פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמ"א38 תיקון 3
יוסי
06/08/16
נמסר כי ועדת התכנון העליונה תתכנס בחודש אוגוסט 2016 לדון בתיקון תמ"א 38/3. האם יש מועד לכך?
תודה
יוסי
תודה
יוסי
מועד לדיון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/08/16
לא ידוע לי כי מתוכננת ישיבה בחודש אוגוסט זה בענין התמ"א. אתה יכול לעקוב את מועדי הישיבות ואפילו לקרוא פרוטוקולים של ישיבות שכבר נערכו באתר של מינהל התכנון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דוד שמש
משי
06/08/16
במבנה צמוד דרומי למבנה שלנו מתבצע תמ"א 38 -תוספת 2.5 קומות. התוספת תסתיר את השמש מ-12 דודי שמש במבנה שלנו לכל דיירי הבניין.
מה הפתרונות אפשריים למניעת נזק משמעותי בנושא
.
מה הפתרונות אפשריים למניעת נזק משמעותי בנושא
.
פגיעה בדודי השמש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/08/16
בכנות אומר לך כי אני לא חושב שניתן לעשות משהוא. הבנין הצמוד בונה על פי היתר כדין. גם אתם יתכן ותוביפו בעתיד עוד קומות לבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן ללא היתר בתמ"א 38.2
יורי
05/08/16
בבניין בתל אביב בודק היתכנות לתמ"א 38.2 .קיים בו מחסן 8 מ"ר אשר נבנה ללא היתר לפני למעלה מ35 שנים.יש תיעוד גם ברישומי העיריה שנבנה ללא היתר .לא ברור כיצד המחסן מופיע בנסח טאבו ללא ציון העובדה שהוא מחסן.
מה זכויות בעל המחסן אם בכלל ? האם זכאי למחסן בלבד ?
יש האומרים שהוא זכאי ליחידת מגורים והיחידה הקטנה ביותר
ע"פ התקנות לא יכולה להניות קטנה מ 35 מ"ר דבר ההופך אותו למרוויח הגדול ביותר מתהליך התמ"א 38.2 אם יבוצע ? מה דעתך ?
תודה ושבת שלום
מה זכויות בעל המחסן אם בכלל ? האם זכאי למחסן בלבד ?
יש האומרים שהוא זכאי ליחידת מגורים והיחידה הקטנה ביותר
ע"פ התקנות לא יכולה להניות קטנה מ 35 מ"ר דבר ההופך אותו למרוויח הגדול ביותר מתהליך התמ"א 38.2 אם יבוצע ? מה דעתך ?
תודה ושבת שלום
זכויות למחסן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/08/16
בעיה. בעבר היה נתק בין מה שניתן היה לבנות על פי היתר הבניה ובין מה שרשמו כתת חלקה נפרדת בטאבו.
אם אותה יחידה היא המשלימה לשמונים אחוזי הסכמה אז אתה בידיו ותעשה את החשבון שלך.
אם יש לך רוב בלעדיו- מציע ללכת עם זה עד לתביעה מול המפקחת ולטעון שם שמגיע לו פחות אם בכלל. פחות זה אומר שהוא ישלם לך כסף כדי לקבל את הדירה המינימלית.
אל תשכח שבניגוד לאחרים הוא מקבל לא רק שטח אלא גם הכשרה של הפיכת מה שיש לו ממחסן לדירה.
שתי בעיות. אין תוצאה וודאית מול המפקחת. עד שתגיע לשם תוציא כספים על תכנון. בעיה שניה היא שתבדוק מול העיריה מה באמת הגודל המינימלי שאפשר לייצר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם אותה יחידה היא המשלימה לשמונים אחוזי הסכמה אז אתה בידיו ותעשה את החשבון שלך.
אם יש לך רוב בלעדיו- מציע ללכת עם זה עד לתביעה מול המפקחת ולטעון שם שמגיע לו פחות אם בכלל. פחות זה אומר שהוא ישלם לך כסף כדי לקבל את הדירה המינימלית.
אל תשכח שבניגוד לאחרים הוא מקבל לא רק שטח אלא גם הכשרה של הפיכת מה שיש לו ממחסן לדירה.
שתי בעיות. אין תוצאה וודאית מול המפקחת. עד שתגיע לשם תוציא כספים על תכנון. בעיה שניה היא שתבדוק מול העיריה מה באמת הגודל המינימלי שאפשר לייצר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יורי שלום
נינה
09/08/16
בבניין שלנו יש שני משרדים במרתף מתחת לכביש 1.4 מטר שהפכו לדירות ללא היתר בנייה . ואף נאסר עליהם לפני כ- 40 שנה. אבל משום מה בטאבו הם רשומים כדירות. האם זה צודק שהם ממרתף של 2.30 יהפכו לדירות בתוכנית של הריסה ובנייה.? . לא יהייה איזון בתמורה אם הם יהפכו ממשרד לדירה גם מבחינת הגובה וגם מבחינת שטח דירה הם מקבלים יותר באופן יחסי . האם יש כאן עניין של אי איזון בתמורה?.
או שהקניין במדינת ישראל הופך לשותפות. ?
או שהקניין במדינת ישראל הופך לשותפות. ?
ערבות אישית של היזם
איריס לוי
05/08/16
בנספח אישי לחוזה תמא אני אמור לחתום מול החברה בעוד שהעו"ד שלי מתעקש שהיזם (יו"ר החברה)יחתום ערבות אישית.היזם מצידו טוען שזה לא נהוג ומעולם לא סגר כך חוזה.
מי צודק??
מי צודק??
חתימת יזם כערב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/08/16
ברוב ההסכמים שטיפלתי וראיתי לא היתה ערבות אישית של היזם. כמובן שזה טוב יותר לקבל גם ערבות ממנו ולכן תבדוק עד כמה אפשר למתוח את החבל בלי שיקרע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשl לשאלה-מיהו סרבן
א.ב
03/08/16
יש לציין כי הקבלן טרם הגיש בקשה לעירייה, האן הוא יכול להגיש תביעה על סרבנות לפני כן?
