פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
פטור מהיטל השבחה ומס שבח?
מ
23/05/17
ירשתי דירה מאמא ז"ל בשנת 2008 אשר לקראת סיום תמא 38 בתל אביב. יאם אמכור את הדירה
האם אנו פטורים מהיטל השבחה ומס שבח?
האם אנו פטורים מהיטל השבחה ומס שבח?
פטור מהיטל השבחה ומס שבח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/05/17
שלום רב
אם אני מבין נכון מדובר על דירת ירושה בבנין שנמצא לקראת סיום פרויקט תמצא. אני מניח שהכוונה למכור את הדירה בסוף הפרויקט.
לגבי היטל השבחה- לא נראה לי שיש שכן ככל והיתה השבחה חייבת ולא פטורה אזי היזם שילם אותה במסגרת היתר הבניה שקיבל.
לגבי מס שבח - יש שני פטורים אפשריים. אם זו דירת היחידה ולא מכרת ב 18 החודשים שחלפו דירה בפטור.
פטור שני ניתן לדירת ירושה בתנאי שזו היתה דירתו היחידה של שהמוריש ושהוא עצמו היה זכאי לפטור לו הוא היה מוכר את הדירה.
אם שני אלו לא מקיימים עדין יש כנראה זכות לחישוב מס ליניארי שבדרך כלל הופך את החבות במס לקטנה.
אני
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם אני מבין נכון מדובר על דירת ירושה בבנין שנמצא לקראת סיום פרויקט תמצא. אני מניח שהכוונה למכור את הדירה בסוף הפרויקט.
לגבי היטל השבחה- לא נראה לי שיש שכן ככל והיתה השבחה חייבת ולא פטורה אזי היזם שילם אותה במסגרת היתר הבניה שקיבל.
לגבי מס שבח - יש שני פטורים אפשריים. אם זו דירת היחידה ולא מכרת ב 18 החודשים שחלפו דירה בפטור.
פטור שני ניתן לדירת ירושה בתנאי שזו היתה דירתו היחידה של שהמוריש ושהוא עצמו היה זכאי לפטור לו הוא היה מוכר את הדירה.
אם שני אלו לא מקיימים עדין יש כנראה זכות לחישוב מס ליניארי שבדרך כלל הופך את החבות במס לקטנה.
אני
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עדכון הדיירים בסטטוס הפרויקט ע״י נותני השירות
שי
23/05/17
שלום רב
רציתי לדעת האם ניתן לחייב את 1) חברות ניהול הדיירים 2) עו״ד מייצג דיירים 3) והיזם לעדכן את הדיירים בסטטוס הפרויקט באמצעות תוכנה ייעודית?
כך למשל ניתן להתחבר מכלל מקום ולראות היכן זה עומד, מה בהמשך, מסמכים, עדכונים, לשאול מתי העדכון הבא וכו.
נראה לי שזו דרך נוספת להערכת רצינות נותן השירות בדבר היותו ״שקוף״, מתקדם ומקצועי
רציתי לדעת האם ניתן לחייב את 1) חברות ניהול הדיירים 2) עו״ד מייצג דיירים 3) והיזם לעדכן את הדיירים בסטטוס הפרויקט באמצעות תוכנה ייעודית?
כך למשל ניתן להתחבר מכלל מקום ולראות היכן זה עומד, מה בהמשך, מסמכים, עדכונים, לשאול מתי העדכון הבא וכו.
נראה לי שזו דרך נוספת להערכת רצינות נותן השירות בדבר היותו ״שקוף״, מתקדם ומקצועי
עדכון דיירים בסטטוס פרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/05/17
שלום שי
בהסכם ניתן לחייב כל אחד מאלו שציינת.
לא מכיר את התוכנה אבל נראה שאתה מכיר היטב.
דרכי העדכון בעידן זה הם קלים. מה שנותר קשה הוא הרצון והמשמעת לעדכן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בהסכם ניתן לחייב כל אחד מאלו שציינת.
לא מכיר את התוכנה אבל נראה שאתה מכיר היטב.
דרכי העדכון בעידן זה הם קלים. מה שנותר קשה הוא הרצון והמשמעת לעדכן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי – דירות בשטח שונה בבניין המשותף
אריאלה
22/05/17
שלום רב,
האם התנגדותו של בעל דירה בשטח של 90 מ"ר אשר מוצעת לו תוספת של
25 מ"ר בדיוק כמו לבעל דירה בשטח של 60 מ"ר תיחשב ל"סיבה
מהותית" להתנגדותו? או לא ואז הוא יהיה חשוף לתביעה כסרבן.
בתודה מראש
אריאלה
האם התנגדותו של בעל דירה בשטח של 90 מ"ר אשר מוצעת לו תוספת של
25 מ"ר בדיוק כמו לבעל דירה בשטח של 60 מ"ר תיחשב ל"סיבה
מהותית" להתנגדותו? או לא ואז הוא יהיה חשוף לתביעה כסרבן.
בתודה מראש
אריאלה
פינוי בינוי - דירות בשטח שונה בבניין משותף
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
23/05/17
אריאלה שלום,
על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה), ניתן לחזק
בניין ולהוסיף דירות חדשות אם יש הסכמה של 100% מבעלי הזכויות.
ואולם, אם חתמו על
הסכם התמ"א לפחות 2/3/ מבעלי הזכויות שלהם צמודים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף –
ניתן להגיש תביעה נגד הדיירים הסרבנים.
אם הסיבה היחידה לסירוב הדייר היא גודל הדירה הנוכחית וקיים הרוב
הדרוש להגשת תביעה – כפי הנראה המפקחת על הבתים המשותפים תקבל את התביעה ותאפשר את
ביצוע הפרויקט.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה), ניתן לחזק
בניין ולהוסיף דירות חדשות אם יש הסכמה של 100% מבעלי הזכויות.
ואולם, אם חתמו על
הסכם התמ"א לפחות 2/3/ מבעלי הזכויות שלהם צמודים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף –
ניתן להגיש תביעה נגד הדיירים הסרבנים.
אם הסיבה היחידה לסירוב הדייר היא גודל הדירה הנוכחית וקיים הרוב
הדרוש להגשת תביעה – כפי הנראה המפקחת על הבתים המשותפים תקבל את התביעה ותאפשר את
ביצוע הפרויקט.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות בשטח שונה בבנין המשותף
אריאלה
24/05/17
לעו"ד טליה,
תודה על המענה,.
ברשותך רציתי למקד את שאלתי כיוון שאני בעלת שטח הדירה הגדול יותר, המסקנה היא שלמעשה לא אוכל להתנגד לבצוע הפרויקט במתכונת המתוכננת שאינה מתחשבת בשטח הדירות.
בתודה
אריאלה
הסכם בין יזם לבין דיירים ו נספחיו
נטלי
22/05/17
האם מותר לנציגי היזם להכניס בנספח להסכם בין יזם לבעלי דירות (ביפוי כח בלתי חוזר) תנאי שאינם קיימים בהסכם עצמו?
הסכם בין יזם לבין דיירים ונספחיו
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
22/05/17
נטלי שלום רב,
שאלתך הינה שאלה כללית וחסרים לי פרטים רבים כדי להבין על מה את
מדברת.
בגדול, הוראות יפוי הכוח אמורות לתמוך בהוראות ההסכם ונועדו על מנת שאפשר
יהיה להוציא את ההסכם ולבצעו. בנסיבות אלה, אם יפוי הכוח מסמיך את היזם ו/או עורכי
דינו לבצע פעולות שהם לא הוסמכו לבצע במסגרת הפרויקט ו/או המנוגדות לתוכן ההסכם ו/או
להבנות של הדיירים עם היזם – אל תחתמו על יפוי הכוח.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
שאלתך הינה שאלה כללית וחסרים לי פרטים רבים כדי להבין על מה את
מדברת.
