פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמ"א 38
אלכס
08/12/16
שלום לכולם קנינו דירה בפרויקט של תמ"א 38 אחרי עיכוב של שלוש שנים מהיזם וכמובן מיקדמה של 7% הוא מודיע לנו ולשאר הזוגות שהקבן שבונה בפועל מבקש להיפגש איתנו אחרי פגישה כזו בנוחכות היזם הקבלן ואורך דינו של הקבלן נאמר לנו שהקבלן דורש לקבל 40%מערך הבית בסיום השלד וליפני קבלת המשכנתא אחרת לא יבוצע רישום של הדירה שאלתי היא כזות מה שהוא דורש זה חוקי ואים לא מה אני יכול לאסות בנידון
קנית דירה מיזם תמא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
אלכס שלום
בעיקרון מה שהוא אמר זה תשלום לפי התקנות המאפשרות השלמה לארבעים אחוז תשלום בגמר שלד.
אבל קודם כל צריך לבדוק את ההסכם עליו חתמת ולראות מה כתוב שם לגבי תנאי התשלום. התנאים החתומים לא יכולים בכל מקרה להיות גרועים ממה שכתוב בחוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון מה שהוא אמר זה תשלום לפי התקנות המאפשרות השלמה לארבעים אחוז תשלום בגמר שלד.
אבל קודם כל צריך לבדוק את ההסכם עליו חתמת ולראות מה כתוב שם לגבי תנאי התשלום. התנאים החתומים לא יכולים בכל מקרה להיות גרועים ממה שכתוב בחוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בנייה שלא נוצלו
ליאת צור
07/12/16
שלום רב,
בבניין שלנו 5 דיירים שמעוניינים לצאת לתמ״א 38/2 (פינוי בינוי).
הוסכם שכל דירה תקבל 25 מטרים בנוסף לשטח הקיים בדירה.
בהסכם דיירים היסטורי שנחתם הוסכם כי ל-3 הדירות העליונות תהיה זכות לבנות על הגג, ושתי הדירות התחתונות יורשו להשתמש בחצרות הבניין.
דירה אחת ניצלה את הזכות ובנתה על הגג שלה. כעת טוענות שתי הדירות שלא ניצלו את זכות הבנייה שמגיע להן ״משהו״ (מטרים נוספים) כפיצוי.
האם הן צודקות? איך מחשבים זכויות כאלה? והאם יגיע גם פיצוי לשתי הדירות שמשתמשות בגינה?
תודה רבה
בבניין שלנו 5 דיירים שמעוניינים לצאת לתמ״א 38/2 (פינוי בינוי).
הוסכם שכל דירה תקבל 25 מטרים בנוסף לשטח הקיים בדירה.
בהסכם דיירים היסטורי שנחתם הוסכם כי ל-3 הדירות העליונות תהיה זכות לבנות על הגג, ושתי הדירות התחתונות יורשו להשתמש בחצרות הבניין.
דירה אחת ניצלה את הזכות ובנתה על הגג שלה. כעת טוענות שתי הדירות שלא ניצלו את זכות הבנייה שמגיע להן ״משהו״ (מטרים נוספים) כפיצוי.
האם הן צודקות? איך מחשבים זכויות כאלה? והאם יגיע גם פיצוי לשתי הדירות שמשתמשות בגינה?
תודה רבה
זכויות בניה שלא נוצלו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
ליאת שלום
אני מבין שהיתה הסכמה לפני שנים כי 3 הדירות בקומה הראשונה ירחיבו את דירתם והדירות בקומת הקרקע יקבלו את הגינה וכי רק דירה אחת בקומה הראשונה מימשה את ההרחבה.
אני מניח עוד, למרות שלא רשום, כי ההסדר נעשה לפני שנים רבות לפני שהחלה תמ"א 38.
הטענה של הדירות שלא הרחיבו אינה מופרכת לדעתי. יש תוכניות בנין עיר המאפשרות הרחבת דירות. העובדה שדירה את מימשה את זכותה אינה שוללת את זכויות הדירות האחרות להרחיב.
למשל- שכונת רמת אביב בתל אביב. אפשרו הרחבת הדירות. חלק עשו וחלק לא. עדין יש להם זכות לעשות כן.
תיקון 3א לתמא 38 מסבך את העסק מאחר והוא קובע כי מסתכלים על הדירה הבנויה כמו שהיא ולא על מכלול הזכויות.
כך שיש לבדוק האם מעבר לתוספת השטח מכוח תמא 38 יש אפשרות לבנות עוד בדירות הללו ואם כן - האם יש צורך לשלם היטל השבחה. במקרה שאפשר - אין סיבה שאותן דירות יקבלו בחינם מה שדירה אחת שילמה על כך בכסף.
בקיצור- לא פשוט אבל קודם צריך לברר את הנתונים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה עודפת בתמ38/2
מ
06/12/16
שלום,
האם מותר עפ"י חוק, לתת לאחד הדיירים בפרויקט תמ"א 38/2 תמורה עודפת (משמעותית), ללא שהייתה על כך הודעה והסכמה מראש של שאר הדיירים?
האם מותר עפ"י חוק, לתת לאחד הדיירים בפרויקט תמ"א 38/2 תמורה עודפת (משמעותית), ללא שהייתה על כך הודעה והסכמה מראש של שאר הדיירים?
תמורה עודפת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
בסופו של דבר זה ענין של הסכמה. אם מופיע בהסכם שאחד מבעלי הדירות מקבל תמורה גבוהה מחלקו וכולם מסכימים לכך אני לא רואה בזה בעיה.
יתכן גם ללא הסכמה שלכולם - אם יש סיבה הגיונית לתמורה עודפת זאת. למשל- בעל דירת גג המוותר גם על מרפסת הגג. או מי שיש לו חניה צמודה לעומת אחרים שאין להם.
כך שיש לבדוק את כל העובדות כדי לתת תשובה בדוקה יותר. אבל נראה כי נקודת המוצא היא כי ללא סיבה ממשית אין מקום לתת תמורה עודפת למי מהדיירים ללא הסכמה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יתכן גם ללא הסכמה שלכולם - אם יש סיבה הגיונית לתמורה עודפת זאת. למשל- בעל דירת גג המוותר גם על מרפסת הגג. או מי שיש לו חניה צמודה לעומת אחרים שאין להם.
כך שיש לבדוק את כל העובדות כדי לתת תשובה בדוקה יותר. אבל נראה כי נקודת המוצא היא כי ללא סיבה ממשית אין מקום לתת תמורה עודפת למי מהדיירים ללא הסכמה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך למתווך עבור בניין אשר יש לו בו דירה
אריק
06/12/16
שלום רב,
1. במידה ולמתווך מורשה יש דירה בבניין והדירה הזו היא בבעלותו - האם מותר לו לחתום על הסכם שכר טרחה סודי עם יזם לביצוע תמ"א 38 באותו הבניין או שיש פה ניגוד אינטרסים? במידה ואסור לו, אז באיזו עבירה מדובר (פלילית?)?
2. במידה ולמתווך מורשה יש דירה בבניין א' והוא חותם על הסכם שכר טרחה סודי עם יזם לשם הריסת בניין א' וגם הריסת בניין ב' הסמוך (לצורך בניית בניין אחד חדש במקומם במסגרת תמ"א 38/2) - האם העניין מותר כאשר הסכם שכר הטרחה הסודי נחתם עבור בניין ב' (כלומר עבור הבניין אשר אין בו למתווך דירה)?
1. במידה ולמתווך מורשה יש דירה בבניין והדירה הזו היא בבעלותו - האם מותר לו לחתום על הסכם שכר טרחה סודי עם יזם לביצוע תמ"א 38 באותו הבניין או שיש פה ניגוד אינטרסים? במידה ואסור לו, אז באיזו עבירה מדובר (פלילית?)?
