פורום תמ"א 38

בקצרה- לא מעניין... בהרחבה- כמעט כל הפרויקטים המלווים עם בנק/ביטוח/גוף פיננסי אחר- דורשים כי תהא התקשרות אחת עם קבלן מבצע בהסכם פאושלי, קרי- הקבלן המבצע לוקח על עצמו את כל הביצוע עד מסירת מפתח. הוא כמובן מחויב לבנותצ לפי ההיתר, המפרט הטכני ותוכניות העבודה. לצורך כךהוא מעסיק גם קבלני משנה. לא צריך לעניין את מי לוקחים.

שלום נורן,

אתחיל מהסוף - אין תשובה אחת ברורה ונכונה. בכל מקרה, צריך לעבוד עם עוה"ד שמייצג את הדיירים בשיתוף פעולה.

לפעמים יש חילופי טיוטות על כל מיני תיקונים קטנים או פרטים טכניים ולא מהותיים. כן כדאי שבשינויים או פרטים מהותיים יהיה שיתוף עם הנציגות ובמקרה הצורך גם עם כל הדיירים.

אני מניח שתמצאו את הדרך לעבוד יחד עם עוה"ד בשיתוף פעולה - לשניכם יש את אותה המטרה.

בהצלחה,

ליאור

שלום מיכאל,

בהתאם לחוק פינוי בינוי ולזכויות הגדרת "קשיש" בחוק יש מספר חלופות ותנאים.

ביחס לשאלתך, ציינת כי הובהר לעו"ד הדיירים כי תעמוד לרשות הדייר האפשרות לדירה חלופית מחוץ לפרויקט שתירכש ע"י היזם - האם הצעה זו נשלחה בכתב? צורפה להסכם?

כמו כן, על היזם להציע לדייר "קשיש" חלופות בהתאם להוראות החוק ובהתקיים התנאים המוגדרים בו, והם:

יש לשים לב כי יש גם תנאים מחוק מיסוי מקרקעין הקובע תנאים נוספים (בעיקר מבחינה מיסויית). עוד עניין שיש לשים את תשומת הלב אליו הוא גילו של הדייר במועד חתימת ראשון הדיירים.

אציע לברר עם עוה"ד הדיירים את הזכויות והתנאים בהתאם לפרויקט שעליו נשאל וכן החלופות שהוצעו על ידי היזם והדרכים למימושן.

בהצלחה,

ליאור

גורן, שלום רב

המדובר בניסוח סביר, שעולה בקנה אחד עם זכויות הבעלים. לפי הנוסח שציינת, חשבון האגרות אכן מתקבל רק לאחר אישור ההיתר.

בהצלחה

שלום לאה,

קצת קשה להבין משאלתך מה אופי הפרויקט, אם מדובר על חיזוק ועיבוי או הריסה ובניה (פינוי בינוי).

בכל מקרה, יש הוראות חוק ברורות לעניין דייר "קשיש" ומה הזכויות המגיעות לו בעניין. זה מאד תלוי במועד חתימת ראשון הדיירים ומה היה גילך במועד זה.

כך או כך, אציע להסתייע בעוה"ד של הדיירים לגשר על העניין אל מול עוה"ד של היזם (והיזם עצמו) למצוא פתרון לעניין.

בהצלחה,

ליאור

ההמלצה היא להעזר בעורך דין עם ניסיון בתחום שינסח עבורכם את ההסכם וישמור על הזכויות שלכם

ככל והפרויקט שלכם כבר בתהליכי תכנון מתקדמים והוגשה בקשה להיתר בנייה, זה לא אמור להפריע או לשנות משהו.

סיום חוק התמ"א משפיע על מי שלא נמצא בהליכים מתקדמים והוא רק בשלב החתימות

שלום,

מהשאלה לא ברור באיזה מצב של הפרוייקט מדובר.

ככל שהיזם לא החל בבניה, קרוב לודואי שהמועדים החוזיים חלפו זה מכבר ויש מקום לראות את החוזה כבטל.

בעיקרון, ביטול בשל הפרת הצד שכנגד אינו מחייב החזר הוצאות, אך יש לבחון את הסכם ההתקשרות עצמו כדי להבין במה מדובר בנסיבות הספציפיות.

בכל מקרה מומלץ מאוד להיוועץ בעו"ד, כדי לבחון את הסיכונים הקיימים ולפעול בדרך הבטוחה ביותר למימוש הזכויות לפי ההסכם ולפי הדין.

בהצלחה רבה

שלום, עדי

על פני הדברים נראה שיש מקום לפיצוי בגין גריעת חניה קיימת.

האם הדברים לא נבדקו בשלב התכנון? מדוע זה לא נכנס להסכם קודם לכן?

