פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
חוק המתווכים לאור עסקאות תמ"א 38
אריק
13/01/17
עו"ד אילן הלוי שלום רב,
המקרה: מתווך מורשה אשר מאתר בניינים עבור יזם מסוים לצורך התקשרות לפרויקטים של תמ"א 38.
לאור סעיף 9(א) לחוק המתווכים, אבקש לשאול את השאלות הבאות:
1) האם בהסכם שכר הטרחה בין היזם לבין המתווך חובה לציין כי מדובר ב"הזמנה לביצוע פעולת תיווך? כלומר האם תוכן הסכם שכר הטרחה חייב להסביר כי מדובר בתיווך, או שמא גם "נתינת שירות" (והסבר מהו שירות זה) הוא מונח אפשרי לתיאור העניין.
2) מה הוא סוג העסקה אשר יש לפרט כאשר מדובר בהתקשרות של דיירים עם יזם לביצוע פרויקט של תמ"א 38? בתיווך לעסקת מכירה רושמים "מכירה" ובתיווך לעסקת השכרה רושמים "שכירות". מה רושמים כאשר מדובר בתמ"א 38 על מנת לעמוד בדרישות הכתובות בחוק המתווכים?
3) האם חובה לציין את "מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב"? אם כן, כיצד יש לעשות זאת כאשר מדובר בהסכם תיווך לתמ"א 38 - האם לחשב את זכויות הבנייה המשוערות אשר הדיירים מעניקים ליזם בפרויקט תמ"א 38 (נניח זכויות לבנייה של קומה וחצי על הגג) ולפי זה לתמחר את מחיר העסקה המבוקשת?
המקרה: מתווך מורשה אשר מאתר בניינים עבור יזם מסוים לצורך התקשרות לפרויקטים של תמ"א 38.
לאור סעיף 9(א) לחוק המתווכים, אבקש לשאול את השאלות הבאות:
1) האם בהסכם שכר הטרחה בין היזם לבין המתווך חובה לציין כי מדובר ב"הזמנה לביצוע פעולת תיווך? כלומר האם תוכן הסכם שכר הטרחה חייב להסביר כי מדובר בתיווך, או שמא גם "נתינת שירות" (והסבר מהו שירות זה) הוא מונח אפשרי לתיאור העניין.
2) מה הוא סוג העסקה אשר יש לפרט כאשר מדובר בהתקשרות של דיירים עם יזם לביצוע פרויקט של תמ"א 38? בתיווך לעסקת מכירה רושמים "מכירה" ובתיווך לעסקת השכרה רושמים "שכירות". מה רושמים כאשר מדובר בתמ"א 38 על מנת לעמוד בדרישות הכתובות בחוק המתווכים?
3) האם חובה לציין את "מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב"? אם כן, כיצד יש לעשות זאת כאשר מדובר בהסכם תיווך לתמ"א 38 - האם לחשב את זכויות הבנייה המשוערות אשר הדיירים מעניקים ליזם בפרויקט תמ"א 38 (נניח זכויות לבנייה של קומה וחצי על הגג) ולפי זה לתמחר את מחיר העסקה המבוקשת?
תמ"א 38 וחוק המתווכים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/01/17
אריק שלום
שאלה מענינת..
עיסקת תמ"א 38 היא עיסקה בה בעלי הדירות מוכרים זכויות בניה ליזם כנגד קבלת שרותי בניה לבנית דירותיהם החדשות/ או לביצוע עבודו החיזוק והרחבות (בהתאם לסוג הפרויקט).
באופן אישי אני לא בטוח בכלל שמכירת זכויות בניה היא עסקה שחוק המתווכים חל עליה. יחד עם זאת לא צריך להסתבך בענין זה ואין חולק שרצוי כי יהיה הסכם בכתב.
בהסכם כזה תאור השירות הניתן הוא מספיק. למשל - קישור לנציגויות בתים באזור ___ המעוניינים להתקשר בהסכם תמ"א 38". כאשר תשלום שכר התיווך יכול להקבע כמותנה בחתימת הסכם בפועל בין היזם לבעלים.
סוג העיסקה הוא - עיסקת תמ"א 38 (תוסיפו הריסה ובניה / חיזוק ותספת או שניהם).
"שווי העיסקה בקרוב" כנדרש על ידי התקנות (אם אכן חלות) הייתי כותב רק- "שווי פרויקט התמ"א בהתאם לזכויות הבניה שיאושרו ושווי הדירות". מבין שה לא סכום אבל אני לא חושב שזה מפריע. סעיף זה נועד לעסקאות "רגילות" על מנת יהיה ברור מה הלקוח מחפש. מה שחשוב יותר לכתוב הוא גובה דמי התיווך המוסכמים. כאן אתה יכול לכתוב תאור מדויק של מה שמסוכם. לא צריך לתמחר את שווי העסקה כדי לדעת מה דמי התיווך שהוסכמו.
כפי שהתחלתי - לא בטוח בכלל שצריך להתשמש בהסכמים הסטנרטיים של מתווך. מציע להעלות על הכתב בצורה ברורה- 1. מה השירות הנדרש ממך. 2. מה התנאי בו עליך לעמוד לשם קבלת שכר. 3. מה גובה השכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה מענינת..
עיסקת תמ"א 38 היא עיסקה בה בעלי הדירות מוכרים זכויות בניה ליזם כנגד קבלת שרותי בניה לבנית דירותיהם החדשות/ או לביצוע עבודו החיזוק והרחבות (בהתאם לסוג הפרויקט).
באופן אישי אני לא בטוח בכלל שמכירת זכויות בניה היא עסקה שחוק המתווכים חל עליה. יחד עם זאת לא צריך להסתבך בענין זה ואין חולק שרצוי כי יהיה הסכם בכתב.
בהסכם כזה תאור השירות הניתן הוא מספיק. למשל - קישור לנציגויות בתים באזור ___ המעוניינים להתקשר בהסכם תמ"א 38". כאשר תשלום שכר התיווך יכול להקבע כמותנה בחתימת הסכם בפועל בין היזם לבעלים.
סוג העיסקה הוא - עיסקת תמ"א 38 (תוסיפו הריסה ובניה / חיזוק ותספת או שניהם).
"שווי העיסקה בקרוב" כנדרש על ידי התקנות (אם אכן חלות) הייתי כותב רק- "שווי פרויקט התמ"א בהתאם לזכויות הבניה שיאושרו ושווי הדירות". מבין שה לא סכום אבל אני לא חושב שזה מפריע. סעיף זה נועד לעסקאות "רגילות" על מנת יהיה ברור מה הלקוח מחפש. מה שחשוב יותר לכתוב הוא גובה דמי התיווך המוסכמים. כאן אתה יכול לכתוב תאור מדויק של מה שמסוכם. לא צריך לתמחר את שווי העסקה כדי לדעת מה דמי התיווך שהוסכמו.
כפי שהתחלתי - לא בטוח בכלל שצריך להתשמש בהסכמים הסטנרטיים של מתווך. מציע להעלות על הכתב בצורה ברורה- 1. מה השירות הנדרש ממך. 2. מה התנאי בו עליך לעמוד לשם קבלת שכר. 3. מה גובה השכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 דירות תמ"א לי ולגרושתי. אין הסכמה לגבי המטראז'
ליאור
12/01/17
שלום,
פרוייקט תמ"א.
לי ולגרושתי מגיע מטראז' 122מ' על 2 דירות.
בהסכם גירושין רשום דירת 4 ח' לה ו 2 ח' לי.
אין הסכמה.
גישור עם עו"ד נכשל.
מה עושים ?
תודה,
ליאור
2 דירות תמ"א לי ולגרושתי. אין הסכמה לגבי המטראז'
פרוייקט תמ"א.
לי ולגרושתי מגיע מטראז' 122מ' על 2 דירות.
בהסכם גירושין רשום דירת 4 ח' לה ו 2 ח' לי.
אין הסכמה.
גישור עם עו"ד נכשל.
מה עושים ?
