פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
פיצוי מגוחך הקטנת שטח הדירה
עמית
19/12/16
שלום,
אבקש את עזרתך כיצד לפעול. יש בבעלות אימי דירת קרקע במרכז ת"א שעוברת שיפוץ תמ"א 38. לפי ההסכם מול הקבלן שנחתם בעבר הוא התחייב להוסיף שטח של 9 מ"ר לדירה. שאר הדיירים מקבלים שיפוץ מלא של הבניין, חנייה ומעלית. בפועל העירייה לא אישרה את הרחבת הדירה לפני התיכנון ובפועל יוספו לדירה רק 7.2 מ"ר. הדירה אמורה לההרס ולהיבנות מחדש עקב הצורך בחפירת גישה לחנייה תת-קרקעית עבור הבניין.
המפקח על הבנייה טוען שמגיע פיצוי של 5000 ש"ח למטר המכליל את סך העלויות שנחסכו לקבלן+10% רווח קבלני וזאת לפי החוזה. אבקש את חוות דעתך
תודה מראש על העזרה
עמית
אבקש את עזרתך כיצד לפעול. יש בבעלות אימי דירת קרקע במרכז ת"א שעוברת שיפוץ תמ"א 38. לפי ההסכם מול הקבלן שנחתם בעבר הוא התחייב להוסיף שטח של 9 מ"ר לדירה. שאר הדיירים מקבלים שיפוץ מלא של הבניין, חנייה ומעלית. בפועל העירייה לא אישרה את הרחבת הדירה לפני התיכנון ובפועל יוספו לדירה רק 7.2 מ"ר. הדירה אמורה לההרס ולהיבנות מחדש עקב הצורך בחפירת גישה לחנייה תת-קרקעית עבור הבניין.
המפקח על הבנייה טוען שמגיע פיצוי של 5000 ש"ח למטר המכליל את סך העלויות שנחסכו לקבלן+10% רווח קבלני וזאת לפי החוזה. אבקש את חוות דעתך
תודה מראש על העזרה
עמית
פיצוי מגוחך עבור הקטנת הדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/12/16
שלום עמית
קודם כל תקרא בהסכם מה כתוב. בהרבה הסכמים כתוב שאם יהיו סטיות עד תחום מסוים מה יהיה הפיצוי לבעלים.
הבעיה היא שכל צד רואה ערכים אחרים מול העיניים. מבחינת היזם עולה לו לבנות נניח כ- 5000 ש"ח למ"ר. מבחינתך 1.8 מ"ר במרכז ת"א שווים הרבה יותר.
לכן חשוב לראות על מה חתמת.
ממליץ שתיגש לעורך דין עם ההסכם שיתן לך חוות דעת פרטנית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל תקרא בהסכם מה כתוב. בהרבה הסכמים כתוב שאם יהיו סטיות עד תחום מסוים מה יהיה הפיצוי לבעלים.
הבעיה היא שכל צד רואה ערכים אחרים מול העיניים. מבחינת היזם עולה לו לבנות נניח כ- 5000 ש"ח למ"ר. מבחינתך 1.8 מ"ר במרכז ת"א שווים הרבה יותר.
לכן חשוב לראות על מה חתמת.
ממליץ שתיגש לעורך דין עם ההסכם שיתן לך חוות דעת פרטנית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן סרבן שרוצה לקבל יותר תמורת דירת גג
ברק
18/12/16
אילן שלום,
ראשית כל, אני מודה לך על כל ההשקעה והעזרה הרבה לקהילה במתן מידע בפורום זה.
הבנין שלנו בן 3.5 קומות וקיימים בו 10 דירות שמתוכן אחת על הגג.
דירת הגג גדולה משאר הדירות ובנוסף צמוד אליה חלק מהגג. סך כל שטחה הבנוי ועוד החלק המוצמד מסתכמים במחצית מתכסית הבנין.
9 מבעלי הדירות (90%) אשר מחזיקים ביותר מ- 80% מהשטח המשותף מעויינים בתמ"א 38/1.
במסגרת התמ"א ניתן להוסיף 2 קומות לבניין ובכך להגיע ל-5.5 קומות סה"כ.
יש לציין כי לדירת הגג אין זכות מיוחדת בקומות שאינם בנויות (מעליה), ומלבד חצי משטח הגג הנוכחי, כל השאר מוגדר כרכוש משותף.
בעל הדירה על הגג דורש דורש לקבל את דירת הפנטהאוס בפרויקט המוגמר, אך הדבר מקשה על הפרויקט כלכלית.
1. בהנחה שמרחיבים לו את הדירה לכל השטח הצמוד לו ובנוסף לזה עוד מוסיפים לו ממ"ד ושטחים מכח התמ"א, האם ניתן לבנות מעליו את הקומות הנוספות מבלי שזה יחשב כפגיעה בזכויות הקנייניות שלו? בכך לחייבו להסכים לפרויקט?
2. כיצד לטעמך המפקחת על המקרקעין תראה סוגיה זו? האם ישנם תקדימים?
3. האם העובדה שהוא הבעלים של דירת גג מקנה לו זכויות מיוחדות או את הזכות לדרוש דירת גג בתמורה? (אין לן זכות מיוחדת בזכויות הבניה הלא מנוצלות של הבנין למעט השלמת הדירה שלו)
רב תודות על תרומתך הרבה!
ראשית כל, אני מודה לך על כל ההשקעה והעזרה הרבה לקהילה במתן מידע בפורום זה.
הבנין שלנו בן 3.5 קומות וקיימים בו 10 דירות שמתוכן אחת על הגג.
דירת הגג גדולה משאר הדירות ובנוסף צמוד אליה חלק מהגג. סך כל שטחה הבנוי ועוד החלק המוצמד מסתכמים במחצית מתכסית הבנין.
9 מבעלי הדירות (90%) אשר מחזיקים ביותר מ- 80% מהשטח המשותף מעויינים בתמ"א 38/1.
במסגרת התמ"א ניתן להוסיף 2 קומות לבניין ובכך להגיע ל-5.5 קומות סה"כ.
יש לציין כי לדירת הגג אין זכות מיוחדת בקומות שאינם בנויות (מעליה), ומלבד חצי משטח הגג הנוכחי, כל השאר מוגדר כרכוש משותף.
בעל הדירה על הגג דורש דורש לקבל את דירת הפנטהאוס בפרויקט המוגמר, אך הדבר מקשה על הפרויקט כלכלית.
1. בהנחה שמרחיבים לו את הדירה לכל השטח הצמוד לו ובנוסף לזה עוד מוסיפים לו ממ"ד ושטחים מכח התמ"א, האם ניתן לבנות מעליו את הקומות הנוספות מבלי שזה יחשב כפגיעה בזכויות הקנייניות שלו? בכך לחייבו להסכים לפרויקט?
2. כיצד לטעמך המפקחת על המקרקעין תראה סוגיה זו? האם ישנם תקדימים?
3. האם העובדה שהוא הבעלים של דירת גג מקנה לו זכויות מיוחדות או את הזכות לדרוש דירת גג בתמורה? (אין לן זכות מיוחדת בזכויות הבניה הלא מנוצלות של הבנין למעט השלמת הדירה שלו)
רב תודות על תרומתך הרבה!
דירת הגג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/12/16
ברק שלום!
תודה על הפניה לפורום.
