פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שינוי כפוי בדירה במסגרת תמ"א
רועי
07/03/17
שלום,
ברשותי דירה בקומת קרקע בבניין אשר עובר תמ"א.
העבודות החלו לפני כחודשיים וכעת נודע לי שהמיקום המתוכנן של מסתור הגז של הבניין הוא בצמוד למרפסת הדירה, וכי בשל כך על הקבלן לאטום כמחצית מהמרפסת ולמעשה להפוך ויטרינה של כ- 3.5x1.5 מ' לחלון של כ- 1x1 מ'. השינוי הזה לא מוזכר בהסכם התמ"א עליו אני חתום.
האם הדבר חוקי? האם היזם יכול לכפות עלי שינוי כזה בדירה (ואגב כך להוריד משמעותית את ערכה)?
תודה,
רועי
ברשותי דירה בקומת קרקע בבניין אשר עובר תמ"א.
העבודות החלו לפני כחודשיים וכעת נודע לי שהמיקום המתוכנן של מסתור הגז של הבניין הוא בצמוד למרפסת הדירה, וכי בשל כך על הקבלן לאטום כמחצית מהמרפסת ולמעשה להפוך ויטרינה של כ- 3.5x1.5 מ' לחלון של כ- 1x1 מ'. השינוי הזה לא מוזכר בהסכם התמ"א עליו אני חתום.
האם הדבר חוקי? האם היזם יכול לכפות עלי שינוי כזה בדירה (ואגב כך להוריד משמעותית את ערכה)?
תודה,
רועי
שינוי בדירה במסגרת תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/03/17
שלום רועי!
מיקום מסתור הגז הינו בודאי חוקי מול רשות התכנון שכן אחרת לא היו מאשרים לו למקם שם את הגז.
השאלה היא האם יש בכך הפרה של הסכם התמ"א כלפיך? יש לקרוא את ההסכם ולראות אם יש לכך התיחסות לרבות בתוכניות הנלוות להסכם. בהעדר התיחסות בהסכם - לגבי מיקום הגז - להבנתי לא מנוגד להסכם. לגבי סגירת המרפסת שלך - לא נראה לי כי יכול לכפות עליך שינוי זה בהעדר הסכמה מצידך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות דייריים
שלומי כהן
07/03/17
שלום
קניתי דירה מיזם תמא. במהלך הבנייה החליט היזם שהוא משנה תתוכנית ובונה בקומה 7 האחרונה 2 דירות פנטהוז במקום 2 דירות דופלקס שיוצאת מקומה 6. הדיריים הקימים הגשו לעירייה התנגדות לאחר סיום הבניה ולפני קבלת טופס איכלוס. העיריה עשתה וועדה וקבעה שאיינה מקבלת את שינוי היזם בגלל רוב מוחלט של המתנגדים
מה יהיה מעכשיו. ומה הזכויות שלי והאם העירייה תשנה את דעתה בעתיד ועם לא אז מה קורה במצב כזה. והאם אני זכאי עפי חוק לצאת מהעיסקה בגלל חריגות בנייה של הקבלן?
קניתי דירה מיזם תמא. במהלך הבנייה החליט היזם שהוא משנה תתוכנית ובונה בקומה 7 האחרונה 2 דירות פנטהוז במקום 2 דירות דופלקס שיוצאת מקומה 6. הדיריים הקימים הגשו לעירייה התנגדות לאחר סיום הבניה ולפני קבלת טופס איכלוס. העיריה עשתה וועדה וקבעה שאיינה מקבלת את שינוי היזם בגלל רוב מוחלט של המתנגדים
מה יהיה מעכשיו. ומה הזכויות שלי והאם העירייה תשנה את דעתה בעתיד ועם לא אז מה קורה במצב כזה. והאם אני זכאי עפי חוק לצאת מהעיסקה בגלל חריגות בנייה של הקבלן?
התנגדות דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/03/17
שלום שלומי
אני מבין מהשאלה שקנית מהיזם את אחת הדירות שהוא הוסיף בבנין וכי היזם, בניגוד להיתר הבניה, בנה על הגג דירות פנטהאוז ולא דופלקסים מקומה 6.
קודםכל - אם היזם בנה זאת ללא היתר בניה אז הבניה לא חוקית. אני מבין שפנייתו לוועדה להכשיר את הבניה החריגה נתקלה בסרוב. הוא יכול להגיש ערר על החלטה זו וועדת הערר עשויה גם לקבל את הערר. במידה ותקבל - הבניה כבר לא חריגה. אם לא- עליו יהיה להרוס את הקיים ולהתאימו לקבוע בהיתר הבניה.
במידה ולא יפעל לפי היתר הבניה הוא לא יקבל טופס 4 המאפשר אכלוס דיירים בגמר הפרויקט.
לגביך - צריך קודם כל לקרוא מה כתוב בהסכם המכר שלך. אם כתוב שהוא רשאאי להמיר את דירות הדופלקס בדירות פנטהאוז אני לא רואה מה אתה יכול לעשות. אם הציג לך דופלקסים ועכשיו בונה פנטהאוז ואתה רוצה לצאת מההסכם - תוציא לו מכתב ביטול ותצפה למריבה מולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין מהשאלה שקנית מהיזם את אחת הדירות שהוא הוסיף בבנין וכי היזם, בניגוד להיתר הבניה, בנה על הגג דירות פנטהאוז ולא דופלקסים מקומה 6.
קודםכל - אם היזם בנה זאת ללא היתר בניה אז הבניה לא חוקית. אני מבין שפנייתו לוועדה להכשיר את הבניה החריגה נתקלה בסרוב. הוא יכול להגיש ערר על החלטה זו וועדת הערר עשויה גם לקבל את הערר. במידה ותקבל - הבניה כבר לא חריגה. אם לא- עליו יהיה להרוס את הקיים ולהתאימו לקבוע בהיתר הבניה.
במידה ולא יפעל לפי היתר הבניה הוא לא יקבל טופס 4 המאפשר אכלוס דיירים בגמר הפרויקט.
