פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמא 38
אורית גרדר
17/01/17
קיימת דירת גג בבעלות מספר יורשים . כל הדיירים האחרים בבנין מעונינים בפרוייקט תמא שיכלול הריסת דירת בגג ובניה של מספר קומות נוספות . האם נדרשת הסכמה מלאה של כל היורשים על מנת להתקדם עם האישורים לפרוייקט ?
הסכמת יורשים להסכם תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/01/17
שלום אורית
השאלה שלך היא בעצם האם דירה שבה יש מספר בעלים, הרוב מעונינים בהסכם תמ"א 38 והמיעוט לא- האם דירה זו נחשבת כתומכת בהסכם לצורך ספירת הקולות. במיוחד הדבר חשוב כאשר זו הדירה שמעבירה אותנו אל הרוב המיוחל.
אין על כך עדין תשובה בפסיקה. ברור שצריך רוב של תומכים מקרב הבעלים באותה דירה. האם די ברוב מעל 50%? נראה לי שלא. חוק המקרקעין קובע כללים החלים בבעלות משותפת. החלטה לגבי הריסת הבניה במסגרת פרויקט תמ"א אינה אחד מהם. הייתי אומר שבמקרה כזה ילמדו מהוראות חוק החיזוק המחייב רוב של 80% ויקבעו אולי כי יש צורך ברוב של 80% מבין הבעלים המשותפים של אותה דירה.
הרבה תלוי ביזם עד כמה הוא מוכן להתקדם ולהשקיע כספים בתכנון אבל במקומו ובמקומכם הייתי מעמיד את זה למבחן הפסיקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השאלה שלך היא בעצם האם דירה שבה יש מספר בעלים, הרוב מעונינים בהסכם תמ"א 38 והמיעוט לא- האם דירה זו נחשבת כתומכת בהסכם לצורך ספירת הקולות. במיוחד הדבר חשוב כאשר זו הדירה שמעבירה אותנו אל הרוב המיוחל.
אין על כך עדין תשובה בפסיקה. ברור שצריך רוב של תומכים מקרב הבעלים באותה דירה. האם די ברוב מעל 50%? נראה לי שלא. חוק המקרקעין קובע כללים החלים בבעלות משותפת. החלטה לגבי הריסת הבניה במסגרת פרויקט תמ"א אינה אחד מהם. הייתי אומר שבמקרה כזה ילמדו מהוראות חוק החיזוק המחייב רוב של 80% ויקבעו אולי כי יש צורך ברוב של 80% מבין הבעלים המשותפים של אותה דירה.
הרבה תלוי ביזם עד כמה הוא מוכן להתקדם ולהשקיע כספים בתכנון אבל במקומו ובמקומכם הייתי מעמיד את זה למבחן הפסיקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום המשכון קדם בשנתיים לחוזה מכר על אותה דירה !
MINOUCHE
17/01/17
כיצד ייתכן הדבר:
חוזה מכר על דירה הונפק בשנת 2012 אבל על אותה דירה נרשם גם משכון ברשם המשכונות בשנת 2010 ?
כיצד ייתכן דבר זה שהמשכון קדם בשנתיים לחוזה מכר?? . אין זה טעות כי ברישום המשכונות רשום גם השעה לא רק התאריך !. כיצד ייתכן הדבר ?
אודה לכם על הסבר .
חוזה מכר על דירה הונפק בשנת 2012 אבל על אותה דירה נרשם גם משכון ברשם המשכונות בשנת 2010 ?
כיצד ייתכן דבר זה שהמשכון קדם בשנתיים לחוזה מכר?? . אין זה טעות כי ברישום המשכונות רשום גם השעה לא רק התאריך !. כיצד ייתכן הדבר ?
אודה לכם על הסבר .
משכון קדם להכם מכר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/01/17
שלום רב
לא יכול להיות שרשמו משכון על דירה כאשר חוזה המכר עוד לא בא לעולם. לא נראה לי שרשם המשכונות טעה. יותר סביר שיש טעות בהבנת המסמכים. אנא סרקו והעבירו את העוד הראשון של הסכם המכר ואת דוח המשכון או העבירו אלי למייל ישירות ואוכל להתיחס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא
נירו
16/01/17
דירה בבניין שבנוי מלפני קום המדינה
יש בו דירות ונראה כמו בית משותף
הוא לא רשום כבית משותף ואין הסכם שיתוף. איך זה עלול להפריע לתמ"א 38?
האם יותר בעייתי מבית משותף? במה?
יש בו דירות ונראה כמו בית משותף
הוא לא רשום כבית משותף ואין הסכם שיתוף. איך זה עלול להפריע לתמ"א 38?
האם יותר בעייתי מבית משותף? במה?
בנין שטרם נרשם כבית משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/01/17
שלום נירו
יותר בעייתי מבית משותף כי למעשה נושאים משותפים לדירות (ובעיקר נושא חלוקת הרוכש המשותף ובכלל זה זכויות הבניה) אינן מגובות במסמכים. יתכן ויצוצו כל מיני טענות לבעל דירה אחת כלפי רעהו.
לכן רצוי להתחיל מהסכם שיתוף מהיר וזאת כהקדמה לרישום הבית כבית משותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יותר בעייתי מבית משותף כי למעשה נושאים משותפים לדירות (ובעיקר נושא חלוקת הרוכש המשותף ובכלל זה זכויות הבניה) אינן מגובות במסמכים. יתכן ויצוצו כל מיני טענות לבעל דירה אחת כלפי רעהו.
לכן רצוי להתחיל מהסכם שיתוף מהיר וזאת כהקדמה לרישום הבית כבית משותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
" אַלְיָה בָּהּ חֲפָצִים"
אבנר
16/01/17
בהסכם התמ"א 38/2 הקבלן לוקח הלוואה ומשעבד את הקרקע תמורת זה נותן ערבות מכר.
למה ההלוואה הזאת חייבת להירשם אצל רשם המשכונות?.
הרי הרישום כמשכון מקנה זכות קינינית על הנכס לבנק , ועל כל צרה שלא תבוא הבנק הוא בעל הנכס ולו זכות קניינית . אז נראה לי שערבות המכר היא סתם "למראית עיין ולמרגוע של הדייר". לפי ההיגיון הערבות מכר בשבילי תוגדר " אַלְיָה בָּהּ חֲפָצִים". ההיגיון של דייר לא יכול כלל לנוח לפי כל ההגדרות הנ"ל. וצריך באמת שהדייר ידרוש ערבות בנקאית מוגבלת לפרעון בתווח של זמן : למשל הערבות הבנקאית תמומש אחרי 5-6 שנים במידה ואין טופס 4 .
למה ההלוואה הזאת חייבת להירשם אצל רשם המשכונות?.
הרי הרישום כמשכון מקנה זכות קינינית על הנכס לבנק , ועל כל צרה שלא תבוא הבנק הוא בעל הנכס ולו זכות קניינית . אז נראה לי שערבות המכר היא סתם "למראית עיין ולמרגוע של הדייר". לפי ההיגיון הערבות מכר בשבילי תוגדר " אַלְיָה בָּהּ חֲפָצִים". ההיגיון של דייר לא יכול כלל לנוח לפי כל ההגדרות הנ"ל. וצריך באמת שהדייר ידרוש ערבות בנקאית מוגבלת לפרעון בתווח של זמן : למשל הערבות הבנקאית תמומש אחרי 5-6 שנים במידה ואין טופס 4 .
אליה בה חפצים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/01/17
אבנר שלום רב
הפרויקט ממומן באמצעות בנק שמעמיד כספים ליזם לביצוע הפרויקט.
הבנק מבקש בטחונות על כספו והבטוחה העיקרית היא משכנתא לטובתו על המקרקעין של הפרויקט השייכים כרגע לבעלים במשותף. המשכנתא נרשמת בלשכת רישום המקרקעין ובנוסף רושמים גם ברשם המשכונות משכון על זכויות היזם בפרויקט.
