פורום תמ&quot;א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

גובה ערבות היזם

נירה גרין 22/01/18

האם הבטוחה/ הערבות של היזם היא בערך הדירה הנוכחית או בעתידית?

לעמוד

המלא

ערבות

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 24/01/18

נירה שלום,

בפרויקט תמ"א 38 הריסה, סכום הערבות צריך להיות לפי שווי של הדירה העתידית.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמא 38 תנאי מגורים לא ראוים

סבטלנה 22/01/18

שלום רב
הבניין נמצא בתוך תהליך תמא 38 התחילו לבנות חדר נוסף ו לעשות חלון בחדר שינה הקיים .
בנתיים לא ניתן לישון בחדר כי אין חלון ו כל החדר פרוץ לרוחות.
ישנים בסלון כבר חודש שני יש אבק בכל הדירה ו קור כלבים בבית ו עדיין לא עשו את החלון .
כל פעם אומרים עוד שבוע.
שאלה האם בתקופה זאת של שינה בסלון בתנאי לא ראוים למגורים כמה מגיע לשלם על הדירה?
הדירה לא ראויה למגורים ו זה הפרה של חוזה אשר נותן דירה ראויה לגורים כי תמורה לתשלום על שכר דירה
תודה מראש

לעמוד

המלא

דירה לא ראויה למגורים בזמן העבודות

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 24/01/18

שלום סבטלנה,

ביצוע תמ"א 38 בבניין קיים הוא בהחלט תהליך שלא תמיד נעים ונוח לדיירים.

יחד עם זאת גם אם יש אי נוחות מסויימת היא אמורה להיות למספר ימים ולא למשך יותר מחודש.

במקרה כזה יש בהחלט מקום לדרוש פיצוי על הסבל שנגרם לכם.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

התנגדות לתמא 38/2

אורח 22/01/18

שלום ,בבנין שבו אני מתגורר מעונינים לבצע תמא 38/2 יחד עם מספר בנינים סמוכים .כבר חתמו רב של 80% מדיירי כל הבנינים , ו2/3 מכל בניין על הסכם עם עורך דין מול יזם .האם יש טעם בהתנגדות לפרויקט או שבמבחן המשפטי קיים יתרון לרב .מהם הסיבות שבגינן יש טעם להגשת התנגדות אשר עשויה להתקבל בבית משפט או אצל המפקחת על לשכת המקרקעין ?תודה , אורח

לעמוד

המלא

טעמים להתנגדות

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 22/01/18

שלום וברכה,

הסיבות להגשת התנגדות צריכות להיות כבדות משקל ולהראות על כשל משמעותי של היזם או של הפרויקט לדוג' בנושא הבטחונות, התכנון התמורות וכיו"ב.

כדאי לקחת בחשבון שכאשר מוגשת תביעה לאחר חתימה כל המינימום של 80%, רוב הסיכויים שהתביעה תתקבל.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ערבות שכירות

חגית 21/01/18

שלום,
הקבלן מעוניין לספק ערבות רק לתקופה קצרה על דמי השכירות למשך תקופת הפרויקט, תמ"א 38 / 2. עד כמה היא חשובה לדיירים ועד כמה היא מורכבת עבור הקבלן שממילא נדרש לערבות עבור כלל הדירות ועוד?

לעמוד

המלא

ערבות תקופת השכירות

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 22/01/18

חגית שלום,

מקובל בהסכמי תמ"א הריסה להפקיד ערבות על דמי השכירות לכל תקופת הבנייה בתוספת גרייס שדל מספר חודשים.

כמו כן מקובל לאפשר הפחתה של הערבות באופן הדרגתי בהתאם להתקדמות הפרויקט.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ייעוץ להפרת חוזה שכירות תמא 38