בגדול, הוראות יפוי הכוח אמורות לתמוך בהוראות ההסכם ונועדו על מנת שאפשר
יהיה להוציא את ההסכם ולבצעו. בנסיבות אלה, אם יפוי הכוח מסמיך את היזם ו/או עורכי
דינו לבצע פעולות שהם לא הוסמכו לבצע במסגרת הפרויקט ו/או המנוגדות לתוכן ההסכם ו/או
להבנות של הדיירים עם היזם – אל תחתמו על יפוי הכוח.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה לטובת הקבלן
אירה
22/05/17
בחוזה ביצוע תמ"א 38 קיים סעיף בזו הלשון: "מיד לאחר חתימת חוזה זה הקבלן יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובתו מכוח חוזה זה. הערת האזהרה תירשם על חלקת הרכוש המשותף (לרבות הפניה הנרשמת על כל אחת מהדירות הקיימות בדבר קיום ההערה, כמקובל). על אף האמור לעיל, ככל והקבלן יחתום על החוזה חרף אי חתימת כלל הבעלים על החוזה, הרי שאז יהיה הקבלן רשאי לרשום הערת אזהרה לטובתו על זכויותיו של כל אחד מהבעלים במקרקעין, אשר נתנו הסכמתם כאמור, על הימנעות מעשיית עסקה."
בהמשך נכתב כי לאחר חתימת כל הבעלים על החוזה תירשם הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף ותימחקנה הערות אזהרה שנרשמו לטובת הקבלן על דירות הבעלים.
מה הן ההשלכות של רישום הערת האזהרה על בעלי הדירות? האם זה סעיף תקין מבחינה חוקית?
מה קורה עם הערות האזהרה אם לא כל הדיירים חותמים?
האם אפשר לרשום הערת אזהרה על רכוש משותף, כמו פח אשפה לדוגמה, ולא על הדירות?
בהמשך נכתב כי לאחר חתימת כל הבעלים על החוזה תירשם הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף ותימחקנה הערות אזהרה שנרשמו לטובת הקבלן על דירות הבעלים.
מה הן ההשלכות של רישום הערת האזהרה על בעלי הדירות? האם זה סעיף תקין מבחינה חוקית?
מה קורה עם הערות האזהרה אם לא כל הדיירים חותמים?
האם אפשר לרשום הערת אזהרה על רכוש משותף, כמו פח אשפה לדוגמה, ולא על הדירות?
פח=כוונה לחדר אשפה
אירה
22/05/17
הערת אזהרה לטובת הקבלן
עו"ד טליה שנברגר
22/05/17
אירה שלום רב,
סעיף 126 לחוק המקרקעין מאפשר רישום הערת אזהרה בנסיבות בהן בעל
זכויות התחייב לעשות עסקה במקרקעין או להימנע מעשיית עסקה.
רישום הערת אזהרה בעסקת תמ"א נועד להבטיח שבעלי הזכויות לא יבצעו
עסקה נוגדת ברכוש המשותף. העניין אף מוסדר בנוהל ששמו "חוק המקרקעין (חיזוק
בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008 – הוראת נוהל".
במקרה בו אין הסכמה מצד כל בעלי הזכויות בבניין לחתום על בקשה לרישום
הערת אזהרה בגין התחייבות להעברת חלקים מהרכוש המשותף, יכול המפקח על הבתים
המשותפים – במקרים מסויימים ובהתאם לנסיבות – גם לאכוף על הסרבנים לחתום על הבקשה
לגבי חלקיהם ברכוש המשותף.
בנוסף, בהסכמת כל בעלי הזכויות, ניתן לתקן את צו רישום הבית המשותף
באופן שייוחד תא או חדר כלשהו מהרכוש המשותף (למשל: מקלט, מחסן משותף, חדר אשפה)
ולהופכו ל"יחידה רישומית" אליה יוצמדו הזכויות של בעלי הדירות ברכוש
המשותף והזכויות המתווספות מכוח תוכנית התמ"א.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
סעיף 126 לחוק המקרקעין מאפשר רישום הערת אזהרה בנסיבות בהן בעל
זכויות התחייב לעשות עסקה במקרקעין או להימנע מעשיית עסקה.
רישום הערת אזהרה בעסקת תמ"א נועד להבטיח שבעלי הזכויות לא יבצעו
עסקה נוגדת ברכוש המשותף. העניין אף מוסדר בנוהל ששמו "חוק המקרקעין (חיזוק
בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008 – הוראת נוהל".
במקרה בו אין הסכמה מצד כל בעלי הזכויות בבניין לחתום על בקשה לרישום
הערת אזהרה בגין התחייבות להעברת חלקים מהרכוש המשותף, יכול המפקח על הבתים
המשותפים – במקרים מסויימים ובהתאם לנסיבות – גם לאכוף על הסרבנים לחתום על הבקשה
לגבי חלקיהם ברכוש המשותף.
בנוסף, בהסכמת כל בעלי הזכויות, ניתן לתקן את צו רישום הבית המשותף
באופן שייוחד תא או חדר כלשהו מהרכוש המשותף (למשל: מקלט, מחסן משותף, חדר אשפה)
ולהופכו ל"יחידה רישומית" אליה יוצמדו הזכויות של בעלי הדירות ברכוש
המשותף והזכויות המתווספות מכוח תוכנית התמ"א.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
הצרת מעבר בחדרי המדרגות
אלכס
21/05/17
בכוונתו
של היזם להצר מעבר בגרמי המדרגות עד 80
סמ' באמצעות
אישור מהנדס העיר. הבניין
לאחר ביצוע תמ"א
38/1 יהיה בן
7.5 קומות
(היום 5
קומות).
כזכור לי,
ראיתי בתקנים של
שירותי כיבוי אש כי זאת אפשרי לבניינים
בגובה עד 2 קומות
בלבד . האם
זה נכון במקרה שלנו (הצרת
דרך מילוט תעשה הבניין מסוכן יותר)?
אלו סעיפים באלו
מסמכים מגדירים זאת? התכנית
שלנו עוד לא מאושרת "בתנאים..."
של היזם להצר מעבר בגרמי המדרגות עד 80
סמ' באמצעות
אישור מהנדס העיר. הבניין
לאחר ביצוע תמ"א
38/1 יהיה בן
7.5 קומות
(היום 5
קומות).
כזכור לי,
ראיתי בתקנים של
שירותי כיבוי אש כי זאת אפשרי לבניינים
בגובה עד 2 קומות
בלבד . האם
זה נכון במקרה שלנו (הצרת
דרך מילוט תעשה הבניין מסוכן יותר)?
אלו סעיפים באלו
מסמכים מגדירים זאת? התכנית
שלנו עוד לא מאושרת "בתנאים..."
הצרת מעבר בחדרי מדרגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/05/17
אלכס שלום
תקנות התכנון והבניה מאפשרות הצרת המדרגות במקרה של תמא 38/1. הרי ברור שצריך להכניס מעלית לחלל זה וברוב המקרים רוחב תא המעלית מחייב את קיצור גרם המדרגות. למיטב זכרוני 80 סמ זה עומד בתקנות ואני מבין שאף יש לכך אישור של מהנד העיר. אם תרצה תבדוק בתקנות את ההוראה המתאימה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תקנות התכנון והבניה מאפשרות הצרת המדרגות במקרה של תמא 38/1. הרי ברור שצריך להכניס מעלית לחלל זה וברוב המקרים רוחב תא המעלית מחייב את קיצור גרם המדרגות. למיטב זכרוני 80 סמ זה עומד בתקנות ואני מבין שאף יש לכך אישור של מהנד העיר. אם תרצה תבדוק בתקנות את ההוראה המתאימה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עוד דיירים החתים דיירים ללא אפשרות לעיון ב14 נספחי
סיניי
21/05/17
הדיירים חתמו על חזה ללא היסוס . ללא עיון החתימה היתה בהליך לא תקין . ההסכם לא מציג ערבות מכר והיא גם מקוצרת כפי שהתחשק לעו"ד של הדיירים . למשל שכר דירה לא בהתאם לחוק מכר . כל הפרוייקט מתנהל על חברה בע"ם של 0.01 ללא ערבות של חברת האם
וישנם גם סעיפים אחרים שלא מתאימים.
אני דורשת ערבות אוטונומית על שכר דירה וגם ערבןת משופרת לחלוטין. אני לא אפקיד את הנכס שלי שמושכר נאות ובשכר הגון ודירה מקסימה : ללא ערבויות שמבטיחות לי את האחריות המלאה האישית של הקבלן ולא רק חברה שנוצרה על 0.001 ומי יודע מה יהייה עם כל המניות . העו"ד דאג בצורה מפורשת לקבל חתימות. האם דרישת הערבויות משופרות יכולה להיות עילה אצל המפקחת?
