פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
היטל בניה האם עיריה יכולה לדחות תשלומה
יוסף בלוי
15/02/17
בסיום כל הפעילויות מסביב לקבלת היתר בניה, התגלע ויכוח בין העיריה לבין תושבי המבנה שהוכר כתמ"א 38, על גובה היטלי הבניה שהחליטה העיריה, ביקשנו מהעיריה לדחות את פרעון היטל הבניה עד לבירור הנושא, והסכמנו לתת ערבות בנקאית לעיריה עד לגמר הבירור.ובינתיים להעניק לנו את היתר הבניה. העיריה טענה כי אסור לה לתת היתר בניה כל עוד לא שולמו ההיטלים, ואפילו תמורת ערבות בנקאית בגובה ההיטלים אין לה האפשרות לכך על פי הוראות חוק או הוראות משרד הפנים.
אנא בטובך להודיענו האם יש אמת כלשהי בטענת העיריה. רב תודות מראש.
אנא בטובך להודיענו האם יש אמת כלשהי בטענת העיריה. רב תודות מראש.
דחית תשלום היטל השבחה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/02/17
יוסף שלום!
לא ברור לי מהשאלה האם מדובר על היטלי בניה או היטל השבחה. לא ניתן לדחות תשלום היטלי בניה כנגד ערבות בנקאית. כן ניתן לתת ערבות בנקאית לגבי החלק השנוי במחלוקת בהיטל השבחה אם הפרויקט נועד למגורי המבקש או קרובו והגשתם ערר על השומה.
ראה סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה וכן תקנות שהותקנו בענין זה.
בכל מקרה החזר הכסף הוא צמוד ונושא ריבית. כך שאם יש יכולת אני ממליץ לא לעכב את הבניה ולשלם תחת מחאה ולפעול על פי חוק להקטנת החיובים.
אפשרות אחרת היא לחכות ולמצות את המחוקת עד לפתרונה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש קשר בין מיומנות בתמא/1 למיומנות בתמא/2?
יאיר
14/02/17
שלום רב,
אם ביררתי על חברה יזמית מסוימת שסיימה כמה פרויקטים של תמא/1 אך עדיין לא סיימה שום פרויקט של תמא/2, והדיירים של התמא/1 היו מרוצים מאוד, האם זה בכלל רלוונטי לתמא/2? האם יש קשר בין המיומנות של החברה בתמא/1 למיומנות בתמא/2?
תודה, יאיר
אם ביררתי על חברה יזמית מסוימת שסיימה כמה פרויקטים של תמא/1 אך עדיין לא סיימה שום פרויקט של תמא/2, והדיירים של התמא/1 היו מרוצים מאוד, האם זה בכלל רלוונטי לתמא/2? האם יש קשר בין המיומנות של החברה בתמא/1 למיומנות בתמא/2?
תודה, יאיר
האם יש קשר בין מיומנות בתמא/1 למיומנות יזם בתמא/2?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/02/17
יאיר שלום!
תמ"א 38/1 כוללת חיזוק הבנין ותוספת קומות נוספות. תמ"א 38/2 כוללת הריסה של הבנין הקיים ובנית בנין חדש.
כל פרויקט ניתן לחלק לשלושה חלקים- תכנון, מימון וביצוע.
הפער העיקרי בין שני הסוגים הוא במימון, בהיקף הכספי הנדרש. היקף כספי של ביצוע תמא 38/1 הוא קטן בהרבה מזה של תמא 38/2 המחייב של הוצאת ערבויות רבות ובכלל ידע כיצד לקבל ליווי בנקאי לפרויקט. לכן גם הוא מושך אליו חברות מסדר גודל קטן יותר מאשר אלו המעורבות בתמא 38/2.
שלב התכנון גם הוא שונה. בניה במסגרת תמא 38/2 היא בניה חדשה לגמרי ומחייב הכרה של דרישות הרשות המקומית הרלבנטית.
גם מיומנות ביצוע שונה אבל אם התגברנו על השניים הראשונים דוקא חלק זה פחות קריטי. ממילא רוב הפרויקטים מבוצעים באמצעות קבלנים שאינם היזם עצמו.
לכן - יתכן והיזם אלוף בתמ"א 38/1 אבל אין לו עדין מיומנות ויכולת כספית לבצע פרויקט של תמ"א 38/2. כמובן שלא בהכרח זה ויתכן ואותו יזם בעל יכולות בשני סוגי התמ"א. שביעות רצון של דיירים חשובה ומעידה על אמינותו של היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תמ"א 38/1 כוללת חיזוק הבנין ותוספת קומות נוספות. תמ"א 38/2 כוללת הריסה של הבנין הקיים ובנית בנין חדש.
כל פרויקט ניתן לחלק לשלושה חלקים- תכנון, מימון וביצוע.
הפער העיקרי בין שני הסוגים הוא במימון, בהיקף הכספי הנדרש. היקף כספי של ביצוע תמא 38/1 הוא קטן בהרבה מזה של תמא 38/2 המחייב של הוצאת ערבויות רבות ובכלל ידע כיצד לקבל ליווי בנקאי לפרויקט. לכן גם הוא מושך אליו חברות מסדר גודל קטן יותר מאשר אלו המעורבות בתמא 38/2.
שלב התכנון גם הוא שונה. בניה במסגרת תמא 38/2 היא בניה חדשה לגמרי ומחייב הכרה של דרישות הרשות המקומית הרלבנטית.
גם מיומנות ביצוע שונה אבל אם התגברנו על השניים הראשונים דוקא חלק זה פחות קריטי. ממילא רוב הפרויקטים מבוצעים באמצעות קבלנים שאינם היזם עצמו.
לכן - יתכן והיזם אלוף בתמ"א 38/1 אבל אין לו עדין מיומנות ויכולת כספית לבצע פרויקט של תמ"א 38/2. כמובן שלא בהכרח זה ויתכן ואותו יזם בעל יכולות בשני סוגי התמ"א. שביעות רצון של דיירים חשובה ומעידה על אמינותו של היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת שכירות בתמ"א 38
peony777
13/02/17
שלום!
הגשתי תביעה כנגד משכיר הדירה שהיתה מועמדת לעבור תמ"א 38 . המשכיר החליץ ייצוג ושכר עורך דין ממשרד עו"ד שבעליו הוא יועץ לעניינים משפטיים לעיריה, בעיר בה שכרתי את הדירה.
