייחס לסוגיית השוויון, לגביה כתבתי מאמר נפרד.

הצעתי הינה שתתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום, אשר יבחן את מכלול הדברים וייעץ לך בהתאם, כאשר במידה וקיימת קבוצה של דיירים המתנגדים לפרויקט במתווה המוצע יהיה זה נכון שתגבשו שיתוף פעולה, תקיימו את ההתייעצות במשותף ותפעלו במשותף לשם מקסום זכויותיכם.

מקווה שהיתי לך לעזר, לפחות בשלב זה.

דנית שלום,

ראשית, כולי הבנה למצב בו הנכם מצויים, בו אביך מצוי, של צורך ליציאה מהדירה בו הוא מתגורר, בין אם למגורים חלופיים לתקופת הבניה ובין אם לבית הורים וכיוצ"ב, בין אם יהיה הדבר באזור מגוריו הנוכחי ובין אם יהיה הדבר באזור מגורים אחר.

את שאלתך אחלק לשני מקרים, כאשר בשניהם, בסופו של יום, יש צורך בפינוי הדירה:

האחד, הוא המקרה בו אביך כבר חתם על ההסכם, ומשכך ממילא מחויב בקיום הוראותיו, כאשר אי קיום הוראות ההסכם צפוי לגרור אחריו חיוב בפיצויים כלפי היזם ו/או צדדים שלישיים. במצב דברים זה יתכן והוראות ההסכם גיבשו חלופות להן אביך יהיה זכאי, מפאת גילו ו/או מצבו הרפואי. כך או כך,  בסופו של יום אביך מחויב על פי ההסכם בפינוי הדירה ומסירתה ליזם לצורך ביצוע העבודות. הצעתי היא לבחון את הוראות ההסכם, לבד או באמצעות / סיוע בא כוח הבעלים, לבחון את הזכויות שהוקנו לאביך בהסכם, אם הוקנו, ובד בבד לפעול למציאת חלופת המגורים הנוחה ביותר מבחינתכם ומבחינת אביך.

השני, הוא המקרה בו אביך טרם חתם על ההסכם והנו בבחינת "דייר סרבן". במקרה זה המלצתי היא לבוא בדברים עם היזם, טרם הצורך לעמוד בפני המפקחת על הבתים המשותפים, כדי להעמיד לרשות אביך את האפשרויות והזכויות המוקנות לו בחוק כ- "דייר קשיש". שהרי, עצם גילו של אביך ו/או מצבו הרפואי אינה סיבה מספיקה לסירוב לביצוע פרויקט ההתחדשות העירונית ויש לאזן בין האינטרסים השונים תוך מתן הכלים להוציא הפרויקט על מהכוח אל הפועל. 

בתקווה שימצא פתרון הדיור החדש לאביך, בקלות, במהירות ובאופן שיקל עליו את המעבר.

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

03-6956032

ilan@ih-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

גל שלום

אין צורך בהסכמה של 100% וזה גם לא רצוי כי יגרום לחוסר יכולת לקבל החלטה. החלטה כזו מתקבלת בדעת רוב ולעיתים ובמידה והסמיכו לכך את נציגות הבעלים, רק על ידי החלטת הנציגות.

כמובן רצוי לקבל מספר הצעות ולהתרשם מהנסיון ומהמשרד וכו', אבל זה לא ענין של חוק. אם אין איזה קשר פסול בין הממנים ובין עורך הדין יהיה קשה לתקוף את הבחירה.

במסגרת ההסכמה עם עורך הדין יש לקבוע את סל השירותים שהוא נותן לבעלים וגם את התשלום בעד שרותים אלו ושלבי התשלום שלהם. כאשר יבחר יזם הוא גם צריך לאשר כי אכן הסכומים ושלבי התשלום מקובלים גם עליו.

חיים אחר צהריים טובים,

ראשית, הרשה לי להביע את צערי על כך שהפרויקט שלכם נקלע לסיטואציה סבוכה זו.

כולי תקווה כי באמצעות יצוג נכון, מקצועי וראוי תמצאו את "דרך המלך" להביא לסיומו המוצלח של הפרויקט.

עתה לעניינו-

הזכויות הקיימות לכם נגזרות מההסכם שנחתם מול ברזאני. לפי שאלתך- ככל הנראה עומדת לכם זכות לתבוע מברזאני סנקציות, ככל שיש כאלה בהסכם (חוזים יש לקיים!).

עם זאת- סביר להניח שברזאני יטען לכל מיני נסיבות המאפשרות לו לדחות את מועד השלמת הפרויקט.