כפיית המפקחת תחייב אותה על כל נזק שייגרם לי . לא רק שהתכנון התחשב רק לייעל את רווח הקבלן : להסיר כיוון אוויר לא להוסיף אפילו ממ"ד התיכנון של המעלית יהווה מטרד רעש לחדר שינה עיקרי
על כל צרות התיכנון גם לשאת בריזיקו ללא ערבויות מתוחכמות שייצרו בטחון לדייר ... מצטערת כפייה מעין ללא דאגה לבטחון הנכס זה פשוט לא הגון ואין זכות לאותו עו"ד שערך את ההסכם הסכם פשוט ולקוח מהאינטרנט . בושה לדיירים שחתמו ובושה לעו"ד על כל ההליך של החתימה
אין שום זכות לעו"ד כזה של הדיירים להפקיד סרבן בידי עו"ד של היזם..
אודה לכם לכל תגובה
וישנם גם סעיפים אחרים שלא מתאימים.
אני דורשת ערבות אוטונומית על שכר דירה וגם ערבןת משופרת לחלוטין. אני לא אפקיד את הנכס שלי שמושכר נאות ובשכר הגון ודירה מקסימה : ללא ערבויות שמבטיחות לי את האחריות המלאה האישית של הקבלן ולא רק חברה שנוצרה על 0.001 ומי יודע מה יהייה עם כל המניות . העו"ד דאג בצורה מפורשת לקבל חתימות. האם דרישת הערבויות משופרות יכולה להיות עילה אצל המפקחת?
כפיית המפקחת תחייב אותה על כל נזק שייגרם לי . לא רק שהתכנון התחשב רק לייעל את רווח הקבלן : להסיר כיוון אוויר לא להוסיף אפילו ממ"ד התיכנון של המעלית יהווה מטרד רעש לחדר שינה עיקרי
על כל צרות התיכנון גם לשאת בריזיקו ללא ערבויות מתוחכמות שייצרו בטחון לדייר ... מצטערת כפייה מעין ללא דאגה לבטחון הנכס זה פשוט לא הגון ואין זכות לאותו עו"ד שערך את ההסכם הסכם פשוט ולקוח מהאינטרנט . בושה לדיירים שחתמו ובושה לעו"ד על כל ההליך של החתימה
אין שום זכות לעו"ד כזה של הדיירים להפקיד סרבן בידי עו"ד של היזם..
אודה לכם לכל תגובה
תגובה
דלית
21/05/17
ראשית- תירגעי!
עוד דיירים החתים דיירים ללא אפשרות לעיין בנספחים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/05/17
סיניי שלום
אנסה להתיחס לכל מה שציינת. אני מבין מהשאלה שמדובר בפרויקט של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה).
אני לא יודע אם יתר הדיירים הססו או לא לפני שחתמו על ההסכם. לא הייי ממהר ליחס להם טפשות או רשלנות בעצם החתימה. אני מניח כי הם (או לפחות חלקם) גם דואגים לדירה שלהם וערכו בדיקות מתאימות.
בפרויקט של תמ"א 38/2 נהוג לתת כבטוחה עיקרית ערבות ערוכה לפי חוק המכר דירות (הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות) בגובה מלוא שווי הדירה החדשה לבעלים. אני לא יודע מה הכוונה בערבות מקוצרת. נוסחה של ערבות חוק מכר קבוע בחוק ואף בנק לא יכול לסטות ממנו.
ערבות נוספת חשובה היא ערבות שכר דירה - מדובר על ערבות בנקאית שתבטיח את תשלום שכר הדירה במקרה בו היזם לא משלם לכם. דוקא ערבות זאת צריכה להיות אוטונומית ולא לפי חוק המכר.
חברת פרויקט - נכון ועדיף לקבל ערבות של חברת האם במקרה כזה. לא יודע אם ביקשו ולא קיבלו. שימו לב כי הפרויקט כולו אמור לקבל אישור של בנק מלווה למימון הפרויקט ואני מניח כי ידעו לדרוש את ההון העצמי המספיק ואת הבטחונות הנדרשים. כך שזה אמור להפיג את החשש. וכן - זה פרויקט שיכולות להיות בו תקלות ויתכן מצב בו כל הבלמים והבטחונות בהסכם לא יספיקו, אבל זה מצב חריג ומנגד התועלת העצומה שאתם מקבלים.
דרישה לערבויות משופרות (מה השיפור?) לא תהווה סיבה אצל המפקחת.
המפקחת לא נותנת לאף אחד ביטוח לגבי נזקים בפרויקט. לא נשכח כי מדובר על פריקט שרוב מכריע של בעלי הדירות רוצה אותו ותנאי ההסכם מספקים אותו. אם אין משהוא חריג לגמרי אין כל סיבה שהמפקחת תתערב.
הוראות חוק החיזוק וכל ההליך אצל המפקחת הוא אכן הליך של כפיה כנגד מי שלא חתם על ההסכם. אחרת מה שהיה יוצא הוא זכות וטו לכל בעל דירה לגבי ביצוע פרויקט תמא 38. זה כמובן יכול להוביל גם לסחיטה מצד אותו בעל דירה וכו'. התוצאה שאת מבקשת אינה רצויה. לכן קבע החוק כי די ברוב מסוים כדי להגיש את התביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אנסה להתיחס לכל מה שציינת. אני מבין מהשאלה שמדובר בפרויקט של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה).
אני לא יודע אם יתר הדיירים הססו או לא לפני שחתמו על ההסכם. לא הייי ממהר ליחס להם טפשות או רשלנות בעצם החתימה. אני מניח כי הם (או לפחות חלקם) גם דואגים לדירה שלהם וערכו בדיקות מתאימות.
בפרויקט של תמ"א 38/2 נהוג לתת כבטוחה עיקרית ערבות ערוכה לפי חוק המכר דירות (הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות) בגובה מלוא שווי הדירה החדשה לבעלים. אני לא יודע מה הכוונה בערבות מקוצרת. נוסחה של ערבות חוק מכר קבוע בחוק ואף בנק לא יכול לסטות ממנו.
ערבות נוספת חשובה היא ערבות שכר דירה - מדובר על ערבות בנקאית שתבטיח את תשלום שכר הדירה במקרה בו היזם לא משלם לכם. דוקא ערבות זאת צריכה להיות אוטונומית ולא לפי חוק המכר.
חברת פרויקט - נכון ועדיף לקבל ערבות של חברת האם במקרה כזה. לא יודע אם ביקשו ולא קיבלו. שימו לב כי הפרויקט כולו אמור לקבל אישור של בנק מלווה למימון הפרויקט ואני מניח כי ידעו לדרוש את ההון העצמי המספיק ואת הבטחונות הנדרשים. כך שזה אמור להפיג את החשש. וכן - זה פרויקט שיכולות להיות בו תקלות ויתכן מצב בו כל הבלמים והבטחונות בהסכם לא יספיקו, אבל זה מצב חריג ומנגד התועלת העצומה שאתם מקבלים.
דרישה לערבויות משופרות (מה השיפור?) לא תהווה סיבה אצל המפקחת.
המפקחת לא נותנת לאף אחד ביטוח לגבי נזקים בפרויקט. לא נשכח כי מדובר על פריקט שרוב מכריע של בעלי הדירות רוצה אותו ותנאי ההסכם מספקים אותו. אם אין משהוא חריג לגמרי אין כל סיבה שהמפקחת תתערב.
הוראות חוק החיזוק וכל ההליך אצל המפקחת הוא אכן הליך של כפיה כנגד מי שלא חתם על ההסכם. אחרת מה שהיה יוצא הוא זכות וטו לכל בעל דירה לגבי ביצוע פרויקט תמא 38. זה כמובן יכול להוביל גם לסחיטה מצד אותו בעל דירה וכו'. התוצאה שאת מבקשת אינה רצויה. לכן קבע החוק כי די ברוב מסוים כדי להגיש את התביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מוגן
ג
17/05/17
מצב שבו יש דייר מוגן בבניין שרוצים לעשות בו תמא?
1. האם לדייר המוגן יש זכויות?
2. האם הקבלן במו"מ אל מול הדייר המוגן?
3. האם הדיירות המוגנת פוקעת במצב של הריסה ובניה מחדש?