האם יש ניגוד עניינים? אם כן - מה נדרש בכדי להוכיח זאת?
תודה
הגשתי תביעה כנגד משכיר הדירה שהיתה מועמדת לעבור תמ"א 38 . המשכיר החליץ ייצוג ושכר עורך דין ממשרד עו"ד שבעליו הוא יועץ לעניינים משפטיים לעיריה, בעיר בה שכרתי את הדירה.
האם יש ניגוד עניינים? אם כן - מה נדרש בכדי להוכיח זאת?
תודה
ניגוד ענינים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/17
שלום רב
לא חושב שיש ניגוד ענינים בין בעל דירה בבנין שעומד לעבור תמ"א ובין כך שהמשרד יועץ גם לעיריה. לכן גם לא חושב שטענתך צודקת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא חושב שיש ניגוד ענינים בין בעל דירה בבנין שעומד לעבור תמ"א ובין כך שהמשרד יועץ גם לעיריה. לכן גם לא חושב שטענתך צודקת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס ליזם
ירון
12/02/17
שלום,
האם היזם נדרש לשלם מס כלשהוא על הדירות הנוספות שמתקבלות בפרויקט תמ"א 38 בעת מכירתן ?
האם מס שבח מבחינתו משולם?
האם משלם מס הכנסה בסוף השנה בין היתר על רווחים בגין מכירת הדירות בפרויקטים תמ"א 38?
האם היזם נדרש לשלם מס כלשהוא על הדירות הנוספות שמתקבלות בפרויקט תמ"א 38 בעת מכירתן ?
האם מס שבח מבחינתו משולם?
האם משלם מס הכנסה בסוף השנה בין היתר על רווחים בגין מכירת הדירות בפרויקטים תמ"א 38?
מס ליזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/17
שלום ירון
היזם משלם על מכירת הדירות שלו בפרויקט מס הכנסה ולא מס שבח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
היזם משלם על מכירת הדירות שלו בפרויקט מס הכנסה ולא מס שבח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקבלן מתחייב למסור מפרט לחדש .למה לא כנ"ל בהריסה?
פיינטוך
12/02/17
למה בהריסה ובנייה (תמ"א 38/2) . הדיירים חייבים לחתום לפני ההיתר בנייה וללא מפרט מדוייק של הדירה החדשה?.
הרי כאשר קונים דירה מקבלן משלמים לפי התקדמות הבנייה לעומת בתמ"א הריסה , אתה מפקיד את כל הנכס שלך נקי מכל משכנתא כאילו שלמת מראש את כל הדירה לקבלן ועוד אתה משועבד . וגם לא תקבל מפרט מדוייק ???
איפה היגיון ?.ונוסף לכך המפקחת תחייב את הסרבן לחתימה לפני שהסרבן יקבל מפרט של החדשה עם המידות המדוייקות לדירה החדשה שלו!!!!
הדוד שלי לא מוכן לחתום כל עוד שלא יתנו לו מפרט מדוייק עם שטח ומידות של הדירה החדשה .הוא לא מוכן להתחייב כל עוד אין היתר בנייה והוא יודע מה באמת הוא מקבל !!.
בברכה,
הרי כאשר קונים דירה מקבלן משלמים לפי התקדמות הבנייה לעומת בתמ"א הריסה , אתה מפקיד את כל הנכס שלך נקי מכל משכנתא כאילו שלמת מראש את כל הדירה לקבלן ועוד אתה משועבד . וגם לא תקבל מפרט מדוייק ???
איפה היגיון ?.ונוסף לכך המפקחת תחייב את הסרבן לחתימה לפני שהסרבן יקבל מפרט של החדשה עם המידות המדוייקות לדירה החדשה שלו!!!!
הדוד שלי לא מוכן לחתום כל עוד שלא יתנו לו מפרט מדוייק עם שטח ומידות של הדירה החדשה .הוא לא מוכן להתחייב כל עוד אין היתר בנייה והוא יודע מה באמת הוא מקבל !!.
בברכה,
מפרט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/17
ראה התשובה לשאלה הבאה ששאלת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפרט הממכר (הדירה הישנה) ליזם בתמ"א 38/2
פיינטוך
12/02/17
האם חוק מכר דירות הדורש מקבלן צרוף לחוזה מכר מפרט דירה יחול גם על הדירה הישנה שמוכרים ליזם על מנת לבצע תמ"א 38/2 ??.
בתמ"א הריסה , הדייר מוכר את הזכויות (הדירה) ליזם ולכן
נראה לי שבעל הדירה חייב לעמוד על תיאור (המפרט) של הדירה הישנה לפני ההריסה.
הדוד שלי קבל חוזה מהאדריכל שעומד לבצע תמ"א הריסה , ובחוזה יש נספח המתאר את הדירה הישנה אבל האדריכל החסיר את 3 כיווני אויר שקיימים בדירה הישנה .
הדוד שלי לא מעוניין לחתום כי התיכנון של הדירה החדשה מהווה רק 2 כיווני אוויר ולא 3 כפי שקיימים בישנה. הוא רוצה להתלונן לפני המפקחת . והוא דורש שבנספח של החוזה יהייה המפרט של הדירה הישנה עם 3 כיווני האויר הקיימים. האדריכל בינתיים מתעלם גם מהמציאות הקיימת של 3 כיווני אוויר. זה חורה לדוד.
כיצד ניתן להכין מפרט של הדירה הישנה ?. האם המפקחת תסתפק בשרתוט של הבניין הישן שמופיע בטאבו ?.
או שצריך להכין תשריט חדש שיראה כי לדירה הישנה של דודי יש 3 כיווני אוויר בדירה שלו כיום.
בתמ"א הריסה , הדייר מוכר את הזכויות (הדירה) ליזם ולכן
נראה לי שבעל הדירה חייב לעמוד על תיאור (המפרט) של הדירה הישנה לפני ההריסה.
הדוד שלי קבל חוזה מהאדריכל שעומד לבצע תמ"א הריסה , ובחוזה יש נספח המתאר את הדירה הישנה אבל האדריכל החסיר את 3 כיווני אויר שקיימים בדירה הישנה .