המשך לתשובה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/16
לכן המשמעות היא שהקבלן רק מאיים אך בפועל ללא הסכמת כל בעלי הדירות מהם הוא נוגס חלק הוא לא יכול להתקדם בפרויקט ואין לו כל עילת תביעה כנגד מי שמסרב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיהו סרבן
א.ב
03/08/16
שלום,
בבניין שלנו 4 דיירים (כולל אנחנו), שלושה חתמו מול קבלן על תכנית תמ"א, במסגרתה כדי לבנות מעלית הוא חייב לפלוש לשטח הדירות ולנגוס בהן כמטר וחצי.
הקבלן מאיים שאם לא נחתום לו יגיש נגדנו תלונה בגין סרבנות. האם הוא יכול?
תודה
בבניין שלנו 4 דיירים (כולל אנחנו), שלושה חתמו מול קבלן על תכנית תמ"א, במסגרתה כדי לבנות מעלית הוא חייב לפלוש לשטח הדירות ולנגוס בהן כמטר וחצי.
הקבלן מאיים שאם לא נחתום לו יגיש נגדנו תלונה בגין סרבנות. האם הוא יכול?
תודה
מיהו דייר סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/16
ראה תשובה לשאלה קודמת בפורום. לא ניתן לחייב דייר לוותר על שטח פרטי שלו לטובת פרויקט תמא 38.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/3
משה
03/08/16
אני נמצא בבניין עם 4 כניסות ובו 48 דיירים.
הבעיה העיקרית היא בשתי כניסות בלבד ורק בדירות העורפיות - 16 דיירים מתוך 48.
פיר המעלית עובר 3 מטר מדלת הכניסה בתוך הדירה.
ולכן לפחות 8 דיירים מתוך ה- 16 מתנגדים בתוקף למהלך.
האם לטענת עו"ד הייזם - המפקחת על המקרקעין תדחה
את טענות הדיירים ויכולה להטיל קנסות בהתאם.
הבעיה העיקרית היא בשתי כניסות בלבד ורק בדירות העורפיות - 16 דיירים מתוך 48.
פיר המעלית עובר 3 מטר מדלת הכניסה בתוך הדירה.
ולכן לפחות 8 דיירים מתוך ה- 16 מתנגדים בתוקף למהלך.
האם לטענת עו"ד הייזם - המפקחת על המקרקעין תדחה
את טענות הדיירים ויכולה להטיל קנסות בהתאם.
חיוב בעלי דירות במתן שטח מדירתם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/08/16
אם הבנתי נכון התכנון של היזם מחייב לקחת חלק משטחי דירות מסוימות ואותם בעלי דירות ( כולם או חלקם) מתנגדים לכך.
במקרה כזה היזם ועורך הדין טועים. לא ניתן לחייב בעל דירה לתת שטח מדירתו לטובת פרויקט תמא 38. הרוב שנקבע בחוק הוא רק לצורך שימוש ברכוש המשותף ולא ברכוש הפרטי. לכן ללא הסכמת כל בעלי הדירות בהם מדובר לא ניתן לחייבם.
אם אין ברירה ממליץ לבדוק אם אין הבית עונה על הגדרת בית מורכב ובמקרה כזה במידה ויש הסכמה בכל אגף בנפרד אז בתנאים מסוימים הוא יכול לבצע את הפרויקט אצלו בנפרד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
במקרה כזה היזם ועורך הדין טועים. לא ניתן לחייב בעל דירה לתת שטח מדירתו לטובת פרויקט תמא 38. הרוב שנקבע בחוק הוא רק לצורך שימוש ברכוש המשותף ולא ברכוש הפרטי. לכן ללא הסכמת כל בעלי הדירות בהם מדובר לא ניתן לחייבם.
אם אין ברירה ממליץ לבדוק אם אין הבית עונה על הגדרת בית מורכב ובמקרה כזה במידה ויש הסכמה בכל אגף בנפרד אז בתנאים מסוימים הוא יכול לבצע את הפרויקט אצלו בנפרד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
שרי גוטע
01/08/16
ברשותי בית שמיועד לתמא 38 אך כרגע נמצא בשלב תקוע ובעייתי מום היזם עקב שינויים מבחינת היזם מטל הדיירים ..קיבלנו היתר מהעירייה התוקף עבר
כרגע המצב שהנציגי התמא מבררים להעביר את התוכניות ליזם/קבלן אחר.שאלתי היא כזאת.אני עתידה למכור את הנכס לאדם שמעוניין בדירתי אך, יש הערץ אזהרה 12 בנסח טאבו וישנם חתימות של מס אנשים שהם לא דיירים.האם ניתן למכור את הנכס במצבוו????תודה
כרגע המצב שהנציגי התמא מבררים להעביר את התוכניות ליזם/קבלן אחר.שאלתי היא כזאת.אני עתידה למכור את הנכס לאדם שמעוניין בדירתי אך, יש הערץ אזהרה 12 בנסח טאבו וישנם חתימות של מס אנשים שהם לא דיירים.האם ניתן למכור את הנכס במצבוו????תודה
ניתן
אברי
01/08/16
מכירת דירת תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/08/16
שרי שלום!
לא בטוח שהבנתי את כל הנתונים ועל כן אחזור עליהם -
יש לך דירה בבנין שחתם על הסכם תמ"א 38 מול יזם. היזם קידם הליכי תכנון ואפילו קיבל היתר בניה (או כנראה- עבר ועדה שאישרה עקרונית את הבקשה להיתר) אבל תוקף האישור עבר.
על הדירה שלך רשומות הערות אזהרה לטובת אחרים (???). כרגע מחפשים יזם אחר.
מה שמטריד אותי הוא האמירה שלך לגבי הערות אזהרה רשומות על הדירה שלך. אם ההערה היא של היזם מכוח תמ"א 38, אז אני מניח שההסכם שחתמתם מאפשר מכירה ללא בעיה ובמקרה שהיזם יוחלף ניתן יהיה לבטל את ההערה.
אם ההערה לטובת אחרים - צריך להבין על מי ועל מה מדובר. אם אלו רוכשי דירות מהיזם אז המצב הסתבך קצת.
בכל מקרה אני מאוד ממליץ שתיגשי עם כל המסמכים הרלבנטיים לעו"ד על מנת שיתן לך תשובה מבוססת יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבנין בן 10 קומות תל אביב
איציק
01/08/16
שלום רב !