הייצי ממליצה לפנוצ ליזם ולדרוש, באמצעות עו"ד הדיירים בפרוייקט, חניה נוספת או שווה ערך.

בהצלחה

לא קשור לפורום אבל פונים למפקחת על הבתים המשותפים

על פניו נראה שיש פה התנהלות לא תקינה, מצד אחד הוא טוען שחתמו לו מעל 50% ולכאורה שזה מאפשר לו לפנות בשמכם, מצד שני לא מציג שום מסמך תומך.

בפועל לא ברורה ההתנהלות של אותו עורך דין מאחר ובכל מקרה נדרשת חתימה של כל אחד מהבעלים על ההסכם ו50% לא מספיק אפילו כדי לקדם תביעת "סרבנים" ולכן לא ברור כיצד אותו עורך דין חושב לקדם את הפרויקט.

מעבר לכך, במצב כזה נראה שיהיה מאוד קשה לקדם את פרויקט כלשהו שיש חסור אמון כזה מצד כמחצית מהבעלים. כדאי לכם לנסות לקיים אסיפת דיירים שבה יבחר עורך דין שיהיה מקובל על רוב גדול מהבעלים, שינהל את ההליך בצורה שקופה.

לא רק שאתם זכאים לדעת חובה עליו לעדכן לאיזה יזמים הוא פנה, הוא פונה בשמכם.

זכרו כי בפרויקטים של התחדשות עירונית אתם הבעלים של הקרקע ואתם זכאים לבחור - את עורך הדין שמייצג אתכם, את היזם שיקדם את הפרויקט, את המפקח בניה מטעם הבעלים, את שמאי הבעלים וכיוצ"ב

שלום דליה,

שאלתך אינה מתאימה לפורום התחדשות עירונית, יחד עם זאת יש לבחון את הוראות הסכם השכירות שלך עם בעל הדירה והתנאים בו ביחס למקרה שאת מתארת.

ככל שההסכם אינו מתייחס למקרה כפי שתיארת אציע כי תגיעי להבנות והסכמות עם בעל הדירה.

בהצלחה,

ליאור

נשמע קצת מוזר שהעירייה הפיקה היתר בנייה המאפשר לבנות על קרקע ששייכת למישהו אחר... יתכן ובפועל הקבלן בנה על השטח שלכם ואז ככל הנראה לא יתקבל טופס 4 או שתרשם הערה בנסח הטאבו בנוגע לכך.

לגופו של עניין לשאלתך, עצם העובדה ששאר הבעלים "ויתרו" על זכויותיהם זה לא אומר שאת חייבת לוותר גם כן וניתן לפעול למיצוי הזכויות הפרטניות (ככל שאכן ישנם)

ככל ואין הסכמה מצד הבניין שממנו מעוניינים "לקחת" שטח, לא ניתן יהיה לקחת את אותו השטח ללא הסכמת הבעלים, למעט במקרים של הפקעה וככל הנראה זה לא המצב כאן

הוועדה המקומית ככל הנראה לא תפיק היתר בנייה כאשר יש חרגיות, יחד עם זאת, זה יכול לקרות וזה גם תלוי בהיקף החריגות ומהותם

לגבי שאלתך הראשונה התשובה היא שלא בהכרח וצריך לבחון באופן פרטני את פועלו ואת ניגוד העניינים שאולי הוא נמצא בו.

לגבי השאלה השנייה התשובה לא חד משמעית, מאידך יש לא מעט פרויקטים שנחתמו בתקופה של אי וודאות תכנונית והתקנות החדשות מחייבות את היזם לפעול במסגרת זמנים מוגדרת.

לגבי השאלה השלישית התשובה מתחלקת לשניים:

1 העובדה שהיזם משלם לעורך הדין לא מעלה ולא מורידה מאחר ובכל הפרויקטים היזם משלם לעורך הדין של הדיירים, לכן זה כלעצמו לא יוצר בעיה.

2 בנוגע לשקיפות, ככל וההליך לא היה שקוף ולא היה תקין, אתם תמיד יכולים (כל בניין בפני עצמו) לקיים ישיבה ובישיבה לקבוע שאתם מעוניינים בייצוג אחר.

באופן כללי אתם צריכים לזכור שאתם בעלי הזכויות, אתם ואך ורק אתם בוחרים, כלומר אתם בוחרים את עורך הדין, אתם בוחרים את היזם, אתם בוחרים את המפקח שלכם והבחירה היא שלכם וזאת למרות שהיזם שיבחר ישלם את שכר הטרחה שלהם.

דרך המלך היא בתחילת הדרך למנות עורך דין (עדיף כזה שמייצג אך ורק דיירים בהתחדשות עירונית) שילווה אתכם ויסייע לכם לקדם את הפרויקט בצורה נכונה ושקופה לכולם

שלום אלכס,

שאלתך היא בתחום מיסוי מקרקעין לעניין דירה שניה. לא ברור אם הדירה שרכשת היא דירה קיימת בבניין שבו מבוצע פרויקט התחדשות עירונית או שמדובר על דירה מהיזם שהוא הוסיף במסגרת פרויקט התחדשות עירונית.