תום טדגי 21/01/18

היי ב 1.10.17 נכנסתי לדירה בבניין שצריך לעבור תמא 38 , בחתימת חוזה שאלנו את בעלת הדירה לגבי ניתוק גז והאם יכנסו לדירה פועלים בהמשך בעלת הדירה ענתה שלא .
היום לאחר 4 חודשים אין לנו גז , קיבלנו דיוח ממפעל המים על שעון עצור , את המדרגות הרסו כבר מעכשיו מה שמונע מאיתנו להגיע לעבודה בצורה מסודרת ולבעיות עם מקום העבודה , מבעלת הדירה אין מענה ולא עזרה בנושא
בנוסף ביום חמישי האחרון החלון של החדר שינה נפתח (עי פועל) כשלא היינו אמורים להיות בבית !
ההנהחות לקויה גם של בעלת הדירה בנושא וגם הפרויקט שלעצמו לא נוח לא לנו ולא לשאר המבנה רעוע ולא יציב ברוחות הכל עף ברצוני וברצון בת הזוג שמתגוררת איתי להפר חוזה לשם תנאים בלתי ראויים למחייתנו וכמובן שכל זה ללא ידעתנו וכמובן שכר חודשי 2800 שח במקום 3000 , לא ראוי ! ברצוננו להפר חוזה מבלי להפגע אשמח לעזרה מכם תודה ויום טוב :)

לעמוד

המלא

הפרת הסכם שכירות

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 22/01/18

שלום תום,

לאור ההתנהלות כפי שתיארת נראה שאכן יש כאן מצג שווא קודם לחתימת ההסכם ואף הפרה של ההסכם עצמו.

יתכן שיש לבעלי הבית הסברים לכך. אני מציע לפנות אליהם על מנת לקבל תשובות. ככל שלא יונח הסבר מתאים להפרה הרי שנראה שאתם יכולים להשתחרר מהחוזה.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה

נ. ג. 21/01/18

האם ניתן למכור דירה כאשר יש אישור בנייה אך טרם החלה הבנייה? מדובר בבניין
שהורסים ובונים לפי תמא 38 ב'.

לעמוד

המלא

מכירת דירה לפני תחילת הבנייה

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 22/01/18

שלום וברכה,

יש לבחון את הוראות הסכם התמ"א לעניין מכירת דירות הבעלים הקיימות בשלבים שלפני סיום הפרויקט.

באופן כללי, מקובל להפקיד בידי עורך הדין יפוי כוח שמאפשר לו למכור את הדירות גם כאשר קיימת הערת אזהרה על ביצוע הפרויקט לטובת היזם או מי מטעמו. כמובן שזאת בתנאי שהרוכש יחתום על הסכם התמ"א ויכנס בנעליו של המוכר.

כמו כן יש לקבל יעוץ פרטני לגבי השלכות המס של המכירה בשלב זה. ההשלכות יכולות להיות שונות לפי האופן בו בוצע הדיווח על הסכם התמ"א עצמו.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

היזם לא עומד בחוזה

אבי ואילנה כהן 18/01/18

שלום קנינו דירה מקבלו וקיים איחור המסירה של שנה מתאריך החוזה הקבלן לא שילם שקל עבור הפיצוי המוסכם בחוזה ואנחנו במקביל משכירים דירה ואוזל לנו הכסף
מה אנחנו צריכים לעשות והאם להגיש תביעה בשלב זה?ומה הם ההשלכות של זה?והאם בכלל התביעה הוא לא ימסור לנו לבית גם שיסים ויקבל את כל האישורים?
הקבלן טוען ומשקר שזה לא בשליטתו ועוד לא רואים את סוף הסיפור באופק

לעמוד

המלא

איחור במסירה מצד היזם

עו"ד אילן הלוי מנהל 18/01/18

אילנה ואבי שלום רב!

בעיקרון אם היזם מאחר במועד המסירה אזי הוא חייב לשלם לכם פיצוי בגין האיחור במסירה.

הנושא מוסדר בסעיף 5א לחוק המכר (דירות) הקובע אם היזם אחר למעלה מ- 60 יום מאז המועד הנקוב בחוזה המכר אז הוא צריך לשלם לכם פיצוי בגובה 1.5 חודשי שכירות (לפי דמי השכירו הראויים על הדירה שקניתם), לכל חודש מ- 9 חודשי האיחור הראשונים ו- פיצוי בגובה 1.25 חודשי שכירות לאחר מכן.

כאמור אין עליו לשלם פיצוי בגין 60 ימי איחור אשונים אבל אם אחר למעלה מ-60 יום הוא צריך לשלם פיצוי החל מהיום הראשון ולא מהיום ה- 61.

את הפיצוי עליו לשלם לכם באופן שוטף.