תודה,
ליאור
2 דירות תמ"א לי ולגרושתי. אין הסכמה לגבי המטראז'
דירות תמא לי ולגרושתי. אין הסכמה לגבי מטראז' הבהרה
ליאור
13/01/17
הבהרה,
אין הסכמה בעניין חלוקת המטרים
ליאור
אין הסכמה בעניין חלוקת המטרים
ליאור
תמא מבנה חד קומתי
נועם
11/01/17
שלום רב,
שאלתי נוגעת למימוש תמ"א 38 למבנה חד-קומתי ישן קטן (100 מ"ר) במגרש גדול (דונם).
סעיף 12 לתמ"א 38 (2005) הגביל את תוספות הבניה לצורך חיזוק המבנה למבנים בני 2 קומות ומעלה / 400 מ"ר בנוי לפחות.
האם לאור השינויים בתמ"א לאורך השנים ניתנות היום זכויות בניה מתוקף תמ"א 38 גם למבנים חד קומתיים, ואם כן, האם ניתן במסלול של שיפוץ המבנה או רק הריסה ובניה מחדש?
תודה!
שאלתי נוגעת למימוש תמ"א 38 למבנה חד-קומתי ישן קטן (100 מ"ר) במגרש גדול (דונם).
סעיף 12 לתמ"א 38 (2005) הגביל את תוספות הבניה לצורך חיזוק המבנה למבנים בני 2 קומות ומעלה / 400 מ"ר בנוי לפחות.
האם לאור השינויים בתמ"א לאורך השנים ניתנות היום זכויות בניה מתוקף תמ"א 38 גם למבנים חד קומתיים, ואם כן, האם ניתן במסלול של שיפוץ המבנה או רק הריסה ובניה מחדש?
תודה!
מבנה חד קומתי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/01/17
נועם שלום
מה שכתבת הוא הגרסה הראשונה של תמ"א 38. ההגדרות תוקנו בהמשך באופן שהתמ"א חלה גם במקרה בו זכויות הבניה בחלקה מאפשרו לבנות מעל 2 קומות/400 מ"ר (להבדיל מבנוי בפועל).
בתיקון 3א לתמ"א 38 שהתקבל עכשיו נקבע כי בתים כאלו יזכו לתוספת של 1.5 קומות בלבד.
יחד עם זאת הנושא של בית חד קומתי "זכה" להתיחסות פרטנית בתוכניות שנערכו בערים שונות. לכן מעבר למה שכתבתי ועל מנת לתת תשובה מלאה, יש לבדוק האם בעיר בו מצוי המבנה נקבעו הוראות שונות לגבי בנין חד קומתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מה שכתבת הוא הגרסה הראשונה של תמ"א 38. ההגדרות תוקנו בהמשך באופן שהתמ"א חלה גם במקרה בו זכויות הבניה בחלקה מאפשרו לבנות מעל 2 קומות/400 מ"ר (להבדיל מבנוי בפועל).
בתיקון 3א לתמ"א 38 שהתקבל עכשיו נקבע כי בתים כאלו יזכו לתוספת של 1.5 קומות בלבד.
יחד עם זאת הנושא של בית חד קומתי "זכה" להתיחסות פרטנית בתוכניות שנערכו בערים שונות. לכן מעבר למה שכתבתי ועל מנת לתת תשובה מלאה, יש לבדוק האם בעיר בו מצוי המבנה נקבעו הוראות שונות לגבי בנין חד קומתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מתקשרים משכנתא ומשכון עם השעבוד?
רמיאל
10/01/17
האם מותר לנו בתור אלו שמשעבדים את הקרקע גם לראות את הסכום המשכנתא שלוקח הקבלן עבור השעבוד של הדירות שלנו?.
האם הדיירים כל אחד מאיתנו נלך לבנק לחתום על המשכנתא ( על סך התשלום ) ?. ואם נלקחה פעם אחת משכנתא האם בזה נגמר או שיש עוד אפשרויות לקבלן יזם לקחת עוד משכנתא שנייה ושלישית וכ"דמ ?.
האם הדיירים יחתמו על השעבוד או על המשכנתא על טפסים סטנדרתיים ?. או שעל מכתב שהעו"ד של הדיירים מחתים את הדיירים?. במכתב שהעו"ד מכין לא מצויין סכום, לעומת בטפסים הסטנדרתיים של הבנק מצויין סכום של המשכנתא ?.
אני אודה לכם להשליך קצת אור על כל עניין המשכנתא וכיצד המשכנתא והשעבוד והמשכון מתיחסים אחד למשנהו?.
האם הסכום של המשכנתא ייכנס לחשבון של הבנק והקבלן משלם את החשבוניות לקבלני המשנה מהחשבון הזה של המשכנתא?.
בברכה רבה, רמיאל
האם הדיירים כל אחד מאיתנו נלך לבנק לחתום על המשכנתא ( על סך התשלום ) ?. ואם נלקחה פעם אחת משכנתא האם בזה נגמר או שיש עוד אפשרויות לקבלן יזם לקחת עוד משכנתא שנייה ושלישית וכ"דמ ?.
האם הדיירים יחתמו על השעבוד או על המשכנתא על טפסים סטנדרתיים ?. או שעל מכתב שהעו"ד של הדיירים מחתים את הדיירים?. במכתב שהעו"ד מכין לא מצויין סכום, לעומת בטפסים הסטנדרתיים של הבנק מצויין סכום של המשכנתא ?.
אני אודה לכם להשליך קצת אור על כל עניין המשכנתא וכיצד המשכנתא והשעבוד והמשכון מתיחסים אחד למשנהו?.
האם הסכום של המשכנתא ייכנס לחשבון של הבנק והקבלן משלם את החשבוניות לקבלני המשנה מהחשבון הזה של המשכנתא?.
בברכה רבה, רמיאל
משכנתא ומשכון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/01/17
רמיאל שלום
אני מבין מתוך מה שכתבת כי מדובר על פרויקט תמ"א 38 של הריסה ובניה חדשה. פרויקט כזה כרוך בעלויות רבות. בדר"כ יזם פונה לבנק לקבלת מימון לפרויקט. בנק כזה נקרא "הבנק המלווה". כדי להבטיח את הכספים שהבנק המלווה מעמיד לטובת הפרויקט הבנק מבקש לקבל בטחונות. אחד הבטחונות הוא הקרקע שלכם.
הבעלים חותמים מצד אחד על מסמכי שעבוד הקרקע (משכנתא היא שעבוד הקרקע) ומצד שני מקבלים ערבויות בנקאיות על מלוא שווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל בפרויקט.
כל אחד מהבעלים חייב לחתום על מסמכי המשכנתא. במסמכים אלו מצוין הסכום. אבל לא להבהל מהסכום. אתם לא ערבים לו אלא הדבר היחיד שהבנק יכול לקחת הוא הקרקע.
לא ניתן לקחת משכנתא נוספת בלי להחתם אותכם ובכל מקרה זה גם לא נהוג ולא חשוב. אתם צריכים לצאת מהנחה שכל הקרקע כבר אינה ברשוכם אלא בפקדון לטובת הבנק עד שהפרויקט יסתיים.
המימון של הבנק עומד לרשות הפרויקט בלבד ונכנסויוצא מחשבון בנק שמשמש רק את הפרויקט. אכן תשלומים לקבלנים של היזם יוצאים רק מחשבון הפרויקט.
מקווה שברור יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין מתוך מה שכתבת כי מדובר על פרויקט תמ"א 38 של הריסה ובניה חדשה. פרויקט כזה כרוך בעלויות רבות. בדר"כ יזם פונה לבנק לקבלת מימון לפרויקט. בנק כזה נקרא "הבנק המלווה". כדי להבטיח את הכספים שהבנק המלווה מעמיד לטובת הפרויקט הבנק מבקש לקבל בטחונות. אחד הבטחונות הוא הקרקע שלכם.
הבעלים חותמים מצד אחד על מסמכי שעבוד הקרקע (משכנתא היא שעבוד הקרקע) ומצד שני מקבלים ערבויות בנקאיות על מלוא שווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל בפרויקט.
כל אחד מהבעלים חייב לחתום על מסמכי המשכנתא. במסמכים אלו מצוין הסכום. אבל לא להבהל מהסכום. אתם לא ערבים לו אלא הדבר היחיד שהבנק יכול לקחת הוא הקרקע.
לא ניתן לקחת משכנתא נוספת בלי להחתם אותכם ובכל מקרה זה גם לא נהוג ולא חשוב. אתם צריכים לצאת מהנחה שכל הקרקע כבר אינה ברשוכם אלא בפקדון לטובת הבנק עד שהפרויקט יסתיים.