לגביך - צריך קודם כל לקרוא מה כתוב בהסכם המכר שלך. אם כתוב שהוא רשאאי להמיר את דירות הדופלקס בדירות פנטהאוז אני לא רואה מה אתה יכול לעשות. אם הציג לך דופלקסים ועכשיו בונה פנטהאוז ואתה רוצה לצאת מההסכם - תוציא לו מכתב ביטול ותצפה למריבה מולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות לפטור לפטור ממס שבח בעקבות תמ"א
רות אמיר
06/03/17
שלום,
בבעלותי דירה שקיבלתי בירושה והייתה דירת יחיד של הורי ולכן פטורה ממס שבח בעת מכירתה. האם הפטור הזה יישמר לאחר ביצוע תמ"א (חיזוק בלבד)? לאחר תמ"א הריסה ובנייה?
תודה
בבעלותי דירה שקיבלתי בירושה והייתה דירת יחיד של הורי ולכן פטורה ממס שבח בעת מכירתה. האם הפטור הזה יישמר לאחר ביצוע תמ"א (חיזוק בלבד)? לאחר תמ"א הריסה ובנייה?
תודה
זכות לפטור ממס שבח בעקבות תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/03/17
רות שלום
לא ברור לי מהשאלה האם פרויקט התמא מתבצע בדירה הירושה או מדובר באותה דירה.
אם דירת הירושה היא דירה נוספת- הפטור בגין מכירת דירת ירושה לא נפגע (בתנאי כמובן שאת עומדת בתנאי סעיף הפטור).
אם הפרויקט מתבצע בדירת הירושה- בפרויקט של חיזוק ותוספת לא השתנה דבר ואת עדין זכאי לפטור. אם מדובר על הריסה ובניה רצוי לוודא מראש מה המתווה המיסויי בו היזם עומד לנקוט ולבדוק אם הוא לא יעשה שימוש בפטור ה במסגרת חישובי מס השבח החלים עליכם במסגרת הסכם התמ"א (ואשר אותם משלם היזם עבורכם).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברור לי מהשאלה האם פרויקט התמא מתבצע בדירה הירושה או מדובר באותה דירה.
אם דירת הירושה היא דירה נוספת- הפטור בגין מכירת דירת ירושה לא נפגע (בתנאי כמובן שאת עומדת בתנאי סעיף הפטור).
אם הפרויקט מתבצע בדירת הירושה- בפרויקט של חיזוק ותוספת לא השתנה דבר ואת עדין זכאי לפטור. אם מדובר על הריסה ובניה רצוי לוודא מראש מה המתווה המיסויי בו היזם עומד לנקוט ולבדוק אם הוא לא יעשה שימוש בפטור ה במסגרת חישובי מס השבח החלים עליכם במסגרת הסכם התמ"א (ואשר אותם משלם היזם עבורכם).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יזם התמא צריך לתת דמי שכירות
עומר אלטשטיין
05/03/17
יזם התמא שלנו טוען שניתן לגור בדירות תוך כדי התמא הוספת מעלית חדר ממד הרחבת הסלון וכו׳ האם זה תקיי שאיננו מוכן לשלם שכירות לזמן בו מתבצעת התמא
האם היזם צריך לשלם דמי שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/03/17
שלום עומר
זו שאלה מסחרית וצריכה להיות מוסדרת בהסכם שנחתם מול היזם. בדר"כ עבודות חיבור התוספות לדירה הקיימת הן ענין של כמה ימים ספורים בלבד ועל כן אין מקום לשכירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זו שאלה מסחרית וצריכה להיות מוסדרת בהסכם שנחתם מול היזם. בדר"כ עבודות חיבור התוספות לדירה הקיימת הן ענין של כמה ימים ספורים בלבד ועל כן אין מקום לשכירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטוח דירה במסגרת תמ"א38
גלית שחר
05/03/17
הבניין שאנו גרים בו (דירה בבעלותינו), נמצא בתהליך של תמ"א 38 כבר כ 10 שנים. לפני כ 5 שנים היזם פשט רגל והעבודות הופסקו.
כיום הבניין נמצא בהליך משפטי /כונס נכסים ועדיין אין טופס 4.
האם ביטוח הדירה הינו בתוקף?
כיום הבניין נמצא בהליך משפטי /כונס נכסים ועדיין אין טופס 4.
האם ביטוח הדירה הינו בתוקף?
ביטוח דירה במסגרת תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/03/17
גלית שלום
לא ברור לי לאיזה ביטוח הכוונה. ביטוח דירה רגיל בדרך כלל לא מכסה נזקים בגלל עבודות בניה. יש לדאוג להרחבת הכיסוי מול חברת הביטוח או לחילופין לוודא שליזם יש פוליסת ביטוח בתוקף. ביטוח נמצא בתוקף לתקופה הנקובה בו ובמידה ושילמו את הפרמיה עבור הביטוח.
מציע שפשוט תשאלו את הכונס ואם התשובה היא שלילית תפעלו לכיסוי ביטוחי שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד דיירים בתמ"א 38/2
רותי
04/03/17
מרגע קבלת טיוטת ההסכם עם היזם ועד לתיקון צו בית משותף ע"י היזם יכולות לחלוף כשמונה שנים ולכן אבקש הצעה לחלוקה הוגנת של שכ"ט עו"ד דיירים באחוזים בין כל השלבים כדי לוודא
שעו"ד עדיין ימשיך במלוא המרץ לעבוד למען הבעלים גם לאחר חתימתם על ההסכם מול היזם ועד לסוף התהליך
שעו"ד עדיין ימשיך במלוא המרץ לעבוד למען הבעלים גם לאחר חתימתם על ההסכם מול היזם ועד לסוף התהליך
שכר טרחת עו"ד בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/03/17
שלום רותי
השאלה היא לא משך הפרויקט אלא חלוקת שעות העבודה שעורך הדין מקדיש עבורכם. הרוב המהותי של שעות העבודה בפרויקט כזה הוא עד חתימת ההסכם על ידי רוב הבעלים ועל ידי היזם. עד לשלב זה הושקע זמן רב מאוד, בין היתר, בניסוח ההסכם ונספחיו ובהחתמת בעלי הדירות.
