פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמ"א 38 – בירור
יש בית משותף בת"א שאני רוצה לדעת אם יש תכנון לעשות בו תמ"א 38.
חוץ מאשר לשאול את בעלי הדירות בבניין או לגשת לעירייה.
האם יש עוד דרך שאני יכולה לברר את העניין ?
תודה מראש,
ניבר
ברור אם יש כבר עיסקת תמ"א
ניבר שלום
הדרך הטובה ביותר היא לשאול את בעלי הדירות. אם התהליך הוא בשלב התחלתי אז אין שום סימן לזה בעיריה והחיפוש שם לא יתן תשובה מלאה. בנוסף - גם אם התחילו בתהליך אז בעצם השאלה תוכלו אולי להשתלב ולתת הצעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות
האם סכום ערבות של 2 מיליון ש"ח הוא סכום הגיוני לבניין של 7 קומות (28 דירות) בתמא 38/1?
איך נעשה החישוב?.
תודה!
גובה ערבות תמ"א 38/1
רונית שלום!
בתמ"א 38/1 תפקיד הערבות הוא לשמש כבלם זעזועים למקרה של נפילת היזם. במקרה כזה יש צורך להחליפו וכן יש לקחת בחשבון עיכוב בתהליך הפרויקט. ההחלפה עולה כסף וגם העיכוב גרום לכם נזק כספי. לכן הערבות. אין תפקיד הערבות לשמש מקור כספי להשלמת הפרויקט.
אם יש בפרויקט בנק מלווה אז ברור שחלק גדול מהחשש יורד. הבנק לרוב ישלים את הפרויקט מהבטחונות שהוא לקח מהיזם. אם אין בנק מלווה - אז יש צורך גדול יותר בערבות זאת וכן במנגנונים נוספים כמו קצב רישום הערות אזהרה לטובת דירות היזם וכו'.
בגדול נראה לי סביר כי גובה הערבות היא 2 מליון ש,ח אבל צריך כאמור לראות בהסכם מה הבטחונות הנוספים שיש לכם, אם יש, וכן האם יש התיחסות לקצב הפחתת הערבות.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת ועד בית בתהליך תמ"א 38
המצב הוא כזה:
לפני כשבע שנים קניתי דירה בה כבר היה תהליך תמ"א בתחילת דרכו. במהלך 7 השנים ועד הבית לא שיתף את הדיירים בפרטי התהליך והיינו ניזונים רק משמועות.
כך הזמן שאלנו אם יש כבר תכניות ומתי יציגו אותן לדיירים. לשאלה זו נענינו כי "בקרוב".
נכון להיום התכניות אושרו בעיריה ובהג"א והתוכניות לא לטעמינו ולא לטעם רוב הדיירים (כניסה לממ"ד דרך חדר שינה -חדר בתוך חדר). לכל מאמצינו לבצע שינוי בתכניות נענינו בשלילה.
האם יש לדיירים שנפגעו הילה לתבוע את הוועד על התהליך הלקוי ועל הנזק שנגרם?
תודה מראש, דניס.
תביעת ועד בית
שלום רב
אני לא רואה עילת תביעה כנגד הוועד בענין זה אלא אם הם פעלו במרמה או דומה לכך.
יש להבין כי בתמ"א 38/1 תוספת הממד היא תמיד בעייתית מאחר והיא כמעט אף פעם לא משתלבת בתכנון הקיים.
אני מציע כי תפגשו כולכם עם היזם והאדריכל שלו ותנסו להבין אם יש בכלל חלופות תכנוניות אחרות שיכולות להיות לטעמכם. יתכן ובגלל אילוצים של הבנין והמגרש אין הרבה מקום לשינויים או לחילופין - במהלך השיחה תראו שיש אפשרות אחרת לתכנון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנייה לחתימה
החלטתי לעזוב את העו"ד שלי בגלל ייצוג לקוי, כאשר הגעתי אליו לבטל את הייצוג, הוא אמר לי כדי לקבל את התיק בענייני אני חייב לחתום על מסמך שאין לי טענות אליו ואני מרוצה מעבודתו ועל ביטול הייצוג, אמרתי לו שאני חא חותם על דבר כזה וחא הסכים להביא לי את התיק, בסופו של,דבר חתמתי העיקר להתפטר ממנו שאלתי היא כזאת:
1. האם הייתי צריך לחתום והאם העו"ד צודק שבלי חתימה אסור לו להעביר לי את התיק ובמידה ולא איפה מתלוננים על התנהלות העו"ד?