המימון של הבנק עומד לרשות הפרויקט בלבד ונכנסויוצא מחשבון בנק שמשמש רק את הפרויקט. אכן תשלומים לקבלנים של היזם יוצאים רק מחשבון הפרויקט.
מקווה שברור יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ופינוי בינוי בחיפה
יעקב
10/01/17
בעניין תמ"א 38 ופינוי בינוי בדמי מפתח צריך עו"ד בחיפה לגישור, אפשר לחבר אותי לכזה ? אני דייר בדמי מפתח ובסכנה חס וחלילה, בלי ממ"ד, מעלית, חניה ועוד.
תמ"א 38 ודייר מוגן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/01/17
יעקב שלום
מצטער אבל אין לי אפשרות לחבר לעו"ד בחיפה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בנייה מותרת
רונית מרגלית
09/01/17
בניין קיים בן 2 קומות עם 4 דיירים, התכנית להרוס ולבנות מחדש במסגרת תמ"א 38.
האם ניתן להפוך אותו לבניין בן 6.5 קומות עם 13 דיירים ?
כמה קומות מותר לבנות ? לכמה חניות צריך לדאוג ?
האם ניתן להפוך אותו לבניין בן 6.5 קומות עם 13 דיירים ?
כמה קומות מותר לבנות ? לכמה חניות צריך לדאוג ?
תוספת בניה מותרת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/01/17
רונית שלום!
כדי לדעת כמה קומות ניתן לבנות צריך לבדוק את כל תוכניות הבניה החלות על הבנין. תמ"א 38 היא רק אחת התוכניות. מכוח תמ"א 38 ניתן להוסיף על בנין כזה עוד 2.5 קומות נוספות. אבל כדי לדעת כמה בסה"כ ניתן להוסיף, יש, כפי שציינתי, לבדוק את כלל התוכניות החלות. יתכן ומכוחן ניתן לבנות עוד 2 קומות ולהגיע ל- 6.5 קומות. אני לא יודע לענות על זה בלי לדעת את כל הנתנוים.
לגבי מקומות חניה- גם כאן תלוי מה גדלי הדירו המתוכננות והאם יש התיחסות ספציפית לענין החניות. מבלי להכנס לעו מק הייתי אומר כי יהיה צורך לדאג לפחות ל- 13 חניות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כדי לדעת כמה קומות ניתן לבנות צריך לבדוק את כל תוכניות הבניה החלות על הבנין. תמ"א 38 היא רק אחת התוכניות. מכוח תמ"א 38 ניתן להוסיף על בנין כזה עוד 2.5 קומות נוספות. אבל כדי לדעת כמה בסה"כ ניתן להוסיף, יש, כפי שציינתי, לבדוק את כלל התוכניות החלות. יתכן ומכוחן ניתן לבנות עוד 2 קומות ולהגיע ל- 6.5 קומות. אני לא יודע לענות על זה בלי לדעת את כל הנתנוים.
לגבי מקומות חניה- גם כאן תלוי מה גדלי הדירו המתוכננות והאם יש התיחסות ספציפית לענין החניות. מבלי להכנס לעו מק הייתי אומר כי יהיה צורך לדאג לפחות ל- 13 חניות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעמ על שירותי בניה בתמא 38/2
ג
08/01/17
שלום רב.
ברשותי וברשות שני שותפים שלי (סה"כ 3 אנשים פרטיים) בית מגורים חד משפחתי חד קומתי הזכאי לתמריצי תמ"א 38 על מגרש.
אנו מצויים בעיצומו של מו"מ בנוגע לעסקת תמא 38/2 לפיה כל אחד מה-3 יקבל דירת מגורים אחת בבניין שעתיד להיבנות ע"י היזם על המגרש לאחר הריסת הבית, בעוד יתר הדירות שתיבננה תהיינה שייכות ליזם.
אבקש לשאול מה לעניין המע"מ על שירותי הבניה - האם עלינו לשלם את המע"מ בגין שירותי הבניה אותם נותן לנו היזם? האם אנו פטורים ממנו? האם מאחר ואנו 3 שותפים בבית אחד אך נקבל שלוש דירות, הפטור, ככל שחל, הוא רק על דירה אחת מתוך השלוש?
אודה לתשובה.
ברשותי וברשות שני שותפים שלי (סה"כ 3 אנשים פרטיים) בית מגורים חד משפחתי חד קומתי הזכאי לתמריצי תמ"א 38 על מגרש.
אנו מצויים בעיצומו של מו"מ בנוגע לעסקת תמא 38/2 לפיה כל אחד מה-3 יקבל דירת מגורים אחת בבניין שעתיד להיבנות ע"י היזם על המגרש לאחר הריסת הבית, בעוד יתר הדירות שתיבננה תהיינה שייכות ליזם.
אבקש לשאול מה לעניין המע"מ על שירותי הבניה - האם עלינו לשלם את המע"מ בגין שירותי הבניה אותם נותן לנו היזם? האם אנו פטורים ממנו? האם מאחר ואנו 3 שותפים בבית אחד אך נקבל שלוש דירות, הפטור, ככל שחל, הוא רק על דירה אחת מתוך השלוש?
אודה לתשובה.
מעמ על שירותי הבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/01/17
שלום רב!
בעיסקת קומבינציה הבעלים משלמים מע"מ על שירותי הבניה שהם מקבלים. אם בונים לכם 3 דירות אז מעריכים את שווי שירותי הבניה שלכם (כולל תכנון ופיקוח) ועל זה אתם משלמים מע"מ.
במסגרת הסכם תמ"א 38 (שהוא סוג של עיסקת קומבינציה) נקבע בחוק מע"מ פטור שזו לשונו-
1ב. (ב) על מתן שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק בתמורה למכירת הזכות הנמכרת בפטורה ממס בהתאם להוראות סעיפים 49לג ו-49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין – יהיה מס בשיעור אפס.
קודם כל תראו שאתם עומדים בתנאים אלו. אם אתם עומדים אז לכל היותר תקבלו פטור ממע"מ על שירותי בניה לדירה אחת. גם על זה אני לא משוכנע מאחר ויש כאן עירוב של תמורות.
מאוד ממליץ להעזר בעו"ד/רו"ח המתמצאים בתחום.
ב
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה לפני שעבוד קרקע בתמ"א 38 /2
שרון
04/01/17
כאשר מדובר בהערת אזהרה לטובת היזם בתמ"א 38/2 : מההו בעצם הנוסח של הערה זאת?
למה צריך הערת אזהרה לטובת הקבלן כאשר יש ליווי בנקאי
והקרקע תשועבד לבנק .?
ובמיוחד שגם הזכויות של הקבלן ממושכנות לטובת הבנק !
תודה
למה צריך הערת אזהרה לטובת הקבלן כאשר יש ליווי בנקאי
והקרקע תשועבד לבנק .?
ובמיוחד שגם הזכויות של הקבלן ממושכנות לטובת הבנק !
תודה
הערת אזהרה לפני שעבוד קרקע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/01/17
שלום שרון!
הערת האזהרה חשובה לדעתי גם ליזם וגם לבעלי הדירות. היא בעצם מודיע "לכל העולם" שאותו בעל דירה חתם על הסכם תמ"א 38 מול היזם ומונעת ממנו לחזור בו מחתימתו או למכור לאחרים את הדירה מבלי שהם יחתמו גם כן על ההסכם.
גם אתם כבעלי דירות אחרים בבנין לא מעונינים שמי שחתם יתחמק מחתימתו.
במסגרת הסכם התמ"א עליו חתמתם היזם אמור להפקיד בידי עורך הדין שלכם יפוי כוח שיאפשר לו למחוק את הערות האזהרה במקרה של ביטול ההסכם.
הערת האזהרה אינה תחליף לרישום המשכנתא לטובת הבנק המלווה. אלו שני דברים שונים ולמטרות שונות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הערת האזהרה חשובה לדעתי גם ליזם וגם לבעלי הדירות. היא בעצם מודיע "לכל העולם" שאותו בעל דירה חתם על הסכם תמ"א 38 מול היזם ומונעת ממנו לחזור בו מחתימתו או למכור לאחרים את הדירה מבלי שהם יחתמו גם כן על ההסכם.