השלב השני המהותי הוא שלב התכנון ובעיקר בתפר שסמוך להוצאת היתר הבניה ולתחילת העבודות. בשלב זה (במיוחד אם יש בנק מלווה) על עורך הדין לבדוק את מסמכי השעבוד לטובת הבנק ולהחתים פעם נוספת את הבעלים.
עורך הדין שמלווה אותכם לא אחראי לביצוע העבודות וגם לא אחראי לתיקון צו הבית המשותף. אם נדיק- עבודה זו מוטלת על היזם והוא עושה זאת לא רק עבורכם אלא בעיקר עבור אלו שקנו ממנו דירות בפרויקט.
תהליך זה הוא קטן וזניח בהיקפו בהשוואה לפרויקט כולו. כמו שעורך הדין שלכם סומך עליכם שהוא יעבוד ורק לאחר מכן ישלמו לו כך אתם יכולים לדעתי לגבי פעולה אחרונה זו להניח כי הוא יעשה את עבודתו (פיקוח על ב"כ היזם) גם לאחר שקיבל את שכרו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
השאלה היא לא משך הפרויקט אלא חלוקת שעות העבודה שעורך הדין מקדיש עבורכם. הרוב המהותי של שעות העבודה בפרויקט כזה הוא עד חתימת ההסכם על ידי רוב הבעלים ועל ידי היזם. עד לשלב זה הושקע זמן רב מאוד, בין היתר, בניסוח ההסכם ונספחיו ובהחתמת בעלי הדירות.
השלב השני המהותי הוא שלב התכנון ובעיקר בתפר שסמוך להוצאת היתר הבניה ולתחילת העבודות. בשלב זה (במיוחד אם יש בנק מלווה) על עורך הדין לבדוק את מסמכי השעבוד לטובת הבנק ולהחתים פעם נוספת את הבעלים.
עורך הדין שמלווה אותכם לא אחראי לביצוע העבודות וגם לא אחראי לתיקון צו הבית המשותף. אם נדיק- עבודה זו מוטלת על היזם והוא עושה זאת לא רק עבורכם אלא בעיקר עבור אלו שקנו ממנו דירות בפרויקט.
תהליך זה הוא קטן וזניח בהיקפו בהשוואה לפרויקט כולו. כמו שעורך הדין שלכם סומך עליכם שהוא יעבוד ורק לאחר מכן ישלמו לו כך אתם יכולים לדעתי לגבי פעולה אחרונה זו להניח כי הוא יעשה את עבודתו (פיקוח על ב"כ היזם) גם לאחר שקיבל את שכרו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה נוספת בתמא 38
שמעון רבנשטיין
03/03/17
בחלקה שלנו 4 דירות ואנו במו"מ עם יזם לתמא 38.2 - הריסה ובניה.
כל אחד מהדיירים יקבל דירה לפי תנאי התמא בפטור ממס.
בעיקבות השקעות שאנו ביצענו בעבר בדירה שלנו, היזם מסכים לתת לנו (אחד הדיירים), תמורה נוספת.
לדוגמא : רכישת דירה אשר שוויה בשוק 1,500,000 אנו נרכוש תמורת 500,000 שח.
היזם לוקח על עצמו את המיסים של ה"צד שלו", הוא ישלם את המעמ ומס החברות עבור המליון שח.
היזם מתנה את העיסקה בכך שאנו נשלם את המיסים של הצד "שלנו".
אילו מלכודות מס יש בעיסקה כזו ???
מס רכישה - איזה שיעור תשלום ועל איזה סכום משלמים מס רכישה ?
שבח - בעת מכירת הדירה איזה סכום יהיה ה"עלות" של הדירה לצורך השבח ?
אילו מלכודות מס נוספות יש בעיסקה זו ??
תודה, שמעון
כל אחד מהדיירים יקבל דירה לפי תנאי התמא בפטור ממס.
בעיקבות השקעות שאנו ביצענו בעבר בדירה שלנו, היזם מסכים לתת לנו (אחד הדיירים), תמורה נוספת.
לדוגמא : רכישת דירה אשר שוויה בשוק 1,500,000 אנו נרכוש תמורת 500,000 שח.
היזם לוקח על עצמו את המיסים של ה"צד שלו", הוא ישלם את המעמ ומס החברות עבור המליון שח.
היזם מתנה את העיסקה בכך שאנו נשלם את המיסים של הצד "שלנו".
אילו מלכודות מס יש בעיסקה כזו ???
מס רכישה - איזה שיעור תשלום ועל איזה סכום משלמים מס רכישה ?
שבח - בעת מכירת הדירה איזה סכום יהיה ה"עלות" של הדירה לצורך השבח ?
אילו מלכודות מס נוספות יש בעיסקה זו ??
תודה, שמעון
תמןרה נוספת בתמא 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/03/17
שמעון שלום
אם הבנתי נכון אתם מקבלים דירה חדשה במקום הקיימת כמו כולם ובנוסף מקבלים דירה נוספת ששווה מליון וחצי ש"ח תמורת חצי מליון ש"ח בלבד.
קודם כל תשלמו מס רכישה על רכישת הדירה הנוספת. בקביעת גובה המס יחשבו בשווי הדירה הנרכשת ולא בתמורה הקבועה. כך שבהחלט יתכן כי מס הרכישה יחושב לפי שווי של מליון וחצי ש"ח.
בנוסף - מאחר ואתם מקבלים תמורה נוספת של מליון ש"ח לפי הדוגמא יכול להיות שיחייבו אותכם במס גם על כך. מציע לכם לקבל יעוץ צמוד של מומחה מיסוי בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם הבנתי נכון אתם מקבלים דירה חדשה במקום הקיימת כמו כולם ובנוסף מקבלים דירה נוספת ששווה מליון וחצי ש"ח תמורת חצי מליון ש"ח בלבד.
קודם כל תשלמו מס רכישה על רכישת הדירה הנוספת. בקביעת גובה המס יחשבו בשווי הדירה הנרכשת ולא בתמורה הקבועה. כך שבהחלט יתכן כי מס הרכישה יחושב לפי שווי של מליון וחצי ש"ח.