כך שמה שאני מציע לכם הוא לדרוש ממנו עכשיו את תשלום דמי השכירות. רצוי באמצעות מכתב עו"ד תקיף. במידה ואין תשובה מהירה תגישו נגדו תביעה [למרות שסכום הנזק טרם גובש סופית]. אני מניח שזה יתמרץ אותו להגיע אתכם להסדר.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תוצאה תכנוניית בשני אגפי הבנין אינה סבירה

עידו 17/01/18

שלום,
הגשנו בקשה לתמ"א 38 (פינוי בנוי) על חצי חלקה, והוועדה המקומית סירבה לבקשה בטענה שהתוצאה התכנוניית שנוצרת בשני אגפי הבנין
אינה סבירה (הבדלי גבהים), מאחר שמדובר במגרש קטן (570 מ"ר) ושני חלקי המגרש צרים ביותר. לאגף השני אין זכויות תמ"א.

האם כדאי להגיש ערר לטענה זו ?

בברכה,

לעמוד

המלא

הגשת ערר על סירוב לתת היתר

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 17/01/18

עידו שלום,

קשה לחוות דעה בלי להכיר לעומק את מאפייני התכנון והאזור.

באופן כללי, לועדה קיים שיקול דעת שלא לתת היתר בניה מטעמים תכנוניים. יחד עם זאת הועדה צריכה לפעול בצורה סבירה תוך שהיא נשענת על טעמים כבדי משקל.

אם הבנתי נכון, מכיוון שלבנין השני אין זכויות תמ"א, לא מדובר בשיקול של מניעת אפשרות חיזוק עתידי אלא נושא של הצללה, הסתרת אור שמש, אויר וכו'.

זה טעם שלא ברור כמה הוא חזק ויכול לעמוד בפני בקורת שיפוטית.

מציע לכם לפנות ליעוץ פרטני. בהצלחה.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תשלום לפי קצב בנייה – תמא 38

ירון 16/01/18

שלום רב,

ברכישת דירה חדשה מקבלן בפרוייקט תמא 38 עיבוי וחיזוק- מהו השלב בו עליי להשלים לקבלן ל-40%? לפיחוק המכר זה עם גמר תקרת העמודים או גמר הרצפה של קומה ראשונה- מה קורה בתמא שהבניין כבר קיים?

לעמוד

המלא

מתי צריך להשלים ל-40% בפרויקט תמ"א 38/1?

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 17/01/18

ירון שלום,

אכן חוק המכר דירות מאפשר לגבות עד 7% כנגד רישום הערת אזהרה והשלמה ל-40% כנגד סיום גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה.

יחד עם זאת ברור שהחוק לא מותאם לפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק, ולוחות התשלומים לא מספקים הגנה אמיתית על כספי הרוכשים במקרה שהפרויקט נקלע לקשיים.

ככל שאין לפרויקט ליווי בנקאי, לטעמי אין לשלם לקבלן את ההשלמה ל-40% לפני סיום גמר רצפה של הדירה הנרכשת ולא של הקומה הראשונה בלבד.

כמו כן כמובן שצריך לקחת בחשבון את נושא המשכנתה ולבדוק היטב עם הבנק, האם יסכים לתת משכנתה לרכישת דירה בפרויקט ובאלו תנאים.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תיקון צו בית משותף – רוב דיירים

פרלה 16/01/18

שלום,

אני דיירת חדשה בפרוייקט תמא 38.
בבניין 12 דירות מקוריות, ובתמ"א התווספו שתי קומות המכילות 6 דירות. משמע סה"כ כעת יש 18 דירות.
כרגע יש הערות אזהרה בטאבו לדירות החדשות, אולם אלו לא כוללת החניה והמחסן עד לתיקון צו הבית המשותף.

השאלה שלי - האם הדיירים הישנים יכולים לעכב את תיקון צו הבית המשותף?
כמה דיירים צריכים להסכים לתיקון צו הבית המשותף על מנת שיוכלו לבצע הדבר?
האם יש סיבה לחשוש מאי השגת רוב?

לעמוד

המלא

איך מתבצע רישום צו בית משותף חדש בתמ"א 38?

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 17/01/18

שלום פרלה,

הערת האזהרה נרשמת מכוח הסכם רכישת הדירה עליו חתמתם. במסגרת ההסכם מוגדרת הדירה אותה רכשתם על הצמדותיה כגון חניה, מחסן וכיו"ב.

מעבר לכך, במסגרת הסכם ביצוע התמ"א מול הדיירים ה"ישנים", מקובל שעו"ד מטעם היזם מקבל יפוי כוח בלתי חוזר שכולל בין היתר את תיקון צו הבית המשותף.