המצב שתארת אינו פשוט. לפי מה שאני מבין לאותו אדם הזכויות בדירה על הגג לה צמודה גם מרפסת הגג אך לא זכויות הבניה מעליה ולא כמחצית משטח הגג. במקרה כזה לא ניתן "לבטל" את מרפסת הגג שיש לו ולהשלימה אם אין הסכמה מצידו. מרפסת הגג היא רכושו הפרטי של אותם בעלים ולא ניתן מכוח החוק לחייבו לעשות בה שימוש כפי שתארת.
הוא לא יכול למנוע את הבניה בחלק הגג שאינו צמוד עליו. לגבי השטח מעל - המצב לא ברור ונרה כי משפטית לפחות ניתן לבנות למעט מעל שטח המרפסת הצמודה לדירתו. תכנונית ברור שזה לא יעבוד.
לכן - אין ברירה וחייבים לדבר עם אותו שכן והיזם ולנסות ולהגיע לפתרון. סך הכל נראה שגם אותם בעלים מבין מה היתרונות שלו בפרויקט.
אני מבין שאותם בעלים רוצה את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויי בתכנית גרמושקה לתמא
מאיר
18/12/16
שלום
הבניין שלנו בשלב מתקדם לתמא הוגשו תכניות לעיריה
הקבלן הסתמך על גרמושקה ישנה לעניין מבנה הדירות הפנימי ותכנן מיקום ממד לפי זה אולם במדידה שערכנו הדיירים ראינו שזה לא תואם המציאות ואפשר להזיז הממד כ 70 ס"מ לצד כדי לאפשר הוספת חלון לאור ואויר בדירה
הקבלן מסרב לשנות התכניות לפי בקשתינו
מה ניתן לעשות
הבניין שלנו בשלב מתקדם לתמא הוגשו תכניות לעיריה
הקבלן הסתמך על גרמושקה ישנה לעניין מבנה הדירות הפנימי ותכנן מיקום ממד לפי זה אולם במדידה שערכנו הדיירים ראינו שזה לא תואם המציאות ואפשר להזיז הממד כ 70 ס"מ לצד כדי לאפשר הוספת חלון לאור ואויר בדירה
הקבלן מסרב לשנות התכניות לפי בקשתינו
מה ניתן לעשות
שינוי בגרמושקה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/12/16
מאיר שלום!
יתכן והיזם מסרב כי הזזת ממ"ד משפיעה במקומות אחרים בתכנון שאתם לא מודעים להם. למשל - בקומת הקרקע על החניות המתוכננות או על התכנון הפנימי של הדירות שתכנן עבורו. מציע שתבדקו ותראו את קומת הקרקע וקומות היזם כדי להבין מה השפעת ההזזה על התכנון הכולל. אין אלטרנטיבה לדיאלוג והבנה מה מקור ההתנגדות שלו. יתכן ותבינו שאין אפשרות בשלב זה "להזיז" ממ"ד ויתכן והיזם ישתכנע.
אם ההתעקשות שלו סתמית- מציע שתתיעצו עם עורך הדין שליווה אותכם להבין מה האפשרויות המשפטיות שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יתכן והיזם מסרב כי הזזת ממ"ד משפיעה במקומות אחרים בתכנון שאתם לא מודעים להם. למשל - בקומת הקרקע על החניות המתוכננות או על התכנון הפנימי של הדירות שתכנן עבורו. מציע שתבדקו ותראו את קומת הקרקע וקומות היזם כדי להבין מה השפעת ההזזה על התכנון הכולל. אין אלטרנטיבה לדיאלוג והבנה מה מקור ההתנגדות שלו. יתכן ותבינו שאין אפשרות בשלב זה "להזיז" ממ"ד ויתכן והיזם ישתכנע.
אם ההתעקשות שלו סתמית- מציע שתתיעצו עם עורך הדין שליווה אותכם להבין מה האפשרויות המשפטיות שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קומה מורחבת
לירון
17/12/16
האם ניתן להרחיב קומה חדשה מעבר לקומה המורחבת בקומה קיימת?
האם מותר לחדר הנוסף (לא הממ"ד) בזכויות התמ"א מותר לעבור מעבר לקווי בניין , שלא לצורכי חיזוק?
האם מותר לחדר הנוסף (לא הממ"ד) בזכויות התמ"א מותר לעבור מעבר לקווי בניין , שלא לצורכי חיזוק?
קומה מורחבת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/12/16
שלום לירון
אני מבין שאתה שואל האם הקומה החשה יכולה לסטות ולהיות גדולה יותר מקונטור הקומה הקיימת. התשובה בתוכניות החלות על אותה חלקה. דרך כלל קווי הבנין אחידים לכל הקומות כולל החדשות אך יתכנו תוכניות המאפשרות (בדר"כ בבנינים גבוהים) לקומות הגבוהות להתרחב החוצה.
כל בניה נוספת שאינה ממ"ד או אלמנט חיזוק אחר לבניה מחייב לעמוד בקווי הבניה. זאת למעט אם יש תוכנית ספציפית באותה רשות המאפשרת אחרת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאתה שואל האם הקומה החשה יכולה לסטות ולהיות גדולה יותר מקונטור הקומה הקיימת. התשובה בתוכניות החלות על אותה חלקה. דרך כלל קווי הבנין אחידים לכל הקומות כולל החדשות אך יתכנו תוכניות המאפשרות (בדר"כ בבנינים גבוהים) לקומות הגבוהות להתרחב החוצה.
כל בניה נוספת שאינה ממ"ד או אלמנט חיזוק אחר לבניה מחייב לעמוד בקווי הבניה. זאת למעט אם יש תוכנית ספציפית באותה רשות המאפשרת אחרת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות דיירים בתמ"א 38/2 מול היזם
אביב
15/12/16
שלום ותודה על הפורום הזה.
אנחנו בתחילת תהליך של תמא 38/2. בניין שבתחילת הדרך קיבל אישור ל2.5 קומות נוספות ועכשיו האישור עומד על 5.5 קומות נוספות. בהתחלה היזם הציע 15 מ"ר נוספים לכל דירה ועכשיו מציע 25 מ"ר נוספים לכל דירה. האם זו הצעה שכדאי לנו כדיירי הבניין לקבל ביחס לתמורה שיקבל היזם? בנוסף לכל דייר תהיה חניה אחת ומחסן שעוד לא ברור גודלו וגם לא יהיה צמוד לדירה. איזה מהמיסים אמורים לחול על היזם במקום על הדיירים כדי לפצות על שינוי מהותי באיכות החיים בבניין שיגדל כל כך. בכל קומה תהיינה 4 דירות. תודה
אנחנו בתחילת תהליך של תמא 38/2. בניין שבתחילת הדרך קיבל אישור ל2.5 קומות נוספות ועכשיו האישור עומד על 5.5 קומות נוספות. בהתחלה היזם הציע 15 מ"ר נוספים לכל דירה ועכשיו מציע 25 מ"ר נוספים לכל דירה. האם זו הצעה שכדאי לנו כדיירי הבניין לקבל ביחס לתמורה שיקבל היזם? בנוסף לכל דייר תהיה חניה אחת ומחסן שעוד לא ברור גודלו וגם לא יהיה צמוד לדירה. איזה מהמיסים אמורים לחול על היזם במקום על הדיירים כדי לפצות על שינוי מהותי באיכות החיים בבניין שיגדל כל כך. בכל קומה תהיינה 4 דירות. תודה
תשתמש במחשבון תמא
ניראל
16/12/16
כדי לקבל תשובה הרבה יותר מושכלת אתה צריך לכאורה להכנס לנעליו של היזם , להבין את רווחיות הפרויקט וסף הרווחיות של היזם ורק כך לנהל מו"מ מושכל.