בנוסף - מאחר ואתם מקבלים תמורה נוספת של מליון ש"ח לפי הדוגמא יכול להיות שיחייבו אותכם במס גם על כך. מציע לכם לקבל יעוץ צמוד של מומחה מיסוי בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר שעשה בלגן
פאר
02/03/17
דייר אחד עשה לנו בעיות בכניסה לתהליך התמא. אחרי שהוא הבין שרוב הדיירים (כולם למעשה) רוצים תמא, הוא החליט להצטרף. האם אנחנו יכולים למנוע ממנו - סוג של נקמה מתוקה?
דייר שעשה בלגן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/03/17
פאר שלום
לא יכולים וגם לא רוצים. בסופו של דבר צריך הסכמה של כל בעלי הדירות. נכון שאם יש רוב מספיק אז אפשר להגיש תביעה נגד מי שלא חתם, אבל למה להגיע לזה אם הוא מוכן לחתום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא יכולים וגם לא רוצים. בסופו של דבר צריך הסכמה של כל בעלי הדירות. נכון שאם יש רוב מספיק אז אפשר להגיש תביעה נגד מי שלא חתם, אבל למה להגיע לזה אם הוא מוכן לחתום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכויות המפקח על הבתים המשותפים
דייר מתוסכל
28/02/17
במהלך פעולות הבניה והשיפוץ של הבנין, נוצרו רטיבויות לשכנים שבקומה העליונה (אשר מעליה נבנית דירת הפנטהאוז) - האם לשכנים אלו זכות לפנות למפקח על הבתים המשותפים בתביעה כנגד היזם? (בחוזה של הבנין מול היזם - הועברו לזכויות כל זכויות הבניה בבניין).
סמכות המפקח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/03/17
שלום רב!
הסכמות לדון בתביעה כזו תהא של בית משפט שלום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר בבנין תמ"א 38
מנשה לוי
28/02/17
שלום,
אני הבעלים של דירה אחת בבניין של 4 דירות.
אני מעוניין לקדם תמ"א 38 בבניין, באמצעות חברת בנייה ולהיכנס שותף 50% עם חברת הבנייה.
האם יש מניעה משפטית כלשהי לכך שאני גם דייר וגם שותף בפרויקט הזה?
תודה.
אני הבעלים של דירה אחת בבניין של 4 דירות.
אני מעוניין לקדם תמ"א 38 בבניין, באמצעות חברת בנייה ולהיכנס שותף 50% עם חברת הבנייה.
האם יש מניעה משפטית כלשהי לכך שאני גם דייר וגם שותף בפרויקט הזה?
תודה.
דייר שותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/03/17
מנשה שלום
אין מניעה משפטית לכך אבל רצוי מאוד שתיידע את שכניך בכך שאתה אחד השותפים ביזם עימו הם חותמים הסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין מניעה משפטית לכך אבל רצוי מאוד שתיידע את שכניך בכך שאתה אחד השותפים ביזם עימו הם חותמים הסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקבור את תמא38
עוז
27/02/17
מהפרסומים האחרונים בכלכליסט אני מבין שבשורה התחתונה, הרעיון של תמ"א38 הופך לבלתי רלוונטי בעיר תל אביב, כי העירייה מבקשת להטיל מיסים בפרופורציה שהופכת את על העסק הזה ללא משתלם.? אודה להתייחסות
עירית תל אביב רוצה לקבור את התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/03/17
עוז שלום
בנתיים עוד שום דבר לא השתנה. הרעיון שצץ ועולה גם בכתבות שקראת הוא כי לאחר שתוכניות הרובעים יאושרו (הכוונה לרובעים 3+4 המהווים את ליבת העיר תל אביב) אז לעיריה יהיה טיעון משפטי לדרוש תשלום היטל השבחה. נכון להיום אין חיוב בהיטלי השבחה בפרויקטים של ץמ"א. האם זה יקרה ובאיזה מידה- כנראה שנדע בקרוב. אני באופן אישי לא מאמין שערכאה שיפוטית (במידה ויבוא בפניה) תאפשר זאת לעיריה. אני מאמין שהם עשויים לנסות ולגבות היטל אבל לא חושב שזה יתפתח. סביר יותר להניח כי הלחץ של ראשי הערים יגרום לכך כי הפטור מתשלום היטל השבחה בפרויקטים של תמ"א 38 יצומצם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בנתיים עוד שום דבר לא השתנה. הרעיון שצץ ועולה גם בכתבות שקראת הוא כי לאחר שתוכניות הרובעים יאושרו (הכוונה לרובעים 3+4 המהווים את ליבת העיר תל אביב) אז לעיריה יהיה טיעון משפטי לדרוש תשלום היטל השבחה. נכון להיום אין חיוב בהיטלי השבחה בפרויקטים של ץמ"א. האם זה יקרה ובאיזה מידה- כנראה שנדע בקרוב. אני באופן אישי לא מאמין שערכאה שיפוטית (במידה ויבוא בפניה) תאפשר זאת לעיריה. אני מאמין שהם עשויים לנסות ולגבות היטל אבל לא חושב שזה יתפתח. סביר יותר להניח כי הלחץ של ראשי הערים יגרום לכך כי הפטור מתשלום היטל השבחה בפרויקטים של תמ"א 38 יצומצם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תוכניות לאחר קבלת היתר
משה
23/02/17
שלום,
בבניין בו אני גר ישנה תוכנית לבצע תמ"א 38/2.
התוכניות נחתמו וקיבלנו היתר מהעירייה (אני רוצה לציין שבתוכנית, יש פחות דירות ממה שההסכם בינינו התיר ופחות מהמגבלות של העירייה).
לאחר קבלת ההיתר, הכין הקבלן תוכנית חדשה שבה הוא הוסיף דירה לבניין וכעת הוא מבקש מאתנו לחתום שוב על התוכניות בכדי להגיש בקשה חדשה לעירייה.
האם חלה עלינו חובה להענות לדרישתו?
תודה
בבניין בו אני גר ישנה תוכנית לבצע תמ"א 38/2.
התוכניות נחתמו וקיבלנו היתר מהעירייה (אני רוצה לציין שבתוכנית, יש פחות דירות ממה שההסכם בינינו התיר ופחות מהמגבלות של העירייה).