2. העו"ד גם לאחר החתימה לא הסכים להביא לי את הטופס של הייפוי כוח אמר שזה נשאר אצלו ? למה השאיר אצלו ולא החזיר והאם ניתן לבטל את הייפוי אצלו בכל זאת למרות שהשאיר אצלו שלא יעשה בו שימוש?
3. לעו"ד יש צק ערבון מקבלן במידה ולא ישלם את השכירות דירה אז יהיה ניתן להשתמש בצק, הוא לא הסכים להעביר לי את הצ"ק וטען שאבקש חדש מהקבלן , להפתעתי גיליתי שהצק על שם העו"ד ולא על שמי ולא ברור למה הצק היה על שם העו"ד בהפקדה למקרה הצורך.
4. חזרתי 10 דק לאחר מכן לעו"ד בבקשה לבטל את החתימה שהבנתי שהכריח אותי ולא בצדק ובעבירה על גבול הפלילי...הוא העיף אותי מכל המדרגות ולא היה מוכן לבטל.
לא ברור ההתנהלות שלו, חשוב לציין שהחלטתי לעזוב את העו"ד מכוון שלא הייתי מרוצה מהתנהלות שלו ובנוסף גילתי שהוא עובד גם עם השותף של האדם שאותו תבעתי......אשמח לתשובתכם ותודה.
התניה לחתימה
יוני שלום
קודם כל הפורום כאן הוא לשאלות בנושא של תמ"א 38 ולא בנושאים של אתיקה מקצועית.
רצוי שתשאל את השאלה במקום הנכון.
בכל זאת -
עו"ד לא יכל להתנות את הפסקת עבודתו באישור שלך שאין לך טענות כלפיו.
לא ברור למה השיק היה לפקוד עורך הדין אך מאחר ואיני מכיר את עובדות המקרה אני לא יכול לאמר אם זה תקין או לא.
אתה יכול לפנות לעו"ד ולכתוב לו שיפוי הכוח שנתת לו בטל ומבוטל. אלא אם יפוי הכוח שניתן הוא בלתי חוזר (להבטחת זכויות צד ג') הוא לא יוכל לעשו שימוש ביפוי הכוח.
אם יש לך טענות כלפיו אתה יכול לפנות בתלונה לועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין. תוכל לראות באתר הלשכה איך מגישים תלונה.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
שכר דירה לקשישים
שלום רב
ראשית כדאי לקרוא את ההסכם ולראות מה המנגנון שנקבע בו לקביעת דמי השכירות. אם היזם פועל לפי מה שנבע אז למרבה הצער אין הרבה אפשרויות.
התיקון לחוק חל על פרויקטים חדשים ולא כאלו שנחתמו לפני כ- 4 שנים כפי שכתבת. זאת מבלי לבדוק אם מתקיימים לגביכם יתר התנאים שבתיקון לחוק.
אני מציע כי תגשו עם ההסכם לעורך דין שיעבור ויראה אם יש בכתוב בו כדי לסייע בידיכם.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארנונה בסיום תמ"א 38/1
אשמח לדעת מאיזה שלב אני נדרש לשלם ארנונה גבוהה יותר מזו ששילמתי לפני פרוייקט 38/1 (בגלל הגדלת שטח הדירה). האם מרגע המדידה ע"י העירייה, או מרגע קבלת טופס 4?
תודה,
דני
ארנונה מוגדלת
שלום דני
בעיקרון מרגע קבלת טופס 4. המדידה לא משנה מציאות שהיתה קיימת כבר קודם.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4 ללא חתימת כל הדיירים וללא אכיפת המפקחת??
טופס 4 ללא פניה למפקחת
יעל שלום!
כל התהליך שאת מתארת הוא לקוי. לא ניתן היה להתחיל בבניה ללא פניה למפקחת כנגדך. גם את לא היית צריכה לשבת ללא מעש. כרגע המצב הוא שהבניה כבר הסתיימה למעשה. אני מבין שאת גם טוענת לקיפוח שלך בתמורות. בשלב זה לא נראה שניתן להוסיף משהוא בבניה.
אני מאוד ממליץ שתפני ליעוץ פרטני לעו"ד על מנת לבדוק מה ניתן לעשות עבורך בשלב זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בזיון החלטת בית משפט?
בפועל, מתבצע בבניין פרוייקט תמ"א ביזמת אדם פרטי. לא חתמתי על הסכם התמ"א, ובהליך שולי פסקה המפקחת על רישום המקרקעין כי היא איננה אוכפת עלי את ההסכם. עם זאת, התירה המפקחת ליזם להתקין בדירתי תריסים בנוכחותי הבלעדית.