על מנת שהבעלים יהיו בטוחים הם מקבלים מהבנק ערבות חוק מכר על מלוא שווי דירתם החדשה. לערבות חוק מכר יש נוסח ותנאים למימוש הקבועים בחוק. ערבות חוק מכר לא נועדה לפצות על איחור במסירה או על מחלוקות אחרות מול היזם אלא אך ורק למקרה בו היזם נקלע לפרוק ואינו יכול למעשה לסיים את הפרויקט כוחות עצמו.
במקרה כזה יש שתי אפשרויות. האחת שהבנק ישלים את הפרויקט ולצורך כך יעשה שימוש בהון העצמי שהיזם השקיע
וכן מתקבולים שטרם שולמו עבור דירות היזם. במקרה כזה אתם תקבלו את הדירות המובטחות, יתכן באיחור אבל תקבלו.
אפשרות שניה היא שתממשו את ערבות חוק המכר. במקרה כזה תקבלו את שווי הדירה המובטת לכם אבל למעשה אתם לא זכאים עוד לדירה עצמה.
כמו שכתבתי הערבות אינה לפיצוי בגין איחור במסירה. אם היזם מאחר אז אתם רשאים להגיש נגדו תביעה על איחור וטענות הצדדים יתבררו כמו כל סכסוך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הפרויקט ממומן באמצעות בנק שמעמיד כספים ליזם לביצוע הפרויקט.
הבנק מבקש בטחונות על כספו והבטוחה העיקרית היא משכנתא לטובתו על המקרקעין של הפרויקט השייכים כרגע לבעלים במשותף. המשכנתא נרשמת בלשכת רישום המקרקעין ובנוסף רושמים גם ברשם המשכונות משכון על זכויות היזם בפרויקט.
על מנת שהבעלים יהיו בטוחים הם מקבלים מהבנק ערבות חוק מכר על מלוא שווי דירתם החדשה. לערבות חוק מכר יש נוסח ותנאים למימוש הקבועים בחוק. ערבות חוק מכר לא נועדה לפצות על איחור במסירה או על מחלוקות אחרות מול היזם אלא אך ורק למקרה בו היזם נקלע לפרוק ואינו יכול למעשה לסיים את הפרויקט כוחות עצמו.
במקרה כזה יש שתי אפשרויות. האחת שהבנק ישלים את הפרויקט ולצורך כך יעשה שימוש בהון העצמי שהיזם השקיע
וכן מתקבולים שטרם שולמו עבור דירות היזם. במקרה כזה אתם תקבלו את הדירות המובטחות, יתכן באיחור אבל תקבלו.
אפשרות שניה היא שתממשו את ערבות חוק המכר. במקרה כזה תקבלו את שווי הדירה המובטת לכם אבל למעשה אתם לא זכאים עוד לדירה עצמה.
כמו שכתבתי הערבות אינה לפיצוי בגין איחור במסירה. אם היזם מאחר אז אתם רשאים להגיש נגדו תביעה על איחור וטענות הצדדים יתבררו כמו כל סכסוך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חומר משפטי הנוגע לתמ"א
נירה
16/01/17
שלום למומחים!
הנני עו"ד חדש ואין לי מושג בתחום זה כיוון שהוא לא היה כלול בהתמחותי.
בבניין שלנו רוצים לעשות תמ"א 38.
אשמח להמלצות לכל חומר משפטי אפשרי שאוכל ללמוד ממנו על תחום זה.
תודה לעוזרים!
הנני עו"ד חדש ואין לי מושג בתחום זה כיוון שהוא לא היה כלול בהתמחותי.
בבניין שלנו רוצים לעשות תמ"א 38.
אשמח להמלצות לכל חומר משפטי אפשרי שאוכל ללמוד ממנו על תחום זה.
תודה לעוזרים!
חומר משפטי לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/01/17
היי נירה
קודם כל הצלחה בעבודתך.
תחום התמ"א הוא נגזרת של עיסוק בתחום הנדל"ן באופן כללי. מציע לך פשוט לעבור בפורומים ובאתרים וללמוד משם. בנוסף - אני מניח שיבחר עו"ד לפרויקט אצלכם כך שתוכלי להצמד אליו וללמוד דרכה/ו את העבודה.
בשום מקרה לא הייתי מציע לך לייצג שכנים שלך בבנין ובמיוחד כשאינך עדין בקיאה בתחום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל הצלחה בעבודתך.
תחום התמ"א הוא נגזרת של עיסוק בתחום הנדל"ן באופן כללי. מציע לך פשוט לעבור בפורומים ובאתרים וללמוד משם. בנוסף - אני מניח שיבחר עו"ד לפרויקט אצלכם כך שתוכלי להצמד אליו וללמוד דרכה/ו את העבודה.
בשום מקרה לא הייתי מציע לך לייצג שכנים שלך בבנין ובמיוחד כשאינך עדין בקיאה בתחום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למה צריך גם משכון אחרי השעבוד של הקרקע לבנק?
שרון
15/01/17
בתמ"א 38/2 הקרקע תשועבד לבנק בתמורה למשכנתת הליווי . למה צריך הבנק המלווה לרשום משכון על המשכנתא ברשם המשכונות?
ומתי המשכון הזה מתבטל ?.
2. לפעמים על הערת אזהרה רשום סכום של X שקלים ולפעמים רשומה הערת האזהרה בצורת "סכום ללא הגבלה"
הביטוי "סכום ללא הגבלה " מעורר דאגות. מרתיע : מה הקבלן יוכל לקבל הלוואות על הקרקע ללא הגבלה?
אודה לכם להבהרות . של הביטוי "סכום ללא הגבלה"
תודה רבה על זה שאתם מקדישים זמן לענות " . תודה רבה לכל יזמי הפורום .
ומתי המשכון הזה מתבטל ?.
2. לפעמים על הערת אזהרה רשום סכום של X שקלים ולפעמים רשומה הערת האזהרה בצורת "סכום ללא הגבלה"
הביטוי "סכום ללא הגבלה " מעורר דאגות. מרתיע : מה הקבלן יוכל לקבל הלוואות על הקרקע ללא הגבלה?
אודה לכם להבהרות . של הביטוי "סכום ללא הגבלה"
תודה רבה על זה שאתם מקדישים זמן לענות " . תודה רבה לכל יזמי הפורום .
משכון מול משכנתא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/01/17
שרון שלום
משכנתא רושמים על זכויות קניניות, קרי- זכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין, כגון- בעלות או חכירה. המשכנתא נרשמת בלשכת רישום המקרקעין.
משכון רושמים על זכויות חוזיות, שהן זכויות בנכסי מקרקעין שטרם הבשילו לכלל זכות קנינית (קרי- טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין).
בנקים רושמים משכנתא על הזכויות שלכם בקרקע וכן משכון על זכויות חוזיות על פי הסכם התמ"א.
הביטוי "ללא הגבלה במחיר" כמו שהוא נשמע. אין הגבלה לסכום הבטוחה. בפועל כמובן בודקים מה החבות האמיתית לבנק. בכל מקרה זה לא צריך להבהיל. החבות שלכם אינה אישית אלא רק המקרקעין משמשים כבטוחה להלוואה עד גובה שווי אותם מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
משכנתא רושמים על זכויות קניניות, קרי- זכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין, כגון- בעלות או חכירה. המשכנתא נרשמת בלשכת רישום המקרקעין.
משכון רושמים על זכויות חוזיות, שהן זכויות בנכסי מקרקעין שטרם הבשילו לכלל זכות קנינית (קרי- טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין).
בנקים רושמים משכנתא על הזכויות שלכם בקרקע וכן משכון על זכויות חוזיות על פי הסכם התמ"א.
הביטוי "ללא הגבלה במחיר" כמו שהוא נשמע. אין הגבלה לסכום הבטוחה. בפועל כמובן בודקים מה החבות האמיתית לבנק. בכל מקרה זה לא צריך להבהיל. החבות שלכם אינה אישית אלא רק המקרקעין משמשים כבטוחה להלוואה עד גובה שווי אותם מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק המתווכים לאור עסקאות תמ"א 38
אריק
13/01/17
עו"ד אילן הלוי שלום רב,
המקרה: מתווך מורשה אשר מאתר בניינים עבור יזם מסוים לצורך התקשרות לפרויקטים של תמ"א 38.