זכויות נוספות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/12/16
אביב שלום
אני מבין שהיזם קיבל עוד 3 קומות לבניה. לא ברור מהשאלה מה שטח הקומות הללו. בתמורה הוא מוכן להגדיל את הדירה ב- 10 מ"ר נוספים.
אני יכול לתת הנחיה כללית ומאוד "גסה" כדי לבחון את ההצעה.
אתם נותנים לו זכויו בשטח כולל של X מ"ר. נניח שאחוז הקומבינציה המקובל באזורכם הוא 40% (לבדיקה והתאמה על ידך). זה אומר שהוא צריך לתת לכם בתמורה 40% * X בנויים. תבדקו את זה מול 10מ"ר * מספר הדירות אצלכם לבדיקת סבירות.
הדרך המדויקת יותר היא לראות מה סך התמורות הנוספות שהוא מקבל (הכנסות פחות הוצאות על זכויות אלו) מזה להפחית רווח יזמי מקובל (25%) ולראות אם זה משתווה לשווי הבנוי של השטח שאתם מקבלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות בתמ"א
איריס
15/12/16
ליועצי האתר שלום רב. שאלה מטרידה: שוכר שכר דירה בעת בניית תמא בשכד מופחת
וציין שיודע מהם תלאות תמא. בחוזה לא מוזכר התמא. יש סעיף דייר חלופי סביר. לאחר
מספר חודשים הודיע השוכר כי הסבל רב והוא דורש הורדת שכד ביותר מ-50%. בהנחה שלא
יימצא שוכר חלופי סביר, האם רשאי השוכר הנוכחי לצאת ללא קנס? אודה לתגובתכם.
איריס
וציין שיודע מהם תלאות תמא. בחוזה לא מוזכר התמא. יש סעיף דייר חלופי סביר. לאחר
מספר חודשים הודיע השוכר כי הסבל רב והוא דורש הורדת שכד ביותר מ-50%. בהנחה שלא
יימצא שוכר חלופי סביר, האם רשאי השוכר הנוכחי לצאת ללא קנס? אודה לתגובתכם.
איריס
חוזה שכיות בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/12/16
איריס שלום
קודם כל חשוב מה כתוב בהסכם השכירות. אני מבין שהמילה "תמ"א" לא מופיע אבל אפשר להראות (אולי תוך השוואת שכר הדירה להסכם קודם, חילופי מיילים וכו') כי שכר הדירה הופחת עקב הפרויקט. אם ניתן להוכיח זאת ובהסכם אין סעיף יציאה תוך כדי תקופת השכירות סתם כך, אז הוא יכול לצאת רק בהתאם לאותו סעיף של הבאת דייר חלופי סביר.
יחד עם זאת - אני מבין שהדריה וגם ההתנהלות של השוכר מעצבנות. אבל מה שאתה צריכה לבדוק הוא מה היכולת והרצון שלך לתבוע את אותו דייר וכן מה האפשרות להשכיר את הדירה במצבה לשוכר אחר. קבלי החלטה מושכלת ולא מהבטן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל חשוב מה כתוב בהסכם השכירות. אני מבין שהמילה "תמ"א" לא מופיע אבל אפשר להראות (אולי תוך השוואת שכר הדירה להסכם קודם, חילופי מיילים וכו') כי שכר הדירה הופחת עקב הפרויקט. אם ניתן להוכיח זאת ובהסכם אין סעיף יציאה תוך כדי תקופת השכירות סתם כך, אז הוא יכול לצאת רק בהתאם לאותו סעיף של הבאת דייר חלופי סביר.
יחד עם זאת - אני מבין שהדריה וגם ההתנהלות של השוכר מעצבנות. אבל מה שאתה צריכה לבדוק הוא מה היכולת והרצון שלך לתבוע את אותו דייר וכן מה האפשרות להשכיר את הדירה במצבה לשוכר אחר. קבלי החלטה מושכלת ולא מהבטן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה קטנה תמורת דירה גדולה – מה המס על ההפרש?
חנה
14/12/16
תמ"א 1 חיזוקים. אנחנו מעוניינים לקבל מהיזם דירה קטנה + סכום כסף גדול תמורת דירת פנטהאוז דופלקס שנמסור לו.
זו דירתנו היחידה כך שאפשר לגייס את הפטור לדירת יחיד.
האם זה אפשרי ? מה סוג המס ? אפשר אולי לקבל מהיזם 2 דירות קטנות תמורת הדירה הגדולה?
תודה מראש על כל מידע.
זו דירתנו היחידה כך שאפשר לגייס את הפטור לדירת יחיד.
האם זה אפשרי ? מה סוג המס ? אפשר אולי לקבל מהיזם 2 דירות קטנות תמורת הדירה הגדולה?
תודה מראש על כל מידע.
דירה קטנה תמורת דירה גדולה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/12/16
חנה שלום
אני מבין שיש לכם דירת דופלקס שכבר גדולה מצורכיכם ואתם רוצים להמירה, במסגרת פרויקט התמ"א, בדירה קטנה וכסף או בשתי דירות קטנות.
קבלת כסף בוודאות חייבת במס שבח. גובה המס הוא בהתאם לנתוני הרכישה של הדירה ובהתאם למצבכם האישי. גם קבלת שתי דירות עשויה להיות ממוסה באותו מס אם כי כאן ניתן אולי ליצר מבנה עיסקה שיעזור. לענין זה מומלץ כי תלוו גם בעו"ד המתמחה ספציפית במיסוי מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שיש לכם דירת דופלקס שכבר גדולה מצורכיכם ואתם רוצים להמירה, במסגרת פרויקט התמ"א, בדירה קטנה וכסף או בשתי דירות קטנות.
קבלת כסף בוודאות חייבת במס שבח. גובה המס הוא בהתאם לנתוני הרכישה של הדירה ובהתאם למצבכם האישי. גם קבלת שתי דירות עשויה להיות ממוסה באותו מס אם כי כאן ניתן אולי ליצר מבנה עיסקה שיעזור. לענין זה מומלץ כי תלוו גם בעו"ד המתמחה ספציפית במיסוי מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפילו ס"מ במושע מזכה את בעל הנכס
אביחי
14/12/16
השאלה איך מיישמים את החלטת בית המשפט הבאה על תמ"א 38/2 כאשר יש לך יתר מהשכן במושע ?. מה קורה כש יזמים לא מודעים לכך. וצריך שהסרבן יוציא מכיסו ליידע את היזם !!!.
"על פי ההחלטה, לצורך פירוק השיתוף אין להתחשב בזכויות שמחוץ לתקנון ובעת פירוק השיתוף תחושב התמורה אותה יהיו זכאים בעלי הדירות לקבל אך ורק בהתחשב בחלק היחסי שלהם במקרקעין כפי שהם בנסח הרישום, ובהתחשב בזכויות שקיימות מכוח התקנון המוסכם, ככל שקיימות."... האם המפקח יידע להעריך את הנכס של הסרבן , במקרה זה?.בברכה
"על פי ההחלטה, לצורך פירוק השיתוף אין להתחשב בזכויות שמחוץ לתקנון ובעת פירוק השיתוף תחושב התמורה אותה יהיו זכאים בעלי הדירות לקבל אך ורק בהתחשב בחלק היחסי שלהם במקרקעין כפי שהם בנסח הרישום, ובהתחשב בזכויות שקיימות מכוח התקנון המוסכם, ככל שקיימות."... האם המפקח יידע להעריך את הנכס של הסרבן , במקרה זה?.בברכה
קביעת זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/12/16
אביחי שלום!