גם אתם כבעלי דירות אחרים בבנין לא מעונינים שמי שחתם יתחמק מחתימתו.
במסגרת הסכם התמ"א עליו חתמתם היזם אמור להפקיד בידי עורך הדין שלכם יפוי כוח שיאפשר לו למחוק את הערות האזהרה במקרה של ביטול ההסכם.
הערת האזהרה אינה תחליף לרישום המשכנתא לטובת הבנק המלווה. אלו שני דברים שונים ולמטרות שונות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 2- ביטול חוזה עם הקבלן עקב שינוי בתמ"א?
אבנר
04/01/17
שלום רב.
ברשותי בית פרטי ישן בן קומה אחת.
חתמתי על חוזה עם קבלן להריסה ובנייה.בחוזה נקבע שאקבל תמורה אחת במידה ותהיה תמ"א- תוספת של שתי קומות, ותמורה שניה, קטנה יותר, במידה ולא תהיה תמ"א- בנייה לפי תב"ע קיימת.
בעקבות השינוי בחוק, אפשר לבנות לפי תב"ע+ קומה וחצי, כלומר משהו באמצע.
בעקבות השינוי, הקבלן מציע לי את התמורה הדלה יותר.
כמו כן, בחוזה מופיע שניתן לבטל את החוזה אם אין אישור בניה תוך שנה וחצי, וחלפו כמעט שנתיים מהחתימה.
האם אפשר לבטל את החוזה או לדרוש תמורה גדולה יותר?תודה רבה!
ברשותי בית פרטי ישן בן קומה אחת.
חתמתי על חוזה עם קבלן להריסה ובנייה.בחוזה נקבע שאקבל תמורה אחת במידה ותהיה תמ"א- תוספת של שתי קומות, ותמורה שניה, קטנה יותר, במידה ולא תהיה תמ"א- בנייה לפי תב"ע קיימת.
בעקבות השינוי בחוק, אפשר לבנות לפי תב"ע+ קומה וחצי, כלומר משהו באמצע.
בעקבות השינוי, הקבלן מציע לי את התמורה הדלה יותר.
כמו כן, בחוזה מופיע שניתן לבטל את החוזה אם אין אישור בניה תוך שנה וחצי, וחלפו כמעט שנתיים מהחתימה.
האם אפשר לבטל את החוזה או לדרוש תמורה גדולה יותר?תודה רבה!
ביטול חוזה עם הקבלן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/01/17
אבנר שלום!
כדי לתת לך תשובה רצינית צריך לקרוא קודם ל את ההסכם שחתמתם.
בעצם אתם היום, לפי מה שאתה מתאר, במצב שלא צפיתם. יש תוספת של קומה וחצי לפי התמ"א (ממליץ מאוד לבדוק אם יש את זה. יש עיריות שהחריגו לגמרי בתים צמודי קרקע). אתם במסגרת התמ"א אבל לא שתי קומות כמו שכתבתם.
לא ידוע לי מה התמורה שאתם מקבלים אבל ממליץ שץחשבו מה התמורה שנראית לכם הולמת בנסיבות אלו ותראו מה המרחק בין הצדדים לגביה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כדי לתת לך תשובה רצינית צריך לקרוא קודם ל את ההסכם שחתמתם.
בעצם אתם היום, לפי מה שאתה מתאר, במצב שלא צפיתם. יש תוספת של קומה וחצי לפי התמ"א (ממליץ מאוד לבדוק אם יש את זה. יש עיריות שהחריגו לגמרי בתים צמודי קרקע). אתם במסגרת התמ"א אבל לא שתי קומות כמו שכתבתם.
לא ידוע לי מה התמורה שאתם מקבלים אבל ממליץ שץחשבו מה התמורה שנראית לכם הולמת בנסיבות אלו ותראו מה המרחק בין הצדדים לגביה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נוסח ערבות בנקאית ונוסח מכתב החרגה
יוחיא
04/01/17
האם היזם חייב להיענות לדרישה שלי : להראות את נוסח הערבות הבנקאית עבור שווי הדירה החדשה לפני החתימה ?.
בהנחה שחתמתי על החוזה : ושווי הדירה החדשה שנקבע ע"י
הבנק המלווה לצורך הערבות נמוך מהערכת השוק ?
מה ניתן לעשות במקרה זה?.
תודה רבה
בהנחה שחתמתי על החוזה : ושווי הדירה החדשה שנקבע ע"י
הבנק המלווה לצורך הערבות נמוך מהערכת השוק ?
מה ניתן לעשות במקרה זה?.
תודה רבה
נוסח ערבות בנקאית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/01/17
יוחיא שלום רב!
מבין כי מדובר על ערבות לפי חוק המכר בגובה שווי הדירה החדשה שאתה מקבל.
נוסח הערבות לעיתים מצורף כנספח להסכם עצמו. בכל מקרה- לגבי ערבות לפי חוק המכר - ממילא הנוסח קבוע בחוק וניתן לעיין בו שם או בחיפוש פשוט בגוגל. לא ניתן לסטות מנוסח זה.
שווי הדירה החדשה נקבע על ידי שמאי שעורך את דו"ח 0 לכדאיות הפרויקט. רצוי כי עוד טרם קבלת הערבות תעברו על הסכומים שקבע ותעירו ככל שיש לכם. בנוסף רצוי כי בהסכם התמא עצמו יהיה מנגנון לעדכון הערבויות אחת לתקופת בהתאם לשווי השוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת חברה יזמית ליזם אחר.
רמי
03/01/17
הי שלום,
אנחנו נמצאים בתהליך תמא 38. לחיזור מבנים כבר מ2011 אם אותו היזם , היזם הגיש תוכנית להיתר לאחר תקופה של התנהלות מול דייר סרבן ואישורים כאלו ואחרים ושינויים שנעשו במדינה מקומה וחצי לשני וחצי קומות.
היום אנו תקועים לאחר שהיזם קיבל היתר במאי. 2016 האחרון (לא ידוע לי אם שולם או לא ) הוא לא החל בנייה שלחנו מספר מכתבים ליזם כי ישנה הפרה בחוזה בספר סעיפים כגון התחתלת בנייה.
השאלה שלי היא :
האם היזם יכול למכור את זכויותיו ליזם אחר ?
במידה וכן אשמח לקבל הצעה כיצד מגבילים יזם כזה כדי שלא נתקע שוב בידיעה כי הוא קונה את כל הזכיות כולל ההיתרים .
אנחנו נמצאים בתהליך תמא 38. לחיזור מבנים כבר מ2011 אם אותו היזם , היזם הגיש תוכנית להיתר לאחר תקופה של התנהלות מול דייר סרבן ואישורים כאלו ואחרים ושינויים שנעשו במדינה מקומה וחצי לשני וחצי קומות.
היום אנו תקועים לאחר שהיזם קיבל היתר במאי. 2016 האחרון (לא ידוע לי אם שולם או לא ) הוא לא החל בנייה שלחנו מספר מכתבים ליזם כי ישנה הפרה בחוזה בספר סעיפים כגון התחתלת בנייה.
השאלה שלי היא :
האם היזם יכול למכור את זכויותיו ליזם אחר ?
במידה וכן אשמח לקבל הצעה כיצד מגבילים יזם כזה כדי שלא נתקע שוב בידיעה כי הוא קונה את כל הזכיות כולל ההיתרים .
מכירת חברה יזמית לאחר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/01/17
שלום רמי
קודם כל צריך לקרוא מה כתוב בהסכם שחתמתם מולו לגבי העברת זכויות. אם כתוב שהוא לא יכול - אז זה המצב וכל פעולה אחרת שלו מהווה הפרה.
אני לא יודע למה הוא מחכה אבל קודם כל מציע להפגש איתו (ולא מכתבים) ולנסות להבין מה הסיבה שהוא עדין לא התחיל בעבודה. אם הוא רוצה להעביר ליזם אחר- אולי זה דוקא חיובי מבחינתכם כי מי שקינה בכסף את הפרויקט מאותו יזם בוודאות ירצה הלתחיל אותו ולסיימו. מה שנשאר הוא לוודא שיש לכם זכות לבדוק את אותו יזם לפני העברה אליו ולראות שהוא מקובל גם עליכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל צריך לקרוא מה כתוב בהסכם שחתמתם מולו לגבי העברת זכויות. אם כתוב שהוא לא יכול - אז זה המצב וכל פעולה אחרת שלו מהווה הפרה.