לאור סעיף 9(א) לחוק המתווכים, אבקש לשאול את השאלות הבאות:
1) האם בהסכם שכר הטרחה בין היזם לבין המתווך חובה לציין כי מדובר ב"הזמנה לביצוע פעולת תיווך? כלומר האם תוכן הסכם שכר הטרחה חייב להסביר כי מדובר בתיווך, או שמא גם "נתינת שירות" (והסבר מהו שירות זה) הוא מונח אפשרי לתיאור העניין.
2) מה הוא סוג העסקה אשר יש לפרט כאשר מדובר בהתקשרות של דיירים עם יזם לביצוע פרויקט של תמ"א 38? בתיווך לעסקת מכירה רושמים "מכירה" ובתיווך לעסקת השכרה רושמים "שכירות". מה רושמים כאשר מדובר בתמ"א 38 על מנת לעמוד בדרישות הכתובות בחוק המתווכים?
3) האם חובה לציין את "מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב"? אם כן, כיצד יש לעשות זאת כאשר מדובר בהסכם תיווך לתמ"א 38 - האם לחשב את זכויות הבנייה המשוערות אשר הדיירים מעניקים ליזם בפרויקט תמ"א 38 (נניח זכויות לבנייה של קומה וחצי על הגג) ולפי זה לתמחר את מחיר העסקה המבוקשת?
המקרה: מתווך מורשה אשר מאתר בניינים עבור יזם מסוים לצורך התקשרות לפרויקטים של תמ"א 38.
לאור סעיף 9(א) לחוק המתווכים, אבקש לשאול את השאלות הבאות:
1) האם בהסכם שכר הטרחה בין היזם לבין המתווך חובה לציין כי מדובר ב"הזמנה לביצוע פעולת תיווך? כלומר האם תוכן הסכם שכר הטרחה חייב להסביר כי מדובר בתיווך, או שמא גם "נתינת שירות" (והסבר מהו שירות זה) הוא מונח אפשרי לתיאור העניין.
2) מה הוא סוג העסקה אשר יש לפרט כאשר מדובר בהתקשרות של דיירים עם יזם לביצוע פרויקט של תמ"א 38? בתיווך לעסקת מכירה רושמים "מכירה" ובתיווך לעסקת השכרה רושמים "שכירות". מה רושמים כאשר מדובר בתמ"א 38 על מנת לעמוד בדרישות הכתובות בחוק המתווכים?
3) האם חובה לציין את "מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב"? אם כן, כיצד יש לעשות זאת כאשר מדובר בהסכם תיווך לתמ"א 38 - האם לחשב את זכויות הבנייה המשוערות אשר הדיירים מעניקים ליזם בפרויקט תמ"א 38 (נניח זכויות לבנייה של קומה וחצי על הגג) ולפי זה לתמחר את מחיר העסקה המבוקשת?
תמ"א 38 וחוק המתווכים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/01/17
אריק שלום
שאלה מענינת..
עיסקת תמ"א 38 היא עיסקה בה בעלי הדירות מוכרים זכויות בניה ליזם כנגד קבלת שרותי בניה לבנית דירותיהם החדשות/ או לביצוע עבודו החיזוק והרחבות (בהתאם לסוג הפרויקט).
באופן אישי אני לא בטוח בכלל שמכירת זכויות בניה היא עסקה שחוק המתווכים חל עליה. יחד עם זאת לא צריך להסתבך בענין זה ואין חולק שרצוי כי יהיה הסכם בכתב.
בהסכם כזה תאור השירות הניתן הוא מספיק. למשל - קישור לנציגויות בתים באזור ___ המעוניינים להתקשר בהסכם תמ"א 38". כאשר תשלום שכר התיווך יכול להקבע כמותנה בחתימת הסכם בפועל בין היזם לבעלים.
סוג העיסקה הוא - עיסקת תמ"א 38 (תוסיפו הריסה ובניה / חיזוק ותספת או שניהם).
"שווי העיסקה בקרוב" כנדרש על ידי התקנות (אם אכן חלות) הייתי כותב רק- "שווי פרויקט התמ"א בהתאם לזכויות הבניה שיאושרו ושווי הדירות". מבין שה לא סכום אבל אני לא חושב שזה מפריע. סעיף זה נועד לעסקאות "רגילות" על מנת יהיה ברור מה הלקוח מחפש. מה שחשוב יותר לכתוב הוא גובה דמי התיווך המוסכמים. כאן אתה יכול לכתוב תאור מדויק של מה שמסוכם. לא צריך לתמחר את שווי העסקה כדי לדעת מה דמי התיווך שהוסכמו.
כפי שהתחלתי - לא בטוח בכלל שצריך להתשמש בהסכמים הסטנרטיים של מתווך. מציע להעלות על הכתב בצורה ברורה- 1. מה השירות הנדרש ממך. 2. מה התנאי בו עליך לעמוד לשם קבלת שכר. 3. מה גובה השכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שאלה מענינת..
עיסקת תמ"א 38 היא עיסקה בה בעלי הדירות מוכרים זכויות בניה ליזם כנגד קבלת שרותי בניה לבנית דירותיהם החדשות/ או לביצוע עבודו החיזוק והרחבות (בהתאם לסוג הפרויקט).
באופן אישי אני לא בטוח בכלל שמכירת זכויות בניה היא עסקה שחוק המתווכים חל עליה. יחד עם זאת לא צריך להסתבך בענין זה ואין חולק שרצוי כי יהיה הסכם בכתב.
בהסכם כזה תאור השירות הניתן הוא מספיק. למשל - קישור לנציגויות בתים באזור ___ המעוניינים להתקשר בהסכם תמ"א 38". כאשר תשלום שכר התיווך יכול להקבע כמותנה בחתימת הסכם בפועל בין היזם לבעלים.
סוג העיסקה הוא - עיסקת תמ"א 38 (תוסיפו הריסה ובניה / חיזוק ותספת או שניהם).
"שווי העיסקה בקרוב" כנדרש על ידי התקנות (אם אכן חלות) הייתי כותב רק- "שווי פרויקט התמ"א בהתאם לזכויות הבניה שיאושרו ושווי הדירות". מבין שה לא סכום אבל אני לא חושב שזה מפריע. סעיף זה נועד לעסקאות "רגילות" על מנת יהיה ברור מה הלקוח מחפש. מה שחשוב יותר לכתוב הוא גובה דמי התיווך המוסכמים. כאן אתה יכול לכתוב תאור מדויק של מה שמסוכם. לא צריך לתמחר את שווי העסקה כדי לדעת מה דמי התיווך שהוסכמו.
כפי שהתחלתי - לא בטוח בכלל שצריך להתשמש בהסכמים הסטנרטיים של מתווך. מציע להעלות על הכתב בצורה ברורה- 1. מה השירות הנדרש ממך. 2. מה התנאי בו עליך לעמוד לשם קבלת שכר. 3. מה גובה השכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 דירות תמ"א לי ולגרושתי. אין הסכמה לגבי המטראז'
ליאור
12/01/17
שלום,
פרוייקט תמ"א.
לי ולגרושתי מגיע מטראז' 122מ' על 2 דירות.
בהסכם גירושין רשום דירת 4 ח' לה ו 2 ח' לי.
אין הסכמה.
גישור עם עו"ד נכשל.
מה עושים ?
תודה,
ליאור
2 דירות תמ"א לי ולגרושתי. אין הסכמה לגבי המטראז'
פרוייקט תמ"א.
לי ולגרושתי מגיע מטראז' 122מ' על 2 דירות.
בהסכם גירושין רשום דירת 4 ח' לה ו 2 ח' לי.
אין הסכמה.
גישור עם עו"ד נכשל.
מה עושים ?
תודה,
ליאור
2 דירות תמ"א לי ולגרושתי. אין הסכמה לגבי המטראז'
דירות תמא לי ולגרושתי. אין הסכמה לגבי מטראז' הבהרה
ליאור
13/01/17
הבהרה,
אין הסכמה בעניין חלוקת המטרים
ליאור
אין הסכמה בעניין חלוקת המטרים
ליאור
תמא מבנה חד קומתי
נועם
11/01/17
שלום רב,
שאלתי נוגעת למימוש תמ"א 38 למבנה חד-קומתי ישן קטן (100 מ"ר) במגרש גדול (דונם).