יש בעצם לנתח את החוזה הספציפי עליו אתם חתומים, על מנת להבין מה היו מחדליו של ברזאני, מה הסנקציות החוזיות שעומדות כנגדו, מה הסנקציות שבדין העומדות כנגדו והאם ישנו מנגנון יעיל לאכיפת הסעדים המגיעים לכם כתוצאה מההסכם.

לשם כך, חשוב לפנות לעורך דין הבקיא בתחום ההתחדשות העירונית, על מנת שיבחן את הנושא לעומק וישיב לכם תשובה ספציפית ומפורטת, התואמת את המערכת ההסכמית בה הנכם קשורים עם ברזאני.

אסכם את תשובתי בתקווה למציאת פתרון יעיל וראוי לסיטואציה, אשר יביא אתכם לדירות חלומתיכם בפרויקט.

יעל שלום רב,

6 דיירים הם פחות ממחצית בעלי הנכסים בבניין.

בשיעור מסכימים כזה לא ניתן היה מלכתחילה לקבל בשם הדיירים איזו שהיא התחייבות כלפי הקבלן/יזם להתקשר אתו בעסקה.

אם יש מישהו שקיבל על עצמו התחייבות הקושרת את הבניין לקבלן- הוא עשה זאת על אחריותו האישית והוא צפוי לתביעה.

הבניין משוחרר להתקשר בעסקה עם כל קבלן שיחפוץ- ובלבד שיש רוב חוקי לעניין.

מקווה שצלחתי להבהיר את הסיטואציה.

מיכל שלום רב,

אכן סוגיית מכפילי החנייה עלולה להיות בעייתית בפרויקטים של התחדשות עירונית.

לכן, חשוב מאד כי עוד בהסכם עצמו תהא התייחסות לגבי הנושא. 

ניתן בחוזה לדרוש סטנדרט מסוים, אחריות לאורך זמן, בדיקות תקופתיות בעת תקפת האחריות ואף לדרוש פיקוח של יועץ חיצוני (לא תמיד מגיעים להסכמות בנושא, אך יש לפחות לנסות) המומחה בתחום.

בנוסף, ניתן עוד בעת בחירת המפקח מטעם הדיירים לבדוק האם המפקח מבין בתחום מכפילי החנייה ולדרוש מהיזם שכירת מפקח בעל ידע מוכח בתחום.

לסיכום, ישנם פתרונות שונים ומגוונים אשר באמצעותם ניתן לצמצם את מידת החשיפה של בעלי הדירות בפרויקט. לשם כך דרוש כי אנשי מקצוע מנוסים ילוו את הפרויקט הן בפן המשפטי והן בשטח.

מקווה שהצלחתי לעזור.

המשך שבוע נעים.

יצחק אחר צהריים טובים,

השאלה מעניינת, שכן יש "חור" בדין בעניין חניות נכים בבניינים (לאו דווקא בעניין תמ"א 38):

עו"ד יוחנן דוניץ

דיני נדל"ן

הנופר 2, רעננה

09-7995599

lawforums63@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שלום, אודיה

ראשית, צר לי לשמוע על המצב שתיארת, לא סימפטי בכלל!

עניינית, פרוטוקול מוקדם נועד בדיוק למצב הזה, בו טרם הושלמה בניית הדירה לחלוטין, וניתן להצביע על ליקויים/חוסרים/פגמים הנראים לעין. 

עליך לוודא שכל הבעיות הללו נרשמו באופן מדויק ומפורש.

איני רואה כל מניעה לחתום על הפרוטוקול עם הליקויים הללו, סירובך אינו ברור לי. אני נוטה גם להניח שיש חובה כזו בחוזה, לחתום על טופס הפרוטוקול המקדים, כמובן עם כל ההסתייגויות שהבחנת בהן וציינת אותן.

מעלית וטופס 4 אמורים להיות במועד המסירה ולא במעמד הפרוטוקול המקדים.

בכל מקרה שנת הבדק עומדת לקבלן לתיקון הליקויים, אך ברור שלא יכולה להיות מסירה של דירה בלי חלון/אסלה וכיו"ב. אני מבינה שיש לו עוד זמן לביצוע הדברים הללו, וזה בסדר גמור.

תני לו להשלים ולתקן מה שצריך.  

בשורה התחתונה, נראה לי שקצת התבאסת מהמצב שהדירה טרם הושלמה והיית עייפה מהטיפוס במדרגות, אבל בסופו של דבר תגיעי לדירה שתהיי מרוצה ממנה - לפחות אני מאוד מקווה כך, בשבילך. 

שלום מוריה,

ראשית, צר לי לשמוע שחלף זמן רב כל כך מבלי שקיימת התקדמות ניכרת לעין בקידום הפרוייקט, וחבל.