אני לא יודע למה הוא מחכה אבל קודם כל מציע להפגש איתו (ולא מכתבים) ולנסות להבין מה הסיבה שהוא עדין לא התחיל בעבודה. אם הוא רוצה להעביר ליזם אחר- אולי זה דוקא חיובי מבחינתכם כי מי שקינה בכסף את הפרויקט מאותו יזם בוודאות ירצה הלתחיל אותו ולסיימו. מה שנשאר הוא לוודא שיש לכם זכות לבדוק את אותו יזם לפני העברה אליו ולראות שהוא מקובל גם עליכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי מחזירים את הערבות הבנק בשווי הדירה החדשה לבנק
יוחיא
03/01/17
אודה לכם לענות לי :
הבנייה הסתיימה אך עדיין אין תופס איכלוס לבניין החדש. מתי החוק מחייב להחזיר את הערבות הבנקאית שניתנה לי עבור הדירה החדשה ?
הקבלן איחר ב8 חודשים מסירה וגם לא נתקבל שכר דירה עבור 8 חודשים . כי הקבלן טוען שהייה חוסר בכוח אדם .
עקב הנ"ל אני חוששת להחזיר את הערבות הבנקאית !
מה עושים וכיצד ניתן להתגונן?
האם יש חוקים בחוק מכר שמחייבים את היזם לשלם לי קודם את כל השכירות של כל החודשים ואז להחזיר את הערבות?
אודה לכם לענות לי .
בברכה, יוחאי
הבנייה הסתיימה אך עדיין אין תופס איכלוס לבניין החדש. מתי החוק מחייב להחזיר את הערבות הבנקאית שניתנה לי עבור הדירה החדשה ?
הקבלן איחר ב8 חודשים מסירה וגם לא נתקבל שכר דירה עבור 8 חודשים . כי הקבלן טוען שהייה חוסר בכוח אדם .
עקב הנ"ל אני חוששת להחזיר את הערבות הבנקאית !
מה עושים וכיצד ניתן להתגונן?
האם יש חוקים בחוק מכר שמחייבים את היזם לשלם לי קודם את כל השכירות של כל החודשים ואז להחזיר את הערבות?
אודה לכם לענות לי .
בברכה, יוחאי
מתי מחזירים ערבות לבנק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/01/17
שלום רב!
ערבות מחזירים לאחר קבלת טופס 4 ורישום הערת אזהרה לטובתך.
אין קשר לאיחור במסירה. אם תנאים אלו מתקיימים עליכם להחזיר את הערבות. אם היזם אחר במסירה אז תתבעו אותו בגין כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ערבות מחזירים לאחר קבלת טופס 4 ורישום הערת אזהרה לטובתך.
אין קשר לאיחור במסירה. אם תנאים אלו מתקיימים עליכם להחזיר את הערבות. אם היזם אחר במסירה אז תתבעו אותו בגין כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סגירת קומת עמודים בבניין
הגר ר
01/01/17
שלום רב
אנחנו גרים בבניין שבו 2 קומות מעל קומת עמודים מפולשת. בכל קומה 2 דירות. אנו מעוניינים לבחון אפשרות להצמיד את הקרקע לדירות בקומה הראשונה ואת הגג לדירות הקומה השנייה. שאלותיי הן:
1. האם בנייה בקומת עמודים מפולשת יכולה לקרות רק מכוח תמא 38?
הכוונה בניין של יחידה בקומת קרקע והצמדתה לדירה שבקומה הראשונה (דופלקס גן)
2. אם וכאשר נחתום על הסכם הצמדה בין הדיירים כאמור לעיל - תוכל כל דירה לבנות את התוספת שלה באופן עצמאי (דופלקס גן וגופלקס גג) ללא תלות בהסכמה/שיתוף של הדיירים האחרים?
בברכה,
הגר
אנחנו גרים בבניין שבו 2 קומות מעל קומת עמודים מפולשת. בכל קומה 2 דירות. אנו מעוניינים לבחון אפשרות להצמיד את הקרקע לדירות בקומה הראשונה ואת הגג לדירות הקומה השנייה. שאלותיי הן:
1. האם בנייה בקומת עמודים מפולשת יכולה לקרות רק מכוח תמא 38?
הכוונה בניין של יחידה בקומת קרקע והצמדתה לדירה שבקומה הראשונה (דופלקס גן)
2. אם וכאשר נחתום על הסכם הצמדה בין הדיירים כאמור לעיל - תוכל כל דירה לבנות את התוספת שלה באופן עצמאי (דופלקס גן וגופלקס גג) ללא תלות בהסכמה/שיתוף של הדיירים האחרים?
בברכה,
הגר
סגירת קומת עמודים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/01/17
שלום הגר
בעיקרון אם יש הסכמה בין כל בעלי הדירות אין בעיה לעשות הצמדות כמו שביקשת. רק מספר דברים לבדיקה-
1. את ההסכם יש לדווח לרשות המיסים כדי שבסופו של דבר ניתן יהיה לרשום את ההצמדות בלשכת רישום המקרקעין (לא לוותר על תיקון הרישום).
2. תבדקו מראש מה זכויות הבניה הן בקומת העמודים והן בגג. גם כדי שתהיה סימטריה פחות או יותר בתמורות וגם כדי שכל צד ידע על מה הוא מוותר ומה מקבל.
3. יכולות להיות זכויות בניה בקומת עמודים גם לא מכוח תמ"א 38. יש לבדוק מה התוכניות החלות והאם הן מאפשרות זאת.
4. מציע שתתיעצו הן עם עו"ד לגבי ההסכם והם עם אדריכל/שמאי לגבי זכויות הבניה במקום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון אם יש הסכמה בין כל בעלי הדירות אין בעיה לעשות הצמדות כמו שביקשת. רק מספר דברים לבדיקה-
1. את ההסכם יש לדווח לרשות המיסים כדי שבסופו של דבר ניתן יהיה לרשום את ההצמדות בלשכת רישום המקרקעין (לא לוותר על תיקון הרישום).
2. תבדקו מראש מה זכויות הבניה הן בקומת העמודים והן בגג. גם כדי שתהיה סימטריה פחות או יותר בתמורות וגם כדי שכל צד ידע על מה הוא מוותר ומה מקבל.
3. יכולות להיות זכויות בניה בקומת עמודים גם לא מכוח תמ"א 38. יש לבדוק מה התוכניות החלות והאם הן מאפשרות זאת.
4. מציע שתתיעצו הן עם עו"ד לגבי ההסכם והם עם אדריכל/שמאי לגבי זכויות הבניה במקום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת זכויות בניה במגרש אחר
דוד
01/01/17
האם יש מצב שקבלן יחזק בנין ויקבל מהעיריה שטח במקום אחר כדי שיוכל לבנות?
קבלת זכויות בבנין אחר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/01/17
היי דוד
יש אפשרות לכך ואני יודע שכמה עיריות עושות זאת כדי לעודד חיזוק בתים במקומות בהם לא כדאי כלכלית לבצע תמ"א. פשוט צריך לבדוק בעיריה הרלבנטית מה העמשדה שלהם לגבי זה, הן באופן כללי והן לגבי הבנין עליו מדובר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש אפשרות לכך ואני יודע שכמה עיריות עושות זאת כדי לעודד חיזוק בתים במקומות בהם לא כדאי כלכלית לבצע תמ"א. פשוט צריך לבדוק בעיריה הרלבנטית מה העמשדה שלהם לגבי זה, הן באופן כללי והן לגבי הבנין עליו מדובר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בדבר כוחו של בעל חנות בבניין מגורים לתמ"א
רון
31/12/16
שלום רב,
מה כוחו של בעל חנות הנמצאת בבניין מגורים לעניין תמ"א 38 בן אם לחיזוק ובין אם לפינוי בינוי ?
האם בכוחו להתנגד כמתנגד יחיד להפיל את המהלך ?
תודה ובברכה.
מה כוחו של בעל חנות הנמצאת בבניין מגורים לעניין תמ"א 38 בן אם לחיזוק ובין אם לפינוי בינוי ?