לשאלתך - המפקחים הם למעשה שופטים לכל דבר, אנשי מקצוע הבקיאים בחוקים הרלבנטיים ובפסיקות והם ידעו לעשות כל דבר שנדרש.
אני רק מזכיר כי בפרויקט תמא 38 לא תמיד ניתן לתת לכל בעל דירה בדיוק לפי חלקו ברכוש המשותף (ולא בכל מצב גם צריך לנהוג כך).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לשאלתך - המפקחים הם למעשה שופטים לכל דבר, אנשי מקצוע הבקיאים בחוקים הרלבנטיים ובפסיקות והם ידעו לעשות כל דבר שנדרש.
אני רק מזכיר כי בפרויקט תמא 38 לא תמיד ניתן לתת לכל בעל דירה בדיוק לפי חלקו ברכוש המשותף (ולא בכל מצב גם צריך לנהוג כך).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בניה נוספות בתמא 38.2
אבנר
11/12/16
האם תמא 38/2 מוסיפה אחוזי בניה על התוכנית הקיימת ? מה סדר גודל של התוספת?
זכויות בניה נוספות בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/12/16
אבנר שלום!
תמ"א 38 מוסיפה זכויות לבנית 2.5 קומות נוספות ולאור תיקון 3א לתמ"א 38 יתכן ואף יותר מכך.
חשוב לדעת היכן הנכס נמצא משום שלרשות המקומית עשויה להיות מדיניות תכנונית משלה ואולי תוכניות שהכינה מכוח תמ"א 38 והקובעות שינוי מעקרון זה (וזה מותר).
בנוסף חשוב לדעת מה שטח החלקה בה מדובר ומה שטח הבנוי בה כיום.
כל הנתונים הללו חשובים לצורך גיבוש מצב הזכויות הקיימים והניתנים לתוספת באותה חלקה.
לצערי מעבר לכך לא אוכל לענות בשל כלליות השאלה. מציע כי תיגש למחלקת הנדסה ברשות בה מדובר. יש שם אדם שאחראי על מתן אינפורמציה תכנונית והוא יוכל לתת תשובות ממוקדות יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תמ"א 38 מוסיפה זכויות לבנית 2.5 קומות נוספות ולאור תיקון 3א לתמ"א 38 יתכן ואף יותר מכך.
חשוב לדעת היכן הנכס נמצא משום שלרשות המקומית עשויה להיות מדיניות תכנונית משלה ואולי תוכניות שהכינה מכוח תמ"א 38 והקובעות שינוי מעקרון זה (וזה מותר).
בנוסף חשוב לדעת מה שטח החלקה בה מדובר ומה שטח הבנוי בה כיום.
כל הנתונים הללו חשובים לצורך גיבוש מצב הזכויות הקיימים והניתנים לתוספת באותה חלקה.
לצערי מעבר לכך לא אוכל לענות בשל כלליות השאלה. מציע כי תיגש למחלקת הנדסה ברשות בה מדובר. יש שם אדם שאחראי על מתן אינפורמציה תכנונית והוא יוכל לתת תשובות ממוקדות יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי ברכישת או קבלת חנייה בתמ"א 38
יוסי
11/12/16
עו"ד אילן הלוי שלום וברכה
האם קיים מיסוי כלשהו (מס רכישה למשל) בקבלת חנייה בכל אחד מהמקרים הבאים:
א. רכישת חניה מהיזם במחיר עלות בתמ"א 38-1
ב. קבלת חנייה מהיזם בחינם בתמ"א 38-1
ג. רכישת חנייה נוספת מהיזם בתמ"א 38-2 (לאחר שכבר הדירה קיבלה חנייה אחת בחינם)
האם קיים מיסוי כלשהו (מס רכישה למשל) בקבלת חנייה בכל אחד מהמקרים הבאים:
א. רכישת חניה מהיזם במחיר עלות בתמ"א 38-1
ב. קבלת חנייה מהיזם בחינם בתמ"א 38-1
ג. רכישת חנייה נוספת מהיזם בתמ"א 38-2 (לאחר שכבר הדירה קיבלה חנייה אחת בחינם)
מיסוי חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/12/16
יוסי שלום!
כל עוד אתה מקבל חניה ללא תשלום כחלק מהסכם התמ"א אזי אין חבות במס רכישה. אם אתה משלם כסף לרכישת החניה- אז צריך לשלם מס רכישה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל עוד אתה מקבל חניה ללא תשלום כחלק מהסכם התמ"א אזי אין חבות במס רכישה. אם אתה משלם כסף לרכישת החניה- אז צריך לשלם מס רכישה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף בחוזה תמא בין הדיירים לקבלן 1
רחל בן משה
10/12/16
שלום רב,
הקבלן שמבצע את פרויקט התמא בדירתי מסרב לפנות את הרהיטים בדירתי לדירה פנויה אחרת, כפי שרשום בהסכם שחתמנו אנו הדיירים מולו.
אנו לא גרים בדירה, אך יש בה רהיטים וחפצים שונים. ידוע לי כי הוא מפנה ע"פ ההסכם לדיירים אחרים, אך עבורי הוא מסרב לבצע זאת בטענה שהשכנה שלה העביר את הרהיטים לדירה אחרת, מדובר בדירה באותה קומה שלה. עפ ההסכם הוא מחוייב להעביר הרהיטים לכל דירה ודירה.
בסעיף בהסכם כתוב:"היזם ישא...בשכר דירה והעברת התכולה לדירה החלופית ובחזרה.
אך עבורי הקבלן מסרב לעשות זאת ומציין כי הוא לא אחראי על הרהיטים והחפצים שלי שנמצאים בדירה.
מה אני עושה ? כיצד ניתן לפעול במקרה שבו הקבלן עושה איפה ואיפה בין הדיירים ?
הקבלן שמבצע את פרויקט התמא בדירתי מסרב לפנות את הרהיטים בדירתי לדירה פנויה אחרת, כפי שרשום בהסכם שחתמנו אנו הדיירים מולו.
אנו לא גרים בדירה, אך יש בה רהיטים וחפצים שונים. ידוע לי כי הוא מפנה ע"פ ההסכם לדיירים אחרים, אך עבורי הוא מסרב לבצע זאת בטענה שהשכנה שלה העביר את הרהיטים לדירה אחרת, מדובר בדירה באותה קומה שלה. עפ ההסכם הוא מחוייב להעביר הרהיטים לכל דירה ודירה.
בסעיף בהסכם כתוב:"היזם ישא...בשכר דירה והעברת התכולה לדירה החלופית ובחזרה.
אך עבורי הקבלן מסרב לעשות זאת ומציין כי הוא לא אחראי על הרהיטים והחפצים שלי שנמצאים בדירה.
מה אני עושה ? כיצד ניתן לפעול במקרה שבו הקבלן עושה איפה ואיפה בין הדיירים ?
עלות העברת ריהוט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/12/16
רחל שלום
התשובה כתובה בהסכם עליו חתמתם. בדרך כלל כתוב שם שהיזם נושא בעלות ההובלה אך לא הוא אחראי לבצע בפועל. רק משלם. לפעמים מסייגים זאת רק לאלו שגרים בדירות ולא לאלו שמשכירים אותן. לכן חשוב שתתיעצי עם עורך הדין יצג אותכם בהסכם והוא אמור לפעול עבורך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
התשובה כתובה בהסכם עליו חתמתם. בדרך כלל כתוב שם שהיזם נושא בעלות ההובלה אך לא הוא אחראי לבצע בפועל. רק משלם. לפעמים מסייגים זאת רק לאלו שגרים בדירות ולא לאלו שמשכירים אותן. לכן חשוב שתתיעצי עם עורך הדין יצג אותכם בהסכם והוא אמור לפעול עבורך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשבונית מס
אבי
10/12/16
יש לי חנות בבניין שבו חתמנו על חוזה ל-תמא 38-2.