בנין משנת 1976 שדרות יד לבנים תל אביב
10 קומות האם ניתן לבצע תמ"א 38
בנין משנת 1976 שדרות יד לבנים תל אביב
10 קומות האם ניתן לבצע תמ"א 38
תמ"א 38 בבנין 10 קומות בתל אביב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/08/16
היי איציק
מצטער אבל התשובה היא שלילית. כדאי בכלל לבדוק מול תוכנית המתאר של תל אביב האם בכלל אפשר להוסיף שם משהוא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מצטער אבל התשובה היא שלילית. כדאי בכלל לבדוק מול תוכנית המתאר של תל אביב האם בכלל אפשר להוסיף שם משהוא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה בגג
שרוליק
01/08/16
אנחנו גרים בבניין שהוצע לו תמ"א גג הבניין הוא משותף לכל
הדיירים, דייר אחד קיבל היתר מהעירייה לבנות חדר נוסף על הגג (אותו חדר נחשב
כרכוש משותף) ועכשיו אותו דייר מערים קשיים בהסכמתו ודורש פיצוי שנשמע לא ריאלי.
מניסיונך מה כדאי לעשות?
הדיירים, דייר אחד קיבל היתר מהעירייה לבנות חדר נוסף על הגג (אותו חדר נחשב
כרכוש משותף) ועכשיו אותו דייר מערים קשיים בהסכמתו ודורש פיצוי שנשמע לא ריאלי.
מניסיונך מה כדאי לעשות?
היי שרוליק
מויש
01/08/16
לך לעו"ד תוציא כסף
בניה בגג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/08/16
שלום שרוליק
הייתי בודק באמצעות עו"ד מה הזכויות של אותו דייר בגג ועל בסיס חוות דעת משפטית לגבי כמה הוא מהווה מטרד ומה הכוח שלו הייתי פועל.
מבלי להכנס לנתונים - לא נראה לי שהוא יכול לעצור פרויקט תמ"א אבל כמובן -צריך גם יזם שיסכים להכנס לאפשרות של תביעה מול דייר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח ממכירת דירה בזמן תהליך תמ"א 38/2
יוסי גוטמר
29/07/16
ירשתי דירה בבניין שנמצא בתהליך תמ"א 38/2 ואני מעוניין למכור דירה זו. (עדיין לא התקבל אישור מהעיריה להרוס את הבניין). הדירה הייתה שיכת לאימי והיא הייתה דירתה היחידה עד יום מותה. לי יש דירת מגורים יחידה מזה שנים רבות.
האם אני צריך לשלם מס שבח הנובע ממכירת הדירה?
האם אני צריך לשלם מס שבח הנובע ממכירת הדירה?
מכירת דירת תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/07/16
יוסי שלום!
אני מבין שאמא שלך ז"ל ויתר בעלי הדירות בבנין חתמו על הסכם תמ"א 38 מול יזם מסוים, שהחל לפעול אבל עדין לא התקבל היתר הבניה.
בעיקרון יש פטור על מכירת דירת ירושה בתנאים הקבועים בחוק (בעיקר אם זו היתה דירתה היחידה של המורישה והיא לא מכרה דירה אחרת בפטור). במקרה שלך - אני לא יודע איך הצהירו על ההסכם מול היזם. אני ממליץ לקבל את הנתונים מהיזם ולהתיעץ לאחר מכן עם עו"ד המתמחה בתחום המיסוי.
בכל מקרה- גם אם זו תחשב כדירתך ובמידה ואתה זכאי לחישו ליניארי מטיב של המס- הסכום שיכול לחול עליך בהעדר פטור הוא קטן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאמא שלך ז"ל ויתר בעלי הדירות בבנין חתמו על הסכם תמ"א 38 מול יזם מסוים, שהחל לפעול אבל עדין לא התקבל היתר הבניה.
בעיקרון יש פטור על מכירת דירת ירושה בתנאים הקבועים בחוק (בעיקר אם זו היתה דירתה היחידה של המורישה והיא לא מכרה דירה אחרת בפטור). במקרה שלך - אני לא יודע איך הצהירו על ההסכם מול היזם. אני ממליץ לקבל את הנתונים מהיזם ולהתיעץ לאחר מכן עם עו"ד המתמחה בתחום המיסוי.
בכל מקרה- גם אם זו תחשב כדירתך ובמידה ואתה זכאי לחישו ליניארי מטיב של המס- הסכום שיכול לחול עליך בהעדר פטור הוא קטן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז קומבינציה מקובל
אבי
28/07/16
שלום, רציתי לדעת מה אחוז הקומבינציה המקובל לעסקאות קומבינציה באיזור ר"ג ודרום מזרח ת"א? (אחוז ברוטו ואחוז נטו, ברוטו יותר רלוונטי)
שאלה נוספת - האם בעסקאות קומבינציה יש נוהג מקובל לעניין אופן חלוקת המיסים בין הצדדים או שהכל עניין למו"מ?
תודה!
שאלה נוספת - האם בעסקאות קומבינציה יש נוהג מקובל לעניין אופן חלוקת המיסים בין הצדדים או שהכל עניין למו"מ?
תודה!
שאלה נוספת - מועד המס
אבי
28/07/16
האם בעסקת קומבינציה המיסים (היטל השבחה ומס שבח) משולמים לפי המועד המוקדם של המימוש או מכירת הזכויות ליזם, וממועד זה צוברים ריבית והצמדה? תודה!
אחוז קומבינציה מקובל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/07/16
אבי שלום
אחוז הקובינציה נקבע בהתאם לתרומה של כל צד לפרויקט.
בעל המגרש- מביא לפרויקט את המגרש עליו יש זכויות בניה בהתאם למאפייני אותו מגרש.
היזם - מכניס כסף לצורך תכנון וביצוע הפרויקט וכן משקיע זמן לניהולו.
קביעת חלוקת העוגה בין היזם ובעל המגרש נקבעעת על פי עקרונות אלו באופן שלוקח בחשבון גם את מועד הוצאת הכספים ואת הסיכון שחל על כל צד.
דרך אחת שככל אצבע שמאים משתמשים היא לבחון חלוקה דרך ההכנסות.
למשל - נניח שבעל קרקע יכול למכור את המגרש שלו היום במליון ש"ח. אם הוא ילך על עיסקת קומבינציה הוא ירצה לקבל יותר בגלל הזמן שחולף עד להשלמת הרויקט מול עיסקת מזומן וכן בגלל הסיכון שהוא לוקח. מרבית השמאים לוקחים בחשבון מקדם 1.25, כך שהוא ירצה לקבל בסוף הפרויקט 1.25 מליון ש"ח.