היזם, באמצעות עובדיו, פרץ לתוך דירתי, תוך בזיון החלטת המפקחת, וביצע עבודות שאינן קשורות לתריסים אלא לדירתו בקומה שמעלי.
האם קיימת לי עילה להגיש למפקחת תלונה על בזיון בית המשפט?
בזיון החלטת המפקחת
שלום רב
נשמע חמור מאוד. לפרוץ לדירתך ללא רשותך זו עבירה פלילית ואת יכולה להתלונן על כך במשטרה, כמובן - אם העובדות מדויקות.
בהתעלם מהכניסה הלא מורשית - אם יש החלטה לגבי תריסים והוא לא ביצע זאת אז יש מקום להוצאה לפועל כנגדו של פסק הדין או בזיון בית משפט. אני לא קראתי את ההחלטה ולא מכיר את המקרה כך שממליץ שתתיעצי פרטנית על מנת לגבש דרכי פעולה כנגד אותו יזם.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת עו"ד מייצג בתהליך תמ"א 38
החלפת עו"ד
שלום רב
תלוי קודם כל בהסכם ההתקשרות מולו. אם אין התיחסות אז כמו שמונה כך ניתן להפסיק מינויו. רק קחו בחשבון כי תדרשו בודאי לשלם לו עבור טרחתו עד להפסקת עבודתו.
בנוסף אני מציע שיחת רענון מול אותו עו"ד. תסבירו לו איך הדברים נראים מהצד שלכם ואולי זה ישפר את ההתנהלות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית אוטונומית ולעומת ערבות חברת ביטוח
בחוזה התמא 38/1 של הבניין שלנו נכתב: ערבות בנקאית אוטונומית (או ערבות חברת ביטוח).
מה ההבדל בין השתיים? עפי" מה שאני יודעת צריך לדרוש ערבות בנקאית אוטונומית כדי למנוע בעיות בעתיד.
תודה!
תמ"א38: מה ההבדל בין ערבות בנקאית אוטונומית לערבות חברת ביטוח?
רונית שלום,
ערבות אוטונומית כשמה כן היא, עצמאית ואינה תלויה. הגורם שמנפיק את הערבות מתחייב לכבד את מימוש הערבות ללא צורך בהוכחת הפרת התחייבות כלשהי.
ערבות חוק מכר שמונפקת בין היתר ע"י חברות ביטוח הינה ערבות שניתן להפעיל רק בתנאים מסויימים לאחר הפרת הסכם מצד היזם ולאחר שנקלע למצב קרוב לחדלות פירעון. ערבות זו לוקח זמן רב לממש והיא תלויה בגורמים רבים.
בפרויקטים של התחדשות עירונית המלווים ע"י בנק מלווה לא מקובל לתת ערבות אוטונומית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות דיירים
יש לנו מתווך בבנין שהוא גם יושב בנציגות הדיירים לפרוייקט תמא.
ידוע לי על הסכם שהוא עשה עם היזם שהוא הביא שבו הוא יקבל הרבה מאוד כסף. המון כסף.
מצד שני כולם מרוצים מהיזם והתמורות שאמורים לקבל בבנין החדש
האם מה שהוא עושה זה עברה פלילית?
האם אפשר לתבוע את המתווך הזה?
אם תסתיים הבניה של הבנין החדש אז יש עדיין יהיה אפשר לתבוע אותו או שכבר אין על מה?
אם היזם יפשוט רגל במהלך הפרוייקט וזה גם בגלל שהמתווך הזה קיבל המון כסף? אפשר לתבוע?
במה בעצם מסתכן המתווך הזה? על איזה חוק הוא עובר?
מתווך
יוסי שלום,
לפי מה שאתה מתאר אותו מתווך לא פועל בשקיפות ובהגינות כלפי בעלי הדירות.
בכך אותו מתווך מפר את חובתו לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות).
פעולה באופן כזה אף יכולה להביא לפקיעת העסקה כולה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38 בשל פגיעה בשווי דירה.
שלום.
אנחנו בתהליך תמ"א 38 לחיזוק בניין בן שלוש קומות. כמו כן התכנית
כוללת הוספת שתי קומות (9 דירות).
הדירה שבעלותי נמצאת בקומת קרקע.