את התשלום לעו"ד שלנו (עו"ד דיירים) שילם בפועל היזם.
ביקשתי מעורך הדין לקבל את חשבונית המס , כי לדעתי היא אמורה להיות על שמי (הוא מייצג אותי ולא את היזם).
העו"ד טען כי מכיוון שהמשלם בפועל היה היזם - הוא היה צריך להוציא את החשבונית על שם היזם .
מי צודק ?
אבי
את התשלום לעו"ד שלנו (עו"ד דיירים) שילם בפועל היזם.
ביקשתי מעורך הדין לקבל את חשבונית המס , כי לדעתי היא אמורה להיות על שמי (הוא מייצג אותי ולא את היזם).
העו"ד טען כי מכיוון שהמשלם בפועל היה היזם - הוא היה צריך להוציא את החשבונית על שם היזם .
מי צודק ?
אבי
חשבונית המס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
שלום אבי
השאלה אולי יותר בתחומי המס ובמיוחד מס ערך מוסף.
אבל אם אני מבין-
היזם שילם שכר טרחה ומעמ. כעת אתה רוצה לקבל חשבונית על חלקם שלא שילמת כדי לקזז הוצאה ולהנות מקיזוז המעמ? לא נשמע לי סביר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השאלה אולי יותר בתחומי המס ובמיוחד מס ערך מוסף.
אבל אם אני מבין-
היזם שילם שכר טרחה ומעמ. כעת אתה רוצה לקבל חשבונית על חלקם שלא שילמת כדי לקזז הוצאה ולהנות מקיזוז המעמ? לא נשמע לי סביר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מתיחסים לרכוש המשותף העודף בתמ"א 38/2
אבנר
09/12/16
בבניין עושים תמ"א 38/2 הריסה . ויש 3 סוגי דירות עם רישום שונה
.
הדירה שלי עליונה ורשומה בטאבו 100מ"ר וברכוש המשותף 102/1500
הדירה מתחתי עם שטח של 99 וורשומה כ99/1500
על אף שדירה אחת מתחת לשנייה ( בעצם חופפות) אבל יש הבדל בשטח מגורים
בגלל קווי הבניין המקוריים, בשנות ה60, החישוב לקח בחשבון את הרכוש המשותף בהתאם
לפנים הדירה וכך נרשם בטאבו וללא התחשבות במרפסות, אשר נתווספו בהמשך.
האם אתם חושבים שיש לי הצדקה לתבוע מהיזם פיצוי על ההפרש ,הן בשטח של
1 מ"ר פנים דירה והן ב: 2 מ"ר
העודף של הרכוש המשותף.?.
בעצם היזם הורס את הבניין וכל התיכנון נעשה "על מגרש ",
ובהתחשב בקיים (לפי החוק החדש) אז ההפרש הנ"ל של 3מ"ר (וגם כמושע) מקנה
זכויות יתר לבנייה החדשה . כך שגם ה3מ"ר
שהם כביכול( במושע)
מקנים לבנייה החדשה כפול זכויות.
בבקשה : כיצד תשפוט המפקחת?.
בברכה,
רכוש משותף עודף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
במקרה שתארת בו הדירות חופפות בשטח אזי למרות הבדלים קלים מאוד בחלקי הרכוש נראה לי סביר שהמפקחת לא תתערב אם התמורה תהיה זהה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א וצינור גז
נועם
08/12/16
שלום! קבלן תמ"א גרם לתקלה בצינור גז פניתי לקבלן עשרות פעמים והוא סירב בטענה שאין שום תקלה ושעובדים שלו בדקו שאין כלום לאחר 4 חודשים החליט לתקן את התקלה כי באו מהעירייה לעשות ביקורת! החלטיתי להגיש תביעה בבית משפט לתיבעות קטנות עקב עוגמת נפש וכן על הנזק הפיזי של יכולתי להשתמש בגז 4 חודשים אחרי שהגשתי הקבלן טוען שזו אחריות של היזם ולא שלו ומבקש מבית המשפט שנשלם לו הוצאות ושכ"ט עו"ד מי שגרם לנזק זה הקבלן שיש לו מניות אצל היזם ומפיל את זה עליו אז של מי האחריות של הקבלן שגרם לתקלה בגז! או היזם שמעסיק את הקבלן! יש לי צילום של התקלה שנגרמה ודו"ח טכנאי גז פרטי! מה עושים ועל מה מסתמך בית המשפט!!
צינור הגז
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
שלום רב
לא הבנתי אם מדובר בניתוק גז כדי לאפשר ביצוע העבודות או תקלה ברשלנות שהקבלן גרם לצינור הגז.
אם הראשון, אז יתכן והנתבע הנכון הוא היזם ולצורך כך יש לקרוא מה כתוב בהסכם לגבי כך.
אם השני אז הקבלן הוא הנתבע הנכון.
בכל מקרה לא לחשוש. אני מניח שבית המשפט לא יכנס לפרטים וילחץ על פשרה
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא הבנתי אם מדובר בניתוק גז כדי לאפשר ביצוע העבודות או תקלה ברשלנות שהקבלן גרם לצינור הגז.
אם הראשון, אז יתכן והנתבע הנכון הוא היזם ולצורך כך יש לקרוא מה כתוב בהסכם לגבי כך.
אם השני אז הקבלן הוא הנתבע הנכון.
בכל מקרה לא לחשוש. אני מניח שבית המשפט לא יכנס לפרטים וילחץ על פשרה
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
אלכס
08/12/16
שלום לכולם קנינו דירה בפרויקט של תמ"א 38 אחרי עיכוב של שלוש שנים מהיזם וכמובן מיקדמה של 7% הוא מודיע לנו ולשאר הזוגות שהקבן שבונה בפועל מבקש להיפגש איתנו אחרי פגישה כזו בנוחכות היזם הקבלן ואורך דינו של הקבלן נאמר לנו שהקבלן דורש לקבל 40%מערך הבית בסיום השלד וליפני קבלת המשכנתא אחרת לא יבוצע רישום של הדירה שאלתי היא כזות מה שהוא דורש זה חוקי ואים לא מה אני יכול לאסות בנידון
קנית דירה מיזם תמא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
אלכס שלום
בעיקרון מה שהוא אמר זה תשלום לפי התקנות המאפשרות השלמה לארבעים אחוז תשלום בגמר שלד.
אבל קודם כל צריך לבדוק את ההסכם עליו חתמת ולראות מה כתוב שם לגבי תנאי התשלום. התנאים החתומים לא יכולים בכל מקרה להיות גרועים ממה שכתוב בחוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון מה שהוא אמר זה תשלום לפי התקנות המאפשרות השלמה לארבעים אחוז תשלום בגמר שלד.
אבל קודם כל צריך לבדוק את ההסכם עליו חתמת ולראות מה כתוב שם לגבי תנאי התשלום. התנאים החתומים לא יכולים בכל מקרה להיות גרועים ממה שכתוב בחוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בנייה שלא נוצלו
ליאת צור
07/12/16
שלום רב,
בבניין שלנו 5 דיירים שמעוניינים לצאת לתמ״א 38/2 (פינוי בינוי).
הוסכם שכל דירה תקבל 25 מטרים בנוסף לשטח הקיים בדירה.