2. במידה ולמתווך מורשה יש דירה בבניין א' והוא חותם על הסכם שכר טרחה סודי עם יזם לשם הריסת בניין א' וגם הריסת בניין ב' הסמוך (לצורך בניית בניין אחד חדש במקומם במסגרת תמ"א 38/2) - האם העניין מותר כאשר הסכם שכר הטרחה הסודי נחתם עבור בניין ב' (כלומר עבור הבניין אשר אין בו למתווך דירה)?
דמי תיווך למתווך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
אריק שלום!
1. אין בכך עבירה פלילית. מאחר והוא פעל כאן כבעל דירה ולא כמתווך אז גם לא ניתן לדעתי להחיל עליו את הוראות חוק המתווכים.
אין כאן בהכרח "ניגוד אינטסים" אבל בהחלט יש כאן מו"מ בחוסר תום לב בעובדה שלא מגלים הכל ואין שקיפות מול יר בעלי הדירות.
מציע כי לפני חתימה תוודאו שבהסכם יש סעיף "שקיפות" לפיו אין הסכמי צדדים עם מי מבעלי הדירות. אני סבור כי אם תגיעו לתביעה אצל המפקחת היא תאלץ את היזם לחשוף את כל ההסכמים.
2. אותה תשובה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. אין בכך עבירה פלילית. מאחר והוא פעל כאן כבעל דירה ולא כמתווך אז גם לא ניתן לדעתי להחיל עליו את הוראות חוק המתווכים.
אין כאן בהכרח "ניגוד אינטסים" אבל בהחלט יש כאן מו"מ בחוסר תום לב בעובדה שלא מגלים הכל ואין שקיפות מול יר בעלי הדירות.
מציע כי לפני חתימה תוודאו שבהסכם יש סעיף "שקיפות" לפיו אין הסכמי צדדים עם מי מבעלי הדירות. אני סבור כי אם תגיעו לתביעה אצל המפקחת היא תאלץ את היזם לחשוף את כל ההסכמים.
2. אותה תשובה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמאי לפינוי בינוי
שרון
06/12/16
שמאי
לפינוי בינוי, האם חייב לבדיקת זכאות מה מגיע לכל דייר? האם העו"ד והיזם היו צריכים
לדאוג לזאת למען צדק ושוויון? אשמח לקבל תשובה גם במייל
לפינוי בינוי, האם חייב לבדיקת זכאות מה מגיע לכל דייר? האם העו"ד והיזם היו צריכים
לדאוג לזאת למען צדק ושוויון? אשמח לקבל תשובה גם במייל
שמאי לפינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
היי שרון
אני מבין שאת מדברת על פרויקט פינוי בנוי ולא על תמ"א 38 של הריסה ובניה.
השמאי על פי החוק צריך לבדוק סבירות העיסקה המוצעת לרבות הרווח הסביר ליזם. כדי לחשב זאת הוא צריך לדעת מה מוצע לכל דייר. אבל הוא לא מנהל את המו"מ מול היזם.
אני מבין מהשאלה שלך שאת סבורה לגביך שנהגו בצורה לא הוגנת/חוקית. אני מציע שפשוט תרחיבי עם העובדות על מנת שאוכל לתת תשובה יותר מדויקת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאת מדברת על פרויקט פינוי בנוי ולא על תמ"א 38 של הריסה ובניה.
השמאי על פי החוק צריך לבדוק סבירות העיסקה המוצעת לרבות הרווח הסביר ליזם. כדי לחשב זאת הוא צריך לדעת מה מוצע לכל דייר. אבל הוא לא מנהל את המו"מ מול היזם.
אני מבין מהשאלה שלך שאת סבורה לגביך שנהגו בצורה לא הוגנת/חוקית. אני מציע שפשוט תרחיבי עם העובדות על מנת שאוכל לתת תשובה יותר מדויקת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בתמא פינוי -בינוי ניתן לקבל מחסן תמורת מחסן
נתן אדיר
04/12/16
יש בבעלותי מחסן בגבעתיים בשטח 53 מ"ר. בנוסף יש בבניין 3 חנויות ו-20 דירות. היזם והעורך דין רוצים לתת לי במקום המחסן, חנות קטנה, צדדית וצמודה לפח הזבל של הבניין בטענה שוועדת העירייה לא תאשר נכס מחסן בבניין שעתיד להיבנות. האם טענתם נכונה?
המחסן רשום בטאבו ומשלם ארנונה לעירייה כנכס מסחרי
נתן אדיר
04/12/16
המחסן רשום בטאבו ומשלם ארנונה לעירייה כנכס מסחרי
תשלום מיסים על תוספת מעל 25 מטר מרובע
ישי
04/12/16
אנחנו במשא ומתן עם יזם אשר מעוניין לעשות פרוייקט תמ"א מבוסס הריסה ובניה על בסיס עסקת קומבינציה. לפי החישוב, נהיה זכאית לעוד כ 15 מטר מעבר ל25 מטר שפטור ממס.
אשמח לדעת כמה מיסים אצטרך לשלם על כל מ"ר מעבר לתוספת של ה25 מטר.
תודה
אשמח לדעת כמה מיסים אצטרך לשלם על כל מ"ר מעבר לתוספת של ה25 מטר.
תודה
תשובה
מירית רבינוביץ
05/12/16
שלום ישי
זו שאלה מיסוית שנכון להפנותה ליועץ מס.
תוכלו לנסות לבקש מהיזם כי יבחן שאלה זו מול יועץ המס שלו עבורכם. או לפנות כל הדיירים יועץ מס מטעמכם, על חשבונכם. יש הרבה משרדי עו"ד המתמחים בכך.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
בחירה נכונה של היזם
עמוס
03/12/16
שלום רב בבניין שלי יש 16 דיירים,אנחנו במשא ומתן מתקדם עם יזם,שביצע עד היום פרויקט אחד עד סופו וגם שם שמענו שהיו לא מעט קשיים,ויש לו עוד מספר מצומצם של פרויקטים בבקשה להיתר.
רציתי לדעת איך אני יודע שהיזם שבחרתי הוא הבחירה הנכונה?
כולם בשלב הזה נחמדים ואומרים שהכל יהיה בסדר,אבל שיגיע הבלגן והקשיים נפגוש את הפרצוף האמיתי שלהם.
ברור שהכל צריך להיות כתוב בחוזה אבל בכל זאת אנחנו לא בשוויץ ויודעים עם מי יש לנו עסק.
אנחנו כעט חוששים מהיזם וחושבים לחפש יזם אחר,איזה קריטריונים היזם צריך להציג לנו הדיירים בשביל שניהיה רגועים.
רציתי לדעת איך אני יודע שהיזם שבחרתי הוא הבחירה הנכונה?
כולם בשלב הזה נחמדים ואומרים שהכל יהיה בסדר,אבל שיגיע הבלגן והקשיים נפגוש את הפרצוף האמיתי שלהם.
ברור שהכל צריך להיות כתוב בחוזה אבל בכל זאת אנחנו לא בשוויץ ויודעים עם מי יש לנו עסק.
אנחנו כעט חוששים מהיזם וחושבים לחפש יזם אחר,איזה קריטריונים היזם צריך להציג לנו הדיירים בשביל שניהיה רגועים.
בחירת יזם לביצוע פרויקט תמ"א
מירית רבינוביץ
05/12/16
שלום עמוס,
אכן בחירת יזם מאד חשובה, ולמעשה גם אם הסכם התמ"א שלכם יהיה הסכם מצוין ויהיו בו את כל ההגנות הנדרשות עבורכם, הרי בסופו של דבר יכולותיו של היזם להשלים את הפרויקט ובצורה טובה הן החשובות ביותר.