ככל שמדובר על דירה חדשה מהיזם, חלק מההגדרה של דירת מגורים היא שהבנייה שלה הסתיימה וזה כולל את חיבור כל המחוברים (מטבח, שירותים, מקלחת, ריצוף בדירה וכו') והיא קיבלה אישור אכלוס (תעודת גמר או טופס 4/5 כפי שהיה נהוג). המשמעות היא שהדירה נמסרה לרוכש למטרת מגורים, עד היא יכולה שלא להיחשב כדירת מגורים.

אסב את תשומת הלב לעניין איחור במסירת הדירה וההגדרה שלה "דירת מגורים" בהקשר של מיסוי מקרקעין, שכן לרוכש הדירה אין שליטה במסירת הדירה. כמו כן, יש לקחת בחשבון כי סד הזמנים המוגדר בחוק מיסוי מקרקעין בין מס הרכישה לבין מס השבח לא תמיד חופף ויש שנוטים להתבלבל בניהם ולכן יש לקחת זאת בחשבון.

בהצלחה,

ליאור

מבחינת אופן בחירת הנציגות והחלפתה, נדרש לקיים אסיפה של הדיירים ולבחור נציגות חוקית (בין היתר צריך לעדכן מה סדר היום של ישיבת הדיירים - בחירת נציגות לקידום פרויקט התחדשות עירונית) ולקבוע מה הסמכויות שלה בקשר עם הבעלים (למשל - לבחור עורך דין או לקיים "מכרז" עורכי דין, האם בהשתתפות כל הדיירים או רק הנציגים וכיוצ"ב).

מה שחשוב זה עניין השקיפות ועדכון כל הדיירים על דברים שקורים, בדרך כלל לאחר בחירת עורך הדין הוא יוכל להנחות אותכם בצורה מדויקת להמשך

הדרך המשפטית לוודא שהוא ישלים את הפרויקט הינה ההסכם שחתמתם בהנחה שאכן הוא מספיק טוב לשמור על הזכויות שלכם, אם ההסכם לא מגן עליכם בצורה מלאה יתכן ותתקשו להשלים את הפרויקט.

שלום רינה,

באופן כללי, התמורה שהדיירים מקבלים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית הוא אחיד, כלומר דירת ביניים עם מרפסת שמש/ממ"ד/חניה/מחסן וכו' - הכל כפוף למו"מ מסחרי מול היזם. כאשר שטח דירת התמורה מגלם את "המצב הנכנס" בתוספת שטח. בנוסף, מיקום הדירה הוא עניין מסחרי בעל ערך מסחרי.

"המצב הנכנס" הוא שטח הדירה הקיימת בתוספת השטחים הנוספים (כמו מרפסת, גג, גינה וכו'). כמו כן, נלקחים בחשבון גם מיקום הדירה במצב הנכנס.

קיימים פרויקטים בהם לא ניתן להשיב לדייר דירת תמורה בקומת ביניים ואז והיזם משיב לדייר דירה "מיוחדת" (דירת גג, דירת גן, דופלקס וכו').

כל נושא המו"מ המסחרי כדאי לבצע יחד עם עו"ד דיירים, מפקח בנייה ושמאי מקרקעין על מנת לאמוד את הזכויות הקיימות, הזכויות מתוקף התוכניות ודרישת התמורה הריאלית לדייר.

איני רואה קשר בין התמורה לבין דיירים סרבנים והוא עניין אחר.

בהצלחה,

ליאור

שלום שוקי,

ככל והיזם מתחייב לתמורה מסוימת היא צריכה לבוא לידי ביטוי בהסכם והתייחסות למקרים שבהם היזם לא יוכל לממש את ההתחייבות. אני מניח שהיזם יתחייב על התמורה הזו ובכפוף לאישור וועדות התכנון (בדגש על הכפיפות לאישור הוועדות).

אם קיים חשש שהיזם לא יוכל לממש את ההתחייבות הייתי מציע להוסיף מנגנון "פיצוי" למקרה שבפועל תהיה תמורה נמוכה יותר.

אסב את תשומת הלב למנגנון הסטיות הנהוג ומקובל בהסכמים התלויים בתכנון וביצוע.

בהצלחה,

ליאור

שלום, שוקי

שטחי מרפסות דירות התמורה יכולים להיות מוגבלים לפי קביעת הרשות, והם תלויי מדיניות. כפי שרשמת נכון, בחריגה מכך, ייחשבו השטחים כשטח עיקרי.