האם בכוחו להתנגד כמתנגד יחיד להפיל את המהלך ?
תודה ובברכה.
כוחו של בעל חנות בבנין מגורים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/17
רון שלום
בעל חנות הרשומה כתת חלקה בבית המשותף הוא כמו כל בעל דירה אחרת. הוא יכול להצטרף או לא. את הרוב הנדרש סופרים מכל בעלי תתי החלקות כולל בעל החנות. אם יש רוב אז ניתן לכפות עליו את ההסכם. אם אין רוב אז לא. אין לו יכולת כמתנגד יחיד להפיל את המהלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעל חנות הרשומה כתת חלקה בבית המשותף הוא כמו כל בעל דירה אחרת. הוא יכול להצטרף או לא. את הרוב הנדרש סופרים מכל בעלי תתי החלקות כולל בעל החנות. אם יש רוב אז ניתן לכפות עליו את ההסכם. אם אין רוב אז לא. אין לו יכולת כמתנגד יחיד להפיל את המהלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבדלי ציון שטחים הטאבו ובתבע
לירון
31/12/16
בטאבוו רשום שטח חלקה X והשטח המשותף בטאבו Y ( קטן משטח החלקה). מדוע?
היכן נעלמו המטרים שאינם הרכוש המשותף?
ובתב"ע באתר העיריה שטח החלקה גם שונה בין X ל Y.
היכן נעלמו המטרים שאינם הרכוש המשותף?
ובתב"ע באתר העיריה שטח החלקה גם שונה בין X ל Y.
הבדל בין שטח חלקה ושטח משותף.
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/17
לירון שלום
לא נעלמו. שטח חלקה הוא כפשוטו שטח המדוד של החלקה.
על החלקה בונים בנין עם מספר דירות. בנסח הטאבו לא מציינים את השטח המשותף אלא את החלקים ברכוש המשותף. פשוט אוספים את שטחי הרצפה של כלל הדירות (במכנה) ובמונה כותבים את שטח הרצפה של כל דירה. על פי כללי חשבון פשוט לעיתים גם מצמצמים את השבר.
כך שלא נעלמו כל מ"ר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא נעלמו. שטח חלקה הוא כפשוטו שטח המדוד של החלקה.
על החלקה בונים בנין עם מספר דירות. בנסח הטאבו לא מציינים את השטח המשותף אלא את החלקים ברכוש המשותף. פשוט אוספים את שטחי הרצפה של כלל הדירות (במכנה) ובמונה כותבים את שטח הרצפה של כל דירה. על פי כללי חשבון פשוט לעיתים גם מצמצמים את השבר.
כך שלא נעלמו כל מ"ר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהוו הרוב הנדרש בבניין "מורכב"
לירון
31/12/16
מבקשים תשובה ברורה לרוב נדרש בבניין מורכב לתמ"א 38/2- 2 בנינים צמודים על חלקה אחת - שנוהלו בנפרד מכל הבחינות ובנו תוספות בנפרד- ולמעט רישומם בטאבו כחלקה אחת הם נפרדים. האם לא נדרש או חייב על פי החוק שלפחות בבניין אחד יהיה 66ֵֵ% כמו בתמ"א 38/1, או שבניין אחד שיש בו 100%יוכל להכתיב לבניין השני שבו יש פחות מ 60% .
בית מורכב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/17
לירון שלום
אם הפרויקט הוא לשני הבתים ביחד אז לדעתי די ברוב שציינת ולמרות שבאחד הבתים אין 2/3 תומכים. זאת משום שיסתכלו על הרוב בכל החלקה, קרי בשני הבנינים.
אם הפרויקט הוא רק לבנין אחד אז להבנתי מי שלא חתם יכול להתנגד בטענה שהבנין הוא מורכב ולא התקבל בו הרוב הדרוש על פי החוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעניין הסכם שכר טרחה לעו"ד המייצג בעלי הדירות
דוד ויהודית
30/12/16
אנו בניין בתל אביב
בחרנו נציגות, הנציגות הציעה עורך דין מסויים בלבד לצורך התקשרות. עורך הדין הציג הסכם שכר טרחה ובקש להחתים בבת אחת את כל בעלי הדירות. בהסכם נאמר שניתן להפסיק את ייצוגו רק בהצגת עילה משפטית. חלק מבעלי הדירות התנגד. הוא שינה את הסעיף: הפסקת ייצוג אפשרית רק בהסכמת 80 אחוז מבעלי הדירות. (שכרו אגב מוגן היטב בסעיפים אחרים גם במקרה של הפסקת ייצוג)
הסעיף נראה לנו מיותר ובעייתי, ומה אם חצי מאיתנו לא יהיו מרוצים? עורך הדין מתעקש שהוא רציונאלי כי עליו להגן על עצמו ואילו הנציגות מסרבת לעבוד עם עורכי דין אחרים.
האם הסעיף הגיוני ומקובל בהסכמי שכר טרחה של תמ"א 38?
בחרנו נציגות, הנציגות הציעה עורך דין מסויים בלבד לצורך התקשרות. עורך הדין הציג הסכם שכר טרחה ובקש להחתים בבת אחת את כל בעלי הדירות. בהסכם נאמר שניתן להפסיק את ייצוגו רק בהצגת עילה משפטית. חלק מבעלי הדירות התנגד. הוא שינה את הסעיף: הפסקת ייצוג אפשרית רק בהסכמת 80 אחוז מבעלי הדירות. (שכרו אגב מוגן היטב בסעיפים אחרים גם במקרה של הפסקת ייצוג)
הסעיף נראה לנו מיותר ובעייתי, ומה אם חצי מאיתנו לא יהיו מרוצים? עורך הדין מתעקש שהוא רציונאלי כי עליו להגן על עצמו ואילו הנציגות מסרבת לעבוד עם עורכי דין אחרים.
האם הסעיף הגיוני ומקובל בהסכמי שכר טרחה של תמ"א 38?
הסכם שכר טרחה לעו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/17
שלום רב!
שרות משפטי הוא שריות אישי ועל כן אם רוב הבעלים רוצים להפסיק את ההתקשרות עימו זה נראה לי סביר. ההגנה שאותו עו"ד צריך היא לקבל שכר הולם בגין עבודתו עד שהופסקה. אם זה מוסדר אני לא רואה בעיה עם דרישתכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שרות משפטי הוא שריות אישי ועל כן אם רוב הבעלים רוצים להפסיק את ההתקשרות עימו זה נראה לי סביר. ההגנה שאותו עו"ד צריך היא לקבל שכר הולם בגין עבודתו עד שהופסקה. אם זה מוסדר אני לא רואה בעיה עם דרישתכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובת הודעה על תמא 38/1
שוכר
30/12/16
שלום, האם חלה חובה על משכיר ליידע את השוכר על אפשרות קיומו של פרויקט תמא 38/1 בבניין בו נמצאת הדירה? אם כן, האם הוא מחויב ליידע את השוכר ממועד קבלת ההחלטה על ידי בעלי הדירות, ממועד בקשת ההיתר או רק עם קבלתו?
תודה רבה
תודה רבה
חובת ידוע שוכר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/17
כל צד להסכם חייב להתנהג בתום לב במהלך קיום הסכם. ביצוע עבודות הבניה במהלך הפרויקט יגרום הפרעה לשוכר (רעש, לכלוך, אי נוחות וכו'). על כן ככל ותחילת ביצוע העבודות חופפת במידה מסוימת לתקופת השכירות (כולל תקופת אופציה אם יש לשוכר בהסכם השכירות) אז בודאי שיש לגלות לו ומוקדם ככל האפשר.
אם אין חפיפה אז אין זה ענינו של השוכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם אין חפיפה אז אין זה ענינו של השוכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
אלעד
29/12/16
במסגרת תמא 38 בבניין, ישנם 2 אפשרויות למעלית.
1. מעלית חיצונית אבל היא תעצור בחצי קומה
2. מעלית פנימית בתנאי שלוקחים לי חלק של 4*5 מהבית שכרגע יש שם מטבח , ונותנים לי את החלק בצורה אחרת .
אני מתנגד לסעיף 2.
כאשר שאר הדיירים בעד סעיף 2 .
אני מסכים לחתום על תמא בתנאי של מעלית חיצונית .