לאחר קבלת ההיתר, הכין הקבלן תוכנית חדשה שבה הוא הוסיף דירה לבניין וכעת הוא מבקש מאתנו לחתום שוב על התוכניות בכדי להגיש בקשה חדשה לעירייה.
האם חלה עלינו חובה להענות לדרישתו?
תודה
שינוי תוכנית לאחר חתימת הסכם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/03/17
משה שלום
הוראות ההסכם הן הקובעות ולכן חשוב לדעת מה כתוב שם. אם הבנתי נכון לפי ההסכם מותר ליזם להוסיף עוד דירה. תבדקו איך הוא עומד מבחינת לוחות זמנים שכן בקשה חדשה תיקח זמן נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הוראות ההסכם הן הקובעות ולכן חשוב לדעת מה כתוב שם. אם הבנתי נכון לפי ההסכם מותר ליזם להוסיף עוד דירה. תבדקו איך הוא עומד מבחינת לוחות זמנים שכן בקשה חדשה תיקח זמן נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב לתמ״א 38/2
לימור ברלב
22/02/17
שלום
אנחנו גרים בתל אביב ולעשות פרויקט תמא38/2 יש לנו כרגע רוב של 77% האם זה קריטי כדי להתקדם ? כי הבנו שצריך להיות 80% ונראה חנו שלא יכולים לשכנע את המתנגדים , מצד שני הבנו שעומדים להפחית את האחוז הסכמה לפחות מ80% בתיקון האם זה יקרה בקרוב? אשמח לתשובה
אנחנו גרים בתל אביב ולעשות פרויקט תמא38/2 יש לנו כרגע רוב של 77% האם זה קריטי כדי להתקדם ? כי הבנו שצריך להיות 80% ונראה חנו שלא יכולים לשכנע את המתנגדים , מצד שני הבנו שעומדים להפחית את האחוז הסכמה לפחות מ80% בתיקון האם זה יקרה בקרוב? אשמח לתשובה
רוב נדרש לתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/03/17
לימור שלום
הרב הנדרש על פי החוק הוא הסכמה של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ביחד ב- 80% לפחות מהחלקים ברכוש המשותף. זה קריטי וללא רוב זה אין אפשרות להתקדם.
אני לא יודע שבקרוב ישנו רוב זה. יש הגיון שזה יקרה אבל לא ברור אם בכלל ומתי. כך שאני מציע לחזור למתנגדים ולהבין שוב מה מפריע להם בפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הרב הנדרש על פי החוק הוא הסכמה של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ביחד ב- 80% לפחות מהחלקים ברכוש המשותף. זה קריטי וללא רוב זה אין אפשרות להתקדם.
אני לא יודע שבקרוב ישנו רוב זה. יש הגיון שזה יקרה אבל לא ברור אם בכלל ומתי. כך שאני מציע לחזור למתנגדים ולהבין שוב מה מפריע להם בפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תיקון 4 לתמ״א 38 עבר בחוק?
שרה אלרום
17/02/17
אני גרה בבנין שהיתר הבנייה שלו התקבל ב1983. יש קונצנזוס בין הדיירים למסלול הריסה ובנייה, רק אי אישור החוק מונע בעדנו להתקדם עם יזמים.
התקדמנו כבר עם יזמים ורק הפרט הזה עיכב בעדנו.
תודה
התקדמנו כבר עם יזמים ורק הפרט הזה עיכב בעדנו.
תודה
תיקון4 לתמא 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/02/17
שלום שרה
תיקון 4 טרם נדון וטרם התקבל. אבל לא ברור לי כלל מה בדיוק מפריע לכם להתקדם ומה את חושבת שיש בתיקון 4 שמעכב אותכם כעת?
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל בניה האם עיריה יכולה לדחות תשלומה
יוסף בלוי
15/02/17
בסיום כל הפעילויות מסביב לקבלת היתר בניה, התגלע ויכוח בין העיריה לבין תושבי המבנה שהוכר כתמ"א 38, על גובה היטלי הבניה שהחליטה העיריה, ביקשנו מהעיריה לדחות את פרעון היטל הבניה עד לבירור הנושא, והסכמנו לתת ערבות בנקאית לעיריה עד לגמר הבירור.ובינתיים להעניק לנו את היתר הבניה. העיריה טענה כי אסור לה לתת היתר בניה כל עוד לא שולמו ההיטלים, ואפילו תמורת ערבות בנקאית בגובה ההיטלים אין לה האפשרות לכך על פי הוראות חוק או הוראות משרד הפנים.
אנא בטובך להודיענו האם יש אמת כלשהי בטענת העיריה. רב תודות מראש.
אנא בטובך להודיענו האם יש אמת כלשהי בטענת העיריה. רב תודות מראש.
דחית תשלום היטל השבחה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/02/17
יוסף שלום!
לא ברור לי מהשאלה האם מדובר על היטלי בניה או היטל השבחה. לא ניתן לדחות תשלום היטלי בניה כנגד ערבות בנקאית. כן ניתן לתת ערבות בנקאית לגבי החלק השנוי במחלוקת בהיטל השבחה אם הפרויקט נועד למגורי המבקש או קרובו והגשתם ערר על השומה.
ראה סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה וכן תקנות שהותקנו בענין זה.
בכל מקרה החזר הכסף הוא צמוד ונושא ריבית. כך שאם יש יכולת אני ממליץ לא לעכב את הבניה ולשלם תחת מחאה ולפעול על פי חוק להקטנת החיובים.
אפשרות אחרת היא לחכות ולמצות את המחוקת עד לפתרונה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש קשר בין מיומנות בתמא/1 למיומנות בתמא/2?
יאיר
14/02/17
שלום רב,
אם ביררתי על חברה יזמית מסוימת שסיימה כמה פרויקטים של תמא/1 אך עדיין לא סיימה שום פרויקט של תמא/2, והדיירים של התמא/1 היו מרוצים מאוד, האם זה בכלל רלוונטי לתמא/2? האם יש קשר בין המיומנות של החברה בתמא/1 למיומנות בתמא/2?
תודה, יאיר
אם ביררתי על חברה יזמית מסוימת שסיימה כמה פרויקטים של תמא/1 אך עדיין לא סיימה שום פרויקט של תמא/2, והדיירים של התמא/1 היו מרוצים מאוד, האם זה בכלל רלוונטי לתמא/2? האם יש קשר בין המיומנות של החברה בתמא/1 למיומנות בתמא/2?