יחד עם זאת, החישוב נעשה לכל הבניין החדש בכללותו, כמכפלה של מספר היחידות. לכן ייתכן ששטח מסויים "ינוייד" מדירות ללא מרפסות, או עם מרפסות קטנות, לטובת דירות הבעלים.

כך או אחרת, מאחר שמדובר בתנאי מסחרי, ליזם יש סיבה להציע את ההטבה הזו, שבהחלט יכולה להטות את הכף לטובת בחירתו.

בהצלחה

שלום, יוסף

קשה לתת לך מענה מבלי לבחון את נתוני הפרוייקט.

באופן עקרוני יש חשיבות והצדקה לתת דירה הדומה בנתוני הבסיס לדירה הנוכחית, תוך שמירה על כיווני אויר וכן על כיוון נופי/חזית, כמו במקרה שלך, של דירה עורפית לעומת דירה חזיתית.

אני מניחה שהתעקשותך על כך נובעת מפער שקיים בין מיקום הדירה הנוכחית בעורף לעומת הדירות השכנות החזיתיות, ומשכך זהו גם פער שיש לו שווי כלכלי.

ככל שיש התחשבות בשווי הכלכלי הזה בין השכנים, ביחס לכלל דירות התמורה בפרוייקט, כך שמתקבלת הטבה חליפית ל"אובדן הכיוון" בדירת התמורה, אין הצדקה לסרבנות.

באשר למספר כיווני האוויר, שוב, יש לבחון דברים לגופם, אך לעיתים קרובות בשל צפיפות הבניה בבניין החדש, קורה לא מעט שישנו אובדן של כיוון אוויר אחד, נוכח מגבלות התכנון, וזה מקובל, ולא יכול לשמש לכשעצמו כעילה מוצדקת לסרבנות.

סיכומו של דבר, יש לבחון את התכנון המוצע ואת התמורות באופן ספציפי, ולבחון אם מדובר בחלופה הוגנת או חלופה בלתי סבירה בנסיבות.

אני מניחה שישנם מספר בעלי דירות במצבך, ולכן ככל שתחברו יחד ותביאו את טענותיכם בפני היזם כגוף אחד, תוכלו להגיע להסכמות שייטיבו עם כולכם לעומת מלחמה פרטנית שלך.

בהצלחה

שלום, אבי

צריך לזכור שפרוייקט של התחדשות עירונית דורש סבלנות. הליכי התכנון לוקחים זמן רב, ומסגרת הזמנים המקובלת אמורה להיות מוסדרת בהסכם. יש להניח, שבהסכם גם קיימות נסיבות בהן ניתן להאריך את לוחות הזמנים, מסיבות מוצדקות.

ככל שהיזם לא עומד בתנאים הללו, וחורג ממסגרת הזמנים ללא הצדקה לגיטימית, בהחלט יש מקום לשקול החלפה של יזם.

החלפת יזם לא תיעשה אלא אם באמת מדובר בהפרה של ההסכם, לאחר התראות בגין הפרה שלא תוקנו, וחשוב מאוד שייעשו בליווי של עו"ד מצד הבעלים. לאחר ביטול כדין ניתן להתקשר עם יזם חדש.

צריך לבחון במצב כזה גם למי שייכים תוצרי התכנון, ככל שהיו כאלה.

לאחר קבלת היתר הבניה הסיפור כבר שונה, כי הליווי הבנקאי של הפרוייקט מפקח, בין היתר, על קצב הבניה. אם הבניה מתעכבת למעלה מהסביר ובניגוד למוסכם, קיימת אפשרות לקבל דמי שכירות בגין עיכובים בקבלת דירות התמורה, ואפילו דמי שכירות מוגדלים, לפי העניין, וניתן אף להגיע למצב של מימוש הערבויות במקרים חריגים. בכל מקרה החלפת יזם בשלב כזה תדרוש תיאום פעולות מול הבנק המלווה ואישורו.

בכל מקרה, חשוב מאוד לעשות זאת בליווי עו"ד שיפעל מטעם בעלי הזכויות, שכן לא מדובר בעניין פשוט ויש לכך השלכות משמעותיות.

בהצלחה רבה

שלום, דני

כשמדובר בחתימה לטובת מינוי הנציגות או ייצוג משפטי, אפשר להסתפק בחתימה אחת של מי מבעלי הנכס. אך כשמדובר במסמכי העסקה עצמם - הסכם הפינוי-בינוי/תמ"א, יפויי כוח וכיו"ב כלל מסמכי העסקה, נדרשות חתימות מלאות של כל בעלי הזכויות בנכס.

אין משמעות אם מדובר בשותפים הנשואים זה לזה, או בבני משפחה, או "סתם" שותפים שאין ביניהם קשרים כלשהם, בכל מקרה נדרשת חתימה של כל אחד ואחד מהם.

בהצלחה