1. האם לדייר המוגן יש זכויות?
2. האם הקבלן במו"מ אל מול הדייר המוגן?
3. האם הדיירות המוגנת פוקעת במצב של הריסה ובניה מחדש?
דייר מוגן
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
17/05/17
שלום רב,
חוק הגנת הדייר מסדיר את זכויותיו של דייר מוגן. החוק קובע כי ניתן לרכוש את זכויות הדייר המוגן בתנאים הקבועים בחוק או לחילופין לדאוג לדייר המוגן לדיור מגורים חלופי.
עקרונית אין מניעה שהקבלן ינהל את המו"מ מול הדייר המוגן.
מאחר ויש צורך לדאוג לפתרון של דיור חלופי לדייר המוגן, הרי שדי במתן הדיור החלופי, בתנאים הקבועים בחוק, כדי להפסיק את הדיירות המוגנת בדירה שנמצאת בפרוייקט התמ"א ולהעתיקה לדירה החלופית של הדייר המוגן.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
חוק הגנת הדייר מסדיר את זכויותיו של דייר מוגן. החוק קובע כי ניתן לרכוש את זכויות הדייר המוגן בתנאים הקבועים בחוק או לחילופין לדאוג לדייר המוגן לדיור מגורים חלופי.
עקרונית אין מניעה שהקבלן ינהל את המו"מ מול הדייר המוגן.
מאחר ויש צורך לדאוג לפתרון של דיור חלופי לדייר המוגן, הרי שדי במתן הדיור החלופי, בתנאים הקבועים בחוק, כדי להפסיק את הדיירות המוגנת בדירה שנמצאת בפרוייקט התמ"א ולהעתיקה לדירה החלופית של הדייר המוגן.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צפיתי בשרטון בנושא מתן אמון בעו"ד
עמי
16/05/17
השאלה שלי היא מה עושים אם סעיפים מסוימים בחוזה המתגבש נוטים בפירוש לטובת היזם ועו"ד של הדיירים אינו עומד לצד הדיירים בדרישותיהם. האם יש דרך לערער על פעילותו, לפעול לשם תיקון הדברים לטובת הדירים? האם הוא אמור לתת דין וחשבון בפני גוף כלשהו על התעלמות מטובת הדיירים?
עוד החתים דיירים על אף שרק בעת החתימה נראו נספחים
פיקט
20/05/17
העו"ד החתים דיירים על 14 נספחי על אף שעו"ד לעולם לא הציג נספחים לפני החתימה לעיון.
עו"ד הדיירים מנשל בחוזה את כל הזכויות הקיימים והלא מנוצלים מהדיירים על הדירות שלהם . הוא רוצה לזכות ולזכות את היזם בכל הזכויות הן של התב"ע והן של כל תוכנית שלתבוא עד היתר הבנייה !!!
הדודה שלי הסירה לו עקב זאת את הייפוי כוח עקב כל ההליך של החתימה ועקב הסעיפים שהוא עגן בחוזה בלי להתחשב בדיירים .
האם אותו עו"ד יכול המשיך להציג את דודתי על אף הנ"ל.
הדיירים חתמו על החוזה כלל ללא עיון. דודתי פגועה מכל ההליך.
אז האם המפקחת יכולה לכפות חוזה על דודתי? . ובכלל מה עושים עם עו"ד כזה?
שינוי ערך זכויות בעלי הדירות
עמי
16/05/17
בגלל שינוי חוק ארצי או עירוני או בגלל שינוי בהגשת התוכניות היזם יכול לקבל מהעירייה אפשרות בניית מספר דירות גדול יותר ממה שהבטיח בחוזה. בכך היזם מרוויח יותר ובעלי הזכויות נפגעים בכך שאותו שטח יכיל יותר דיירים, יותר חנייה, רעש רב יותר וכו'. נוצר מצב בו בעלי הזכויות לא מקבלים תמורה הוגנת לעלית ערך זכויותיהם.
האם קימים תקדימים כאלה? מה יכול/צריך לדרוש עו"ד של בעלי הדירות מהיזם כדי שתיהיה התחיבות חוזית שעם עליית ערך הזכויות תעלה גם התמורה לבעלי הדירות. תודה מראש
האם קימים תקדימים כאלה? מה יכול/צריך לדרוש עו"ד של בעלי הדירות מהיזם כדי שתיהיה התחיבות חוזית שעם עליית ערך הזכויות תעלה גם התמורה לבעלי הדירות. תודה מראש
שינוי ערך בעלי הדירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/17
שלום עמי
פשוט צריך לכלול בהסכם סעיף ךפיו התמורה היא עבור בנית כך וכך דירות או קיבולת בניה. במקרה כזה היזם לא יכול להנות מתוספת בניה ללא הסדר עמכם. בנוסף ניתן מראש לכם מה החלוקה תהה במקרה של וספת זכויות ולהסדיר זאת בהסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
פשוט צריך לכלול בהסכם סעיף ךפיו התמורה היא עבור בנית כך וכך דירות או קיבולת בניה. במקרה כזה היזם לא יכול להנות מתוספת בניה ללא הסדר עמכם. בנוסף ניתן מראש לכם מה החלוקה תהה במקרה של וספת זכויות ולהסדיר זאת בהסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש מגבלת מינימום מ"ר לתמא 38 א ?
גלית אביטל הכהן
16/05/17
לאחותי בית פרטי 200מ"ר על חצי דונם בכרמליה חיפה ,פונה לים. כשפנתה לנדלניסט להתעניין באופציית הרמת מבנה חדש במקום לכמה דירות (יש לה זכויות בניה) הוא טען שהיא לא יכולה כי פחות מ 400 מ"ר לא נותנים לעשות פינוי בינוי. האם נכון? לא מצאתי שום חוק בנושא
מגבלת מינימום לתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/17
גלית שלום
תקראי את סעיף 12 להוראות התמ"א 38. הסעיף קובע כי התמריצים על פיו (זכויות הבניה הנוספות) ינתנו לבנינים שעל פי תוכנית מפורטת החלה עליהם ניתן לבנות לפחות 400 מר בשתי קומות.
במידה ועל פי התוכניות החלות על המגרש של אחותך לא ניתן לבנות כך אז לא ניתן להנות מתמריצי התמ"א.
לכן הבסיס הוא לבדוק מה קובעות התוכניות החלות היום על המגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תקראי את סעיף 12 להוראות התמ"א 38. הסעיף קובע כי התמריצים על פיו (זכויות הבניה הנוספות) ינתנו לבנינים שעל פי תוכנית מפורטת החלה עליהם ניתן לבנות לפחות 400 מר בשתי קומות.
במידה ועל פי התוכניות החלות על המגרש של אחותך לא ניתן לבנות כך אז לא ניתן להנות מתמריצי התמ"א.
לכן הבסיס הוא לבדוק מה קובעות התוכניות החלות היום על המגרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף 197
יורם
16/05/17
האם תוכלו להבהיר עבורי סעיף 197 . ?
ואת מי הוא מחייב ?
תודה
ואת מי הוא מחייב ?
תודה
סעיף 197
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/17
שלום יורם
אני מניח שהכוונה לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הסעיף קובע זכות תביעה במקרה של ירידת ערך המקרקעין עקב מתן תוקף לתוכנית. זכות התביעה היא של בעלי מקרקעין הכלולים בתוכנית הפוגעת או של מקרקעין גובלים.
זכות התביעה היא כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה. על כן ועד לאחרונה היה נוהג לפיו היזם נתן כתבי שיפוי לוועדה המקומית במקרה בו תוגש תביעה כנגדה. נפסק לאחרונה כי נוהג זה פסול.
בהקשר של הסכמי תמ"א- בדר"כ היזם מבקש לכלול בהם סעיף לפיו בעלי הדירות החותמים על ההסכם לא יוכלו להגיש תביעה לפי סעיף 197. לטעמי זה מיותר ובכל מקרה אין כל חשש לחתום על סעיף כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מניח שהכוונה לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הסעיף קובע זכות תביעה במקרה של ירידת ערך המקרקעין עקב מתן תוקף לתוכנית. זכות התביעה היא של בעלי מקרקעין הכלולים בתוכנית הפוגעת או של מקרקעין גובלים.