אני מציעה כי תגייסו כבר כעת עו"ד מטעמכם, בעל ניסיון בתחום, אשר ודאי יוכל לבחון את הצעת היזם, את יכולתו הכלכלית ואת שמו.
בנוסף, יוכל עוה"ד להפנות אתכם ליזמים אחרים שהוא מכיר מפרויקטים אחרים בהם ייצג, ובאמצעות מכרז בין מספר יזמים להובילכם לבחירת היזם הראוי ביותר בעל עבר מוכח אשר יתן לכם את ההצעה הטובה ביותר.
בדיקת פרויקטים שהיזם ביצע בעבר, לרבות שיחה עם בעלי דירות היא חשובה ויכולה לשפוך אור (לחיוב או לשלילה) על היזם עמו אתם בהליכי מו"מ.
שיהיה לכם בהצלחה.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
תוספת 13 מ"ר כתמריץ בתיקון 3/א לתמ"א מה-1/11/2016
אביחי
01/12/16
התיקון לחוק מקנה תמריף לדייר : תוספת 13 מ"ר לשטח העיקרי שתיכלול ממ"ד . אבל לצערי לא היזם וגם לא עו"ד הדיירים עומד לזכותו של הדייר . האים לפחות המפקחת מודעת לתיקון זה וכיצד כבוד המפקחת תשפוט בעניין זה.
ועל מי מוטלת חובת ההוכחה בעניין זה : כלומר שהתמורה של הדייר לא מהווה תוספת של 13 מ"ר מעבר לשטח הדירה הקיימת.
הרי החוק למחייב את היזם במדידה מדוייקת ועדכנית לפני ההריסה !!!
אז נותר לדייר שכופים עליו הריסת דירתו ללכת להוציא כספים על מדידות ותוכניות לאשר זאת בישיבת המפקחת ?.
בברכה,
תיקון זה תמצאו גוגל : "החלטות המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ישיבה # 600 "
http://www.tdb-law.com/docs/%D7%AA%D7%9E%D7%90_38_%D7%AA%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%9F_3%D7%90_%D7%A0%D7%95%D7%A1%D7%97_%D7%A1%D7%95%D7%A4%D7%99.pdf
ועל מי מוטלת חובת ההוכחה בעניין זה : כלומר שהתמורה של הדייר לא מהווה תוספת של 13 מ"ר מעבר לשטח הדירה הקיימת.
הרי החוק למחייב את היזם במדידה מדוייקת ועדכנית לפני ההריסה !!!
אז נותר לדייר שכופים עליו הריסת דירתו ללכת להוציא כספים על מדידות ותוכניות לאשר זאת בישיבת המפקחת ?.
בברכה,
תיקון זה תמצאו גוגל : "החלטות המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ישיבה # 600 "
http://www.tdb-law.com/docs/%D7%AA%D7%9E%D7%90_38_%D7%AA%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%9F_3%D7%90_%D7%A0%D7%95%D7%A1%D7%97_%D7%A1%D7%95%D7%A4%D7%99.pdf
תוספת 13 מ"ר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/12/16
היי אביחי
לא הבנתי את השאלה. בכל מקרה יש לך טעות קטנה. התמ"א מאפשרת הגדלה של 25 מ"ר. 13 מ"ר בשטח עיקרי ועוד 12 מ"ר שטח ממ"ד.
שים לב שיש מגבלות של קווי בנין בבניה כך שיתכן ובפועל תוספת השטח תהיה קטנה יותר.
אין בעיה למדוד את הדירות הקיימות. רק שבסופו של דבר עדין יש הגבלה של קווי בנין וכמה ניתן לבנות קומה טיפוסית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא הבנתי את השאלה. בכל מקרה יש לך טעות קטנה. התמ"א מאפשרת הגדלה של 25 מ"ר. 13 מ"ר בשטח עיקרי ועוד 12 מ"ר שטח ממ"ד.
שים לב שיש מגבלות של קווי בנין בבניה כך שיתכן ובפועל תוספת השטח תהיה קטנה יותר.
אין בעיה למדוד את הדירות הקיימות. רק שבסופו של דבר עדין יש הגבלה של קווי בנין וכמה ניתן לבנות קומה טיפוסית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התיקון הרביעי ל תמ"38
רפאל
30/11/16
ברצוני לברר מתי צפוי
להכנס לתוקף תיקון 4 של תמ"א 38 -
אשר אושר בתחילת 2015 במועצה לתכנון ובניה ?
למי ניתן לפנות בשאלה
רשמית? האם לשר הפנים?או לשר האוצר ? האם ניתן לשאול זאת
מתוקף חוק חופש המידע ?
ברצועי לדעת האם להתחיל
להערך לנושא כבר היום ?
בברכה,
רפאל
להכנס לתוקף תיקון 4 של תמ"א 38 -
אשר אושר בתחילת 2015 במועצה לתכנון ובניה ?
למי ניתן לפנות בשאלה
רשמית? האם לשר הפנים?או לשר האוצר ? האם ניתן לשאול זאת
מתוקף חוק חופש המידע ?
ברצועי לדעת האם להתחיל
להערך לנושא כבר היום ?
בברכה,
רפאל
תיקון 4 לתמ"א 38
יגאל סמית
02/12/16
שלום ידידי,
ממליץ לך לקרוא אודות תיקון 4 במאמר להלן
גם אני לא הצלחתי להבין לגבי המועדים , יש המון עירפול סביב הסוגיה
http://www.afikim38.com/%D7%AA%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%9F-4-%D7%9C%D7%AA%D7%9E%D7%90-38/
ממליץ לך לקרוא אודות תיקון 4 במאמר להלן
גם אני לא הצלחתי להבין לגבי המועדים , יש המון עירפול סביב הסוגיה
http://www.afikim38.com/%D7%AA%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%9F-4-%D7%9C%D7%AA%D7%9E%D7%90-38/
תיקון 4 לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/12/16
שלום רפאל
על התיקון הרביעי מדברים כבר זמן רב. בנתייים נדחף לו תיקון 3א לתמא 38 ותפס כותרות וגרם לדחיה בדיון בתיקון הרביעי.
את נוסח התיקון תוכל לראות באתר של משרד הפנים או בכל חיפוש בגוגל. אתה יכול לפנות בשאלה רשמית אבל כנראה שגם תקבל תשובה רישמית.
האם להערך לכך? - שאלה קשה כי כמו שראינו יכולים להיות שינויים רבים בין טיוטת התיקון למה שהתקבל בפועל. הימור מסוים. אם יש לך עיסקה על הפרק שתהיה פנטסטית אם יקבל התיקון הרביעי הייתי הולך על זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
על התיקון הרביעי מדברים כבר זמן רב. בנתייים נדחף לו תיקון 3א לתמא 38 ותפס כותרות וגרם לדחיה בדיון בתיקון הרביעי.
את נוסח התיקון תוכל לראות באתר של משרד הפנים או בכל חיפוש בגוגל. אתה יכול לפנות בשאלה רשמית אבל כנראה שגם תקבל תשובה רישמית.
האם להערך לכך? - שאלה קשה כי כמו שראינו יכולים להיות שינויים רבים בין טיוטת התיקון למה שהתקבל בפועל. הימור מסוים. אם יש לך עיסקה על הפרק שתהיה פנטסטית אם יקבל התיקון הרביעי הייתי הולך על זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תוכנית הרובעים נכנסה לתוקף?
שמואל
30/11/16
האם אפשר כבר להגיש תוכניות שלוקחות בחשבון את תוכנית הרובעים?