סעיף 12 לתמ"א 38 (2005) הגביל את תוספות הבניה לצורך חיזוק המבנה למבנים בני 2 קומות ומעלה / 400 מ"ר בנוי לפחות.
האם לאור השינויים בתמ"א לאורך השנים ניתנות היום זכויות בניה מתוקף תמ"א 38 גם למבנים חד קומתיים, ואם כן, האם ניתן במסלול של שיפוץ המבנה או רק הריסה ובניה מחדש?
תודה!
שאלתי נוגעת למימוש תמ"א 38 למבנה חד-קומתי ישן קטן (100 מ"ר) במגרש גדול (דונם).
סעיף 12 לתמ"א 38 (2005) הגביל את תוספות הבניה לצורך חיזוק המבנה למבנים בני 2 קומות ומעלה / 400 מ"ר בנוי לפחות.
האם לאור השינויים בתמ"א לאורך השנים ניתנות היום זכויות בניה מתוקף תמ"א 38 גם למבנים חד קומתיים, ואם כן, האם ניתן במסלול של שיפוץ המבנה או רק הריסה ובניה מחדש?
תודה!
מבנה חד קומתי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/01/17
נועם שלום
מה שכתבת הוא הגרסה הראשונה של תמ"א 38. ההגדרות תוקנו בהמשך באופן שהתמ"א חלה גם במקרה בו זכויות הבניה בחלקה מאפשרו לבנות מעל 2 קומות/400 מ"ר (להבדיל מבנוי בפועל).
בתיקון 3א לתמ"א 38 שהתקבל עכשיו נקבע כי בתים כאלו יזכו לתוספת של 1.5 קומות בלבד.
יחד עם זאת הנושא של בית חד קומתי "זכה" להתיחסות פרטנית בתוכניות שנערכו בערים שונות. לכן מעבר למה שכתבתי ועל מנת לתת תשובה מלאה, יש לבדוק האם בעיר בו מצוי המבנה נקבעו הוראות שונות לגבי בנין חד קומתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מה שכתבת הוא הגרסה הראשונה של תמ"א 38. ההגדרות תוקנו בהמשך באופן שהתמ"א חלה גם במקרה בו זכויות הבניה בחלקה מאפשרו לבנות מעל 2 קומות/400 מ"ר (להבדיל מבנוי בפועל).
בתיקון 3א לתמ"א 38 שהתקבל עכשיו נקבע כי בתים כאלו יזכו לתוספת של 1.5 קומות בלבד.
יחד עם זאת הנושא של בית חד קומתי "זכה" להתיחסות פרטנית בתוכניות שנערכו בערים שונות. לכן מעבר למה שכתבתי ועל מנת לתת תשובה מלאה, יש לבדוק האם בעיר בו מצוי המבנה נקבעו הוראות שונות לגבי בנין חד קומתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מתקשרים משכנתא ומשכון עם השעבוד?
רמיאל
10/01/17
האם מותר לנו בתור אלו שמשעבדים את הקרקע גם לראות את הסכום המשכנתא שלוקח הקבלן עבור השעבוד של הדירות שלנו?.
האם הדיירים כל אחד מאיתנו נלך לבנק לחתום על המשכנתא ( על סך התשלום ) ?. ואם נלקחה פעם אחת משכנתא האם בזה נגמר או שיש עוד אפשרויות לקבלן יזם לקחת עוד משכנתא שנייה ושלישית וכ"דמ ?.
האם הדיירים יחתמו על השעבוד או על המשכנתא על טפסים סטנדרתיים ?. או שעל מכתב שהעו"ד של הדיירים מחתים את הדיירים?. במכתב שהעו"ד מכין לא מצויין סכום, לעומת בטפסים הסטנדרתיים של הבנק מצויין סכום של המשכנתא ?.
אני אודה לכם להשליך קצת אור על כל עניין המשכנתא וכיצד המשכנתא והשעבוד והמשכון מתיחסים אחד למשנהו?.
האם הסכום של המשכנתא ייכנס לחשבון של הבנק והקבלן משלם את החשבוניות לקבלני המשנה מהחשבון הזה של המשכנתא?.
בברכה רבה, רמיאל
האם הדיירים כל אחד מאיתנו נלך לבנק לחתום על המשכנתא ( על סך התשלום ) ?. ואם נלקחה פעם אחת משכנתא האם בזה נגמר או שיש עוד אפשרויות לקבלן יזם לקחת עוד משכנתא שנייה ושלישית וכ"דמ ?.
האם הדיירים יחתמו על השעבוד או על המשכנתא על טפסים סטנדרתיים ?. או שעל מכתב שהעו"ד של הדיירים מחתים את הדיירים?. במכתב שהעו"ד מכין לא מצויין סכום, לעומת בטפסים הסטנדרתיים של הבנק מצויין סכום של המשכנתא ?.
אני אודה לכם להשליך קצת אור על כל עניין המשכנתא וכיצד המשכנתא והשעבוד והמשכון מתיחסים אחד למשנהו?.
האם הסכום של המשכנתא ייכנס לחשבון של הבנק והקבלן משלם את החשבוניות לקבלני המשנה מהחשבון הזה של המשכנתא?.
בברכה רבה, רמיאל
משכנתא ומשכון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/01/17
רמיאל שלום
אני מבין מתוך מה שכתבת כי מדובר על פרויקט תמ"א 38 של הריסה ובניה חדשה. פרויקט כזה כרוך בעלויות רבות. בדר"כ יזם פונה לבנק לקבלת מימון לפרויקט. בנק כזה נקרא "הבנק המלווה". כדי להבטיח את הכספים שהבנק המלווה מעמיד לטובת הפרויקט הבנק מבקש לקבל בטחונות. אחד הבטחונות הוא הקרקע שלכם.
הבעלים חותמים מצד אחד על מסמכי שעבוד הקרקע (משכנתא היא שעבוד הקרקע) ומצד שני מקבלים ערבויות בנקאיות על מלוא שווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל בפרויקט.
כל אחד מהבעלים חייב לחתום על מסמכי המשכנתא. במסמכים אלו מצוין הסכום. אבל לא להבהל מהסכום. אתם לא ערבים לו אלא הדבר היחיד שהבנק יכול לקחת הוא הקרקע.
לא ניתן לקחת משכנתא נוספת בלי להחתם אותכם ובכל מקרה זה גם לא נהוג ולא חשוב. אתם צריכים לצאת מהנחה שכל הקרקע כבר אינה ברשוכם אלא בפקדון לטובת הבנק עד שהפרויקט יסתיים.
המימון של הבנק עומד לרשות הפרויקט בלבד ונכנסויוצא מחשבון בנק שמשמש רק את הפרויקט. אכן תשלומים לקבלנים של היזם יוצאים רק מחשבון הפרויקט.
מקווה שברור יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין מתוך מה שכתבת כי מדובר על פרויקט תמ"א 38 של הריסה ובניה חדשה. פרויקט כזה כרוך בעלויות רבות. בדר"כ יזם פונה לבנק לקבלת מימון לפרויקט. בנק כזה נקרא "הבנק המלווה". כדי להבטיח את הכספים שהבנק המלווה מעמיד לטובת הפרויקט הבנק מבקש לקבל בטחונות. אחד הבטחונות הוא הקרקע שלכם.
הבעלים חותמים מצד אחד על מסמכי שעבוד הקרקע (משכנתא היא שעבוד הקרקע) ומצד שני מקבלים ערבויות בנקאיות על מלוא שווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל בפרויקט.
כל אחד מהבעלים חייב לחתום על מסמכי המשכנתא. במסמכים אלו מצוין הסכום. אבל לא להבהל מהסכום. אתם לא ערבים לו אלא הדבר היחיד שהבנק יכול לקחת הוא הקרקע.
לא ניתן לקחת משכנתא נוספת בלי להחתם אותכם ובכל מקרה זה גם לא נהוג ולא חשוב. אתם צריכים לצאת מהנחה שכל הקרקע כבר אינה ברשוכם אלא בפקדון לטובת הבנק עד שהפרויקט יסתיים.