הדוד שלי לא מעוניין לחתום כי התיכנון של הדירה החדשה מהווה רק 2 כיווני אוויר ולא 3 כפי שקיימים בישנה. הוא רוצה להתלונן לפני המפקחת . והוא דורש שבנספח של החוזה יהייה המפרט של הדירה הישנה עם 3 כיווני האויר הקיימים. האדריכל בינתיים מתעלם גם מהמציאות הקיימת של 3 כיווני אוויר. זה חורה לדוד.
כיצד ניתן להכין מפרט של הדירה הישנה ?. האם המפקחת תסתפק בשרתוט של הבניין הישן שמופיע בטאבו ?.
או שצריך להכין תשריט חדש שיראה כי לדירה הישנה של דודי יש 3 כיווני אוויר בדירה שלו כיום.
מפרט טכני לדירה ישנה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/17
שלום רב!
אין צורך לצרף מפרט של דירה ישנה. הרי הדירה הישנה נהרס. מה שחשוב הוא מפרט הדירה החדשה. הדוד שלך צריך לבדוק מה הוא מקבל ואם הוא מסכים או לא לכך. אין כל בעיה גם בפני המפקחת להראות כמה כיווני אויר היו בדירה החדשה. יש בפניה את תשרי הבית הקיים. בכל מקרה אני לא סבור שאיבדו של כיוון אויר הוא נימוק מספיק נגד ההסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת פרויקט תמ"א 38/3 לקבלן, אחרי היתר.
גבי גשלר
09/02/17
מה הסכום שמקובל לשלם ליזם אשר מוכר פרויקט תמ"א לאחר היתר?
סכום מקובל לשלם ליזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/17
גבי שלום
לא מכיר סכום שמקובל לשלם. מי שיקנה מיזם יעשה חישוב של הרווח בפרויקט ורק בהתאם לכך הוא יציע הצעה. זה לא רציני להציע סכום בלי לדעת מה בכלל רווחיות הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא מכיר סכום שמקובל לשלם. מי שיקנה מיזם יעשה חישוב של הרווח בפרויקט ורק בהתאם לכך הוא יציע הצעה. זה לא רציני להציע סכום בלי לדעת מה בכלל רווחיות הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה תמ"א 38/2
שרה
08/02/17
בבנין של הורי עשו חוזה תמ"א 38(2) והבטיחו לנו תמורה. אחרי ש 80% מהדיירים חתמו העו"ד עשה שינויים שמפחיתים בשטח התמורה, באופן שמקטין את שטח הדירה. הוא הבטיח לדיירים ששטח הדירה הקיים לא יקטן ואז קיבל הסכמת הדיירים, אבל אני דרשתי הוספת סעיף לחוזה "שטח הדירה לא יקטן ממידות מודד מוסמך שימדוד מטעם הדיירים", לזה הוא סירב ויש לי חשש משמעותי שאקבל דירה קטנה יותר ולא נוחה דבר שהורי לא מסכימים לו.
כיצד עלי לפעול? מצד אחד יש הפרת חוזה אבל 80% מהדיירים מסכימים להפרה, מצד שני אני לא מעוניינת ששטח הדירה יקטן. מה עלי לעשות? הם נמצאים בשלב לקראת בקשת היתר מהעיריה. אודה לתשובתך.
כיצד עלי לפעול? מצד אחד יש הפרת חוזה אבל 80% מהדיירים מסכימים להפרה, מצד שני אני לא מעוניינת ששטח הדירה יקטן. מה עלי לעשות? הם נמצאים בשלב לקראת בקשת היתר מהעיריה. אודה לתשובתך.
הפרת חוזה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/17
לא בטוח שהבנתי את כל העובדות. חתמתם על הסכם מתא 38 בו הובטחו לכם תמורות מסוימות ובפועל במסגרת הבקשה להיתר נותנים לכם פחות מהמובטח.
יתר הבעלים מסכימים לכך.
אם אכן מדובר בהפרה של ההסכם מצידו את רשאית להודיע על ביטול חתמיתך מחמת הפרתו. אבל אם עדין יש רוב של 80אחוז התומכים בכך אני לא רואה מה זה עוזר. בכלל אני מציע להבין ממה נובע השינוי. יכול להיות שזה המקסימום שניתן לקבל בכל מקרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יתר הבעלים מסכימים לכך.
אם אכן מדובר בהפרה של ההסכם מצידו את רשאית להודיע על ביטול חתמיתך מחמת הפרתו. אבל אם עדין יש רוב של 80אחוז התומכים בכך אני לא רואה מה זה עוזר. בכלל אני מציע להבין ממה נובע השינוי. יכול להיות שזה המקסימום שניתן לקבל בכל מקרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמא
אושר
07/02/17
בבנין שלי חתמנו על הסכם תמ"א. כמה דיירים בבניינים שכנים הגישו התנגדות לועדה. אנחנו יכולים להגיש תשובה לועדה לטענות של השכנים? היזם חייב להגיש תשובה להתנגדות? יזמנו אותנו לדיון?
תודה רבה
תודה רבה
התנגדות לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/17
אושר שלום
אתם יכולים להגיש התיחסות להתנגדות. אם אתם מופיעים כמבקשים יזמנו אותכם לדיון. בכל מקרה תוכלו להתעדכן מהיזם אן מאתר ההנדסה של הרשות המקומית לגבי מועד הדיון. לא יודע על איזה ישוב מדובר, בכל מקרה במרבית המקומות הדיון אינו פורמאלי ויתנו לכם להגיד את תשובתכם. לא בטוח כי יהיה בכך צורך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אתם יכולים להגיש התיחסות להתנגדות. אם אתם מופיעים כמבקשים יזמנו אותכם לדיון. בכל מקרה תוכלו להתעדכן מהיזם אן מאתר ההנדסה של הרשות המקומית לגבי מועד הדיון. לא יודע על איזה ישוב מדובר, בכל מקרה במרבית המקומות הדיון אינו פורמאלי ויתנו לכם להגיד את תשובתכם. לא בטוח כי יהיה בכך צורך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף ההתנגדות לתמ"א לאחר מכירת הדירה
שרית
07/02/17
לעו"ד אילן הלוי שלום,
אם הגשתי התנגדות לתמ"א38 בבניין בו יש לי דירה, וההתנגדות עדיין לא נידונה בוועדה לתכנון ובניה, ואני מוכרת את הדירה - האם ההתנגדות עדיין תקפה?