תוכנית הרובעים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/12/16
שמואל שלום
תוכנית הרובעים עדין לא בתוקף. היא עברה כבר את כל של בי הערעור וכרגע מתקנים את נוסח התוכניות בהתאם להחלטות שהתקבלו.
אפשר וצריך להגיש לעירית תל אביב בקשה להיתר הלוקחת בחשבון את הוראות תוכנית הרובעים למרות שטרם התקבלה. תהליך הוצאת ההיתר הוא ארוך ובתקווה כי עד להשלמתו גם ינתן תוקף לתוכניות. וגם אם לא יש פתרונות משפטיים לקבלת ההיתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תוכנית הרובעים עדין לא בתוקף. היא עברה כבר את כל של בי הערעור וכרגע מתקנים את נוסח התוכניות בהתאם להחלטות שהתקבלו.
אפשר וצריך להגיש לעירית תל אביב בקשה להיתר הלוקחת בחשבון את הוראות תוכנית הרובעים למרות שטרם התקבלה. תהליך הוצאת ההיתר הוא ארוך ובתקווה כי עד להשלמתו גם ינתן תוקף לתוכניות. וגם אם לא יש פתרונות משפטיים לקבלת ההיתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזיבה מתמא 38
דוד
28/11/16
שלום
נכנסו מראש לדירה המיועדת לתמא ולא העלינו בדעתנו למה אנחנו נכנסים. ברצוננו לעזוב אך לא הסכימו בטענה שחתמנו על תמא38
רצינו לדעת האם היו חייבים לפרט לנו בחוזה במה מדובר.לא ידענו שינתקו את הגז ושבשלב מסויים ייכנסו לנו לבית לכל מיני עבודות.
ובנוסף האם ישנה דרך כלשהי שלפיה נוכל לעזוב.
והאם ניתן בבקשה לרשום מה הסטנדרט שעושים בתמא? תודה ושבוע טוב
נכנסו מראש לדירה המיועדת לתמא ולא העלינו בדעתנו למה אנחנו נכנסים. ברצוננו לעזוב אך לא הסכימו בטענה שחתמנו על תמא38
רצינו לדעת האם היו חייבים לפרט לנו בחוזה במה מדובר.לא ידענו שינתקו את הגז ושבשלב מסויים ייכנסו לנו לבית לכל מיני עבודות.
ובנוסף האם ישנה דרך כלשהי שלפיה נוכל לעזוב.
והאם ניתן בבקשה לרשום מה הסטנדרט שעושים בתמא? תודה ושבוע טוב
ביטול הסכם שכירות עקב עבודות תמ,א
מירית רבינוביץ
28/11/16
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
ביטול הסכם שכירות עקב עבודות תמ"א בבניין
מירית רבינוביץ
28/11/16
דוד שלום,
אני מבינה כי אתם שוכרים דירה המצויה בבנין המצוי בהליכי תמ"א מסוג חיזוק ותוספת בניה, במסגרתו מבוצעות עבודות התאמה והרחבה בדירה.
כדי להבין מה אתם רשאים לעשות יש צורך לקרוא את הסכם השכירות עליו חתמתם ולהבין מה היו ההצהרות של המשכיר ושלכם ואילו סעיפים נקבעו לעניין העבודות הצפויות ועזיבה מוקדמת.
אפשרות נוספת היא להביא שוכר חליפי (בתנאי שההסכם מאפשר זאת).
ניתוק גז למספר שעות הוא סביר, מרגע שזה למעלה מכ- 12 שעות אמורים לדאוג לכם לפתרון חליפי (כירים חשמליים למשל) אבל הכל כפוף להסכמות שהושגו בין הבעלים ליזם במסגרת הסכם התמ"א.
מאחלת לכם כי תעברו את התקופה בשלום.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
מה עם אגרת רישוי בניה
יוסף בלוי
26/11/16
האם יש הנחות או פטור מאגרות רישוי בניה בבניה לפי תמ"א 38?
אגרות בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/16
שלום יוסף
יש סמכות לשר הפנים מכוח חוק התכנון והבניה לתת הנחה של עד 50% מאגרות הבניה לגבי תמ,א 38. טרם נקבעו על ידו הערים בהם תחול הנחה זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד דיירים = "מאגרי חתימות""
ירמיהו
25/11/16
האם יש זכות לעו"ד הדיירים להחתים את הדיירים לוותר על כל זכויות הבנייה מטעם כל הטעמים והתוכניות איך לא יהייה שמם אחר כך . : אם זה תב"ע תמ"א או כל תוכנית שעלולה להיקרא מכל טעם אחר. ובמיוחד שהעו"ד מודע לכך שאין שמאי ואין מדידה של הדירות הקיימות כי ( נתווספו בינתיים מרפסות) . וגם הטאבו לא מתאים כלל למצב הקיים של הבניין .האם עו"ד של הדיירים נוהג בהגינות לזרז את הדיירים לחתום בבר בחודש אוקטובר 2016 כל עוד שהו בוודאי מודע שעדיין אין תוקף לתוכנייות של רובע 3+4 . ודיירים שקוראים באינטרנט את כל הפחד של " המפקחת" אחרי חתימה של 80 % מתחילים הם לבזבז כסף לעורכי דין ולשמאים ולמודדים על מנת להבין מה באמת תהייה תמורה מוצדקת על מנת לקבל את הכפייה של אותו עו"ד שבעצם היייה אמור לשמור אינטרסים של הדיירים ולדאוג שכן התוכניות לדירות התמורה יהיו בצורה מוצדקת לאחר , לפחות מדידה של הקיים!!. ? .ישנם דיירים שלא רוצים לסחוט את היזם אבל מעוניינים בצדק לתמורה ,לאחר ששמרו על הנכס שלהם במשך 40 שנה . למה שיבוא יזם שינשל את הזכויות של הדיירים כל עוד שלא ידוע מה באמת הן הזכויות לפי העירייה . כל עוד שאין תוקף לתוכניות אין לאף עו"ד ,שמכבד את עצמו ,את הזכות לחייב דייר לחתום על הסכם, ולכנות אותו סרבן באסיפת דיירים. כי בכך העו"ד עצמו יוצר מפח נפש והתעלות בזכויות הקניין של דייר שרוצה להבין מה באמת הזכויות שלו לאחר שהחזיק בנכס שלו 40 שנה . בינתיים זה עורכי דין של אוספי החתימות הם "סוחטי הקניין " . "ואוי לבונה ביתו ללא צדק .".... ובמיוחד ניצול דיירים תמימים אשר כלל לא בקיאים .
עורכי דין דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/16
שלום ירמיהו!
אני מבין שיש לך בטן מלאה על עורך הדין המייצג אותכם. יתכן ובצדק אבל בהחלט יתכן גם שהתחושה שלך נובעת גם מחוסר הכרות עם ההליכים הנדרשים והוראות החוק.
ויתור על זכויות - הבעלים לא מוותרים על זכויות אלא מוכרים אותם ליזם כנגד התחייבות היזם לבנות עבורם את דירותיהם החדשות. זאת העיסקה.
אין מדידה של דירות קיימות - מבצעים מדידה רק כדי שבעלי הדירות ידעו להשוות בין שטח הדירה כיום ובין שטח הדירה החדשה שיקבלו. המדידה כן אמורה לכלול שטחי מרפסות ישנות ש"נסגרו" לתוך הדירה ומהוות היום למעשה חלק מהדירה. אבל יש להבין שאין לכך כמעט קשר למה שניתן לקבל בבניה חדשה שהיא תלויה בצורת מגרש, קווי בנין, תוכניות בנין עיר החלות על החלקה וכו'.