תודה, יאיר
האם יש קשר בין מיומנות בתמא/1 למיומנות יזם בתמא/2?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/02/17
יאיר שלום!
תמ"א 38/1 כוללת חיזוק הבנין ותוספת קומות נוספות. תמ"א 38/2 כוללת הריסה של הבנין הקיים ובנית בנין חדש.
כל פרויקט ניתן לחלק לשלושה חלקים- תכנון, מימון וביצוע.
הפער העיקרי בין שני הסוגים הוא במימון, בהיקף הכספי הנדרש. היקף כספי של ביצוע תמא 38/1 הוא קטן בהרבה מזה של תמא 38/2 המחייב של הוצאת ערבויות רבות ובכלל ידע כיצד לקבל ליווי בנקאי לפרויקט. לכן גם הוא מושך אליו חברות מסדר גודל קטן יותר מאשר אלו המעורבות בתמא 38/2.
שלב התכנון גם הוא שונה. בניה במסגרת תמא 38/2 היא בניה חדשה לגמרי ומחייב הכרה של דרישות הרשות המקומית הרלבנטית.
גם מיומנות ביצוע שונה אבל אם התגברנו על השניים הראשונים דוקא חלק זה פחות קריטי. ממילא רוב הפרויקטים מבוצעים באמצעות קבלנים שאינם היזם עצמו.
לכן - יתכן והיזם אלוף בתמ"א 38/1 אבל אין לו עדין מיומנות ויכולת כספית לבצע פרויקט של תמ"א 38/2. כמובן שלא בהכרח זה ויתכן ואותו יזם בעל יכולות בשני סוגי התמ"א. שביעות רצון של דיירים חשובה ומעידה על אמינותו של היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תמ"א 38/1 כוללת חיזוק הבנין ותוספת קומות נוספות. תמ"א 38/2 כוללת הריסה של הבנין הקיים ובנית בנין חדש.
כל פרויקט ניתן לחלק לשלושה חלקים- תכנון, מימון וביצוע.
הפער העיקרי בין שני הסוגים הוא במימון, בהיקף הכספי הנדרש. היקף כספי של ביצוע תמא 38/1 הוא קטן בהרבה מזה של תמא 38/2 המחייב של הוצאת ערבויות רבות ובכלל ידע כיצד לקבל ליווי בנקאי לפרויקט. לכן גם הוא מושך אליו חברות מסדר גודל קטן יותר מאשר אלו המעורבות בתמא 38/2.
שלב התכנון גם הוא שונה. בניה במסגרת תמא 38/2 היא בניה חדשה לגמרי ומחייב הכרה של דרישות הרשות המקומית הרלבנטית.
גם מיומנות ביצוע שונה אבל אם התגברנו על השניים הראשונים דוקא חלק זה פחות קריטי. ממילא רוב הפרויקטים מבוצעים באמצעות קבלנים שאינם היזם עצמו.
לכן - יתכן והיזם אלוף בתמ"א 38/1 אבל אין לו עדין מיומנות ויכולת כספית לבצע פרויקט של תמ"א 38/2. כמובן שלא בהכרח זה ויתכן ואותו יזם בעל יכולות בשני סוגי התמ"א. שביעות רצון של דיירים חשובה ומעידה על אמינותו של היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת שכירות בתמ"א 38
peony777
13/02/17
שלום!
הגשתי תביעה כנגד משכיר הדירה שהיתה מועמדת לעבור תמ"א 38 . המשכיר החליץ ייצוג ושכר עורך דין ממשרד עו"ד שבעליו הוא יועץ לעניינים משפטיים לעיריה, בעיר בה שכרתי את הדירה.
האם יש ניגוד עניינים? אם כן - מה נדרש בכדי להוכיח זאת?
תודה
הגשתי תביעה כנגד משכיר הדירה שהיתה מועמדת לעבור תמ"א 38 . המשכיר החליץ ייצוג ושכר עורך דין ממשרד עו"ד שבעליו הוא יועץ לעניינים משפטיים לעיריה, בעיר בה שכרתי את הדירה.
האם יש ניגוד עניינים? אם כן - מה נדרש בכדי להוכיח זאת?
תודה
ניגוד ענינים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/17
שלום רב
לא חושב שיש ניגוד ענינים בין בעל דירה בבנין שעומד לעבור תמ"א ובין כך שהמשרד יועץ גם לעיריה. לכן גם לא חושב שטענתך צודקת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא חושב שיש ניגוד ענינים בין בעל דירה בבנין שעומד לעבור תמ"א ובין כך שהמשרד יועץ גם לעיריה. לכן גם לא חושב שטענתך צודקת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס ליזם
ירון
12/02/17
שלום,
האם היזם נדרש לשלם מס כלשהוא על הדירות הנוספות שמתקבלות בפרויקט תמ"א 38 בעת מכירתן ?
האם מס שבח מבחינתו משולם?
האם משלם מס הכנסה בסוף השנה בין היתר על רווחים בגין מכירת הדירות בפרויקטים תמ"א 38?
האם היזם נדרש לשלם מס כלשהוא על הדירות הנוספות שמתקבלות בפרויקט תמ"א 38 בעת מכירתן ?
האם מס שבח מבחינתו משולם?
האם משלם מס הכנסה בסוף השנה בין היתר על רווחים בגין מכירת הדירות בפרויקטים תמ"א 38?
מס ליזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/17
שלום ירון
היזם משלם על מכירת הדירות שלו בפרויקט מס הכנסה ולא מס שבח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
היזם משלם על מכירת הדירות שלו בפרויקט מס הכנסה ולא מס שבח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקבלן מתחייב למסור מפרט לחדש .למה לא כנ"ל בהריסה?
פיינטוך
12/02/17
למה בהריסה ובנייה (תמ"א 38/2) . הדיירים חייבים לחתום לפני ההיתר בנייה וללא מפרט מדוייק של הדירה החדשה?.