יפוי הכוח האמור הוא זה שמאפשר גם את רישום הערת האזהרה שנרשמה לטובתכם.

מכיוון שכך אין סיבה לחשוש, ועורך הדין שמטפל בפרויקט מטעם היזם מחויב לרשום את צו הבית המשותף המתוקן, הכולל את הדירה שרכשתם כפי שהוגדרה בהסכם הרכישה.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

איתנות פיננסית של קבלן ויזם

אלכס 14/01/18

שלום למנהל הפורום,

האם תוכל לשתף בניסיון שלך אלו בדיקות כדאי לבצע בכדי לוודא את האיתנות הפיננסית של היזם והקבלן.

תודה על העזרה.

לעמוד

המלא

איזה בדיקות כדאי לבצע על יזם תמ"א 38?

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 15/01/18

אלכס שלום,

ניתן לבצע בדיקות רבות חלקן תוך היעזרות באנשי מקצוע חיצוניים.

הבדיקה הפשוטה והקלה ביותר היא כמובן לבדוק את ניסיונו של היזם. בכמה פרויקטים היה מעורב עד היום, בכמה מהם התקבלו היתרי בנייה, האם הפרויקטים קיבלו ליווי בנקאי, האם הייתה עמידה בלוחות הזמנים, האם הדיירים קיבלו מענה והיו מרוצים מאיכות הבנייה וכו'.

כמו כן אפשר להוציא נסח של רשם החברות ולראות האם ישנם דברים שמעוררים חשד, שעבודים לא ברורים וכיו"ב.

כמובן חיפוש במאגר פסק דין על החברה ובעליה, בדיקה שלא קיימים תיקי הוצאה לפועל וכיו"ב.

מעבר לכך, ישנן חברות שבודקות דוחות כספיים של היזם על מנת להבין אם יש לו את ההון העצמי הנדרש לביצוע הפרוייקט.

כמו כן חשוב לוודא שהפרויקט רווחי מבחינת חישוב כלכלי של הרווחים הצפויים מול ההוצאות. כדאי לדרוש להעביר דוח 0 לידי מפקח מטעם הדיירים וליזם לא אמורה להיות סיבה להסתיר זאת, ואם הוא לא מסכים אז כנראה שיש סיבה לכך.

כמובן כל הבדיקות הללו הן בנוסף למנגנונים ובטוחות בהסכם התמ"א וכדאי לקבל יצוג מקצועי מעו"ד שמתמחה בתחום.

בהצלחה רבה

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בקשה לתשלום מס שבח

אילן שמיר 10/01/18

עורך דין בבנין שאני מתגורר הגיש בקשה בשם כול הדירים לפטורים ממס שבח עבור עיסקת תמע38/2 ,מאותו זמן עברו יותר מארבע שנים עד היום ותרם התרשלה העיסקה ,בינתיים מס שבח דורש ממני סכום של 300000 ש״ח מכיוון שעורך דין לא בדק בזמן בקשתו לפטורים שנשארו לי רק 20 יום על מנת לקבל פתור עבור עיסקה אחרת שלי.

לעמוד

המלא

מס שבח בעסקת תמ"א 38/2

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 15/01/18

אילן שלום,

עסקת תמ"א 38/2 מחויבת בדיווח
למיסוי מקרקעין וזאת בשני מסלולים אפשריים. לכל אחד מהמסלולים יתרונות וחסרונות
וחשוב לדעת זאת כפי שתראה בהמשך התשובה.

מסלול אחד הוא מסלול הפטור של תכנית
התמ"א. הפטור הוא על כל הזכויות המתקבלות בהתאם לתכנית התמ"א אך לא על
זכויות שנמכרות מכוח תב"ע מקומית שקיימת או כאשר מתקבלת דירה חדשה הגדולה
ביותר מ-25 מ"ר מהדירה הישנה.

במסלול זה יש לדווח לאחר חתימת ההסכם
אך למעשה יום המכירה של הדירה מבחינת המיסוי נדחה עד שמתקיימים התנאים לביצוע
העסקה (למשל קבלת היתר בנייה, חתימת 100% מהדיירים וכו'). כלומר למעשה הדירה לא
נמכרה עדיין מבחינת מיסוי מקרקעין.

למעשה תשלום המס על הדירה נדחה עד
התקיימות התנאים המתלים וניתן לדחות זאת במשך מספר שנים כמו שאתה מתאר בשאלתך.

