פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תוספת בניה על הגג
שלום
07/05/18
השכנים מתנגדים לתוספת בניה על הגג לדירתי הצמודה אליו
בטענה שזה יפגע באפשרות עתידית לביצוע תמ"א 38/2.
האם תוספת בניה על הגג אכן תגרום לביטול אפשרות כזו?
אני מדגיש המדובר על אפשרות עתידית לתמ"א 38/2 .האפשרות לתמ"א 38/1 נבדקה ע"י השכנים ונשללה מכל וכול.
בטענה שזה יפגע באפשרות עתידית לביצוע תמ"א 38/2.
האם תוספת בניה על הגג אכן תגרום לביטול אפשרות כזו?
אני מדגיש המדובר על אפשרות עתידית לתמ"א 38/2 .האפשרות לתמ"א 38/1 נבדקה ע"י השכנים ונשללה מכל וכול.
בנייה על הגג תפגע בתמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
13/05/18
שלום,
השכנים צודקים. כל בנייה לשלא במסגרת תכנית חיזוק כללית של הבניין מונעת את קבלת הזכויות של תמ"א 38 בין אם בדרך של הריסה ובין אם בדרך של תוספת.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
השכנים צודקים. כל בנייה לשלא במסגרת תכנית חיזוק כללית של הבניין מונעת את קבלת הזכויות של תמ"א 38 בין אם בדרך של הריסה ובין אם בדרך של תוספת.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור
חן
07/05/18
האם להערת אזהרה לתמא 38 ציך אישור עריה? או לרישום כלשהו אחר לטובת היזם
אישור עירייה להעברת זכויות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
13/05/18
חן שלום,
אישור עירייה נדרש רק לצורך העברת זכויות או רישום משכנתא.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אישור עירייה נדרש רק לצורך העברת זכויות או רישום משכנתא.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש הסכמת הדיירים לתמא 38
דנית
07/05/18
שלום
בפניה ליזם ידוע הוא הציע תוספות מסוימות לכל הדיירים.
אולם הבית שלי בקומה אחרונה והגג רשום על שמי בטאבו . ואני חושבת שמגיע לי יותר משאר הדיירים. האם ניתן לדרוש זאת ומי אמור להסכים לכך?
תודה
בפניה ליזם ידוע הוא הציע תוספות מסוימות לכל הדיירים.
אולם הבית שלי בקומה אחרונה והגג רשום על שמי בטאבו . ואני חושבת שמגיע לי יותר משאר הדיירים. האם ניתן לדרוש זאת ומי אמור להסכים לכך?
תודה
תמורה לבעל דירת הגג
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
13/05/18
דנית שלום,
אכן ככל שהגג מוצמד לדירה שלך תידרש הסכמתך הבלעדית לביצוע הפרויקט.
במקרה כזה את יכולה לדרוש תמורה משופרת ביחס ליתר הדיירים.
יחד עם זאת ישנם שיקולים נוספים שאת צריכה לקחת בחשבון. כדאי לזכור כי כלל לא בטוח שזכויות הבנייה על הגג גם הן שייכות לך.
גם אם כן, גם את תצטרכי לקבל את הסכמת הדיירים לביצוע בנייה על הגג.
הכי חשוב, תמורה משופרת ביחס לכלל הדיירים יכולה להינתן כמובן רק בפרויקט כלכלי שבו היזם יכול לוותר על זכויות ולתת אותן לבעל דירת הגג.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן ככל שהגג מוצמד לדירה שלך תידרש הסכמתך הבלעדית לביצוע הפרויקט.
במקרה כזה את יכולה לדרוש תמורה משופרת ביחס ליתר הדיירים.
יחד עם זאת ישנם שיקולים נוספים שאת צריכה לקחת בחשבון. כדאי לזכור כי כלל לא בטוח שזכויות הבנייה על הגג גם הן שייכות לך.
גם אם כן, גם את תצטרכי לקבל את הסכמת הדיירים לביצוע בנייה על הגג.
הכי חשוב, תמורה משופרת ביחס לכלל הדיירים יכולה להינתן כמובן רק בפרויקט כלכלי שבו היזם יכול לוותר על זכויות ולתת אותן לבעל דירת הגג.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ייעוד של שטחים חשוב לחישוב ה 80% הדרוש לתמ"א
פנייה
06/05/18
בבניין שלנו יש שני חדרי משרד עם ב"ש אחד בלבד כך הונפק היתר בנייה של שנות ה1950 . עד היום לא נמצא היתר בנייה למרתפים אלו . אבל הקבלן שהתחכם על הרשויות עם כל מני פוילישטיקים הצליח להכשיל את כולם ונרשמו שני משרדים אלו בטאבו . כיום הערייה מפוקחת יותר (ב"ה וחכמה יותר מהקבלנים) עלו על זה .
השאלה האם בעלי מרתף אלו ושטחם יוכללו (יתווספו) בחישוב ה- 80 % הדרוש לקיום תנאי בקשה להיתר ?. . תודה רבה לכם על המידע האינטנסיבי שפורום זה מספק!
השאלה האם בעלי מרתף אלו ושטחם יוכללו (יתווספו) בחישוב ה- 80 % הדרוש לקיום תנאי בקשה להיתר ?. . תודה רבה לכם על המידע האינטנסיבי שפורום זה מספק!
האם דירה ללא היתר תקבל את ההטבות של תמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/05/18
שלום וברכה,
ככל שהדירות שאין להן היתר בניה רשומות כיחידה נפרדת בבית המשותף בלשכת המקרקעין, הן בהחלט יספרו לצורך אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע הפרויקט.
יחד עם זאת לא מובן מאליו שאכן הועדה המקומית תאפשר את הכשרתן ללא הריסה ולכן הם תלויות באישור הועדה.
בכל מקרה גם אם הבניה הבלתי חוקית תוכשר בדיעבד, הזכויות של התמ"א יתווספו אך ורק על החלק החוקי.
כלומר השטח הבלתי חוקי גם אם יוכשר ולא יהרס, יקוזז למעשה מהשטח שיתווסף בתמ"א.
בהצלחה רבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ככל שהדירות שאין להן היתר בניה רשומות כיחידה נפרדת בבית המשותף בלשכת המקרקעין, הן בהחלט יספרו לצורך אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע הפרויקט.
יחד עם זאת לא מובן מאליו שאכן הועדה המקומית תאפשר את הכשרתן ללא הריסה ולכן הם תלויות באישור הועדה.
בכל מקרה גם אם הבניה הבלתי חוקית תוכשר בדיעבד, הזכויות של התמ"א יתווספו אך ורק על החלק החוקי.
כלומר השטח הבלתי חוקי גם אם יוכשר ולא יהרס, יקוזז למעשה מהשטח שיתווסף בתמ"א.
בהצלחה רבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיינתי בפרוטוקול ותשובתך קולעת בול להחלטת הוועדה
פנייה
07/05/18
כן הוועדה החליטה חובה לשחזר בהיתר את השני משרדים לפני שהבניין ייהרס לצורך הבנייה החדשה .
אני מודה לך והייעוץ שלכם הוא מקצועי ביותר וקולע לשיפוט שהוחלט.
אני מודה לך והייעוץ שלכם הוא מקצועי ביותר וקולע לשיפוט שהוחלט.
האם ההכשרה תחייב תיקון צו בית משותף לםני הריסה?
פנושקה צדוק
07/05/18
שלום
האם ההכשרה של הוועדה המקומית ליחידות שנבנו ללא היתר והוסיפו מרפסות ,תחייב את הקבלן לבצע צו תיקון בית משותף לפני ההריסה של הבניין הישן ? .
תודה רבה
האם ההכשרה של הוועדה המקומית ליחידות שנבנו ללא היתר והוסיפו מרפסות ,תחייב את הקבלן לבצע צו תיקון בית משותף לפני ההריסה של הבניין הישן ? .
תודה רבה
היטל השבחה בתל אביב – מכירת דירה
אלכס
06/05/18
שלום,
מקווה שתוכלו לעזור לי בנושא של היטל השבחה.
אני מתכנן למכור דירה ברובע 4 בתל אביב לפני ביצוע תמא 38/2.
האם אחויב בהיטל השבחה?
אם במידה ואראה שהצעות יזמים שהבניין קיבל לביצוע תמא 38/2 מראות ששטח הדירה שלי לא גדל בעקבות התמא, האם אז לא אחויב בהיטל השבחה?
תודה מראש,
מקווה שתוכלו לעזור לי בנושא של היטל השבחה.
אני מתכנן למכור דירה ברובע 4 בתל אביב לפני ביצוע תמא 38/2.
האם אחויב בהיטל השבחה?
אם במידה ואראה שהצעות יזמים שהבניין קיבל לביצוע תמא 38/2 מראות ששטח הדירה שלי לא גדל בעקבות התמא, האם אז לא אחויב בהיטל השבחה?
תודה מראש,
האם יש היטל השבחה במכירת דירה של תמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/05/18
אלכס שלום,
היטל השבחה בשונה ממס שבח, אינו על רווח בפועל אלא על השבחה שנמדדת ביחס בין התכנית המשביחה למצב הקיים לפני התכנית.
לכן מכירת דירה באזור שאושרה בו תכנית משביחה עירונית בהתאם לתמ"א 38, כמו ברובע 4 אכן תהיה מחויבת בהיטל השבחה.