בהסכם דיירים היסטורי שנחתם הוסכם כי ל-3 הדירות העליונות תהיה זכות לבנות על הגג, ושתי הדירות התחתונות יורשו להשתמש בחצרות הבניין.
דירה אחת ניצלה את הזכות ובנתה על הגג שלה. כעת טוענות שתי הדירות שלא ניצלו את זכות הבנייה שמגיע להן ״משהו״ (מטרים נוספים) כפיצוי.
האם הן צודקות? איך מחשבים זכויות כאלה? והאם יגיע גם פיצוי לשתי הדירות שמשתמשות בגינה?
תודה רבה
בבניין שלנו 5 דיירים שמעוניינים לצאת לתמ״א 38/2 (פינוי בינוי).
הוסכם שכל דירה תקבל 25 מטרים בנוסף לשטח הקיים בדירה.
בהסכם דיירים היסטורי שנחתם הוסכם כי ל-3 הדירות העליונות תהיה זכות לבנות על הגג, ושתי הדירות התחתונות יורשו להשתמש בחצרות הבניין.
דירה אחת ניצלה את הזכות ובנתה על הגג שלה. כעת טוענות שתי הדירות שלא ניצלו את זכות הבנייה שמגיע להן ״משהו״ (מטרים נוספים) כפיצוי.
האם הן צודקות? איך מחשבים זכויות כאלה? והאם יגיע גם פיצוי לשתי הדירות שמשתמשות בגינה?
תודה רבה
זכויות בניה שלא נוצלו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
ליאת שלום
אני מבין שהיתה הסכמה לפני שנים כי 3 הדירות בקומה הראשונה ירחיבו את דירתם והדירות בקומת הקרקע יקבלו את הגינה וכי רק דירה אחת בקומה הראשונה מימשה את ההרחבה.
אני מניח עוד, למרות שלא רשום, כי ההסדר נעשה לפני שנים רבות לפני שהחלה תמ"א 38.
הטענה של הדירות שלא הרחיבו אינה מופרכת לדעתי. יש תוכניות בנין עיר המאפשרות הרחבת דירות. העובדה שדירה את מימשה את זכותה אינה שוללת את זכויות הדירות האחרות להרחיב.
למשל- שכונת רמת אביב בתל אביב. אפשרו הרחבת הדירות. חלק עשו וחלק לא. עדין יש להם זכות לעשות כן.
תיקון 3א לתמא 38 מסבך את העסק מאחר והוא קובע כי מסתכלים על הדירה הבנויה כמו שהיא ולא על מכלול הזכויות.
כך שיש לבדוק האם מעבר לתוספת השטח מכוח תמא 38 יש אפשרות לבנות עוד בדירות הללו ואם כן - האם יש צורך לשלם היטל השבחה. במקרה שאפשר - אין סיבה שאותן דירות יקבלו בחינם מה שדירה אחת שילמה על כך בכסף.
בקיצור- לא פשוט אבל קודם צריך לברר את הנתונים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה עודפת בתמ38/2
מ
06/12/16
שלום,
האם מותר עפ"י חוק, לתת לאחד הדיירים בפרויקט תמ"א 38/2 תמורה עודפת (משמעותית), ללא שהייתה על כך הודעה והסכמה מראש של שאר הדיירים?
האם מותר עפ"י חוק, לתת לאחד הדיירים בפרויקט תמ"א 38/2 תמורה עודפת (משמעותית), ללא שהייתה על כך הודעה והסכמה מראש של שאר הדיירים?
תמורה עודפת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
בסופו של דבר זה ענין של הסכמה. אם מופיע בהסכם שאחד מבעלי הדירות מקבל תמורה גבוהה מחלקו וכולם מסכימים לכך אני לא רואה בזה בעיה.
יתכן גם ללא הסכמה שלכולם - אם יש סיבה הגיונית לתמורה עודפת זאת. למשל- בעל דירת גג המוותר גם על מרפסת הגג. או מי שיש לו חניה צמודה לעומת אחרים שאין להם.
כך שיש לבדוק את כל העובדות כדי לתת תשובה בדוקה יותר. אבל נראה כי נקודת המוצא היא כי ללא סיבה ממשית אין מקום לתת תמורה עודפת למי מהדיירים ללא הסכמה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יתכן גם ללא הסכמה שלכולם - אם יש סיבה הגיונית לתמורה עודפת זאת. למשל- בעל דירת גג המוותר גם על מרפסת הגג. או מי שיש לו חניה צמודה לעומת אחרים שאין להם.
כך שיש לבדוק את כל העובדות כדי לתת תשובה בדוקה יותר. אבל נראה כי נקודת המוצא היא כי ללא סיבה ממשית אין מקום לתת תמורה עודפת למי מהדיירים ללא הסכמה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך למתווך עבור בניין אשר יש לו בו דירה
אריק
06/12/16
שלום רב,
1. במידה ולמתווך מורשה יש דירה בבניין והדירה הזו היא בבעלותו - האם מותר לו לחתום על הסכם שכר טרחה סודי עם יזם לביצוע תמ"א 38 באותו הבניין או שיש פה ניגוד אינטרסים? במידה ואסור לו, אז באיזו עבירה מדובר (פלילית?)?
2. במידה ולמתווך מורשה יש דירה בבניין א' והוא חותם על הסכם שכר טרחה סודי עם יזם לשם הריסת בניין א' וגם הריסת בניין ב' הסמוך (לצורך בניית בניין אחד חדש במקומם במסגרת תמ"א 38/2) - האם העניין מותר כאשר הסכם שכר הטרחה הסודי נחתם עבור בניין ב' (כלומר עבור הבניין אשר אין בו למתווך דירה)?
1. במידה ולמתווך מורשה יש דירה בבניין והדירה הזו היא בבעלותו - האם מותר לו לחתום על הסכם שכר טרחה סודי עם יזם לביצוע תמ"א 38 באותו הבניין או שיש פה ניגוד אינטרסים? במידה ואסור לו, אז באיזו עבירה מדובר (פלילית?)?
2. במידה ולמתווך מורשה יש דירה בבניין א' והוא חותם על הסכם שכר טרחה סודי עם יזם לשם הריסת בניין א' וגם הריסת בניין ב' הסמוך (לצורך בניית בניין אחד חדש במקומם במסגרת תמ"א 38/2) - האם העניין מותר כאשר הסכם שכר הטרחה הסודי נחתם עבור בניין ב' (כלומר עבור הבניין אשר אין בו למתווך דירה)?
דמי תיווך למתווך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
אריק שלום!
1. אין בכך עבירה פלילית. מאחר והוא פעל כאן כבעל דירה ולא כמתווך אז גם לא ניתן לדעתי להחיל עליו את הוראות חוק המתווכים.
אין כאן בהכרח "ניגוד אינטסים" אבל בהחלט יש כאן מו"מ בחוסר תום לב בעובדה שלא מגלים הכל ואין שקיפות מול יר בעלי הדירות.
מציע כי לפני חתימה תוודאו שבהסכם יש סעיף "שקיפות" לפיו אין הסכמי צדדים עם מי מבעלי הדירות. אני סבור כי אם תגיעו לתביעה אצל המפקחת היא תאלץ את היזם לחשוף את כל ההסכמים.
2. אותה תשובה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
1. אין בכך עבירה פלילית. מאחר והוא פעל כאן כבעל דירה ולא כמתווך אז גם לא ניתן לדעתי להחיל עליו את הוראות חוק המתווכים.