המימון של הבנק עומד לרשות הפרויקט בלבד ונכנסויוצא מחשבון בנק שמשמש רק את הפרויקט. אכן תשלומים לקבלנים של היזם יוצאים רק מחשבון הפרויקט.
מקווה שברור יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ופינוי בינוי בחיפה
יעקב
10/01/17
בעניין תמ"א 38 ופינוי בינוי בדמי מפתח צריך עו"ד בחיפה לגישור, אפשר לחבר אותי לכזה ? אני דייר בדמי מפתח ובסכנה חס וחלילה, בלי ממ"ד, מעלית, חניה ועוד.
תמ"א 38 ודייר מוגן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/01/17
יעקב שלום
מצטער אבל אין לי אפשרות לחבר לעו"ד בחיפה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בנייה מותרת
רונית מרגלית
09/01/17
בניין קיים בן 2 קומות עם 4 דיירים, התכנית להרוס ולבנות מחדש במסגרת תמ"א 38.
האם ניתן להפוך אותו לבניין בן 6.5 קומות עם 13 דיירים ?
כמה קומות מותר לבנות ? לכמה חניות צריך לדאוג ?
האם ניתן להפוך אותו לבניין בן 6.5 קומות עם 13 דיירים ?
כמה קומות מותר לבנות ? לכמה חניות צריך לדאוג ?
תוספת בניה מותרת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/01/17
רונית שלום!
כדי לדעת כמה קומות ניתן לבנות צריך לבדוק את כל תוכניות הבניה החלות על הבנין. תמ"א 38 היא רק אחת התוכניות. מכוח תמ"א 38 ניתן להוסיף על בנין כזה עוד 2.5 קומות נוספות. אבל כדי לדעת כמה בסה"כ ניתן להוסיף, יש, כפי שציינתי, לבדוק את כלל התוכניות החלות. יתכן ומכוחן ניתן לבנות עוד 2 קומות ולהגיע ל- 6.5 קומות. אני לא יודע לענות על זה בלי לדעת את כל הנתנוים.
לגבי מקומות חניה- גם כאן תלוי מה גדלי הדירו המתוכננות והאם יש התיחסות ספציפית לענין החניות. מבלי להכנס לעו מק הייתי אומר כי יהיה צורך לדאג לפחות ל- 13 חניות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כדי לדעת כמה קומות ניתן לבנות צריך לבדוק את כל תוכניות הבניה החלות על הבנין. תמ"א 38 היא רק אחת התוכניות. מכוח תמ"א 38 ניתן להוסיף על בנין כזה עוד 2.5 קומות נוספות. אבל כדי לדעת כמה בסה"כ ניתן להוסיף, יש, כפי שציינתי, לבדוק את כלל התוכניות החלות. יתכן ומכוחן ניתן לבנות עוד 2 קומות ולהגיע ל- 6.5 קומות. אני לא יודע לענות על זה בלי לדעת את כל הנתנוים.
לגבי מקומות חניה- גם כאן תלוי מה גדלי הדירו המתוכננות והאם יש התיחסות ספציפית לענין החניות. מבלי להכנס לעו מק הייתי אומר כי יהיה צורך לדאג לפחות ל- 13 חניות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעמ על שירותי בניה בתמא 38/2
ג
08/01/17
שלום רב.
ברשותי וברשות שני שותפים שלי (סה"כ 3 אנשים פרטיים) בית מגורים חד משפחתי חד קומתי הזכאי לתמריצי תמ"א 38 על מגרש.
אנו מצויים בעיצומו של מו"מ בנוגע לעסקת תמא 38/2 לפיה כל אחד מה-3 יקבל דירת מגורים אחת בבניין שעתיד להיבנות ע"י היזם על המגרש לאחר הריסת הבית, בעוד יתר הדירות שתיבננה תהיינה שייכות ליזם.
אבקש לשאול מה לעניין המע"מ על שירותי הבניה - האם עלינו לשלם את המע"מ בגין שירותי הבניה אותם נותן לנו היזם? האם אנו פטורים ממנו? האם מאחר ואנו 3 שותפים בבית אחד אך נקבל שלוש דירות, הפטור, ככל שחל, הוא רק על דירה אחת מתוך השלוש?
אודה לתשובה.
ברשותי וברשות שני שותפים שלי (סה"כ 3 אנשים פרטיים) בית מגורים חד משפחתי חד קומתי הזכאי לתמריצי תמ"א 38 על מגרש.
אנו מצויים בעיצומו של מו"מ בנוגע לעסקת תמא 38/2 לפיה כל אחד מה-3 יקבל דירת מגורים אחת בבניין שעתיד להיבנות ע"י היזם על המגרש לאחר הריסת הבית, בעוד יתר הדירות שתיבננה תהיינה שייכות ליזם.
אבקש לשאול מה לעניין המע"מ על שירותי הבניה - האם עלינו לשלם את המע"מ בגין שירותי הבניה אותם נותן לנו היזם? האם אנו פטורים ממנו? האם מאחר ואנו 3 שותפים בבית אחד אך נקבל שלוש דירות, הפטור, ככל שחל, הוא רק על דירה אחת מתוך השלוש?
אודה לתשובה.
מעמ על שירותי הבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/01/17
שלום רב!
בעיסקת קומבינציה הבעלים משלמים מע"מ על שירותי הבניה שהם מקבלים. אם בונים לכם 3 דירות אז מעריכים את שווי שירותי הבניה שלכם (כולל תכנון ופיקוח) ועל זה אתם משלמים מע"מ.
במסגרת הסכם תמ"א 38 (שהוא סוג של עיסקת קומבינציה) נקבע בחוק מע"מ פטור שזו לשונו-
1ב. (ב) על מתן שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק בתמורה למכירת הזכות הנמכרת בפטורה ממס בהתאם להוראות סעיפים 49לג ו-49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין – יהיה מס בשיעור אפס.
קודם כל תראו שאתם עומדים בתנאים אלו. אם אתם עומדים אז לכל היותר תקבלו פטור ממע"מ על שירותי בניה לדירה אחת. גם על זה אני לא משוכנע מאחר ויש כאן עירוב של תמורות.
מאוד ממליץ להעזר בעו"ד/רו"ח המתמצאים בתחום.
ב
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה לפני שעבוד קרקע בתמ"א 38 /2
שרון
04/01/17
כאשר מדובר בהערת אזהרה לטובת היזם בתמ"א 38/2 : מההו בעצם הנוסח של הערה זאת?
למה צריך הערת אזהרה לטובת הקבלן כאשר יש ליווי בנקאי
והקרקע תשועבד לבנק .?
ובמיוחד שגם הזכויות של הקבלן ממושכנות לטובת הבנק !
תודה
למה צריך הערת אזהרה לטובת הקבלן כאשר יש ליווי בנקאי
והקרקע תשועבד לבנק .?
ובמיוחד שגם הזכויות של הקבלן ממושכנות לטובת הבנק !
תודה
הערת אזהרה לפני שעבוד קרקע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/01/17
שלום שרון!
הערת האזהרה חשובה לדעתי גם ליזם וגם לבעלי הדירות. היא בעצם מודיע "לכל העולם" שאותו בעל דירה חתם על הסכם תמ"א 38 מול היזם ומונעת ממנו לחזור בו מחתימתו או למכור לאחרים את הדירה מבלי שהם יחתמו גם כן על ההסכם.
גם אתם כבעלי דירות אחרים בבנין לא מעונינים שמי שחתם יתחמק מחתימתו.
במסגרת הסכם התמ"א עליו חתמתם היזם אמור להפקיד בידי עורך הדין שלכם יפוי כוח שיאפשר לו למחוק את הערות האזהרה במקרה של ביטול ההסכם.
הערת האזהרה אינה תחליף לרישום המשכנתא לטובת הבנק המלווה. אלו שני דברים שונים ולמטרות שונות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הערת האזהרה חשובה לדעתי גם ליזם וגם לבעלי הדירות. היא בעצם מודיע "לכל העולם" שאותו בעל דירה חתם על הסכם תמ"א 38 מול היזם ומונעת ממנו לחזור בו מחתימתו או למכור לאחרים את הדירה מבלי שהם יחתמו גם כן על ההסכם.