בסיס התשובה הוא בבדיקה האם באמת "לא נעשה כלום", כדבריך. העובדה שהפרוייקט טרם התחיל להיבנות אינה בהכרח מעידה על כך שלא נעשה דבר לקידומו.

ככל שבאמת לא ננקטה כל פעולה לקידום הפרוייקט, ואין סיבה לגיטימית להארכת המועדים למילוי חיובי היזם בהתאם להסכמות שגובשו בהסכם התמ"א, הרי שהחוזה בטל מאליו.

במקרה כזה יש לוודא מחיקת הערת האזהרה שנרשמה ליזם, ככל שנרשמה כזו.

ככל שהעיכוב במילוי תנאי העסקה נובע ממניעות שאינן תלויות ביזם ו/או במסגרת המועדים המותרים להארכת העסקה, עניין שיש לבדוק לפי ההסכם גופו והתנאים הנוגעים לכך, הרי שהעסקה יכול שתישאר בעינה גם לאור חלוף הזמן (שעל פניו אכן נשמע בלתי סביר מהמקובל).



 מקווה שסייעתי לך. 

אלכס שלום,

לשאלתך, לגבי שטח יחידה מינימלית: זוהי שאלה מתחום התכנון והבניה אותו יש לבחון במקרה הקונקרטי שבענייניך.

לשאלתך לגבי סטיה מותרת: אפריד בין סטיה מותרת בשלב התכנון ובין סטיה מותרת בשלב הבניה. לגבי הסטיה מסוג הראשון, מדובר בשאלה חוזית לגביה יכול ויתקיים מו"מ בין הצדדים, בשעת עריכת ההסכם, וישנם שיקולים לכאן ולכאן, תלוי הנסיבות, שבהן ניתן לאפשר סטיה כזו בשלב התכנון משטח הדירה המוסכם, כאשר התשובה לשאלה זו מצויה מעצם טיבם וטבעם של דברים בהוראות ההסכם. לגבי הסטיה מהסוג השני, מדובר בשאלה חוקית כאשר חוק המכר (מפרט) מאפשר סטיה בשטח הדירה בשיעור של עד 2%.

לשאלתך, הנוגעת למונחים שונים של שטח הדירה, מה שטח זה כולל ומה אינו כולל, אומר כי שטח הדירה אינו אמור לכלול את שטח מסתורי הכביסה. יחד עם זאת, יש לבחון הדבר בהסכם שערכתם ועליו חתמתם מה הגדרתם ואיך קבעתם. ככלל, השטח צריך להימדד על פי הוראות חוק המכר כ- "שטח פלדלת".

מקווה שהייתי לך לעזר,

שלום, משה

הליכי הרישום אורכים לעיתים זמן רב ממה שנדמה לצופה מהצד. לא כל העיכובים באשמת היזם או מי מטעמו.

בעיקרון, לפי החוק, חלה על היזם החובה כמו כל קבלן כהגדרתו בחוק המכר, היינו רישום הבית המשותף תוך 18 חודשים, והשלמת רישום הזכויות בדירה הספציפית תוך 6 חודשים נוספים. 

בפועל, לעיתים ישנם עיכובים אשר תלויים ברשויות עצמן, כמו גם ביתר בעלי הזכויות בבניין.

לדוגמה, כאשר בעלי דירה ביצעו בניה בלתי חוקית, כמו סגירת מרפסת, לא תתקבל חתימת הוועדה על מסמכי הרישום, ועיכוב שכזה יכול לארוך תקופה ארוכה, עד להסרת הבניה הבלתי חוקית, וקבלת אישורי הוועדה מחדש.

מגבלה שקיימת על זכויות היזם או צד אחר שאינה מאפשרת השלמת העברת הזכויות,

יתכן שקיים סכסוך בין בעלי זכויות בנוגע להצמדות או אי התאמה אחרת, אשר מעכבים את השלמת הרישום עד הסדרת העניין, 

ועוד. 

ובל נשכח את השנה האחרונה בה הרשויות תפקדו באופן לקוי ביותר...

סיכומו של דבר - כל עוד היזם ו/או באי כוחו מצויים בתמונה ומבצעים רישום כ"חברה משכנת", מצבכם שפיר.

כמובן שהדבר אינו מונע את חובת השלמת הרישום, אך בהחלט ישנן נסיבות בגינן הרישום יכול להתעכב, שלא דווקא באשמת היזם.

בהצלחה

שלום, עינב

במהלך השנים התקבל תיקון לחקיקה, אשר עיגן הסכמות שהיו בזמנו נתונות למו"מ.

במסגרת התיקון לחוק נקבע מפורשות, כי קשישים כהגדרתם בחוק פינוי-בינוי ונכים המרותקים לבתיהם זכאים לדיור חלופי לתקופת הבניה.