אנו מעוניינים בביצוע התכנית, אולם נראה לנו שהנזק שייגרם לנו יעלה על
התועלת (הוספת חדר, ממ"ד, ומרפסת), וזאת מהסיבות הבאות:
1. פח האשפה של הבניין נמצא כרגע בסמוך לדירת הקרקע האחרת, בצד השני של
החצר, הרחוק מדירתנו. לפי התכנון חדר האשפה יהיה בצד שלנו (הקיר שלו במרחק של כ –
3 מטרים מדירתנו).
2. בלוני הגז שכרגע אינם קרובים לדירתנו, יוצמדו לחדר האשפה האמור, בסמוך לדירתנו.
3. חניה אחת או שתיים תהיינה סמוכות מאוד (מרחק של מטר אחד מקיר חדר
השינה שלנו), במיקום שכרגע הינו חלק מחצר הבית (ואין בו חניות).
4. אלמנט לחיזוק קיר הבניין ימוקם כך שיאפיל מאוד את המטבח שלנו (שפונה
צפונה, ככיוון אויר יחיד, כך שגם כיום הינו אפלולי למדי).
שאלותינו:
1. האם לפי המתואר יש לנו עילה מוצדקת להתנגד לפרוייקט?
2. האם הגיוני לבקש מהיזם שיתן לנו דירה בקומה גבוהה (מבין הדירות שיבנה)
במקום הדירה הנוכחית שלנו בקומת הקרקע?
3. באם נסכים לפרוייקט, האם סביר לקבל פיצוי כספי מהיזם בשל הפגיעות
שתוארו למעלה, ואם כן – מה סדר הגודל של פיצוי שכזה (באופן כללי, כמובן)?
תודה רבה.
ירידת ערך דירה
ערן שלום
נראה שבהחלט יש כאן שינויים לרעה במקרה שלך.
תכנון פרויקט תמ"א 38 אמור להיעשות בצורה שוויונית שלא גורמת לפגיעה חריגה בחלק מהדירות בלבד.
במקרה שתגיעו לתביעה מול המפקח/ת תידרש להראות כיצד ניתן היה לתכנן את הבניין בצורה טובה יותר.
אני מציע לפנות ליזם ולהציג בפניו את התמונה ולראות מה ניתן לשפר.
בשלב זה אין סיבה לחתום על התכניות כמו שהן.
מבחינת פיצוי כספי, פתרון כזה נעשה במקרים ממש חריגים. עדיף לנסות למצות את חלוקת התמורות במסגרת הפרויקט בצורה שוויונית ככל הניתן.
שיהיה המון בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפסקת תמא
התחלנו בבניין תהליך תמא 38-2 .יש ליזם 85% הסכמה .(סרבן אחד). חתמנו לו רק הסכמה נוןשופ .
העניין מתעקב אני צריך למכור את הדירה .ואין קונים,בינתיים כבר כמעט חצי שנה. השאלות: 1) במידה ופתאום יבוא היזם עם תוכניות לפני הגשה לעירייה ואתבקש לחתום
במידה ומצאתי קונה שלא יחתום לו מה קורה?
2)במידה וחתמתי לו שאני מסכים שיגיש לעירייה להיתר ולתחילת הפרוייקט . והעניין שוב מתעקב גם בגלל הסרבן שלא חתם . אחרי שחתמתי פתאום יצוץ קונה שלא מעוניין בתמא ומצטרף לסרבן
וליזם אז יש פחות מ80 אחוז מה קורה
?
יתכן שהסרבן יקנה ממני
את הדירה .חוקי אפשרי ? ואז אין תמא ?י3)3
4)יש עוד סעיף שצריך לדעת בסיטואציה שתארתי?
5תודה
נון שופ
שלום וברכה,
לא יהיה זה רציני לייעץ מבלי לראות את נוסח הנון שופ עליו חתמת.
באופן כללי, בהסכמים מכניסים סעיף שהדייר מתחייב שלא למכור לאורך כל תקופת הפרויקט אלא אם הקונה יכנס לנעליו לכל דבר ועניין ויתחייב בכל ההתחייבויות של ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה צו עשה כנגדו
מצורף התשובה מהודעה קודמת שלי.
שלום רב
אם הבנתי נכון -
1. אתה היית כנראה "דייר סרבן".
2. בדיון בפני המפקחת הוחלט בין היתר על פתיחת חלון נוסף ועל תשלום דמי שכירות.
3. ההחלטה ניתנה מול יזם א' אשר העביר את הפרויקט ליזם ב'.
4. יזם ב' מתכחש להחלטה.