אם הגשתי התנגדות לתמ"א38 בבניין בו יש לי דירה, וההתנגדות עדיין לא נידונה בוועדה לתכנון ובניה, ואני מוכרת את הדירה - האם ההתנגדות עדיין תקפה?
תוקף התנגדות להסכם תמ"א לאחר מכירת הדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/17
שרית שלום!
אם מכרת את הדירה כבר אין לך סיבה להתנגד לבקשה להיתר (אלא אם עברת לגור בסביבה הקרובה). יחד עם זאת ההתנגדות לא בטלה אוטומטית אלא זה אחד מהנימוקים שהיזם יכול להעלות אם הוא יודע על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם מכרת את הדירה כבר אין לך סיבה להתנגד לבקשה להיתר (אלא אם עברת לגור בסביבה הקרובה). יחד עם זאת ההתנגדות לא בטלה אוטומטית אלא זה אחד מהנימוקים שהיזם יכול להעלות אם הוא יודע על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת הסכם תמ"א 38
אבי
06/02/17
שלום,רציתי לשאול האם הסכם חתימה לביצוע תמ"א 38 שבוצע במעמד חתימה עם כל הגורמים המעורבים ונחתם על כל דפיו ולכל אורכו שלא ע"י בעל הנכס וללא שום ייפוי כוח ממנו ,כלומר העו"ד המחתים לא ביצע שום הליך בדיקה שהאדם החותם על המסמכים הוא אכן בעל הזכות על הנכס , האם במקרה כזה ההליך הוא חוקי? האם ניתן לבטלו?
ברור זהות החותם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/17
שלום אבי
בעיקרון יש לבצע הליך של ברור זהות. עורך הדין גם מאשר בהסכם את זהו החותמים. בדר"כ מאמתים על ידי הצגת תעודת זהות. ברור שאם מישהו חתם בשם אחר ללא יפוי כוח אין לכך כל תוקף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון יש לבצע הליך של ברור זהות. עורך הדין גם מאשר בהסכם את זהו החותמים. בדר"כ מאמתים על ידי הצגת תעודת זהות. ברור שאם מישהו חתם בשם אחר ללא יפוי כוח אין לכך כל תוקף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בירורים לגבי יזם ואדריכל
אתי
05/02/17
שלום וברכה,
קיבלתנו הצעה מאדריכל ומיזם לביצוע תמ"א 38 ב פינוי בינוי. הייתי רוצה לפני האישור הראשוני שאנחנו אמורים לחתום עליו לברר על היזם והאדריכל, מה עלי לברר? ואיפו? והאם כבר בחתימה על ההסכמה הראשונית העקרונית שלא מחייבת לעבוד איתם אני כבר צריכה עו"ד
בתודה מראש,
אתי
קיבלתנו הצעה מאדריכל ומיזם לביצוע תמ"א 38 ב פינוי בינוי. הייתי רוצה לפני האישור הראשוני שאנחנו אמורים לחתום עליו לברר על היזם והאדריכל, מה עלי לברר? ואיפו? והאם כבר בחתימה על ההסכמה הראשונית העקרונית שלא מחייבת לעבוד איתם אני כבר צריכה עו"ד
בתודה מראש,
אתי
ברורים לגבי יזם ואדריכל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/17
אתי שלום
ממליץ לכם לא לחתום על שום מסמך ועל שום אישור ראשוני. מאוד מומלץ לקחת כבר עכשיו עו"ד שמבין את התהליך ויעזור לכם גם בברורים לגבי היזם והאדריכל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ממליץ לכם לא לחתום על שום מסמך ועל שום אישור ראשוני. מאוד מומלץ לקחת כבר עכשיו עו"ד שמבין את התהליך ויעזור לכם גם בברורים לגבי היזם והאדריכל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיזוק עמודים מתפרקים בבניין – לפני תמ"א
יפית
02/02/17
שלום
יש בבניין שלנו 6 עמודים שחלקי טיח נפלו מהם והברזל גלוי.
בגלל כל מיני סיבות, נראה שפרוייקט תמא לא יצא לפועל בטווח של לפחות ארבע השנים הקרובות. האם חיזוק העמודים הנ"ל כצעד של עזרה ראשונה עלול לפגוע בזכויות ביצוע התמ"א בעתיד?
יש בבניין שלנו 6 עמודים שחלקי טיח נפלו מהם והברזל גלוי.
בגלל כל מיני סיבות, נראה שפרוייקט תמא לא יצא לפועל בטווח של לפחות ארבע השנים הקרובות. האם חיזוק העמודים הנ"ל כצעד של עזרה ראשונה עלול לפגוע בזכויות ביצוע התמ"א בעתיד?
חיזוק עמודים מתפרקים בבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/17
שלום יפית!
לא נראה לי שזה יפגע. מה שאת כותבת זה עמודים שהברזל בהם התנפח ולכן גם הטיח נפל. תיקון הבעיה הזו עדין לא מחזק את הבנין כולו מפני רעידות אדמה כך שלא נראה לי שצפויה בעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא נראה לי שזה יפגע. מה שאת כותבת זה עמודים שהברזל בהם התנפח ולכן גם הטיח נפל. תיקון הבעיה הזו עדין לא מחזק את הבנין כולו מפני רעידות אדמה כך שלא נראה לי שצפויה בעיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה כללית לגבי היתרי בנייה
יאיר
30/01/17
שלום רב, רציתי לשאול, בדרך כלל לאחר שהיזם שולח בקשה לקבלת היתרי בנייה האישור מתקבל בסופו של דבר? כלומר, זה בדרך כלל רק עניין של זמן עד שהאישור מתקבל או שפעמים רבות האישור בסופו של דבר כלל לא ניתן (אני מניח שאין תשובה חד משמעית, אך באופן כללי, סטטיסטית..) ודבר נוסף, האם יש לי אפשרות לראות בעצמי באיזשהו מקום האם כבר התקבלו היתרי הבנייה (באינטרנט, בעירייה וכו'..)? תודה מראש!
היתרי בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/01/17
שלום יאיר
זה ממש לא ברור שכל בקשה מתקבלת בסופו של דבר. וועדת הרישוי דוחה הרבה בקשות ובמקרה כזה יש לבדוק מה נימוקי הדחיה. אם ניתן לתקן את הבקשה אז כך עושים ומגישים מחדש. אם הדחיה היא מהותית אז יתכן והיזם ימשוך לגמרי את הבקשה.