במסלול השני ניתן לקבל פטור על עסקת
התמ"א לפי זכויות אישיות של בעל הדירה ככל שישנן כגון דירה יחידה, דירת ירושה
וכן פטור ליניארי (כל השבח שנצבר על הדירה עד ל-1.1.2014 לא ממוסה).

הפטור בכל מקרה הוא רק על הדירה עצמה
ולא על ההשבחה שלה כתוצאה מעובדה שהיא זכאית לתמ"א.

כמו כן במסלול זה יום המכירה לא נדחה
ויש לשלם את המס באופן מיידי.

משאלתך אני מבין שעו"ד של העסקה
דיווח לפי המסלול הראשון כך שבעת מכירת דירה אחרת למעשה דירת התמ"א לא נמכרה
עדיין כך שלא היית זכאי לפטור של דירה יחידה על הדירה האחרת.

לא ברור לי אם הוסברו לך השיקולים
השונים לפני הדיווח על עסקת התמ"א. מקובל להעביר לבעלי הדירות שאלון מס כך
שישוקללו כל הנתונים ויוסברו לדיירים ובהתאם תדווח העסקה.

יתכן שבחירה בדיווח לפי
המסלול האישי הייתה נותנת תוצאת מס טובה יותר עבורך.

בכל מקרה אני מציע לך לפנות לעו"ד
שמתמחה במיסוי מקרקעין ובפרט במיסוי תמ"א 38. יתכן שניתן לבצע תיקון שומה
ולהפחית את תשלום המס.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קרן פרטית

זיו 08/01/18

שלום,
היזם בבניין שלנו (תמ"א 38/2) מבקש לקחת מימון חלקי מקרן פרטית ולשעבד את דירותנו. יש דיירים שמתנגדים.
מה מקובל?

תודה!
זיו

לעמוד

המלא

האם מקובל לשעבד את דירות הבעלים לטובת קרן מימון?

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 08/01/18

זיו שלום,

באופן כללי, בחלק מהפרויקטים ישנה פרקטיקה של קבלת מימון מקרן פרטית בשלב מוקדם של הפרויקט, כאשר בהמשך ישנה אפשרות לכניסת בנק מלווה במקום או בנוסף לקרן, כאשר במצב כזה השעבוד לטובת הקרן הופך לשעבוד בדרגה שנייה.

לגופו של עניין, בשאלתך חסרים פרטים רבים אשר מקשים על מתן מענה מספק לפנייתך.

לא פירטת האם מדובר בפרויקט של תוספת קומות (תמ"א 38/1) או הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2)? מה סטטוס הפרויקט? האם ניתן היתר בניה או טרם התקבל? מה הסיבה שהיזם מבקש לקחת קרן מימון והאם הדבר עומד בתנאי ההסכם ? האם המימון הוא במקום ליווי בנקאי והאם הסיבה היא שהיזם לא הצליח להשיג ליווי שכזה? האם ישנה אופציה של הכנסת קרן מימון ושיעבוד דירות לטובתה בהסכם עליו חתמתם?

כאמור אני מציע שתעברו על פרטי ההסכם עליו חתמתם, ותבדקו האם וכיצד קיימת אופציה של שיעבוד לטובת קרן מימון.

בהצלחה רבה

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חופש הפעולה של עו"ד

ענת 06/01/18

שלום,

נציגות הדיירים שכרה עו"ד שטיפל בפרוייקט התמ"א. יש לנו יזם וחתמנו (גם אני) על הסכם מולו חוץ מדייר אחד סרבן.
עוה"ד שלנו הוציא מכתב אל הדייר הסרבן והציע במכתב הצעה לפשרה בלי שקיבל את רשותנו לתוכן המכתב. הוא אף כתב כאילו הוא פונה בשמנו, הדיירים. הצעת הפשרה שלו אינה מקובלת על כל הדיירים שחתמו על החוזה ובוודאי שאינה מקובלת על היזם.
הבעייה היא שהדייר הסרבן הסכים להצעת הפשרה והכניס אותנו לבעייה, כי כעת אנחנו (הדיירים ) והיזם מצטיירים כסרבנים.
האם מותר לעו"ד לפעול באופן כזה ומה אפשר לעשות מולו? איפה אפשר להתלונן עליו ?

וסליחה שהארכתי.