טאבו לא מתאים - כמעט בכל הדירות הישנות השטח שרשום בטאבו אינו חופף לשטח הדירה. זאת משום שאז לא רשמו את שטחי המרפסות ושטחי השירות כחלק משטח הדירה וגם שיטת המדידה שונה. בכל מקרה אין לכך חשיבות רבה.
אין תוקף לתוכנית הרובעים - אז מה? התוכניות הללו יאשורו בקרוב, יודעים מה כתוב בהם (יתכנו שינויים אבל לא מהותיים) ועל כן מתקדמים בתכנון על בסיס ההנחה שהם יאושרו עד שיגיע המועד לקבלת היתר הבניה. במקום להמתין אפשר בהחלט לחתום על ההסכם ולהתחיל לקדם את הליכי התכנון. כל התהליכים האלו לוקחים הרבה זמן וחבל לעבוד בטור.
תמורה מוצדקת - אין בכלל ויכוח שהתמורה לדיירים צריכה להיות מוצדקת ושהיזם צריך להרוויח בפרויקט אבל לא להרוויח באופן מוגזם.
דיירים לא בקיאים - זו אחת הבעיות הגדולות לדעתי בתמ"א 38. לשם כך רצוי שתעזרו בבעלי מקצוע ותעזרו בנסיונם ובשיקול דעתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שיש לך בטן מלאה על עורך הדין המייצג אותכם. יתכן ובצדק אבל בהחלט יתכן גם שהתחושה שלך נובעת גם מחוסר הכרות עם ההליכים הנדרשים והוראות החוק.
ויתור על זכויות - הבעלים לא מוותרים על זכויות אלא מוכרים אותם ליזם כנגד התחייבות היזם לבנות עבורם את דירותיהם החדשות. זאת העיסקה.
אין מדידה של דירות קיימות - מבצעים מדידה רק כדי שבעלי הדירות ידעו להשוות בין שטח הדירה כיום ובין שטח הדירה החדשה שיקבלו. המדידה כן אמורה לכלול שטחי מרפסות ישנות ש"נסגרו" לתוך הדירה ומהוות היום למעשה חלק מהדירה. אבל יש להבין שאין לכך כמעט קשר למה שניתן לקבל בבניה חדשה שהיא תלויה בצורת מגרש, קווי בנין, תוכניות בנין עיר החלות על החלקה וכו'.
טאבו לא מתאים - כמעט בכל הדירות הישנות השטח שרשום בטאבו אינו חופף לשטח הדירה. זאת משום שאז לא רשמו את שטחי המרפסות ושטחי השירות כחלק משטח הדירה וגם שיטת המדידה שונה. בכל מקרה אין לכך חשיבות רבה.
אין תוקף לתוכנית הרובעים - אז מה? התוכניות הללו יאשורו בקרוב, יודעים מה כתוב בהם (יתכנו שינויים אבל לא מהותיים) ועל כן מתקדמים בתכנון על בסיס ההנחה שהם יאושרו עד שיגיע המועד לקבלת היתר הבניה. במקום להמתין אפשר בהחלט לחתום על ההסכם ולהתחיל לקדם את הליכי התכנון. כל התהליכים האלו לוקחים הרבה זמן וחבל לעבוד בטור.
תמורה מוצדקת - אין בכלל ויכוח שהתמורה לדיירים צריכה להיות מוצדקת ושהיזם צריך להרוויח בפרויקט אבל לא להרוויח באופן מוגזם.
דיירים לא בקיאים - זו אחת הבעיות הגדולות לדעתי בתמ"א 38. לשם כך רצוי שתעזרו בבעלי מקצוע ותעזרו בנסיונם ובשיקול דעתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון 3 /א לתמ"א פותר ממס שבח. מה עם מ"עמ?
אבישי
23/11/16
מע"מ תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/16
אבישי שלום!
על פי חוק מע"מ יש פטור ממע"מ בפרויקטים של תמ"א 38 בתנאים הקבועים בחוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א פינוי בינוי
רחלי
22/11/16
שלום רב
רציתי לדעת כמה מקסימום דירות וקומות אפשר לבנות בשטח של 2 דונם ברחוב קטן ללא מוצא ,,,,,אציין שברחוב שלנו יש בניינים ישנים 4 קומות ובני 65 שנים
תודה מראש
רציתי לדעת כמה מקסימום דירות וקומות אפשר לבנות בשטח של 2 דונם ברחוב קטן ללא מוצא ,,,,,אציין שברחוב שלנו יש בניינים ישנים 4 קומות ובני 65 שנים
תודה מראש
כמה אפשר לבנות?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/11/16
רחלי שלום!
תשובה קצרה - לא יודע.
כדי לדעת מה ניתן לבנות צריך לברר ברשות המקומית (או בוועדה המקומית) המטפלת בנכס זה (לא ציינת היכן הבית נמצא). בדר,כ ניתן לברר נתונים לפחות ראשוניים גם דרך אתרי האינטרנט של הרשות/הוועדה.
דבר אחד - שטח של 2 דונם הוא גדול ועל כן מדובר במגרש יפה מאוד מבחינת אפשרויות הבניה שבו. שטח כזה יכול להספיק לבניה של מספר בנינים עליו.
אתם יכולים לגשת לעיריה ולברר אפשרויות בניה או להעזר באנשי מקצוע לצורך כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תשובה קצרה - לא יודע.
כדי לדעת מה ניתן לבנות צריך לברר ברשות המקומית (או בוועדה המקומית) המטפלת בנכס זה (לא ציינת היכן הבית נמצא). בדר,כ ניתן לברר נתונים לפחות ראשוניים גם דרך אתרי האינטרנט של הרשות/הוועדה.
דבר אחד - שטח של 2 דונם הוא גדול ועל כן מדובר במגרש יפה מאוד מבחינת אפשרויות הבניה שבו. שטח כזה יכול להספיק לבניה של מספר בנינים עליו.
אתם יכולים לגשת לעיריה ולברר אפשרויות בניה או להעזר באנשי מקצוע לצורך כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יחס הרכוש המשותף של שנות ה50 לעומת הרישום כיום
אבישי
22/11/16
יש לי דירה בגודל 180 מ"ר עם רכוש משותף של 180/1400 רשומה בטאבו. דירה זאת פוצלה לשתי דירות 90 מ"ר לכל דירה עם היתר חוקי לחלוטין . לכל הדירות בבניין חוברו מרפסות אבל הטאבו של שנות ה-50 עדיין לא עודכן עם תוספת המרפסות .
מאחר שהדיירים חתמו הסכם הריסה עם היזם ומאחר שהיזם לא מתחשב בפיצול שלי לשתי דירות , אני מעוניין לתקן את הרישום בטאבו לתת חלקה שלי כך שלכל דירה יהייה רישום בטאבו לחוד .?.
האם הרישום כיום ימשיך להתבצע ללא התחשבות בתוספת המרפסות ?.
ואם משרד הרישום ידרוש תוספת מרפסות לטאבו אז כל הדירות בבניין יתחיבו לעשות תיקון טאבו . אחרת יהייה אי איזון ברכוש המשותף !!!
האם אוכל לדרוש מהיזם לבצע על חשבונו מדידות חדשות לכל הדירות בבניין וכך לתקן את הטאבו לכל הדירות לפני ההריסה לצורך ביצוע תמ"א 38/2 .
תודה רבה
מאחר שהדיירים חתמו הסכם הריסה עם היזם ומאחר שהיזם לא מתחשב בפיצול שלי לשתי דירות , אני מעוניין לתקן את הרישום בטאבו לתת חלקה שלי כך שלכל דירה יהייה רישום בטאבו לחוד .?.
האם הרישום כיום ימשיך להתבצע ללא התחשבות בתוספת המרפסות ?.