שאלתי האם ניתן לחייב אותי לחתום על התמא עם סעיף 2 ולהכריח אותי שיחתכו לי חלק מהבית ? או שאני יכול להתנגד .
1. מעלית חיצונית אבל היא תעצור בחצי קומה
2. מעלית פנימית בתנאי שלוקחים לי חלק של 4*5 מהבית שכרגע יש שם מטבח , ונותנים לי את החלק בצורה אחרת .
אני מתנגד לסעיף 2.
כאשר שאר הדיירים בעד סעיף 2 .
אני מסכים לחתום על תמא בתנאי של מעלית חיצונית .
שאלתי האם ניתן לחייב אותי לחתום על התמא עם סעיף 2 ולהכריח אותי שיחתכו לי חלק מהבית ? או שאני יכול להתנגד .
מעלית בתוך הדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/17
אלעד שלום!
לא ניתן לפגוע ברכושך הפרטי ללא הסכמתך. הרוב הנדרש בחוק החיזוק הוא רק לגבי שימוש ברכוש המשותף (זכויות בניה, גג ...) ולא לגבי רכוש פרטי. כך שלא ניתן לפעול לפי חלופה 2 ללא הסכמתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תהליך תמא 38/2 בין הדיירים
שלהבת
29/12/16
בבנין של הורי מתוכנן תמא 38/2.
נבחרו 3 נציגים מטעם הדיירים שסימנו קבלן ויזם אחד ולא הביאו לדיירים לפחות 2 - 3 קבלנים וייזמים בטענה שהם נבחרו והם היודעים מי נותן הכי הרבה. בינתיים הם מגיעים לכל אחד בנפרד מסמך בלעדיות לאותו קבלן וייזם. הורי מעונינים באסיפת דיירים אך יש להם תירוצים שלא לקיים אסיפת דיירים ומשכנעים כל דייר בנפרד. מה החוק אומר לגבי בחירת נציגי דייירים ובחינת קבלן וייזם האם הנציגים יכולים להחליט לדיירים במי לבחור וצריך לפעול לפי שיקול דעתם או שהם צריכים לבחור לפחות 2 /3 קבלנים ייזמים ולהביא את ההצעות לידיעת הדיירים באסיפה. מה אומר החוק וההליך המסודר לתמא 38/2. בתודה שלהבת
נבחרו 3 נציגים מטעם הדיירים שסימנו קבלן ויזם אחד ולא הביאו לדיירים לפחות 2 - 3 קבלנים וייזמים בטענה שהם נבחרו והם היודעים מי נותן הכי הרבה. בינתיים הם מגיעים לכל אחד בנפרד מסמך בלעדיות לאותו קבלן וייזם. הורי מעונינים באסיפת דיירים אך יש להם תירוצים שלא לקיים אסיפת דיירים ומשכנעים כל דייר בנפרד. מה החוק אומר לגבי בחירת נציגי דייירים ובחינת קבלן וייזם האם הנציגים יכולים להחליט לדיירים במי לבחור וצריך לפעול לפי שיקול דעתם או שהם צריכים לבחור לפחות 2 /3 קבלנים ייזמים ולהביא את ההצעות לידיעת הדיירים באסיפה. מה אומר החוק וההליך המסודר לתמא 38/2. בתודה שלהבת
בחירת נציגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/12/16
ערב טוב שלהבת
אין בחוק כל התיחסות להליך בחירת הנציגות וכן כמה הצעות צריך להביא בפני הדיירים.
בסופו של דבר צריך לקבל החלטה ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. כך שאם יהיו מספיק בעלי דירות שיגידו שהם לא מוכנים להחליט על סמך הצעה אחת - כך יהיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין בחוק כל התיחסות להליך בחירת הנציגות וכן כמה הצעות צריך להביא בפני הדיירים.
בסופו של דבר צריך לקבל החלטה ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. כך שאם יהיו מספיק בעלי דירות שיגידו שהם לא מוכנים להחליט על סמך הצעה אחת - כך יהיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף הסכם עם יזם
ירוחם
29/12/16
שלום
בבנין שלנו שישה דיירים. חמישה מתוך השישה חתמו על הסכם על הסכם להריסת הבניין וקבלת דירה חדשה בתמורה. זמן ההתקשרות הוגבל לתשעה חודשים והוא עומד להסתיים בקרוב.
יש לציין כי החתימה בוצעה מול כל דייר בנפרד ולא מול נציגות הבניין. יש גם
הבדלים שונים בין ההסכמים אך בכולם צויין שתוקף ההסכם הינו תשעה חודשים
מיום החתימה.
כעת טוען היזם שכיוון שדייר אחד לא חתם, הגבלת תוקף הזמן לא קיימת. כלומר הדיירים שחתמו ממשיכים להיות מחוייבים גם לאחר תשעה חודשים. האם יתכן שהוא צודק?
אודה מאוד לתשובה
בבנין שלנו שישה דיירים. חמישה מתוך השישה חתמו על הסכם על הסכם להריסת הבניין וקבלת דירה חדשה בתמורה. זמן ההתקשרות הוגבל לתשעה חודשים והוא עומד להסתיים בקרוב.
יש לציין כי החתימה בוצעה מול כל דייר בנפרד ולא מול נציגות הבניין. יש גם
הבדלים שונים בין ההסכמים אך בכולם צויין שתוקף ההסכם הינו תשעה חודשים
מיום החתימה.
כעת טוען היזם שכיוון שדייר אחד לא חתם, הגבלת תוקף הזמן לא קיימת. כלומר הדיירים שחתמו ממשיכים להיות מחוייבים גם לאחר תשעה חודשים. האם יתכן שהוא צודק?
אודה מאוד לתשובה
הבהרה למה שכתבתי
ירוחם
29/12/16
שוב שלום. רוצה להבהיר מעט לגבי הכתוב בשאלה. ההסכם נחתם מול יזם ועליו האחריות להביא הצעה קונקרטית לדירות חלופיות לאחר שיבדוק את הזכויות בעירייה. כלומר מדובר בטרום הסכם סופי.
תוקף הסכם עם יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/12/16
ירוחם שלום
ממה שכתבת אני מבין כי לא מדובר על הסכם סופי אלא על מסמך קצר, לפיו התחייבתם שלא להתקשר עם יזם אחר בפרק זמן של 9 חודשים.
זו הסיבה שאני תמיד ממליץ לא לחתום על מסמכים כאלו ולכן גם חשוב להיות מלווים על ידי עו"ד כבר מהתחלה.
לשאלתך-
קודם כל חשוב לקרא על מה חתמתם ואם יש הבדל בנוסחים - לגבי כל אחד לקרוא את הנוסח עליו חתם.
בהרבה מקרים היזמים מנסחים את המסמך באופן מתחכם כך שמחד הם אומרים לכם כי ההגבלה חלה נניח 9 חודשים ומנגד- לעיתים הניסוח מתחכם בשאלה ממתי מתחילים לספור את תשעה החודשים.
בנוסף חשוב לדעת מה קרה במהלך זמן זה. האם היה בינכם המשך משא ומתן, מה נעשה על ידו וכו'.
ממליץ כי תתיעצו עם עו"ד עם המסמכים הרלבנטים. דעתי היא כי לא ניתן להגביל את חופש ההתקשרות שלכם לזמן בלתי מוגבל או ארוך באופן בלתי סביר. זה מחייב כנראה מאבק מול היזם וזו עוד סיבה שתפנו לעו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ממה שכתבת אני מבין כי לא מדובר על הסכם סופי אלא על מסמך קצר, לפיו התחייבתם שלא להתקשר עם יזם אחר בפרק זמן של 9 חודשים.
זו הסיבה שאני תמיד ממליץ לא לחתום על מסמכים כאלו ולכן גם חשוב להיות מלווים על ידי עו"ד כבר מהתחלה.
לשאלתך-
קודם כל חשוב לקרא על מה חתמתם ואם יש הבדל בנוסחים - לגבי כל אחד לקרוא את הנוסח עליו חתם.
בהרבה מקרים היזמים מנסחים את המסמך באופן מתחכם כך שמחד הם אומרים לכם כי ההגבלה חלה נניח 9 חודשים ומנגד- לעיתים הניסוח מתחכם בשאלה ממתי מתחילים לספור את תשעה החודשים.