מועד הזכאות לקשיש נקבע למי שהינו בן 80 ביום חתימת ההסכם הראשון לבניין עם היזם (לאו דווקא המועד בו חתם הקשיש עצמו על החוזה).

מי שמרותק לביתו זכאי לדיור חליפי המותאם לצרכיו, כלומר: לדירה מונגשת, בהתאם לצורך האישי. 

מקווה שסייעתי לך

שלום רב,

לאחר חתימת הסכם להתחדשות עירונית, ובהתאם להסכמה החוזית עם היזם, יש מקום לרשום הערת אזהרה על התחייבות לעשות עסקה לפי תמ"א 38. ההערה נרשמת לפי טופס מיוחד, על החלק ברכוש המשותף בלבד, ואינה מונעת דיפוזיציה בדירת המגורים עצמה.

במסגרת ליווי בנקאי ישנו שעבוד של הזכויות (על כלל הזכויות או של חלקת הרכוש המשותף בלבד, בהתאם לסוג הפרוייקט - הריסה ובניה מחדש או עיבוי, בהתאמה) לטובת הבנק המלווה, שמעמיד את הערבויות לבעלי הזכויות.

ככל שמדובר בתמ"א הריסה ובניה מחדש ניתנת, בשלב הראשון, ערבות מכר בשווי דירת התמורה. ועל כן אין החרגה של דירת המגורים מהשעבוד. רק לאחר השלמת הבניה ישנה החרגה של הדירה מהשעבוד, כאשר נמסרת הדירה לבעליה.

בהצלחה  

תומר שלום,

ראשית, צר לי על הקשיים הרפואיים המכבידים על אמך והחשש שהנך מעלה הנו ברור ומובן.

לגופם של דברים, הצעתי הינה שתתייעץ עם עורך הדין מטעם הדיירים, שערך את ההסכם, או עורך דין אחר מטעמך, תבחן את הוראות ההסכם וכלל הנסיבות, ותראה האם ניתן להגיע לפתרון רצוי בין בשיתוף פעולה מצד היזם ובין ללא שיתוף הפעולה מצידו. אפשרות אחרת הינה, מטבעם של דברים, שבתקופת העבודות תשכירו את דירת האם ובשכר הדירה תשכרו בעבורה דיור חלופי.

כולי תקווה שהעניין יוסדר במהרה ולשביעות רצונך.

בועז שלום,

זה זמן רב שישנם דיונים בעד ונגד הורדת דרישת הרוב הדרוש בפרויקטים של התחדשות עירונית. בשלב זה אין חקיקה, ישנה ממשלה חדשה, ובוודאי נביא או בן נביא היודע האם הדבר יעלה בחוק ההסדרים הבא, כפי שהנך מפנה ושואל. 

יקיר שלום,

נתייחס לשני סוגי התמ"א: תמ"א 38/1 ו- לתמ"א 38/2, הגם שנעשו בהם תיקונים.

בתמ"א 38/1 אנו מדברים על פרויקט בו מבצעים חיזוק של הבניין הקיים וככל הניתן מוסיפים לדירות הקיימות תוספות (ממ"ד מרפסת וכיוצ"ב) וכן מוסיפים יחידות דיור נוספות (וחניות) שיהיו שייכות ליזם וימכרו על ידו לצדדים שלישיים.

בתמ"א 38/2 (לרבות תיקוניו) אנו מדברים על פרויקט של הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו, בו ימסרו לבעלים הקיימים דירות חדשות בתנאים שיקבעו (תוספת מטרז, קומה, חניה וכו') ושאר הדירות שיבנו ימסרו ליזם וימכרו על ידו לצדדים שלישיים.

מובן, כי אין באמור לעיל כדי למצות את אפשרויות התמורות לבעלים הקיימים או את המו"מ.

הבחירה הטבעית הינה לביצוע פרויקט של הריסה ובניה מחדש (בין אם מדובר בתמ"א 38/2 ובין אם מדובר במתחם בו ניתן לבצע פרויקט פינוי בינוי שאף הוא פרויקט של הריסה ובניה מחדש, במתחם). אלא מאי, השאלה הינה כמובן היתכנות כלכלית של הפרויקט התלויה בזכויות התכנוניות. ככל שהזכויות התכנוניות, בין על פי התב"ע ובין על פי התמ"א, מאפשרות הקמת פרויקט הריסה ובניה, בהיבט ההיתכנות הכלכלית, נבחר במסלול זה (או, במקרים המתאימים, במסלול פינוי בינוי). ככל שהזכויות אינם מקיימות היתכנות כלכלית, אזי נבדוק האם ניתן לקדם פרויקט תמ"א 38/1.

מקווה שכעת אינך מבולבל ...