זכות התביעה היא כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה. על כן ועד לאחרונה היה נוהג לפיו היזם נתן כתבי שיפוי לוועדה המקומית במקרה בו תוגש תביעה כנגדה. נפסק לאחרונה כי נוהג זה פסול.
בהקשר של הסכמי תמ"א- בדר"כ היזם מבקש לכלול בהם סעיף לפיו בעלי הדירות החותמים על ההסכם לא יוכלו להגיש תביעה לפי סעיף 197. לטעמי זה מיותר ובכל מקרה אין כל חשש לחתום על סעיף כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לחייב קבלן לישום תקן 21 בהריסה
יורם
16/05/17
הטאבו של הבניין שלנו הוא משנות ה-50 ולא עודכן עד היום. בינתיים כל אחד סיפח את המרפסות הגדולות לדירות.
כך שהדירות הישנות בתוספת המרפסות מהוות שטח אחר לגמרי שלא רשום בטאבו.
מאחר ובבניין יש גם חדרי משרד (מרתף) בגובה של 2.30 אז , הסבא שלי ביקש מהקבלן מדידות על מנת לוודא שיש איזון בתמורה.
בקשתי מדידות לבניין כבר ע"י 3 עורכי דין ועדיין הקבלן לא מועיל בטובו לערוך מדידות.
האם המפקחת ו/או אני אוכל לחייב אותו ביישום תקן 21 ?.
תודה רבה לכם .
כך שהדירות הישנות בתוספת המרפסות מהוות שטח אחר לגמרי שלא רשום בטאבו.
מאחר ובבניין יש גם חדרי משרד (מרתף) בגובה של 2.30 אז , הסבא שלי ביקש מהקבלן מדידות על מנת לוודא שיש איזון בתמורה.
בקשתי מדידות לבניין כבר ע"י 3 עורכי דין ועדיין הקבלן לא מועיל בטובו לערוך מדידות.
האם המפקחת ו/או אני אוכל לחייב אותו ביישום תקן 21 ?.
תודה רבה לכם .
אין חיוב של תקן 21
מגי
16/05/17
מדובר בתקן שמאי .. שיושם ע"י הועדות השונות לבחינת פרויקטים, כדי שיוכלו לווסת את הזכויות שהם ממליצות..
כמובן אין קשר להריסה ובניה מחדש מכוח 38.2
כמובן אין קשר להריסה ובניה מחדש מכוח 38.2
חיוב יזם בהוראות תקן 21
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/17
שלום יורם
תקן 21 הוא תקן של מועצת שמאי מקרעין החל לגבי פרויקטים של פינוי בינוי. לא הוחל לגבי פרויקטים של תמ"א 38. עדין אין מניעה להחילו בהסכמה אם רוצים וצריכים ובשינויים המחויבים מהשוני בפרויקטים.
לגבי מה שתארת - לא מכיר הרבה דירות שלא ספחו את המרפסות וסגרו אותם לתוך הדירה. עדין לא מקובל ולא צריך לאזן תמורה בצורה מדויקת. הדבר לא תמיד אפשרי. אם מתחילים באיזון בגלל שטחים אפשר להמשיך לאיזון בגלל שיפוצים שנעשו בדירות ובגלל הקומה בה מצויה הדירה ואין לדבר סוף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנהלות לקויה של המפקחת על הבניה
מאיר
15/05/17
בניין שהולך לקראת תמא 38 עם הסכמת 11 מתוך 12 דיירים עברנו כל ההליכים בעיריה כולל שלבי ועדות התנגדות לאחר הכל הדיירת ה 12 הגישה באמצעות עוד התנגדות למפקחת על הבניה למרות שלא הגישה במשך כל השלבים התנגדות המפקחת קבעה דיון לאחר 5 חודשים ובהגיע הזמן אמרה כי אינה רוצה לדון בתיק כי יוצאת לפנסיה וקבעו דיון לעוד חצי שנה מה אפשר לעשות כדי לקצר הזמן או להתלונן על המפקחת
התנהלות לקויה של המפקחת על הבניה
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
16/05/17
שלום מאיר,
הייתי מציעה לכם להגיש למפקחת על הבתים המשותפים בקשה מנומקת בכתב להקדמת מועד הדיון בהתנגדות, לרבות פירוט הנזקים אשר נגרמים לכם בשל העיכוב בשלב אליו הגעתם בפרויקט.
הגם שלא קראתי את החלטת המפקחת או את נימוקיה (ויתכן שיש נימוקים נוספים או אחרים או אילוצי מערכת שמונעים כרגע קיומו של דיון) והגם שטכנית אתם כמובן יכולים לפעול להגשת תלונה, הרי שלא הייתי ממליצה לכם לפעול כך. יתכן ויש טעמים לדחייה שאתם כלל לא מודעים אליהם. אם בכל זאת תבחרו בדרך של הגשת תלונה, תוכלו לעשות זאת באמצעות משרד המשפטים ונציב תלונות הציבור.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
הייתי מציעה לכם להגיש למפקחת על הבתים המשותפים בקשה מנומקת בכתב להקדמת מועד הדיון בהתנגדות, לרבות פירוט הנזקים אשר נגרמים לכם בשל העיכוב בשלב אליו הגעתם בפרויקט.
הגם שלא קראתי את החלטת המפקחת או את נימוקיה (ויתכן שיש נימוקים נוספים או אחרים או אילוצי מערכת שמונעים כרגע קיומו של דיון) והגם שטכנית אתם כמובן יכולים לפעול להגשת תלונה, הרי שלא הייתי ממליצה לכם לפעול כך. יתכן ויש טעמים לדחייה שאתם כלל לא מודעים אליהם. אם בכל זאת תבחרו בדרך של הגשת תלונה, תוכלו לעשות זאת באמצעות משרד המשפטים ונציב תלונות הציבור.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אין לי כסף לערובה בצו מניעה?
משה
15/05/17
הגשתי בקשה לצו מניעה על פלישה לשטח פרטי (חניה) בתמ"א. המפקחת רוצה להכריח אותי ואמרה בגלל חניה פרטית לא עוצרת פרויקט (הפרויקט לא התחיל). אין לי חצי מליון. האם אני עדין זכאי לבקש צו הריסה אם יבנו?. ההליך הרגיל נמשך, מה יפסקו?. הרי אי אפשר להכריח אדם להחליף מקום חניה. שופט יכול לצעוק אבל לא לכתוב בפרוטוקול או בהחלטה שהוא שולל זכות קניין. מעניין למה לא דורשים מהם לשנות תוכנית (אפשרי).
אין לי כסף לערובה בצו מניעה
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
15/05/17
משה שלום,
מאוד חשוב להבין האם בנוסף לצו המניעה גם הגשת תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות הקניין שלך ו/או בגין נזקים
שנגרמו לך או שמא גם הסעד העיקרי בתביעה שהגשת הוא צו מניעה קבוע.
אם גם הגשת תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות שלך, מגובה
בחוות דעת בגין הפגיעה והנזק שנגרם לך לטענתך, הרי שגם אם לא תעמוד בתנאים למתן צו
המניעה, תוכל להמשיך ולהתדיין על קבלת פיצוי ראוי בגין הפגיעה בך.
ככל שלא תצליח להפקיד את הערובה שנקבעה, כפי הנראה לא תוכל
לתבוע בהמשך הריסה אלא לכל היותר תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות הקניין שלך
ונזקים שלטענתך נגרמו לך.
הכי נכון יהיה לנסות ולהבין האם שינוי קל בתוכנית יכול לפתור
את עניין הפלישה או שאין דרך לקדם את התוכנית למעט פגיעה בחניה הפרטית שלך, שאז
יתכן ומגיע לך פיצוי כספי.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
מאוד חשוב להבין האם בנוסף לצו המניעה גם הגשת תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות הקניין שלך ו/או בגין נזקים
שנגרמו לך או שמא גם הסעד העיקרי בתביעה שהגשת הוא צו מניעה קבוע.
אם גם הגשת תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות שלך, מגובה
בחוות דעת בגין הפגיעה והנזק שנגרם לך לטענתך, הרי שגם אם לא תעמוד בתנאים למתן צו
המניעה, תוכל להמשיך ולהתדיין על קבלת פיצוי ראוי בגין הפגיעה בך.