ההשבחה המחויבת בהיטל היא עקב התכנית עצמה כאמור, ללא קשר להצעות יזמים.
מדובר כמובן במקרה שהמכירה מתבצעת כאשר עדיין לא יצא היתר בנייה לפרויקט.
במקרה של מכירה לאחר הוצאת היתר בניה, הוצאת ההיתר תיחשב כאירוע המימוש, שלאחריו מכירת הדירה כבר לא נחשבת כמימוש המחויב בהיטל.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
היטל השבחה בשונה ממס שבח, אינו על רווח בפועל אלא על השבחה שנמדדת ביחס בין התכנית המשביחה למצב הקיים לפני התכנית.
לכן מכירת דירה באזור שאושרה בו תכנית משביחה עירונית בהתאם לתמ"א 38, כמו ברובע 4 אכן תהיה מחויבת בהיטל השבחה.
ההשבחה המחויבת בהיטל היא עקב התכנית עצמה כאמור, ללא קשר להצעות יזמים.
מדובר כמובן במקרה שהמכירה מתבצעת כאשר עדיין לא יצא היתר בנייה לפרויקט.
במקרה של מכירה לאחר הוצאת היתר בניה, הוצאת ההיתר תיחשב כאירוע המימוש, שלאחריו מכירת הדירה כבר לא נחשבת כמימוש המחויב בהיטל.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם חתימות בין מתווך לבין בעלי הזכויות
אדיר
03/05/18
להבנתי קיים הסכם אשר מתווך מחתים את בעלי הזכויות בבניין שמיועד לתמא 38 ולאחר מכן מעביר/מוכר את החתימות כביכול לקבלן/יזם..
איך נקרא ההסכם הנ"ל ?
כמה נהוג שמשלם הקבלן/היזם למתווך אשר הביא את ההסכם/החתימות?
כמה נהוג שיגבה עורך דין עבור הכנת הסכם שכזה ?
איך נקרא ההסכם הנ"ל ?
כמה נהוג שמשלם הקבלן/היזם למתווך אשר הביא את ההסכם/החתימות?
כמה נהוג שיגבה עורך דין עבור הכנת הסכם שכזה ?
הסכם מתווך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/05/18
אדיר שלום רב
מתנצל על האיחור בתשובה.
אין תשובה ברורה זה תלוי במספר הדיירים והחתימות, בהיקף הפרויקט וברווח הצפוי.
אין שם מיוחד להסכם כזה.
אם אכן יש חתימות שמביאות להסכם אז יש לכך שווי כספי וכבר שמעתי סכומים רבים ושונים בהקשר זה. בדר"כ כלל אצבע בתיווך זה 2% מההיקף העיסקה.
מבחינה משפטית עורך הדין צריך להכין גם את ההסכם להחתמת הדיירים וגם הסכם בין המתווך ליזם. שוב תלוי בסיבוך ובזמן אבל 20-30 אלף ש"ח נראה לי סביר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מתנצל על האיחור בתשובה.
אין תשובה ברורה זה תלוי במספר הדיירים והחתימות, בהיקף הפרויקט וברווח הצפוי.
אין שם מיוחד להסכם כזה.
אם אכן יש חתימות שמביאות להסכם אז יש לכך שווי כספי וכבר שמעתי סכומים רבים ושונים בהקשר זה. בדר"כ כלל אצבע בתיווך זה 2% מההיקף העיסקה.
מבחינה משפטית עורך הדין צריך להכין גם את ההסכם להחתמת הדיירים וגם הסכם בין המתווך ליזם. שוב תלוי בסיבוך ובזמן אבל 20-30 אלף ש"ח נראה לי סביר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה הבדל בין תמא 2 לבין תב"ע 3729א
ROSANN
02/05/18
שמעתי שתמ"א על רובע 4 עדיין לא בתוקף.
אבל בבניין שנמצא ברובע 4 קבלנו כבר החלטת ועדת משנה לתכנון ובניה .
התוכנית לא אושרה והסבות על מספר סעיפים שנדחו הינן בגין אי התאמה לתוכנית 3729א ותוכנית ע1
אודה לכם להסביר את ההבדל של התמ"א והתב"ע 3729א .
הוחלט
: צריך להגיש בקשה חדשה !. האם צריך להגיש כל התוכניות מחדש וגם לעשות פרסום חדש ?
אבל בבניין שנמצא ברובע 4 קבלנו כבר החלטת ועדת משנה לתכנון ובניה .
התוכנית לא אושרה והסבות על מספר סעיפים שנדחו הינן בגין אי התאמה לתוכנית 3729א ותוכנית ע1
אודה לכם להסביר את ההבדל של התמ"א והתב"ע 3729א .
הוחלט
: צריך להגיש בקשה חדשה !. האם צריך להגיש כל התוכניות מחדש וגם לעשות פרסום חדש ?
תכנית רובע 4
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/05/18
רוסן שלום,
התכנית של רובע 4 אכן עדיין לא אושרה סופית.
בשלב זה לא ניתן להגיש בקשות להיתרים עד שתאושר התכנית.
רק בקשות שכבר אושרו בוועדה ממשיכות להתקדם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
התכנית של רובע 4 אכן עדיין לא אושרה סופית.
בשלב זה לא ניתן להגיש בקשות להיתרים עד שתאושר התכנית.
רק בקשות שכבר אושרו בוועדה ממשיכות להתקדם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תוספת ממד. והרחבה מבטלת אפשרות לתמא 38 ב?
רונית טלי
30/04/18
מתי הרחבת דירה תמנע אפשרות לביצוע תמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
01/05/18
רונית שלום,
באופן כללי תמ"א 38 מיועדת לבנינים שניתן להם היתר לפני 1.1.1980.
ככל שההיתר להרחבה ניתן לאחר תחילת תכנית תמ"א 38 מיום 18.5.2005 לא יתאפשר לבצע תמ"א 38 בבנין.
אם ההרחבה נעשתה לפני כן יש צורך באישור מהנדס כי העבודות בוצעו שלא בהתאם לתקן עמידות בפני רעידות אדמה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
באופן כללי תמ"א 38 מיועדת לבנינים שניתן להם היתר לפני 1.1.1980.
ככל שההיתר להרחבה ניתן לאחר תחילת תכנית תמ"א 38 מיום 18.5.2005 לא יתאפשר לבצע תמ"א 38 בבנין.
אם ההרחבה נעשתה לפני כן יש צורך באישור מהנדס כי העבודות בוצעו שלא בהתאם לתקן עמידות בפני רעידות אדמה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטבה לדיירים שכבר הרחיבו דירתם בעבר
יוסף
29/04/18
שלום וברכה,
יזם פנה אל וועד הבניין בו אנו מתגוררים ברחוב דרך בית לחם והציע פרויקט תמ"א 38. לפרוייקט זה ארבע כניסות ומתגוררים בו שלושים ושתיים דיירים. לפני כעשרים שנה הוצע לדיירים להרחיב את דירתם ב25 מ"ר תמורת סבסוד כלשהו. לבסוף נענו לכך ארבע דיירים בלבד. רובם כבר מכרו את הנכס, ואף אני בין הקונים.כעת למעשה, יוזם פרויקט התמ"א לא יכול להעניק את אותה הטבה [בניית 25 מ"ר] למי שכבר זכה להרחבה בעבר. חלף זאת הוא הציע לנו הרחבה מסוימת של 10 מ"ר, ותמורת 15 מ"ר נוספים הציע סכום של 175 אלף שח לפני מיסוי [ברוטו]. הוא חישב ערך עלות בנייה כפול 2. אנו לעומתו סבורים כי מגיע לנו ערכו של שטח בנוי של 15 מ"ר, כפי שקיבלו שאר הדיירים בתמורה למסירת זכויות הבנייה שלהם. מטבע הדברים- מדובר בסכום גבוה הרבה יותר.1. האם אתה סבור כי הצעתו הוגנת, או שמא הוא מציע הרבה מתחת למה שראוי? כמו כן, איננו יודעים מהו כח המיקוח שלנו מול היזם, כיון שייתכן ואין לנו כוח לעכב את הפרויקט כלל [למעשה, בפרויקט שהוא מתכנן יהיה צורך לחדור לתוך הדירות שלנו ולבצע בהן שינויים ולכן סברנו שתהיה לנו מילה בעניין]. 2. האם אתה סבור כי בידנו הכוח לדרוש יותר? [אינני נכנס ללחץ מצד השכנים].ולבסוף: 3. לי באופן אישי קימת אפשרות הרחבה של 15 מ"ר נוספים באופן שניתן להצמיד לדירתי, אולם אלה יבואו על חשבון הקבלן ולא על זכויות בנייה הקיימות אצלי מראש. האם התעקשות מצדי על הרחבה בפועל של דירתי תזכה לגיבוי חזק יותר מבחינה חוקית מאשר בקשה כספית. אציין כי קיים משרד עורכי דין המייצג את הדיירים מול היזם [המשלם את משכורתם...], אך הם מגלים בורות מפתיעה בנוגע לשאלות אלה.
יזם פנה אל וועד הבניין בו אנו מתגוררים ברחוב דרך בית לחם והציע פרויקט תמ"א 38. לפרוייקט זה ארבע כניסות ומתגוררים בו שלושים ושתיים דיירים. לפני כעשרים שנה הוצע לדיירים להרחיב את דירתם ב25 מ"ר תמורת סבסוד כלשהו. לבסוף נענו לכך ארבע דיירים בלבד. רובם כבר מכרו את הנכס, ואף אני בין הקונים.