ענת

לעמוד

המלא

חופש פעולה של עו"ד

עו"ד אילן הלוי מנהל 07/01/18

ענת שלום

לדבריך עורך הדין שלכם פעל ללא סמכות בהצעת הפשרה שהעביר לדייר הסרבן.

אם אתם נחושים בכך אז תודיעו זאת לעורך הדין שלכם שיוציא מכתב לאותו סרבן שההצעה היתה כפופה לאישורכם ואין אישור.
הבעיה היא שאתם תדרשו להגיש תביעה כנגד אותו סרבן ויש חשש שהמפקחת תשמע עת ההצעה ותאמץ אותה. אבל אם יש לכם תשובות טובות למה לא לקבלה אז תמשיכו עם זה.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם חייבים לעשות מכרז לבחירת קבלן?

שולמית 05/01/18

שלום. כנציגת ועד לצורך תהליך פינוי בינוי יש עו'ד אשר ילווה אותנו אבל לגבי יזם/קבלן ההחלטה היא שלנו לא מתערב למעט בדיקה כספית של הקבלן וערבויות וכו'. האם אנו מחוייבים לעשות מכרז? או להחליט לבד כמובן בהסכמת הדיירים.
תודה

לעמוד

המלא

חובת מכרז לבחירת יזם

עו"ד אילן הלוי מנהל 07/01/18

שולמית שלום

אין שום חובה לערוך מכרז לבחירת היזם עימו תתקשרו בהסכם. יחד עם זאת רצוי לקבל לפחות שתי הצעות כך שניתן יהיה להשוות בינהם וגם לאפשר לכם לנהל מו"מ ביעילות מול היזמים.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שימוש בכספי וועד בית לצרכי פרויקט תמ"א 28

דויד 04/01/18

כבר 8 שנים רץ בבנייננו פרויקט תמ"א38/1. לאחרונה השתלטו על נציגות הפרויקט אנשים אחרים. התקיימה פגישת בעלי דירות שבה הם שיכנעו את רב בעלי הדירות להשתמש במשרד עורכי דין חיצוני חדש לצורך קידום הפרויקט, ונאסף סכום כסף לצורך כך. וועד הבית ניהל את איסוף כסף זה והוא שולם לעורכי הדין. כעת נתן הוועד לנציגות הפרויקט צ'ק נוסף עבור תשלום חדש לעורכי הדין אלה, אבל הכסף הזה הוא כבר נלקח מקופת וועד הבית, ללא אישור או דיווח כל שהוא לבעלי הדירות. האם הדבר חוקי? אם לא, מה ניתן לעשות?

לעמוד

המלא

שימוש בכספי ועד הבית לפרויקט תמ"א

עו"ד אילן הלוי מנהל 07/01/18

דוד שלום

הסיטואציה לא ברורה לי. בדר"כ עורכי הדין משולמים על ידי היזם לאחר שיש הסכם. אם החלטתם לשלם ישירות וללא קשר ליזם עדין לדעתי רצוי להפריד בין התשלומים. כספי ועד הבית נועדו למימון עבודות אחזקה של הבנין. בנוסף גם לא ברור אם יבשיל אצלכם הסכם או לא. בעצמך כתבת שאתם כבר 8 שנים בתהליך. מצד שני מדובר באותם אנשים. כך שבשורה התחתנה אם לא מדובר בסכום גדול לא הייתי עושה מזה ענין אבל בודק למה בכלל יש חובת תשלום עכשיו.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמא ושוכרי דירה

כרמל 04/01/18

שלום, אני שוכר דירה בבניין שהוחלט להעביר אותו תמא. הסכם השכירות שלי מסתיים בעוד 8 חודשים והפרויקט אמור להתחיל לפני כן. בעל הדירה לא מוכן לשחרר אותי לפני כן למרות שאמרתי לו שאני לא מוכן לגור בתוך אתר בנייה. האם פרויקט תמ"א הוא אירוע שבגינו ניתן לשכנע את בית משפט שהוא מצדיק להשתחרר מחוזה שכירות?

לעמוד

המלא

שוכר דירה בפרויקט תמא

עו"ד אילן הלוי מנהל 07/01/18

כרמל שלום

אם בעל הבית שלך לא ידע אותך קודם לחתימת הסכם השכירות בדבר הכוונה לבצע פרויקט תמא בבנין, אזי אתה יכול לטעון אוסף של טענות נגדו מדוע אתה רשאי להתשחרר מההסכם קודם.