ככל שלא תצליח להפקיד את הערובה שנקבעה, כפי הנראה לא תוכל
לתבוע בהמשך הריסה אלא לכל היותר תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות הקניין שלך
ונזקים שלטענתך נגרמו לך.
הכי נכון יהיה לנסות ולהבין האם שינוי קל בתוכנית יכול לפתור
את עניין הפלישה או שאין דרך לקדם את התוכנית למעט פגיעה בחניה הפרטית שלך, שאז
יתכן ומגיע לך פיצוי כספי.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הדין לגבי דייר בשכ"ד
מ
15/05/17
מה הדין לגבי בית מושכר בבניין שחל עליו תמ"א 38. כמה מקובל לגבות שכ"ד מהמחיר
הרגיל
הרגיל
הדין לגבי דייר בשכ"ד
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
15/05/17
שלום רב,
אין דין המחייב בעל דירה או שוכר להתנהל בדרך מסויימת, אלא הצדדים קובעים בהסכם השכירות את התנאים להמשך השכירות בתקופת ביצוע הפרויקט. מקובל ונהוג להכניס להסכם סעיף המחייב את בעל הדירה להודיע לשוכר על הפרויקט ועל שלבי התקדמותו וכן לאפשר לשוכר לסיים את השכירות בתקופת התמ"א או להמשיך ולהתגורר בשכירות בדמי שכירות מופחתים עליהם מסכמים הצדדים.
אין מחשבון שקובע מהי ההפחתה שיש לבצע מדמי השכירות וקיימים מקרים שהצדדים מסכימים שלא תהיה הפחתה בדמי השכירות בתקופת ביצוע הפרויקט לצד הוראה בהסכם הקובעת שלא תהיה העלאה בדמי השכירות לתקופה מקבילה לאחר סיום הפרויקט.
הצדדים חופשיים להגיע לכל הבנה ובלבד שהדברים כתובים בצורה מפורשות ומסדירים את עניין המשך מגורי השוכר או הפסקת השכירות, על מנת שלא תגיעו למצב שלשוכר יהיו טענות כלפי בעל הדירה וכן על מנת שבעל הדירה יוכל להמשיך ולהשכיר אותה לשוכר הקיים או לשוכר אחר תחתיו.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
אין דין המחייב בעל דירה או שוכר להתנהל בדרך מסויימת, אלא הצדדים קובעים בהסכם השכירות את התנאים להמשך השכירות בתקופת ביצוע הפרויקט. מקובל ונהוג להכניס להסכם סעיף המחייב את בעל הדירה להודיע לשוכר על הפרויקט ועל שלבי התקדמותו וכן לאפשר לשוכר לסיים את השכירות בתקופת התמ"א או להמשיך ולהתגורר בשכירות בדמי שכירות מופחתים עליהם מסכמים הצדדים.
אין מחשבון שקובע מהי ההפחתה שיש לבצע מדמי השכירות וקיימים מקרים שהצדדים מסכימים שלא תהיה הפחתה בדמי השכירות בתקופת ביצוע הפרויקט לצד הוראה בהסכם הקובעת שלא תהיה העלאה בדמי השכירות לתקופה מקבילה לאחר סיום הפרויקט.
הצדדים חופשיים להגיע לכל הבנה ובלבד שהדברים כתובים בצורה מפורשות ומסדירים את עניין המשך מגורי השוכר או הפסקת השכירות, על מנת שלא תגיעו למצב שלשוכר יהיו טענות כלפי בעל הדירה וכן על מנת שבעל הדירה יוכל להמשיך ולהשכיר אותה לשוכר הקיים או לשוכר אחר תחתיו.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתכנות פרויקט תמ"א 38
דליה
14/05/17
ברשותי שתי דירות (דירה אחת בקומת הקרקע והשנייה מעליה) שנבנו בשנות ה-50 בבית תלת משפחתי. הבית השלישי הינו קוטג עם קיר משותף לשתי הדירות אשר נבנה בשנות ה-90. בידי מחצית מזכויות הבנייה במגרש. האם קיימת ייתכנות לפרויקט תמ"א במחצית שבבעלותי? שטח המגרש הכולל הינו 670 מ"ר. האם התנגדות בעלי הקוטג' תמנע מימוש הפרויקט?
התכנות פרויקט תמא 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/17
שלום דליה
אני מבין שמדובר על חלקה אחת ואולי גם רשום כבנין משותף אחד. בעיקרון לפי סעיף12 להוראות התמא היא חלה על חלקות שניתן לבנות עליהם לפחות 400 מר בשתי קומות. כך שקודם כל תבדקי אם התנאי הזה מתקיים.
גם אם מתקיים אזי לצורך תמא 38/2 אתם צריכים רוב של 80% המחזיקים ביחד לפחות 80% מהרכוש המשותף. אם בעל הוילה מתנגד קשה לראות איך מייצרים כאן פרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שמדובר על חלקה אחת ואולי גם רשום כבנין משותף אחד. בעיקרון לפי סעיף12 להוראות התמא היא חלה על חלקות שניתן לבנות עליהם לפחות 400 מר בשתי קומות. כך שקודם כל תבדקי אם התנאי הזה מתקיים.
גם אם מתקיים אזי לצורך תמא 38/2 אתם צריכים רוב של 80% המחזיקים ביחד לפחות 80% מהרכוש המשותף. אם בעל הוילה מתנגד קשה לראות איך מייצרים כאן פרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תנאים
אלכס
08/05/17
אם אני מוכן לחתום על תמא 38 רק בשינוי קל של התנאים. האם אני עשוי לחטוף הוצאות משפט? הרוב בנדרש חתם
תנאים
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
09/05/17
אלכס שלום רב,
אם אתה מסכים עקרונית לביצוע הפרויקט, אולם יש תנאים נוספים שהיית מבקש שיהיו חלק מהעסקה, שווה בשלב הראשון לפנות אל היזם באמצעות עורך הדין המייצג את הדיירים (וגם אותך כמובן) בניסיון להתדיין על הדברים שמונעים ממך כיום לתת את הסכמתך לפרויקט. אם יש כבר הסכמות של 2/3 מבעלי הזכויות שלהם צמודים 2/3 חלקים מהרכוש המשותף (או ככל שמדובר בביצוע פרויקט תמ"א 38/2 במסגרתו הבניין נהרס ונבנה מחדש יש צורך בהסכמה של 4/5 מבעלי הזכויות שלהם צמודים 4/5 מהרכוש המשותף), הרי שהעניין יוכל להגיע להתדיינות משפטית בפני המפקח/ת על הבתים המשותפים וככל שיימצא שסירובך היה מיותר ולא מוצדק, הרי שקיים סיכוי מאוד גובה שתחוייב בהוצאות משפט בגין ניהול ההליך.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
אם אתה מסכים עקרונית לביצוע הפרויקט, אולם יש תנאים נוספים שהיית מבקש שיהיו חלק מהעסקה, שווה בשלב הראשון לפנות אל היזם באמצעות עורך הדין המייצג את הדיירים (וגם אותך כמובן) בניסיון להתדיין על הדברים שמונעים ממך כיום לתת את הסכמתך לפרויקט. אם יש כבר הסכמות של 2/3 מבעלי הזכויות שלהם צמודים 2/3 חלקים מהרכוש המשותף (או ככל שמדובר בביצוע פרויקט תמ"א 38/2 במסגרתו הבניין נהרס ונבנה מחדש יש צורך בהסכמה של 4/5 מבעלי הזכויות שלהם צמודים 4/5 מהרכוש המשותף), הרי שהעניין יוכל להגיע להתדיינות משפטית בפני המפקח/ת על הבתים המשותפים וככל שיימצא שסירובך היה מיותר ולא מוצדק, הרי שקיים סיכוי מאוד גובה שתחוייב בהוצאות משפט בגין ניהול ההליך.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מתחילים פרויקט תמ"א?
אורלי
08/05/17
אני גרה בבניין משנות החמישים בתל אביב הותיקה ורוצה מאד לעניין את השכנים בפרויקט תמ"א. איך אני מבררת אם הבניין שלנו בכלל מתאים? יש תנאים לכניסה לפרויקטים כאלה? ולמי אני פונה קודם- לשכנים שלי או לקבלנים?
תודה מראש.
תודה מראש.