אקדים ואומר כי רצוי שעורך דין יעבור על כל המסמכים לפני שתנתן תשובה ברורה. על פניו נראה כי היזם ב' מחויב בהחלטה של המפקחת ואם הוא לא בונה על פיה אז יש לך עילה להגיש נגדו תביעה על כך.
נושא הזמן חשו מאוד על מנת שלא יטענו נגדך שישנת על זכויותיך. לכן מציע כי תפנה לעו"ד שיוציא מכתב דחוף לאותו יזם ואם לא מסתדר תפעל אף בדרך של תביעה לצו עשה כנגדו.
טענתו כי הוא לא היה היזם המקורי לא נשמעת רצינית.
צו עשה
שלום וברכה,
השאלה נענתה בהרחבה.
מטרת הפורום אינה להחליף פנייה לעו"ד לצורך הגשת תביעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על כסף מתמא
יצא חוק חדש לתמא 38-2 = שיזם ישלם לזקן (מעל 75 )(כדי שלא יעבור פעמיים דירה )כסף בשווי הדירה העתידית .האם יש על ההפרש מס שבח? מי משלם אותו? לדוגמא בית שווה 1.5 והקבלן נותן 2 מיליון . על חצי המיליון יהיה בטח מס מוגדל?
2)האם החוק חל גם על נכה 100 אחוז? שהיזם חייב להציע לו כסף שלא יעבור פעמיים
תודה
חוק פינוי בינוי
שלום וברכה,
בחוק נכללו הוראות המאפשרות קבלת פטור ממיסים גם על הצעה כספית בשווי בההדירה החדשה שהיזם מתחייב לתת לדיירים.
למיטב ידיעתי הנושא הזה ספציפי של מעבר לתקופת שכירות לא חל על בעלי מוגבלויות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקצאה לחנית רכב נכה
בביניין שלי אנו לקראת קבלת היתר לתמא 38 חיזוק.
למרות ידיעת היזם, על נכותי, ובקשתי לחנית נכה בתוכנית החניה, התברר לי שהעדיף לא לתת הדעת, וכרגע טוען שלא חייב לי (חניה רגילה אקבל בסגרת הסכם הדיירים(אבל מידותיה לא תתאים) ככל הנראה בגלל שיקול כלכלי.
האם בחוקים/תקנות, ניתן לחייב אותו? (בשלב זה העירייה הקפיאה את ההיתר, עד לברור איתו)
חנית נכה
שלום וברכה,
ניתן לטעון כי חובת היזם לדאוג לחנית נכה מכוח ההסכם עצמו ככל שכלולה בו התחייבות כזו.
כמו כן מכוח הקצאת החניה ע"י העירייה בעבר ולכן העירייה גם עיכבה את מתן ההיתר.
מעבר לכך, על השיוי האחרון לחוק פינוי בינוי נכנסו הוראות גם בנוגע לסידורים לבעלי מוגבלויות.
חבל מאוד שזו התנהלות היזם. אני מקווה שהעירייה תדאג להבטיח את החניה לפי צרכיך. בכל מקרה פנה לעו"ד של הפרויקט ובקש מהם הבהרות.
בהצלחה רבה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשובה לשאלה
בן ציון
תשובה לשאלה
בן ציון שלום
ראה התשובה לשאלה שנשאלה. מתנצלים על האיחור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשובה לשאלה
בן ציון שלום
ראה התשובה לשאלה שנשאלה. מתנצלים על האיחור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות של מי , טעות בבניה.
בבניין שלי בונים תמא, בהחלקת המפקחת הוחלט לבנות חלון נוסף באחד החדרים על מנת שיהיה אור ואויר.
ראיתי שהתחילו לעבוד ולא בונים את החלון, פניתי ליזם לגבי החלון.
היזם טוען שהוא לא היה בדיון את המפקחת ולא יודע מה סוכם, הוא קנה את הפרויקט עם שטר היתר בניה, אמר לי תבנה ליזם הקודם בתלונות( חשוב לציין שאכן הפרויקט עבר מיזם ליזם) .
כמו כן נאמר ליזם הנוכחי אם הוא לא ידע על החלון אז למה משלם לי שכירות( יצאתי מהדירה של התמא בגלל בעיה רפואית), כי ברור שקרא את הפרוטוקול של המפקחת. היזם שוב חזר ואמר לי אני לא הכתובת תפנה ליזם הקודם.
שאלתי היא כזאת:
1. מי אחראי לכך היזם הקודם או הנוכחי כי קנה את הפרויקט לפני תחילת בניה?