כך בחשבון כי באופן רגיל אתה כבר נתת לו את כל השיקים עבור תקופת השכירות כך שיתכן שאם יש ויכוח הוא ימשיך לפרוע את השיקים ואתה תדרש לרדוף אחריו שיחזיר לך.

בכל מקרה אני מציע לך קודם כל לברר היטב מתי הפרויקט מתחיל בביצוע. גם אם יש מועד זה לא אומר שלא יהיו בו דחיות. בנוסף - לא ציינת אם מדובר בפרויקט של הריסה ובניה שאז אתה חייב לפנות או בפרויקט של חיזוק שאז אתה יכול להשאר בדירה והויכוח יהיה על קבלת הנחה באותם חודשים ספורים.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פגישה שוב עם הרשמת אחרי חתימה על הסכם

ע 31/12/17

היינו בפגישה בתמ"א 38 אצל הרשמת, ולא דיברנו איתה בדיון על תוספת הגינה. חתמנו אצל הרשמת על ההסכם כי חשבנו שהיא דיברה על הגינה אך בעצם דיברה על משהו אחר והתבלבלנו. רצינו לדעת אם ניתן להיפגש עם הרשמת שוב כדי לדבר איתה בנוגע לגינה עכשיו שכבר התחילו את הפרויקט?

לעמוד

המלא

פגישה נוספת אצל הרשמת

עו"ד אילן הלוי מנהל 02/01/18

בוקר טוב

לא בטוח שהבנתי את כל הנתונים. במסגרת דיון אצל המפקחת על רישום מקרקעין הסכמתם לחתום על ההסכם תוך שאתם טועים בתוכן ההסכם?

לא יודע אם הייתם מיוצגים או לא בכל מקרה אתם חתמתם על ההסכם ובעקבות כך או ניתן פסק דין בהסכמה או התביעה נמחקה בהסכמה. בכל מקרה קשה לי לראות איך אתם חוזרים לישיבה נוספת אצלה. לדעתי זה די אבוד.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פניה רטרואקטיבית

רון 26/12/17

בעניין
חוק הלוואות לדיור החל מיום 5 במאי 2013 סעיף
6ג ניקבע כי את דרישת קבלת התשלום על סך 100,000 לקונים דירה בירושלים ניתן
להגיש עד 2014.

האם
קיימים תקדימים שאפרים בכל זאת להגיש בקשה כזאת כעת. כלומר תקדים הקובע כי ההגבלה
, לטווח זמן מאד קצר, של הגשת התביעה הינה דרישה שהציבור אינה יכול לעמוד בה או
מעילה אחרת?

לעמוד

המלא

פניה רטרואקטיבית

עו"ד אילן הלוי מנהל 02/01/18

בוקר טוב רון

האמת שאני לא יודע. נראה לי ששאלת בפורום הלא נכון. תנסה להעביר את השאלה לפורום מקרקעין.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

4 שנים אחרי תחינה על חוזה

אורי ראובני 24/12/17

שלום, לפני 4 שנים היזם של התמא 38 שלנו הציג חוזה וחתמו עד היום כ 90% אך עד עכשיו אין בקשה להיתר לעיריה.

ואנו לא שומעים כלום מהיזם!

מה ניתן לעשות בשלב זה?
האם יש אפשרות לבטל את בחוזה או שהחוזה מבוטל אחרי 4 שנים???

לעמוד

המלא

4 שנים ואין כלום

עו"ד אילן הלוי מנהל 24/12/17

אורי שלום

קודם כל מציע כי תקראו מה כתוב בהסכם עליו חתמתם. בדרך כלל יש התיחסות בהסכם ללוחות זמנים.מעבר לכך - אין סיבה לא לשמוע כלום. אם יש לכם נציגות ו/או עורך דין שליווה אותכם אז ה יכולים להתקשר ליזם ולהבין מה קורה. האם העיכוב הוא בגלל רשלנות של היזם או בגלל בעיות אוביקטיביות.אם עבר הזמן הקבוע בהסכם ו/או היזם מתבטל ולא עשה דבר פשוט תוציאו לו מכתב על ביטול ההסכם. רצוי שעשו את זה בסיוע עורך דין וגם שתתכנסו קודם ותקבלו החלטה משותפת בענין זה. תמיד תוכלו לשנות דיעה או לעדן את התגובה שלכם בהתאם לתשובת היזם למכתבכם.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חוק מכר דירות