איך מתחילים פרויקט תמ"א?
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
08/05/17
אורלי שלום,
בשלב הראשון עליך לבדוק
מול בעלי הדירות בבניין האם יש הסכמה עקרונית לביצוע עסקת תמ"א 38, שכן לצורך
ביצוע חיזוק מבנה על פי תמ"א 38 עליכם להגיע להסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות
בדירות בבניין שלהם צמודים 2/3 חלקים מהרכוש המשותף, לעומת ביצוע עסקה של הריסת
הבניין ובנייתו מחדש (תמ"א 38/2) במסגרתה עליכם להגיע להסכמה של 4/5 מבעלי הדירות
בבניין ש-4/5 חלקים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם. חשוב להשיג מבעלי הזכויות
מסמך בכתב החתום על ידם בדבר הסכמתם העקרונית לביצוע עסקת תמ"א 38. יחד עם
זאת, נקבעו הוראות חוק מיוחדות על מנת להתגבר על מצבים של היעדר הסכמה.
השלב הבא הוא בחירת
נציגות לדיירים אשר תקבל יפוי כוח מהדיירים לקבל החלטות בקשר עם קידום הפרויקט על
בסיס הצבעת רוב חברי הנציגות וכן על מנת להיות אנשי הקשר של הדיירים מול יזמים,
עורך דין וכו'. בהקשר זה נכון לקבוע שהחלטות עקרוניות ומהותיות כגון בחירת היזם
יתקבלו בהתאם להסכמת רוב הדיירים ולא על ידי הנציגות בלבד.
השלב הבא יהיה בחירת
עורך הדין שילווה אתכם בעסקה החל משלביה הראשונים ועד לסיום הבניה ועדכון רישום
הזכויות של בעלי הזכויות בבניין. את שכר הטרחתו של עורך הדין משלם היזם כחלק מתנאי
העסקה עימו. מאחר ומדובר בעסקה מורכבת, אתם נדרשים לליווי משפטי מקצועי לצורך
שמירה על זכויותיכם ועל מנת שבסופו של יום העסקה תסתיים בהצלחה.
בהמשך תוכלו לפנות אל
יזמים לצורך קבלת הצעות מסחריות לביצוע הפרויקט.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
בשלב הראשון עליך לבדוק
מול בעלי הדירות בבניין האם יש הסכמה עקרונית לביצוע עסקת תמ"א 38, שכן לצורך
ביצוע חיזוק מבנה על פי תמ"א 38 עליכם להגיע להסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות
בדירות בבניין שלהם צמודים 2/3 חלקים מהרכוש המשותף, לעומת ביצוע עסקה של הריסת
הבניין ובנייתו מחדש (תמ"א 38/2) במסגרתה עליכם להגיע להסכמה של 4/5 מבעלי הדירות
בבניין ש-4/5 חלקים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם. חשוב להשיג מבעלי הזכויות
מסמך בכתב החתום על ידם בדבר הסכמתם העקרונית לביצוע עסקת תמ"א 38. יחד עם
זאת, נקבעו הוראות חוק מיוחדות על מנת להתגבר על מצבים של היעדר הסכמה.
השלב הבא הוא בחירת
נציגות לדיירים אשר תקבל יפוי כוח מהדיירים לקבל החלטות בקשר עם קידום הפרויקט על
בסיס הצבעת רוב חברי הנציגות וכן על מנת להיות אנשי הקשר של הדיירים מול יזמים,
עורך דין וכו'. בהקשר זה נכון לקבוע שהחלטות עקרוניות ומהותיות כגון בחירת היזם
יתקבלו בהתאם להסכמת רוב הדיירים ולא על ידי הנציגות בלבד.
השלב הבא יהיה בחירת
עורך הדין שילווה אתכם בעסקה החל משלביה הראשונים ועד לסיום הבניה ועדכון רישום
הזכויות של בעלי הזכויות בבניין. את שכר הטרחתו של עורך הדין משלם היזם כחלק מתנאי
העסקה עימו. מאחר ומדובר בעסקה מורכבת, אתם נדרשים לליווי משפטי מקצועי לצורך
שמירה על זכויותיכם ועל מנת שבסופו של יום העסקה תסתיים בהצלחה.
בהמשך תוכלו לפנות אל
יזמים לצורך קבלת הצעות מסחריות לביצוע הפרויקט.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרב החוקי הנדרש בתמ"א 38 – 1
נועה
07/05/17
שלום רב, בבניין שלי יש 9 דיירים. בהתאם לחוק צריך 65% (תמ"א חיזוק) ועל כן נדרש רב של 6 דיירים.
אולם, לפי מה שהבנתי ואשמח אם תאשר את דבריי, מבחינה משפטית צריך רוב של שליש הן מבחינת מספר הדיירים והן מבחינת השטח הכולל. אם יש לי דירה אחת אבל שטחה שווה ערך ל-2 דירות, הרי שאני מוותרתמוכרת לקבלן שטח גדול יותר.
בקיצור - השאלה שלי - אם חתומים כרגע 6 דיירים בלבד (כל האגף הצפוני לא חתם - סה"כ 3 דירות), אך האגף הצפוני על פי חישוב שטח הדירות הצפוניות מכיל יותר מ 31 שטח, הרי שיש לנו רב והוא לא יכול להגיש היתר לעירייה בלעדינו (אני אחת מדירות האגף הצפוני) כי אין לו את הרוב החוקי הנדרש? האם נכון הדבר?
תודה רבה !
נועה.
אולם, לפי מה שהבנתי ואשמח אם תאשר את דבריי, מבחינה משפטית צריך רוב של שליש הן מבחינת מספר הדיירים והן מבחינת השטח הכולל. אם יש לי דירה אחת אבל שטחה שווה ערך ל-2 דירות, הרי שאני מוותרתמוכרת לקבלן שטח גדול יותר.
בקיצור - השאלה שלי - אם חתומים כרגע 6 דיירים בלבד (כל האגף הצפוני לא חתם - סה"כ 3 דירות), אך האגף הצפוני על פי חישוב שטח הדירות הצפוניות מכיל יותר מ 31 שטח, הרי שיש לנו רב והוא לא יכול להגיש היתר לעירייה בלעדינו (אני אחת מדירות האגף הצפוני) כי אין לו את הרוב החוקי הנדרש? האם נכון הדבר?
תודה רבה !
נועה.
הרוב החוקי הנדרש בתמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/05/17
נועה שלום
על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) ניתן לחזק בנין ולהוסיף דירות חדשות אם יש הסכמה של 100% מהבעלים. אבל אם -
1. חתמו על ההסכם לפחות 2/3 מבעלי הדירות.
2. המחזיקים לפחות 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף (לא בשטח הרצפה).
3. התקבל היתר בניה או לפחות אישור הוועדה לגבי הבקשה להיתר
כי אז ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם, תביעה המתבררת בפני המפקחת על רישום מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) ניתן לחזק בנין ולהוסיף דירות חדשות אם יש הסכמה של 100% מהבעלים. אבל אם -
1. חתמו על ההסכם לפחות 2/3 מבעלי הדירות.
2. המחזיקים לפחות 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף (לא בשטח הרצפה).
3. התקבל היתר בניה או לפחות אישור הוועדה לגבי הבקשה להיתר
כי אז ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם, תביעה המתבררת בפני המפקחת על רישום מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות
גילה
07/05/17
איך אוכל לחשב במשוער עלות של תוספת חיזוק לבניין + בנית 2 קומות
עלות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/05/17
גילה שלום
זה מאוד יומרני לחשב ככה ואף ללא בדיקת הפרויקט המוצע. אבל בכל זאת אנסה לעזור לך.
תקחי 2 מליון ש"ח על חיזוק + ועוד עלות בנית שטח נוסף לפי 10,000 ש"ח (כולל הכל, ביצוע, תכנון ואגרות) * שטח התוספת.
יתכן ויש פתרונות חניה יקרים בפרויקט, או אלמנטים מיוחדים של בניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה מאוד יומרני לחשב ככה ואף ללא בדיקת הפרויקט המוצע. אבל בכל זאת אנסה לעזור לך.
תקחי 2 מליון ש"ח על חיזוק + ועוד עלות בנית שטח נוסף לפי 10,000 ש"ח (כולל הכל, ביצוע, תכנון ואגרות) * שטח התוספת.