2. דרך איזה גוף משפטי אפשר לעצור לו את הבניה ולחייב אותו לשנות את התוכניות של הבניה מחדש למרות שהגיע כבר לקומה שלישית?
3. מה האחוזים שבית משפט יעצרו לו את הבניה ויחייבו אותו לשנות את הבנייה ולבקש היתר חדש מהעייריה לשינוי תוכנית ותיקונים מחדש?
4. במידה ובית המשפט יאמר שהבניה התחילה ולא יחייב אותו לבקש היתרים מחדש, האם ניתן לבקש פיצוי ואשמח לדעת מה גובה הפיצוי שניתן לבקש?
סליחה על החפירה ויום מקסים.
רוי.
בניה בניגוד להחלטה
שלום רב
אם הבנתי נכון -
1. אתה היית כנראה "דייר סרבן".
2. בדיון בפני המפקחת הוחלט בין היתר על פתיחת חלון נוסף ועל תשלום דמי שכירות.
3. ההחלטה ניתנה מול יזם א' אשר העביר את הפרויקט ליזם ב'.
4. יזם ב' מתכחש להחלטה.
אקדים ואומר כי רצוי שעורך דין יעבור על כל המסמכים לפני שתנתן תשובה ברורה. על פניו נראה כי היזם ב' מחויב בהחלטה של המפקחת ואם הוא לא בונה על פיה אז יש לך עילה להגיש נגדו תביעה על כך.
נושא הזמן חשו מאוד על מנת שלא יטענו נגדך שישנת על זכויותיך. לכן מציע כי תפנה לעו"ד שיוציא מכתב דחוף לאותו יזם ואם לא מסתדר תפעל אף בדרך של תביעה לצו עשה כנגדו.
טענתו כי הוא לא היה היזם המקורי לא נשמעת רצינית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
ספירת קולות
שלום רב
לצערי התשובה היא חד משמעית. אותו בעל דירה נספר במנין הקולות לצורך קביעת הרוב הנדרש.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות לתמא
אני גרה בבניין שנבנה בשנת 76. הבניין קיבל היתר בנייה בשנת 86, משתי סיבות 1. פרצלציה של כל האיזור אושרה רק בשנת 79 ע''י הועדה המחוזית. 2.
הקבלן בנה באופן לא חוקי. מאחר ולעירייה יש חלק משמעותי לכך שההיתר ניתן לאחר שנת 80 .נכון להיום העירייה מתנגדת לאשר תמ"א בבניין, יש ברשותי מסמך בו העירייה מודה בכך שהבניין נבנה לפני שנת 80 אך היא מתנגדת לאשר תמ"א מאחר וקיבלנו את היתר הבניה ל ב 86.
מה ניתן לעשות בנדון?
הבניין נבנה בשנת 76 וקיבל היתר בנייה בשנת 86 – האם על העירייה לאשר תמ"א 38 בבניין?
שלום רב
הוראות תמ"א 38 קובעות כי "על מבנים קיימים שניתן היתר
לבנייתם לאחר המועד האמור ונקבע בכתב על ידי מהנדס,
כי לא נבנו על פי התקן, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת
ההיתר לגביהם, יחולו הוראות תכנית זו למעט תוספת זכויות".
כפי שכתבת היתר הבניה הוצא לאחר 1980 מסיבות שונות וכנראה הבניין נבנה לא לפי התקן כנגד רעידות אדמה. לכן כפי שכתוב הוראות התמ"א יחולו למעט תוספת זכויות שניתנה על פיהן.
מה המשמעות של זה מבחינתך? לא יודע. תלוי בתכניות החלות על הנכס באותה עיר בה מדובר.
בכל מקרה על החלטת העירייה ניתן להגיש ערר לוועדה המחוזית לתכנון ובניה בתוך פרק זמן של 30 יום מקבלת ההחלטה.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה בבקשה
היזם מאחר לי בכניסה לדירה כ8 חודשים
צפי לאכלוס כחצי שנה.
לא משלם לנו פיצוי עבור האיחור.
עכשיו יש שינוי דיירים ושידרגתי את הדירה.
לדוגמא אסלות סמויות במקום מונבלוק
ריצוף של מטר במקום 80/80
אינטרפוץ 4 במקום אמבטיות בחדרים וכו...
שאלתי היא כזאת
האם היזם יכול בשלב כזה של איחור במסירה גם ככה לטעון שבגלל השידרוגים האלה יש עיכוב במסירה?