בכל וועדת תכנון יש אתר הנדסי שניתן לרוב לראות בו מסמכים שונים. תקיש בגוגל את שם הוועדה ותמצא את האתר. אם לא ניתן באתר - פשוט תיגש למשרדי הוועדה ותעין במסמכים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה ממש לא ברור שכל בקשה מתקבלת בסופו של דבר. וועדת הרישוי דוחה הרבה בקשות ובמקרה כזה יש לבדוק מה נימוקי הדחיה. אם ניתן לתקן את הבקשה אז כך עושים ומגישים מחדש. אם הדחיה היא מהותית אז יתכן והיזם ימשוך לגמרי את הבקשה.
בכל וועדת תכנון יש אתר הנדסי שניתן לרוב לראות בו מסמכים שונים. תקיש בגוגל את שם הוועדה ותמצא את האתר. אם לא ניתן באתר - פשוט תיגש למשרדי הוועדה ותעין במסמכים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות דיירים לביצוע תמ"א 38
מאירi
30/01/17
לפורום שלום
אנחנו 3 דיירים בבית משותף שכולל 12 דירות. בא קבלן והחתים 9 דיירים על הסכמה לביצוע תמ"א 38. אנחנו 3 דיירים שלא מוכנים לחתום בתנאים האלה שהקבלן מציע. כיוון שאנחנו בעלי הדירות האמצעיות בבנין, יש סבירות שלא נוכל ממ"ד ומרפסת שמש כמו שיקבלו שאר 9 הדירות בגלל חוסר מקום. הקבלן לא מוכן לפצות אותנו על כך, וזאת למרות שאת הדירות שיבנה על הגג הוא ימכור. כלומר 9 דיירים יקבלו תמורה הולמת ואנחנו לא. נקבל כמו כולם רק מעלית, שיפוץ חזית הבית ולובי. השאלה היא אם יכולים לחייב אותנו לחתום על הסכמה או אפילו להתחיל לבנות בלי החתימה שלנו. בתודה מאיר.
אנחנו 3 דיירים בבית משותף שכולל 12 דירות. בא קבלן והחתים 9 דיירים על הסכמה לביצוע תמ"א 38. אנחנו 3 דיירים שלא מוכנים לחתום בתנאים האלה שהקבלן מציע. כיוון שאנחנו בעלי הדירות האמצעיות בבנין, יש סבירות שלא נוכל ממ"ד ומרפסת שמש כמו שיקבלו שאר 9 הדירות בגלל חוסר מקום. הקבלן לא מוכן לפצות אותנו על כך, וזאת למרות שאת הדירות שיבנה על הגג הוא ימכור. כלומר 9 דיירים יקבלו תמורה הולמת ואנחנו לא. נקבל כמו כולם רק מעלית, שיפוץ חזית הבית ולובי. השאלה היא אם יכולים לחייב אותנו לחתום על הסכמה או אפילו להתחיל לבנות בלי החתימה שלנו. בתודה מאיר.
התנגדות לביצוע פרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/01/17
מאיר שלום
לפי נתוני השאלה אני מבין שמדובר על פרויקט של חיזוק ותוספת (38/1). במקרה כזה נדרש רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ביחד ב 2/3 מהרכוש המשותף.
ציינת שיש 12 דירות בבנין, לכן די בחתימת 8 בעלי דירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף. מנתוני השאלה נראה לכאורה כי תנאי זה מתקיים.
בהתקיים תנאי זה ותנאים נוספים (אישור עקרוני של הבקשה להיתר שטרם ניתן) יכולים הבעלים שחתמו על ההסכם להגיש תביעה כנגד בעלי הדירות שלא חתמו עליו. התביעה מתבררת בפני המפקחת על רישום מקרקעין.
בפניה אתם יכולים בהחלט לטעון כי התמורות בהסכם אינן מאוזנות ומקפחות אותכם ועל סמך החומר שבפניה היא תקבל החלטה.
רצוי מאוד לא להגיע לשלב כזה מתקדם ולכתוב כבר עכשיו ולהבהיר ליזם כי התמורות שלו לכם מקפחות ואתם תתנגדו לפרויקט היכן שניתן. יתכן והוא יחכים וינסה להגיע עמכם לפתרון מוסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפי נתוני השאלה אני מבין שמדובר על פרויקט של חיזוק ותוספת (38/1). במקרה כזה נדרש רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ביחד ב 2/3 מהרכוש המשותף.
ציינת שיש 12 דירות בבנין, לכן די בחתימת 8 בעלי דירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף. מנתוני השאלה נראה לכאורה כי תנאי זה מתקיים.
בהתקיים תנאי זה ותנאים נוספים (אישור עקרוני של הבקשה להיתר שטרם ניתן) יכולים הבעלים שחתמו על ההסכם להגיש תביעה כנגד בעלי הדירות שלא חתמו עליו. התביעה מתבררת בפני המפקחת על רישום מקרקעין.
בפניה אתם יכולים בהחלט לטעון כי התמורות בהסכם אינן מאוזנות ומקפחות אותכם ועל סמך החומר שבפניה היא תקבל החלטה.
רצוי מאוד לא להגיע לשלב כזה מתקדם ולכתוב כבר עכשיו ולהבהיר ליזם כי התמורות שלו לכם מקפחות ואתם תתנגדו לפרויקט היכן שניתן. יתכן והוא יחכים וינסה להגיע עמכם לפתרון מוסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוצניקים מפריעים
מקס
29/01/17
שלום רב, הנני גר בבניין שעובר שיפוץ תמ"א זה כמה שנים. בכל שנה הקבלן לא
עומד בתקופת הזמן שסוכם עליה בחוזה, ובכל פעם מפר גם את תקופת הזמן שהוארכה. לפי
הערכות, הקבלן פשט את הרגל ומידי כמה ימים נשמע שבאים 2-3 עובדים לדפוק בפטיש, כדי
שייראה כאילו הם עובדים. כעת, אחד השיפוצניקים עבר לשכירות בדירה בבניין, ובכל ערב
באים אליו שאר השיפוצניקים והקבלן לערב קריוקי. המוזיקה הנשמעת בלתי נסבלת ואחרי
כמה בקשות להנמיך או להפסיק אותה, היא ממשיכה. גם אחרי הזמנת המשטרה מספר פעמים, הם
מכבים אותה, מקללים בקול לאחר עזיבת השוטרים ומחזירים את המוזיקה על אותו הווליום,
תוך התבססות על החוק המותיר להם "לעשות שמח" עד 23:00. חשוב לי לציין שכבפעם
האחרונה דפקתי בדלת וצילצלתי בפעמון, אף אחד לא פתח את הדלת והם המשיכו במוזיקה.