גם אתם כבעלי דירות אחרים בבנין לא מעונינים שמי שחתם יתחמק מחתימתו.
במסגרת הסכם התמ"א עליו חתמתם היזם אמור להפקיד בידי עורך הדין שלכם יפוי כוח שיאפשר לו למחוק את הערות האזהרה במקרה של ביטול ההסכם.
הערת האזהרה אינה תחליף לרישום המשכנתא לטובת הבנק המלווה. אלו שני דברים שונים ולמטרות שונות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 2- ביטול חוזה עם הקבלן עקב שינוי בתמ"א?
אבנר
04/01/17
שלום רב.
ברשותי בית פרטי ישן בן קומה אחת.
חתמתי על חוזה עם קבלן להריסה ובנייה.בחוזה נקבע שאקבל תמורה אחת במידה ותהיה תמ"א- תוספת של שתי קומות, ותמורה שניה, קטנה יותר, במידה ולא תהיה תמ"א- בנייה לפי תב"ע קיימת.
בעקבות השינוי בחוק, אפשר לבנות לפי תב"ע+ קומה וחצי, כלומר משהו באמצע.
בעקבות השינוי, הקבלן מציע לי את התמורה הדלה יותר.
כמו כן, בחוזה מופיע שניתן לבטל את החוזה אם אין אישור בניה תוך שנה וחצי, וחלפו כמעט שנתיים מהחתימה.
האם אפשר לבטל את החוזה או לדרוש תמורה גדולה יותר?תודה רבה!
ברשותי בית פרטי ישן בן קומה אחת.
חתמתי על חוזה עם קבלן להריסה ובנייה.בחוזה נקבע שאקבל תמורה אחת במידה ותהיה תמ"א- תוספת של שתי קומות, ותמורה שניה, קטנה יותר, במידה ולא תהיה תמ"א- בנייה לפי תב"ע קיימת.
בעקבות השינוי בחוק, אפשר לבנות לפי תב"ע+ קומה וחצי, כלומר משהו באמצע.
בעקבות השינוי, הקבלן מציע לי את התמורה הדלה יותר.
כמו כן, בחוזה מופיע שניתן לבטל את החוזה אם אין אישור בניה תוך שנה וחצי, וחלפו כמעט שנתיים מהחתימה.
האם אפשר לבטל את החוזה או לדרוש תמורה גדולה יותר?תודה רבה!
ביטול חוזה עם הקבלן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/01/17
אבנר שלום!
כדי לתת לך תשובה רצינית צריך לקרוא קודם ל את ההסכם שחתמתם.
בעצם אתם היום, לפי מה שאתה מתאר, במצב שלא צפיתם. יש תוספת של קומה וחצי לפי התמ"א (ממליץ מאוד לבדוק אם יש את זה. יש עיריות שהחריגו לגמרי בתים צמודי קרקע). אתם במסגרת התמ"א אבל לא שתי קומות כמו שכתבתם.
לא ידוע לי מה התמורה שאתם מקבלים אבל ממליץ שץחשבו מה התמורה שנראית לכם הולמת בנסיבות אלו ותראו מה המרחק בין הצדדים לגביה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כדי לתת לך תשובה רצינית צריך לקרוא קודם ל את ההסכם שחתמתם.
בעצם אתם היום, לפי מה שאתה מתאר, במצב שלא צפיתם. יש תוספת של קומה וחצי לפי התמ"א (ממליץ מאוד לבדוק אם יש את זה. יש עיריות שהחריגו לגמרי בתים צמודי קרקע). אתם במסגרת התמ"א אבל לא שתי קומות כמו שכתבתם.
לא ידוע לי מה התמורה שאתם מקבלים אבל ממליץ שץחשבו מה התמורה שנראית לכם הולמת בנסיבות אלו ותראו מה המרחק בין הצדדים לגביה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נוסח ערבות בנקאית ונוסח מכתב החרגה
יוחיא
04/01/17
האם היזם חייב להיענות לדרישה שלי : להראות את נוסח הערבות הבנקאית עבור שווי הדירה החדשה לפני החתימה ?.
בהנחה שחתמתי על החוזה : ושווי הדירה החדשה שנקבע ע"י
הבנק המלווה לצורך הערבות נמוך מהערכת השוק ?
מה ניתן לעשות במקרה זה?.
תודה רבה
בהנחה שחתמתי על החוזה : ושווי הדירה החדשה שנקבע ע"י
הבנק המלווה לצורך הערבות נמוך מהערכת השוק ?
מה ניתן לעשות במקרה זה?.
תודה רבה
נוסח ערבות בנקאית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/01/17
יוחיא שלום רב!
מבין כי מדובר על ערבות לפי חוק המכר בגובה שווי הדירה החדשה שאתה מקבל.
נוסח הערבות לעיתים מצורף כנספח להסכם עצמו. בכל מקרה- לגבי ערבות לפי חוק המכר - ממילא הנוסח קבוע בחוק וניתן לעיין בו שם או בחיפוש פשוט בגוגל. לא ניתן לסטות מנוסח זה.
שווי הדירה החדשה נקבע על ידי שמאי שעורך את דו"ח 0 לכדאיות הפרויקט. רצוי כי עוד טרם קבלת הערבות תעברו על הסכומים שקבע ותעירו ככל שיש לכם. בנוסף רצוי כי בהסכם התמא עצמו יהיה מנגנון לעדכון הערבויות אחת לתקופת בהתאם לשווי השוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת חברה יזמית ליזם אחר.
רמי
03/01/17
הי שלום,
אנחנו נמצאים בתהליך תמא 38. לחיזור מבנים כבר מ2011 אם אותו היזם , היזם הגיש תוכנית להיתר לאחר תקופה של התנהלות מול דייר סרבן ואישורים כאלו ואחרים ושינויים שנעשו במדינה מקומה וחצי לשני וחצי קומות.
היום אנו תקועים לאחר שהיזם קיבל היתר במאי. 2016 האחרון (לא ידוע לי אם שולם או לא ) הוא לא החל בנייה שלחנו מספר מכתבים ליזם כי ישנה הפרה בחוזה בספר סעיפים כגון התחתלת בנייה.
השאלה שלי היא :
האם היזם יכול למכור את זכויותיו ליזם אחר ?
במידה וכן אשמח לקבל הצעה כיצד מגבילים יזם כזה כדי שלא נתקע שוב בידיעה כי הוא קונה את כל הזכיות כולל ההיתרים .
אנחנו נמצאים בתהליך תמא 38. לחיזור מבנים כבר מ2011 אם אותו היזם , היזם הגיש תוכנית להיתר לאחר תקופה של התנהלות מול דייר סרבן ואישורים כאלו ואחרים ושינויים שנעשו במדינה מקומה וחצי לשני וחצי קומות.
היום אנו תקועים לאחר שהיזם קיבל היתר במאי. 2016 האחרון (לא ידוע לי אם שולם או לא ) הוא לא החל בנייה שלחנו מספר מכתבים ליזם כי ישנה הפרה בחוזה בספר סעיפים כגון התחתלת בנייה.
השאלה שלי היא :
האם היזם יכול למכור את זכויותיו ליזם אחר ?
במידה וכן אשמח לקבל הצעה כיצד מגבילים יזם כזה כדי שלא נתקע שוב בידיעה כי הוא קונה את כל הזכיות כולל ההיתרים .
מכירת חברה יזמית לאחר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/01/17
שלום רמי
קודם כל צריך לקרוא מה כתוב בהסכם שחתמתם מולו לגבי העברת זכויות. אם כתוב שהוא לא יכול - אז זה המצב וכל פעולה אחרת שלו מהווה הפרה.