מחשבים את סך ההכנסות המתוכננות בפרויקט ומוצאים את החלק היחסי של בעל הקרקע.
דרך אחרת היא ללכת מול ההוצאות - בעל הקרקע מכניס לפרויקט קרקע בה מ"ר זכויות שווה לדוגמא 15000 ש"ח.
היזם מכניס את כל העלויות הנמאדות לדוגמא ב- 10000 ש"ח למ"ר. בהתאם יחשבו את אחוז הקומביניציה.
ולשאלתך - כדי לתת תשובה נכונה צריך לבדוק מה בדיוק אתה כבעל קרקע מכניס לפרויקט ומה העלויות/ההכנסות הצפויות. לדבר על אחוזים בלי לבצע בדיקה כזו זה לא נכון.
אני ממליץ להתיעץ עם שמאי מטעמך שיתן לך תמונה לאה על אפשרויות הבניה בקרקע וכן שיעשה בהתאם חישוב של אחוזי הקומביניציה המקובלים.
נכון שמרבית הפרויקטים בתל אביב הם באזור ה- 50% ואולי אף יותר לבעלים וברמת גן באזור 45% אבל זה לא אחראי להתבסס על כך במו"מ.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז קומביניציה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/07/16
בהמשך לתשובה- אחוז הקוביניציה שציינתי הוא ברוטו. קקרי- הבעלים נושא במס שבח, בהיטלי השבחה על הקרקע ובמע"מ בגין שירותי הבניה שהוא מקבל.
אם הולכים על עיסקת נטו אז יש לחשב אומדן של כל אלו כדי לראות לכמה יורדים. שוב- מציע להעזר בשמאי לצורכי החישוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם הולכים על עיסקת נטו אז יש לחשב אומדן של כל אלו כדי לראות לכמה יורדים. שוב- מציע להעזר בשמאי לצורכי החישוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פתור ממס שבח בתמ"א 38.2
יורי
28/07/16
שאלה בנושא מס שבח ,
האם בעסקת תמ"א 38.2 מס שבח על דירה אשר תהרס,תבנה מחדש ותשודרג בתוספת של עד 25 מ"ר -חבות המס שבח היא על הקבלן ? האם בעל הדירה חייב (!!) לעשות שימוש בפטור ממס שבח במידה ויש לו ?
מה קורה במידה ואין לו פטור ממס שבח ?
מי אמור לשאת במס השבח ?
תדוה רבה
האם בעסקת תמ"א 38.2 מס שבח על דירה אשר תהרס,תבנה מחדש ותשודרג בתוספת של עד 25 מ"ר -חבות המס שבח היא על הקבלן ? האם בעל הדירה חייב (!!) לעשות שימוש בפטור ממס שבח במידה ויש לו ?
מה קורה במידה ואין לו פטור ממס שבח ?
מי אמור לשאת במס השבח ?
תדוה רבה
פטור מס שבח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/07/16
שלום רב!
אין לכך קביעה בחוק אבל מקובל בהסכמי תמ"א כי היזם נושא בכל העלויות לרבות חיוב במס שבח החל על הבעלים.
לכן מקובל גם לקבוע בהסכמי התמא כי הבעלים יעשו שימוש בפטורים מלאים או חלקיים ממס השבח לצורכי הסכם התמ"א. אין בכך כל נזק לבעלים. אם זו דירתו היחידה ממילא הוא לא יכול לעשות שימוש בפטור אלא לדירה זו. אם זו לא דירתו היחידה אז הוא זכאי לחישוב ליניארי של מס השבח ואת הזכות הזאת הוא מקנה ליזם. גם בכך הוא לא ניזוק (אלא אם תכנן למכור עוד 2 דירות בפטור ליניארי עד סוף 2017).
כך שאני לא רואה בכך בעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין לכך קביעה בחוק אבל מקובל בהסכמי תמ"א כי היזם נושא בכל העלויות לרבות חיוב במס שבח החל על הבעלים.
לכן מקובל גם לקבוע בהסכמי התמא כי הבעלים יעשו שימוש בפטורים מלאים או חלקיים ממס השבח לצורכי הסכם התמ"א. אין בכך כל נזק לבעלים. אם זו דירתו היחידה ממילא הוא לא יכול לעשות שימוש בפטור אלא לדירה זו. אם זו לא דירתו היחידה אז הוא זכאי לחישוב ליניארי של מס השבח ואת הזכות הזאת הוא מקנה ליזם. גם בכך הוא לא ניזוק (אלא אם תכנן למכור עוד 2 דירות בפטור ליניארי עד סוף 2017).
כך שאני לא רואה בכך בעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות משותפת על דירה
איסי
28/07/16
לעניין השגת רוב של 80% שאלתי היא מה קורה כאשר אחת הדירות הינה בבעלות משותפת של שני אנשים, האחד מסכים לפרויקט והשני מתנגד. ועוד שאלה מכיוון אחר, אם שניהם מסכימים יחד, או מתנגדים יחד, האם בחישוב האחוזים הם נחשבים לשניים או לאחד. תודה.
בעלות משותפת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/07/16
יורי שלום!
סופרים דירות ולא בעלי דירות ולכן אם שני הבעלים מתנגדים/תומכים בהסכם עדין זה נחשב כדירה אחת.
לגבי שאלה ראשונה - יש לה חשיבות מסוימת רק אם מדובר ב"קול מכריע" לצורך השגת הרוב.
במצב כזה ממילא מגישים תביעה כנגד הדיירים שלא חתמו בפני המפקחת על רישום מקרקעין. לצורך קביעתה האם יש רוב והיא קנתה סמכות לדון בתביעה אני מניח שהיא תיקח בחשבון גם את חלוקת הבעלות בדירה, את החשיבות הלאומית בפרויקטים של חיזוק מבנים ובמיוחד את השאלה איך מכריעים בשאלה כזו בין השותפים לאותה דירה. האם צריך רוב? רוב רגיל או מיוחס?
הבעיה נראה לי היא גם למצוא את היזם שיסכים להשקיע בפרויקט את עלויות התכנון ולהגיע למצב שאינו ודאי מבחינתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
סופרים דירות ולא בעלי דירות ולכן אם שני הבעלים מתנגדים/תומכים בהסכם עדין זה נחשב כדירה אחת.