כעת למעשה, יוזם פרויקט התמ"א לא יכול להעניק את אותה הטבה [בניית 25 מ"ר] למי שכבר זכה להרחבה בעבר. חלף זאת הוא הציע לנו הרחבה מסוימת של 10 מ"ר, ותמורת 15 מ"ר נוספים הציע סכום של 175 אלף שח לפני מיסוי [ברוטו]. הוא חישב ערך עלות בנייה כפול 2. אנו לעומתו סבורים כי מגיע לנו ערכו של שטח בנוי של 15 מ"ר, כפי שקיבלו שאר הדיירים בתמורה למסירת זכויות הבנייה שלהם. מטבע הדברים- מדובר בסכום גבוה הרבה יותר.1. האם אתה סבור כי הצעתו הוגנת, או שמא הוא מציע הרבה מתחת למה שראוי? כמו כן, איננו יודעים מהו כח המיקוח שלנו מול היזם, כיון שייתכן ואין לנו כוח לעכב את הפרויקט כלל [למעשה, בפרויקט שהוא מתכנן יהיה צורך לחדור לתוך הדירות שלנו ולבצע בהן שינויים ולכן סברנו שתהיה לנו מילה בעניין]. 2. האם אתה סבור כי בידנו הכוח לדרוש יותר? [אינני נכנס ללחץ מצד השכנים].
ולבסוף: 3. לי באופן אישי קימת אפשרות הרחבה של 15 מ"ר נוספים באופן שניתן להצמיד לדירתי, אולם אלה יבואו על חשבון הקבלן ולא על זכויות בנייה הקיימות אצלי מראש. האם התעקשות מצדי על הרחבה בפועל של דירתי תזכה לגיבוי חזק יותר מבחינה חוקית מאשר בקשה כספית.
אציין כי קיים משרד עורכי דין המייצג את הדיירים מול היזם [המשלם את משכורתם...], אך הם מגלים בורות מפתיעה בנוגע לשאלות אלה.
יזם פנה אל וועד הבניין בו אנו מתגוררים ברחוב דרך בית לחם והציע פרויקט תמ"א 38. לפרוייקט זה ארבע כניסות ומתגוררים בו שלושים ושתיים דיירים. לפני כעשרים שנה הוצע לדיירים להרחיב את דירתם ב25 מ"ר תמורת סבסוד כלשהו. לבסוף נענו לכך ארבע דיירים בלבד. רובם כבר מכרו את הנכס, ואף אני בין הקונים.
כעת למעשה, יוזם פרויקט התמ"א לא יכול להעניק את אותה הטבה [בניית 25 מ"ר] למי שכבר זכה להרחבה בעבר. חלף זאת הוא הציע לנו הרחבה מסוימת של 10 מ"ר, ותמורת 15 מ"ר נוספים הציע סכום של 175 אלף שח לפני מיסוי [ברוטו]. הוא חישב ערך עלות בנייה כפול 2. אנו לעומתו סבורים כי מגיע לנו ערכו של שטח בנוי של 15 מ"ר, כפי שקיבלו שאר הדיירים בתמורה למסירת זכויות הבנייה שלהם. מטבע הדברים- מדובר בסכום גבוה הרבה יותר.1. האם אתה סבור כי הצעתו הוגנת, או שמא הוא מציע הרבה מתחת למה שראוי? כמו כן, איננו יודעים מהו כח המיקוח שלנו מול היזם, כיון שייתכן ואין לנו כוח לעכב את הפרויקט כלל [למעשה, בפרויקט שהוא מתכנן יהיה צורך לחדור לתוך הדירות שלנו ולבצע בהן שינויים ולכן סברנו שתהיה לנו מילה בעניין]. 2. האם אתה סבור כי בידנו הכוח לדרוש יותר? [אינני נכנס ללחץ מצד השכנים].
ולבסוף: 3. לי באופן אישי קימת אפשרות הרחבה של 15 מ"ר נוספים באופן שניתן להצמיד לדירתי, אולם אלה יבואו על חשבון הקבלן ולא על זכויות בנייה הקיימות אצלי מראש. האם התעקשות מצדי על הרחבה בפועל של דירתי תזכה לגיבוי חזק יותר מבחינה חוקית מאשר בקשה כספית.
אציין כי קיים משרד עורכי דין המייצג את הדיירים מול היזם [המשלם את משכורתם...], אך הם מגלים בורות מפתיעה בנוגע לשאלות אלה.
יזם פנה אל וועד הבניין בו אנו מתגוררים ברחוב דרך בית לחם והציע פרויקט תמ"א 38. לפרוייקט זה ארבע כניסות ומתגוררים בו שלושים ושתיים דיירים. לפני כעשרים שנה הוצע לדיירים להרחיב את דירתם ב25 מ"ר תמורת סבסוד כלשהו. לבסוף נענו לכך ארבע דיירים בלבד. רובם כבר מכרו את הנכס, ואף אני בין הקונים.כעת למעשה, יוזם פרויקט התמ"א לא יכול להעניק את אותה הטבה [בניית 25 מ"ר] למי שכבר זכה להרחבה בעבר. חלף זאת הוא הציע לנו הרחבה מסוימת של 10 מ"ר, ותמורת 15 מ"ר נוספים הציע סכום של 175 אלף שח לפני מיסוי [ברוטו]. הוא חישב ערך עלות בנייה כפול 2. אנו לעומתו סבורים כי מגיע לנו ערכו של שטח בנוי של 15 מ"ר, כפי שקיבלו שאר הדיירים בתמורה למסירת זכויות הבנייה שלהם. מטבע הדברים- מדובר בסכום גבוה הרבה יותר.1. האם אתה סבור כי הצעתו הוגנת, או שמא הוא מציע הרבה מתחת למה שראוי? כמו כן, איננו יודעים מהו כח המיקוח שלנו מול היזם, כיון שייתכן ואין לנו כוח לעכב את הפרויקט כלל [למעשה, בפרויקט שהוא מתכנן יהיה צורך לחדור לתוך הדירות שלנו ולבצע בהן שינויים ולכן סברנו שתהיה לנו מילה בעניין]. 2. האם אתה סבור כי בידנו הכוח לדרוש יותר? [אינני נכנס ללחץ מצד השכנים].ולבסוף: 3. לי באופן אישי קימת אפשרות הרחבה של 15 מ"ר נוספים באופן שניתן להצמיד לדירתי, אולם אלה יבואו על חשבון הקבלן ולא על זכויות בנייה הקיימות אצלי מראש. האם התעקשות מצדי על הרחבה בפועל של דירתי תזכה לגיבוי חזק יותר מבחינה חוקית מאשר בקשה כספית. אציין כי קיים משרד עורכי דין המייצג את הדיירים מול היזם [המשלם את משכורתם...], אך הם מגלים בורות מפתיעה בנוגע לשאלות אלה.
יזם פנה אל וועד הבניין בו אנו מתגוררים ברחוב דרך בית לחם והציע פרויקט תמ"א 38. לפרוייקט זה ארבע כניסות ומתגוררים בו שלושים ושתיים דיירים. לפני כעשרים שנה הוצע לדיירים להרחיב את דירתם ב25 מ"ר תמורת סבסוד כלשהו. לבסוף נענו לכך ארבע דיירים בלבד. רובם כבר מכרו את הנכס, ואף אני בין הקונים.
כעת למעשה, יוזם פרויקט התמ"א לא יכול להעניק את אותה הטבה [בניית 25 מ"ר] למי שכבר זכה להרחבה בעבר. חלף זאת הוא הציע לנו הרחבה מסוימת של 10 מ"ר, ותמורת 15 מ"ר נוספים הציע סכום של 175 אלף שח לפני מיסוי [ברוטו]. הוא חישב ערך עלות בנייה כפול 2. אנו לעומתו סבורים כי מגיע לנו ערכו של שטח בנוי של 15 מ"ר, כפי שקיבלו שאר הדיירים בתמורה למסירת זכויות הבנייה שלהם. מטבע הדברים- מדובר בסכום גבוה הרבה יותר.1. האם אתה סבור כי הצעתו הוגנת, או שמא הוא מציע הרבה מתחת למה שראוי? כמו כן, איננו יודעים מהו כח המיקוח שלנו מול היזם, כיון שייתכן ואין לנו כוח לעכב את הפרויקט כלל [למעשה, בפרויקט שהוא מתכנן יהיה צורך לחדור לתוך הדירות שלנו ולבצע בהן שינויים ולכן סברנו שתהיה לנו מילה בעניין]. 2. האם אתה סבור כי בידנו הכוח לדרוש יותר? [אינני נכנס ללחץ מצד השכנים].
ולבסוף: 3. לי באופן אישי קימת אפשרות הרחבה של 15 מ"ר נוספים באופן שניתן להצמיד לדירתי, אולם אלה יבואו על חשבון הקבלן ולא על זכויות בנייה הקיימות אצלי מראש. האם התעקשות מצדי על הרחבה בפועל של דירתי תזכה לגיבוי חזק יותר מבחינה חוקית מאשר בקשה כספית.
אציין כי קיים משרד עורכי דין המייצג את הדיירים מול היזם [המשלם את משכורתם...], אך הם מגלים בורות מפתיעה בנוגע לשאלות אלה.