היום, לאחר שהם התפזרו לבתים,כאשר הקבלן עבר ליד דלתי, הוא ירק לכיוונה וזרק קללות.
מה ניתן לעשות במצב זה? תודה.
עומד בתקופת הזמן שסוכם עליה בחוזה, ובכל פעם מפר גם את תקופת הזמן שהוארכה. לפי
הערכות, הקבלן פשט את הרגל ומידי כמה ימים נשמע שבאים 2-3 עובדים לדפוק בפטיש, כדי
שייראה כאילו הם עובדים. כעת, אחד השיפוצניקים עבר לשכירות בדירה בבניין, ובכל ערב
באים אליו שאר השיפוצניקים והקבלן לערב קריוקי. המוזיקה הנשמעת בלתי נסבלת ואחרי
כמה בקשות להנמיך או להפסיק אותה, היא ממשיכה. גם אחרי הזמנת המשטרה מספר פעמים, הם
מכבים אותה, מקללים בקול לאחר עזיבת השוטרים ומחזירים את המוזיקה על אותו הווליום,
תוך התבססות על החוק המותיר להם "לעשות שמח" עד 23:00. חשוב לי לציין שכבפעם
האחרונה דפקתי בדלת וצילצלתי בפעמון, אף אחד לא פתח את הדלת והם המשיכו במוזיקה.
היום, לאחר שהם התפזרו לבתים,כאשר הקבלן עבר ליד דלתי, הוא ירק לכיוונה וזרק קללות.
מה ניתן לעשות במצב זה? תודה.
שיפוניקים מפריעים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/01/17
היי מקס
בהחלט נשמע מטריד.
בעיקרון השאלה היא לא מתחום התמ"א אלא נוגעת בתחום המטרד. רעש הוא מטרד ואם אינו סביר יש לפעול כפי שפעלת.
תמיד ניתן להגיש תביעה כנגד השוכר וכנגד בעל הבית שלו על לצורך הפסקת המטרד. מציע להעזר בעו"ד שישלח מכתב התראה לפני תביעה. אולי זה ירתיע אותם.
בנוסף - אם הקבלן מתנהג כך ואם זה ריאלי מבחינת מצב הפרויקט - להודיע לו על ביטול הסכם התמ"א מחמת הפרתו. לכך אתה צריך תמיכה גם של יתר הבעלים בבנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקפה של חתימה
אורה פישמן
27/01/17
לעו"ד אילן שלום. מה אורך תוקפה של חתימת דייר לתוכנית תמ"א 38/2. האם נכון כפי שנאמר לי, תוקפה לשמונה עשרה חוד'.
תוקפה של חתימה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/01/17
בוקר טוב אורה
אין חוק שמגביל תוקף חתימה ל- 18 חודשים. צריך לקרוא מה כתוב במסמך עליו חתמתם ובעיקר מי תוקפו מסתיים. אם תוכלי תנסי להעביר את המסמך (אם הוא קצר) לפורום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין חוק שמגביל תוקף חתימה ל- 18 חודשים. צריך לקרוא מה כתוב במסמך עליו חתמתם ובעיקר מי תוקפו מסתיים. אם תוכלי תנסי להעביר את המסמך (אם הוא קצר) לפורום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכרזה לפי סעיף 77 78
נתי
26/01/17
היתה החלטת ועדה מקומית לתת לנו היתר לתמ"א 38. יום למחרת פורסם בילקוט
הפרסומים כי הועדה המחוזית החליטה לפרסם 77-78 על השכונה, והבניין שלנו
נכלל. סביר להניח שנקבל את ההחלטה לפני שיעברו 15 יום מיום ההכרזה על 77
78. כעת השאלה: האם 77-78 חל על כל מי שלא קיבל היתר בפועל, או רק על מי
שלא קיבל החלטת ועדה.
הפרסומים כי הועדה המחוזית החליטה לפרסם 77-78 על השכונה, והבניין שלנו
נכלל. סביר להניח שנקבל את ההחלטה לפני שיעברו 15 יום מיום ההכרזה על 77
78. כעת השאלה: האם 77-78 חל על כל מי שלא קיבל היתר בפועל, או רק על מי
שלא קיבל החלטת ועדה.
הכרזה לפי סעיפים 77-78
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/01/17
נתי שלום
אני מבין שיש כבר החלטת וועדה לאישור הבקשה. לא ציינת מתי ניתנה. בעיקרון אם ניתנה החלטת וועדה אתם תקבלו את היתר הבניה אבל תזהרו לא לאחר במועדים (שנה מאישור הוועדה) שאז יש שיקול דעת לוועדה אם להאריך את תוקף ההחלטה או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שיש כבר החלטת וועדה לאישור הבקשה. לא ציינת מתי ניתנה. בעיקרון אם ניתנה החלטת וועדה אתם תקבלו את היתר הבניה אבל תזהרו לא לאחר במועדים (שנה מאישור הוועדה) שאז יש שיקול דעת לוועדה אם להאריך את תוקף ההחלטה או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי הערת הזהרה לטובת אזורים מה זה
מזל
26/01/17
האם אני יכולה למכור את הדירה למרות הערת ההזהרה שיש בטאבו לטובת אזורים
חברת הבנייה
חברת הבנייה
מכירת דירה לאחר שחתמתי על הסכם תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/01/17
מזל שלום!
אני מבין שחתמתם על הסכם תמ"א 38 מול חברת אזורים וכי היא רשמה הערת אזהרה על זכויותיכם בדירה מכוח הסכם התמ"א. כעת אתם מבקשים למכור את הדירה.
בעיקרון לא צריכה להיות מניעה במכירת הדירה ובלבד שהקונה חותם על כל מסמכי ההסכם כפי שאתם חתמתם.