איחור במסירה
שלום,
היזם יכול לטעון זאת אך כמובן שהוא יצטרך להראות שהאיחור הוא בגלל השידרוג ולא באשמתו ובנוסף הוא יצטרך להוכיח כמה זמן נגרם איחור בעקבות השידרוג עצמו.
אם יש בניכם הסכמה על כך בכתב כמובן שהיא תבוא בחשבון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מתנגד
דייר 1מפיל כול פגישה עם קבלנים היות ולא מוכן להוספת מעלית עקב שינוי הכניסה בדלת הדירה בנוסף שינוי במקום החנייה.
מה ניתן לעשות?תודה
שינוי מקום חניה
שלום וברכה,
החוק מאפשר במקרים מסוימים כפיה של פרויקט תמ"א 38.
כאשר מדובר על פגיעה בדירה עצמה או בהצמדות לדירה (חניה, מחסן, מרפסת וכיו"ב) החוק לא חל ולא ניתן לכפות על הדייר את הפרויקט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה התמורה מדירת חדר בפרויקט תמ"א382?
אנו מקדמים פרויקט תמ"א 382 בר"ג. אנחנו 18 בעלי דירות. הפרויקט מאתגר מבחינה תכנונית ואין אפשרות להוסיף מטרים לדירות מעבר למרפסת. לפי מה שאנחנו מבינים הגודל המינימלי של דירה חדשה שאפשר לבנות כיום בעיר הוא בין 45-50 מר.
3 מתוכנו בעלי דירות קטנות של כ-30 מר.
יש לי כמה שאלות:
1. האם היזם יכול לחייב אותנו להוסיף כסף כדי לקבל את דירות התמורה? אם כן כמה נהוג לבקש למ"ר?
2. בהנחה ונסרב להוסיף כסף האם המפקחת תראה את הסירוב כלגטימי?
3. גם אם היזם יסכים לאפשר לנו לקבל את המטרים הנוספים לדירת מינימום איך פותרים את הסוגיה מול בעלי הדירות, מכיוון שהם כזכור לא מקבלים ולו מטר אחד למעט המרפסת.
תודה מראש.
חוסר שוויון בין דיירים בתמ"א 38
רון שלום,
אם אני מבין נכון את השאלה אתם יכולים לקבל שטח גדול יותר מהשטח שיתר הדירות מקבלות. מצב זה הינו מצב שכיח ביותר בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק.
ברוב הפרויקטים לא ניתן להגיע לשוויון מלא בין בעלי הדירות עקב אילוצים תכנוניים כאלה ואחרים. במצב כזה בודאי שלא רלוונטי שהדיירים ישלמו כסף על תוספת שטח שהם מקבלים. אם כבר היזם מפצה את הדיירים האחרים בכסף או בתמורות אחרות שניתנות בפרויקט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי – חתימה ראשונית לפני בדיקת התכנות
1. האם יש סיכוי שלאחר שאעבור לדירה זמנית ולאחר שיהרסו את כל הבניינים (אחרי כל האישורים שהתקבלו מהעירייה) ואז בדיוק בשלב זה יהיה מי שיגיש התנגדות ותביעות לבית משפט ואני בשלב הזה אמצא את עצמי תקוע בדירה זמנית לזמן לא ידוע כאשר כל הפרוייקט בעצם תקוע וממתין להחלטת בית משפט?
2.התבקשנו (כל בניין בנפרד) לחתוך על חוזה שבו אנו נותנים הסכמה ראשונית בכדי שהקבלן יוכל להתחיל ולבדוק האם יש פוטנציאל לבנייה ואיך לבצע אותה. ישנו סעיף שאומר שזוהי הסכמה ראשונית בלבד ולא מחייבת. ורק בתום שנה בהינתן חתימה נוספת יהיה אפשר להתחיל בפרוייקט עצמו. האם ניתן לומר שאני יכול לחתום בכל מקרה כי אין לי מה להפסיד מכיוון שאין כאן התחייבות?
הרי אם אחרי שנה אחליט שאני לא מעוניין בפרוייקט זה, יהיה בטח הרבה יותר קשה למנוע אותו בשלב הזה (בעוד שנה) מאשר עכשיו.
אז לדעתי לא ניתן להגיד ש"אני לא יכול להפסיד כלום כתוצאה מחתימה עכשיו". האם הטענה הזו נכונה?
תודה רבה
לירן
האם ניתן לעצור פינוי בינוי לאחר תחילת העבודות?