יזם פנה אל וועד הבניין בו אנו מתגוררים ברחוב דרך בית לחם והציע פרויקט תמ"א 38. לפרוייקט זה ארבע כניסות ומתגוררים בו שלושים ושתיים דיירים. לפני כעשרים שנה הוצע לדיירים להרחיב את דירתם ב25 מ"ר תמורת סבסוד כלשהו. לבסוף נענו לכך ארבע דיירים בלבד. רובם כבר מכרו את הנכס, ואף אני בין הקונים.
כעת למעשה, יוזם פרויקט התמ"א לא יכול להעניק את אותה הטבה [בניית 25 מ"ר] למי שכבר זכה להרחבה בעבר. חלף זאת הוא הציע לנו הרחבה מסוימת של 10 מ"ר, ותמורת 15 מ"ר נוספים הציע סכום של 175 אלף שח לפני מיסוי [ברוטו]. הוא חישב ערך עלות בנייה כפול 2. אנו לעומתו סבורים כי מגיע לנו ערכו של שטח בנוי של 15 מ"ר, כפי שקיבלו שאר הדיירים בתמורה למסירת זכויות הבנייה שלהם. מטבע הדברים- מדובר בסכום גבוה הרבה יותר.1. האם אתה סבור כי הצעתו הוגנת, או שמא הוא מציע הרבה מתחת למה שראוי? כמו כן, איננו יודעים מהו כח המיקוח שלנו מול היזם, כיון שייתכן ואין לנו כוח לעכב את הפרויקט כלל [למעשה, בפרויקט שהוא מתכנן יהיה צורך לחדור לתוך הדירות שלנו ולבצע בהן שינויים ולכן סברנו שתהיה לנו מילה בעניין]. 2. האם אתה סבור כי בידנו הכוח לדרוש יותר? [אינני נכנס ללחץ מצד השכנים].
ולבסוף: 3. לי באופן אישי קימת אפשרות הרחבה של 15 מ"ר נוספים באופן שניתן להצמיד לדירתי, אולם אלה יבואו על חשבון הקבלן ולא על זכויות בנייה הקיימות אצלי מראש. האם התעקשות מצדי על הרחבה בפועל של דירתי תזכה לגיבוי חזק יותר מבחינה חוקית מאשר בקשה כספית.
אציין כי קיים משרד עורכי דין המייצג את הדיירים מול היזם [המשלם את משכורתם...], אך הם מגלים בורות מפתיעה בנוגע לשאלות אלה.
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
01/05/18
יוסף שלום,
אתם לא צריכים לוותר על זכויותיכם ככל שלא ימצא פתרון סביר שיאפשר לכם לחתום על ההסכם.
אפשר להכניס להסכם מנגנון של תמחור עבור השטח שהורחב בעבר שיקבע ע"י שמאי שיוסכם בין הצדדים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אתם לא צריכים לוותר על זכויותיכם ככל שלא ימצא פתרון סביר שיאפשר לכם לחתום על ההסכם.
אפשר להכניס להסכם מנגנון של תמחור עבור השטח שהורחב בעבר שיקבע ע"י שמאי שיוסכם בין הצדדים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנין עם 2 כניסות
שרית חבר
27/04/18
שלום רב,
כבר כמה שנים שאנחנו מנסים לקדם תמא 38/2
בבנין ישן מאד עם 2 כניסות
בכניסה אחת גרים 7 דיירים שכולם רוצים כבר שנים לקדם את הפרויקט בכניסה השניה גרים 5 דיירים ש-3 מהם לא רוצים לעשות תמא
האם למרות שאנחנו כביכול בנין משותף יש אפשרות להרוס רק את הבנין שלנו ולעשות תמא או שזה חייב להיות 2 הבניינים יחד
תודה !
כבר כמה שנים שאנחנו מנסים לקדם תמא 38/2
בבנין ישן מאד עם 2 כניסות
בכניסה אחת גרים 7 דיירים שכולם רוצים כבר שנים לקדם את הפרויקט בכניסה השניה גרים 5 דיירים ש-3 מהם לא רוצים לעשות תמא
האם למרות שאנחנו כביכול בנין משותף יש אפשרות להרוס רק את הבנין שלנו ולעשות תמא או שזה חייב להיות 2 הבניינים יחד
תודה !
בנים עם 2 כניסות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/18
שרית שלום
החוק מתיחס לסיטואציה כזו. למעשה יש 2 אפשרויות.
האחת- לקבל הסכמות מ- 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% ברכוש המשותף משתי הכניסות. במקרה שציינת (ובהתעלם מהחלקים ברכוש המשותף) יש צורך ב- 10 חתימות. כרגע יש לכם לפי הספירה רק 9.
השניה- החוק מאפשר בתנאים מסוימים רק לכניסה אחת להמשיך בפרויקט התמ"א אם התקבל באותה כניסה הרוב הנדרש (התקיים לפי מה שכתבת) ובמידה ואין בכך כדי לפגוע ביכולת הבנין השני לבצע גם כן פרויקט תמ"א כאשר ירצה בכך.
כמובן שעדיפה הדרך הראשונה שגם ודאית יותר מבחינת קידומה ולא אכנס לכך. אני לא יודע למה יש מתנגדים בכניסה השניה אבל המלצתי היא כי מאחר וחסר לכם אחד בלבד - כי תמצאו את הדרך לגייסו למערכה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
החוק מתיחס לסיטואציה כזו. למעשה יש 2 אפשרויות.
האחת- לקבל הסכמות מ- 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% ברכוש המשותף משתי הכניסות. במקרה שציינת (ובהתעלם מהחלקים ברכוש המשותף) יש צורך ב- 10 חתימות. כרגע יש לכם לפי הספירה רק 9.
השניה- החוק מאפשר בתנאים מסוימים רק לכניסה אחת להמשיך בפרויקט התמ"א אם התקבל באותה כניסה הרוב הנדרש (התקיים לפי מה שכתבת) ובמידה ואין בכך כדי לפגוע ביכולת הבנין השני לבצע גם כן פרויקט תמ"א כאשר ירצה בכך.
כמובן שעדיפה הדרך הראשונה שגם ודאית יותר מבחינת קידומה ולא אכנס לכך. אני לא יודע למה יש מתנגדים בכניסה השניה אבל המלצתי היא כי מאחר וחסר לכם אחד בלבד - כי תמצאו את הדרך לגייסו למערכה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד מלווה דיירים -" שרות יחודי"
אריק
25/04/18
פנה אלינו עו"ד המציע עצמו כמלווה דיירים ומציין שהיחודיות של משרדו היא שהוא מעמיד לרשות הדיירים צוות יועצים הכולל את משרדו ,שמאי מקרקעין ואדריכל (במימון המשרד) על מנת שילוו אותנו מהתחלה עד הסוף.
כאשר שאלתי לגבי שכר טרחה קיבלתי תשובה מאד כוללת בסגנון " נושא השה"ט משתנה מפרויקט לפרויקט בהתאם למורכבות שלו ולמספר הדיירים ובכל מקרה שכרנו משולם ע"י היזם וגובהו לעולם אינו משפיע על התמורות שהדיירים יקבלו "
מה דעתכם .בסוג השרות שהוא מציע נראים לי הרבה פתחים לניגודי עניינים בהם האינטרס לייצג אותנו כדיירים מוטה.
לי זה עושה יותר רושם של עו"ד שהוא יותר יזם מאשר נציג דיירים.
אשמח מאד לשמוע את הארותיכם והערותיכם
כאשר שאלתי לגבי שכר טרחה קיבלתי תשובה מאד כוללת בסגנון " נושא השה"ט משתנה מפרויקט לפרויקט בהתאם למורכבות שלו ולמספר הדיירים ובכל מקרה שכרנו משולם ע"י היזם וגובהו לעולם אינו משפיע על התמורות שהדיירים יקבלו "
מה דעתכם .בסוג השרות שהוא מציע נראים לי הרבה פתחים לניגודי עניינים בהם האינטרס לייצג אותנו כדיירים מוטה.
לי זה עושה יותר רושם של עו"ד שהוא יותר יזם מאשר נציג דיירים.
אשמח מאד לשמוע את הארותיכם והערותיכם
האם היזם משתתף בעלות היועצים מטעם הדיירים?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
01/05/18
אריק שלום,
באופן כללי בתמ"א 38 היזם מממן את כל העלויות כולל עלות היועצים מטעם הדיירים.
מקובל לממן את עלות העו"ד וכן בפרויקטים של תוספת (להבדיל מהריסה) גם עלות של מפקח מטעם הדיירים. לא שכיח כי היזם מממן גם שמאי ואדריכל נוספים של הדיירים מעבר לשמאי והאדריכל שלו.
אני מניח שאותו עו"ד הציע לכם את השירות לצורך המו"מ עצמו מול היזם כדי לדעת מהן הזכויות שמגיעות לכם מבחינה שמאית ותכנונית.
כאמור אין כל רע בכך אך לא מקובל שעלויות אלו ישולמו ע"י היזם באופן נפרד מעלות עו"ד עצמו.
בכל מקרה ככל ועו"ד עושה רושם רציני ויכול להציג בפניכם פרויקטים בהם הוא מטפל כולל המלצות מלקוחות, אין כל בעיה להתקדם איתו.
בכל מקרה כדאי לכם לא להכניס את עצמכם להתחייבויות מול עו"ד שלא תוכלו לצאת מהם בעתיד או לפרק זמן ממושך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
באופן כללי בתמ"א 38 היזם מממן את כל העלויות כולל עלות היועצים מטעם הדיירים.