לגבי שאלה ראשונה - יש לה חשיבות מסוימת רק אם מדובר ב"קול מכריע" לצורך השגת הרוב.
במצב כזה ממילא מגישים תביעה כנגד הדיירים שלא חתמו בפני המפקחת על רישום מקרקעין. לצורך קביעתה האם יש רוב והיא קנתה סמכות לדון בתביעה אני מניח שהיא תיקח בחשבון גם את חלוקת הבעלות בדירה, את החשיבות הלאומית בפרויקטים של חיזוק מבנים ובמיוחד את השאלה איך מכריעים בשאלה כזו בין השותפים לאותה דירה. האם צריך רוב? רוב רגיל או מיוחס?
הבעיה נראה לי היא גם למצוא את היזם שיסכים להשקיע בפרויקט את עלויות התכנון ולהגיע למצב שאינו ודאי מבחינתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל דירה בתמ"א 38 עובד עבור יזם
יורי
28/07/16
שלום ,
יזם פונה לדיירים בהצעה לבצע תמ"א 38 ומודיע כבדרך אגב שבעל דירה בבניין ילווה את הפרויקט מטעמו כמהנדס.
האם אין טעם לפגם בהעסקת הדייר ? האם אין כאן פתח למתן תמורות עודפות לדייר ? למשל שכר ,למשל שדרג דירה ? קומה ,כיוון וכדומה .איזה אמצעים ניתן לנקוט ואם בכלל ניתן לנקוט אמצעי זהירות
אודה לתשובתך
יזם פונה לדיירים בהצעה לבצע תמ"א 38 ומודיע כבדרך אגב שבעל דירה בבניין ילווה את הפרויקט מטעמו כמהנדס.
האם אין טעם לפגם בהעסקת הדייר ? האם אין כאן פתח למתן תמורות עודפות לדייר ? למשל שכר ,למשל שדרג דירה ? קומה ,כיוון וכדומה .איזה אמצעים ניתן לנקוט ואם בכלל ניתן לנקוט אמצעי זהירות
אודה לתשובתך
בעל דירה בתמ"א 38 עובד עבור יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/07/16
יורי שלום!
יש בכך טעם לפגם משום שאותו דייר מעמיד את עצמו במצב בו יכול להיות לו ניגוד אינטרסים בין עצמו כחלק מקבוצת בעלי דירות בפרויקט שערכו הסכם עם היזם ובינו כמפקח המייצג ופועל עבור היזם.
גם אם אין תמורות עודפות לאותו דייר הדבר אינו תקין (התמורה העודפת יכולה להיות כבר בעצם העסקתו).
פשוט תדרשו מהיזם שזה לא יקרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש בכך טעם לפגם משום שאותו דייר מעמיד את עצמו במצב בו יכול להיות לו ניגוד אינטרסים בין עצמו כחלק מקבוצת בעלי דירות בפרויקט שערכו הסכם עם היזם ובינו כמפקח המייצג ופועל עבור היזם.
גם אם אין תמורות עודפות לאותו דייר הדבר אינו תקין (התמורה העודפת יכולה להיות כבר בעצם העסקתו).
פשוט תדרשו מהיזם שזה לא יקרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א בבניין צמוד
אור גוט
27/07/16
שלום,
נכנסתי לדירה שכורה בחודש אפריל השנה. בעלת הבית לא ציינה בפניי כי מתחילים תמ"א בבניין שצמוד אלינו (בנוסף, החלונות שלי פונים לבניין עם התמ"א). האם זה חוקי? האם זה נחשב הפרת חוזה?
נכנסתי לדירה שכורה בחודש אפריל השנה. בעלת הבית לא ציינה בפניי כי מתחילים תמ"א בבניין שצמוד אלינו (בנוסף, החלונות שלי פונים לבניין עם התמ"א). האם זה חוקי? האם זה נחשב הפרת חוזה?
תמ"א בנין צמוד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/07/16
שלום אור
הטענה שלך כלפי בעל הבית יכולה להיות בגין ניהול מו"מ בחוסר תום לב, זאת במידה והוא ידע על הפרויקט ולא גילה לך. בכל מקרה המשימה קשה להוכיח את הידיעה וכן את הנזק שנגרם לך, שהרי לא מדובר בבנין בו מבוצעת העבודה אלא בבנין צמוד. בקיצור- אני חושב שהטוב ביותר הוא לנסות ולהגיע להסכמות מול בעל הבית שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הטענה שלך כלפי בעל הבית יכולה להיות בגין ניהול מו"מ בחוסר תום לב, זאת במידה והוא ידע על הפרויקט ולא גילה לך. בכל מקרה המשימה קשה להוכיח את הידיעה וכן את הנזק שנגרם לך, שהרי לא מדובר בבנין בו מבוצעת העבודה אלא בבנין צמוד. בקיצור- אני חושב שהטוב ביותר הוא לנסות ולהגיע להסכמות מול בעל הבית שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב תוספת לדירה בתמ"א הריסה ובניה
אבי
26/07/16
שלום, בבניין שלי אמורים לעשות תמ"א במתכונת הריסה ובניה.בהנחה ששטח הדירה ברוטו הוא 68 מ"ר, שטח הדירה נטו הוא 60 מ"ר (כפי שכתוב בטאבו), והארנונה משולמת לפי 54 מ"ר, מהו השטח שלפיו תחושב התוספת של 25 מ"ר לפי התמ"א?
שאלה נוספת - לפי מה שאני מבין, ליזם לא אמורה להיות מגבלה לתת יותר מ-25 מ"ר תוספת פר דירה, כי הוא מקבל "סל זכויות" מכח התמ"א (שמבוסס על תוספת 25 מ"ר+זכויות תב"ע) ואת זה הוא יכול לחלק בינו לבין הדיירים כראות עיניו כל עוד זה משתלם לו. לכן יכול להיות שהוא יצטרך לשלם יותר מס על החלק העודף (וזה מן הסתם נכנס לחישוב העלויות והרווחיות שלו) אבל עדיין זה כשלעצמו לא מונע ממנו לתת תוספת אם זה עדיין יוצא לו רווחי. האם הבנתי נכון?תודה מראש!