אין כאן בהכרח "ניגוד אינטסים" אבל בהחלט יש כאן מו"מ בחוסר תום לב בעובדה שלא מגלים הכל ואין שקיפות מול יר בעלי הדירות.
מציע כי לפני חתימה תוודאו שבהסכם יש סעיף "שקיפות" לפיו אין הסכמי צדדים עם מי מבעלי הדירות. אני סבור כי אם תגיעו לתביעה אצל המפקחת היא תאלץ את היזם לחשוף את כל ההסכמים.
2. אותה תשובה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמאי לפינוי בינוי
שרון
06/12/16
שמאי
לפינוי בינוי, האם חייב לבדיקת זכאות מה מגיע לכל דייר? האם העו"ד והיזם היו צריכים
לדאוג לזאת למען צדק ושוויון? אשמח לקבל תשובה גם במייל
לפינוי בינוי, האם חייב לבדיקת זכאות מה מגיע לכל דייר? האם העו"ד והיזם היו צריכים
לדאוג לזאת למען צדק ושוויון? אשמח לקבל תשובה גם במייל
שמאי לפינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/12/16
היי שרון
אני מבין שאת מדברת על פרויקט פינוי בנוי ולא על תמ"א 38 של הריסה ובניה.
השמאי על פי החוק צריך לבדוק סבירות העיסקה המוצעת לרבות הרווח הסביר ליזם. כדי לחשב זאת הוא צריך לדעת מה מוצע לכל דייר. אבל הוא לא מנהל את המו"מ מול היזם.
אני מבין מהשאלה שלך שאת סבורה לגביך שנהגו בצורה לא הוגנת/חוקית. אני מציע שפשוט תרחיבי עם העובדות על מנת שאוכל לתת תשובה יותר מדויקת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאת מדברת על פרויקט פינוי בנוי ולא על תמ"א 38 של הריסה ובניה.
השמאי על פי החוק צריך לבדוק סבירות העיסקה המוצעת לרבות הרווח הסביר ליזם. כדי לחשב זאת הוא צריך לדעת מה מוצע לכל דייר. אבל הוא לא מנהל את המו"מ מול היזם.
אני מבין מהשאלה שלך שאת סבורה לגביך שנהגו בצורה לא הוגנת/חוקית. אני מציע שפשוט תרחיבי עם העובדות על מנת שאוכל לתת תשובה יותר מדויקת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בתמא פינוי -בינוי ניתן לקבל מחסן תמורת מחסן
נתן אדיר
04/12/16
יש בבעלותי מחסן בגבעתיים בשטח 53 מ"ר. בנוסף יש בבניין 3 חנויות ו-20 דירות. היזם והעורך דין רוצים לתת לי במקום המחסן, חנות קטנה, צדדית וצמודה לפח הזבל של הבניין בטענה שוועדת העירייה לא תאשר נכס מחסן בבניין שעתיד להיבנות. האם טענתם נכונה?
המחסן רשום בטאבו ומשלם ארנונה לעירייה כנכס מסחרי
נתן אדיר
04/12/16
המחסן רשום בטאבו ומשלם ארנונה לעירייה כנכס מסחרי
תשלום מיסים על תוספת מעל 25 מטר מרובע
ישי
04/12/16
אנחנו במשא ומתן עם יזם אשר מעוניין לעשות פרוייקט תמ"א מבוסס הריסה ובניה על בסיס עסקת קומבינציה. לפי החישוב, נהיה זכאית לעוד כ 15 מטר מעבר ל25 מטר שפטור ממס.
אשמח לדעת כמה מיסים אצטרך לשלם על כל מ"ר מעבר לתוספת של ה25 מטר.
תודה
אשמח לדעת כמה מיסים אצטרך לשלם על כל מ"ר מעבר לתוספת של ה25 מטר.
תודה
תשובה
מירית רבינוביץ
05/12/16
שלום ישי
זו שאלה מיסוית שנכון להפנותה ליועץ מס.
תוכלו לנסות לבקש מהיזם כי יבחן שאלה זו מול יועץ המס שלו עבורכם. או לפנות כל הדיירים יועץ מס מטעמכם, על חשבונכם. יש הרבה משרדי עו"ד המתמחים בכך.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
בחירה נכונה של היזם
עמוס
03/12/16
שלום רב בבניין שלי יש 16 דיירים,אנחנו במשא ומתן מתקדם עם יזם,שביצע עד היום פרויקט אחד עד סופו וגם שם שמענו שהיו לא מעט קשיים,ויש לו עוד מספר מצומצם של פרויקטים בבקשה להיתר.
רציתי לדעת איך אני יודע שהיזם שבחרתי הוא הבחירה הנכונה?
כולם בשלב הזה נחמדים ואומרים שהכל יהיה בסדר,אבל שיגיע הבלגן והקשיים נפגוש את הפרצוף האמיתי שלהם.
ברור שהכל צריך להיות כתוב בחוזה אבל בכל זאת אנחנו לא בשוויץ ויודעים עם מי יש לנו עסק.
אנחנו כעט חוששים מהיזם וחושבים לחפש יזם אחר,איזה קריטריונים היזם צריך להציג לנו הדיירים בשביל שניהיה רגועים.
רציתי לדעת איך אני יודע שהיזם שבחרתי הוא הבחירה הנכונה?
כולם בשלב הזה נחמדים ואומרים שהכל יהיה בסדר,אבל שיגיע הבלגן והקשיים נפגוש את הפרצוף האמיתי שלהם.
ברור שהכל צריך להיות כתוב בחוזה אבל בכל זאת אנחנו לא בשוויץ ויודעים עם מי יש לנו עסק.
אנחנו כעט חוששים מהיזם וחושבים לחפש יזם אחר,איזה קריטריונים היזם צריך להציג לנו הדיירים בשביל שניהיה רגועים.
בחירת יזם לביצוע פרויקט תמ"א
מירית רבינוביץ
05/12/16
שלום עמוס,
אכן בחירת יזם מאד חשובה, ולמעשה גם אם הסכם התמ"א שלכם יהיה הסכם מצוין ויהיו בו את כל ההגנות הנדרשות עבורכם, הרי בסופו של דבר יכולותיו של היזם להשלים את הפרויקט ובצורה טובה הן החשובות ביותר.
אני מציעה כי תגייסו כבר כעת עו"ד מטעמכם, בעל ניסיון בתחום, אשר ודאי יוכל לבחון את הצעת היזם, את יכולתו הכלכלית ואת שמו.
בנוסף, יוכל עוה"ד להפנות אתכם ליזמים אחרים שהוא מכיר מפרויקטים אחרים בהם ייצג, ובאמצעות מכרז בין מספר יזמים להובילכם לבחירת היזם הראוי ביותר בעל עבר מוכח אשר יתן לכם את ההצעה הטובה ביותר.
בדיקת פרויקטים שהיזם ביצע בעבר, לרבות שיחה עם בעלי דירות היא חשובה ויכולה לשפוך אור (לחיוב או לשלילה) על היזם עמו אתם בהליכי מו"מ.
שיהיה לכם בהצלחה.
בברכה,
מירית רבינוביץ, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום תמ"א 38
ז'בוטינסקי 5, רעננה
טל':077-5500549; מייל: office@mr-law.co.il
תוספת 13 מ"ר כתמריץ בתיקון 3/א לתמ"א מה-1/11/2016
אביחי
01/12/16
התיקון לחוק מקנה תמריף לדייר : תוספת 13 מ"ר לשטח העיקרי שתיכלול ממ"ד . אבל לצערי לא היזם וגם לא עו"ד הדיירים עומד לזכותו של הדייר . האים לפחות המפקחת מודעת לתיקון זה וכיצד כבוד המפקחת תשפוט בעניין זה.