מקובל לממן את עלות העו"ד וכן בפרויקטים של תוספת (להבדיל מהריסה) גם עלות של מפקח מטעם הדיירים. לא שכיח כי היזם מממן גם שמאי ואדריכל נוספים של הדיירים מעבר לשמאי והאדריכל שלו.
אני מניח שאותו עו"ד הציע לכם את השירות לצורך המו"מ עצמו מול היזם כדי לדעת מהן הזכויות שמגיעות לכם מבחינה שמאית ותכנונית.
כאמור אין כל רע בכך אך לא מקובל שעלויות אלו ישולמו ע"י היזם באופן נפרד מעלות עו"ד עצמו.
בכל מקרה ככל ועו"ד עושה רושם רציני ויכול להציג בפניכם פרויקטים בהם הוא מטפל כולל המלצות מלקוחות, אין כל בעיה להתקדם איתו.
בכל מקרה כדאי לכם לא להכניס את עצמכם להתחייבויות מול עו"ד שלא תוכלו לצאת מהם בעתיד או לפרק זמן ממושך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שבירת חדר מדרגות באופן חלקי
רובי
25/04/18
שלום רב,
יש לי שאלה לגבי חדר מדרגות בפרוייקט תמ"א:
אני גר בבניין בו מתבצע תמ"א 38 וכעת בשלב בו מחדשים את חדר המדרגות. חדר המדרגות המקורי אצלינו בנוי באופן הבא 8 מדרגות עצירה ו 8 מדרגות לכיוון ההפוך. בימים האחרונים צפיתי בעבודות ויש בניה רציפה של 16-17 מדרגות לכיוון אחד(זה לפי התכנון בשל אילוץ) אולם היזם החליט שהוא מחבר 8 מדרגות חדשות שהם בונים בכל קומה ל8 הישנים וכך יוצר לעצמו רצף וכמובן חיסכון בכיס. האם הדבר מותר בכלל? לי נראה שזה אסור אך אשמח לתשובה בעניין כי מדובר בעניין מדאיג ברמה המיידית.
תודה מראש
יש לי שאלה לגבי חדר מדרגות בפרוייקט תמ"א:
אני גר בבניין בו מתבצע תמ"א 38 וכעת בשלב בו מחדשים את חדר המדרגות. חדר המדרגות המקורי אצלינו בנוי באופן הבא 8 מדרגות עצירה ו 8 מדרגות לכיוון ההפוך. בימים האחרונים צפיתי בעבודות ויש בניה רציפה של 16-17 מדרגות לכיוון אחד(זה לפי התכנון בשל אילוץ) אולם היזם החליט שהוא מחבר 8 מדרגות חדשות שהם בונים בכל קומה ל8 הישנים וכך יוצר לעצמו רצף וכמובן חיסכון בכיס. האם הדבר מותר בכלל? לי נראה שזה אסור אך אשמח לתשובה בעניין כי מדובר בעניין מדאיג ברמה המיידית.
תודה מראש
ביצוע מדרגות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
01/05/18
רובי שלום,
בפרויקטים של תמ"א 38/1 חיזוק והוספה מקובל שיש לדיירים מפקח מטעמם.
אני מציע לפנות אליו על מנת לקבל חוות דעתו האם העבודות בוצעו באופן תקין ובהתאם לתכניות שסוכמו עם היזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בפרויקטים של תמ"א 38/1 חיזוק והוספה מקובל שיש לדיירים מפקח מטעמם.
אני מציע לפנות אליו על מנת לקבל חוות דעתו האם העבודות בוצעו באופן תקין ובהתאם לתכניות שסוכמו עם היזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק לבנין בשכנות לפרויקט תמא 38
אינה
24/04/18
בדי אתר הבנייה כולל קבלנים חונים באופן קבוע בחנייות פרטיות של בניין שלנו.
נגרם נזק לשטח של בניין ויש החלטה של עיריה על תיקון.
הפלישה נמשכת. הלכלוך בלתי נסבל. המשטרה טוענת שאין לה אמצעי אכיפה. הפולשים פשוט מעבירים רכבים מחניה אחד לחנייה סמוכה פרטית לעיני המשטרה.
שרשרת שהותקנה לחסום כניסה לחנייה נגנבה ועל כך הוגשה תלונה למשטרה.
קיים תעוד לאורך של יותר משנה.
מה ניתן לעשות?
נגרם נזק לשטח של בניין ויש החלטה של עיריה על תיקון.
הפלישה נמשכת. הלכלוך בלתי נסבל. המשטרה טוענת שאין לה אמצעי אכיפה. הפולשים פשוט מעבירים רכבים מחניה אחד לחנייה סמוכה פרטית לעיני המשטרה.
שרשרת שהותקנה לחסום כניסה לחנייה נגנבה ועל כך הוגשה תלונה למשטרה.
קיים תעוד לאורך של יותר משנה.
מה ניתן לעשות?
נזק לבנין בשכנות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/18
שלום אינה
מציע לתעד את המקרים כולל צילומים ולפעול להגשת תביעה נגד הפולשים. אם יש יכולת - תפנו לעורך דין שיפעל בשמכם. אם לא - תאתרו את פרטי האחראים לכך ותגישו תלונות במשטרה על גניבת שרשרת וכן תגישו תביעה כספית על השימוש בשטח הפרטי אפילו כתביעה קטנה.
בנוסף - תפעלו לחסימת הפשרות להחנות במקום באמצעים יעילים יותר משרשרת. אם זה אפשרי.
מעבר לכך ובהעדר נתונים ספציפיים אין לי עוד מה להמליץ.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מציע לתעד את המקרים כולל צילומים ולפעול להגשת תביעה נגד הפולשים. אם יש יכולת - תפנו לעורך דין שיפעל בשמכם. אם לא - תאתרו את פרטי האחראים לכך ותגישו תלונות במשטרה על גניבת שרשרת וכן תגישו תביעה כספית על השימוש בשטח הפרטי אפילו כתביעה קטנה.
בנוסף - תפעלו לחסימת הפשרות להחנות במקום באמצעים יעילים יותר משרשרת. אם זה אפשרי.
מעבר לכך ובהעדר נתונים ספציפיים אין לי עוד מה להמליץ.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חסימת חלון חזית
קסניה
23/04/18
שלום רב,
בבניין שאמי מתגוררת בו החל פרוייקט תמ"א 38. במסגרת התוכנית שהוצגה לדיירים - מרפסותיהן של הדירות האמצעיות בבנין יהיו קטנות מאלו שבדירות הצדדיות. אחד הדיירים, בעל דירת אמצע, מעוניין להרחיב הצידה את המרפסת שלו על ידי כניסה לשטח חלונה של הדירה הצדדית. לצורך כך הוא מבקש לחסום באמצעות קיר חלק מחלון החזית של הדירה הצדדית. אמי בעלת דירה צדדית ואינה מעוניינת בפעולה הנ"ל. שאלתי היא האם ניתן לכפות עליה לעשות כן והם יש תוקף להסכמתם של יתר בעלי הדירות הצדדיות בבניין?
המון תודה מראש,
בבניין שאמי מתגוררת בו החל פרוייקט תמ"א 38. במסגרת התוכנית שהוצגה לדיירים - מרפסותיהן של הדירות האמצעיות בבנין יהיו קטנות מאלו שבדירות הצדדיות. אחד הדיירים, בעל דירת אמצע, מעוניין להרחיב הצידה את המרפסת שלו על ידי כניסה לשטח חלונה של הדירה הצדדית. לצורך כך הוא מבקש לחסום באמצעות קיר חלק מחלון החזית של הדירה הצדדית. אמי בעלת דירה צדדית ואינה מעוניינת בפעולה הנ"ל. שאלתי היא האם ניתן לכפות עליה לעשות כן והם יש תוקף להסכמתם של יתר בעלי הדירות הצדדיות בבניין?
המון תודה מראש,
חסימת חלון
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/04/18
קסניה שלום,
הליך של הרחבת מרפסת דורש היתר בניה.
במסגרת ההליך לאמך יש את הזכות להגיש התנגדות.
אין ספק שטענה של חסימת חלון תהווה טענה טובה לצורך ההתנגדות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הליך של הרחבת מרפסת דורש היתר בניה.
במסגרת ההליך לאמך יש את הזכות להגיש התנגדות.
אין ספק שטענה של חסימת חלון תהווה טענה טובה לצורך ההתנגדות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי תמ"א 38/2
עידן
22/04/18
שלום,
בבניין בו אני גר מתגוררים 8 דיירים ואנו מתארגנים בימים אלו להתחיל בתהליך של פינוי בינוי (תמ"א 38/2), קרי הרס המבנה ובניית מבנה חדש וגדול יותר.
נכון להיום, אני מתגורר בקומת הגג, קרי "תאורטית" אני "יושב" על נכס בעל פוטנציאל עבורי (=האפשרות לנסות ולרכוש משאר הדיירים את זכויותיהם בגג ולבנות "קומה" נוספת).
כך גם דיירי קומות הקרקע הינם בעלי גישה אל הגינה המשותפת.
שאלותיי:
האם בעיסקה הכרוכה בפינוי בינוי אקבל גם כן את הדירה הגבוהה ביותר ? האם דיירי הקרקע יקבלו את הדירה הנמוכה ביותר ?