שאלה נוספת - לפי מה שאני מבין, ליזם לא אמורה להיות מגבלה לתת יותר מ-25 מ"ר תוספת פר דירה, כי הוא מקבל "סל זכויות" מכח התמ"א (שמבוסס על תוספת 25 מ"ר+זכויות תב"ע) ואת זה הוא יכול לחלק בינו לבין הדיירים כראות עיניו כל עוד זה משתלם לו. לכן יכול להיות שהוא יצטרך לשלם יותר מס על החלק העודף (וזה מן הסתם נכנס לחישוב העלויות והרווחיות שלו) אבל עדיין זה כשלעצמו לא מונע ממנו לתת תוספת אם זה עדיין יוצא לו רווחי. האם הבנתי נכון?תודה מראש!
חישוב תוספת לדירה בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/07/16
אבי שלום!
1. התמ"א מאפשרת לתת עד 25 מ"ר נוספים לכל דירה, כאשר שטח זה כולל ומותנה בהוספת ממ"ד לדירה. בפרויקט של הריסה ובניה לשאלה שלך אין עדין תשובה סופית. עד לא מזמן חשבו מה שטח הדירה האפשרי לפי התוכניות החלות על החלקה ולכך הוסיפו 25 מ"ר לדירה. לפני כשנה יצאה הנחית היועץ המשפטי לממשלה כי התוספת היא משטח הדירה בפועל (שטח עיקרי) ולא ממה שניתן לבנות על פי התוכניות. בשיטה זו מה שחשוב הוא לא השטח בארנונה ולא השטח בתשריט הבית המשותף אלא השטח הנקוב בהיתר הבניה המקורי.
2. אין מניעה לחלק את הזכויות בין היזם ובעלי הדירות בכל דרך מוסכמת. כמו שציינת - מעל 25 מ"ר יהיו לכך השלכות מס שיש לקחת בחשבון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. התמ"א מאפשרת לתת עד 25 מ"ר נוספים לכל דירה, כאשר שטח זה כולל ומותנה בהוספת ממ"ד לדירה. בפרויקט של הריסה ובניה לשאלה שלך אין עדין תשובה סופית. עד לא מזמן חשבו מה שטח הדירה האפשרי לפי התוכניות החלות על החלקה ולכך הוסיפו 25 מ"ר לדירה. לפני כשנה יצאה הנחית היועץ המשפטי לממשלה כי התוספת היא משטח הדירה בפועל (שטח עיקרי) ולא ממה שניתן לבנות על פי התוכניות. בשיטה זו מה שחשוב הוא לא השטח בארנונה ולא השטח בתשריט הבית המשותף אלא השטח הנקוב בהיתר הבניה המקורי.
2. אין מניעה לחלק את הזכויות בין היזם ובעלי הדירות בכל דרך מוסכמת. כמו שציינת - מעל 25 מ"ר יהיו לכך השלכות מס שיש לקחת בחשבון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמחור דירות בהליך תמא
דני
24/07/16
האם קיים קישור שמסביר איך מתמחרים שווי דירות, שנמצאות בהליך תמא, לפי שלבים, לקונה פוטנציאלי?
תמחור דירות בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/16
שלום דני!
שאלה מענינת. לא מכיר קישור כזה.
בוא נניח שמחיר הדירה ללא פרויקט תמא הוא X ובסוף התהליך נקבל דירה ששווה מקדם מסוים הגדול מ- 1 כפול X.
למשל - דירה שכמו שהיא שווה מליון ש"ח ובסוף התהלי נקבל דירה של 2 מליון ש"ח. המכפיל הוא 2.
אבני דרך בתהליך שמעלים מחיר-
חתימת הסכם התמ"א
אישור ועדה
קבלת היתר בניה
תחילת פרויקט
סיום פרויקט.
כל שלב כזה מסיר חלק מאי הוודאות שבהשלמת הפרויקט וקבלת הדירה החדשה. כמה? ענין של הערכה. לדעתי אלו לא שלבים זהים מבחינת הסרת אי הוודאות.
מעבר לכך אני מניח שיש לבצע מחקר יותר מעמיק. מקווה שנתן לך נקודות לחשיבה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה מענינת. לא מכיר קישור כזה.
בוא נניח שמחיר הדירה ללא פרויקט תמא הוא X ובסוף התהליך נקבל דירה ששווה מקדם מסוים הגדול מ- 1 כפול X.
למשל - דירה שכמו שהיא שווה מליון ש"ח ובסוף התהלי נקבל דירה של 2 מליון ש"ח. המכפיל הוא 2.
אבני דרך בתהליך שמעלים מחיר-
חתימת הסכם התמ"א
אישור ועדה
קבלת היתר בניה
תחילת פרויקט
סיום פרויקט.
כל שלב כזה מסיר חלק מאי הוודאות שבהשלמת הפרויקט וקבלת הדירה החדשה. כמה? ענין של הערכה. לדעתי אלו לא שלבים זהים מבחינת הסרת אי הוודאות.
מעבר לכך אני מניח שיש לבצע מחקר יותר מעמיק. מקווה שנתן לך נקודות לחשיבה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בלעדיות בתמ"א
יערית
24/07/16
שלום,
האם מתן לבעדיות לייזם לצורך בדיקה תכנונית של פרויקט מוגבלת בזמן? בדרך כלל נהוג להחתים על בלעדיות של 6 חודשים.. אך האם ניתן יותר? יש חקיקה במגבילה זאת בזמן?
האם מתן לבעדיות לייזם לצורך בדיקה תכנונית של פרויקט מוגבלת בזמן? בדרך כלל נהוג להחתים על בלעדיות של 6 חודשים.. אך האם ניתן יותר? יש חקיקה במגבילה זאת בזמן?
בלעדיות בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/07/16
יערית שלום!
אין לכך שום התיחסות בחוק. זה ענין של הסכמה בין הצדדים.
באופן אישי אני לא ממליץ על כך. יזם שבקי בנתונים יודע מה ניתן לבנות ולא צריך בלעדיות בכדי לתת לכם הצעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין לכך שום התיחסות בחוק. זה ענין של הסכמה בין הצדדים.