ואם משרד הרישום ידרוש תוספת מרפסות לטאבו אז כל הדירות בבניין יתחיבו לעשות תיקון טאבו . אחרת יהייה אי איזון ברכוש המשותף !!!
האם אוכל לדרוש מהיזם לבצע על חשבונו מדידות חדשות לכל הדירות בבניין וכך לתקן את הטאבו לכל הדירות לפני ההריסה לצורך ביצוע תמ"א 38/2 .
תודה רבה
פיצול דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/16
שלום אבישי
אם הדירה פוצלה כגדין ובהיתר אין כל מניעה להמשיך ולתקן את מסמכיהבית המשותף באופן שהנסח יבטא את קיומן של שתי הדירות במקום דירה אחת. שיטת החישוב של הדירות לא משתנה. הסה"כ שלהם צריך להסתכם ב- 180 מ"ר. כך גם החלק ברכוש המשותף. היה לך 180 חלקים בדירה אחת ועכשיו (אולי) 90 חלקים בכל אחת המדירות. אתה לא מקבל עוד חלקים ברכוש המשותף בגלל הפיצול ועל כן אין מה לתקן ליתר הבעלים.
מציע שתזדזרז בענין זה על מנת שלא תהיה בעיה בהיבטי מס ואחרים במסגרת הסכם התמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כדאיות ליזם לעומת זכויות הקניין
אלי
22/11/16
מדברים תמיד על כדאיות היזם. מה קורה כש דייר ביצע שיפוץ בדיוק שנה לפני חתימת הדיירים על הסכם הריסה בעלות של 250000 שקל. לעומת יתר הדיירים שלא מוכנים להוציא שקל על הדירה שלהם ומזדרזים לחתום?
האים הדייר המתנגד יכול לחייב את היזם בהוצאות אלו.
עד כה ישנם תיקונים רק לטובת היזם ומדברים רק על הכדאיות של היזם . בתיקונים החדשים מתבטל מס שבח על זכויות התמ"א ועל זכויות התב"ע . ואם חושב 25 % רווח ליזם עד כה לפני התיקונים אז כעת כנראה הרווח עולה על 30 % . אז לפחות שהרשויות יקבעו גם את גבול הרווח ליזם על מנת שהדייר שמסרב לחתום גם יבין שאין לו מה להתנגד והיזם חייב להרויח מינימום של XY % . אחרת כל התיקונים לאחרונה באים על חזבון פיקוח זכויות הקניין .
האים הדייר המתנגד יכול לחייב את היזם בהוצאות אלו.
עד כה ישנם תיקונים רק לטובת היזם ומדברים רק על הכדאיות של היזם . בתיקונים החדשים מתבטל מס שבח על זכויות התמ"א ועל זכויות התב"ע . ואם חושב 25 % רווח ליזם עד כה לפני התיקונים אז כעת כנראה הרווח עולה על 30 % . אז לפחות שהרשויות יקבעו גם את גבול הרווח ליזם על מנת שהדייר שמסרב לחתום גם יבין שאין לו מה להתנגד והיזם חייב להרויח מינימום של XY % . אחרת כל התיקונים לאחרונה באים על חזבון פיקוח זכויות הקניין .
כדאיות ליזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/11/16
אלי שלום!
נושא החזר שיפוצים שנעשו בדירה הוא ענין למו"מ מסחרי מול היזם. מציע שתדבר עם היזם לגבי כך ותנסו להגיע להסדר. לחייב אותו אתה לא יכול, אבל כל יזם מעונין להגיע להסכמות עם כמה שיותר בעלי דירות ואני משוכנע שתדעו למצוא פתרון (יכול להיות שדרוג מפרט הדירה שלך לדוגמא).
לגבי רווחיות מוגזמת ליזם - בעלי הדירות תמיד יכולים לבדוק מראש רווחיות צפויה ובמקרה הצורך לעשות התאמות דרך דרישותיהם מהיזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נושא החזר שיפוצים שנעשו בדירה הוא ענין למו"מ מסחרי מול היזם. מציע שתדבר עם היזם לגבי כך ותנסו להגיע להסדר. לחייב אותו אתה לא יכול, אבל כל יזם מעונין להגיע להסכמות עם כמה שיותר בעלי דירות ואני משוכנע שתדעו למצוא פתרון (יכול להיות שדרוג מפרט הדירה שלך לדוגמא).
לגבי רווחיות מוגזמת ליזם - בעלי הדירות תמיד יכולים לבדוק מראש רווחיות צפויה ובמקרה הצורך לעשות התאמות דרך דרישותיהם מהיזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נוסח תיקון 3א
ג
21/11/16
שלום רב.
היכן אוכל לקרוא את נוסח התיקון?
האם פורסם היכנשהו?
אודה לקישור.
מה מועד התחולה שלו?
תודה רבה.
היכן אוכל לקרוא את נוסח התיקון?
האם פורסם היכנשהו?
אודה לקישור.
מה מועד התחולה שלו?
תודה רבה.
נוסח תיקון 3א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/11/16
תבדוק באתר של משרד הפנים שם מופיע נוסח התיקון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מוסינזון 11 תל אביב
רמי קלר
20/11/16
אם נכון שהכנס תיקון חדש לחוק התכנון והבנייה לפיו מותר ליזם בתמ"א 382 הריסה ובינוי להגיש בקשה להיתר עם רוב של 60% במקום 80% כפכ שהיה עד כה
כאשר את 20% הנותרים צריך להביא במהלך שנה וחצי בהן ההיתר נידון ובמיה והם לא מצטרפים עליהם לתת את הנימוקים בפני המפקח על המקרקעין?
התיקון הוצג על ידי עו"ד רוית סיני בתכנית סודות הנדל"ן בערוץ 10 ב 19.11.16
כאשר את 20% הנותרים צריך להביא במהלך שנה וחצי בהן ההיתר נידון ובמיה והם לא מצטרפים עליהם לתת את הנימוקים בפני המפקח על המקרקעין?
התיקון הוצג על ידי עו"ד רוית סיני בתכנית סודות הנדל"ן בערוץ 10 ב 19.11.16
מוסנזון 11
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/16
שלום רמי
ראיתי את התוכנית. מבחינת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) אין כל שינוי. רק רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ביחד 80% מהרכוש המשותף מאפשר פניה למפקחת על המקרקעין לצורך תביעה כנגד דיירים שלא חתמו על ההסכם.
מה שעו"ד סיני התכוונה היא שאת הבקשה להיתר בניה (כלומר פתיחת תהליך התכנון) ניתן יהיה להתחיל עם רוב של 60% בלבד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא ברכישת דירה לפני תמא 38
עמרי חמו
20/11/16
שלום רב, אני מתעניין ברכישת דירה קיימת, בבניין שמיועד אוטוטו להריסה כחלק מתמ"א 38/2 אני נכנס בנעליו של המוכר שכן הסכם התמא כבר נחתם.
כמו כן ישנה הערת אזהרה כבר לטובת הקבלן (למרות שמדובר במושע לנוכח החתימה על הסכם השיתוף בתמא).
היתר הבנייה צפוי לחודשיים הקרובים.
האם ישנם תנאים מסויימים למשכנתא במצב זה?
תודה רבה
כמו כן ישנה הערת אזהרה כבר לטובת הקבלן (למרות שמדובר במושע לנוכח החתימה על הסכם השיתוף בתמא).
היתר הבנייה צפוי לחודשיים הקרובים.
האם ישנם תנאים מסויימים למשכנתא במצב זה?
תודה רבה
הלוואת משכנתא לרכישת דירה בהסכם תמ"א 38/2
מירית רבינוביץ
21/11/16
עמרי שלום,
נושא המשכנתא הוא בהחלט משמעותי ויש לבדוק היטב מה קובע הסכם התמ"א בעניין.