במידה ולא, האם לא עליי לדרוש פיצוי משמעותי יותר מאשר דיירי קומות הביניים אשר להם יש רק מה להרוויח, בעוד אני אולי גם דיירי הקרקע- מרוויחים דבר אחד אך עשויים להפסיד דבר אחר ?
תודה
בבניין בו אני גר מתגוררים 8 דיירים ואנו מתארגנים בימים אלו להתחיל בתהליך של פינוי בינוי (תמ"א 38/2), קרי הרס המבנה ובניית מבנה חדש וגדול יותר.
נכון להיום, אני מתגורר בקומת הגג, קרי "תאורטית" אני "יושב" על נכס בעל פוטנציאל עבורי (=האפשרות לנסות ולרכוש משאר הדיירים את זכויותיהם בגג ולבנות "קומה" נוספת).
כך גם דיירי קומות הקרקע הינם בעלי גישה אל הגינה המשותפת.
שאלותיי:
האם בעיסקה הכרוכה בפינוי בינוי אקבל גם כן את הדירה הגבוהה ביותר ? האם דיירי הקרקע יקבלו את הדירה הנמוכה ביותר ?
במידה ולא, האם לא עליי לדרוש פיצוי משמעותי יותר מאשר דיירי קומות הביניים אשר להם יש רק מה להרוויח, בעוד אני אולי גם דיירי הקרקע- מרוויחים דבר אחד אך עשויים להפסיד דבר אחר ?
תודה
בעל דירת גג
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/04/18
עידן שלום,
אכן מקובל שבעלי דירות הקרקע נשארים בקומה הנמוכה.
לגבי דירת הגג ככל שהגג צמוד לדירתו הוא יכול לדרוש בהחלט להישאר בקומה העליונה. מדובר בסופו של דבר על עניין של מו"מ בין הדייר ליזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן מקובל שבעלי דירות הקרקע נשארים בקומה הנמוכה.
לגבי דירת הגג ככל שהגג צמוד לדירתו הוא יכול לדרוש בהחלט להישאר בקומה העליונה. מדובר בסופו של דבר על עניין של מו"מ בין הדייר ליזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א ללא קבלת חניה, ממ"ד ו/או מרפסת
טל וין
21/04/18
שלום רב,
בבניין שלנו מתכוונים לבצע תמ"א ואני לא מקבלת חניה, ממ"ד ומרפסת. הדירה מושכרת כרגע וזה יהיה הפסד כספי אדיר למשך תקופת הביצוע.
יש לי מספר שאלות:
1.האם זה חוקי?
2.האם יש לי סיבה מוצקה להגיד התנגדות, אם אני צריכה/יכולה להגיש התנגדות, האם יש טפסים ו/או נוסח מקובל על מנת לעשות זאת?
3.האם יש דרכים מקובלות או חוקים שמגינים עלי?
4.האם אני יכולה לבוא בדרישה ליזם שיתחייב לשלם לי את מלוא שכר הדירה אם לא אצליח להשכיר אותה, או להשלים לי לשכר הדירה שמתקבל עד לפני תחילת העבודות?
5.אם אני מתנגדת, האם דיירי הבניין יכולים לתבוע אותי על כך?
תודה רבה
בבניין שלנו מתכוונים לבצע תמ"א ואני לא מקבלת חניה, ממ"ד ומרפסת. הדירה מושכרת כרגע וזה יהיה הפסד כספי אדיר למשך תקופת הביצוע.
יש לי מספר שאלות:
1.האם זה חוקי?
2.האם יש לי סיבה מוצקה להגיד התנגדות, אם אני צריכה/יכולה להגיש התנגדות, האם יש טפסים ו/או נוסח מקובל על מנת לעשות זאת?
3.האם יש דרכים מקובלות או חוקים שמגינים עלי?
4.האם אני יכולה לבוא בדרישה ליזם שיתחייב לשלם לי את מלוא שכר הדירה אם לא אצליח להשכיר אותה, או להשלים לי לשכר הדירה שמתקבל עד לפני תחילת העבודות?
5.אם אני מתנגדת, האם דיירי הבניין יכולים לתבוע אותי על כך?
תודה רבה
תמ"א ללא קבלת חניה ממ"ד או מרפסת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/04/18
טל שלום
זה חוקי. אם לא נותנים כלום אז כנראה שיש מגבלה תכנונית שלא מאפשרת לתת.
אני מניח שזה לא אישי לכם אלא לכל בעלי הדירות בבנין או לפחות לאלו שדומות לדירה שלכם.
ניתן להגיש התנגדות תכנונית אם יש נימוקים תכנונים לכך. במידה וההתנגדות התכנונית לא התקבלה אז יגישו נגדכם תביעה שתתברר אצל המפקח/ת על רישום מקרקעין. אלא אם תראו שיש כאן קיפוח אני בספק אם יקבלו את ההתנגדות.
שימו לב - העובדה שמבחינה תכנונית אין אפשרות לתת את כל אלו אין משמעותה שהעיסקה מאוזנת מבחינת התמורות. יכול בהחלט להיות שתכנונית לא ניתן להוסיף דבר ובמקרה כזה אם העיסקה לא מאוזנת אז צריך לדרוש מהיזם שיוסיף תמורה כספית לבעלים.
נושא של אובדן דמי שכירות בתקופת הבניה הוא ענין מסחרי שיש לסכמו במסגרת המו"מ עם היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה חוקי. אם לא נותנים כלום אז כנראה שיש מגבלה תכנונית שלא מאפשרת לתת.
אני מניח שזה לא אישי לכם אלא לכל בעלי הדירות בבנין או לפחות לאלו שדומות לדירה שלכם.
ניתן להגיש התנגדות תכנונית אם יש נימוקים תכנונים לכך. במידה וההתנגדות התכנונית לא התקבלה אז יגישו נגדכם תביעה שתתברר אצל המפקח/ת על רישום מקרקעין. אלא אם תראו שיש כאן קיפוח אני בספק אם יקבלו את ההתנגדות.
שימו לב - העובדה שמבחינה תכנונית אין אפשרות לתת את כל אלו אין משמעותה שהעיסקה מאוזנת מבחינת התמורות. יכול בהחלט להיות שתכנונית לא ניתן להוסיף דבר ובמקרה כזה אם העיסקה לא מאוזנת אז צריך לדרוש מהיזם שיוסיף תמורה כספית לבעלים.
נושא של אובדן דמי שכירות בתקופת הבניה הוא ענין מסחרי שיש לסכמו במסגרת המו"מ עם היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת נכס בבניין תמ"א 38
שושנה
16/04/18
שלום רב, אני בעלת נכס בבניין תמ"א 38. מכרתי את דירתי וקיבלתי רק 10% מהסכום. כעת, נשאלתי על ידי עורך הדין שלי, אם אני מסכימה שהקונה שלי ימכור את זכויותיו על דירתי לצד ג' וכל תשלום שהוא יקבל, יעביר אליי ואני אשלם בשוברים של הבנק (ערבות בנקאית) בגין הדירה החדשה שאני רכשתי.
שאלתי היא:
1. אם צד ג' יקבל הערת אזהרה על הנכס שלי ויפסיק פתאום את התשלומים, למה אני חשופה?? (עוה"ד שלי טען שאם יקבל ייפוי כוח בלתי חוזר, הוא יוכל להסיר אותם מהערת האזהרה...)
2. מותר לקונה שלי בכלל לעשות זאת?? הוא קנה רק 10% מדירתי..איך כבר יכול למכור?? יש לציין, שראיתי את חוזה המכירה שלו ואני כלל לא צד בעניין.
שאלתי היא:
1. אם צד ג' יקבל הערת אזהרה על הנכס שלי ויפסיק פתאום את התשלומים, למה אני חשופה?? (עוה"ד שלי טען שאם יקבל ייפוי כוח בלתי חוזר, הוא יוכל להסיר אותם מהערת האזהרה...)
2. מותר לקונה שלי בכלל לעשות זאת?? הוא קנה רק 10% מדירתי..איך כבר יכול למכור?? יש לציין, שראיתי את חוזה המכירה שלו ואני כלל לא צד בעניין.
מכירה צד ג'
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/04/18
שושנה שלום,
למי שקנה את הדירה ממך יש זכות לעשות כל עסקה בזכויות שרכש מול צד ג'. במצב כזה את נשארת בחוזה שלך מול הקונה המקורי ומקבלת ממנו את התשלומים שהתחייב לפי החוזה בנכם.
הבעיה היא שצד ג' ירצה גם הוא לרשום הערת אזהרה על הנכס וכך את מוצאת את עצמך אם 2 הערות אזהרה.
יפוי כוח למחיקת הערת אזהרה אמנם מגן עליך אבל מדובר במצב מורכב שיכול להיגרר לבתי משפט שלא בטוח שכדאי להיכנס אליו מלכתחילה.
לפני שאת נותנת את הסכמתך לרישום הערת אזהרה לטובת צד ג' כדאי לנסח נספח להסכם מול הקונה המקורי ואותו צד ג' כי ידוע לצד ג' כי אין לך כל מחוייבות ישירה כלפיו ותוכלי למחוק את הערת האזהרה בכל הפרה של ההסכם בו לא תקבלי את התשלומים לפי החוזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
למי שקנה את הדירה ממך יש זכות לעשות כל עסקה בזכויות שרכש מול צד ג'. במצב כזה את נשארת בחוזה שלך מול הקונה המקורי ומקבלת ממנו את התשלומים שהתחייב לפי החוזה בנכם.