באופן אישי אני לא ממליץ על כך. יזם שבקי בנתונים יודע מה ניתן לבנות ולא צריך בלעדיות בכדי לתת לכם הצעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה בבניין מת"א 38
סלסה
24/07/16
שלום רב
רציתי לשאול מה ניתן לעשות כאשר רוכשים דירה חדשה בפרוייקט תמ"א 38 וחתימה על חוזה לפי חוק מכר ללא ערבויות בנקאיות מאחר והקבלן קיבל מימון מקרנות תמ"א 38 (מן קרן משקיעים ) ולקראת סיום הפרוייקט ממש לפני טופס 4 הקבלן פשוט נעלם ואין אם מי לדבר . מה ניתן לעשות , מה הדייירם החדשים יכולים לעשות או לפעול כדי לזרז את טופס 4 ולקבל את הדירות?
בתודה מראש
רציתי לשאול מה ניתן לעשות כאשר רוכשים דירה חדשה בפרוייקט תמ"א 38 וחתימה על חוזה לפי חוק מכר ללא ערבויות בנקאיות מאחר והקבלן קיבל מימון מקרנות תמ"א 38 (מן קרן משקיעים ) ולקראת סיום הפרוייקט ממש לפני טופס 4 הקבלן פשוט נעלם ואין אם מי לדבר . מה ניתן לעשות , מה הדייירם החדשים יכולים לעשות או לפעול כדי לזרז את טופס 4 ולקבל את הדירות?
בתודה מראש
רכישת דירה חדשה בבנין תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/16
סלסה שלום!
קשה לי לתת לך תשובה ככה בלי לדעת את כל הנתונים. במצב כזה בו הקבלן ברח (אני מניח שאת מתכוונת ליזם ממנו רכשתם את הדירה) אני ממליץ כי תלכו לעו"ד שילמד את נתונים ויתן לכם תשובה מקיפה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קשה לי לתת לך תשובה ככה בלי לדעת את כל הנתונים. במצב כזה בו הקבלן ברח (אני מניח שאת מתכוונת ליזם ממנו רכשתם את הדירה) אני ממליץ כי תלכו לעו"ד שילמד את נתונים ויתן לכם תשובה מקיפה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה משמעותו של פרסום ברחוב?
יבגני
22/07/16
שלום,
בבניין ליד פורסם שלט עירייה המודיע על ביצוע תמ"א 38.
האם זה בהכרח אומר שהבניין הולך להיות מושמד או שזה שלב של הגשת התנגדויות?
תודה
בבניין ליד פורסם שלט עירייה המודיע על ביצוע תמ"א 38.
האם זה בהכרח אומר שהבניין הולך להיות מושמד או שזה שלב של הגשת התנגדויות?
תודה
פרסום ברחוב לגבי פרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/16
יבגני שלום!
כל פרויקט תמ"א מתחיל בשלב של פרסום דבר הגשת הבקשה להיתר לצורך שמיעת התנגדויות.
יכול להיות גם שמדובר בפרויקט של תוספת בניה ולוא דוקא הריסה ובניה.
כעת מי שחושב שיש לו סיבה לכך יכול להגיש התנגדות לבקשה להיתר. בהמשך העיריה תדון בהתנגדויות ותכריע בהם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל פרויקט תמ"א מתחיל בשלב של פרסום דבר הגשת הבקשה להיתר לצורך שמיעת התנגדויות.
יכול להיות גם שמדובר בפרויקט של תוספת בניה ולוא דוקא הריסה ובניה.
כעת מי שחושב שיש לו סיבה לכך יכול להגיש התנגדות לבקשה להיתר. בהמשך העיריה תדון בהתנגדויות ותכריע בהם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגדלת ארנונה לאחר תמא 38
איסי
22/07/16
שמעתי כי שיטת מדידת שטח הדירה, שינוי סוג הבניין לבנין חדש והוספת שטחים משותפים עלולים להגדיל מאוד את תשלום הארנונה. בדירתי המקורית שלוש מרפסות סגורות, הרבה קירות פנים, ללא חניה וללא מעלית או לובי. האם תוכל לפרט בנושא?
תודה
תודה
הגדלת ארנונה לאחר תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/16
איסי שלום רב!
לצורך חישוב הארנונה מחשבים שטח דירה. קירות פנים לא רלבנטי. גם היום העיריה יכולה לחייב אותך בארנונה גם על שטחי המרפסות שנסגרו. לא קשור לתמ"א אבל יתכן שביצוע הפרויקט יסב את תשומת לב העיריה לכך ששטח הדירה שלך הוא גדול יותר ממה שהם מחייבים.
חניה/מעלית /לובי - לא רלבנטי לארנונה.
בנין חדש/ישן - לא רלבנטי לארנונה.
על פי רוב העיריה מחלקת את שטח העיר לאזורים שונים ובכל אזור יכולה להטיל חיוב ארנונה שונה למ"ר. אבל אם זה אותו בנין ואותו מקום אז לא יהיה הבדל בתעריף. הארנונה כן תגדל לפי שינויי שטח הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לצורך חישוב הארנונה מחשבים שטח דירה. קירות פנים לא רלבנטי. גם היום העיריה יכולה לחייב אותך בארנונה גם על שטחי המרפסות שנסגרו. לא קשור לתמ"א אבל יתכן שביצוע הפרויקט יסב את תשומת לב העיריה לכך ששטח הדירה שלך הוא גדול יותר ממה שהם מחייבים.
חניה/מעלית /לובי - לא רלבנטי לארנונה.
בנין חדש/ישן - לא רלבנטי לארנונה.
על פי רוב העיריה מחלקת את שטח העיר לאזורים שונים ובכל אזור יכולה להטיל חיוב ארנונה שונה למ"ר. אבל אם זה אותו בנין ואותו מקום אז לא יהיה הבדל בתעריף. הארנונה כן תגדל לפי שינויי שטח הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המתנה של מעל 12 וחצי שעות
רוני
21/07/16
שלום רב,
ברצוני לברר דבר מה בנוגע לעיכוב כניסה לדירה בעקבות יציקות בטון על מדרגות בפרויקט תמא 38 בו אני מתגוררת.