לתשובה כללית זאת מספר הערות-
1. קודם כל לקרוא מה כתוב בהסכם עליו חתמתם לענין זה.
2. אם יש בתמונה כבר בנק מלווה לפרויקט אזי תדרש גם הסכמתו למכירה.
3. מכירה לאחר קבלת היתר הבניה בתמ"א 38/2 יכולה להיות בעלת חיוב במס שבח. רצוי לבדוק זאת קודם.
4. כנ"ל יתכן ובשל הסכם התמ"א ידרש חיוב בהיטל השבחה בעת המכירה.
5. יתכן והיזם עצמו יתנגד (בעיקר בהסכמי תמ"א 38/2) משום שחשיפתו לחבויות המס של קונה חדש יכולות להשתנות. מאחר והוא לוקח על עצמו את תשלום המס הוא עשוי להתנגד לכך או להתנות בתנאים שונים.
לכן מומלץ לעשות את כל הבדיקות הללו עוד לפני שמוכרים את הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הדיירים המסכימים
יגאל רפפורט
25/01/17
שלום חברים.
יש לי שתי שאלות.
1. בבית בן 12 דירות בשלוש קומות יש שלוש דירות שביצעו חיזוק מבנה ובניית ממ״ד לפי תמ״א 38. האם התנגדותם של השלושה יכולה למנוע את ביצוע פרוייקט פינוי בינוי הריסה ובנייה מחדש.
2. בחלקה שבה הבניין נמצא יש עוד ארבעה בתים זהים. האם קיום הפרוייקט מותנה בהשתתפות כל ארבעת הביניינים???
תודה ומראש...
יש לי שתי שאלות.
1. בבית בן 12 דירות בשלוש קומות יש שלוש דירות שביצעו חיזוק מבנה ובניית ממ״ד לפי תמ״א 38. האם התנגדותם של השלושה יכולה למנוע את ביצוע פרוייקט פינוי בינוי הריסה ובנייה מחדש.
2. בחלקה שבה הבניין נמצא יש עוד ארבעה בתים זהים. האם קיום הפרוייקט מותנה בהשתתפות כל ארבעת הביניינים???
תודה ומראש...
התנגדות של בעלי דירות שהוסיפו ממ"ד לפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/01/17
יגאל שלום
1. לפרויקט של הריסה ובניה (מה שקוראים תמ"א 38/2) נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. בבנין בן 12 דירות יש צורך בהסכמת 10 מבעלי הדירות המחזיקים ביחד ב- 80% מהרכוש המשותף. כך שאם 3 מתנגדים אין לכם את הרוב הנדרש.
עוד דבר שיש לבדוק - אתה אומר שאותן 3 דירות כבר ביצעו חיזוק של הבנין. לא ברור לי אם אכן לזה התכוונת אבל החשש הוא שאם בוצע חיזוק לבנין הבנין אינו עומד בתנאי הבסיסי של צורך בחיזוקו.
נקודה אחרונה - בעל דירה שהוסיף ממ"ד כבר לדירתו (תוספת הממ"ד כנראה לא מכוח תמא 38 אלא מכוח החוק המאפשר תוספת ממ,ד) לא יכול להתנגד לתוספת ממ"ד דומה בדירותיכם. הוא כן יכול להתנגד לתוספת דירות בבנין כולו.
2. בחלקה כפי שתארת אני מניח כי כל 4 הבנינים רשומים כבנין משותף אחד. במקרה כזה יש שתי אפשרויות. האחת - להשיג את הרוב הנדרש לפרויקט מבין כל הדירות ב- 4 הבנינים הנ,ל. השניה - לקבל את הרוב הנדרש רק בבנין בו רוצים לבצע פרויקט תמ"א ובמקרה כזה יהיה צורך לפנות בבוא העת למפקחת על הרישום ולבקש לאשר כי ספירת הקולות תעשה רק מבין בעלי הדירות של אותו בנין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא38 פינוי בינוי
אפרייםעוסי
25/01/17
בחולון יש תוכנית עתידית פינוי בינוי בשכונת תל -גבורים (עדיין אין החלטה אבל העיריה מדברת על כך ויתר הגורמים )שאלה יסודית האם העיריה יכולה להתנות ולבקש ולהכריח החברות שיבוצעו את הפרויקט להשקיע בכל מיני תשתיות כגון גני ילדים בתי ספר וכו תשתיות שהעירייה אמורה לספק עפי חוק (הרחבת גני ילדים שיפוצים וכו ) . תשתיות באיזור .? מדובר כמובן שזהיהיה בסוף יחול על הדיירים בצורה עקיפה .
תמא38 פינוי בינוי
אפרייםעוסי
25/01/17
מה אומר החוק הנושא והאם יכולים להגיש עתירה הנושא נגד העיריה . הנושא חשוב משום שאין גבול לבקשת העיריה מבחינה כספית ו יכולה לתקוע את הפרוייקט אף חברה לא תאות להסכים כי העלויות הכוללות יגדלו .
תמא38פינוי בינוי המשך
אפרייםעוסי
25/01/17
המשך : כיצד העיריה בחוצפתה יכולה לדרוש פעמיים פעם אחת החברההבונה משלמת כמובן הוצאות פיתוח היטלי השבחה כוללים ופעם שנייה פיתוח גנים הרחבה בתי ספר מול החברה הבונה פעמיים ?החוק מתיר עד להיכן מגיעה החוצפה ?
פינוי בינוי בחולון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/01/17
אפרים שלום
לא רוצה לחוות דעה על עירית חולון או על תוכנית תל גיבורים, אומר רק כי חובתה של כל עיריה לדאוג לא רק לבניית דירות מגורים אלא גם לכל המעטפת התומכת כמו אלו שהזכרת. לגיטימי שידרשו הפרשות לצרכי ציבור. השאלה היא כנראה של מידה ובכך איני בקיא מספיק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא רוצה לחוות דעה על עירית חולון או על תוכנית תל גיבורים, אומר רק כי חובתה של כל עיריה לדאוג לא רק לבניית דירות מגורים אלא גם לכל המעטפת התומכת כמו אלו שהזכרת. לגיטימי שידרשו הפרשות לצרכי ציבור. השאלה היא כנראה של מידה ובכך איני בקיא מספיק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
אילנה באבו
21/07/18
רציתי לדעת לגביי פינוי בינוי.