צריכות להיות הוראות ברורות בהסכם לעניין זה שאמורות לשלב בין קיומו של בנק מלווה מטעם היזם לבנקים למשכנתאות של דיירים ו/או רוכשי דירות.
כעקרון הבנקים למשכנתאות צריכים לתת הסכמה למחיקת המשכנתא מנסח הטאבו ולקבל מהיזם ערבות חוק מכר או בטוחה אחרת, בגובה המשכנתא עד שניתן יהיה לרושמה.
ישנם יזמים שלא מאפשרים רישום הע"א/משכנתאות לטובת בנק מלווה (שלא היו רשומות מלכתחילה) כך שלא בטוח שניתן לקבל הלוואה בשלבים כאלו ואחרים בפרויקט.
לפיכך, חשוב מאד לתת לאיש מקצוע מטעמך לקרוא את הסכם התמ"א לפני שאתה חותם על הסכם רכישה.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
נושא המשכנתא הוא בהחלט משמעותי ויש לבדוק היטב מה קובע הסכם התמ"א בעניין.
צריכות להיות הוראות ברורות בהסכם לעניין זה שאמורות לשלב בין קיומו של בנק מלווה מטעם היזם לבנקים למשכנתאות של דיירים ו/או רוכשי דירות.
כעקרון הבנקים למשכנתאות צריכים לתת הסכמה למחיקת המשכנתא מנסח הטאבו ולקבל מהיזם ערבות חוק מכר או בטוחה אחרת, בגובה המשכנתא עד שניתן יהיה לרושמה.
ישנם יזמים שלא מאפשרים רישום הע"א/משכנתאות לטובת בנק מלווה (שלא היו רשומות מלכתחילה) כך שלא בטוח שניתן לקבל הלוואה בשלבים כאלו ואחרים בפרויקט.
לפיכך, חשוב מאד לתת לאיש מקצוע מטעמך לקרוא את הסכם התמ"א לפני שאתה חותם על הסכם רכישה.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
חוזה תמ"א 38/1
גיל
20/11/16
שלום, האם החתימה על חוזה תמ"א 38/1 תקפה וחוקית כאשר התברר כי:
1.יש שינויים מהטיוטה שהוצגוה לפני החתימה ולא הובא לידיעה
2.לא צורף נספח תכנית קומות חדשות כך שלא היה מושג לגביהן..
3.נספחי ערבויות ריקים ללא מספרים.
4.ייפוי כוח בלתי חוזר לשינוי תכנון כאשר לא הוצג התכנון.
5.בהכנת הגרמושקה לאחר חצי שנה מחתימה על החוזה .
לראשונה נראו הקומות החדשות.
6.הדירה בקומה הקיימת מתחת לקומה החדשה סרבה לחתום כאשר ראו את התכנון והשפעתו על דירתם.
7.העו"ד חתם בשמם.
תודה מראש. האם כך נראה חוזה תמ"א 38/1 ???
1.יש שינויים מהטיוטה שהוצגוה לפני החתימה ולא הובא לידיעה
2.לא צורף נספח תכנית קומות חדשות כך שלא היה מושג לגביהן..
3.נספחי ערבויות ריקים ללא מספרים.
4.ייפוי כוח בלתי חוזר לשינוי תכנון כאשר לא הוצג התכנון.
5.בהכנת הגרמושקה לאחר חצי שנה מחתימה על החוזה .
לראשונה נראו הקומות החדשות.
6.הדירה בקומה הקיימת מתחת לקומה החדשה סרבה לחתום כאשר ראו את התכנון והשפעתו על דירתם.
7.העו"ד חתם בשמם.
תודה מראש. האם כך נראה חוזה תמ"א 38/1 ???
תוקף הסכם תמ"א שתנאיו שונו ללא ידיעת הדיירים
מירית רבינוביץ
21/11/16
גיל שלום,
בשורה ארוכה של פסקי דין נקבעה החזקה כי חתימת אדם על מסמך מהווה אישור לכך שהבין את תוכנו ונתן את הסכמתו לאמור בו.
בפסיקה נקבע כי על המבקש לסתור חזקה זו מוטל נטל הראיה והשכנוע "בראיות פוזיטיביות וברמת ההסתברות של אפשרות קרובה" - כלומר רמת הוכחה מוגברת.
בענייניכם, החזקה היא כי אם הדיירים חתמו על הסכם התמ"א כנראה שידעו על מה הם חותמים והסכימו לאמור בהסכם. ואם אתם טוענים כי ההסכם שונה ללא ידיעתכם, הרי שתצטרכו להוכיח זאת בראיות חיצוניות חזקות ולא מספיק שתטענו זאת.
האם אין עו"ד מטעמכם שליווה את החתימה? האם לא אישר את נוסח ההסכם בשמכם? מה הם השינויים שנערכו? האם מהותיים? האם פוגעים בזכויותכם? לכל השאלות הללו יש משקל בהכרעה האם נעשתה כאן עוולה נגדכם.
ואני ממליצה בעניין זה לגשת ולקבל ייעוץ משפטי נקודתי.
תוכניות אכן מצורפות בד"כ להסכם, הגם שהן תוכניות עקרוניות בלבד הניתנות לשינוי. אבל אין איסור לחתום על ההסכם ללא תוכניות. ההסכם אמור להגדיר כמה קומות נוספות יבנו, כמה דירות וכד'. כך שלא ברורה לי "ההפתעה התכנונית" שהתגלתה לכם עם הכנת הבקשה להיתר.
נספחי ערבות - הרעיון הוא שצירופן כנספח להסכם יתן המחשה ונוסח עקרוני למלל הכתוב בהן ולא לסכומים. את סכומי הערבויות צריך לראות בגוף ההסכם.
יפוי כוח לתכנון - חובה ליתן ליזם במעמד החתימה במטרה שאם מי מהדיירים ינסה להצר את צעדי היזם, לאחר שכבר נחתם ההסכם, היזם ו/או עוה"ד יהיו רשאים לחתום על התוכניות בשם הדיירים (ובלבד שהתוכניות תואמות את האמור בהסכם) זה כל הרעיון ביפוי הכוח.
שוב, צריך לבדוק בצורה מעמיקה מה ההשפעה של התוכניות על הדירות הקיימות, ובהתאם לכך לכלכל את הצעדים המשפטיים.
לסיכום, אני מציעה כי תפנו לקבלת ייעוץ משפטי ספציפי.
מקווה שהייתי לעזר.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
בשורה ארוכה של פסקי דין נקבעה החזקה כי חתימת אדם על מסמך מהווה אישור לכך שהבין את תוכנו ונתן את הסכמתו לאמור בו.
בפסיקה נקבע כי על המבקש לסתור חזקה זו מוטל נטל הראיה והשכנוע "בראיות פוזיטיביות וברמת ההסתברות של אפשרות קרובה" - כלומר רמת הוכחה מוגברת.
בענייניכם, החזקה היא כי אם הדיירים חתמו על הסכם התמ"א כנראה שידעו על מה הם חותמים והסכימו לאמור בהסכם. ואם אתם טוענים כי ההסכם שונה ללא ידיעתכם, הרי שתצטרכו להוכיח זאת בראיות חיצוניות חזקות ולא מספיק שתטענו זאת.
האם אין עו"ד מטעמכם שליווה את החתימה? האם לא אישר את נוסח ההסכם בשמכם? מה הם השינויים שנערכו? האם מהותיים? האם פוגעים בזכויותכם? לכל השאלות הללו יש משקל בהכרעה האם נעשתה כאן עוולה נגדכם.