נועם 23/12/17

האם התמא38 מסוג פינוי בינוי על הקבלן יש חוב ה לתת לבעלים לפי כללי מכר דירות או שזה לא כפוף כי זה לא מכירה רגילה

לעמוד

המלא

חוק מכר דירות

עו"ד אילן הלוי מנהל 24/12/17

נועם שלום

חוק המכר דירות חל בין מוכר דירות לקונה דירה. יש ספק אם הוא חל במערכת יחסים של עיסקת קומבינציה (ועיסקת תמ"א 38 היא סוג של קומבינציה) בו בעלי הקרקע מוכרים זכיות בחלק מהקרקע כנגד קבלת שירותי בניה על החלק האחר.

לכן רצוי פשוט להחיל הסכמית את הוראות חוק המכר גם על יחסים אלו או לחילופין להסדיר בהסכם את כל הנושאים בהם מטפל החוק - ליקויי בניה, איחורים במסירה, רשום בית משותף, ליווי בנקאי וכו'.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום הערת אזהרה ביחידה רישומת

יניב 23/12/17

האם ניתן לרשום הערת אזהרה להימנע מלעשות עסקה ביחידה רישום מתוקף הסכם תמ"א 38 על יחידה ספציפית?
כלומר במידה ויש יחידת רישום בה רשומים הזכויות של עשר דירות (ע"פ תשריט) האם ניתן לרשום הערת אזהרה על יחידות בודדות ?

לעמוד

המלא

רישום הערת אזהרה

עו"ד אילן הלוי מנהל 24/12/17

היי יניב

לא ממש הבנתי את השאלה. רישום יחידה רישומית ניתן רק אם כל בעלי הדירות חתמו על ההסכם. במצב כזה פונים לטאבו ורושמים יחידה רישומית חדשה ותקנון מוסכם חדש לפיו מצמידים לאותה יחידה חדשה את כל זכויות הבניה הנמכרות. הבעלים של היחידה הרישומית החדשה הם כל בעלי הרכוש המשותף.

במצב כזה היזם יכול לרשום שם את הערת האזהרה לטובתו וגם לטובת בנק מלווה ולטובת רוכשי הדירות ממנו.

אם עדין אין יחידה רישמית- עדין יכול היזם לרשום הערת אזהרה על כל דירה ודירה שחתמו על ההסכם. כמובן צריך לראות שזה לא מנוגד להוראות ההסכם. אבל ברור שזה אפשרי.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38

שולמית 21/12/17

שלום. לפני שאני חותמת על יפוי כוח עם יזם אשר במשך 5 שנים לא עשה כלום אבל החתים 65% מהדיירים, האם אני יכולה לבקש ממנו חוזה שיפרט לי מה הוא מתכונן לעשות +מועדים? אני לא מוכנה לחכות לעוד 10 שנים או ליהיות קשורה אליו. מותר לי להגביל אותו בזמן גם ביפוי כוח +חוזה. אני מאמינה שכל הדיירים יסכימו לזה אם יש הגבלה של זמן.תודה

לעמוד

המלא

תמא 38 - יפוי כוח

עו"ד אילן הלוי מנהל 24/12/17

שולמית שלום

קודם כל רצוי שתדעי על מה את חותמת. אם אין הסכם מפורט אין גם סיבה לחתום על יפוי כוח לטובתו.

בהסכם אמור להיות מוסדר גם כל נושא הגבלת הזמנים. אם אין לכם עדין הסכם והיזם רוצה להחתים אותכם על מסמך ראשוני - אז בודאי שתגבילו אותו בזמן. אני בכלל מיעץ לבעלי דירות לא לחתום על כלום לפני שיש הסכם מפורט ומלא. לכן רצוי שתתיעצו עם עורך דין לפני שממשיכים הלאה.
בברכה,

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 תיקון 4

אמיר 20/12/17

האם תיקון 4 כבר פורסם? אושר? אם כן- איפה אני יכול למצוא?

לעמוד

המלא

תיקון 4

עו"ד אילן הלוי מנהל 24/12/17

הי אמיר

התיקון טרם פורסם. אני מניח שיהיו די כתבות בעיתונות כשיפורסם כך שאתה תדע.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

עו"ד אילן הלוי

מנהל פורום תמ"א 38

שאול המלך 8, תל אביב