הרי כאשר קונים דירה מקבלן משלמים לפי התקדמות הבנייה לעומת בתמ"א הריסה , אתה מפקיד את כל הנכס שלך נקי מכל משכנתא כאילו שלמת מראש את כל הדירה לקבלן ועוד אתה משועבד . וגם לא תקבל מפרט מדוייק ???
איפה היגיון ?.ונוסף לכך המפקחת תחייב את הסרבן לחתימה לפני שהסרבן יקבל מפרט של החדשה עם המידות המדוייקות לדירה החדשה שלו!!!!
הדוד שלי לא מוכן לחתום כל עוד שלא יתנו לו מפרט מדוייק עם שטח ומידות של הדירה החדשה .הוא לא מוכן להתחייב כל עוד אין היתר בנייה והוא יודע מה באמת הוא מקבל !!.
בברכה,
הרי כאשר קונים דירה מקבלן משלמים לפי התקדמות הבנייה לעומת בתמ"א הריסה , אתה מפקיד את כל הנכס שלך נקי מכל משכנתא כאילו שלמת מראש את כל הדירה לקבלן ועוד אתה משועבד . וגם לא תקבל מפרט מדוייק ???
איפה היגיון ?.ונוסף לכך המפקחת תחייב את הסרבן לחתימה לפני שהסרבן יקבל מפרט של החדשה עם המידות המדוייקות לדירה החדשה שלו!!!!
הדוד שלי לא מוכן לחתום כל עוד שלא יתנו לו מפרט מדוייק עם שטח ומידות של הדירה החדשה .הוא לא מוכן להתחייב כל עוד אין היתר בנייה והוא יודע מה באמת הוא מקבל !!.
בברכה,
מפרט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/17
ראה התשובה לשאלה הבאה ששאלת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפרט הממכר (הדירה הישנה) ליזם בתמ"א 38/2
פיינטוך
12/02/17
האם חוק מכר דירות הדורש מקבלן צרוף לחוזה מכר מפרט דירה יחול גם על הדירה הישנה שמוכרים ליזם על מנת לבצע תמ"א 38/2 ??.
בתמ"א הריסה , הדייר מוכר את הזכויות (הדירה) ליזם ולכן
נראה לי שבעל הדירה חייב לעמוד על תיאור (המפרט) של הדירה הישנה לפני ההריסה.
הדוד שלי קבל חוזה מהאדריכל שעומד לבצע תמ"א הריסה , ובחוזה יש נספח המתאר את הדירה הישנה אבל האדריכל החסיר את 3 כיווני אויר שקיימים בדירה הישנה .
הדוד שלי לא מעוניין לחתום כי התיכנון של הדירה החדשה מהווה רק 2 כיווני אוויר ולא 3 כפי שקיימים בישנה. הוא רוצה להתלונן לפני המפקחת . והוא דורש שבנספח של החוזה יהייה המפרט של הדירה הישנה עם 3 כיווני האויר הקיימים. האדריכל בינתיים מתעלם גם מהמציאות הקיימת של 3 כיווני אוויר. זה חורה לדוד.
כיצד ניתן להכין מפרט של הדירה הישנה ?. האם המפקחת תסתפק בשרתוט של הבניין הישן שמופיע בטאבו ?.
או שצריך להכין תשריט חדש שיראה כי לדירה הישנה של דודי יש 3 כיווני אוויר בדירה שלו כיום.
בתמ"א הריסה , הדייר מוכר את הזכויות (הדירה) ליזם ולכן
נראה לי שבעל הדירה חייב לעמוד על תיאור (המפרט) של הדירה הישנה לפני ההריסה.
הדוד שלי קבל חוזה מהאדריכל שעומד לבצע תמ"א הריסה , ובחוזה יש נספח המתאר את הדירה הישנה אבל האדריכל החסיר את 3 כיווני אויר שקיימים בדירה הישנה .
הדוד שלי לא מעוניין לחתום כי התיכנון של הדירה החדשה מהווה רק 2 כיווני אוויר ולא 3 כפי שקיימים בישנה. הוא רוצה להתלונן לפני המפקחת . והוא דורש שבנספח של החוזה יהייה המפרט של הדירה הישנה עם 3 כיווני האויר הקיימים. האדריכל בינתיים מתעלם גם מהמציאות הקיימת של 3 כיווני אוויר. זה חורה לדוד.
כיצד ניתן להכין מפרט של הדירה הישנה ?. האם המפקחת תסתפק בשרתוט של הבניין הישן שמופיע בטאבו ?.
או שצריך להכין תשריט חדש שיראה כי לדירה הישנה של דודי יש 3 כיווני אוויר בדירה שלו כיום.
מפרט טכני לדירה ישנה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/17
שלום רב!
אין צורך לצרף מפרט של דירה ישנה. הרי הדירה הישנה נהרס. מה שחשוב הוא מפרט הדירה החדשה. הדוד שלך צריך לבדוק מה הוא מקבל ואם הוא מסכים או לא לכך. אין כל בעיה גם בפני המפקחת להראות כמה כיווני אויר היו בדירה החדשה. יש בפניה את תשרי הבית הקיים. בכל מקרה אני לא סבור שאיבדו של כיוון אויר הוא נימוק מספיק נגד ההסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת פרויקט תמ"א 38/3 לקבלן, אחרי היתר.
גבי גשלר
09/02/17
מה הסכום שמקובל לשלם ליזם אשר מוכר פרויקט תמ"א לאחר היתר?
סכום מקובל לשלם ליזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/17
גבי שלום
לא מכיר סכום שמקובל לשלם. מי שיקנה מיזם יעשה חישוב של הרווח בפרויקט ורק בהתאם לכך הוא יציע הצעה. זה לא רציני להציע סכום בלי לדעת מה בכלל רווחיות הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא מכיר סכום שמקובל לשלם. מי שיקנה מיזם יעשה חישוב של הרווח בפרויקט ורק בהתאם לכך הוא יציע הצעה. זה לא רציני להציע סכום בלי לדעת מה בכלל רווחיות הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה תמ"א 38/2
שרה
08/02/17
בבנין של הורי עשו חוזה תמ"א 38(2) והבטיחו לנו תמורה. אחרי ש 80% מהדיירים חתמו העו"ד עשה שינויים שמפחיתים בשטח התמורה, באופן שמקטין את שטח הדירה. הוא הבטיח לדיירים ששטח הדירה הקיים לא יקטן ואז קיבל הסכמת הדיירים, אבל אני דרשתי הוספת סעיף לחוזה "שטח הדירה לא יקטן ממידות מודד מוסמך שימדוד מטעם הדיירים", לזה הוא סירב ויש לי חשש משמעותי שאקבל דירה קטנה יותר ולא נוחה דבר שהורי לא מסכימים לו.