בפרויקט זה לאחר שחזרנו מפינוי עקב הריסת מדרגות קיבלנו הודעה כי שבוע שלאחר מכן לא נוכל הליכנס או לצאת מהבנין מ7:00-15.30 אחר הצהריים. לא משנה שגם הענין הזה היה מסובך ולא הגיוני אבל עמדנו בזה. לפני כמה ימים חזרנו הביתה בשעה 17.30 ומצאנו משאית בטון יוצקת וכמובן לא ניתן היה להיכנס לבנין . לאחר טלפונים הסבירו לנו שנוכל להיכנס תוך חצי שעה אך הדבר לא קרה ובמשך שעתים וחצי הבאות עמדנו ברחוב ללא אפשרות אפילו איפה לשבת , ללא אפשרות להיכנס לבית , ללא שתיה או אוכל או גישה לתרופות ( חולה כרוני ) . כשסהכ שעות שלא היינו בבית לפי דרישות היה מעל 12 וחצי שעות . מלבד התנצלות טלפונית לא קיבלנו דבר. האם במקרה זה מגיע לנו פיצוי על הכל השעות של ההמתנה ?
ברצוני לברר דבר מה בנוגע לעיכוב כניסה לדירה בעקבות יציקות בטון על מדרגות בפרויקט תמא 38 בו אני מתגוררת.
בפרויקט זה לאחר שחזרנו מפינוי עקב הריסת מדרגות קיבלנו הודעה כי שבוע שלאחר מכן לא נוכל הליכנס או לצאת מהבנין מ7:00-15.30 אחר הצהריים. לא משנה שגם הענין הזה היה מסובך ולא הגיוני אבל עמדנו בזה. לפני כמה ימים חזרנו הביתה בשעה 17.30 ומצאנו משאית בטון יוצקת וכמובן לא ניתן היה להיכנס לבנין . לאחר טלפונים הסבירו לנו שנוכל להיכנס תוך חצי שעה אך הדבר לא קרה ובמשך שעתים וחצי הבאות עמדנו ברחוב ללא אפשרות אפילו איפה לשבת , ללא אפשרות להיכנס לבית , ללא שתיה או אוכל או גישה לתרופות ( חולה כרוני ) . כשסהכ שעות שלא היינו בבית לפי דרישות היה מעל 12 וחצי שעות . מלבד התנצלות טלפונית לא קיבלנו דבר. האם במקרה זה מגיע לנו פיצוי על הכל השעות של ההמתנה ?
המתנה מעל 12 שעות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/16
רוני שלום!
צריך להבין שמלאכת הבניה היא מורכבת ומסובכת ותלויה בהרבה גורמים. יתכן ובאותו יום משאית הבטון או משאבת הבטון, שהם ספקים של הקבלן, הגיעו באיחור ועל כן הכל התעכב. או שהם נתקלו בבעיה מיוחדת. לא נראה לי הגיוני להתחיל להתחשבן על כל דבר כזה. אם זה יהפוך לנוהג אז אולי תעמוד לכם זכות לפיצוי אבל בטח לא אחרי פעם אחת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
צריך להבין שמלאכת הבניה היא מורכבת ומסובכת ותלויה בהרבה גורמים. יתכן ובאותו יום משאית הבטון או משאבת הבטון, שהם ספקים של הקבלן, הגיעו באיחור ועל כן הכל התעכב. או שהם נתקלו בבעיה מיוחדת. לא נראה לי הגיוני להתחיל להתחשבן על כל דבר כזה. אם זה יהפוך לנוהג אז אולי תעמוד לכם זכות לפיצוי אבל בטח לא אחרי פעם אחת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה מתמא
מלקמו גגנה
20/07/16
אני מעוניין לרכוש דירה חדשה של תמא 38. יש לבניין משווק בלעדי. הוא לוקח אחוזי שיווק של 2אחוז כמובן וגם הוסיף ואמר שיש תוספת תשלום של עוד 2 אחוז לעו''ד של הדיירים הקיימים. אני יודע שעל עורך דין שמייצג את הדיירים הקיימים של תמא 38 היזם משלם. האם אני כדייר חדש שמעוניין לרכוש דירה בבניין צריך לשלם 18000 שח לעו''ד שמייצג את הדיירים?
רכישת דירה חדשה מתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/16
שלום רב!
לגבי משווק בלעדי - זה ענין מסחרי. בסופו של דבר אתה צריך לראות מה הסכום הכולל שאתה משלם.
לגבי עו"ד - עו"ד בפרויקט לא יכול לגבות יותר מ- 5000 ש"ח + מע"מ בגין טיפול בדירה חדשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לגבי משווק בלעדי - זה ענין מסחרי. בסופו של דבר אתה צריך לראות מה הסכום הכולל שאתה משלם.
לגבי עו"ד - עו"ד בפרויקט לא יכול לגבות יותר מ- 5000 ש"ח + מע"מ בגין טיפול בדירה חדשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישת חניה
יפעת תנעמי
20/07/16
אני גרה בבת ים ואנו מתחילים בתהליך תמא 38 בבניין. בשחתינו עם היזם נאמר לנו שאין לו אפשרות לעשות חניות בבניין גם לא לדיירים בדירות החדשות וכי הוא שילם במקום זה כופר חניה לעירייה. יש לנו בעיית חנייה חמורה בבניין וגם באיזור הבניין עוד לפני שהחל תהליך התמא וסביר להניח שזה יחמיר אחרי התמא. האם יש לנו בכל זאת זכות לדרוש מהיזם חניה עוד לפני תהליך החתימות?
דרישת חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/07/16
שלום יפעת
אני מניח כי מדובר בתמ"א של חיזוק ותוספת דירות. במקרה כזה בו הבנין לא נהרס- כמעט ואין אפשרות להוספת חניה בכמות מספקת גם לדירות הישנות וגם לחדשות. פשוט אין מקום פיזי להוסיף חניות ויתכן וגם אין בכך כדאיות כלכלית. אם זה המצב- גם אין טעם לדרוש.
זה חלק מהשיקולים שאתם צריכים לשקול אם בכלל להתקשר בהסכם התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מניח כי מדובר בתמ"א של חיזוק ותוספת דירות. במקרה כזה בו הבנין לא נהרס- כמעט ואין אפשרות להוספת חניה בכמות מספקת גם לדירות הישנות וגם לחדשות. פשוט אין מקום פיזי להוסיף חניות ויתכן וגם אין בכך כדאיות כלכלית. אם זה המצב- גם אין טעם לדרוש.
זה חלק מהשיקולים שאתם צריכים לשקול אם בכלל להתקשר בהסכם התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