ועל מי מוטלת חובת ההוכחה בעניין זה : כלומר שהתמורה של הדייר לא מהווה תוספת של 13 מ"ר מעבר לשטח הדירה הקיימת.
הרי החוק למחייב את היזם במדידה מדוייקת ועדכנית לפני ההריסה !!!
אז נותר לדייר שכופים עליו הריסת דירתו ללכת להוציא כספים על מדידות ותוכניות לאשר זאת בישיבת המפקחת ?.
בברכה,
תיקון זה תמצאו גוגל : "החלטות המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ישיבה # 600 "
http://www.tdb-law.com/docs/%D7%AA%D7%9E%D7%90_38_%D7%AA%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%9F_3%D7%90_%D7%A0%D7%95%D7%A1%D7%97_%D7%A1%D7%95%D7%A4%D7%99.pdf
ועל מי מוטלת חובת ההוכחה בעניין זה : כלומר שהתמורה של הדייר לא מהווה תוספת של 13 מ"ר מעבר לשטח הדירה הקיימת.
הרי החוק למחייב את היזם במדידה מדוייקת ועדכנית לפני ההריסה !!!
אז נותר לדייר שכופים עליו הריסת דירתו ללכת להוציא כספים על מדידות ותוכניות לאשר זאת בישיבת המפקחת ?.
בברכה,
תיקון זה תמצאו גוגל : "החלטות המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ישיבה # 600 "
http://www.tdb-law.com/docs/%D7%AA%D7%9E%D7%90_38_%D7%AA%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%9F_3%D7%90_%D7%A0%D7%95%D7%A1%D7%97_%D7%A1%D7%95%D7%A4%D7%99.pdf
תוספת 13 מ"ר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/12/16
היי אביחי
לא הבנתי את השאלה. בכל מקרה יש לך טעות קטנה. התמ"א מאפשרת הגדלה של 25 מ"ר. 13 מ"ר בשטח עיקרי ועוד 12 מ"ר שטח ממ"ד.
שים לב שיש מגבלות של קווי בנין בבניה כך שיתכן ובפועל תוספת השטח תהיה קטנה יותר.
אין בעיה למדוד את הדירות הקיימות. רק שבסופו של דבר עדין יש הגבלה של קווי בנין וכמה ניתן לבנות קומה טיפוסית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא הבנתי את השאלה. בכל מקרה יש לך טעות קטנה. התמ"א מאפשרת הגדלה של 25 מ"ר. 13 מ"ר בשטח עיקרי ועוד 12 מ"ר שטח ממ"ד.
שים לב שיש מגבלות של קווי בנין בבניה כך שיתכן ובפועל תוספת השטח תהיה קטנה יותר.
אין בעיה למדוד את הדירות הקיימות. רק שבסופו של דבר עדין יש הגבלה של קווי בנין וכמה ניתן לבנות קומה טיפוסית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התיקון הרביעי ל תמ"38
רפאל
30/11/16
ברצוני לברר מתי צפוי
להכנס לתוקף תיקון 4 של תמ"א 38 -
אשר אושר בתחילת 2015 במועצה לתכנון ובניה ?
למי ניתן לפנות בשאלה
רשמית? האם לשר הפנים?או לשר האוצר ? האם ניתן לשאול זאת
מתוקף חוק חופש המידע ?
ברצועי לדעת האם להתחיל
להערך לנושא כבר היום ?
בברכה,
רפאל
להכנס לתוקף תיקון 4 של תמ"א 38 -
אשר אושר בתחילת 2015 במועצה לתכנון ובניה ?
למי ניתן לפנות בשאלה
רשמית? האם לשר הפנים?או לשר האוצר ? האם ניתן לשאול זאת
מתוקף חוק חופש המידע ?
ברצועי לדעת האם להתחיל
להערך לנושא כבר היום ?
בברכה,
רפאל
תיקון 4 לתמ"א 38
יגאל סמית
02/12/16
שלום ידידי,
ממליץ לך לקרוא אודות תיקון 4 במאמר להלן
גם אני לא הצלחתי להבין לגבי המועדים , יש המון עירפול סביב הסוגיה
http://www.afikim38.com/%D7%AA%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%9F-4-%D7%9C%D7%AA%D7%9E%D7%90-38/
ממליץ לך לקרוא אודות תיקון 4 במאמר להלן
גם אני לא הצלחתי להבין לגבי המועדים , יש המון עירפול סביב הסוגיה
http://www.afikim38.com/%D7%AA%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%9F-4-%D7%9C%D7%AA%D7%9E%D7%90-38/
תיקון 4 לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/12/16
שלום רפאל
על התיקון הרביעי מדברים כבר זמן רב. בנתייים נדחף לו תיקון 3א לתמא 38 ותפס כותרות וגרם לדחיה בדיון בתיקון הרביעי.
את נוסח התיקון תוכל לראות באתר של משרד הפנים או בכל חיפוש בגוגל. אתה יכול לפנות בשאלה רשמית אבל כנראה שגם תקבל תשובה רישמית.
האם להערך לכך? - שאלה קשה כי כמו שראינו יכולים להיות שינויים רבים בין טיוטת התיקון למה שהתקבל בפועל. הימור מסוים. אם יש לך עיסקה על הפרק שתהיה פנטסטית אם יקבל התיקון הרביעי הייתי הולך על זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
על התיקון הרביעי מדברים כבר זמן רב. בנתייים נדחף לו תיקון 3א לתמא 38 ותפס כותרות וגרם לדחיה בדיון בתיקון הרביעי.
את נוסח התיקון תוכל לראות באתר של משרד הפנים או בכל חיפוש בגוגל. אתה יכול לפנות בשאלה רשמית אבל כנראה שגם תקבל תשובה רישמית.
האם להערך לכך? - שאלה קשה כי כמו שראינו יכולים להיות שינויים רבים בין טיוטת התיקון למה שהתקבל בפועל. הימור מסוים. אם יש לך עיסקה על הפרק שתהיה פנטסטית אם יקבל התיקון הרביעי הייתי הולך על זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תוכנית הרובעים נכנסה לתוקף?
שמואל
30/11/16
האם אפשר כבר להגיש תוכניות שלוקחות בחשבון את תוכנית הרובעים?
תוכנית הרובעים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/12/16
שמואל שלום
תוכנית הרובעים עדין לא בתוקף. היא עברה כבר את כל של בי הערעור וכרגע מתקנים את נוסח התוכניות בהתאם להחלטות שהתקבלו.
אפשר וצריך להגיש לעירית תל אביב בקשה להיתר הלוקחת בחשבון את הוראות תוכנית הרובעים למרות שטרם התקבלה. תהליך הוצאת ההיתר הוא ארוך ובתקווה כי עד להשלמתו גם ינתן תוקף לתוכניות. וגם אם לא יש פתרונות משפטיים לקבלת ההיתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תוכנית הרובעים עדין לא בתוקף. היא עברה כבר את כל של בי הערעור וכרגע מתקנים את נוסח התוכניות בהתאם להחלטות שהתקבלו.
אפשר וצריך להגיש לעירית תל אביב בקשה להיתר הלוקחת בחשבון את הוראות תוכנית הרובעים למרות שטרם התקבלה. תהליך הוצאת ההיתר הוא ארוך ובתקווה כי עד להשלמתו גם ינתן תוקף לתוכניות. וגם אם לא יש פתרונות משפטיים לקבלת ההיתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