אני לא יודע למה הוא מחכה אבל קודם כל מציע להפגש איתו (ולא מכתבים) ולנסות להבין מה הסיבה שהוא עדין לא התחיל בעבודה. אם הוא רוצה להעביר ליזם אחר- אולי זה דוקא חיובי מבחינתכם כי מי שקינה בכסף את הפרויקט מאותו יזם בוודאות ירצה הלתחיל אותו ולסיימו. מה שנשאר הוא לוודא שיש לכם זכות לבדוק את אותו יזם לפני העברה אליו ולראות שהוא מקובל גם עליכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל צריך לקרוא מה כתוב בהסכם שחתמתם מולו לגבי העברת זכויות. אם כתוב שהוא לא יכול - אז זה המצב וכל פעולה אחרת שלו מהווה הפרה.
אני לא יודע למה הוא מחכה אבל קודם כל מציע להפגש איתו (ולא מכתבים) ולנסות להבין מה הסיבה שהוא עדין לא התחיל בעבודה. אם הוא רוצה להעביר ליזם אחר- אולי זה דוקא חיובי מבחינתכם כי מי שקינה בכסף את הפרויקט מאותו יזם בוודאות ירצה הלתחיל אותו ולסיימו. מה שנשאר הוא לוודא שיש לכם זכות לבדוק את אותו יזם לפני העברה אליו ולראות שהוא מקובל גם עליכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי מחזירים את הערבות הבנק בשווי הדירה החדשה לבנק
יוחיא
03/01/17
אודה לכם לענות לי :
הבנייה הסתיימה אך עדיין אין תופס איכלוס לבניין החדש. מתי החוק מחייב להחזיר את הערבות הבנקאית שניתנה לי עבור הדירה החדשה ?
הקבלן איחר ב8 חודשים מסירה וגם לא נתקבל שכר דירה עבור 8 חודשים . כי הקבלן טוען שהייה חוסר בכוח אדם .
עקב הנ"ל אני חוששת להחזיר את הערבות הבנקאית !
מה עושים וכיצד ניתן להתגונן?
האם יש חוקים בחוק מכר שמחייבים את היזם לשלם לי קודם את כל השכירות של כל החודשים ואז להחזיר את הערבות?
אודה לכם לענות לי .
בברכה, יוחאי
הבנייה הסתיימה אך עדיין אין תופס איכלוס לבניין החדש. מתי החוק מחייב להחזיר את הערבות הבנקאית שניתנה לי עבור הדירה החדשה ?
הקבלן איחר ב8 חודשים מסירה וגם לא נתקבל שכר דירה עבור 8 חודשים . כי הקבלן טוען שהייה חוסר בכוח אדם .
עקב הנ"ל אני חוששת להחזיר את הערבות הבנקאית !
מה עושים וכיצד ניתן להתגונן?
האם יש חוקים בחוק מכר שמחייבים את היזם לשלם לי קודם את כל השכירות של כל החודשים ואז להחזיר את הערבות?
אודה לכם לענות לי .
בברכה, יוחאי
מתי מחזירים ערבות לבנק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/01/17
שלום רב!
ערבות מחזירים לאחר קבלת טופס 4 ורישום הערת אזהרה לטובתך.
אין קשר לאיחור במסירה. אם תנאים אלו מתקיימים עליכם להחזיר את הערבות. אם היזם אחר במסירה אז תתבעו אותו בגין כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ערבות מחזירים לאחר קבלת טופס 4 ורישום הערת אזהרה לטובתך.
אין קשר לאיחור במסירה. אם תנאים אלו מתקיימים עליכם להחזיר את הערבות. אם היזם אחר במסירה אז תתבעו אותו בגין כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סגירת קומת עמודים בבניין
הגר ר
01/01/17
שלום רב
אנחנו גרים בבניין שבו 2 קומות מעל קומת עמודים מפולשת. בכל קומה 2 דירות. אנו מעוניינים לבחון אפשרות להצמיד את הקרקע לדירות בקומה הראשונה ואת הגג לדירות הקומה השנייה. שאלותיי הן:
1. האם בנייה בקומת עמודים מפולשת יכולה לקרות רק מכוח תמא 38?
הכוונה בניין של יחידה בקומת קרקע והצמדתה לדירה שבקומה הראשונה (דופלקס גן)
2. אם וכאשר נחתום על הסכם הצמדה בין הדיירים כאמור לעיל - תוכל כל דירה לבנות את התוספת שלה באופן עצמאי (דופלקס גן וגופלקס גג) ללא תלות בהסכמה/שיתוף של הדיירים האחרים?
בברכה,
הגר
אנחנו גרים בבניין שבו 2 קומות מעל קומת עמודים מפולשת. בכל קומה 2 דירות. אנו מעוניינים לבחון אפשרות להצמיד את הקרקע לדירות בקומה הראשונה ואת הגג לדירות הקומה השנייה. שאלותיי הן:
1. האם בנייה בקומת עמודים מפולשת יכולה לקרות רק מכוח תמא 38?
הכוונה בניין של יחידה בקומת קרקע והצמדתה לדירה שבקומה הראשונה (דופלקס גן)
2. אם וכאשר נחתום על הסכם הצמדה בין הדיירים כאמור לעיל - תוכל כל דירה לבנות את התוספת שלה באופן עצמאי (דופלקס גן וגופלקס גג) ללא תלות בהסכמה/שיתוף של הדיירים האחרים?
בברכה,
הגר
סגירת קומת עמודים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/01/17
שלום הגר
בעיקרון אם יש הסכמה בין כל בעלי הדירות אין בעיה לעשות הצמדות כמו שביקשת. רק מספר דברים לבדיקה-
1. את ההסכם יש לדווח לרשות המיסים כדי שבסופו של דבר ניתן יהיה לרשום את ההצמדות בלשכת רישום המקרקעין (לא לוותר על תיקון הרישום).
2. תבדקו מראש מה זכויות הבניה הן בקומת העמודים והן בגג. גם כדי שתהיה סימטריה פחות או יותר בתמורות וגם כדי שכל צד ידע על מה הוא מוותר ומה מקבל.
3. יכולות להיות זכויות בניה בקומת עמודים גם לא מכוח תמ"א 38. יש לבדוק מה התוכניות החלות והאם הן מאפשרות זאת.
4. מציע שתתיעצו הן עם עו"ד לגבי ההסכם והם עם אדריכל/שמאי לגבי זכויות הבניה במקום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון אם יש הסכמה בין כל בעלי הדירות אין בעיה לעשות הצמדות כמו שביקשת. רק מספר דברים לבדיקה-
1. את ההסכם יש לדווח לרשות המיסים כדי שבסופו של דבר ניתן יהיה לרשום את ההצמדות בלשכת רישום המקרקעין (לא לוותר על תיקון הרישום).
2. תבדקו מראש מה זכויות הבניה הן בקומת העמודים והן בגג. גם כדי שתהיה סימטריה פחות או יותר בתמורות וגם כדי שכל צד ידע על מה הוא מוותר ומה מקבל.
3. יכולות להיות זכויות בניה בקומת עמודים גם לא מכוח תמ"א 38. יש לבדוק מה התוכניות החלות והאם הן מאפשרות זאת.
4. מציע שתתיעצו הן עם עו"ד לגבי ההסכם והם עם אדריכל/שמאי לגבי זכויות הבניה במקום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת זכויות בניה במגרש אחר
דוד
01/01/17
האם יש מצב שקבלן יחזק בנין ויקבל מהעיריה שטח במקום אחר כדי שיוכל לבנות?
קבלת זכויות בבנין אחר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/01/17
היי דוד
יש אפשרות לכך ואני יודע שכמה עיריות עושות זאת כדי לעודד חיזוק בתים במקומות בהם לא כדאי כלכלית לבצע תמ"א. פשוט צריך לבדוק בעיריה הרלבנטית מה העמשדה שלהם לגבי זה, הן באופן כללי והן לגבי הבנין עליו מדובר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש אפשרות לכך ואני יודע שכמה עיריות עושות זאת כדי לעודד חיזוק בתים במקומות בהם לא כדאי כלכלית לבצע תמ"א. פשוט צריך לבדוק בעיריה הרלבנטית מה העמשדה שלהם לגבי זה, הן באופן כללי והן לגבי הבנין עליו מדובר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בדבר כוחו של בעל חנות בבניין מגורים לתמ"א
רון
31/12/16
שלום רב,
מה כוחו של בעל חנות הנמצאת בבניין מגורים לעניין תמ"א 38 בן אם לחיזוק ובין אם לפינוי בינוי ?