שלום וברכה,
בפרויקטים יש את שלב התכנון ויש את שלב הביצוע. בשלב התכנון ניתן להגיש התנגדויות והועדה צריכה לדון ולקבל החלטה האם היא מאשרת את התכניות שהוגשו. לאחר שמתקבל היתר בניה סופי לא ניתן לעצור עוד את שלב התכנון. רק לאחר מכן מתחיל שלב הביצוע. בשלב הביצוע לא ניתן להגיש התנגדויות לתכנון. מה שכן ניתן לעשות זה להוציא צו הפסקת עבודות בהליך מינהלי וזאת אם יש חריגות בניה שמבוצעות מהתכנון שאושר.
בהסכמים של פרויקטים מסוג זה, מקובל לתת ערבויות לדיירים קודם לשלב הפינוי. כך שברגע שמגיע שלב הפינוי יש כבר לפרויקט היתר בניה וערבויות שניתן לממש אם היזם מפר את ההסכם. למשל ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה שהדייר יקבל, ערבות לדמי השכירות שהדייר צריך לשלם בשלב הביצוע.
לאור האמור, אני מניח שיש או שיהיה לכם עו"ד שמכיר ופועל לפי מה שכתבתי כך שאין חשש "להיתקע" כפי שתיארת בשאלתך.
לעניין השאלה השנייה, לא יהיה זה אחראי מבחינתי להשיב מבלי לראות את המסמך המלא עליו התבקשתם לחתום.
אני מאחל לך בהצלחה רבה בפרויקט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות הדיירים בתמ"א 38/1
פונה לעזרתכם בעניין התנהלות נציגות הדיירים בהליך תמ"א 38/1 כדלקמן:
1. בבניין קיים נכס ע"ש החברה שבנתה את הבניין (חברה פרטית מוגבלת) הבעלים נפטר.
2. אחד הדיירים וההוא גם חלק מהנציגות הבן של בעל החברה שבנתה את הבניין.
3. הבן ניכס לעצמו את הנכס של החברה; איפסן את תכולת ביתו בנכס שמוגדר מחסן עפ"י התשריט.
4. לא מקבלת הבהרות מהוועד בגין שאלותיי בנוגע לנכס.
5. אם הוא פרטי מדוע לא שולמו מיסים כמו כל הדיירים כל השנים??
6. הנציגות מורכבת מבעלי עניין; משכך הם אינם מייצגים את הדיירים ללא שיקולים זרים.
7. זאת ועוד, קיימת התכתבויות על הרכב הנציגות, אולם, כאשר נוכחתי בישיבה עת החתמת הדיירים ראיתי תחלופה של הנציגות וכל זה בתוך בני המשפחה של בעל החברה.
8. קיים חשש סביר שיש קשר שתיקה בין הנציגים האחרים (שהם מוותיקי הדיירים) לבין בעל החברה ; דבר אשר מעורר חשד כי היתה התנהלות לא חוקית בחלוקת הנכסים בבניין (היו שמועות כאלה) ולכם יש קשר שתיקה.
9. עוה"ד נציגת הדיירים דבקה ברישום הנכסס בטאבו; לעניות דעתי אינה יודעת או אולי לבדקה לעומק את הדברים.
נוכח האמור דלעיל, אודה להדרכתכם כיצד לטפל בעניין?
למי עלי לפנות?
אודה לתשובתכם הכנה בהקדם.
בברכה
סול
נציגות הדיירים
שלום סול
במידה ורשום בית משותף בודקים אם מתקיים הרוב הנדרש בפרויקט תמ"א בהתאם לתתי החלקות הרשומות. לפי דבריים אחת מתתי החלקות רשומה על שם חברה. אם אותו בן שהזכרת הוא בעל מניות בחברה ומוסמך בשמה - אז אני לא רואה פסול בכך.
רצוי לבדוק גם אם היחידה לגביה הם רשומים היא בכלל יחידה שנבנתה בהתאם להיתר בניה. זה לא מבטל את הרישום בטאבו אבל יכול להוות טענה כנגד תמורות לאותה יחידה.
לגבי חברות בנציגות - לא ברור לי מהתאור על מה בדיוק מדובר. בכל מקרה לכל אחד מהנציגים יש בהגדרה אינטרס בדירה. אני בדר"כ ממליץ לא לעצור מי שרוצה להצטרף לנציגות ואולךי זה הפתרון עבורך.
אני ממליץ שתתמקדו בתמורות לבעלים. האם את חושבת שהתמורות הולמות? האם את חושבת שיש הפליה בין דירות בחלוקת התמורות? אם כן - ממליץ כי תקחי עו"ד שיסייע לך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