הבעיה היא שצד ג' ירצה גם הוא לרשום הערת אזהרה על הנכס וכך את מוצאת את עצמך אם 2 הערות אזהרה.
יפוי כוח למחיקת הערת אזהרה אמנם מגן עליך אבל מדובר במצב מורכב שיכול להיגרר לבתי משפט שלא בטוח שכדאי להיכנס אליו מלכתחילה.
לפני שאת נותנת את הסכמתך לרישום הערת אזהרה לטובת צד ג' כדאי לנסח נספח להסכם מול הקונה המקורי ואותו צד ג' כי ידוע לצד ג' כי אין לך כל מחוייבות ישירה כלפיו ותוכלי למחוק את הערת האזהרה בכל הפרה של ההסכם בו לא תקבלי את התשלומים לפי החוזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב פיצוי למ"ר לדייר שאינו מקבל תוספת שטח
יעל לשם
15/04/18
שלום רב
בבניין עם פרוייקט תמא 38 , חלק מהדירות מקבלות מרפסת
של 10מ"ר, ותוספת שטח להגדלת הממד והחדרים,
וחלק מהדירות, הן מקופחות לחלוטין, ולא מקבלות
לא מרפסת, ולא הגדלת תוספת שטח לדירות כמו לשאר הדירות בבניין.
שאלתי, מהי הנוסחה הנכונה לחישוב הפיצוי הכספי המגיע לדיירי הדירות המקופחות שאינן מקבלות מרפסת ותוספת שטח,
ואיך מחשבים את שווי הפיצוי? ומהו מחיר למ"ר ?
אשמח לקבל את תשובתכם
בבניין עם פרוייקט תמא 38 , חלק מהדירות מקבלות מרפסת
של 10מ"ר, ותוספת שטח להגדלת הממד והחדרים,
וחלק מהדירות, הן מקופחות לחלוטין, ולא מקבלות
לא מרפסת, ולא הגדלת תוספת שטח לדירות כמו לשאר הדירות בבניין.
שאלתי, מהי הנוסחה הנכונה לחישוב הפיצוי הכספי המגיע לדיירי הדירות המקופחות שאינן מקבלות מרפסת ותוספת שטח,
ואיך מחשבים את שווי הפיצוי? ומהו מחיר למ"ר ?
אשמח לקבל את תשובתכם
פיצוי על הפחתת שטח
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/04/18
יעל שלום,
לא הבנתי משאלתך מה ההפחתה הקיימת מול יתר הדירות. את כותבת כי הן לא מקבלות מרפסת ולא הגדלת שטח. מדובר על פער משמעותי ביותר ולא סביר.
באופן כללי כאשר יש הפחתת שטח הן מול דירות אחרות והן מול התכנון הראשוני שהובטח לדיירם קיימים מנגנונים של פיצוי לפי קביעת שמאי. הפיצוי הוא לפי הערכת השמאי לשווי ההפחתה הן בשווי מ"ר, הן בהצמדות הדירה, הן בכיווני אוויר וכיו"ב.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לא הבנתי משאלתך מה ההפחתה הקיימת מול יתר הדירות. את כותבת כי הן לא מקבלות מרפסת ולא הגדלת שטח. מדובר על פער משמעותי ביותר ולא סביר.
באופן כללי כאשר יש הפחתת שטח הן מול דירות אחרות והן מול התכנון הראשוני שהובטח לדיירם קיימים מנגנונים של פיצוי לפי קביעת שמאי. הפיצוי הוא לפי הערכת השמאי לשווי ההפחתה הן בשווי מ"ר, הן בהצמדות הדירה, הן בכיווני אוויר וכיו"ב.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם תמ"א פתח את המחסן שלי והעביר את הדברים שלי
אפרת
15/04/18
שלום רב, הבניין שלי נמצא בתמ"א 38 כשנתיים ו-4 חודשים כמובן עם הפרת חוזה. החוזה נגמר ב1/4 ללא צפי סיום בקרוב.
אתמול החליט היזם עם מפתח נוסף כנראה ללא ידיעתי לפתוח לי את המחסן, לרוקן אותו מהדברים שלי ולהעביר למחסן אחר. כעיקרון לפני התמ"א בבעלותי בטאבו חניה ומחסן. הזמנתי משטרה, המשטרה טוענת כול עוד לא נעשתה חלוקה של מחסנים כי שום דבר עדיין לא גמור זכותו המלאה להוציא לי את הדברים שזה לא נקרא פריצה. האם אני לא יכולה לעשות דבר בנידון?
אתמול החליט היזם עם מפתח נוסף כנראה ללא ידיעתי לפתוח לי את המחסן, לרוקן אותו מהדברים שלי ולהעביר למחסן אחר. כעיקרון לפני התמ"א בבעלותי בטאבו חניה ומחסן. הזמנתי משטרה, המשטרה טוענת כול עוד לא נעשתה חלוקה של מחסנים כי שום דבר עדיין לא גמור זכותו המלאה להוציא לי את הדברים שזה לא נקרא פריצה. האם אני לא יכולה לעשות דבר בנידון?
הפרת הסכם
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/04/18
שלום אפרת,
בשאלתך חסרים מספר פרטים שאינם מאפשרים לתת לה מענה מלא.
מה הסיבה שהיזם פרץ למחסן? האם הוא נתן התראה על כך?
אנא פרטי על מנת ש אוכל להתייחס.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בשאלתך חסרים מספר פרטים שאינם מאפשרים לתת לה מענה מלא.
מה הסיבה שהיזם פרץ למחסן? האם הוא נתן התראה על כך?
אנא פרטי על מנת ש אוכל להתייחס.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחרי סיום הבנייה
חנה
14/04/18
שלום! כמה זמן אחרי סיום הבנייה הקבלן אחראי על תיקון נזקים שיופיעו?
אחריות קבלן אחרי סיום הבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/04/18
שלום חנה
בדרך כלל מחילים בהסכמי תמ"א38 את הוראות חוק המכר (דירות) הקובע תקופות אחריות שונות בהתאם לסוג הליקוי. את יכולה לאתר בקלות את החוק באינטרנט ולראות שם מה התקופות (בסוף החוק).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדרך כלל מחילים בהסכמי תמ"א38 את הוראות חוק המכר (דירות) הקובע תקופות אחריות שונות בהתאם לסוג הליקוי. את יכולה לאתר בקלות את החוק באינטרנט ולראות שם מה התקופות (בסוף החוק).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי עקב הצפה
חנה
14/04/18
שלום! בגלל עבודות הבנייה במסגרת תמ״א 38 הדירה שלנו הוצפה ונגרם נזק רציני לדירה ולרכוש. התהליך מול הקבלן והיזם נמשך כבר קרוב לחודשיים. סכום הפיצוי שמציעים לנו הוא פי 10 יותר נמוך מאשר הערכת שמאי שלקחנו בעצמינו. כרגע אנחנו רוצים לתבוע. את מי תובעים - את הקבלן או את היזם שאיתו בעצם נחתם החוזה? ומה הסכום ההגיוני לתבוע על עוגמת נפש בהתחשב בכך שבמשך חודשיים אנחנו גרים בדירה עם עובש, רטיבות ונזילות, ללא חלק מהריהוט הבסיסי כי הוא נרטב ונרקב (למשל, בלי ארונות בגדים, הבגדים נמצאים במזוודות) ולא יכולים להשתמש בחדר שינה ובסלון בגלל עובש בקירות.
שאלה נוספת - האם לאפשר להתקדם עם העבודות בדירה (החיבורים בין החלק החדש והחלק הישן) בינתיים? מכיוון שאנו לא יודעים כמה זמן יימשך הסיפור של התביעה וכולנו רוצים לסיים את החיבור. אשמח לתשובה. תודה מראש.
שאלה נוספת - האם לאפשר להתקדם עם העבודות בדירה (החיבורים בין החלק החדש והחלק הישן) בינתיים? מכיוון שאנו לא יודעים כמה זמן יימשך הסיפור של התביעה וכולנו רוצים לסיים את החיבור. אשמח לתשובה. תודה מראש.
פיצוי עקב הצפה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/04/18
חנה שלום
תובעים גם וגם. את היזם עימו יש לכם הסכם ואת הקבלן שביצע בפועל את הנזק.
אם יש עבודות תיקון שניתן לבצע בדירה אתם צריכים לאפשר להם לתקן קודם. כך שאני מציע שתשלחו להם מכתב עם פירוט הדרישות שלכם קודם כל.
לגבי עוגנת נפש- לא הבנתי אם מדובר בחודשיים או יכול להיות יותר. אבל כאמת מידה תיקחו אולי דמי שכירות חודשיים לדירה דומה על רכיב עוגמ הנפש.
לגבי המשך העבודות - מציע לאפשר להם להתקדם עם מה שצריך. אני לא יודע כמה זמן העבודות אמורות להמשך אבל שווה לשקול להמתין בכלל עם התביעה עד אחרי גמר העבודות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תובעים גם וגם. את היזם עימו יש לכם הסכם ואת הקבלן שביצע בפועל את הנזק.
אם יש עבודות תיקון שניתן לבצע בדירה אתם צריכים לאפשר להם לתקן קודם. כך שאני מציע שתשלחו להם מכתב עם פירוט הדרישות שלכם קודם כל.
לגבי עוגנת נפש- לא הבנתי אם מדובר בחודשיים או יכול להיות יותר. אבל כאמת מידה תיקחו אולי דמי שכירות חודשיים לדירה דומה על רכיב עוגמ הנפש.