כיצד עלי לפעול? מצד אחד יש הפרת חוזה אבל 80% מהדיירים מסכימים להפרה, מצד שני אני לא מעוניינת ששטח הדירה יקטן. מה עלי לעשות? הם נמצאים בשלב לקראת בקשת היתר מהעיריה. אודה לתשובתך.
כיצד עלי לפעול? מצד אחד יש הפרת חוזה אבל 80% מהדיירים מסכימים להפרה, מצד שני אני לא מעוניינת ששטח הדירה יקטן. מה עלי לעשות? הם נמצאים בשלב לקראת בקשת היתר מהעיריה. אודה לתשובתך.
הפרת חוזה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/17
לא בטוח שהבנתי את כל העובדות. חתמתם על הסכם מתא 38 בו הובטחו לכם תמורות מסוימות ובפועל במסגרת הבקשה להיתר נותנים לכם פחות מהמובטח.
יתר הבעלים מסכימים לכך.
אם אכן מדובר בהפרה של ההסכם מצידו את רשאית להודיע על ביטול חתמיתך מחמת הפרתו. אבל אם עדין יש רוב של 80אחוז התומכים בכך אני לא רואה מה זה עוזר. בכלל אני מציע להבין ממה נובע השינוי. יכול להיות שזה המקסימום שניתן לקבל בכל מקרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יתר הבעלים מסכימים לכך.
אם אכן מדובר בהפרה של ההסכם מצידו את רשאית להודיע על ביטול חתמיתך מחמת הפרתו. אבל אם עדין יש רוב של 80אחוז התומכים בכך אני לא רואה מה זה עוזר. בכלל אני מציע להבין ממה נובע השינוי. יכול להיות שזה המקסימום שניתן לקבל בכל מקרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמא
אושר
07/02/17
בבנין שלי חתמנו על הסכם תמ"א. כמה דיירים בבניינים שכנים הגישו התנגדות לועדה. אנחנו יכולים להגיש תשובה לועדה לטענות של השכנים? היזם חייב להגיש תשובה להתנגדות? יזמנו אותנו לדיון?
תודה רבה
תודה רבה
התנגדות לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/17
אושר שלום
אתם יכולים להגיש התיחסות להתנגדות. אם אתם מופיעים כמבקשים יזמנו אותכם לדיון. בכל מקרה תוכלו להתעדכן מהיזם אן מאתר ההנדסה של הרשות המקומית לגבי מועד הדיון. לא יודע על איזה ישוב מדובר, בכל מקרה במרבית המקומות הדיון אינו פורמאלי ויתנו לכם להגיד את תשובתכם. לא בטוח כי יהיה בכך צורך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אתם יכולים להגיש התיחסות להתנגדות. אם אתם מופיעים כמבקשים יזמנו אותכם לדיון. בכל מקרה תוכלו להתעדכן מהיזם אן מאתר ההנדסה של הרשות המקומית לגבי מועד הדיון. לא יודע על איזה ישוב מדובר, בכל מקרה במרבית המקומות הדיון אינו פורמאלי ויתנו לכם להגיד את תשובתכם. לא בטוח כי יהיה בכך צורך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף ההתנגדות לתמ"א לאחר מכירת הדירה
שרית
07/02/17
לעו"ד אילן הלוי שלום,
אם הגשתי התנגדות לתמ"א38 בבניין בו יש לי דירה, וההתנגדות עדיין לא נידונה בוועדה לתכנון ובניה, ואני מוכרת את הדירה - האם ההתנגדות עדיין תקפה?
אם הגשתי התנגדות לתמ"א38 בבניין בו יש לי דירה, וההתנגדות עדיין לא נידונה בוועדה לתכנון ובניה, ואני מוכרת את הדירה - האם ההתנגדות עדיין תקפה?
תוקף התנגדות להסכם תמ"א לאחר מכירת הדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/17
שרית שלום!
אם מכרת את הדירה כבר אין לך סיבה להתנגד לבקשה להיתר (אלא אם עברת לגור בסביבה הקרובה). יחד עם זאת ההתנגדות לא בטלה אוטומטית אלא זה אחד מהנימוקים שהיזם יכול להעלות אם הוא יודע על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם מכרת את הדירה כבר אין לך סיבה להתנגד לבקשה להיתר (אלא אם עברת לגור בסביבה הקרובה). יחד עם זאת ההתנגדות לא בטלה אוטומטית אלא זה אחד מהנימוקים שהיזם יכול להעלות אם הוא יודע על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת הסכם תמ"א 38
אבי
06/02/17
שלום,רציתי לשאול האם הסכם חתימה לביצוע תמ"א 38 שבוצע במעמד חתימה עם כל הגורמים המעורבים ונחתם על כל דפיו ולכל אורכו שלא ע"י בעל הנכס וללא שום ייפוי כוח ממנו ,כלומר העו"ד המחתים לא ביצע שום הליך בדיקה שהאדם החותם על המסמכים הוא אכן בעל הזכות על הנכס , האם במקרה כזה ההליך הוא חוקי? האם ניתן לבטלו?
ברור זהות החותם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/02/17
שלום אבי
בעיקרון יש לבצע הליך של ברור זהות. עורך הדין גם מאשר בהסכם את זהו החותמים. בדר"כ מאמתים על ידי הצגת תעודת זהות. ברור שאם מישהו חתם בשם אחר ללא יפוי כוח אין לכך כל תוקף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון יש לבצע הליך של ברור זהות. עורך הדין גם מאשר בהסכם את זהו החותמים. בדר"כ מאמתים על ידי הצגת תעודת זהות. ברור שאם מישהו חתם בשם אחר ללא יפוי כוח אין לכך כל תוקף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