האם בכוחו להתנגד כמתנגד יחיד להפיל את המהלך ?
תודה ובברכה.
מה כוחו של בעל חנות הנמצאת בבניין מגורים לעניין תמ"א 38 בן אם לחיזוק ובין אם לפינוי בינוי ?
האם בכוחו להתנגד כמתנגד יחיד להפיל את המהלך ?
תודה ובברכה.
כוחו של בעל חנות בבנין מגורים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/17
רון שלום
בעל חנות הרשומה כתת חלקה בבית המשותף הוא כמו כל בעל דירה אחרת. הוא יכול להצטרף או לא. את הרוב הנדרש סופרים מכל בעלי תתי החלקות כולל בעל החנות. אם יש רוב אז ניתן לכפות עליו את ההסכם. אם אין רוב אז לא. אין לו יכולת כמתנגד יחיד להפיל את המהלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעל חנות הרשומה כתת חלקה בבית המשותף הוא כמו כל בעל דירה אחרת. הוא יכול להצטרף או לא. את הרוב הנדרש סופרים מכל בעלי תתי החלקות כולל בעל החנות. אם יש רוב אז ניתן לכפות עליו את ההסכם. אם אין רוב אז לא. אין לו יכולת כמתנגד יחיד להפיל את המהלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבדלי ציון שטחים הטאבו ובתבע
לירון
31/12/16
בטאבוו רשום שטח חלקה X והשטח המשותף בטאבו Y ( קטן משטח החלקה). מדוע?
היכן נעלמו המטרים שאינם הרכוש המשותף?
ובתב"ע באתר העיריה שטח החלקה גם שונה בין X ל Y.
היכן נעלמו המטרים שאינם הרכוש המשותף?
ובתב"ע באתר העיריה שטח החלקה גם שונה בין X ל Y.
הבדל בין שטח חלקה ושטח משותף.
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/17
לירון שלום
לא נעלמו. שטח חלקה הוא כפשוטו שטח המדוד של החלקה.
על החלקה בונים בנין עם מספר דירות. בנסח הטאבו לא מציינים את השטח המשותף אלא את החלקים ברכוש המשותף. פשוט אוספים את שטחי הרצפה של כלל הדירות (במכנה) ובמונה כותבים את שטח הרצפה של כל דירה. על פי כללי חשבון פשוט לעיתים גם מצמצמים את השבר.
כך שלא נעלמו כל מ"ר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא נעלמו. שטח חלקה הוא כפשוטו שטח המדוד של החלקה.
על החלקה בונים בנין עם מספר דירות. בנסח הטאבו לא מציינים את השטח המשותף אלא את החלקים ברכוש המשותף. פשוט אוספים את שטחי הרצפה של כלל הדירות (במכנה) ובמונה כותבים את שטח הרצפה של כל דירה. על פי כללי חשבון פשוט לעיתים גם מצמצמים את השבר.
כך שלא נעלמו כל מ"ר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהוו הרוב הנדרש בבניין "מורכב"
לירון
31/12/16
מבקשים תשובה ברורה לרוב נדרש בבניין מורכב לתמ"א 38/2- 2 בנינים צמודים על חלקה אחת - שנוהלו בנפרד מכל הבחינות ובנו תוספות בנפרד- ולמעט רישומם בטאבו כחלקה אחת הם נפרדים. האם לא נדרש או חייב על פי החוק שלפחות בבניין אחד יהיה 66ֵֵ% כמו בתמ"א 38/1, או שבניין אחד שיש בו 100%יוכל להכתיב לבניין השני שבו יש פחות מ 60% .
בית מורכב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/17
לירון שלום
אם הפרויקט הוא לשני הבתים ביחד אז לדעתי די ברוב שציינת ולמרות שבאחד הבתים אין 2/3 תומכים. זאת משום שיסתכלו על הרוב בכל החלקה, קרי בשני הבנינים.
אם הפרויקט הוא רק לבנין אחד אז להבנתי מי שלא חתם יכול להתנגד בטענה שהבנין הוא מורכב ולא התקבל בו הרוב הדרוש על פי החוק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעניין הסכם שכר טרחה לעו"ד המייצג בעלי הדירות
דוד ויהודית
30/12/16
אנו בניין בתל אביב
בחרנו נציגות, הנציגות הציעה עורך דין מסויים בלבד לצורך התקשרות. עורך הדין הציג הסכם שכר טרחה ובקש להחתים בבת אחת את כל בעלי הדירות. בהסכם נאמר שניתן להפסיק את ייצוגו רק בהצגת עילה משפטית. חלק מבעלי הדירות התנגד. הוא שינה את הסעיף: הפסקת ייצוג אפשרית רק בהסכמת 80 אחוז מבעלי הדירות. (שכרו אגב מוגן היטב בסעיפים אחרים גם במקרה של הפסקת ייצוג)
הסעיף נראה לנו מיותר ובעייתי, ומה אם חצי מאיתנו לא יהיו מרוצים? עורך הדין מתעקש שהוא רציונאלי כי עליו להגן על עצמו ואילו הנציגות מסרבת לעבוד עם עורכי דין אחרים.
האם הסעיף הגיוני ומקובל בהסכמי שכר טרחה של תמ"א 38?
בחרנו נציגות, הנציגות הציעה עורך דין מסויים בלבד לצורך התקשרות. עורך הדין הציג הסכם שכר טרחה ובקש להחתים בבת אחת את כל בעלי הדירות. בהסכם נאמר שניתן להפסיק את ייצוגו רק בהצגת עילה משפטית. חלק מבעלי הדירות התנגד. הוא שינה את הסעיף: הפסקת ייצוג אפשרית רק בהסכמת 80 אחוז מבעלי הדירות. (שכרו אגב מוגן היטב בסעיפים אחרים גם במקרה של הפסקת ייצוג)
הסעיף נראה לנו מיותר ובעייתי, ומה אם חצי מאיתנו לא יהיו מרוצים? עורך הדין מתעקש שהוא רציונאלי כי עליו להגן על עצמו ואילו הנציגות מסרבת לעבוד עם עורכי דין אחרים.
האם הסעיף הגיוני ומקובל בהסכמי שכר טרחה של תמ"א 38?
הסכם שכר טרחה לעו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/17
שלום רב!
שרות משפטי הוא שריות אישי ועל כן אם רוב הבעלים רוצים להפסיק את ההתקשרות עימו זה נראה לי סביר. ההגנה שאותו עו"ד צריך היא לקבל שכר הולם בגין עבודתו עד שהופסקה. אם זה מוסדר אני לא רואה בעיה עם דרישתכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שרות משפטי הוא שריות אישי ועל כן אם רוב הבעלים רוצים להפסיק את ההתקשרות עימו זה נראה לי סביר. ההגנה שאותו עו"ד צריך היא לקבל שכר הולם בגין עבודתו עד שהופסקה. אם זה מוסדר אני לא רואה בעיה עם דרישתכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובת הודעה על תמא 38/1
שוכר
30/12/16
שלום, האם חלה חובה על משכיר ליידע את השוכר על אפשרות קיומו של פרויקט תמא 38/1 בבניין בו נמצאת הדירה? אם כן, האם הוא מחויב ליידע את השוכר ממועד קבלת ההחלטה על ידי בעלי הדירות, ממועד בקשת ההיתר או רק עם קבלתו?
תודה רבה
תודה רבה
חובת ידוע שוכר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/01/17
כל צד להסכם חייב להתנהג בתום לב במהלך קיום הסכם. ביצוע עבודות הבניה במהלך הפרויקט יגרום הפרעה לשוכר (רעש, לכלוך, אי נוחות וכו'). על כן ככל ותחילת ביצוע העבודות חופפת במידה מסוימת לתקופת השכירות (כולל תקופת אופציה אם יש לשוכר בהסכם השכירות) אז בודאי שיש לגלות לו ומוקדם ככל האפשר.
אם אין חפיפה אז אין זה ענינו של השוכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם אין חפיפה אז אין זה ענינו של השוכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