יתכן ויש פתרונות חניה יקרים בפרויקט, או אלמנטים מיוחדים של בניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת גג במקרה של תמא 38/2
רבקה רודיק
07/05/17
שלום רב,
אני בעלת דירה עם חדר על הגג + רבע הגג המשותף (16 דיירים) רשומים בטאבו. מתנהל מו"מ עם יזם לפינוי בינוי הבנין + מספר בנינים ברחוב. לדברי היזם אין אני זכאית לקבל דירה עם גג אלא דירה רגילה . מהן זכויותי? האם יש לקבלן על מה להסתמך?
בתודה מראש
אני בעלת דירה עם חדר על הגג + רבע הגג המשותף (16 דיירים) רשומים בטאבו. מתנהל מו"מ עם יזם לפינוי בינוי הבנין + מספר בנינים ברחוב. לדברי היזם אין אני זכאית לקבל דירה עם גג אלא דירה רגילה . מהן זכויותי? האם יש לקבלן על מה להסתמך?
בתודה מראש
דירת גג במקרה של תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/05/17
רבקה שלום
בעיקרון לא ניתן לגעת באותו חלק מהגג שצמוד לך. כך שנראה לי על פניו שליזם יש בעיה. יחד עם זאת צריך לבדוק את מסמכי רישום הבית המשותף ואת הנסח כדי לתת תשובה וודאית.
אני לא יודע מה היזם מציע לך במקום ומה הרצונות שלך. קחי בחשבון שלדירת הגג יש משמעות כספית גדולה מבחינת היזם ויתכן שללא פתרון לנושא זה לא ניתן יהיה לקדם פרויקט. זה לא אומר שהפתרון צריך להיות על חשבונך אלא שצריך לחשוב איזה פתרון יהיה טוב לך וליזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון לא ניתן לגעת באותו חלק מהגג שצמוד לך. כך שנראה לי על פניו שליזם יש בעיה. יחד עם זאת צריך לבדוק את מסמכי רישום הבית המשותף ואת הנסח כדי לתת תשובה וודאית.
אני לא יודע מה היזם מציע לך במקום ומה הרצונות שלך. קחי בחשבון שלדירת הגג יש משמעות כספית גדולה מבחינת היזם ויתכן שללא פתרון לנושא זה לא ניתן יהיה לקדם פרויקט. זה לא אומר שהפתרון צריך להיות על חשבונך אלא שצריך לחשוב איזה פתרון יהיה טוב לך וליזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגה במידות בדירה
ניסים לוי
03/05/17
שלום רב
קניתי דירת גן בפרויקט תמא 38 כרגע הדירה בשלבי העמדת קירות פנימיים,בעקבות העמדת הקירות הלכתי למדוד את החדרים ויש לי בעיה בחדר ובמקלחת סטייה של יותר מ 2% למידה מה עושה?
מנהל עבודה והקבלן מודעים לסטייה ואין להם איך לסדר את זה,המדידות בתוכנית ובפועל לא אותו הדבר
קניתי דירת גן בפרויקט תמא 38 כרגע הדירה בשלבי העמדת קירות פנימיים,בעקבות העמדת הקירות הלכתי למדוד את החדרים ויש לי בעיה בחדר ובמקלחת סטייה של יותר מ 2% למידה מה עושה?
מנהל עבודה והקבלן מודעים לסטייה ואין להם איך לסדר את זה,המדידות בתוכנית ובפועל לא אותו הדבר
חריגה במידות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/05/17
שלום ניסים
חריגה מותרת על פי החוק היא לא יותר מ- 2% במידות ובשטח. אם יש לך סטיה גדולה יותר ולא ניתן לתקן זאת אז יש לך עילת תביעה כנגד היזם שמכר לך את הדירה.
מציע כי תעלה טון מולם. יתכן ותראה פתאום כי מה שלא היה אפשר לסדר קודם פתאום מסודר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
חריגה מותרת על פי החוק היא לא יותר מ- 2% במידות ובשטח. אם יש לך סטיה גדולה יותר ולא ניתן לתקן זאת אז יש לך עילת תביעה כנגד היזם שמכר לך את הדירה.
מציע כי תעלה טון מולם. יתכן ותראה פתאום כי מה שלא היה אפשר לסדר קודם פתאום מסודר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא נותנים לי את קובץ עריכת הדירה dwg
ניסים לוי
03/05/17
שלום רב
קניתי דירה בפרויקט תמא 38 ואני מעוניין בקובץ עריכת הדירה dwg האדיכלית לא מעוניינת לתת לי אותו האם מגיע לי הקובץ הזה ?
קניתי דירה בפרויקט תמא 38 ואני מעוניין בקובץ עריכת הדירה dwg האדיכלית לא מעוניינת לתת לי אותו האם מגיע לי הקובץ הזה ?
קובץ הדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/05/17
היי ניסים
בעיקרון אם לא כתוב בהסכם אז אין לך זכאות לקבל את הקובץ. מצד שני ממש לא ברור למה האדריכלית מסרבת לתת אותו. אני לא יודע לאיזה צרכים אתה צריך וגם לא אם דיברת איתה ישירות או לא. תנסה פעם נוספת ואם יש לך אדריכל פנים למשל שעושה לך עבודות בדירה תן לו לדבר מולה.
בכל מקרה כשקנית את הדירה היו חייבים לצרף להסכם המכר את תוכנית הדירה בקנמ 1:50,000 עם מידות הפנים מסומנות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון אם לא כתוב בהסכם אז אין לך זכאות לקבל את הקובץ. מצד שני ממש לא ברור למה האדריכלית מסרבת לתת אותו. אני לא יודע לאיזה צרכים אתה צריך וגם לא אם דיברת איתה ישירות או לא. תנסה פעם נוספת ואם יש לך אדריכל פנים למשל שעושה לך עבודות בדירה תן לו לדבר מולה.
בכל מקרה כשקנית את הדירה היו חייבים לצרף להסכם המכר את תוכנית הדירה בקנמ 1:50,000 עם מידות הפנים מסומנות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפשרות ניוד זכויות לקבלן, שיבצע אצלנו תמ"א 38
דורית 1118
02/05/17
שלום לכם!
אני גרה בבניין בן חמש קומות, ובקומה השישית קיים פנטהאוז.
כל הקבלנים שהבאנו לראות את הבניין, לא רצו לבצע אצלנו פרוייקט תמ"א 38, מהסיבה שאין אפשרות לבנות על הגג,בגלל הפנטהאוז, ובגלל שהבניין מכיל כבר עתה 6 קומות.
פנינו לעירייה בבקשת פיתרון כלשהו, לקבלת חיזוק של הבניין, בניית ממ"דים ומחסנים, ונאמר לנו שקיימת עקרונית, אפשרות לניוד זכויות, מהבניין שלנו, לבניין אחר, שהקבלן בונה בעיר. כיצד עושים זאת, ואיך מוצאים קבלן מתאים?
אני גרה בבניין בן חמש קומות, ובקומה השישית קיים פנטהאוז.
כל הקבלנים שהבאנו לראות את הבניין, לא רצו לבצע אצלנו פרוייקט תמ"א 38, מהסיבה שאין אפשרות לבנות על הגג,בגלל הפנטהאוז, ובגלל שהבניין מכיל כבר עתה 6 קומות.
פנינו לעירייה בבקשת פיתרון כלשהו, לקבלת חיזוק של הבניין, בניית ממ"דים ומחסנים, ונאמר לנו שקיימת עקרונית, אפשרות לניוד זכויות, מהבניין שלנו, לבניין אחר, שהקבלן בונה בעיר. כיצד עושים זאת, ואיך מוצאים קבלן מתאים?
ניוד זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/05/17
היי דורית
תאורטי אפשר לפי התמא לנייד זכויות. מעשית כדאי לבדוק עם העיריה מה התנאים לכך. לא לכל קבלן שהבאתם יש רויקט נוסף בעיר שניתן לנייד אליו וכן לא תמיד זה כדאי לו.
אפשר לבדוק עם העיריה לגבי חיזוק ושיפוץ הבנין באמצעות חברה עירונית (דוגמת עזרה ובצרון בתל אביב). אני יודע שבראשון למשל יש גוף בעיריה שעוסק בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