האם צריך להיות שוויון בין כל הדירות? האם זכותי להתנגד שדירות חדר יקבלו 50%+ לעומתי כ30% שאני מקבלת?
אני גרה כ-15 שנה בקומת קרקע והיזם רוצה את דירתי האם זכותי להתנגד? רגילה לקרקע. ...
אשמח לתשובות ברורות.
בברכה ותודה.
אילנה.
האם צריך להיות שוויון בין כל הדירות? האם זכותי להתנגד שדירות חדר יקבלו 50%+ לעומתי כ30% שאני מקבלת?
אני גרה כ-15 שנה בקומת קרקע והיזם רוצה את דירתי האם זכותי להתנגד? רגילה לקרקע. ...
אשמח לתשובות ברורות.
בברכה ותודה.
אילנה.
הוספת מעלית
בני
24/01/17
אנו גרים בבניhן ישן ובשביל להוסיף מעלית בפרויקט נדרש לקחת לי שטח מהדירה, אנו מתנגדים בכל תוקף מה ניתן לעשות?
הוספת מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/01/17
בני שלום
לא ניתן לקחת לכם שטח מהדירה שלך ללא הסכמתך. על כן כל מה שאתה צריך לעשות הוא להמשיך להתנגד. תעקוב אחרי הבקשה להיתר שיגיש אבל בעיקרון היזם לא יכול להתקדם עם תוכניתו ללא הסכמתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ניתן לקחת לכם שטח מהדירה שלך ללא הסכמתך. על כן כל מה שאתה צריך לעשות הוא להמשיך להתנגד. תעקוב אחרי הבקשה להיתר שיגיש אבל בעיקרון היזם לא יכול להתקדם עם תוכניתו ללא הסכמתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מגיע לדיירים ליד תמא 38 לקבל פיצויים
אודי מלכנ
20/01/17
האם מגיע לדיירים ליד תמא 38 לקבל פיצויים או לבטל את התמא אם בעקבות התמא נחסם האוויר והנוף ויורד ערך הדירה ....?
פיצוי לשכנים בגלל חסימת נוף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/01/17
אודי שלום
בנית התמ"א היא על פי היתר כדין המתבסס על זכויות הבניה המותרות. על כן אין מקום לתביעת פיצוי בשל חסימת נוף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בנית התמ"א היא על פי היתר כדין המתבסס על זכויות הבניה המותרות. על כן אין מקום לתביעת פיצוי בשל חסימת נוף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התייעצות לגבי תמא 38
יאיר בן משה
17/01/17
שלום,
בבניין של אימי החל בפרוייקט תמא 38.
כחלק מההסכם יש גם שיפוץ חלקי בתוך הדירה אך לאחרונה ראינו שנבנה עמוד בתוך הדירה במטבח. העמוד צמוד לקיר אך מקטין את השטח, בניית העמוד לא הייתה רשומה בחוזה ולא בתוכניות הבנייה. נאמר לנו ע"י הקבלן שזה נועד לתמוך במדרגות אך זה מקטין את המטבח ויוצר חלל שלא ניתן להשתמש בו. האם כתוצאה מכך ניתן לתבוע את היזם או שזה משהו מקובל ?
בבניין של אימי החל בפרוייקט תמא 38.
כחלק מההסכם יש גם שיפוץ חלקי בתוך הדירה אך לאחרונה ראינו שנבנה עמוד בתוך הדירה במטבח. העמוד צמוד לקיר אך מקטין את השטח, בניית העמוד לא הייתה רשומה בחוזה ולא בתוכניות הבנייה. נאמר לנו ע"י הקבלן שזה נועד לתמוך במדרגות אך זה מקטין את המטבח ויוצר חלל שלא ניתן להשתמש בו. האם כתוצאה מכך ניתן לתבוע את היזם או שזה משהו מקובל ?
בנית עמוד בתוך הדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/01/17
יאיר שלום!
אין משהוא מקובל בתחום. הבסיס הוא ההסכם עליו חתמתם. אם כתוב שם (לרבות בתוכניות מצורפות) כי נכנסים לדירה ומתקינים עמוד אז זה המצב. אם לא - בהחלט יש מקום לתביעה נגד היזם.
ממליץ שתבדקו את הנושא בקפדנות עם עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין משהוא מקובל בתחום. הבסיס הוא ההסכם עליו חתמתם. אם כתוב שם (לרבות בתוכניות מצורפות) כי נכנסים לדירה ומתקינים עמוד אז זה המצב. אם לא - בהחלט יש מקום לתביעה נגד היזם.
ממליץ שתבדקו את הנושא בקפדנות עם עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן במהלך פרויקט תמ"א 38
דניאל
17/01/17
בשעה טובה הפרויקט החל לרוץ.
במהלכו מתגלה רצון לשינוי בחוזה , תמורת הטבות כאלו ואחרות שהיזם מוכן לתת לדיירים.
כלל הדיירים מסכימים לשינוי (למשל הקדמת רישום הערת אזהרה בדירות היזם) בתמורה לביצוע צביעה ונגרות.
דייר אחד מתנגד ורוצה תמורה שאין היזם מוכן לתת.
האם הרוב שבוי בידי דייר סרבן ?
במהלכו מתגלה רצון לשינוי בחוזה , תמורת הטבות כאלו ואחרות שהיזם מוכן לתת לדיירים.
כלל הדיירים מסכימים לשינוי (למשל הקדמת רישום הערת אזהרה בדירות היזם) בתמורה לביצוע צביעה ונגרות.
דייר אחד מתנגד ורוצה תמורה שאין היזם מוכן לתת.
האם הרוב שבוי בידי דייר סרבן ?
שינוי תנאי הסכם חתום
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/01/17
דניאל שלום!
קודם כל יש לבדוק האם בהסכם החתום יש התיחסות למקרה כזה. למשל- הסמכה של הנציגות בשם כלל הבעלים החתומים על ההסכם.
אם אין - הרוב הנדרש לשינוי ההסכם הוא כמו הרוב הנדרש לקבלתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל יש לבדוק האם בהסכם החתום יש התיחסות למקרה כזה. למשל- הסמכה של הנציגות בשם כלל הבעלים החתומים על ההסכם.
אם אין - הרוב הנדרש לשינוי ההסכם הוא כמו הרוב הנדרש לקבלתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