ואני ממליצה בעניין זה לגשת ולקבל ייעוץ משפטי נקודתי.
תוכניות אכן מצורפות בד"כ להסכם, הגם שהן תוכניות עקרוניות בלבד הניתנות לשינוי. אבל אין איסור לחתום על ההסכם ללא תוכניות. ההסכם אמור להגדיר כמה קומות נוספות יבנו, כמה דירות וכד'. כך שלא ברורה לי "ההפתעה התכנונית" שהתגלתה לכם עם הכנת הבקשה להיתר.
נספחי ערבות - הרעיון הוא שצירופן כנספח להסכם יתן המחשה ונוסח עקרוני למלל הכתוב בהן ולא לסכומים. את סכומי הערבויות צריך לראות בגוף ההסכם.
יפוי כוח לתכנון - חובה ליתן ליזם במעמד החתימה במטרה שאם מי מהדיירים ינסה להצר את צעדי היזם, לאחר שכבר נחתם ההסכם, היזם ו/או עוה"ד יהיו רשאים לחתום על התוכניות בשם הדיירים (ובלבד שהתוכניות תואמות את האמור בהסכם) זה כל הרעיון ביפוי הכוח.
שוב, צריך לבדוק בצורה מעמיקה מה ההשפעה של התוכניות על הדירות הקיימות, ובהתאם לכך לכלכל את הצעדים המשפטיים.
לסיכום, אני מציעה כי תפנו לקבלת ייעוץ משפטי ספציפי.
מקווה שהייתי לעזר.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
שינויים בתמ"א 38
גלי
16/11/16
יש לנו דירה בבנין ישן של 3 קומות ו-11 דירות במגרש גדול ופינתי. יזם פנה לדיירים לפני כמה חודשים והציע במסגרת תמ"א 38 להרוס את הבנין ולבנות בנין חדש של 10 קומות וכ-50 דירות. רוב הדיירים נטו להסכים לתוכנית.
האם במסגרת השינויים האחרונים בכללי התמ"א יתכן שיאשרו ליזם כזאת תוספת גדולה של קומות?
האם במסגרת השינויים האחרונים בכללי התמ"א יתכן שיאשרו ליזם כזאת תוספת גדולה של קומות?
זכויות בניה לאחר תיקון 3א לתצ"א 38
מירית רבינוביץ
21/11/16
גלי שלום,
תודה על פנייתך.
בהתאם לתיקון האחרון מתחילת נובמבר, הרי שבניין בן 3 קומות יהא זכאי לבנות מכוח התמ"א עוד 3.5 קומות.
שאר הזכויות נובעות מתב"ע (תוכנית בניין עיר) ועל כן תלויות בעיר ובאזור המסוים בו מצוי הרחוב.
על פניו כיוון שמדובר בבניין של 3 קומות, נראה כי אם היזם נתן הצעתו כפי שאת מתארת לפני התיקון לפני התיקון, הרי שהתיקון לא הפחית את כמות הקומות האפשרויות מכוח התמ"א.
מה שכן, החישוב של השטחים יעשה כעת לפי השטח הבנוי בפועל, כך שייתכן ששטח הקומות יקטן.
אני מתארת לעצמי כי היזם יערוך תחשיב זכויות מחודש באמצעות אדריכל מטעמו ויוודא כי אינו מפסיד שטחים ביחס להצעה המקורית שנתן לכם.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
תודה על פנייתך.
בהתאם לתיקון האחרון מתחילת נובמבר, הרי שבניין בן 3 קומות יהא זכאי לבנות מכוח התמ"א עוד 3.5 קומות.
שאר הזכויות נובעות מתב"ע (תוכנית בניין עיר) ועל כן תלויות בעיר ובאזור המסוים בו מצוי הרחוב.
על פניו כיוון שמדובר בבניין של 3 קומות, נראה כי אם היזם נתן הצעתו כפי שאת מתארת לפני התיקון לפני התיקון, הרי שהתיקון לא הפחית את כמות הקומות האפשרויות מכוח התמ"א.
מה שכן, החישוב של השטחים יעשה כעת לפי השטח הבנוי בפועל, כך שייתכן ששטח הקומות יקטן.
אני מתארת לעצמי כי היזם יערוך תחשיב זכויות מחודש באמצעות אדריכל מטעמו ויוודא כי אינו מפסיד שטחים ביחס להצעה המקורית שנתן לכם.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
מה גורל עצים על מגרש שעומד לפני תמ"א 38/2הריסה
עצמונה
16/11/16
בבניין יש עצים בחזית ומסביב . עצים שננטעו מקום הבניין לפני 60 שנה . הבניין עומד להריסה עקב תמ"א . מה יקרה עם העצים ?.
יש לפחות 7 עצים על מגרש של 550 מ"ר כך שלצערי אם תתאפשר התמ"א . אף אחד לא חס בעמשך השנים ובודאי שאף אחד לא יחוס לעקרם על מנת לבצע את התמ"א .
מה אתם חושבים האם כל העצים יועקרו ?
יש לפחות 7 עצים על מגרש של 550 מ"ר כך שלצערי אם תתאפשר התמ"א . אף אחד לא חס בעמשך השנים ובודאי שאף אחד לא יחוס לעקרם על מנת לבצע את התמ"א .
מה אתם חושבים האם כל העצים יועקרו ?
גורל העצים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
עצמונה שלום!
בכל בקשה להיתר צריך לציין על גבי מפת המדידה את העצים הקיימים במגרש. במסגרת הבקשה להיתר גורל העצים נבחן על ידי אגרונום מטעם העיריה שאמור להחליט מה לעשות עימם. הנטיה היא לא לעקור אם אין חובה בכך. אם אין ברירה- הם יחייבו בדר"כ להעביר אותם למקום אחר. בכל מקרה הם יחייבו את היזם בנטיעות חדשות במקום מה שהוא יעביר או חס וחלילה יכרות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שיתוף בזכויות לא רשומות : "זכויות במושע "
לילך
16/11/16
קראתי בפורום נדל"ן כי אפשרי פירוק שיתוף בזכויות לא רשומות" : "בזכויות
במושע.".
האם ניתן ליישם את הנ"ל ) גם על זכויות תב"ע (חדרי יציאה
לגג: תוכנית ג)
הגג לא רשום לי בטאבו אבל רק לי ניתנת האפשרות לביצוע תוכנית ג"
. כי אני אחרונה מתחת לגג.
האם אני יכולה לדרוש לפרק זכויות ובכך לנצל בפועל את הזכות שלי "חדר יציאה על הגג" . בקיצור לנצל את ה חלק היחסי שמגיע לי מזכויות התב"ע "תוכנית גגות".
הדירה שלי מתחת לגג , ובן כה וכה אף דייר לא יכול לבצע זאת מלבדי. הדיירים מסרבים לי חתימה. הדירה שלי היא אחרונה מתחת לגג , וגם הוא חופשי מכל מתקן שרות ליתר הדיירים .
הכיצד ניתן להתחיל בתהליך הפירוק .
ולנצל את הגג לפי תוכנית גגות באופן
יחסי לחלק שלי ברכוש המשותף?
האם תוכלי בבקשה לענות לי כיצד אוכל לפחות לדרוש את הפירוק הזה : או
לפחות להתחיל בתהליך בצורה רשמית?.
תודה רבה
פרוק שיתוף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/11/16
לילך שלום!
את יוצאת מנקודת הנחה שניתן לפרק את שיתוף הבעלות ברכוש המשותף באופן שאת תקבלי את הגג. זה לא ניתן לביצוע וגם אם היה ניתן לביצוע אין זה אומר שאת דוקא תקבלי את זכויות הבניה ואת השטח בגג.
לכן אני לא רואה כאן פתרון עבורך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