לגבי המשך העבודות - מציע לאפשר להם להתקדם עם מה שצריך. אני לא יודע כמה זמן העבודות אמורות להמשך אבל שווה לשקול להמתין בכלל עם התביעה עד אחרי גמר העבודות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם חדש עקב החלפת יזם וקבלן בתמ״א 38
Sonya
13/04/18
שלום. אני דיירת בבניין שמבצעים בו תמ״א 38 וזה בתהליך עבודה. השאלה שלי : האם ניתן לא לבטל ההסכם הראשוני אשר נערך לפני תחילת התמ״א עם היזם הראשון? הרי היזם הראשון פשט רגל ובא במקומו יזם חדש וקבלן חדש בשביל להמשיך ולסיים את ביצוע הפרוייקט וסוכם בין היזם החדש והדיירים לערוך הסכם חדש עם דרישות חדשות של הדיירים וסעיפים שונים לגמרי מהסעיפים שהיו בהסכם הקודם. עורך הדין אשר מייצג את היזם והקבלן טוען שאין צורך לבטל את ההסכם הקודם שהיה עם היזם הקודם ואומר שזה המשך להסכם הקודם. האם זה נכון ? אפשר להשאיר ההסכם הקודם כמו שהוא ובמקביל לערוך הסכם חדש מול היזם ולחתום עליו ? אשמח לקבל תשובתכם ............ תודה מראש Sonya
תלוי
יהודה
15/04/18
על מה חתמתם בחוזה מול היזם הראשון?
מי הביא את החדש?
מה סוכם איתו?
מה עו"ד הדיירים עשה?
מי הביא את החדש?
מה סוכם איתו?
מה עו"ד הדיירים עשה?
האם בעל דירה יכול לסרב לביצוע חיזוק בדירה שלו?
אלי
11/04/18
שלום,
בית דירות משותף בן 4 קומות היזם מעוניין להרים עוד 2 קומות.
במסגרת ההצעה ההנדסית לחיזוק נדרשים לעבות קירות חיצוניים וגם להוסיף קורה קושרת בין הקירות והעמודים שתעבור בתוך הדירה.
בפועל דייר אחד מסרב לאפשר להיכנס לדירה על מנת לבנות את הקורה הקושרת מכיוון שהיא תעבור בתקרת המטבח שלו, תכער אותו ותפריע לארונות המטבח.
אם אין פתרון הנדסי אחר, האם מבחינה משפטית אפשר לחייב אותו לבצע את החיזוק על אף חוסר רצונו?
בית דירות משותף בן 4 קומות היזם מעוניין להרים עוד 2 קומות.
במסגרת ההצעה ההנדסית לחיזוק נדרשים לעבות קירות חיצוניים וגם להוסיף קורה קושרת בין הקירות והעמודים שתעבור בתוך הדירה.
בפועל דייר אחד מסרב לאפשר להיכנס לדירה על מנת לבנות את הקורה הקושרת מכיוון שהיא תעבור בתקרת המטבח שלו, תכער אותו ותפריע לארונות המטבח.
אם אין פתרון הנדסי אחר, האם מבחינה משפטית אפשר לחייב אותו לבצע את החיזוק על אף חוסר רצונו?
חדירה לתוך המטבח
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
11/04/18
אלי שלום,
אי אפשר לכפות על בנייה בתוך הדירה עצמה אלא רק ברכוש המשותף.
למקרה שלכם, ככל שהבנייה חודרת לתוך הדירה לא ניתן כאמור לחייב את הדייר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אי אפשר לכפות על בנייה בתוך הדירה עצמה אלא רק ברכוש המשותף.
למקרה שלכם, ככל שהבנייה חודרת לתוך הדירה לא ניתן כאמור לחייב את הדייר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שמסרבת שיכנסו אליה וממנה מתחיל החיזוק
חני
09/04/18
שלום לכולם,
אני גרה בבניין בהרצליה ואנחנו בתהליך מתקדם של חיזוק.
הדיירת בקומה התחתונה (קרקע) משכירה את הדירה שלה למתפרה (שכבר לא פעילה כמה חודשים).
הדיירת בקומת קרקע החליטה לסרב לתת ליזם להיכנס לדירה ומנסה לסחוט אותו ובנתיים מעכבת לכולנו את הפרויקט!!
אני מפחדת שהיזם יתייאש ויבטל את הפרויקט!
אפשר להכריח את הדיירת בקומת קרקע לאפשר ליזם להיכנס לכמה ימים לחזק את הבניין משם? אפשר לתבוע אותה? יש סיכוי לזה?
אני גרה בבניין בהרצליה ואנחנו בתהליך מתקדם של חיזוק.
הדיירת בקומה התחתונה (קרקע) משכירה את הדירה שלה למתפרה (שכבר לא פעילה כמה חודשים).
הדיירת בקומת קרקע החליטה לסרב לתת ליזם להיכנס לדירה ומנסה לסחוט אותו ובנתיים מעכבת לכולנו את הפרויקט!!
אני מפחדת שהיזם יתייאש ויבטל את הפרויקט!
אפשר להכריח את הדיירת בקומת קרקע לאפשר ליזם להיכנס לכמה ימים לחזק את הבניין משם? אפשר לתבוע אותה? יש סיכוי לזה?
ביצוע חיזוק בתוך הדירה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
11/04/18
חני שלום,
ככל שההסכם אומר שעל הדיירים לאפשר את עבודות החיזוק מתוך הדירה הרי יש בכך הפרת הסכם וניתן בהחלט לתבוע אותה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ככל שההסכם אומר שעל הדיירים לאפשר את עבודות החיזוק מתוך הדירה הרי יש בכך הפרת הסכם וניתן בהחלט לתבוע אותה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
במסגרת פינוי ובינוי של 8 דיירים על שטח של 1.25 דו
סטלה
08/04/18
היזם מעוניין להרים 18 קומות .
התמורה שהיום מעוניין לתת תוספת של 20% ל 25% משטח הדירה
א. למה מגיעה תמורה זו בלבד?הלוא שווי הקרקע וודאי מעבר לתמורה. על פי איזה תחשיב ?
ב. דייר אשר יש לו תוספת 30 מ"רק בניה זכאי לקבל תוספת זו. הלוא הוא בנה בהסכמה על השטח המשותף ועלות בניה שיש לקזז ממנה פחת מבנה. מדוע שאר הדיירים שלא בנו אינם זכאים לשום תוספת בגין זכויות במקרקעין מדוע חלקם נוזל.
האם לא הגיעה העת לשינוי לתיקון עוולות אילו?
התמורה שהיום מעוניין לתת תוספת של 20% ל 25% משטח הדירה
א. למה מגיעה תמורה זו בלבד?הלוא שווי הקרקע וודאי מעבר לתמורה. על פי איזה תחשיב ?
ב. דייר אשר יש לו תוספת 30 מ"רק בניה זכאי לקבל תוספת זו. הלוא הוא בנה בהסכמה על השטח המשותף ועלות בניה שיש לקזז ממנה פחת מבנה. מדוע שאר הדיירים שלא בנו אינם זכאים לשום תוספת בגין זכויות במקרקעין מדוע חלקם נוזל.
האם לא הגיעה העת לשינוי לתיקון עוולות אילו?
תמורה מקובלת לדיירים בתמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
08/04/18
סטלה שלום,
זכויות הבנייה בתמ"א 38 הן תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה הבנוי. מעבר לכך לא ניתן לממש זכויות מכוח תמ"א 38. כך גם תוספות אלו בלבד הן שנהנות מהקלות במיסוי.
נכון שבאופי העסקאות לפי תמ"א 38 לא בא לידי ביטוי שווי הקרקע כמו בעסקאות קומבינציה בעבר. מצד שני ההטבות שהתכנית נותנת לא היו מתאפשרות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
זכויות הבנייה בתמ"א 38 הן תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה הבנוי. מעבר לכך לא ניתן לממש זכויות מכוח תמ"א 38. כך גם תוספות אלו בלבד הן שנהנות מהקלות במיסוי.
נכון שבאופי העסקאות לפי תמ"א 38 לא בא לידי ביטוי שווי הקרקע כמו בעסקאות קומבינציה בעבר. מצד שני ההטבות שהתכנית נותנת לא היו מתאפשרות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עניין של מו"מ
יהודה
15/04/18
היי,
אענה כיזם,
מעבר לעניין המיסויי במקרים של תוספת העולה על 25 מ"ר,
הכל פתוח למו"מ מול היזם.
ניתן לבצע איתו אף עסקת קומבינציה.
ובהחלט אין סיבה שבעלי הדירות הקטנות לא יהנו אף הם מתוספת משמעותית.
אנחנו לדוג' אגב נותנים שטח קבוע לכל הדיירים ולא אחוז קבוע, וזאת ע"מ למקסם את הדייר.
אענה כיזם,
מעבר לעניין המיסויי במקרים של תוספת העולה על 25 מ"ר,
הכל פתוח למו"מ מול היזם.
ניתן לבצע איתו אף עסקת קומבינציה.
ובהחלט אין סיבה שבעלי הדירות הקטנות לא יהנו אף הם מתוספת משמעותית.
אנחנו לדוג' אגב נותנים שטח קבוע לכל הדיירים ולא אחוז קבוע, וזאת ע"מ למקסם את הדייר.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