בנוסף חשוב לדעת מה קרה במהלך זמן זה. האם היה בינכם המשך משא ומתן, מה נעשה על ידו וכו'.
ממליץ כי תתיעצו עם עו"ד עם המסמכים הרלבנטים. דעתי היא כי לא ניתן להגביל את חופש ההתקשרות שלכם לזמן בלתי מוגבל או ארוך באופן בלתי סביר. זה מחייב כנראה מאבק מול היזם וזו עוד סיבה שתפנו לעו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושת דירה שנמצאת בתהליך תמ"א 38
ר
29/12/16
שלום,
משפחתי קיבלה בירושה דירה בבניין שנמצא בתהליך תמ"א 38 מתקדם. האם אנו מחוייבים מתוקף החוק לכל ההתחייבויות וההסכמים שלקחו על עצמם המורישים?
תודה.
משפחתי קיבלה בירושה דירה בבניין שנמצא בתהליך תמ"א 38 מתקדם. האם אנו מחוייבים מתוקף החוק לכל ההתחייבויות וההסכמים שלקחו על עצמם המורישים?
תודה.
מחויבות יורשים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/12/16
שלום רב
המנוח הוריש לכם גם את זכויותיו וגם את התחייבויותיו על פי ההסכם.
על כן אני לא חושב שאתם יכולים להתנער מההסכם עליו חתם בנסיבות אלו
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
המנוח הוריש לכם גם את זכויותיו וגם את התחייבויותיו על פי ההסכם.
על כן אני לא חושב שאתם יכולים להתנער מההסכם עליו חתם בנסיבות אלו
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישות מדיירים בקומה ראשונה
אור
28/12/16
שלום,
מתגבש הסכם תמא 38 אצלנו בבניין.
במסגרת ההסכם יקבל כל דייר מרפסת + ממ״ד, והקבלן יקבל לרשות הדירות החדשות מקומות חנייה (חלק משותף של הבניין) וכתוצאה מכך יוכפלו מספר המכוניות החונות בבניין משני צדדיו.
בתור דייר אשר גר בקומה ראשונה, האם לגיטימי לדרוש חלונות כפולים נגד רעש המכוניות/אזעקות?
כמו כן, האם לגיטימי לדרוש מהקבלן שיתקין לדיירי קומה ראשונה תריס אלומיניום חשמלי כאמצעי הגנה מפני פריצה לבית? (יהיה מאוד קל לטפס למרפסות בקומה ראשונה)
תודה
מתגבש הסכם תמא 38 אצלנו בבניין.
במסגרת ההסכם יקבל כל דייר מרפסת + ממ״ד, והקבלן יקבל לרשות הדירות החדשות מקומות חנייה (חלק משותף של הבניין) וכתוצאה מכך יוכפלו מספר המכוניות החונות בבניין משני צדדיו.
בתור דייר אשר גר בקומה ראשונה, האם לגיטימי לדרוש חלונות כפולים נגד רעש המכוניות/אזעקות?
כמו כן, האם לגיטימי לדרוש מהקבלן שיתקין לדיירי קומה ראשונה תריס אלומיניום חשמלי כאמצעי הגנה מפני פריצה לבית? (יהיה מאוד קל לטפס למרפסות בקומה ראשונה)
תודה
דיירים בקומה ראשונה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/12/16
שלום אור
לא הביישן למד...
תעלה את הדרישות ואני בטוח שהיזם לא יבהל מהם. לפחות לגבי הצד הגובל בחניה אני חושב שהוא יבוא לקראתכם במיוחד אם הוא יחשוב שזה מה שעומד בינכם ובין חתימה על ההסכם.
יש לבדוק עוד במה כרוך הדרישות שלכם. האם יהיה צורך להחליף בכלל את החלון או לא וכמה זה עולה.
לכן כמו שאמרתי - תתחיל מזה שתעלו את הדרישה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא הביישן למד...
תעלה את הדרישות ואני בטוח שהיזם לא יבהל מהם. לפחות לגבי הצד הגובל בחניה אני חושב שהוא יבוא לקראתכם במיוחד אם הוא יחשוב שזה מה שעומד בינכם ובין חתימה על ההסכם.
יש לבדוק עוד במה כרוך הדרישות שלכם. האם יהיה צורך להחליף בכלל את החלון או לא וכמה זה עולה.
לכן כמו שאמרתי - תתחיל מזה שתעלו את הדרישה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה נגדנו
נחמה
27/12/16
שלום ,
אנחנו שני דיירים מבוגרים. כל בעלי הדירות בבניין (תשעה) חוץ מאיתנו חתמו על חוזה עם קבלן לעשות תמ"א. היזם רוצה לבנות עוד קומות על הגג ולתת לכל דירה עוד ממ"ד ומרפסת.
לא הסכמנו לחתום כי אנחנו לא רוצים בגילנו להיכנס להרפתקאה עם יזם שיכול לברוח באמצע.
עורך הדין של הדיירים כתב לנו מכתב שאם לא נחתום ואם נתנגד בעירייה - אז הוא עומד לתבוע אותנו על הנזק הכספי שייגרם לכל שאר הדיירים בכך שהתוכנית לא תצא לפועל .
אנחנו חוששים. כנראה שמדובר בתביעה של יותר ממליון שקל ואין לנו כמובן מהיכן לשלם. האם לחתום על ההסכם?
האם באמת אפשר לתבוע אותנו בכל כך הרבה כסף?
אנחנו מרגישים כאילו ממש סוחטים אותנו.
תודה לך מראש
נחמה
אנחנו שני דיירים מבוגרים. כל בעלי הדירות בבניין (תשעה) חוץ מאיתנו חתמו על חוזה עם קבלן לעשות תמ"א. היזם רוצה לבנות עוד קומות על הגג ולתת לכל דירה עוד ממ"ד ומרפסת.
לא הסכמנו לחתום כי אנחנו לא רוצים בגילנו להיכנס להרפתקאה עם יזם שיכול לברוח באמצע.
עורך הדין של הדיירים כתב לנו מכתב שאם לא נחתום ואם נתנגד בעירייה - אז הוא עומד לתבוע אותנו על הנזק הכספי שייגרם לכל שאר הדיירים בכך שהתוכנית לא תצא לפועל .
אנחנו חוששים. כנראה שמדובר בתביעה של יותר ממליון שקל ואין לנו כמובן מהיכן לשלם. האם לחתום על ההסכם?
האם באמת אפשר לתבוע אותנו בכל כך הרבה כסף?
אנחנו מרגישים כאילו ממש סוחטים אותנו.
תודה לך מראש
נחמה
תביעה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/12/16
נחמה שלום רב!
החוק קובע כי בהתקיים רוב מסוים ניתן לחייב את כל יתר בעלי הדירות לחתום על הסכם התמ"א. לא צפויה לכם להערכתי סנקציה כספית אלא פשוט ימנו את עו"ד היזם כנראה שיחתום במקומכם אם אתם לא תחתמו.
לפי מה שתארת יש רוב של 9 מתוך 10 בעלי דירות התומכים בהסכם. עם כל ההבנה לגילכם וכו' - זו דעת הרוב ובהתאם לחוק ואם אין לכם נימוקים מיוחדים- יש לקבלה.
אני מניח שכל יתר הבעלים סבורים כי ההסכם מטיב איתם וכי זה יהיה המצב גם לגביכם. כך שאני מציע שתבדקו שוב את ההסכם ותראו אם מעבר לחששות יש בו משהוא שמפריע לכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
החוק קובע כי בהתקיים רוב מסוים ניתן לחייב את כל יתר בעלי הדירות לחתום על הסכם התמ"א. לא צפויה לכם להערכתי סנקציה כספית אלא פשוט ימנו את עו"ד היזם כנראה שיחתום במקומכם אם אתם לא תחתמו.
לפי מה שתארת יש רוב של 9 מתוך 10 בעלי דירות התומכים בהסכם. עם כל ההבנה לגילכם וכו' - זו דעת הרוב ובהתאם לחוק ואם אין לכם נימוקים מיוחדים- יש לקבלה.
אני מניח שכל יתר הבעלים סבורים כי ההסכם מטיב איתם וכי זה יהיה המצב גם לגביכם. כך שאני מציע שתבדקו שוב את ההסכם ותראו אם מעבר לחששות יש בו משהוא שמפריע לכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
